Tasacion Comercial Arevalo-2014

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Exp. 06108-2011-0.1817-JR-CO- 13 Sec. Dr. Miguel Enciso Miranda Sumilla Nuevo Dictamen Pericial SEÑOR JUEZ DEL 13° JUZGADO CIVIL – COMERCIAL DE LIMA S.J. : GUILLERMO JOSÉ AREVALO CHAVEZ, Perito Judicial con Registro del CAP N° 1608 y domicilio en Jr. Huaraz Nº 19, urbanización Huerta de la Virreina, Breña y JULIÁN SANTOS PERALES DÍAZ, Perito Judicial con Registro CIP N° 23643 y domicilio en Jr. Miguel Aljovin N° 235, Cercado de Lima, presentamos ante su despacho EL DICTAMEN PERICIAL, dispuesto por su Despacho, según Resolución Nº 19 del 19 de octubre del 2012 mediante la cual ordena la tasación materia del inmueble materia de ejecución realizando la inspección externa y interna del inmueble sub- litis. Para el efecto se contó con la asistencia del especialista legal de actos externos de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte ordenado mediante exhorto decretado por su judicatura. En tal, sentido cumplimos vuestro mandato judicial, luego de haber realizado el estudio de título archivado, estudio del expediente, inspección externa e interna al inmueble materia de tasación, asi como haber realizado un estudio de mercado inmobiliario de la zona para poder determinar los valores del inmueble inscrito en la Partida Registral N° 11698439. PRIMER OTROSI DECIMOS: que en razón de la Resolución Administrativa 322-2005-CED-CSJLI/PJ del 06.DIC.2005 solicitamos el endose y entrega de los certificados de

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Exp. 06108-2011-0.1817-JR-CO-13Sec. Dr. Miguel Enciso MirandaSumilla Nuevo Dictamen Pericial

SEÑOR JUEZ DEL 13° JUZGADO CIVIL – COMERCIAL DE LIMAS.J. :

GUILLERMO JOSÉ AREVALO CHAVEZ, Perito Judicial con Registro del CAP

N° 1608 y domicilio en Jr. Huaraz Nº 19, urbanización Huerta de la Virreina, Breña y

JULIÁN SANTOS PERALES DÍAZ, Perito Judicial con Registro CIP N° 23643 y

domicilio en Jr. Miguel Aljovin N° 235, Cercado de Lima, presentamos ante su

despacho EL DICTAMEN PERICIAL, dispuesto por su Despacho, según Resolución

Nº 19 del 19 de octubre del 2012 mediante la cual ordena la tasación materia del

inmueble materia de ejecución realizando la inspección externa y interna del inmueble

sub-litis.

Para el efecto se contó con la asistencia del especialista legal de actos

externos de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte ordenado mediante exhorto

decretado por su judicatura.

En tal, sentido cumplimos vuestro mandato judicial, luego de haber realizado el

estudio de título archivado, estudio del expediente, inspección externa e interna al

inmueble materia de tasación, asi como haber realizado un estudio de mercado

inmobiliario de la zona para poder determinar los valores del inmueble inscrito en la

Partida Registral N° 11698439.

PRIMER OTROSI DECIMOS: que en razón de la Resolución Administrativa N°

322-2005-CED-CSJLI/PJ del 06.DIC.2005 solicitamos el endose y entrega de los

certificados de consignación que por honorarios profesionales corresponden a cada

uno de los peritos.

Lima, 18 de Marzo del 2014

Arq. Guillermo José Arévalo ChávezPerito Judicial

Ing. Julián Santos Perales DíazPerito Judicial

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TASACION COMERCIALInmueble Ubicado en el Lote 6, Manzana “H”, Unidad Inmobiliaria B, Segundo Piso, calle Guillermo Biela (antes calle 14) Nº 2059, Urbanización El Pacífico,

Distrito San Martín de Porres, Provincia y Departamento de Lima

1. DATOS GENERALES1.1. Objeto de la PericiaDeterminar el valor comercial actualizado del bien inmueble para los fines que

determine el interesado, conforme a la Resolución Nº 8 del 27 de Abril del

2012, y la Resolución del 14 de Diciembre del 2013.

1.2. Personas o Entidad que solicita la PericiaEl 13° Juzgado Civil Comercial de Lima

1.3. Fecha a la cual esta referida el Informe Pericial.18 de Marzo de 2014

2. MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1. Ubicación del inmuebleEl inmueble, se encuentra ubicado en lote 6, Manzana “H”, unidad inmobiliaria

B, segundo piso, urbanización El Pacífico, Distrito San Martin de Porres,

Provincia y Departamento de Lima.

2.2. Infraestructura de Servicios UrbanosEl predio cuenta con servicios de habilitación urbana completa: Redes públicas

de agua con conexiones domiciliarias, red de alcantarillado con conexiones

domiciliaria, redes eléctricas con conexiones domiciliarias y alumbrado público,

redes telefónicas, cable y servicios anexos. La zona tiene una zonificación de

Residencial de Densidad Media RDM.

2.3. Linderos y medidas PerimétricasSegún Partida Electrónica N° 11698439, los linderos y medidas perimétricas de

la Unidad Inmobiliaria B, son los siguientes:

Por el Frente : Colinda con pozo de luz N° 1 y área común N° 2, con

una línea quebrada de 3 tramos cuyas medidas son:

7.27 m, 3.24 m, 2.73 m.

Por el Fondo : Colinda con el pozo de luz N° 3 y el lote N° 23,

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mediante una línea quebrada de 3 tramos cuyas

medidas son: 7.11 m, 0.45 m, y 2.89 m.

Por la Derecha : Colinda con aires y el lote N° 5, mediante una línea

recta cuya distancia es 10.40 m.

Por la Izquierda : Colinda con aires y el lote N° 7, mediante una línea

recta cuya distancia es 13.19 m.

El área ocupada del inmueble es de 123.931 m2., y el área techada es 123.931

m2.

El área del terreno matriz es de 200.00 m2 según consta en la ficha del

Registro de Propiedad Inmueble Nº 181838. La primera fábrica es una casa

tipo B que consta de sala comedor, cocina, dos dormitorios, hall, baño principal,

car-port y jardín. Sobre esta edificación se ha realizado una ampliación en el

segundo piso donde se encuentra el inmueble materia de estudio.

2.4. InscripciónEl inmueble, se encuentra inscrito en la partida electrónica Nro. 11698439 del

Registro de Propiedad de los Registros Públicos de Lima.

Cuenta con ‘Reglamento Interno de Propiedad Horizontal’ y ‘Aclaración de

Reglamento Interno’ a fojas 30 al 38 del Título Archivado 2004-00288831.

2.5. DescripciónEl inmueble en su totalidad, cuenta con un ingreso por la Calle N° 14, hoy Calle

Guillermo Biela y consta de tres unidades inmobiliarias distribuidas de la

siguiente manera:

Primer Piso, Unidad Inmobiliaria A: Patio, de escalera que va al segundo piso,

estacionamiento, medio servicio higiénico, Sala - comedor, comedor de diario,

cocina, lavandería, jardín, hall, servicio higiénico; 3 dormitorio todo con closet.

Segundo Piso, Unidad Inmobiliaria B: Escalera que viene del primer piso y a su

vez que va al tercer piso y hall como áreas de circulación comunes. El

departamento B consta de: cocina, patio – lavandería, sala – comedor, medio

servicio higiénico, hall, servicio higiénico completo, estar, y dos dormitorios con

closet.

Tercer Piso, Unidad Inmobiliaria C: Escalera que viene del segundo piso,

tendal.

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Para el presente caso sólo nos interesa la Unidad Inmobiliaria B.

2.6. EdificaciónDurante la inspección técnica exterior que se ha confrontado con la

Declaratoria de Fábrica que se encuentra inscrita en el Título Archivado 2004-

00288831 se ha observado que el inmueble esta construido con muros

portantes confinados con columnas y vigas de concreto armado, y techo

aligerado.

2.7. Especificaciones Técnicas:MUROS Y COLUMNAS Ladrillo con columnas y viga con amarre.

TECHOS Losa aligerada horizontal de concreto

armado.

PISOS Cemento pulido, ladrillo corriente.

REVESTIMIENTOS Tarrajeo frotachado, acabado con pintura

lavable.

PUERTAS Y VENTANAS Puertas de madera contraplacadas. Ventanas

de cristal templado.

BAÑOS Mayólica de color blanco sin tina.

INSTALACIONES

Corriente monofásico,

empotrado

ELÉCTRICAS

Corriente monofásico.

INSTALACIONES

Agua fria empotrada.

SANITARIAS

Agua fría empotrada, agua caliente.

2.8. Metodología o Reglamentación EmpleadaLa tasación del inmueble se formula por el método de tasación directa,

características preponderantes, teniendo en cuenta los valores comerciales del

terreno y los precios unitarios de construcción con su depreciación y como

marco referencial el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado

por R.M. N° 125-2007-VIVIENDA del 14 de mayo de 2007 y su modificatoria

aprobada por R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA del 28 de noviembre del 2012.

Después de la inspección, se dio cumplimiento a los siguientes:

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- Inspección Técnica

- Acopio de información y documentos

- Elaboración de informe pericial

2.9. Estado de ConservaciónSegún el Título Archivado de Declaratoria de Fábrica, la obra se finalizó en

Enero de 1999, en consecuencia la antigüedad del inmueble es de 15 años.

Estado de conservación bueno. Depreciación de 14% según la Tabla Nº 01 del

RNT, artículo II.D.33.

2.10. Observacioneso La presente tasación se ha realizado en base a inspección ocular

externa e interna, a los documentos señalados en el expediente judicial

y a la lectura del Título Archivado 2004-00288831. Se realizaron tres

visitas de inspección ocular. En la primera el 17.JUL.2012 un familiar

menor de edad no permitió el ingreso por no encontrarse la titular. En la

segunda el 09.SET.2012 otro familiar quién no se identificó, tampoco

permitió el ingreso, con el mismo argumento. La tercera se realizó el 06

de enero de 2014 con asistencia del Especialista Legal de Actos

Externos del 4º Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima

Norte según exhorto decretado por el 13º Juzgado Civil Comercial de

Lima.

o Sólo se tuvo acceso al predio matriz y las áreas comunes.

o La edificación cuenta con una carga técnica según el Informe Técnico de

Verificación: “No cumple con el retiro mínimo frontal de 3.00mts,

físicamente mide 0.00 mts.”.

3. TASACIÓN COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO Unidad Inmobiliaria B

El 17 de Setiembre del 2012, se hizo entrega de un Dictamen Pericial con

la valorización comercial para esa fecha, luego de practicado la inspección

técnica interna y externa, el valor del inmueble sufre variaciones en algunos

rubros por el alza o costo en el mercado inmobiliario.

3.1. Valor Comercial del Terreno (VT):Para efecto de la valorización del terreno, se han efectuado sondeos en el

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mercado inmobiliario de la zona, para terrenos con características similares.

VT = valor unitario x area del terreno x porcentaje de zona comunes

VT = $ 1,500 / m2 x 200.00 m2 x 28.30%

VT = $ 84,900.00

3.2. Valor Comercial de la Edificación (VE)El área exclusiva que le corresponde al departamento B es 123.931 m2. Se

aplica el Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo II.F.39 por el valor de

áreas comunes que corresponden a la Unidad Inmobiliaria que se encuentra

bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

VE = Area Techada x VU Comercial de Edificación x Depreciación

VE = 1.15 (AT x VUE x D)

VE = 1.15 (123.931 m2 x $ 400 x 0.86)

VE = $ 49,027.10

3.3. Valor Total del Departamento Unidad Inmobiliaria BVTP = VT + VE

VTP = $ 84,900.00 + $ 49,027.10

VTP = $ 133,927.10

El valor total del inmueble asciende a CIENTO TREINTA Y TRES MIL

NOVECIENTOS VEINTISIETE Y 10/100 DOLARES AMERICANOS ($

133,927.10)

4. CONCLUSIONES

La tasación comercial del inmueble ubicado en LOTE 6 MANZANA “H”,

UNIDAD INMOBILIARIA B, SEGUNDO PISO URBANIZACION EL PACIFICO,

DISTRITO DE SAN MARTIN DE PORRES, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO

DE LIMA, asciende a CIENTO TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS

VEINTISIETE Y 10/100 DOLARES AMERICANOS ($ 133,927.10) que equivale

a TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y

CINCO Y 52/100 NUEVOS SOLES (S/. 375,665.52).

TC: 1 US$ = S/. 2.805 (07.01.2014)

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Lima, 18 de Marzo de 2014

Arq. Guillermo José Arévalo ChávezPerito Judicial

Ing. Julián Santos Perales DíazPerito Judicial

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PANEL FOTOGRÁFICO

FOTO 1. El inmueble matriz consta de tres unidades inmobiliarias, una por piso. La tercera está en proceso de construcción. La edificación cuenta con una carga técnica por invadir el retiro de 3.00 m con la

escalera de acceso a las unidades de los pisos superiores. A la izquierda se puede apreciar el sistema estructural de muros y columnas. La unidad B tiene ventanas en arco de medio punto y cristal templado.

El cerco está en refacción.

FOTO 2. Características del entorno urbano, es una urbanización de los años 70, pistas y veredas de concreto, al fondo se aprecia la huaca Garagay. La red de alumbrado y telefonía es aérea. Vista desde la

avenida Universitaria.

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FOTO 3. Fachada del segundo piso, ventanas de vidrio color bronce, pintura latex color tabaco, friso superior con teja de arcilla y luminarias dicroico. Los vanos son de arco.

FOTO 4. Área de retiro que ha sido “invadido” por la escalera de acceso a los pisos superiores segundo y tercero. En esta zona se encuentra la cisterna y las bombas eléctricas de impulsión, que son obras

complementarias comunes de la edificación. La persona que nos atiende es el propietario del primer piso.