Tasacion Comercial

7/21/2019 Tasacion Comercial

http://slidepdf.com/reader/full/tasacion-comercial-56d98f423af0a 1/20

Puno, Junio del 2013

S CION

COMERCI L



TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO

I. METODOLOGA ! REGLAMENTO"

La metodología y reglamento empleado para la realización de la

presente Tasación, se encuentra normada por el NUEVO

REGLAENTO NA!"ONAL #E TA$A!"ONE$ #EL %ER&, por el

m'todo de la Tasación #irecta, apro(ado mediante, RE$OLU!")N

"N"$TER"AL N* +-.--T/0123+, del inisterio de Transporte y

!omunicaciones, Vi4ienda y !onstrucción, de 5ec6a 4iernes 07 de

#iciem(re de 0---, pu(licado en el #iario O5icial El %eruano con 5ec6a

#iciem(re de 0---, así como el reglamento del !onse8o Nacional deTasaciones del %er9 :!ONATA;, en cuanto sean aplica(les2

II. IN#RAESTRUCTURA DE SER$ICIOS URBANOS ! %ONI#ICACI&N"

La zona y el <rea Ur(ano en el =ue se encuentra u(icado el "nmue(le,

materia de la presente Tasación, se encuentran !onsolidada, es decir,

cuentan con los ser4icios de >a(ilitación Ur(ana, instalaciones de agua

pota(le, desag?e, con pistas, 4eredas 8ardines, así como, con ser4iciosde energía el'ctrica y ser4icio tele5ónico2

III. MEMORIA DESCRIPTI$A

1. NOMBRE DE LA PERSONA 'UE SOLICITA LA TASACI&N"

#r2 Reynaldo Lu=ue amani2

2. OBJETO DE LA TASACI&N"%ara los e5ectos =ue se 4ea con4enientes2

3. #EC(A A LA CUAL ESTA RE#ERIDA LA TASACION"

@unio . 33B2

). ACTUAL USO DEL INMUEBLE"

El actual uso del inmue(leC E$ UN #E%ARTAENTO #E

V"V"EN#A, #E T"%O UN"DA"L"AR No cuenta con aca(adosF

u(icado en el tercer piso2



*. UBICACI&N ! MEDIOS DE ACCESO"

El inmue(le materia de la presente tasación se encuentra u(icado

en la @r2 Tacna N* +-, Harrio !entral, %ro4incia y #epartamento

de %uno2

*.1. MEDIOS DE ACCESOS"

$e accede al departamento mediante una puerta met<lica =ue est<

u(icado so(re el @r2 Tacna, >all de ingreso %asadizoF y Gradas del

primer al tercer piso2

+. LINDEROS ! MEDIDAS PERIMTRICAS"

+.1. DEL TERRENO.

• Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2

$erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2

• Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy

Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2

• Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de

>erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco

tramosC 2 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2

respecti4amente2

• Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy

Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC

121 ml2

Terreno de 5orma irregular cuyo PERMETRO e de +3.*1 ML

#EL REA #EL TERRENO

En los linderos y perímetro descritos en los puntos anteriores, se

encierra un 8REA TOTAL de 122.00 92 !"ENTO VE"NT"#)$ETRO$ !UA#RA#O$F2



+.2. DEL DEPARTAMENTO.

• Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2

$erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2

• Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy

Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2

• Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de

>erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco

tramosC +2+7 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2

respecti4amente2

• Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy

Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC

2 ml2

:. 8REA TEC(ADA"

. El <rea tec6ada del #epartamento es de CIENTO

$EINTICUATRO PUNTO CERO CINCO METROS CUADRADOS

12).0* M2

. %or encontrarse la propiedad, dentro del r'gimen de propiedad

>orizontal, le corresponde el 03233 M de U$O #E REA$

!OUNE$, esto esC un ;-e de 3).12* 92.

<. PROPIETARIO"

= RE!NALDO LU'UE MAMANI

>. DESCRIPCI&N DISTRIBUCI&N ! ACTUAL USO DEL

INMUEBLE

TERCER PISO" M/e-il No?le

• Do-9i/o-io 01.= !on piso de cemento, muros de ladrillo en

apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento

y arena, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con

puerta de madera contra placada, 4entana con 4idrio sistemaF2

• Do-9i/o-io 02.= !on %iso de cemento, muros de ladrillo en

apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento

y arena, pintados tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso

pintado, con puerta de madera contra placada 4entana de 4idriosistemaF2



• (ll.= con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con

mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento y arena,

tec6o de losa aligerada, cielo raso de yesoF2

• SS.((.= !on piso de cemento 5rotac6ado, uros de ladrillo en

apare8o, con mortero de cemento y arena, tec6o de losa aligerada,

4entanas de 5ierro con 4idrio simpleF2

• Sl 01.. !on %iso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con

mortero de cemento arena, tarra8eados con cemento y arena,

tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso, con puerta de madera

ta(lero re(a8ado, 4entana de 5ierro con 4idrio simpleF2

• G-d.. !on %isos de cemento 5rotac6ado, tec6o de losa

aligerada inclinada cielo raso de cemento y arena, 4entanas de

5ierro con 4idrio catedralF2

• Sl 02.. con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con

mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de yeso

pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con

puerta de madera ta(lero re(a8ado 4entana de 5ierro con 4idrio

simpleF2

• Do-9i/o-io 03.. con %iso de cemento, muros de ladrillo en

apare8o con mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de

yeso pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso

pintadoF2

#entro de la zona de epansión de la ciudad de @uliaca, el

inmue(le se encuentra u(icado a 33233 metros del O4alo, so(re

la A42 !ircun4alación Este, y la zoni5icación siguienteC

ON"D"!A!"ON "N#U$TR"AL



10. IN#RAESTRUCTURA DE SER$ICIOS URBANOS 'UE

A#ECTEN AL PREDIO.

En las cercanías al predio ur(ano encontramos di5erentes edi5icios

de car<cter "ndustrial, comercial y educati4o2

Entre estos tenemos a los m<s resaltantesC

A2 Autopista <rtires + de No4iem(re

H2 !ampus Uni4ersitario de UAN!V

!2 %ropiedad de inera y grupo de empresas

#2 onas de epansión "ndustrial

E2 Ur(anización residencial

D2 %etro %er9 y terrenos industriales

G2 Tr'(ol y o4alo

>2 ona industrial Taparac6i"2 Terreno a Tasar2

La calle en donde se encuentra el predio, materia de la presente

4aluación tiene sus ser4icios incompletos, Las o(ras de

6a(ilitación ur(ana, tales comoC calzadas a5irmadas, no cuenta

con 4eredas, no cuenta con red general de agua pota(le, ni de

desag?es, pero si cuenta con alum(rado p9(lico, pri4ado y

tam(i'n tel'5ono2

A

G

H

D

CB

E

F

I

E



$e encuentra en una zona predominantemente industrial y con

muc6as posi(ilidades comerciales por su cercanía a la 4ía

principal para acceder a la ciudad de @uliaca A42 <rtires + de

no4iem(reF y so(re la AV2 !ircun4alación Este, se accede

principalmente por El O4alo2

11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El predio, como se mencionó anteriormente se encuentra dentro

del <rea del "N#U$TR"AL TA%ARA!>" de la ciudad de @uliaca,

por ende a su alrededor encontramos 4arias edi5icaciones y

terrenos de gran <rea etensión, se encuentra un desarrollo

(astante notorio en la A42 <rtires del + de No4iem(rePencontramos tam(i'n el campus uni4ersitario de la UAN!V a

+33ml de distancia aproimadamente, la cercanía de estos

edi5icios de car<cter p9(lico dinamizan la zona, y de esta manera

aumentan la demanda de locales para uso comercial y de

ser4icios2

12. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

Encontramos en medio del terreno una pe=ueIa construcción la misma

=ue ser< descrita y 4alorizada en la presente2



NPT +0.15PISO CEMENTO

NPT +0.00

NPT +0.15

PISO CEMENTO

0Q am(ienteC

• Tiene un <rea de 02Bm destinada para $ala de <=uinas en

un (uen estado de conser4ación2

Q am(ienteC

• Tiene un <rea de 712+3m destinada para Guardianía, en un (uen

estado de conser4ación2

13. DESCRIPCION DE LA EDI#ICACION

• Mu-o"

Los muros son de ladrillo con 4igas de concreto, las cuales

coinciden con los dinteles de puertas y 4entanas2

El ladrillo es artesanal, Los muros se encuentran tarra8eados en

el interior y en el eterior2Los muros se encuentran pintados por 5uera y por dentro2

• Pio"

El piso es de cemento pulido, en regular estado de

conser4ación2

• Co?e-/u-Los ti8erales de madera, Regular estado, los tec6o son de

calamina, se encuentran en (uen estado• Pue-/



Las puertas son de metal, se encuentran en (uen estado2

• $en/n

Las 4entanas son met<licas

• In/l6ione Sni/-i

No cuenta

• In/l6ione El@6/-i6"

Las instalaciones el'ctricas se encuentran en (uen estado2

1). ANTIGEDAD DE LA CONTRUCCION

$eg9n datos recogidos por el perito, la edi5icación se realizó en la 'poca

colonial, por lo cual tendría m<s de 1 aIos de antig?edad2

1*. ESTADO DE CONSER$ACION

El estado de conser4ación de la edi5icación es de regular

1+. AREA TEC(ADA

El predio cuenta con totalC

El <rea tec6ada incluido muros es de 03233 m

1:. CERCO PERIMETRICO

La tasación del cerco perim'trico tiene una etensión de

+0233ml2 y una altura de 2+3ml y cuenta con una puerta de

ingreso principal de do(le 6o8a2 !imentaciones de concreto

ciclópeo, muros de ladrillo artesanal, sin tarra8eo, columnas, sin

tarra8eo y 4igas de amarre2

1<. OBSER$ACIONES

La 4aluación =ue se est< realizando es de un inmue(le u(icado

en una zona de crecimiento industrial y un polo de desarrollo de la

ciudad de @uliaca, cuyo crecimiento es uno de los m<s acelerados

del departamento de %uno2 Es por ello =ue el 4alor del terreno 4a

increment<ndose con el paso del tiempo es por ello =ue la

presente 4alorización tiene un plazo (astante corte2En la presente 4alorización desarrollaC



• Valuación el terreno,

• Valuación de las edi5icaciones

• Valuación de o(ras complementarias cerco perim'trico2F

I$. $ALUACION

$lo- del Te--eno $T

!onsiderando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Articulo

""2 !2 3, para tasaciones comerciales2

Estudio de ercado Hase de #atosFC

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de

la zona donde se u(ica el predio, su acceso a 4ías principales,zoni5icación, in5raestructura, localización y e=uipamiento ur(ano, se

asigna un 4alor unitario comercial de U$ B3,33/m2 ó $/2

71233/m,

%or lo tantoC

VT S Valor de mercado Area Dactor de (oni5icación ó #emerito

VTS U$ B3,33/m -01233 m 0233 0FVT S U$ 1 33233

VTS $/2 71,33/m -01233 m 0233 0F

VT S $/2 -B7+3233

VALOR #E TERRENO EN $OLE$ $TF ........ S S2 -B7+3233

VALOR #E TERRENO EN #OLARE$ VTF ...... S U$ 1 33233

NOTAC A criterio del %ro5esional de(idamente sustentada2

? $lo- de Edii66in $E

#e acuerdo a las características t'cnicas epuestas y a los aca(ados

o(ser4ados en la inspección realizada se estima el precio de acuerdo

al cuadro de 4alores unitarios o5iciales de edi5icaciones para la sierraal 0 de octu(re del 30C



EDIFICACION

MUROS Y COLUMNAS B 268.35

TECHOS D 76.74

PISOS G 49.96

PUERTAS YVENTANAS E 51.74

REVESTIMIENTOS F 56.61

BAÑOS F 9.52

INST ELECSANITARIAS G 15.10

528.02

!onsiderando el Articulo ""2#2+2 La Ta(la nQ 3, Tabla de

porcentajes para el Cálculo de Depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material estructural

predomínate para tiendas, depósitos, centros de recreación o

esparcimiento, clubes sociales o instituciones, el porcenta8e de

depreciación aplicado en este caso ser< de <, de(ido a =ue la

construcción se encuentra en (uen estado de conser4ación y cuenta

con mantenimiento2

EDIFICACIONES

EDIFICACIO

N

AREA CONSTRUIA 106.00

COSTO DE EDIFICACION x m2 528.02

EPRECIACION 8!

MONTO E EPRECIACION " #2 485.78

VALOR UNITARIO EPRECIAO " #2 42.24

VALOR E LA EI$ICACION 51492.51

$E *110).3<

VALOR E#"D"!A!")N #E%RE!"A#O $EF .... S S. *1)>2.*1 ...VALOR #E E#"D"!A!"ON #E%RE!"A#O EN #OLARE$ VEF ....S0-37023

6 $lo- de O?- Co9Fle9en/-i Ce-6o Pe-i9@/-i6o $OC

!onsiderando el articulo """2D2+3 Los cercos se 4al9an de acuerdo a su tipo

seIalando los materiales =ue inter4ienen en su construcción e instalación yasign<ndole 4alores unitarios de mercado2 Es por ello =ue aneamos el an<lisis



de precios de mercado de un cerco perim'trico, lo multiplicamos por el <rea y

le sumamos el 4alor de la puerta de acceso multiplicando este 4alor por una

depreciación de BM !onsiderando el Articulo ""2#2+2 La Ta(la nQ 32

VALOR #E OHRA$ !O%LEENTAR"A$ !ER!O %ER"ETR"!OF

AREA #E !ER!O %ER"ETR"!O

%ER"ETRO ALTURA S AREA

+3-233ml2 2+3ml S -B023 m

VUO! AREA S V!%

02B3 -B023 S 03-123B

Valor de mercado de la puerta de ingreso S $/2 0B33233

VO! S V!% V%"

$/2 03-123B S $/2 03-123B $/20B33233

VO! S BM 03-123B

VO! S $/2 0072+7

VO! S U$ +03277

VALOR !ER!O %ER"ETR"!O #E%RE!"A#O .... S S. 11232:.): ...VALOR #E E#"D"!A!"ON #E%RE!"A#O EN #OLARE$ ....S +03277

d $ALOR TOTAL DEL PREDIO

El 4alor de total del %redio VT%F, ser< igual a la sumatoria del Valor

del Terreno VTF m<s el 4alor de la edi5icación VEF

VT% S VT VE VO!

VT% S $/2 -B7+3233 $/2 10+-210 $/2 03-123B

VT% S $/2 70331B

VT% S $/2 7033333 RE#ON#EOF

$onC $"ETE "LLONE$ !"EN "L !ON 33/033 NUEVO$ $OLE$VT% S VT VE VO!

VT% S U$ 1 33233 U$ 0-37023 U$ +03277

VT% S U$ 1B -37233

VT% S U$ 1B -33233 RE#ON#EOF

$onC #O$ "LLONE$ $E"$!"ENTO$ !"N!UENTA K O!>O "L

NOVE!"ENTO$ 33/033 #)LARE$ AER"!ANO$

!am(io de dólarC U$ 0233 S $/2 273DE!>A, @UN"O #EL 30



$lo- De Reli46in Reul/n/e $RM

VALOR #E REAL"A!")N #EL "NUEHLE EN EL ER!A#O

VRF RE$OLU!")N $2H2$ N* B3B.33 K R22 N* 0.337.

V"V"EN#AF

El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del

inmue(le, =ue se esperaría recuperar como consecuencia de la

e4entual 4enta del (ien, en la situación como est<, descontando

los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuaciónC

#educciones a aplicar

Gastos de pu(licidad 0233MGastos de tasación para realización 323M!omisiones de 4entas 233M

antenimiento 0233M%ara realizaciones el inmue(le en u plazo de 0B3 días,

consideramos un a8uste en el 4alor para 4ender el

inmue(le en ese plazo

-2B3M

TOTAL DE DEDUCCIONES 1*.00

%OR LO TANTO

VR S VT%32B1

VR S U$ 1B -37233 32B1VR S U$ 337023B

VR S U$ 3333233 RE#ON#EOF

$onC #O$ "LLONE$ $E"!"ENTO$ "L !ON 33/033 #OLARE$

AER"!ANO$

Tipo de !am(ioC 273 NUEVO$ $OLE$

DE!>A, @UN"O #EL 30

WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW

D"RA



ANEO 01

$ALUACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO

PREDIO URBANO EN %ONA INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE JULIACA

ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENO

$lo- del Te--eno $T

Estudio de ercado Hase de #atosFC

NH U?i66in del Te--eno $lo- 92 %onii66in Di/n6i

0 %ropiedad de grupo

aras

U$ B1233 "ndustrial A 033m apro2

del terreno atasar

%ropiedades u(icadasal 5rente a la Autopista A42 <rtires + deNo4iem(re

U$ 13233 "ndustrial U(icadas entre elo4alo y la callearaIón

%ropiedades u(icadasparte interior deTaparac6i

U$ 3233 "ndustrial U(icadas a unacuadra de laa4enida principal

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de la zona

donde se u(ica el predio, su u(icación cercana a la plaza principal de la

ciudad, así mismo la zoni5icación in5raestructura y e=uipamiento ur(ano

en el =ue se u(ica el inmue(le, por su u(icación dentro de las principales

zonas turísticas de la ciudad, se le asigna el 4alor unitario comercial

ponderado deC

US 2<0.0092

? Ine/iK6in de lo $lo-e Co9e-6ile de Ree-en6i

• !onsultas a inmo(iliarias2

DE!>A, @UN"O #EL 30



ANEO 02

#OTOGRA#IAS

Foto 0! Vista exterior del terreno se observa las 2 fachadas y el entorno urbano la que

pertenece, encontramos que el terreno se encuentra ubicado en una esquina, cercado por un

muro perimétrico alrededor de ladrillo artesanal.



Foto 0"! Vista exterior de la lote a tasar, se observa el crecimiento de los lotes aledaños .

Foto 0#! Vista exterior también podemos observar la situación de las vías de acceso afirmadas y las redes de energía completas.



Foto 0$! Vista interior se observa la situación de los muros perimétricos con columnas a cada .!" metros de distancia con una viga de borde, las columnas

son de "."x"."ml, los muros son de soga, con ladrillo artesanal, no cuenta con tarra#eos.

Foto 0%! Vista interior, del con#unto observamos un $rea una pequeña edificación ubicada en medio del lote, el resto se encuentra como $rea libre, sin ning%n

tipo de mantenimiento.



Foto 0&! Vista interior, se observa que la edificación cuenta con energía eléctrica y también

cuenta con un transformador que no son materia de la presente tasación

Foto 0'! Vista desde el exterior se observa los postes con un transformador de energía hacia

la planta este no est$ considerado en la tasación.



ANEO 03

CUADRO DE $ALORES UNITARIOS O#ICIALES

DE EDI#ICACION PARA LA SIERRA AL 31 DE

OCTUBRE DEL 2012

Tasacion Comercial

Documents

Transcript of Tasacion Comercial