Seor Jose Antonio PEREZ Presente Bruno Valentino AMATO registro XXXXX. Se dirige a usted con relacin al requerimiento de tasacin y cumple en hacerle llegar la elaboracin del dictamen pertinente, que se detalla segn los siguientes lineamentos metodolgicos, los que se indican a continuacin: I-OBJETO DEL INFORME El motivo del presente informe es tasar el inmueble rural ubicado en una zona del rea bajo riego del departamento Pocito y cuyos datos se describen mas adelante, con el fin de obtener su valor de mercado. I.1- INTRODUCCION- TAREAS PREVIAS Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada. Para la determinacin del valor se usa el mtodo directo, el cual examina por separado el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por va comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u de terrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares. De las mejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las caractersticas fsicas de las construcciones, su funcionalidad, estado de conservacin de los cultivos y las mejoras fundiarias, etc. Inspeccin: A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituyo quien suscribe, en el inmueble para la comprobacin del entorno en base a los equipamientos, comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento. Identificacin fsica del inmueble mediante inspeccin ocular. Comprobacin de superficies, servidumbres visibles y su estado de ocupacin. Se realizo un relevamiento expeditivo planimtrico y se observaron los distintos cultivos y las caractersticas de la edificacin: constructivas, equipamientos, calidades, instalaciones, conservacin, estado de conservacin, terminaciones, edad y todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos. Se agregan Croquis y Fotografas. Estudio Documental: se realizo la comprobacin de su descripcin registral y de las superficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los trminos previstos en la metodologa de valoracin correspondiente. Se comprobaron las posibles discrepancias con los datos catastrales: superficie, usos permitidos, linderos, antigedad, elementos anexos.

1

Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipologa, con el que es objeto de la tasacin. Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin I.2- ANALISIS DE MERCADO Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipologa, con el que es objeto de la tasacin. Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin determinndose lo siguiente: a) No se observan elementos especulativos. b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que pertenece el inmueble tasado, no han experimentado cadas significativas y duraderas en los ltimos diez aos. c) Se informa que, en base al Estudio de Estimacin del comportamiento del Mercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasacin de dicho inmueble experimente una reduccin significativa en trminos nominales en los prximos tres aos. d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendencia estable e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente f) La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin del mercado en funcin de la oferta y demanda previsibles g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante. II-TASACION DEL INMUEBLE II.1-UBICACIN E IDENTIFICACION El inmueble se encuentra ubicado en el departamento de Pocito con frente a calle Mendoza s/n entre calles 9 y 10, distante de la ciudad de Pocito 3 Km, de la ciudad de Rawson 7 km y de la Ciudad Capital 14 km.. Esta identificado en la Direccin Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 540/490600, Inscripcin Dominial N 5402, Folio N 02, Tomo N 55,

2

departamento Pocito, zona C, ao 1980. Inscripto a nombre de JOAQUIN FERNANDEZ, con plano general de mensura N 05/541/62.

San Juan es una provincia argentina situada en la Regin de Cuyo. Limita al norte y este con la Provincia de La Rioja, al sureste con la de San Luis, al sur con Mendoza y al oeste con la Repblica de Chile, cuyo lmite est determinado por la cordillera de los Andes. La provincia posee una superficie de 89.651 km, dentro de la cual se destaca un relieve montaoso de escasa vegetacin, frtiles oasis, ros del deshielo cordillerano, serranas e importantes yacimientos mineros y paleontolgicos. La actividad econmica ms importante es la agrcola, en sta se destaca, en primer lugar, la vitivinicultura, y en segundo la olivcola; asociada tambin est una buena variedad de frutas y hortalizas, que son producidas en los frtiles valles irrigados por cauces artificiales al pie de los Andes. En cuanto a la industria sobresale la del vino, siendo esta provincia la segunda productora en volumen a nivel nacional y en Sudamrica; poseyendo a su vez destacados vinos varietales. Tambin se destaca, cada vez ms, por una importante actividad minera y, en los ltimos aos, hay significativa actividad en la bsqueda de petrleo.

3

Economa - Geografa Econmica La economa de la provincia de San Juan est representada por la agricultura, donde sobresale en cultivo de la vid. En la industria se destaca la elaboracin del vino y diversas conservas de alimentos. Tambin ha comenzado a desarrollarse intensamente la minera, con la extraccin de diversos minerales, de la mano de varias empresas multinacionales, y el turismo. Para principios del 2010, a raz de la minera principalmente, San Juan pas de exportar del 15 al 38% de lo que produce, aunque ello implica problemas ecolgicos y en la salud de la poblacin cercana a dichos emprendimientos, que en un futuro podran empeorar. Teniendo en cuenta un punto de vista geoeconmico, la provincia presenta un aspecto espacial de baja rentabilidad econmica, puesto que carece en cantidad y calidad de los recursos: suelo (ya que predomina la presencia de afloramiento rocoso) y agua (escasez de precipitaciones, puesto que no superan en forma general los 100 mm y escasez de cursos fluviales permanentes a nivel superficial). Estos aspectos son una de las causas ms preponderantes de la morfologa de espacios econmicos caracterizados por un sistema de agricultura intensiva sustentada a partir del riego artificial, con la presencia predominante de minifundio y con escaso desarrollo en la actividad ganadera. Sin embargo la importante presencia de roca aflorante puede permitir el funcionamiento de la actividad minera, pero la escasez hdrica sera un factor negativo para ella. La poblacin econmicamente activa se concentra por mayora en la aglomeracin urbana del Gran San Juan, donde se desarrolla una actividad secundaria, terciaria y cuaternaria. 4

II.2-CARACTERISTICAS EXTRINSICAS E INTRINSECAS DE LA PARCELA II.2.1-Extrnsecas. La parcela se encuentra en una zona identificada por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano (DPDU), como de uso agrcola. El departamento de Pocito se encuentra 17 kilmetros al sur de la Capital de San Juan y forma parte del Valle de Tulum. Las vas de acceso al distrito son la Ruta Nacional N 40 y la calle Mendoza hacia el sur, hoy Avenida Intendente Joaqun Uac. Posee una superficie de 515 km2 y cuenta con una poblacin de 40.969 habitantes, segn el Censo 2001.

5

Limita al norte con los departamentos Rawson y Rivadavia, al sur con Sarmiento, al este con Rawson y Sarmiento y al oeste con Zonda. Su cabecera es Villa Aberastain y junto a ella se destacan las localidades de Carpintera, La Rinconada y Quinto Cuartel.

6

La principal actividad econmica del departamento es la agricultura. Las cualidades geogrficas y climticas de Pocito no slo han favorecido el desarrollo de los cultivos sino que tambin han influido en el asentamiento poblacional. As, mientras que el 46% de la poblacin departamental es de tipo urbano, el 54% mantiene condiciones rurales. Y de las 104.705 hectreas que componen la superficie cultivada de San Juan, 12.378 corresponden a Pocito: el departamento representa casi el 12 % de la superficie cultivada total de la provincia. Los cultivos ms importantes de la zona son: la vid, los olivos, las hortalizas (ajo, cebolla, tomate, zapallo, esprrago, acelga, lechuga, remolacha, maz), los almendros y frutales (meln, damasco, durazno, ciruela), las forrajeras, los forestales y las semillas. El rgimen de promocin agrcola propicia el establecimiento de las empresas que desean incursionar en estos rubros. Otras industrias importantes son las madereras, las fbricas de aceite, de zapatillas y de conserva de tomates. Y mientras que la ganadera no alcanza un gran desarrollo en el departamento, la minera se mantiene con el tratamiento de la bentonita, el carbonato de calcio y las diatomeas. La vitivinicultura tiene un gran peso en la economa regional. Las plantaciones de vid ocupan ms del 36% del total de hectreas cultivadas. El clima y el suelo del departamento favorecen la produccin de vinos de muy buena calidad. Cada vez son ms las empresas que eligen Pocito para instalar sus bodegas. Y las ms antiguas son frecuentemente reconocidas con premios y distinciones en concursos internacionales. Actualmente, cuatro bodegas pocitanas integran la atractiva Ruta del Vino. Dentro del circuito, tienen la oportunidad de exhibir sus mejores vinos y ofrecer el recorrido por sus modernas instalaciones. Adems del vino, el departamento se especializa en la elaboracin de otros productos vitcolas. Los jugos de uva y los mostos sulfitados y concentrados conquistan nuevos mercados, al tiempo que abren fuentes de trabajo para las familias del lugar. Pocito tambin se destaca por su produccin olivcola. El rubro ha experimentado un importante crecimiento en los ltimos tiempos y hoy el olivo ocupa el 17% del total de la superficie cultivada del distrito. Y mientras que el 80% de la superficie implantada se destina a la produccin de aceites, el 20% se reserva para la elaboracin de conservas. Reconocidas empresas de San Juan fabrican aqu algunos de los mejores aceites de oliva de la provincia. Las firmas Olimatt, Ciasa, Baldini, Olivos San Juan y El Cerrillo forman parte de la atractiva Ruta del Olivo, el nuevo circuito turstico-gastronmico de San Juan. Se puede observar en el entorno inmediato el siguiente servicio rural: Galpones de limpieza de ajos y cebollas, Fabrica de aceite de Oliva, a unos 500m del inmueble se encuentra ubicado el Aerdromo Provincial, Fabrica de Conservas. Cuenta con servicios de transporte de pasajeros (Empresa Mayo y lnea 24). Calle Joaqun Uac (antes Mendoza) con pavimento. Posee vereda de 2.00m de ancho. La calle posee acequia para riego. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado publico, telfono, gas natural, TV cable.

7

El departamento adems cuenta con la presencia de la Estacin Experimental INTA San Juan. En la sede local del Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria se prueban nuevas variedades de cultivos y se planifican programas para promover la agricultura de la provincia y del departamento. Las instalaciones tambin incluyen una estacin meteorolgica manual y otra automtica. Clima: El clima es templado con caractersticas de rido. Poblete et al1 lo consideran como seco desrtico de acuerdo a la clasificacin de Koeppen. Las zonas de la precordillera, las "travesas" y Sierras Pampeanas en San Juan, tienen por lo general (en el siglo XX) un clima rido de sierras y campos, con oasis de riego.El clima presenta una gran amplitud trmica, dado que en invierno se alcanzan temperaturas que pueden alcanzar los cinco grados bajo cero y en verano las temperaturas mximas superan los cuarenta grados. Estas influyen directamente ene. Normal comportamiento de los cultivos. Temperatura: Rgimen trmico: La temperatura media sufre las modificaciones ocasionadas por variaciones de latitud y altitud. La mxima media de enero alcanza a 34,4C y la mnima media de 0,9C en Julio. Se cuentan en promedio 31 das anuales con heladas (con oscilaciones entre 51 y 15 das). San Juan y Caucete acusan mximas de 46C, siendo diciembre el mes extremo. Para San Martn corresponde a enero y Pocito en noviembre. (Servicio Meteorolgico Nacional, 1990). Estos valores indicaran en primer instancia, la posibilidad de desarrollar un gran nmero de especies vegetales.. Precipitaciones: Las precipitaciones alcanzan a 100 mm con rgimen marcadamente estival (Universidad Nacional de San Juan, 2004). Humedad relativa: el promedio anual es igual a 45 %, siendo el mes de marzo el ms hmedo con un 65 % y agosto el ms seco con un 25 %. Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda. Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efecto Fhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los Andes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del Hemisferio Occidental. Fenmenos agro metereolgicos Las heladas: de acuerdo a Pereyra (2000), comienzan en las zonas ms bajas alrededor del 21 de mayo. El periodo libre amplio confiere a la zona el desarrollo de una horticultura de primicias que permite el ingreso a mercados un mes antes que Mendoza.

8

El rgimen de una intensa zona hortcola como Pocito en San Juan se asocia a las llamadas singularidades climticas intraestacionales, otras zonas con ventajas en este aspecto lo constituyen el rea bajo riego de Albardn y en trminos generales las zonas altas con buen drenaje de aire. Granizo: La baja incidencia de granizo genera una reduccin de la incidencia de la patologa tuberculosis del olivo en esta especie ya que la bacteria causal ingresa al tejido vegetal por las lesiones de las piedras graniceras. Nieve: es muy bajo el nmero de das del ao que ocurre este fenmeno; de acuerdo a estadsticas entre los meses de junio y agosto, llegando en el aos 0,5 das. En cuanto a los aspectos Tcnicos Agropecuarios de la zona y tipos de explotacin se consult a personas y profesionales de distintas instituciones a saber: Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, Direccin de Geodesia y Catastro de San Juan, Departamento de Hidrulica e Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria (I.N.T.A.) Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda. Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efecto Fhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los Andes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del Hemisferio Occidental. Los fenmenos de fuertes vientos asimilables a Zonda (con velocidades superiores a los 43 Km/hora) se registran 15,9 das por ao en promedio (entre 4 y 30). Las mayores frecuencias se registran desde agosto a enero. Las tempestades de polvo o arena asociadas al este fenmeno alcanzan a 17,6 eventos por ao (entre 24 y 9). La mayor frecuencia, 4 eventos, se registra en el mes de octubre. Topografa: La zona, en general, con trabajos e implantaciones se encuentra nivelada, segn pendiente natural del terreno. Presenta sectores incultos con niveles naturales. Suelos: Valle de Tulum: Sus suelos son de origen aluvionales, formados por la accin de transporte del ro San Juan, procesos elicos y derrubios colubiales de las cadenas montaosas que rodean el valle. Por su heterogeneidad, los suelos se clasifican en Series y Complejos.

9

La finca a tasar posee un suelo correspondiente al Complejo El Salado, que tiene las siguientes caractersticas: (Fuente I.N.T.A.) Perfil: Suelos con texturas variadas apoyadas sobre gravas (suelos someros) Caractersticas: Buena aptitud agrcola, en muchos casos el perfil ha sido modificado por el hombre: No presenta problema de fretica. Capa superficial de textura franco limoso de variable profundidad y subsuelo arenoso grueso con abundantes rocas. Resulta apto para cultivos de races cortas como ajo y cebolla. En los sectores con capa superficial mas profunda los cultivos de vid, tomate olivo, tienen buena productividad. Se encuentra en la zona oeste (pie de monte) del valle central de San Juan. En zonas incultas el afloramiento de gravas es importante. En general presentan baja infiltracin producto del aporte de material fino proveniente de lasa sierras.

10

El Salado Perfil TpicoCapa de suelo (profundidad variable)

Subsuelo con abundantes inclusiones de gravosas y rocosas

11

Ambiente natural tpico del Complejo

12

II.2.2-Intrnsecas. Posee los siguientes limites y medidas: Al Norte mide 261.33m; Al Este (fondo) mide 57.33m; Al Oeste (frente) mide 57.43m; Al Sur mide 261.75m. La propiedad tiene una sup. Segn mensura de 1.5ha. Se trata de una propiedad de forma prcticamente rectangular. Se verific el permetro en el terreno observndose que al frente posee alambrado tipo olmpico, al costado Sur y Este alambrado de 5 hilos y al costado Norte descubierto. Posee 2 callejones laterales, no posee suelo inculto. En casi toda la totalidad de la propiedad se encuentran olivos con un 10 % de falta y estado de conservacin bueno, tambin existen plantaciones de Membrillos, Durazneros, Lima, Higueras y Damascos . Se observa buena calidad de tierra, segn carta de INTA el suelo predominante es Complejo El Salado, con un coeficiente edafolgico de 0.55 con presencia de maleza. Una red de acequias alimentan el riego por zurcos. El padrn de riego N 322 y posee dotacin de riego para toda la extensin. Topografa: El sector con trabajos e implantaciones se encuentra nivelado, trabajado, segn pendiente natural del terreno. Toda el rea con cultivos y/o plantaciones se encuentran en buen estado vegetativo y de cuidado, con la totalidad de las labores culturales realizadas, se observan renovaciones, bajada de mugrones, podas de rejuvenecimiento y productivas, se puede apreciar una inversin constantes y un buen desarrollo de tareas, con profesionales calificados en cada rubro, callejones de tierra compactada de muy buen estado de conservacin transitabilidad, adecuado equipamiento de la propiedad y calidad de maquinarias utilizadas en tareas de laboreo, tambin se aprecia amplias tareas en el tema ambiental y especialmente en seguridad e higiene, con carteles indicadores de txicos, peligros y equipamiento necesario a utilizar en el sector o rea. II.2.3-LISTADO DE MEJORAS A) 1Has de olivo Variedad: Criolla Changlot Real, con una distancia de plantacin de 10x10, edad 44 aos. Valor bsico olivo x Ha (s/INTA) $ 30000. B) 30 plantas de membrillo, edad 14 aos, estado bueno, valor bsico por planta $30 cada una. C) 40 plantas de durazneros, edad 21 Aos, Estado bueno, valor bsico por planta $30 cada una. D) Gallinero de 2.25 x 8.50 m, (sup 19.12 m2). Edad 14 aos. Con techo de fibrocemento, el fondo con placa de fribrocemento prefabricada con columnas, las restantes paredes con alambrado tipo olmpico.

13

E) Pileta con un largo de 9.65 x ancho 4.65 x prof. 1.75m. Con estado de conservacin bueno. F) Una rastra a disco, valor $ 5000 (*) G) Arado de tres puntos, valor $ 5000 (*) H) Niveladora, valor $ 3000 (*) I) Carro fumigador 1500 litros $ 4000 (*) J) Rastra chipiquera, valor $ 2000 (*) K) Carro guanero, valor $ 1500 (*) L) Vivienda, edad 12 aos, categora C, estado bueno a regular, sup. 56m2 (ver croquis de planta). M) Tractor, edad 30 aos en buenas condiciones, marca MASSEY FERGUNSON con una vida til de 12 a 15 aos generalmente *Nota: Valores obtenidos de promedios de datos del comercio del ramo. II.3 ANTECEDENTES VALUATORIOS Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el mtodo comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos obtenidos del tribunal de tasaciones de la provincia). Luego de obtenidos estos datos se concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos como as tambin las caractersticas extrnsecas, que se corresponden con los servicios de infraestructura y la ubicacin relativa de estos lotes con respecto al lote a tasar. Esto se realiza a los fines de afectar la homogenizacin de los datos debido a su variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ultimo de lograr el valor mas justo del terreno considerado. II.3.1- ANTECEDENTE N 1 1)_ Nomenclatura Catastral N 0538-302132 2)_ Ubicacin : Mendoza entre 10 y 11 (C.E) 3)_ Superficie del terreno: 2Has 4)_ Precio: $300,000 5)_ Fecha: 22/05/08 6)_ Oferente: Cel. 154184212 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 2Has Cof.: 0,85 Cact.: 1,05 Cub.: 0,85 Cesq.: 1, 00 Cedaf.: 0,75 C. Riego: 1,00 II.3.2- ANTECEDENTE N 2 1)_ Nomenclatura Catastral N 0540-300500 2)_ Ubicacin : Mendoza entre 10 y 11 (C.E) 3)_ Superficie del terreno: 6Has

14

4)_ Precio: $1.020.000 5)_ Fecha: 17/03/09 6)_ Oferente: Cel. 4213133 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 6Has Cof.: 0,90 Cact.: 1,00 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00 II.3.3- ANTECEDENTE N 3 1)_ Nomenclatura Catastral N 0540-500500 2)_ Ubicacin : Mendoza entre 9 y 10 (C.O) 3)_ Superficie del terreno: 3,9Has 4)_ Precio: $624.00 5)_ Fecha: 13/04/09 6)_ Oferente: Cel. 156605059 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 3.9Has Cof.: 0,90 Cact.: 1,00 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00 Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00 Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00

II.3.4- ANTECEDENTE N 4 1)_ Nomenclatura Catastral N 0540-590640 2)_ Ubicacin : Mendoza esquina 9 (SE) 3)_ Superficie del terreno: 3,7Has 4)_ Precio: $592.000 5)_ Fecha: 16/02/09 6)_ Oferente: Cel. 4284315 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 3,7Has Cof.: 0,90 Cact.: 0,90 Cub.: 1,00 Cesq.: 1,00 Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00

III- OBTENCION DEL VALOR BASICO HOMOGENIZADO VBH = Precio ($) x Cof. x Cact. / (sup. (Has) x Cedaf. x Cub. x Cesq.) = ($/Has).Ant. N 1 2 3 4 Valor o Precio 300000 1020000 624000 592000 Sup. Has 2 6 3,9 3,7 Cof 0,85 0,90 0,90 0,90 Cact 1,05 1,00 1,00 0,90 Cub 0,85 1,00 1,00 1,00 Cedaf 0,75 0,75 0,75 0,75 Criego 1,00 1,00 1,00 1,00 V. Homog 210000 204000 192000 172800 194700 233640 155760

Promedio = 20% -20%

15

Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersin de los mismos respecto del valor ms probable, se toma un intervalo de confianza del 20% por arriba y por abajo con respecto al valor promedio. Los lmites de dicho intervalo son: $/ ha 233640 y $/ ha 155760. En razn de no deshechar ningn antecedente ya que se encuentran todos dentro del intervalo fijado, Se adopta como valor ms probable de mercado $/ha 200.000 IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS VT= Vb x Sup x Cedaf. X Criego. = $/Has 200.000 x 1.5Has x 1,00 x 0.75 = $225.000 V- MEJORAS V.1.1- Olivo Variedad: Criolla Changlot Real Valor Bsico de olivo por Has (segn INTA) = $/Has 30.000 Edad : 40 Aos Coef. Edad estado (Ver Tabla Adjunta)= 0,64 Coef. Falla = 0,85 Valor Olivo = sup. x Vb x Cdrep. x Cimpl. x Cfalla Valor Olivo = 1Has x 30.000 x 0,64 x 1,00x 0,85 = $16320. V.1.2 Membrillo Valor basico de membrillo x Planta (segn INTA)= $ 30. Estado: Bueno. Edad: 14 aos. Cantidad 30. Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0.87. Cfalla: 1 C implante =1 Valor actual membrillo= Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas = Valor actual membrillo= $30 x 30 x 0.87 x 1 x 1 = $ 783. V.1.3 Durazneros Valor bsico de Durazneros x Planta (segn INTA)= $ 30. Estado: Bueno. Edad: 21 aos. Cantidad 40. Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0.44 Cfalla: 1 C implante =1 Valor actual Durazneros = Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas Valor actual Durazneros = $30 x 40 x 0.44 x 1 x 1 = $ 528.

16

V. 1.4 Pozo Valor de perforacin y entubacin= $/m 570 x 35m = $ 19950. Vida til= 25 aos Depreciacin lineal para 14 aos de edad = 0.552. Valor actual pozo = $ 19950 x 0.552 = $ 11012.4. V.1.5 Bomba y tablero. Valor de rep. Bomba = $ 20000 Vida til = 25 aos. Valor residual = 10 % . Edad = 9 aos. Depreciacin lineal para 9 aos de edad = 0.712 Valor actual = $20000 x 0.712 = $ 14240 V.1.6 Pileta. Vol. 9.65 x 4.65 x 1.75 = 78.53 m3 Precio unitario = $/ m3 1400 Edad 20 aos. Vida til = 50 aos Edad/ vida til = 0.4 Cdep.= 0.696 Estado = Bueno. Vb= $/ m3 1400 x $78.53m3 x 0.696 = $ 76519.63 Ccastigo = 0.90 (mejora excesiva) Valor pileta = $ 76.519,63 x 0.90 = $ 68867.67 V.1.7 Alambrados Valor de reposicin = $/m 50 x 370 m = $ 18500 Vida util = 25 aos. Valor de rep. 10 % Edad = 10 aos Dep. lineal para 10 aos de edad = 0.68 Valor actual alambrados = $ 18500 x 0.68 = $ 12580 V.1.8 Gallinero Valor residual $ 1000

17

V.1.9 Tractor Para ello, vamos a aplicar la norma 11.3 del Tribunal de Tasaciones de Nacin, en cuanto a la tasacin de bienes muebles.NORMA TTN 11.3 1 junio de 2006 VALUACION DE BIENES MUEBLES 1. FUNDAMENTOS TCNICOS El Valor de Tasacin ser determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en funcin de lo establecido en la Norma TTN 1.x. Para la finalidad de venta o adquisicin, expropiacin y/o valuacin tcnica - contable, los valores correspondientes se determinarn por comparacin con el valor de reemplazo tcnica y tecnolgicamente equivalente al momento de la valuacin. En este procedimiento la depreciacin ser una funcin lineal de la edad y su grfica una recta. Con este mtodo se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la ptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y as se obtena el valor depreciable, que dividido por la edad probable, resulta una tasa de depreciacin. Para bienes muebles este mtodo resulta aceptable tcnicamente considerando el estado del bien. Se consideran los siguientes parmetros: - Valor de reemplazo equivalente. - Valor residual al final de su vida til. - Vida til. - Estado del bien al momento de la inspeccin. Se adoptar la siguiente terminologa: VALOR DE REEMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerar equivalente, al bien que entregue similares prestaciones. VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendra vendindolos en el mercado vigente a la fecha de valuacin cuando ha finalizado su vida til, operativa o tecnolgica. Se lo denomina tambin valor de rezago. de

18

PERIODO DE VIDA UTIL: Es el tiempo en aos que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnolgicas. Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnolgica es determinante de ese periodo. ESTADO DEL BIEN: Es un parmetro por el cual se cuantifica el estado de conservacin del bien al momento de la inspeccin. 2 . FORMULAS Va = [ Vre - (Vre Vr) K1 ] K2 Siendo cada elemento:

Va = Valor actual Vre = Valor de reemplazo equivalente Vr = Valor residual K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til K1 = (Vu Vrem) / Vu Vrem = Vida remanente Vu = Vida til en aos

En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, o se determina que se puede superar la vida til, se valorizar con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1: K1 = Ant / (Ant + Vexp) Ant = Antigedad del bien Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en aos

En todos los casos el Valor Actual al final de su vida til es siempre el valor residual del mismo.

19

K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados. CONCEPTO Nuevo Excelente Muy bueno Bueno Normal Regular Deficiente Recuperable Malo Rezago ESTADO 1.0 1.1 1.2 2.0 2.1 3.0 3.1 3.2 4.0 5.0 COEF. K2 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1

Los valores de K2 pueden ser interpolados. Se deber considerar menores valores residuales en los casos en que la vida til haya sido superada. En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deber considerarse de $1, a los fines de valores contables.

Si nos fijamos en la tabla de la Vida til que fija el TTN (aclaremos que los tiempos de VU que se fijan, no son totales, o sea que un bien puede vivir tres veces ms al fijado, pero a los fines de la valoracin, algunos bienes, transcurrido cierto tiempo, son obsoletos o sustituidos por nuevos modelos, lo que hace que obtener repuestos de dicho bien, o un mercado interesado, ya es ms difcil), en el tem 625 TRACTOR ALTA POTENCIA, nos fija una vida til de 10 aos.Vemos que el valor de K1 es equivalente a 0,75, ya que tiene 30 aos de antigedad y se estim 10 aos ms de vida. O sea se ha pasado de su vida til

K1 = 30 / (30 + 10) = 0,75.Respecto de K2, considerando que la unidad se encuentra en buen estado, su coeficiente es 0,7.Por lo tanto: Va = [ Vre - (Vre Vr) K1 ] K2 Va = [ 100000 - (100000 10000) 0,75] 0,7 = $ 22500

20

V.1.10 Vivienda Teniendo en cuenta: 1- Valor fisico. a) b) c) d) e) Calidad de los materiales = Buena Correcta ubicacin de los mismos Estado de conservacin = Bueno a Regular Gastos de rehabilitacin = Mnimos Valor de demolicin (residual) = 10% Valor de rep.

2- Valor funcional. a) Del proyecto de obra = Aceptable. b) Ejecucion del mismo = aceptable. c) Adaptabilidad = Correcta. 3- Depreciacin. a) Edad = 8 aos. b) Perdida de funcionabilidad = No posee. De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los tems anteriores, se infiere que las mejoras se pueden clasificar como categora C, con valor de $/m2 2100 A todo el conjunto construido se le aplica la depreciacin por edad, funcionabilidad y estado de conservacin; siguiendo el mtodo de ROSS- HEIDEK. A continuacin se indican los parmetros usados. S: Sup. Cubierta de la viviendo ( m2). PU: Precio unitario de la construccin ( $/m2). E: Vida probable de la vivienda ( aos). E: Edad actual de la viviendo (aos), a partir de su puesta en servicio. Vr: Valor residual ($) VR: Valor de reposicin ($). Vnd: Valor a nuevo despreciable ($). K: Coef. De Ross-Heidek. Cf: Coef. Funcional. Vp: Valor presente ($). Superficie de la vivienda (segn plano) = 68.56 m2 A continuacin se aplicara el mtodo indicado.

21

V.1.9 Valor de la construccin ( cat. C). Los valores de los parmetros son: S = 68.56 m2 PU = $/m2 2100 Edad/ vida ti l= 0.19 VR = Sup x PU = $ 144000 Estado = Bueno a regular. Se entra a la tabla de ROSS- HEIDEKE y el estado de conservacin y se obtiene el valor del chef. de dep. = 0.834 Vc = $144000 x 0.834 = $ 120000 VI- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE Vida til= 70 aos. E = 13 aos.

Valor del terreno (item IV) Valor olivos (item V.1.1) Valor Membrillos ( item V.1.2) Valor Durazno (item V.1.3) Valor pozo (item V.1.4) Valor Bomba y tablero (item V.1.5) Valor Pileta / item V.1.6) Valor Alambrado item V.1.7) Valor Gallinero (Item V.1.8) Valor del Tractor (item V.1,9) Valor de la Vivienda (item V.1.10) Valor Rastra a Disco Valor de arado de tres Ptos Valor de niveladora Valor carro fumigador Valor rastra Chipiquera Valor Carro GuaneroTOTAL

$ 225.000,00 $ 16.320,00 $ 780,00 $ 530,00 $ 11.000,00 $ 14.240,00 $ 69.000,00 $ 12.600,00 $ 1.000,00 $ 22.500,00 $ 120.000,00 $ 5.000,00 $ 5.000,00 $ 3.000,00 $ 4.000,00 $ 2.000,00 $ 1.500,00 $ 513.470,00

Se fijar el valor de mercado de acuerdo a la situacin actual del mercado inmobiliario

22

VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE : VC = $ 520.000 (Pesos Quinientos veinte mil)

Este valor est referido a la fecha 30 de mayo de 2010.

VII- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES Se termina as con la tasacin encomendada, resultando para el inmueble ubicado sobre calle Joaqun Uac s / n, Pocito, el valor de $ 520000 (Pesos Quniientos Veinte mil) al 30 de mayo de 2010. Se trata de un inmueble, ubicado en un entorno rural y una normal situacin dentro del mismo. Calificacin del riesgo del inmueble: Existe un mercado estable con oferta y demanda ajustadas. El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia creciente. La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente. La evolucin previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su comercializacin futura. Las caractersticas internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su comercializacin futura. En opinin del tasador actuante, dadas las caractersticas del entorno y del propio inmueble, as como la situacin del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de revalorizacin del inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso. No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante. Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaracin: el obtenido es el valor ms probable de mercado del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya ste surge de la puja entre comprador y vendedor. Se aporta otros datos que sern de su inters, como lo es una visin ms acertada de los locales a travs del apoyo de fotografas y la descripcin de las mismas; as como otros antecedentes tcnicos a fin de brindar una compresin ms exacta de la metodologa seguida. En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo ms objetivo posible, por lo que cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfaccin. Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideracin y respeto.

23

SAN JUAN, 02 de junio de 2010.-

24