TASACION DE PREDIO URBANO

TASACION DE PREDIO URBANO

SOLICITANTE : MINISTERIO DE SALUD

PROPIETARIO : CENTRO DE SALUD DE PUEBLO NUEVO

UBICACIN : DISTRITO : PUEBLO NUEVO

PROVINCIA : CHINCHA

DEPARTAMENTO : ICA

AV. OSCAR R. BENAVIDES ( PLAZA DE ARMAS )

FECHA : 15 DE NOVIEMBRE DEL 2000

1.0 OBJETIVO Y METODOLOGA EMPLEADALa siguiente tasacin tiene como objetivo :

Hacer conocer a la entidad solicitante de manera exacta y actualizada sobre dicho patrimonio para los fines pertinentes.

Contar con un documento tcnico que demuestre la viabilidad para el desarrollo de la inscripcin en los Registros Pblicos.

Dicho trabajo a sido realizado a solicitud del Ministerio de Salud, representada por Direccin Regional de Salud ICA.

METODOLOGA APLICADA

BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio, que han servido como base para la determinacin del Valor Real del inmueble de similares caractersticas.

DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA APLICADA

La valuacin se ha efectuado de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, R.M. N 469 99 MTC/15.04 aplicando el mtodo de VALUACIN DIRECTA.

2.0 FECHA DE ASIGNACIN

13 de noviembre del 2000

3.0 UBICACIN

Dicho inmueble se encuentra ubicado en la Av. Oscar R. Benavides ( Plaza de Armas ) del Distrito de Pueblo Nuevo, Provincia de Chincha, Departamento de Ica.

4.0 LINDEROS Y PERMETROS

Los linderos y medidas perimtricas son como sigue:

POR EL FRENTE

Con la Av. Oscar R. Benavides con ......................................................... 24.17 ml.

POR LA DERECHA ENTRANDO

Con el local de la Municipalidad de Pueblo Nuevo ................................. 67.50 ml.

POR LA IZQUIERDA ENTRANDO

Con el local de la Iglesia Cristo Rey .................................................. 65.58 ml.

POR EL FONDO

Con la Av. San Martn con ....................................................................... 24.29 ml.

5.0 AREA

Encierra en su permetro descrito un rea de 1616.92 m2

6.0 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Segn la ubicacin de dicho inmueble podemos categorizarla en una zonificacin R-2 y su actual es de centro de atencin a toda la comunidad del Distrito de Pueblo Nuevo.

7.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: Redes de Agua, Redes de Desage, Pistas, veredas de concreto, Redes de Alumbrado Publico y Domiciliario y Redes Telefnicas.

Su rea de estructuracin es Urbana.

8.0 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

En la actualidad el Centro de Salud cuenta con cinco ( 05 ) mdulos:

MODULO A: Lo hemos subdivididos en tres Submodulos.

MODULO A-1 : Cuenta con un rea construida de 63.00 m2

Triaje

Sala de Espera

Consultorio de medicina

Tpico

MODULO A-2: Cuenta con un rea construida de 54.38 m2

Dental

Consultorio de Medicina

Sala de Espera

S.S. H.H.

Caja

MODULO A-3: Cuenta con un rea construida de 22.13 m2

Laboratorio

MODULO B: Cuenta con un rea construida de 72.94 m2

Farmacia

TBC

02 Depsitos

Sala URO I

Almacn de PANFAR

MODULO C: Cuenta con un rea construida de 68.25 m2

Oficina Logstica

Laboratorio

03 S.S. H.H.

Pasadizo

CRED

Almacn

MODULO D: Cuenta con un rea construida de 57.00 m2

CLAS

Jefatura

S.S. H.H.

Admisin y Estadstica

MODULO E: Cuenta con un rea construida de 259.38 m2

Consultorio de Planificacin Familiar

Centro de Esterilizacin

Sala de Dilatacin

Vestidor

Sala de Partos

Camillas

Consultorio de control Prenatal

Sala de Puerperio

03 Sala de Espera

Deposito

Cocina

Ecografa

2 S.S. H.H

9.0 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN

El inmueble ha sido construido con las siguientes caractersticas Tcnicas:

CIMENTACIN : Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo.

COLUMNAS : Columnas de concreto armado.

MUROS : Muros de ladrillo King Kong.

TECHOS : MODULOS A-1, A-3, B, D, E: Losa Aligerada y vigas de concreto armado

MODULOS A-2 y C:

Fibrocemento, Canaln

PISOS : MODULO A: Piso Cermico

MODULO B: Piso Cemento Pulido

MODULO C: Piso Cermico

MODULO D: Piso Loseta veneciana

MODULO E : Piso Loseta y Vinlico

PUERTAS Y VENTANAS : MODULOS A, B, C, D :

Puerta principal de Tablero, Puertas contraplacadas

Ventanas de Fierro y vidrio simple.

MODULO E :

Puerta principal Mampara de Aluminio, Puertas

Contraplacadas, Ventanas de aluminio y vidrio

Catedral transparente.

REVESTIMIENTOS : Tarrajeo frotachado de cemento arena.

PINTURA : Ltex lavable.

INSTALACIONES SANITARIAS : Tuberas y accesorios PVC empotradas para

Redes de agua y desage.

INSTALACIONES ELECTRICAS : Tuberas PVC y cajas galvanizadas empotradas

Para Energa Elctrica.

BAOS Y APARATOS SANITARIOS : MODULO A-1, A-3, y B : No cuentan con baos.

MODULO A-2, C, D y E :

Zcalo revestido con maylica blanca

Nacional y aparatos sanitarios de color

Blanco.

Nota : El Modulo C cuenta con 03 baos por lo que el perito de acuerdo a su criterio

dar un valor prudencial por metro cuadrado de baos.

OBRAS COMPLEMENTARIAS : Se considerara como obra complementaria el

rea de voladizo de algunos mdulos.

Cisterna de concreto armado revestida con cemento pulido.

Electrobomba marca Hidrostal de 0.80 HP.

02 Tanques Elevados de Fibrocemento (eternit ) de 1000 litros cada uno y accesorios de PVC.

Cerco perimtrico, 01 puerta de madera y 02puerta de fierro.

Veredas en todo el contorno de los mdulos.

10.0 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

La tendencia actual del mercado es de mayor oferta y menor demanda.

Por la ubicacin del inmueble, usos y el entorno de sectores altos y medios y

Teniendo en cuenta los datos de referencia se determina con prudencia el siguiente

precio del terreno :

PLAZA DE ARMAS ( contorno ) U.S. $ 80.00 por metro cuadrado

11.0 ESTADO DE CONSERVACIN

Luego de una inspeccin ocular minuciosa, se deduce que el estado de

conservacin es BUENO.

12.0 SERVIDUMBRES

No se conocen servidumbres.

13.0 ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN DE LA CONSTRUCCIN

Tiene las siguientes antigedades y de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones ( Tabla N 04 ) Porcentajes para el calculo de depreciaciones para Clnicas, Hospitales, se obtienen los siguientes datos :

ANTIGEDAD DEPRECIACION

MODULO A :

MODULO A-1 : 19 aos 23 %

MODULO A-2 : 16 aos 21 %

MODULO A-3 : 1 ao 3 %

MODULO B : 19 aos 23 %

MODULO C : 16 aos 21 %

MODULO D : 5 aos 12 %

MODULO E : 6 aos 13 %

14.0 CALCULOS EFECTUADOS

DESARROLLO

VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )

a.- Valor del terreno ( VT )

Del anlisis de los valores comerciales del mercado de terreno similares en

ubicacin y entorno urbano, a la fecha, el perito asigna como VALOR

COMERCIAL UNITARIO ( VCU ) DE US $ 80.00 / m2

Luego : Tipo de Cambio = S/. 3.50

VCU = 80.00 x 3.50

VCU = S/. 280.00

Entonces

VT = 1, 616.92 m2 x S/. 280.00/m2VT = S/. 452, 737. 60

b.- Valor de la Edificacin ( VE )

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que se han utilizado

para la edificacin, el perito asigna un VALOR UNITARIO DE

EDIFICACIN ( VUE ) de acuerdo a los los siguientes cuadros de costos

por m2 de construccin en Chincha :

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO A-1

Cimentacin S/. 69.44

Estructura 127.61

Techos 62.40

Pisos 66.32

Revestimientos 38.21

Puertas y Ventanas 34.34

Cerrajera 3.66

Agua y Desage 10.18

Electricidad 16.59

Cocinas (muebles) 21.25

__________

Total S/. 450.00

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 90.00

___________

VUE S/. 540.00

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 562.50

DEPRECIACIN 23 %

AREA CONSTRUIDA 63.00 m2 VALOR DE EDIFICACION

VE 1 = 63.00 m2 x S/. 540.00 ( 1 23 / 100 )

VE 1 = S/. 26, 195.40

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO A-2

Cimentacin S/. 80.27

Estructura 147.84

Techos 38.00

Pisos 64.55

Revestimientos 44.78

Puertas y Ventanas 47.55

Cerrajera 4.24

Agua y Desage 27.02

Electricidad 19.23

Baos 20.70

__________

Total S/. 494.18

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 98.84

___________

VUE S/. 593.02

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 593.02

DEPRECIACIN 21 %

AREA CONSTRUIDA 54.38 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 2 = 54.38 m2 x S/. 593.02 ( 1 21 / 100 )

VE 2 = S/. 25, 476.26

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO A-3

Cimentacin S/. 74.16

Estructura 151.10

Techos 61.34

Pisos 65.55

Revestimientos 44.03

Puertas y Ventanas 28.60

Cerrajera 2.07

Electricidad 24.41

__________

Total S/. 451.26

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 90.25

___________

VUE S/. 541.51

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 541.51

DEPRECIACIN 3 %

AREA CONSTRUIDA 22.13 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 3 = 22.13 m2 x S/. 541.51 ( 1 3 / 100 )

VE 3 = S/. 11, 624.11

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO B

Cimentacin S/. 70.61

Estructura 134.82

Techos 62.05

Pisos 32.32

Revestimientos 42.38

Puertas y Ventanas 42.40

Cerrajera 4.60

Electricidad 18.80

__________

Total S/. 407.98

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 81.60

___________

VUE S/. 489.58

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 489.58

DEPRECIACIN 23 %

AREA CONSTRUIDA 72.94 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 4 = 72.94 m2 x S/. 489.58 ( 1 23 / 100 )

VE 4 = S/. 27, 496.67

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO C

Cimentacin S/. 80.92

Estructura 152.18

Techos 38.00

Pisos 62.74

Revestimientos 47.93

Puertas y Ventanas 41.80

Cerrajera 3.73

Agua y Desage 33.45

Electricidad 18.17

Baos 42.58

__________

Total S/. 521.50

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 104.30

___________

VUE S/. 625.80

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 625.80

DEPRECIACIN 21 %

AREA CONSTRUIDA 68.25 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 5 = 68.25 m2 x S/. 625.80 ( 1 21 / 100 )

VE 5 = S/. 33, 741.57

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO D

Cimentacin S/. 81.05

Estructura 151.33

Techos 60.57

Pisos 49.64

Revestimientos 46.66

Puertas y Ventanas 38.47

Cerrajera 2.64

Agua y Desage 24.42

Electricidad 17.98

Baos 19.63

__________

Total S/. 492.39

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 98.48

___________

VUE S/. 590.87

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 590.87

DEPRECIACIN 12 %

AREA CONSTRUIDA 57.00 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 6 = 57.00 m2 x S/. 590.87 ( 1 12 / 100 )

VE 6 = S/. 29, 638.04

DESCRIPCIONES :

VALUACIN MODULO E

Cimentacin S/. 69.36

Estructura 120.88

Techos 63.08

Pisos 51.12

Revestimientos 38.89

Puertas y Ventanas 30.53

Roperos ( closet ) 1.75

Cerrajera 2.37

Agua y Desage 20.02

Electricidad 14.47

Baos 16.48

Cocina ( muebles ) 20.41

__________

Total S/. 449.36

G.G. , D.T. y Utilidad 20% 89.87

___________

VUE S/. 539.23

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 539.23

DEPRECIACIN 13 %

AREA CONSTRUIDA 259.38 m2 VALOR DE EDIFICACIN

VE 7 = 259.38 m2 x S/. 539.23 ( 1 13 / 100 )

VE 7 = S/. 121, 682.95

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VE ) :

VE = VE1 + VE2 + VE3 + VE4 + VE5 + VE6 + VE7

Entonces :

VE = 26, 195.40 + 25, 476.26 + 11, 624.11 + 27, 496.67 + 33, 741.57 +

29, 638.04 + 121, 682.95 VE = S/. 275, 855.00

c.- Valor de las Obras Complementarias ( VOC )

A juicio del Perito han sido clasificadas como Obras Complementarias las

siguientes :

DESCRIPCIN AREA DEPRECIACION

- Voladizo del Modulo A-1 14.40 m2 23 %

- Voladizo del Modulo B 19.90 m2 23 %

- Voladizo del Modulo D 14.32 m2 12 %

Cisterna de Concreto Armado 13 %

Tanques Elevados 13 %

Electrobomba 13 %

Cerco perimtrico 23 %

Veredas de acceso 269.15 m2 15 %

Valor Unitario de Voladizo ( VUVo ) :

VUVo = S/. 88.30 por metro cuadradoVoladizo Modulo A 1 :

VV1 = 14.40 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )

VV1 = S/. 979.07

Voladizo Modulo B :

VV2 = 19.90 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )

VV2 = S/. 1, 353.02

Voladizo Modulo D :

VV2 = 14.32 m2 x S/. 88. 30 ( 1 12 / 100 )

VV2 = S/. 1, 112.72

VALOR TOTAL DE VOLADIZOS ( VVo ) :

VVo = VV1 + VV2 + VV3

VVo = 979.07 + 1, 353.02 + 1, 112.72

VVo = S/. 3,444.81

VALOR TOTAL DE CISTERNA ( VC ) :

VC = S/. 3, 629.44 x ( 1 13 / 100 )

VC = 3, 157.61

VALOR TOTAL DEL TANQUE ELEVADO INCLUYENDO ELECTROBOMBA ( VTE ) :

VTE = S/. 2, 295.38 x (1 13 / 100 )

VTE = S/. 1, 996. 98 VALOR TOTAL DE CERCO PERIMETRICO ( VCP ) :

VCP = S/. 8, 875.96 x ( 1 23 / 100 )

VCP = 6, 834.49

VALOR TOTAL DE VEREDAS DE ACCESO ( VVAc) :

Valor Unitario de Vereda de Acceso ( VUVAc ):

VUVAc = S/. 35.90

VVAc = S/. 35.90 x 269.15 m2 (1- 16 / 100 ) VVAc = 8, 116.49

VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC ) :

VOC = VVo + VC + VTE + VCP + VVAc

VOC = 3, 444.81 + 3, 157.61 + 1, 996.98 + 6, 834.49 + 8, 116.49

VOC = S/. 23, 550.38

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VTE ) :

VTE = VTerreno + Vedificaciones + Vobras Complementarias

VTE = VT + VE + VOC

RESUMEN :

Valor del terreno ........................................................ S/. 452, 737.60

Valor de la Edificacin .............................................. 275, 855.00

Valor de las Obras Complementarias ........................ 23, 550.38

_______________

VTE = S/. 752, 142.98

Por tanto :

SON : SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y DOS y

98/100 NUEVOS SOLES.

15.0 ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la determinacin del Valor Total del Predio.

16.0 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando los valores de reales y de acuerdo a la demanda actual.

Se han considerado las Obras Complementarias existentes.

Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en que se encuentra el inmueble.

17.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Se cont con la informacin de carcter legal del propietario.

La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con nuestra base de datos. Ica 15 de Noviembre del 2000

VTE= S/. 752, 142.98