Tasacion Coop Pallanchacra

ORLANDO ARROYO JIMENEZ INGENIERO CIVIL CIP 100589

Oficina: Av. Gran Chim N 145-A, telf. 3747976, Cel. 995510355, Email: [email protected] Pgina 1

TASACION DE CONSTRUCCION

ACTUAL

PROPIETARIO : ASOCIACION DE VIVIENDA SAN MIGUEL DE PALLANCHACRA

LTDA. UBICACIN : LOTE 1, COOPERATIVA DE VIVIENDA PALLANCHACRA-CAMPOY,

DISTRITO :SAN JUAN DE LURIGANCHO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

LIMA OCTUBRE DEL 2,013



TASACION DE CONSTRUCCION ACTUAL

PROPIETARIO : ASOCIACION DE VIVIENDA SAN MIGUEL DE PALLANCHACRA LTDA.

SOLICITANTE : EXALTACION TORBISCO TAIPE DNI. 06219373 PRESIDENTE DE LA ASOCIACION DE VIVIENDA SAN MIGUEL DE PALLANCHACRA LTDA.

UBICACIN : LOTE 1, COOPERATIVA DE VIVIENDA PALLANCHACRA-CAMPOY, DISTRITO

:SAN JUAN DE LURIGANCHO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA FECHA DE VALUACION : 21 OCTUBRE DEL 2,013

PROFESIONAL : ING. ORLANDO ARROYO JIMENEZ CIP. 100589

MEMORIA DESCRITIVA : ANTECEDENTE SANEAMIENTO FISICO LEGAL: El terreno ubicado en el Lote 1, Cooperativa De Vivienda Pallanchacra-Campoy, Distrito :San Juan De Lurigancho, Provincia Y Departamento De Lima, tiene como propietarios ASOCIACION DE VIVIENDA SAN MIGUEL DE PALLANCHACRA LTDA. , Asi consta en la PO. 2120506-AS N 003-Fecha 06-07-98 OBJETO DE LA VALUACION :

Determinar Solo el Valor Comercial del cimiento , zapatas y muros de cabeza y soga de tiendas 01,02,03 y 04, de la Cooperativa de Vivienda PALLANCHACRA. por parte de la entidad Solicitante. Para lo que estime conveniente. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION: 21 De Octubre del 2,013 TERRENO: Tiene las siguientes medidas perimtricas antes y actuales:

Antes: Por la izquierda: 30.00 ml. Por la derecha: 30.00 ml. Por el fondo: 6.10 ml. Area de Terreno: 183.00 m2. Tiene un retiro para la calle 17 de 0.375 con respecto al plano perimtrico matriz.

Ahora: Por la izquierda: 30.00 ml. Por la derecha: 30.00 ml. Por el fondo: 6.55 ml. Area de Terreno: 186.50 m2. El retiro se considera de las tiendas

TOTAL 183.00 M2. TOTAL 196.50 M2.



ZONIFICACION La Zonificacin de la zona es un RDM, Residencial con Densidad media , Se Aclara que el entorno califica para CV , Comercio Vecinal. Mercados de abastos en la periferia y en el mismo lote.

USO: Uso Actual es COMERCIO DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: Techado Sin Techar Muros (m2.) 1 Piso : 0.00 m2 183.00 m2 298.86 m2. TOTAL CONSTRUIDO SOLO 1ER PISO POR LA ASOCIACION DE VIENDA PALLANCHACRA : Muro de Cabeza 246.48 m2. (incluye cimientos, zapatas, columnas y muros de ladrillo) Muro de Soga 52.38 m2 (incluye cimientos, zapatas, columnas y muros de ladrillo) DESCRIPCION DE DISTRIBUCION: El terreno esta ubicado en una esquina de la Manzana A, correspondiente al Lote N1 , entre las calles 8 y Calle los Pinos antes Calle 17. En el frente que da a la calle los pinos de 30.00 ml. Se desarrolla 04 tiendas comerciales de rubro diverso de hasta 04 pisos, En el Frente que a la Calle 8, Se desarrolla el frente de la tienda N 4 y el frente del local comunal. Este es de 01 pisos. Y alrededor de encuentran ubicados construcciones de hasta 03 piso, todos en buen estado de conservacin con estructuras columnas, vigas y losas aligeradas de concreto armado y ladrill, con tarrajeos e instalaciones empotradas a la vista. Se presenta la distribucin Antes y Despues, porque el objetivo es valorar la cimentacin, columnas y muros. Segn lo solicita el presidente de la asociacin de vivienda pallanchacra, del 1er piso. sin techo.

Antes: Las Areas Que Ocupan las tiendas son: Tienda 1: 42.70 m2. Tienda 2: 39.65 m2. Tienda 3: 39.65 m2. Tienda 4: 35.38 m2. Area Circulacion: 25.62 m2

Ahora: Las Areas Que Ocupan las tiendas son: Pasadizo: 8.56 m2 Tienda 1: 34.00 m2. Tienda 2: 44.57 m2. Tienda 3: 44.86 m2. Tienda 4: 64.51 m2.

TOTAL 183.00 M2. TOTAL 196.50 M2.



DESCRIPCION DE LA ESTRUCTURA: PRIMER PISO Cimiento y Sobrecimiento de Concreto Ciclopeo (Buen estado) Columnas de concreto armado. (Buen estado) Muros de ladrillo tipo King kong, con mezcla cemento arena gruesa (Buen estado) DESCRIPCION DE ACABADOS:

PRIMER PISO Muros sin tarrajeo: los muros se encuentran sin tarrajear (Buen estado).

ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN.- La antigedad de la edificacin es como sigue, segn los propietarios: 20 aos. De acuerdo con la inspeccin ocular se considera en buen estado de conservacin, de acuerdo al Reglamento Nacional de tasaciones del Per, tabla N 01, se le considera y asigna una depreciacin de 17% METODOLOGIA APLICADA: 1.- Tasacin directa 2.- Determinacion De Costo Directo Para Obras Fijas Y Permanentes Oct. 2013 Se Considera un factor de Oficializacion de 0.68 3.- Determinacion De Costo Directo Con Analisis De Costos Unitariuos A Oct. 2013 Se Considera un factor de Oficializacion de 0.68 BASES PARA EL DESARROLLO: Se ha realizado una visita de inspeccin al entorno del predio para determinar los valores comerciales de compra y venta.

DESCRIPCION DE REGLAMENTACION UTILIZADA: La valuacin se efecta de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per RM N 126-2007-VIVIENDA, aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el valor de realizacin en el mercado del inmueble.y sus modificatorias de setiembre de 2012

INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA Se ha tomado valores del registro de la base de datos y la informacin de las revistas 1/2 de Construccin, Valores de construccin de la Cmara Peruana de la Construccin, el diario El Comercio, ofertas de terrenos con las mismas caractersticas GRAVMENES Existe una inscripcin del terreno en el registro publico del inmueble, que certifica que la partida PO 2103721 se encuentra inscrita en la partida matriz que A nombre de los titulares ASOCIACION DE VIVIENDA SAN MIGUEL DE PALLANCHACRA LTDA., Y NO OBRA NINGUNA CARGA NI HIPOTECA EN EL TERRENO VALORIZACION DEL TERRENO (NO CORRESPONDE)

VALOR DE EDIFICACION DE MURO Y ELEMENTOS ESTRUCTURALES Vigente desde el 01 al 31 de octubre del 2013



Resolucin Ministerial N241-2012-VIVIENDA - Fecha publicacin en Diario El Peruano: 30-oct-2012 Resolucin Jefatural N 269-2013-INEI - (01-oct-2013) - IPC del mes de setiembre del 2013: 2.87% 1.- METODO TASACIN DIRECTA

COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADOOCTUBRE 2013

MUROS Y

COLUMNAS

(1)

TECHOS

(2)

PISOS

(3)

PUERTAS Y

VENTANAS (4)

REVESTIMIENTOS

(5)

BAOS

(6)

ELECTRICAS Y

SANITARIAS

(7)

CATEGORIA B I I I I I G

COSTO PARCIAL 271.27 0.00 3.99 0.00 0.00 0.00 15.15 290.40

Columnas, vigas

y/o placas de

concreto armado

y/o metlicas.

Tierra

compactada.

Sin puertas ni

ventanas.

Sin

revestimientos en

ladrillo, adobe o

similar.

Agua fra,

corriente

monofsica sin

empotrar.

COSTO X M2.

VALOR CONSTRUCCION MUROS Y COLUMNAS 290.40 m2. X 183.00 = S/ 53,143.20 VALOR CONSTRUCCION VC : S/.53,143.20 DEPRECIACION Depreciacin total : 0.17x53,143.20 = S/.9,034.34

D = S/ 9,034.34 Valor que considera las normas de tasaciones pero por el estado de conservacin no ser considerado. VALOR DE LA EDIFICACION VE = VC D = S/. 53,143.20 S/.9,034.34 =S/.44,108.86 VE al (Tipo de Cambio S/. 2.80 al 21/10/2013) = $. 15,753.16 COSTO TOTAL DE MUROS Y COLUMNAS = $ 15,753.16 DOLARES AMERICANOS

SON : QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON 16/100 DOLARES AMERICANOS

2.-METODO DETERMINACION DE COSTO DIRECTO PARA OBRAS FIJAS Y PERMANENTES

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD COSTOFACTOR DE

OFICIALIZACION

DEPRECIADO=

(100-17%)VE

Muro de cabeza m2 246.48 223.53 55,095.67 0.68 0.83 31,096.00

Muro de soga m2 52.38 193.32 10,125.14 0.68 0.83 5,714.63

36,810.62

DEL CUADRO DE VALORES UNITARIOS ANEXO III R.M. N 2012-VIVIENDA DEL 30-OCTUBRE DEL 2012

VE TOTAL: VALOR DE LA EDIFICACION VE = S/.36,810.626 VE al (Tipo de Cambio S/. 2.80 al 21/10/2013) = $. 13,146.65 COSTO TOTAL DE MUROS Y COLUMNAS = $ 13,146.65 DOLARES AMERICANOS

SON : TRECE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS CON 65/100 DOLARES AMERICANOS



3.-METODO DETERMINACION DE COSTO DIRECTO PARA OBRAS FIJAS Y PERMANENTES CON ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS A OCT. 2013

VALOR DE LA EDIFICACION VE = S/.42,526.90 VE al (Tipo de Cambio S/. 2.80 al 21/10/2013) = $. 15,188.18 COSTO TOTAL DE MUROS Y COLUMNAS = $ 15,188.18 DOLARES AMERICANOS

SON : QUINCE MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO CON 18/100 DOLARES AMERICANOS

RESUMEN DE METODOS DE CALCULO

METODOS TASACIN COSTO TOTAL DE MUROS Y COLUMNAS

(DOLARES AMERICANOS) 1.- METODO TASACIN DIRECTA $ 15,753.16

2.-METODO DETERMINACION DE COSTO DIRECTO PARA OBRAS FIJAS Y

PERMANENTES. $ 13,146.65

3.-METODO DETERMINACION DE COSTO DIRECTO PARA OBRAS FIJAS Y

PERMANENTES CON ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS A OCT. 2013

$ 15,188.18

CONCLUSION Realizado la presenta tasacin sin considerar el valor de la oportunidad comercial de terreno que se encuentra en el uso de CV , se estima recomendable y conveniente el Valor esatimado del

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD P.U. TOTAL

Cimiento corrido ml 110.6 150.85 16,683.57

Sobrecimiento corrido ml. 96.77 77.789 7,527.59

Muro de cabeza m2 246.48 92.92 22,902.92

Muro de soga m2 52.375 55.72 2,918.34

zapatas Und. 18 941.45 16,946.12

Columnas de 50X25 Und. 18 465.02 8,370.33

VE 75,348.86

0.68

17% 83%

42,526.90

Factor de oficializacion

Depreciacion 20 aos ladrillo

VE DEPRECIADO:

DETERMINACION DE COSTO DIRECTO PARA OBRAS FIJAS Y PERMANENTES

CON ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS A OCT. 2012

MUROS CON COLUMNAS, ZAPATAS



mtodo de TASACION DIRECTA cuyo valor es de $ 15,753.16 SON : QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON 16/100 DOLARES AMERICANOS. Para efectos de cuantificar los costos referidos a cada tienda se proporciona el valor Tasado con respecto al area de influencia directa de cada tienda, resultando en: Tipo de Cambio del 21/10/2013 TC: 2.80

TIENDAS VALOR DE OBRA ($ Dlares Americanos)

Pasadizo: 8.56 m2 $ 686.24

Tienda 1: 34.00 m2. $ 2,725.75

Tienda 2: 44.57 m2. $ 3,573.12

Tienda 3: 44.86 m2. $ 3,596.37

Tienda 4: 64.51 m2. $ 5,171.69

TOTAL 196.50 M2. $ 15,753.16

___________________________________ Ing. Civil ORLANDO ARROYO JIMENEZ

Verificador Comn CIV N 005799VCZRIX CIP N 100589

Adjunto al Presente : Cuadro , Tablas y Fotos.



PANEL DE FOTOS

Muro lado local comunal

Estructura tienda 2, 1er iso

Vista Columnas de las estructuras

Vista Esquina Calle 8 y Calle los Pinos

Vista Calle 8 Tienda 1 (Comercial)

Vista Calle los Pinos Tienda 3 (Comercial)

Vista Calle los Pinos Tienda 4 (Comercial)

(Vista Comercial al Fondo el Lote)

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