Tasacion Comercial Arevalo-2014
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Exp. 06108-2011-0.1817-JR-CO-13Sec. Dr. Miguel Enciso MirandaSumilla Nuevo Dictamen Pericial
SEÑOR JUEZ DEL 13° JUZGADO CIVIL – COMERCIAL DE LIMAS.J. :
GUILLERMO JOSÉ AREVALO CHAVEZ, Perito Judicial con Registro del CAP
N° 1608 y domicilio en Jr. Huaraz Nº 19, urbanización Huerta de la Virreina, Breña y
JULIÁN SANTOS PERALES DÍAZ, Perito Judicial con Registro CIP N° 23643 y
domicilio en Jr. Miguel Aljovin N° 235, Cercado de Lima, presentamos ante su
despacho EL DICTAMEN PERICIAL, dispuesto por su Despacho, según Resolución
Nº 19 del 19 de octubre del 2012 mediante la cual ordena la tasación materia del
inmueble materia de ejecución realizando la inspección externa y interna del inmueble
sub-litis.
Para el efecto se contó con la asistencia del especialista legal de actos
externos de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte ordenado mediante exhorto
decretado por su judicatura.
En tal, sentido cumplimos vuestro mandato judicial, luego de haber realizado el
estudio de título archivado, estudio del expediente, inspección externa e interna al
inmueble materia de tasación, asi como haber realizado un estudio de mercado
inmobiliario de la zona para poder determinar los valores del inmueble inscrito en la
Partida Registral N° 11698439.
PRIMER OTROSI DECIMOS: que en razón de la Resolución Administrativa N°
322-2005-CED-CSJLI/PJ del 06.DIC.2005 solicitamos el endose y entrega de los
certificados de consignación que por honorarios profesionales corresponden a cada
uno de los peritos.
Lima, 18 de Marzo del 2014
Arq. Guillermo José Arévalo ChávezPerito Judicial
Ing. Julián Santos Perales DíazPerito Judicial
TASACION COMERCIALInmueble Ubicado en el Lote 6, Manzana “H”, Unidad Inmobiliaria B, Segundo Piso, calle Guillermo Biela (antes calle 14) Nº 2059, Urbanización El Pacífico,
Distrito San Martín de Porres, Provincia y Departamento de Lima
1. DATOS GENERALES1.1. Objeto de la PericiaDeterminar el valor comercial actualizado del bien inmueble para los fines que
determine el interesado, conforme a la Resolución Nº 8 del 27 de Abril del
2012, y la Resolución del 14 de Diciembre del 2013.
1.2. Personas o Entidad que solicita la PericiaEl 13° Juzgado Civil Comercial de Lima
1.3. Fecha a la cual esta referida el Informe Pericial.18 de Marzo de 2014
2. MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1. Ubicación del inmuebleEl inmueble, se encuentra ubicado en lote 6, Manzana “H”, unidad inmobiliaria
B, segundo piso, urbanización El Pacífico, Distrito San Martin de Porres,
Provincia y Departamento de Lima.
2.2. Infraestructura de Servicios UrbanosEl predio cuenta con servicios de habilitación urbana completa: Redes públicas
de agua con conexiones domiciliarias, red de alcantarillado con conexiones
domiciliaria, redes eléctricas con conexiones domiciliarias y alumbrado público,
redes telefónicas, cable y servicios anexos. La zona tiene una zonificación de
Residencial de Densidad Media RDM.
2.3. Linderos y medidas PerimétricasSegún Partida Electrónica N° 11698439, los linderos y medidas perimétricas de
la Unidad Inmobiliaria B, son los siguientes:
Por el Frente : Colinda con pozo de luz N° 1 y área común N° 2, con
una línea quebrada de 3 tramos cuyas medidas son:
7.27 m, 3.24 m, 2.73 m.
Por el Fondo : Colinda con el pozo de luz N° 3 y el lote N° 23,
mediante una línea quebrada de 3 tramos cuyas
medidas son: 7.11 m, 0.45 m, y 2.89 m.
Por la Derecha : Colinda con aires y el lote N° 5, mediante una línea
recta cuya distancia es 10.40 m.
Por la Izquierda : Colinda con aires y el lote N° 7, mediante una línea
recta cuya distancia es 13.19 m.
El área ocupada del inmueble es de 123.931 m2., y el área techada es 123.931
m2.
El área del terreno matriz es de 200.00 m2 según consta en la ficha del
Registro de Propiedad Inmueble Nº 181838. La primera fábrica es una casa
tipo B que consta de sala comedor, cocina, dos dormitorios, hall, baño principal,
car-port y jardín. Sobre esta edificación se ha realizado una ampliación en el
segundo piso donde se encuentra el inmueble materia de estudio.
2.4. InscripciónEl inmueble, se encuentra inscrito en la partida electrónica Nro. 11698439 del
Registro de Propiedad de los Registros Públicos de Lima.
Cuenta con ‘Reglamento Interno de Propiedad Horizontal’ y ‘Aclaración de
Reglamento Interno’ a fojas 30 al 38 del Título Archivado 2004-00288831.
2.5. DescripciónEl inmueble en su totalidad, cuenta con un ingreso por la Calle N° 14, hoy Calle
Guillermo Biela y consta de tres unidades inmobiliarias distribuidas de la
siguiente manera:
Primer Piso, Unidad Inmobiliaria A: Patio, de escalera que va al segundo piso,
estacionamiento, medio servicio higiénico, Sala - comedor, comedor de diario,
cocina, lavandería, jardín, hall, servicio higiénico; 3 dormitorio todo con closet.
Segundo Piso, Unidad Inmobiliaria B: Escalera que viene del primer piso y a su
vez que va al tercer piso y hall como áreas de circulación comunes. El
departamento B consta de: cocina, patio – lavandería, sala – comedor, medio
servicio higiénico, hall, servicio higiénico completo, estar, y dos dormitorios con
closet.
Tercer Piso, Unidad Inmobiliaria C: Escalera que viene del segundo piso,
tendal.
Para el presente caso sólo nos interesa la Unidad Inmobiliaria B.
2.6. EdificaciónDurante la inspección técnica exterior que se ha confrontado con la
Declaratoria de Fábrica que se encuentra inscrita en el Título Archivado 2004-
00288831 se ha observado que el inmueble esta construido con muros
portantes confinados con columnas y vigas de concreto armado, y techo
aligerado.
2.7. Especificaciones Técnicas:MUROS Y COLUMNAS Ladrillo con columnas y viga con amarre.
TECHOS Losa aligerada horizontal de concreto
armado.
PISOS Cemento pulido, ladrillo corriente.
REVESTIMIENTOS Tarrajeo frotachado, acabado con pintura
lavable.
PUERTAS Y VENTANAS Puertas de madera contraplacadas. Ventanas
de cristal templado.
BAÑOS Mayólica de color blanco sin tina.
INSTALACIONES
Corriente monofásico,
empotrado
ELÉCTRICAS
Corriente monofásico.
INSTALACIONES
Agua fria empotrada.
SANITARIAS
Agua fría empotrada, agua caliente.
2.8. Metodología o Reglamentación EmpleadaLa tasación del inmueble se formula por el método de tasación directa,
características preponderantes, teniendo en cuenta los valores comerciales del
terreno y los precios unitarios de construcción con su depreciación y como
marco referencial el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado
por R.M. N° 125-2007-VIVIENDA del 14 de mayo de 2007 y su modificatoria
aprobada por R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA del 28 de noviembre del 2012.
Después de la inspección, se dio cumplimiento a los siguientes:
- Inspección Técnica
- Acopio de información y documentos
- Elaboración de informe pericial
2.9. Estado de ConservaciónSegún el Título Archivado de Declaratoria de Fábrica, la obra se finalizó en
Enero de 1999, en consecuencia la antigüedad del inmueble es de 15 años.
Estado de conservación bueno. Depreciación de 14% según la Tabla Nº 01 del
RNT, artículo II.D.33.
2.10. Observacioneso La presente tasación se ha realizado en base a inspección ocular
externa e interna, a los documentos señalados en el expediente judicial
y a la lectura del Título Archivado 2004-00288831. Se realizaron tres
visitas de inspección ocular. En la primera el 17.JUL.2012 un familiar
menor de edad no permitió el ingreso por no encontrarse la titular. En la
segunda el 09.SET.2012 otro familiar quién no se identificó, tampoco
permitió el ingreso, con el mismo argumento. La tercera se realizó el 06
de enero de 2014 con asistencia del Especialista Legal de Actos
Externos del 4º Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima
Norte según exhorto decretado por el 13º Juzgado Civil Comercial de
Lima.
o Sólo se tuvo acceso al predio matriz y las áreas comunes.
o La edificación cuenta con una carga técnica según el Informe Técnico de
Verificación: “No cumple con el retiro mínimo frontal de 3.00mts,
físicamente mide 0.00 mts.”.
3. TASACIÓN COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO Unidad Inmobiliaria B
El 17 de Setiembre del 2012, se hizo entrega de un Dictamen Pericial con
la valorización comercial para esa fecha, luego de practicado la inspección
técnica interna y externa, el valor del inmueble sufre variaciones en algunos
rubros por el alza o costo en el mercado inmobiliario.
3.1. Valor Comercial del Terreno (VT):Para efecto de la valorización del terreno, se han efectuado sondeos en el
mercado inmobiliario de la zona, para terrenos con características similares.
VT = valor unitario x area del terreno x porcentaje de zona comunes
VT = $ 1,500 / m2 x 200.00 m2 x 28.30%
VT = $ 84,900.00
3.2. Valor Comercial de la Edificación (VE)El área exclusiva que le corresponde al departamento B es 123.931 m2. Se
aplica el Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo II.F.39 por el valor de
áreas comunes que corresponden a la Unidad Inmobiliaria que se encuentra
bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
VE = Area Techada x VU Comercial de Edificación x Depreciación
VE = 1.15 (AT x VUE x D)
VE = 1.15 (123.931 m2 x $ 400 x 0.86)
VE = $ 49,027.10
3.3. Valor Total del Departamento Unidad Inmobiliaria BVTP = VT + VE
VTP = $ 84,900.00 + $ 49,027.10
VTP = $ 133,927.10
El valor total del inmueble asciende a CIENTO TREINTA Y TRES MIL
NOVECIENTOS VEINTISIETE Y 10/100 DOLARES AMERICANOS ($
133,927.10)
4. CONCLUSIONES
La tasación comercial del inmueble ubicado en LOTE 6 MANZANA “H”,
UNIDAD INMOBILIARIA B, SEGUNDO PISO URBANIZACION EL PACIFICO,
DISTRITO DE SAN MARTIN DE PORRES, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA, asciende a CIENTO TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS
VEINTISIETE Y 10/100 DOLARES AMERICANOS ($ 133,927.10) que equivale
a TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y
CINCO Y 52/100 NUEVOS SOLES (S/. 375,665.52).
TC: 1 US$ = S/. 2.805 (07.01.2014)
Lima, 18 de Marzo de 2014
Arq. Guillermo José Arévalo ChávezPerito Judicial
Ing. Julián Santos Perales DíazPerito Judicial
PANEL FOTOGRÁFICO
FOTO 1. El inmueble matriz consta de tres unidades inmobiliarias, una por piso. La tercera está en proceso de construcción. La edificación cuenta con una carga técnica por invadir el retiro de 3.00 m con la
escalera de acceso a las unidades de los pisos superiores. A la izquierda se puede apreciar el sistema estructural de muros y columnas. La unidad B tiene ventanas en arco de medio punto y cristal templado.
El cerco está en refacción.
FOTO 2. Características del entorno urbano, es una urbanización de los años 70, pistas y veredas de concreto, al fondo se aprecia la huaca Garagay. La red de alumbrado y telefonía es aérea. Vista desde la
avenida Universitaria.
FOTO 3. Fachada del segundo piso, ventanas de vidrio color bronce, pintura latex color tabaco, friso superior con teja de arcilla y luminarias dicroico. Los vanos son de arco.
FOTO 4. Área de retiro que ha sido “invadido” por la escalera de acceso a los pisos superiores segundo y tercero. En esta zona se encuentra la cisterna y las bombas eléctricas de impulsión, que son obras
complementarias comunes de la edificación. La persona que nos atiende es el propietario del primer piso.