Memoria Descriptiva - Tasacion de inmueble

7/26/2019 Memoria Descriptiva - Tasacion de inmueble

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ING. JOSE LUIS BOGGIO REG. CIP 8831Los Naranjos 151 Urb. La Fontana La Molina

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INFORME TECNICO

INMUEBLE CASA CHIMBOTE

AGOSTO 2005


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CONTENIDO

MEMORIA DESCRIPTIVA

VALORIZACION COMERCIAL

DATOS REGISTRALES

PLANOS

ANEXOS


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MEMORIA DESCRIPTIVA


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MEMORIA DESCRIPTIVA

CASA CHIMBOTE

1) UBICACIN:Av. Country N 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia delSanta, Departamento de Ancash.

2) USOCasa-habitacin, actualmente desocupada.

3) TERRENO:

Linderos: Por el frente con la Av. Huascaran, con 23.00 mlLado Por la

izquierda

con el Lote N 3, con 21.00 ml

Por la derecha con la Av. Country, con 21.00 mlPor el fondo con el Lote N15 de la misma manzana,

con 23.00 ml.

Permetro : 88.00 mts. rea terreno : 483.00 m2 Area construida : 172.00 m2 Zonificacin : Se encuentra dentro de la zonificacin urbana.

4) EDIFICACIONES:

a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TPICAS:

- Edificaciones de una sola planta.- Cimientos y sobre cimientos de concreto.- Muros de ladrillo revestidos con mortero.- Columnas de concreto.- Techo de concreto aligerado o de madera.- Pisos de parquet y cemento.- Puertas y ventanas de estructura metlica.- SSHH con WC tanque bajo, ducha, lavatorio.

b) REAS CONSTRUIDAS:

b.1 Sala comedor

b.2 Cocina

b.3 Hall de distribucin

b.4 SS HH

b.5 Dormitorios (03)

b.6 Patio

b.7 Dormitorio de servicio

b.8 Bao de servicio

Total rea construida: 172.00 m2


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c) OTRAS INSTALACIONES:

c.1 Cochera.c.2 Jardn exterior.c.3 Jardn interior

c.4 Piscina.

d) INSCRIPCIN:

Asiento 01, de la partida electrnica N P0905608380, de la copia literalobtenida de la Zona Registral N VII, Sede Huaraz.


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VALORIZACION COMERCIAL


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1. Memoria Descriptiva

1.1.Propietario

1.2.Solicitante

1.3.Objeto de la Tasacin

1.4.Metodologa Empleada

1.5.Fecha de la Tasacin

1.6.Localizacin

1.7.Zonificacin y Uso Actual

1.8.Infraestructura de Servicios Urbanos

1.9.Linderos y Medidas Perimtricas

1.10. Permetro

1.11. rea de Terreno1.12. Descripcin de la Edificacin

1.13. Inscripcin en los Registros Pblicos

1.14. rea de Construccin

1.15. Antigedad

1.16. Estado de Conservacin

1.17. Depreciacin

2. Clculo de la Tasacin

2.1.Tasacin Directa

2.2.Tasacin por la Oferta y la Demanda

2.3.Tasacin Indirecta

2.4.Tasacin Definitiva


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TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

CASA HABITACION

UBICADO EN AV. COUNTRY 190 URB. BUNEOS AIRES

CHIMBOTE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIO

Petrleos del Per - PETROPERU S.A.

1.2. SOLICITANTE

Petrleos del Per - PETROPERU S.A.

1.3. OBJETO DE LA TASACION

Determinar el valor comercial del inmueble con fines de compra - venta.

1.4. METODOLOGIA EMPLEADA

Se emplean los siguientes mtodos:

Tasacin Directa

Tasacin por la Oferta y la Demanda

Tasacin Indirecta

1.5. FECHA DE TASACION

19 de agosto de 2005

1.6. LOCALIZACIN

Av. Country N 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del

Santa, Departamento de Ancash.

1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificacin: Zona Urbana.

Uso actual del inmueble: En el inmueble corresponde a una casa habitacin

actualmente desocupada.

1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La casa se ubica en una Urbanizacin Buenas Aires en la esquina

conformada por la Av. Country y la calle Huscaran y rodeada de veredas de


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cemento. La Av. Country es una Avenida principal con berma central donde

crecen arbustos.

En esta zona se cuenta con instalaciones elctricas, redes de agua, desage

y telfono.

1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

- Por el frente, con la Av. Huascaran con 23.00 ml.

- Por la izquierda, con el Lote N 3 con 21.00 ml.

- Por la derecha con la Av. Country con 21.00 ml

- Por el fondo, con el Lote N15 de la misma manzana 23.00 ml.

1.10. PERIMETRO

El permetro de la poligonal que limita el terreno tiene una longitud de 88.00m.l.

1.11. AREA DE TERRENO

El rea encerrada dentro del permetro y de acuerdo al Asiento 01, de la

partida electrnica N P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona

Registral N VII, Sede Huaraz., es de 483.00 m2.

1.12. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

Se trata de un inmueble constituido por terreno y construccin para casa

vivienda en el ncleo Urbano de la Urb. Buenos Aires, primera etapa,

jurisdiccin del puerto de Chimbote, Capital de la Provincia del Santa,

Ancash.

Dicho predio esta constituido por los lotes 1 y 2, de la manzana K-1de la

referida urbanizacin.

De acuerdo a la Declaratoria de Fbrica y de la Inspeccin in situ se puede

describir como las caractersticas de la construccin, las siguientes:

- Cimientos: concreto ciclpeo.

- Muros y tabiques: ladrillo king kong.

- Pisos: parquet y cemento de coloreado.

- Estructuras: concreto armado.

- Techo: aligerado de concreto armado.

- Revestimientos: tarrajeo frotachado

- Baos: losa blanca nacional.- Puertas: metlica.


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- Ventanas: metlica.

- Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberas de plstico.

- Instalaciones elctricas: empotrada.

1.13. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLlCOSEl inmueble se encuentra inscrito en el Asiento 01, de la partida electrnica

N P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N VII,

Sede Huaraz.

1.14. AREA DE CONSTRUCCION

Segn consta en partida electrnica N P09056083, asiento 3 de los

Registros Pblicos de Chimbote, por escritura Pblica extenda ante el

Notario Don Ludovico Montas Angeles, con fecha 26-05-1971, la firmaConstructora Nor-Per S.A, declara que sobre el lote de terreno inscrito en

esta partida ha construido una casa habitacin de material noble, compuesta

de sala comedor, cocina, hall, bao, 3 dormitorios, jardinera exterior, cochera,

jardn interior, patio, dormitorio, y bao de servicio con un rea total techada

de 172.00 m2

1.15. ANTIGEDAD

De acuerdo a la Declaracin de Fbrica fue terminada de construir en Mayode 1971, es decir tiene 34 aos de antigedad a la fecha.

1.16. ESTADO DE CONSERVACIN

De la inspeccin ocular se le puede calificar de Regular.

1.17. DEPRECIACION

Por su antigedad y estado de conservacin, se obtiene (Art.II.D.37) de la

Tabla 01 del Reglamento General de Tasaciones del Per (ResolucinMinisterial N469-99-MTC/15.04) publicada en "EI Peruano" (17-12-1999), es

de 38%.

2. CALCULO DE LA TASACION

2.1. TASACIN DIRECTA

Para lo cual calculamos el valor de la construccin como si fuera nueva y le

descontamos la depreciacin.


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Valor del Terreno

Los valores de terreno ms cercanos encontrados in situ indican promedio de

60 $/m2:

Valor del Terreno: $ 60.00/m2 *483.00 = $ 28,980

Valor de la Edificacin

Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en la Revista 1/2 de

Construccin para la Costa para el costo por m2.

1. Cimentacin : 59.86

2. Estructura Portante : 258.28

3. Techos : 71.65

4. Pisos : 27.91

5. Revestimientos : 82.02

6. Coberturas : 19.17

7. Puertas y ventanas : 81.08

8. Roperos : --

9. Cerrajera : 7.64

10. Agua y desage : 52.13

11. Electricidad : 35.80

12. Baos : 19.95

S/. 715.49/m2

Al valor resultante se le aplica los factores de depreciacin (0.62),

Valor de la Edificacin = S/. 715.49/m2*172 m2 *0.62*0.90=

= $ 21,129 (T.C.= 3.25)

Valor de la Tasacin Directa

Tasacin Directa = Valor del Terreno + Valor de la Edificacin

= 28,980 + 21,129 = $ 50,109

2.2. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se ha encontrado que hay poca oferta y poca demanda en el mercado

inmobiliario de Chimbote, obteniendose

Tasacin Oferta y Demanda = 62.85 * 483 + 110 * 172

= $49,276


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2.3. TASACION INDIRECTA

De los costos de alquiler encontrados en las zonas cercanas al inmueble

materia de esta tasacin, se ubic un inmueble de 160 m2 cuyo propietario

indic un costo de alquiler de US$ 250 mensuales.

Tasacin Indirecta (*)=

(Ingreso Medio Anual Probable)/(Tasa de Beneficio Neto)

($ 250 x 10) / 0.07 = $ 35,714

(*) Frmula del Valor de Rentabilidad segn Marnston y Agg.

2.4. TASACION DEFINITIVA

La Tasacin Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasacin Directa,

Tasacin por la Oferta y la Demanda y la Tasacin Indirecta. Se le da un

mayor peso a la Tasacin Indirecta por representar un valor ms fidedigno

de la realidad inmobiliaria de la zona en que se encuentra el Inmueble.

Tasacin Definitiva = (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4

= $ 42,703


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DATOS REGISTRALES


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PLANOS


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ANEXOS


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FOTO N 01

FOTO N2


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FOTO N03: Piso de parquet deteriorado


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FOTO N4: Piso de parquet deteriorado


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FOTO N 05: SS HH maylica y aparatos sanitarios blancos


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FOTO N6: piscina en patio interior

FOTO N 07: piscina en patio interior


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FOTO N8

FOTO N 09


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FOTO N10

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FOTO N12

FOTO N 13


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FOTO N14

FOTO N 15: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluacin


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FOTO N16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluacin

FOTO N 17: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluacin


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FOTO N18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluacin

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