Informe Tasacion MOP

5/10/2018 Informe Tasacion MOP

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IN FORME DE TASACIONEDIFICIO MOP - VIA~IDAD V REGION

CALLE FREIRE ESQUINA BLANCO - VALPARAISO

RUBEN M IRALLES CAICEDOArquitecto - petito Judicial


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IN FORME DE TASACIONED IFIC IO MOP - V IALIDAD V REG IONCALLE FRE IREESQUINA BLlANCO VALPARA ISO

Ruben Miralles Caicedo, Arquitecto !Perito Judicial, RUT. 5.939.601-3,domiciliadoen Mackenna N 690, Vina del Mar, teletonos 88 3566 Y celular09-865 92 68, informa respecto de I q tcscclon del inmueble que semenciona.

1. OBJETIVO DE LA TASACION Determinar , de acuerdo a la investiqdrcion realizada, el valor real de lapropiedad correspondiente al Rol de Avoluo N 48- 4, perteneciente alMinisterio de Obras Publlcos, ubicada en la esquina surponiente delencuentro entre las calles Freire y Blanco ~e Valparaiso.

II. DILIGENCIAS PRACTICADAS1.2 .3 .4 .

Visita de reconocimiento de las edificaciones.Catastro de materialidades y dirnensloncmlento de edificios.Catastro de instalaciones elecmcos y sanitariasRecopilacion de archivo Planimetri9 ... y registro pkmlmefrico de bienestasadosTomas fotogr6ficas.Avoloo de las especies catastradas. i5 .6 .

III. METODOLOGIA DE LA TASAdlON

Se ha realizado un catastro del predlo] y de las edificaciones existentes,contrastados con informacion obtenida len la Municipalidad de Valparaisoy del Servicio de Impuestos Intemos Regid,nal.Se ha utilizado material de orchlvo de este perito y recopiladoantecedentes actuales sobre la actividad inmobiliaria del sector en cuantoa ofertas y negocios concertados hast9 unos cinco ofios atr6s tanto encompraventas como en arriendos de locoles 0predios.Estos valores han servido para estimar \.jalores de venta y renta por metrocuadrado de propiedades del sector Ips que han side aplicados en elovoluo que se expone a conflnuoclon.


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EIbien inmueble a tasar se ubica en el X " " . , .. .T , . , . . Almendral de Valparaiso, enla esquinasurponientede callesFreirey nco. Ennurnerode la propiedadesFreire102YelRolde Avoluo esel 48-4.Freirees una calle transversalque baja el borde del mar relacionadoen linea recta con el Parque Italia. Klt""Inrf"l esuna calle que recorre desdela Aduanael plan de Valparaiso, y desaparece al entroncar conAvenida Err6zurizen la esquina de la de Derecho de la Universidadde Valparaiso, ubicada al oriente de la esquina que seanaliza.

En la propiedad se emplazan tres rn,n",1rrl Ir'rir"\n"',,,calle Blanco. En el edificio de laDirecci6n Regionaly Provincialdel MOP.departamentos de funcionarios. La t",r.r""'-t""Iseocupa como estacionamientosde la


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iV . C ARAC TERIS TIC AS D EL SEC TOR D ~ EMPLA ZAMIENTO

1. U SO S: EIsector de emplazamiento ~el predio es una zona cercana alborde del mar que antiguamente se destlnobo uso industrial, bodegas,porioles de las empresas portuarias y de ferrocarriles. En la medida que lalabor portuaria se ha desplazado hoclo la Aduana y las afueras deValparaiso y las industrias migraron a btras comunas 0desaparecieron,

Iencontramos actualmente varios lnrnuebles subutilizados en su capacidad,sitios eriazos 0edificaciones reutllizodos 0nuevas que principalmente sedestinan a la educaci6n y oficinas, exlstiendo otro margen de edificacionesdestinadas a vivienda. En raz6n de ellp es una zona de baja densidadhabitacional y con edificaciones qljJe presentan deterioro e inclusoabandono, verlficcndose esto en la soledad que quedan estas calles fuerade los horarios de trabajo. 'Las manzanas de calle Blanco, que s~ ubican entre calles Edwards yGeneral Cruz, en una de las cuales se ~ncuentra el predio en cuesti6n, esprecisamente el sector menos transitad> ya que se vincula a la parte deAvenida Brasil por donde no pasa la i locomoci6n colectiva, 10 que semodifica a partir de colle Edwards y mos oun a partir del eje Bellavistadonde Blanco se convierte en la via d~ fronslto de la locomoci6n que vahacia la Aduana. Lo mismo ocurre hodlo el lado oriente de la Av. Brasil,cercana a la Avenida Argentina que n:bcibe la locomoci6n que va haciaVina del Mar.

2. CONECnVIDAD: Muy Buena. La ublcdclon del predio en medio de unatrama de calles urbanizadas y consolldpdos. la relaci6n inmediata adosAvenidas relevantes como es Brasil y Errqzuriz, y la proximidad a la Estaci6nAvenida Francia del Metroval deja ~n una excelente condici6n deIemplazamiento del predio para efectos pe acceder a at como de dirigirsea partir de este a algun punta de la cluddid 0de la intercomuna.

3. PERPECnVAS DE LA ZONA: En tronslclon. Se observan distintos y paulatinossignos de la modificaci6n del estado pasivo en que se encontraba estesector ubicado principalmente en relapi6n al tramo de Av Brasil y Av.Errazurizentre General Cruz y calle Edworos.En los ulflrnos cinco enos se han construldo nuevos cenfros educacionalesde envergadura como la sede del DUOq y el Centro de Formaci6n Iecnlcode la U. Cat6lica; y se remodel6 la Fqcultad de Ingenierla de a U.C.V.Cuenta con nuevos centros de salud como el del 1ST(por Errazuriz), laClfnica Volporofso y Capredena en Av. i Brasil. Se construyeron en distintospredios tres torres de departamentos onentcdos a sectores medios (en Av.Brasil, en Errazuriz y en Yungay) sumcndose a otros dos de mayorantiguedad localizados cercanos a la ~Iaza Victoria y que acceden porcolle Blanco.En la zona de estudio, en tomo a la Avenido Brasilse planifica desarrollar unbarrio universitario, que consollde el ocfuol uso espontcneo que le dan losestudiantes a este sector en su recomdo entre las distintas facultadesuniversitarias. Esto rebel a que la potenciolldod de este sector radica en latranquilidad que genera la ausencia d~ locomoci6n colectiva en la Av.Brasil y 10 disposici6n heteroqeneo de equipomlentos institucionales y devivienda.


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PROPIEDAD QUE SETASA


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Sinembargo, el movimiento inmobiliariono es fluido debido a losvaivenesproteccionistas que de vez en cuand gestionan grupos ciudadanos apartir de la declaraci6n de Valparaiso Patrimoniode la Humanidad.En el sector se encuentran protegidas cuya transacci6n esmasdificultosadebido a lasrestriccionesde construcci6nestablecidasparasuintervenci6ny/o al estadode que presentan.

CAL LE B LANCOBlanco es una calle debaja densidadhabitacional y de escasotrafico vehicular.

CAL LE FR EIR E es unacalle que baja en rectadesde el pies de cerropasando por el costadodel Parque Italia hastadesembocar en Errazuriz(Iugar de la toma deimagen). Esde medianotrasito


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ERRAZURIZ. Lacalle Blanco es paralelaa una cuadra de estaAvenida per dondetransita la locomoci6ncolectiva Intercomunalque se dirige a Vina delMar. al interiory 01norte.

CALLE RODRIGUEZCON BLANCO. Estaes10esquina ubicada unacuadra 01 poniente delpredio en esquina que setasa. En ella se hanconstruido dos nuevosedificio. a 10izquierda 10parte posterior deledificiio delrmnmoblllorlo VidaNueva de 22 pisos (quetornblen tiene frente perErrozuriz,yolo derecha10Sede Duoc ValparaiSo.que tomblen tiene frentepor Av. Brasil.AI costadode este se ubica 10propiedad del MOP.

Vivienda y sede del DUOC.


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V I. COND IC IONES DE ED IF ICAC ION DE LA PROPIEDAD DEACUERDO A ZONIFICAC ION DEL PLAN REGULADOR COMUNAL

De acuerdo a las Certificado de lntorrnes Previas N 114 de fecha 14 defebrero de 2007, acorde al Plan Regu'ador Comunal de Valparaiso, lasCondiciones de Edlficaclon corresponden a la ZONA ZCHAL - B (ZonaAlmendral Brasil), del Plan Regulador !Comunal de Valparaiso, y que"corresponde a areas consolidadas a pqrtir de 1890 a 1930 con sus trazadosurbanos monumentales de grandes overndos en terrenos ganados al mar."Los Uso Penniffdos son vivienda, cornerolo, oficinas, areas verdes, vialidad,equipamiento de: Educaci6n, Cul~o, Cultura, SaIud, Seguridad,Organizaciones Comunitarias, Deportes, Esporclmlento. Turismo, bombas debencina, edificios de estacionamientos siempre que no sea en primer pisocon frente a la calle, servicios publlcos. servicios profesionales, serviciosartesanales, incluyendo garages y tolleres de reparaci6n de vehfculos,industrias inofensivas y bodegas lnotensivos. Estos tres ultimos usos sepermltlron cuando cuenten con local comerciol con frente a la calle detrosde mamparas y/0 vidrieras.Entres las Condiciones de Subdivision y E~lficaclon se permite una superficiepredial mfnima de 480 m2, con un frente mfnimo de 15 metros. LaOcupaci6n Maxima del Suelo es del 100fo. Como Sistema de Agrupamientose exige que sea continuo y contlriuo retranqueado, permlflendoseedificaci6n aislada por sobre la edltlcoclon continua.La Altura Maxima PennlHda y Distanciam~entos se circunscribe al AREA V-2sefialado en el Plan Regulador como Borde Errozurtz hasta Av. Francia. Laaltura maxima es de 21 metros. La olturd de continuidad es a) 21 metros 0bien, b) 12 metros, 0bien conforme al iArtfculo 16 del Plan Regulador deVolporofso (que exige remitirse a las ccrcctensncos que predominan encada manzana. EI distanciamiento poro Ic edificaci6n aislada es de 4 mrespecto de todos los deslindes predloles y para la continua retrasada de 6metros respecto del frente predial.Estas condiciones de Edificaci6n se adjunitan en el Anexo.

De acuerdo a estas Condiciones de Edi~icaci6n se concluye que el predioanalizado cuenta con pecos restricclones en cuanto a ocupaci6n de sueloy tipos de uso '


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VII. CARACTERISTICAS DEL

DATOS DE LAPROPIEDADUbicaclon Freire 102 esquina Blanco. Comuna de ValparaIso.PropledadRol de Avaluo 48 - 4Propietario Fisco de Chile. Propiedad i destinada al Ministerio de Obras

Publicas Y VIas de Cornuniccclon en Nota No 8303 del 16de Septiembre de 1946, bpjo D.L. No 153 del 7 de Junio de1932.

Superficie 1.181, 25 m2IDeslindes NORTE En 52,50 m con calle BlancoiPredio SUR En 52,50 coni propietarios particulares, edificio

viviendaORIENTE En 22,50 m con calle FreirePONIENTE En 22,50 m con sede DUOC.

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La proporclon de los lados del terreno es 1:2.1EIfrente mas largo tiene onentoclonnorte hacia calle Blanco yel frente mas ang9sto da hacia calle Freire. Este ultimoes el frente que tiene mayor notoriedad porqae esta vfa es mas transitada. HaciaBlanco, por tratarse de una calle de trastierda, solo se utiliza para acceso devehfculos a un galpon que se utiliza como estpcionamientos.La topograna del predio es casi plana. Sin erinbargo el predio actual mente tienedos niveles de suelo. Los edificios localizadosi mas a la esquina se diseflaron conun piso zocolo, que da hacia un patio lnterlorldesnncdo a estacionamiento y queesto enterrado unos 2.00 metros respecto dell nivel de solera. Entanto el piso delgalp6n esta a nivel de la solera.La uoicoclon central del predio Ie perrrjte contar con un buen nivel deurbonzoclon, con acceso a calles y veredos pavimenfadas en buen estado deconservoclon, iluminacion y con el abast~cimiento de todos los servicios deredes.


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VIII. CARACTERISTICAS DE LAS

DESCRIPCIONGENERAL : Se trata de un edificioprovinciales y regionales del MOP, ubicado enEI edificio tiene fachadas de similar largo haciaedificaci6n y retir6ndose en el acceso ubicado enhall de distribuci6n. la volumetria tiene formaforman al interior del predio un patio que cofindaoficinas tengan luz natural en todos los plsos.Este inmueble se destina a oficinas de uso interno, : baja asistencia de publico y en el quelaboran 82 personas En el 10Pisose encuentra el hall i y los departamentos de Bienestary Adquisiciones de la Instituci6n. Enel 2 y 30Pisose r i c , : ,nrpntrl"'ln recintos de oficinas tecnicos. Enelplso Z6calo se ubican las solos de reuniones, consoltc] y bodegas.Entodos los pisos se observa una distribuci6n que se ' en relaci6n a una escala ubicada enla esquina del edificio, que nace a un costado del : occeso. que se reitera en cada niveLDesde estes recintos abiertos nacen dos pasillos a cada brazo del edificio. Cada pasilloest6 flanqueado por tabiques y puertas de las bast ante superficie 5610enrecorridos.Este orden en relaci6n a una y pasillas genera oficinasdesconectadas entre siy espacios que no facilitan la ! de losfuncionarios.La construcciones se encuentran en un buen estado ' de mantenci6n a nivel de pinturas,bamices y mantenci6n del plso de se observan obras de mantenci6n 0remodelaci6n que implique corregir data del edificio que corresponde al ano1950. Ena lgunas zonas es posible apreciar y fisuramientos a nivel de estuco sin lograrverificarse su profundidad.

calles coincidiendo con la linea depor donde se lIega a un pequerio

, de "L" con dos brazos ortoqonoles., que,el predio vecino y que permite que todas las

SUPERFICIETOTAL 1323,21M2

ZOCAlO:IOPISO2" PISO :3" PISO :

290.76M2344.15M2344.15 M2344.15 M2

SUPERFICIES


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Hall y pasillos y servicios :Oficinas : PlsoparquetPavimentos

Artefactos NacionalesanitaricsPuertasVentanasEscalera


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DESCRIPCION GENERAL: Se trata de unponiente del edificio reclen descrito. Estazcocclo y primer piso. (area de cocina. r- rvm.'n'>rde viviendas de funcionorios en los dosdepartamento.Su fachada principal da hacia calle Blanco. porporton se accede al estccionomiento localizadosubferr6neo del edificio en esquina ya oetcsooo.que colinda al poniente y que se describir6 Do,ste,rinrmenteLa construccion se encuentra en un buen est ado


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DATA 1968

DESCRIPCION GENERAL: Se trata de una consfrucclon conformada por un perfmetrosolido a los que se adosan pHares que sustentan la estructura de techumbre en base aperfiles de acero. Se trata de un galpon destinado a estacionamientos que en su interiorpresenta en una esquina un recinto menor de estructura liviana de metal destin ada ataller.

Aibaiiilerfa de ladrillo reforzada con pi lares y cadenas de hormiqcnarmado.

Piso C a rp et a d e h o rm ig 6n .Revestimientos Es tu c o a fi nado y p in tu ra a l in te rio r y exterior.Port6n D e e str uc tu ra d e a ce ro fo rr ad a c on p la nc ha s m e~ ta liic a.Ventanas De pe rf il es me ta ll co sVentilacion Extractores eolicos

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