Caso Practico de Tasacion

7/27/2019 Caso Practico de Tasacion

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SEMINARIO NACIONALDE TASACIONES

Caso Prctico de Tasacin:

UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Expositor:ING. GINO LAYSECA ZOPPI


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REGLAMENTO

Consideraciones para realizar una Tasacin

Tasador

CONOCIMIENTO

DEL MERCADOEXPERIENCIA


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TASACION DE INMUEBLE DE

PROPIEDAD HORIZONTAL


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Cliente:

Solicitante:

Propietario:

Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn CisnerosN 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento deLima.

Fecha de Tasacin: 31 de julio de 2010.

Valor Comercial: US$ 224,000.00 S/. 649,600.00

Valor de Realizacin: US$ 179,000.00 S/. 519,100.00

Valor a Nuevo: US$ 121,000.00 S/. 350,900.00

Tipo de Cambio S/. 2.90/dlar

Valor Comercial

Tasacin Anterior: No CorrespondePerito: Ing. Gino Layseca Zoppi

CIP N 48728REPEV 850-99


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I. MEMORIA DESCRIPTIVA


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Propietario:

Solicitante:

Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario delpredio materia del presente trabajo.

Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.

Reglamentacin Empleada:

La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin Directa, la misma quecorresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccinocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per ymuestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la resolucin S.B.S. N 808-2003.

Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en Calle

Italia N 412, Departamento N 1502 y Av. Malecn Cisneros N 436, Estacionamientos N 79 yN 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.


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Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados ydescritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:

Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401.-

Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.

Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml.,5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.

Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml.,34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60ml., 0.95ml.

Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.

Linderos y medidas perimtricas


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Linderos y medidas perimtricas

Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281.-(Tercer stano, Seccin N 111):

Por el frente: con la zona comn; con 3.00 ml.,Por la Derecha: con el estacionamiento N 80; con 5.00 ml.,Por la Izquierda: con el estacionamiento N 78; con 5.00 ml.,Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 3.00 ml.

Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282.-(Tercer stano, Seccin N 112):

Por el frente: con la zona comn; con 2.60 ml.,Por la Derecha: con la zona comn; con 5.00 ml.,Por la Izquierda: con el estacionamiento N 79; con 5.00 ml.,

Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 2.60 ml.


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rea de Terreno

El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de: 1.95 m2.

El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de: 1.69 m2.

Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y delEstacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79;por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin delinmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).

reas Techadas

El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de : 140.60 m2El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de : 15.00 m2El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de : 13.00 m2

Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicasindicadas en el tem 07 de la presente tasacin.


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Descripcin y distribucin

Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19

pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Aldepartamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio;est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito ycercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la CalleItalia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de lainspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin desus acabados. La distribucin de planta es la siguiente:

Departamento N 1502:Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, baode servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de usocompartido.

Estacionamiento N 79:Zona de estacionamiento techada.

Estacionamiento N 80:Zona de estacionamiento techada.


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Edificacin

La edificacin tiene las siguientes caractersticas:

Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. Techos: Losa de concreto horizontal. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con

acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera

en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF

contraplacadas en interiores y puertas de cocina. Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado

polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios. Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos

dormitorios; un bao completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera

convencional.

Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termo-magnticos. Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque

elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.


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Calidad de los Acabados.

El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad.

Antigedad y Estado de Conservacin.

El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estadode conservacin, su antigedad: 13 aos.

Nota.- La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalodel ao 2010, proporcionada por el solicitante.

Depreciacin.

Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado deconservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93.

Titulacin e Inscripcin.

Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del RegistroPblico de la Propiedad Inmueble de Lima:

Departamento N 1502 : Ficha N 1717928, Partida N 49028401Estacionamiento N 80 : Ficha N 1717803, Partida N 49028282Estacionamiento N 79 : Ficha N 1717802, Partida N 49028281


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Zonificacin y Uso Actual del Predio.

Zonificacin : RDMA

Residencial de Densidad Muy Alta.Uso Actual : Departamento desocupado.

Infraestructura de Servicios Urbanos.

La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red dealumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas yveredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. MalecnCisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal)a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.

Fecha Sugerida de Constatacin.

18 de Marzo del 2011.


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II. VALORIZACIN


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Valor de Terreno (VT):

Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica

el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrolloinmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terrenodel inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2

Por lo tanto:

VT = US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2

VT = US$ 38,472.00

Valor de la Edificacin (VE):

De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados enla inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la edificacin en: US$ 750.00

Valor de la Edificacin:

VE = VUOE x AT x D


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Valor de reas Comunes (VAC).

Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de laEdificacin para el Valor de las reas Comunes:

VAC = US$ 98,068.50 x 0.15

VAC = US$ 14,710.28

Valor de la Edificacin:VE = VUOE x AT x D

Donde:VUOE = Valor unitario obra edificacin.

AT = rea Techada.D = Factor de depreciacin.

Por lo tanto:

Descripcinream2

VUEUS$/m2

VESDUS$

Factor dedepreciacin

Valor deEdificacin

(US$)DP TO 1502

140.60 750.00 105,450.00 0.93 98,068.50Total 140.60 105,450.00 98,068.50

VE = US$ 98,068.50


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El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de laEdificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):

VD = VT + VE + VAC

VD = US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28

VD = US$ 151,250.78

El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando enconsideracin que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que seencuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar,

consideramos oportuno bonificarlo en un 35%:

VDB = US$ 151,250.78 x FM (1.35)

VDB = US$ 204,188.55

VDB = US$ 204,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.


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Valor Similar Nuevo (VSN):

El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sinDepreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):

VSN = VESD + VACSD

Descripcinream2

VUEUS$/m2

VESDUS$

VACSDUS$

VSN(US$)

DPTO 1502 140.60 750.00 105,450.00 15,817.50 121,267.50Total 140.60 105,450.00 15,817.50 121,267.50

VSN = US$ 121,267.50

VSN = US$ 121,000.00 (Por redondeo).

SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOSTipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.


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VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACI N DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCI N S.B.S

N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)

El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, enla situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptoindicados a continuacin:

Deducciones a aplicar:- Gastos de Publicidad 2.00%- Gastos de Tasacin para realizacin 0.20%- Comisiones de ventas 5.00%- Mantenimiento 2.00%- Para realizar el inmueble en un plazo de 180

das, consideramos un ajuste en el valor para

poder vender el inmueble en ese plazo de 10.80%Total de deducciones 20.00%


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Por lo tanto:

VRM = VTP x 0.80

VRM = US$ 224,188.55 x 0.80

VRM = US$ 179,350.84

VRM = US$ 179,000.00 (Por redondeo)

SON: CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.


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VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA


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2

4

1

3

1

2

3

4


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EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

DISTRITO NOMBREPROYECTO PROMOTOR PORPROYECTO PISOS PORPROYECTO SOTANO OSUBNIVELES

ASCENSORESPOR

PROYECTO

ESTACIONA

MIENTOSPORPROYECTO

ESTADO DEOBRA 2T 2010

FECHAINICIO

VENTAS

FECHAENTREGAESTIMADA

CANTIDAD DEDORMITORIOS

TIPOLOGIACANTIDADDE BAOS DORMITORIODE SERVICIO BAO DESERVICIO STOCKINICIAL

STOCKINICAL

PROYECTO

MIRAFLORESEDIFICIO JORGE

CHAVEZTORRE B

COLESICONTRATISTAS

GENERALES7 1 1 58 OBRA GRUESA

SETIEMBRE2009

FEBRERO2011

2 Dorm. 2 1

28

2 Dorm. 2 13 Dorm. 3 1 1 62 Dorm. 2 52 Dorm 2 53 Dorm. 3 1 1 63 Dorm. 3 1 1 12 Dorm. 2 12 Dorm. 2 13 Dorm. 3 1 1 1

TIPOLOGIA

SUPERFICIEUTIL

PROMEDIO(m)

AREALIBRE

PROMEDIO

STOCK DISPONIBLE(TIPOLOGIA)

2T 2010

STOCKDISPONIBLEAL 2T 2010

VENTASACUMULADAS(TIPOLOGIA)AL 2T 2010

VENTASACUMULADAS

POR PROYECTOAL

2T 2010

VALOR S/.PROMEDIO2T 2010

VALOR SOLES/M2(TIPOLOGIA)AL 2T 2010

VALOR SOLES/M2PROMEDIO DE LAS

VENTAS PORPROYECTO 2T 2010

VELOCIDAD DEVENTA

ACUMULADA(U/MES)

PORCENTAJE DEABSORCIONMENSUAL

ACUMULADO

MESES PARAAGOTAR STOCK

(DESDE INICIO DEVENTAS)

2 Dorm. 84.4 16.4 0

16

1

12

336,659 3,804

3,486 1.3 4.6% 21.7

2 Dorm. 85.0 16.4 0 1 315,646 3,5433 Dorm. 107.5 0.0 4 2 377,805 3,5142 Dorm. 84.4 0.0 3 2 295,105 3,4972 Dorm 85.0 0.0 1 4 296,605 3,4893 Dorm. 115.0 0.0 4 2 395,605 3,4403 Dorm. 135.6 81.4 1 0 578,210 3,3572 Dorm. 113.3 57.5 1 0 497,605 3,5752 Dorm. 113.9 58.1 1 0 481,210 3,4363 Dorm.

145.8 84.2 1 0 663,605 3,613


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EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.

DISTRITONOMBRE

PROYECTOPROMOTOR POR

PROYECTOPISOS PORPROYECTO

SOTANO OSUBNIVELES

ASCENSORESPOR

PROYECTO

ESTACIONAMIENTOS

PORPROYECTO

ESTADO DEOBRA 2T 2010

FECHAINICIO

VENTAS



TIPOLOGIA

CANTIDADDE BAOS

DORMITORIODE SERVICIO

BAO DESERVICIO

STOCKINICIAL

STOCKINICAL

PROYECTO

MIRAFLORES EDIFICIOMALECON 1545

INMOBILIARIA YCONSTRUCTORAMARCAN S.A.C.

20 2 2 65CIERRE DETERRENO

MARZO2010

JUNIO2011

3 Dorm. 3 1 1 19

752 Dorm. 3 - - 192 Dorm. 2 1 1 19

1 Dorm. 2 - - 18

TIPOLOGIA

SUPERFICIEUTIL

PROMEDIO(m)

AREALIBRE

PROMEDIO


2T 2010



VENTASACUMULADAS

POR PROYECTOAL

2T 2010





VELOCIDAD DEVENTA

ACUMULADA(U/MES)


ACUMULADO



3 Dorm. 143.1 - 13

49

6

26

705,846 4,932

5,138 6.1 8.1% 12.32 Dorm. 94.5 - 10 9 511,816 5,4182 Dorm. 116.6 - 12 7 570,268 4,8921 Dorm. 66.0 - 14 4 352,365 5,339


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EDIFICIO MALECON BALTA

DISTRITONOMBRE

PROYECTO

PROMOTOR POR

PROYECTO

PISOS POR

PROYECTO

SOTANO O

SUBNIVELES

ASCENSORESPOR

PROYECTO

ESTACIONAMIENTOS

PORPROYECTO

ESTADO DE

OBRA 2T 2010

FECHAINICIO

VENTAS



TIPOLOGIA

CANTIDAD

DE BAOS

DORMITORIO

DE SERVICIO

BAO DE

SERVICIO

STOCK

INICIAL

STOCKINICAL

PROYECTO

MIRAFLORES EDIFICIOMALECON BALTAGRUPO

DANIELSON 15 3 2 40OBRAS

PRELIMINARESSETIEMBRE

2009JULIO2011

1 Dorm. 2 1 1 8

252 Dorm. 3 1 1 122 Dorm. 3 1 1 22 Dorm. 3 1 1 12Dorm. 3 1 1 2

TIPOLOGIA

SUPERFICIEUTIL

PROMEDIO(m)

AREALIBRE

PROMEDIO


2T 2010



VENTASACUMULADAS

POR PROYECTOAL

2T 2010





VELOCIDAD DEVENTA

ACUMULADA(U/MES)


ACUMULADO



1 Dorm. 99.0 - 0

3

8

22

379,725 3,836

4,271 2.5 10.0% 102 Dorm. 129.5 - 3 9 553,150 4,2712 Dorm. 148.5 - 0 2 558,975 3,764

2 Dorm. 138.0 50.0 0 1 557,850 3,9012 Dorm. 180.0 69.0 0 2 740,550 3,962


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GRACIAS

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