Tasacion Claudia

8/2/2019 Tasacion Claudia

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GOBIERNO DE CHILE

MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMODIVISION TECNICA DE ESTUDIO Y FOMENTO HABITACIONAL

MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIOHABITACIONAL

CUERPO N 1: METODOLOGIAS DE TASACION


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INTRODUCCION

El presente Manual de Tasaciones se ha desarrollado, principalmente, para la aplicacin del SubsidioHabitacional, que requiere de procedimientos actualizados para la tasacin uniforme y simplificada de lavivienda en general en todo el pas y, en segundo trmino, con el objeto de facilitar la tasacin de otrosinmuebles no destinados a Subsidio pero de inters en el quehacer del Ministerio de Vivienda yUrbanismo. Por esta ltima razn, se incluye el enfoque de tasacin por comparacin de ercado y elenfoque para tasar inmuebles atpicos no habituales del mercado el cual, obviamente, no suele tener lafrecuencia de uso de los otros enfoques mencionados.

El Manual propone procedimientos estandarizados, a ser aplicados a gran nmero decasos, quepermitan resolver, en breve lapso de tiempo, la tasacin de inmuebles en general quedando, no obstante,un margen menor y limitado de inmuebles que, por sus particularidades o especificidad, deben serabordados por otros procedimientos de valoracin que no forman parte de este Manua

l.Debe tenerse presente que an cuando se ha considerado otorgar a este Manual un alcance algo msamplio, su concepto original y la generalidad de sus partes apuntan a bienes quecorrespondenespecficamente al Subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y se encuadranal mismo tiempo conlas normativas internacionales1 que regulan y uniforman los conceptos, procedimientos y las condicionesen que deben operar los profesionales de la valoracin.

Este Manual consta de las siguientes partes:

a)En una primera parte Metodologa de la Tasacin se definen los Conceptos Bsicos utilizados eneste Manual, se desarrollan las distintas Metodologas de Tasacin para abordar la valoracin tantode inmuebles no edificados (terrenos urbanos y rurales) como de aquellos edificados (casas,departamentos, oficinas, etc.) y tambin se incluye la Metodologa para la creacin debases dedatos para tasaciones

b)

En una segunda parte Procedimientos de la Tasacin y Bases de Datos, el tasador encontrardesarrollados, en forma detallada y sistemtica, los Procedimientos de Tasacin y losProcedimientos para desarrollar y usar bases de datos.

c)En una tercera parte Anexos, se incluye:


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Anexo N 1 contiene Tablas relativas a valores unitarios, incidencias y otros antecedentes deapoyo, necesarios para el desarrollo de las tasaciones, las cuales el MINVU deber actualizarAnexo N 2 contiene las instrucciones para el uso de los formularios de tasacin.Anexo N 3 contiene los procedimientos para actualizar los valores de costo de reemplazoUF/M.Anexo N 4 contiene los procedimientos para analizar las incidencias de las partidas en laedificacin de inmuebles tpicos.Anexo N 5 contiene las operaciones de la aplicacin computacional para tasar.Anexo N 6 contiene nmina de fuentes de informacin de mercado inmobiliario.d)En el CD que se adjunta al Cuerpo N 1 se incluyen los 3 Cuerpos aludidos, as comolosFormularios digitales que debe usar el tasador.

En la pgina de internet de la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile A. G., w

ww.asatch.cl, se encuentra una traduccinparcial de las Normas Internacionales de Tasacin, IVSC 2000.

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Todas las actividades que el tasador debe abordar se facilitan con la aplicacin computacional que seincluye en este Manual, la cual integra los antecedentes descritos, las alternativas de respuestas yoperaciones automticas que el tasador requiere en la secuencia de su labor.

Para los efectos de mantener actualizados el Manual, los procedimientos, las tablas de valores y lasbases de datos inmobiliarios, as como tambin controlar su adecuada aplicacin y perfeccionamiento, serequiere de la participacin de una Unidad Central de Tasaciones que en forma especfica administre losantecedentes y regule el uso de ellos, dotada de profesionales idneos a su cargo.Con igual sentido, anivel regional se establece la necesidad de contar con un Supervisor, que controlar la emisin de losInformes de Tasacin y mantencin de las bases de datos en coordinacin con la UnidadCentral deTasaciones.

Es oportuno sealar que, para estos efectos, el MINVU asign el estudio previo del Manual al arquitectoAlberto Arenas Pizarro, quien como responsable del encargo cont con la colaboracin

de un grupo deprofesionales, entre los cuales se debe mencionar a los arquitectos Ral Pardo Sezy Juan CarlosPiracs Schmidt. Actu como contraparte tcnica una Comisin formada por profesionales el Ministeriode Vivienda y Urbanismo y del SERVIU Metropolitano. El resultado final del presente estudio correspondea la participacin conjunta de la Consultora y de la Comisin aludida.

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CONCEPTOS BASICOS

En el Manual se utilizan los siguientes conceptos bsicos, ordenados por orden alfabtico:

Aceptabilidad de la edificacin: Constatacin a simple vista de la inexistencia de anomalas evidentesen la edificacin usada, tanto en sus antecedentes administrativos como en las condiciones de estructuray de habitabilidad de la edificacin usada, que aseguran la posibilidad de que ella siga prestandoservicios por lo menos 20 aos ms desde la fecha de la tasacin y, por tanto, su aptitud frente albeneficio del Subsidio Habitacional.

Base de Datos: Es una coleccin tabulada de datos relacionados con un tema o propsito determinado.

Condiciones Especiales de Edificacin: Caractersticas desvalorizantes de una construccin.

Costo de Reposicin: Es el costo de construccin de una edificacin nueva, incluyendotanto los costos

directos como los indirectos.Costo de Reemplazo: Es el costo de reposicin de una edificacin nueva, al cual se le ha agregado unfactor de comercializacin.

Depreciacin: Es la prdida de valor de la edificacin usada o no nueva respecto a unanueva, debido ala disminucin parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa(deterioro o desgaste fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecuacin econmica ocada en desuso). Se produce principalmente por el simple transcurso del tiempo y,

por consiguiente,cualquier unidad, aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, est sujeta a depreciacin.

Deterioro o desgaste: Es el conjunto de daos o defectos fsicos y qumicos provocadosen laedificacin por el uso, el clima, etc.

Enfoque Comparativo o de Mercado: Mtodo de tasacin que determina el valor de un inmueblemediante el anlisis comparativo entre inmuebles similares utilizando estadsticas sistematizadas devalores de transferencias y/o de ofertas del mercado inmobiliario.2

Enfoque de Costo: Metodologa de tasacin que determina el valor de una edificacin apartir de suscostos de reposicin o reemplazo.2

Enfoque de Valor Residual: Mtodo de tasacin que determina el valor de una parte deun inmueble,habitualmente el suelo, descontando del valor de mercado del inmueble el costo de las edificaciones y delas obras complementarias. Se aplica cuando no se dispone de referencias directa


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s de valores del sueloen el mercado inmobiliario.

Factor de comercializacin: Factor de incremento del Costo de Reposicin que es habitual constatar enlos precios de transferencias inmobiliarias, equivalente a un 7% en este Manual.

Inmueble Tpico: Todo inmueble que es susceptible de ser adquirido con Subsidio Habitacional. En estaclasificacin se encuentra:

En general, las normas internacionales de tasacin recomiendan el uso preferente del enfoque comparativo para determinar elvalor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los enfoques de costo de reposicin y/o de reemplazo a situaciones enque no es aplicable el enfoque comparativo.

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La Vivienda Urbana Nueva.La Vivienda Urbana Usada.La Vivienda Rural.Inmueble Atpico: Todo inmueble que no est afecto al Subsidio Habitacional. De acuerdo a supresencia en el mercado inmobiliario, se distinguen:

Los Inmuebles Atpicos Habituales en el Mercado Inmobiliario, que corresponden a aquellos queexisten y se transan de manera usual en el mercado y no estn afectos al SubsidioHabitacional,tales como terrenos, casas, departamentos, oficinas, locales comerciales, boxesde estacionamientoy bodegas.Los Inmuebles Atpicos No Habituales en el Mercado Inmobiliario, corresponden a los que no existenni se transan de manera usual en el mercado y tampoco estn afectos al Subsidio habitacional.

Como ejemplos se pueden citar los establecimientos educacionales, industrias, edificios pblicos,policlnicos, etc.Referencia: Propiedad comparable o testigo.

Remozamiento: Es un mejoramiento de los efectos del deterioro generado a travs deobras demantenimiento.

Valor Unitario Base de Edificacin (VUBE): es el valor expresado en UF/m2 edificado que correspondea cada Clase y Calidad de Edificacin, establecidos en las Tablas de este Manual.

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METODOLOGAS

Conceptualmente, metodologa es la ciencia que trata del mtodo o conjunto de reglasque debenseguirse en un estudio, en este caso, de la tasacin.

1 METODOLOGAS DE TASACION

El tasador podr, segn sean las caractersticas del inmueble a tasar, aplicar algunode los enfoques devaloracin que contempla este Manual:

Enfoque de Costo de Reemplazo: Metodologa para la tasacin de inmuebles tpicos (viviendasurbanas o rurales) afectos a la aplicacin del Subsidio Habitacional.

Enfoque Comparativo o de Valor de Mercado: Metodologa de tasacin para inmuebles atpicoshabituales del mercado inmobiliario no afectos a la aplicacin del Subsidio Habitacional (casas ydepartamentos, locales comerciales, oficinas, boxes de estacionamiento, bodegas,terrenos, etc.).

Enfoque Mixto: Metodologa de tasacin para inmuebles atpicos no habituales del mercado inmobiliario.

1.1 ENFOQUE DE COSTO DE REEMPLAZO PARA TASAR INMUEBLES TPICOSEl Enfoque de Costo de Reemplazo permite determinar el valor de un inmueble comola adicin del valordel suelo, del valor de lo edificado y del valor de sus obras complementarias, excepto para las viviendasrurales donde no se incluyen estas ltimas.

1.1.1 Procedimiento de tasacinEl Enfoque de Costo de Reemplazo consta de los siguientes pasos:

a)Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble que influyan en suvalor (anlisis de lapropiedad).

b)Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno similar enbase al anlisis delsegmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y tipologa, entreotras caractersticas, mediante el enfoque comparativo o de mercado (en la tasacinde la viviendarural se considera una superficie mxima de 500 m por vivienda).3

c)Obtener el valor de lo edificado a partir del costo de construccin de una edificacin nueva, el queincluye un factor de comercializacin como una resultante del mercado inmobiliariocon motivo deuna operacin de compraventa. Slo en el caso de viviendas urbanas usadas se descuenta ladepreciacin que corresponda.


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Vase el captulo 1.2 .

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d)Obtener para las viviendas urbanas el valor de las obras complementarias.

Para determinar los Costos de Reemplazo de una vivienda nueva el tasador dispondr de Tablas deValores Unitarios Base de Edificacin (VUBE) UF/m2 para las distintas tipologas deedificacin.Asimismo, contar con una metodologa para determinar la depreciacin de viviendas usadas y el valorde las obras complementarias.

1.1.2 Anlisis de la propiedadCada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las caractersticas oatributos que influyen en su valor considerando tanto su parte edificada y el terreno, como tambinaquellas condiciones que la diferencian de otras propiedades, tanto propias delinmueble como del sectoren que se sita (las que detallar en el Informe de Tasacin)4 a partir, principalmente, de la informacinobtenida en:

a)

La inspeccin fsica a la propiedad y al sector;b)El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legales a su uso(servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a largo plazo, etc.).Deber, en consecuencia, tener a la vista las certificaciones de:

Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remodelacinurbana, o de estar sujeta a expropiaciones.

Aceptabilidad en caso de vivienda usadaExcepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad.Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin.Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes.c)el conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de servicios pblicosque potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble.

1.1.2.1 Aceptabilidad de las edificaciones urbanas usadasPrevio al estudio de la Tasacin propiamente tal, tratndose de viviendas urbanas usadas, en lainspeccin inicial de ellas el tasador evaluar sus condiciones de estructura y de habitabilidad y laposibilidad de que ella sigan prestando servicios por lo menos 20 aos ms desde lafecha de la tasaciny, por tanto, su aptitud frente al beneficio del Subsidio Habitacional.


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El tasador justificar la no aceptabilidad de la edificacin llenando el formulario Informe de NoAceptabilidad de la Edificacin y no efectuar la tasacin. La sola emisin de un Infode Tasacinser la constancia tcita de no apreciarse a simple vista la existencia de anomalas evidentes, siendoeste caso probablemente el ms habitual que se le presentar al tasador.

Excepcionalmente podrn incorporarse al beneficio del Subsidio Habitacional las edificaciones de adobe,de madera no tratada o de albaileras no confinadas ni armadas. En estos casos el taador informarde esta situacin al SERVIU, quien designar a un especialista en estructuras para que determine siprocede o no su aceptabilidad.

La Aceptabilidad de la edificacin se determinar constatando a simple vista la inexitencia deanomalas evidentes en la edificacin. Para ello se seguirn los siguientes pasos:

Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2

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a)Se verificar, en los antecedentes administrativos de la edificacin, si est afecta aposiblesexpropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin oclausura. Deber, en consecuencia, tener a la vista las certificaciones de:

Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remodelacinurbana, o de estar sujeta a expropiaciones.Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad.Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin.Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes.b)Se comprobarn las condiciones de estructura y de habitabilidad simultneamente y, por tanto, laclara posibilidad de servicio por 20 aos ms, de acuerdo a la siguiente pauta:

Obra Gruesa: La existencia de uno de los siguientes defectos o deterioros evidentes no permitirconsignar la posibilidad de 20 aos ms de servicio como vivienda, necesarios para otorgar elSubsidio Habitacional.-Falta de cubierta total o parcial-Falla en estructura de techumbre-Desaplomes en muros, con riesgo de colapso-Grietas a 45 o similar inclinacin en elementos estructurales-Fallas producidas en elementos estructurales-Asentamientos por fallas de terreno-Pudricin de piezas estructurales en madera

-Presencia de insectos xilfagos en elementos estructurales

Terminaciones: No se aceptarn fallas, defectos, carencias o deterioros evidentesqueamenacen riesgo de colapso parcial de la estructura o resten habitabilidad a laedificacin:-Falta de ventanas y puertas al exterior-Ausencia de pavimentos o radieres interiores-Falta de ventilacin por recinto-Presencia significativa de humedad en muros o pavimentos por filtracin

Instalaciones: El Tasador confirmar la existencia y operacin de las redes de serviciosesenciales, tales como Agua Potable, Alcantarillado, Electricidad y Combustible.No seaceptarn:-Falta de artefactos sanitarios bsicos5-Filtraciones en redes que daan la estructura-Instalaciones elctricas fuera de norma


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-Instalaciones de red de combustible fuera de norma-Inadecuada ventilacin de gases quemados

Vase formulario de No Aceptabilidad e instructivo para su uso en el Anexo 2.

Se entiende por artefactos sanitarios bsicos: Lavatorio, WC, Ducha y Lavaplatos.

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1.1.2.2 Clasificacin de las EdificacionesPara los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn de acuerdo a lasprincipales variablesque inciden en el valor, tales como la clase y calidad de construccin, las condiciones especiales, laaltura de la edificacin, antigedad y estado de conservacin.

a) Clase de las Edificaciones

La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente osoportante, que esaquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo, sin considerar lastabiqueras no soportantes.6 El tasador clasificar la Clase de las edificaciones segsea el materialestructural predominante de la edificacin, de acuerdo a la siguiente tabla:

Tipo Material Estructural PredominanteA AceroB Hormign armadoC Albaileras de ladrillo confinadas y armadasCa Albaileras no armada ni confinadaD Albaileras de bloques o piedra confinadas

E Maderas Impregnadas y Maderas de Durabilidad 1 segn NormaEa Maderas no tratadas o de durabilidad menorF AdobeG Prefabricados en aceroH Prefabricados en maderaI Placas o paneles prefabricados de hormign liviano o similares

El tasador deber asimilar los sistemas no consultados a alguno de los sealados precedentemente.

b) Calidad de las Edificaciones

El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las siguientes definicio

es, teniendopresente que las calidades Superior y Buena no se presentan en operaciones subsidiadas y que lacalidad Deficiente no permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria eneste Manual.7

Cdigo Definicin

1. Superior o En general, edificacin de diseo exclusivo, con complejidad de formas, volmenes y/ode Lujo:estructura, sea por razones estticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de

construccin. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, carosode gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatizacin, seguridad, etc.

6Definicin del Servicio de Impuestos Internos para fines de avalos segn Res. Ex. N 5562 S.I.I. de 19/12/1994 Fija ValoresBase de Terrenos, Construcciones y Definiciones Tcnicas para el Reavalo de los Bienes Races de la Segunda Serie, NoAgrcolas. La definicin de Clases del Manual se basa en las que establecen el SII y


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la Ordenanza General de Urbanismo yConstruccin.

7Basada en las que han determinado tanto el SII como el MINVU.

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2.Buena o Edificacin de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, noMedia necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribucin. Instalaciones ySuperior: terminaciones en su mayora corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.3.Corriente o Edificacin de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseo, conrecintos deMedia:dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente,con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones ms completasque las esenciales.

4.Regular o Edificacin econmica, de diseo sencillo o masivo. Elementos estructuralesdeMedia dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajoInferior: costo. Instalaciones completas econmicas.5.

Inferior: Edificacin econmica, de diseo simple y masivo. Elementos estructurales dedimensiones mnimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones defuncionalidad. Terminaciones incompletas.6.Deficiente: Construcciones con errores de diseo y distribucin, con recintos de dimensionesinadecuadas, algunos sin iluminacin ni ventilacin natural, generalmente proyectadassin asesora tcnica. Defectos estructurales y/o de edificacin, con elementos dedimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mnimas, demala calidad y/o defectuosa colocacin o con materiales heterogneos o de desechos.

Puede carecer de los servicios esenciales.c)Condiciones Especiales

La edificacin a tasar puede presentar condiciones especiales de construccin que ladesvalorizanrespecto a una que no posea estas condiciones. Las definiciones de las condiciones especiales son:8

Condicin EspecialDefinicin

1.

Construccin Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados (corredores, porches, logias,abierta (CA)terrazas cubiertas y similares). Para clasificar su clase se considera el materialestructural predominante. La superficie de estos espacios, se calcular sinconsiderar la proyeccin de aleros9

2.Mansarda o Recinto habilitado en el entretecho, con ventilacin e iluminacin natura


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l. HaciaBuhardilla (MS)el exterior suele carecer de muros laterales verticales. La superficie se calcularcomo lo establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, enbase al rea interior utilizable, delimitada o no por tabiques perimetrales.

No se considera mansarda el ltimo piso de edificios en que los muros soninclinados como consecuencias de la aplicacin de rasantes.

3.Piso Zcalo (PZ) Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel de terreno, al menosen un 50% dela superficie de sus muros. Estos, adems, cumplen la funcin de contencin delterreno. Posee iluminacin natural.4.Subterrneo (SB) Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del terreno. Los muros cumplen lafuncin de contencin del terreno. No posee iluminacin natural.5.Sin Condicin Construccin normal(SC)8 Resolucin Ex 5562 de 19/12/99 del SII.9 Los balcones descubiertos en edificios en altura no se tasan debiendo el tasad

or dejar constancia de ello en el Informe.

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1.1.3 Valoracin del TerrenoEl valor del suelo se obtendr a partir del costo de adquirir un terreno similar en base al anlisis delsegmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y tipologa, entre otrascaractersticas, mediante el enfoque comparativo o de mercado.10

El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Valor Unitario Base deMercado (VUBM):

VT= Superficie Terreno x VUBM

En el caso de la vivienda rural la superficie de terreno a considerar ser como mximo de 500 m2.

En el caso que el tasador no disponga de datos de mercado de terrenos comparables similares que lepermitan obtener directamente el VUBM, el valor del terreno se obtendr aplicandola metodologa deValor Residual, es decir, se descontar al valor de mercado del inmueble el costode reemplazo de las

edificaciones y obras complementarias.1.1.3.1 Valor de Tasacin del Terreno segn Metodologa de Valor ResidualLa Metodologa de Valor Residual constituye un enfoque de tasacin que, al igual queel de Rentabilidady el de Precios Hednicos, no es materia de este Manual. Slo como una forma aproximativa de l, sedescribe un procedimiento que permite al tasador del MINVU obtener el valor delsuelo de maneraindirecta cuando no disponga de datos de mercado de terrenos comparables similares que le permitanobtener directamente el VUBM.

En estos casos, si el objetivo de la tasacin es determinar el valor del terreno yno existen datos demercado de terrenos comparables, su valor se obtendr descontando al valor de mercado del inmuebleedificado el costo de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias:

Se determinar el inmueble ms adecuado a desarrollar en ese terreno, de acuerdo a lascondiciones de mercado y normas del Plan Regulador, aplicando el Principio del Mayor y Mejor Uso.Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de me

rcado.Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias (VOC).El valor mximo que puede alcanzar el terreno en el mercado ser la resultante de descontar al valordel inmueble el valor de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias:VT = VI -VE -VOC


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1.1.4 Valoracin de las Edificaciones1.1.4.1 Valores Unitarios Base de Edificacin (VUBE) para inmuebles tpicosLos Valores Unitarios Base de Edificacin nueva (VUBE) se expresan en UF/m2, en Tablas segn lasclases y las calidades de edificacin (Corriente, Regular e Inferior), agrupadas en extensin (uno o dospisos) o altura (ms de 2 pisos).11 Las Tablas se detallan en el Anexo 1 y son lassiguientes:

Tabla 3: Costos de reemplazo de edificacin nueva para viviendas urbanas tpicas enextensinTabla 4: Costos de reemplazo de edificacin no frecuente para viviendas urbanas tpicas nuevas enextensin, a los que excepcionalmente se les aplique el Subsidio Habitacional.10Vase el captulo 1.2

11Estos valores se han calculado en base a estudios estadsticos de valores inmobiliarios correspondientes a las edificacionesnuevas ms frecuentes, obtenidos tanto del MINVU como del empresariado privado.

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Tabla 5:Costos de reemplazo de edificacin nueva para viviendas urbanas tpicas en altura.Tabla 6: Costos de reemplazo de edificacin nueva, sin instalaciones, para viviendas ruralessubsidiadas.Tabla 7:Recargo por Instalaciones para viviendas rurales subsidiadas.En las Tablas se indican con negritas los valores de costo de reemplazo UF/m paracada tipologa, ascomo el rango de variacin estadstica razonable de cada valor (valores mximo y mnimo, lo quepermite al tasador escoger, excepcionalmente, un valor distinto dentro de los rangos establecidosdisponiendo, por lo tanto, de una adecuada flexibilidad.

a)Por lo tanto, el valor de cada edificacin (VEi) que se diferencie en la propiedadser:

Valor Edificacin i = VEi = Superficie Edificada i x VUBE

Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

b)El tasador deber dejar constancia si descuenta el factor de comercializacin (7%) alos valores de laTabla.

c)Para viviendas de calidad inferior, de menos de 30 m2 de superficie, el tasadorpodr aumentar elValor Unitario Base hasta en un 10 % cuando se trate de Clase C-D, y hasta un 20%, cuando se trate

de clase E-H.

d)Los Valores Unitarios Base para edificacin nueva en altura incluyen el valor de la cuotaproporcional o prorrateo de las superficies comunes edificadas y de las obras complementarias.

e)En las Regiones XI, XII y Provincias de Palena y de Chilo de la X Regin, el tasador deber aplicarel factor 1,38 para obtener los valores UF/m2.

f)Los Valores Unitarios Base para viviendas rurales slo consideran las partidas deObra Gruesa yTerminaciones, y excluyen Instalaciones. El tasador determinar la tasacin de las instalacionestomando como base los porcentajes de incidencias de las partidas y sus rangos devariacinrespecto a las partidas de Obra Gruesa + Terminaciones, indicados en la Tabla 7.12


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Por lo tanto, el valor de cada edificacin (VEi) de la vivienda rural que se diferencie en la propiedadser:

Valor Edificacin iVivienda Rural = VEi = Superficie Edificada i x VUBE x (1 + %Recargo Instalaciones)

Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

Ejemplo de tasacin de Vivienda Rural:

Sea una vivienda rural de 40 m2 de una estructura de madera impregnada en un piso,complementada con letrina sanitaria y pozo negro, un lavadero con provisin de agua y desage, ycon alumbrado elctrico instalado. Las opciones para desarrollar la tasacin son:

Valor de la edificacin sin instalaciones = 40 m2 x 4,27 UF/m2 = 170,80 UF

a)Valoracin de instalaciones por Incidencias: Las instalaciones sanitarias indicadas son mnimas y,por lo tanto, se utilizan las incidencias mnimas y no las promedio, excepto paraelectricidad:

12Excepcionalmente se podr calcular el valor de las instalaciones aplicando los valores unitarios de partidas contenidos en laTabla 8 del Anexo 1.

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Incidencias: Alcantarillado: 3,34%Agua Potable: 2,84%Artefactos Sanitarios: 3,92%Electricidad: 5,06%Total recargo: 15,16%

Valor de las instalaciones = 170,80 UF x 0,1516 = 25,89 UF

Valor de Reemplazo con instalaciones = 170,80 UF + 25,89 = 196,69 UF

En caso que la vivienda a tasar no corresponda a algn sistema de transferencia comercial o

similar, el tasador podr descontar el factor de comercializacin (7%):

Valor de Reposicin = 196,69 x (1 0,07) = 182,92 UF

b) Valoracin de Instalaciones por Listado de Partidas: Excepcionalmente, como alternativa, sepuede calcular el valor de ellas aplicando el listado referencial de precios departidas frecuentesde instalaciones (Tabla 8):

VE = Sup. Edificada x VUBE + S Valor de partidas de Instalaciones

Valores Partidas: letrina sanitaria y pozo negro: 6,99 UFLavadero con desage: 9,69 UFInstalacin elctrica de alumbrado: 6,72 UFValor de las instalaciones: 23,40 UF

Valor de Reemplazo con instalaciones = 170,80 UF + 23,40 UF = 194,21 UF

En caso que la vivienda a tasar no corresponda a algn sistema de transferencia comercial o

similar, el tasador podr descontar el factor de comercializacin (7%):

Valor de Reposicin = 194,21 x (1 0,07) = 180,61 UF

En cualquiera de los casos anteriores se agregar el valor de mercado del Terreno,obtenidomediante el enfoque comparativo, reiterndose que las Obras Complementarias no setasan.

1.1.4.2 Correcciones debido a las Condiciones Especiales de la EdificacinLas condiciones especiales de construccin modifican los VUBE en estos casos. Losfactores de

correccin al Valor Base estn indicados en la Tabla 9.Por lo tanto, el valor de reemplazo de cada edificacin (VE) que presente alguna condicin especial es:

VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial

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Ejemplos:

a)Vivienda Urbana: Construccin de albailera reforzada de 45 m2, con mansarda de madera de 25m2, y porche de 4 m2, todos de calidad 5 (inferior):

Edificacin 1: C 5 VE1 = 45 m2 x 5,78 UF/m2 x 1,00 = 260,10 UFEdificacin 2: E 5 VE2 = 25 m2 x 6,97 UF/m2 x 0,60 = 104,55 UFEdificacin 3: C 5 VE3 = 4 m2 x 5,78 UF/m2 x 0,50 = 11,56 UF

Total: Valor de las EdificacionesVE = 376,21 UF

b)Vivienda Rural: De iguales caractersticas de la anterior y con la incidencia de las instalacionessealadas para el ejemplo 1 de vivienda rural del punto 0. La mansarda y el porcheslo tieneinstalacin elctrica:

Edificacin 1: C 5 VE1 = 45 m2 x 4,84 UF/m2 x 1,00 = 217,80 UFRecargo Instalaciones = 15,16% = 217,80 x 0,1516 = 33,02 UF

Valor de Reemplazo de Edificacin 1 con instalaciones = 250,82 UFEdificacin 2: E 5 VE2 = 25 m2 x 4,27 UF/m2 x 0,60 = 64,05 UFRecargo Instalaciones = 5,06% = 64,05 x 0,0506 = 3,24 UFValor de Reemplazo de Edificacin 2 con instalaciones = 67,29 UF

Edificacin 3: C 5 VE3 = 4 m2 x 4,84 UF/m2 x 0,50 = 9,68 UFRecargo Instalaciones = 5,06% = 9,68 x 0,0506 = 0,49 UFValor de Reemplazo de Edificacin 3 con instalaciones = 10,17 UF

Total: Valor de las Edificaciones con instalacionesVE = 328,28 UF

1.1.4.3 DepreciacinLa depreciacin es la prdida de valor de la edificacin usada o no nueva respecto a una nueva, debido ala disminucin parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa(deterioro o desgaste fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecuacin econmica ocada en desuso). Se produce principalmente por el simple transcurso del tiempo y,por consiguiente,cualquier unidad, aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, est sujeta a depreciacin. Ladepreciacin es, por lo tanto, un elemento a considerar inevitablemente en la tasacin de inmuebles

usados.

La depreciacin se calcular segn la edad de la vivienda, contabilizada desde la fecha del trmino de suconstruccin (o fecha de la Recepcin Final Municipal). Sin embargo, considerar slo la edad de laedificacin para determinar la depreciacin es insuficiente pues, en la prctica, sta uede acelerarse oaminorarse de acuerdo al estado de conservacin y mantencin de lo construido. Por lo tanto, en lugar


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de la edad real de la edificacin, se utilizar la edad efectiva, concepto que incorpora la evaluacin de lasalteraciones por remozamientos y/o deterioros que ha sufrido la vivienda durantesu existencia.

Deterioro o desgaste es el conjunto de daos o defectos fsicos y qumicos provocadospor el uso, elclima, etc. Por su parte, Remozamiento es un mejoramiento de los efectos del deterioro.

La edad efectiva est asociada al Valor de Tasacin de modo que un remozamiento rejuvenece odisminuye la edad real y, consecuentemente, mejora el Valor de Tasacin. A la inversa, el deterioroproduce un envejecimiento, el cual aumentar la edad real y la depreciacin, rebajando el Valor deTasacin, como se puede apreciar en el grfico siguiente:

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VALORDE LAEDIFICACIONDEPRECIACIONAumento de Valor porremozamiento

Prdida de Valor porDeterioro

VALOR RESIDUALRejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AOS

Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva

El Factor de Edad Efectiva depende tanto de la incidencia de las partidas Obra Gruesa, Terminaciones eInstalaciones como del grado de alteracin por Remozamientos y/o Deterioros en ellas, de manera quese puede conformar la frmula siguiente:

Factor Edad Efectiva =Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa +Incidencia Terminaciones x Factor Alteracin Terminaciones +Incidencia Instalaciones x Factor Alteracin Instalaciones

Las incidencias de las partidas segn las calidades de edificacin son (Tabla N 10):

Partida CorrienteCalidades de EdificacinRegular InferiorObra gruesa 51,48% 55,14% 64,32%Terminaciones 35,39% 30,25% 20,80%

Instalaciones 13,12% 14,61% 14,88%

El Factor de cada partida depender del grado de alteraciones por Remozamiento o Deterioro, evaluadorespecto a un estado de conservacin normal para la edad de la edificacin. Slo afectarn a las partidasde Terminaciones e Instalaciones en las diferentes calidades de edificacin, es decir, el Factor para ObraGruesa invariablemente ser igual a 1,0 pues no debe tener alteraciones para su aceptabilidad.

Por ejemplo, en el caso de una vivienda de Calidad Inferior el Factor de Edad secalcular:

Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1 + 0,208 x Factor Terminaciones + 0,1488 x Factor Instalaciones

Para determinar los Factores de Alteracin sobre Terminaciones e Instalaciones seevaluarn losRemozamientos y Deterioros en una graduacin de Ningn, Poco, Mediano, Mucho y Total, desde 0% a100% con incrementos de 25 % (Tabla 11)


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Para simplificar la aplicacin de los grados, factores, incidencias y el total delclculo de la Edad Efectiva,el Tasador puede recurrir a las Tablas 12, 13 y 14 del Anexo N 1 para las distintas calidades deedificacin (Inferior, Regular o Corriente).

En el Informe de Tasacin no es necesario recurrir a las tablas; bastar con ingresar los datosrespectivos (calidad, edad y grado de Remozamiento o Deterioro) y la depreciacinse calcularautomticamente.

Ejemplo: Clculo de edad efectiva en el caso de una vivienda de Calidad Inferior y20 aos de edad real:

a) Conservacin Normal: categora "Ningn": sin Deterioros ni Remozamientos:

Factores de Alteracin por Remozamiento y Deterioro Ningn = 1,00

Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 1,0 + 0,1488 x 1,0 =

= 0,6432 + 0,2080 + 0,1488 = 1,00

Edad Efectiva = 20 x 1,0 = 20,0 = 20 aosb) Deterioro Mediano en Terminaciones y Poco en Instalaciones:

Factores de Alteracin por Deterioro Mediano = 1,5Poco = 1,25Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 1,5 + 0,1488 x 1,25 == 0,6432 + 0,3120 + 0,1860 = 1,1412

Edad Efectiva = 20 x 1,1412 = 22,82 = 23 aos

c) Remozamiento Total en Terminaciones y Mucho en Instalaciones:

Factores de Alteracin por Remozamiento Total = 0,0Mucho = 0,25Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 0 + 0,1488 x 0,25 == 0,6432 + 0 + 0,0372 = 0,6804

Edad Efectiva = 20 x 0,6804 = 13,608 = 14 aos

La depreciacin de la edificacin, en consecuencia, se calcular suponiendo una antigead efectivade 20, 23 y 14 aos respectivamente, en lugar de los 20 aos reales.

1.1.4.4 Coeficientes Anuales de DepreciacinLa depreciacin se calcular segn la edad efectiva de la vivienda contabilizada desde

la fecha deltrmino de su construccin (o fecha de la Recepcin Final Municipal) considerando lossiguientesporcentajes anuales de depreciacin segn sea su Clase de edificacin (Tabla N 15):

Clase de Edificacin A-G B C-D-I E-H Ca-Ea-F% Anual de Depreciacin 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0% Mximo de Depreciacin 70 80

Los Coeficientes Anuales de Depreciacin se usarn para calcular el Valor de Edifica


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cin Depreciado. ElValor de Edificacin Depreciado es aqul que corresponde a la vivienda usada, debidoa que el enfoquede tasacin por Costo de Reemplazo determina un valor de edificacin nueva. La depreciacin,correspondiente a la clase de edificacin de la vivienda y su edad efectiva, rebajar este valor a un ValorDepreciado. Este ser, en primera instancia, el Valor de Tasacin de lo edificado.

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Coeficiente Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la ClaseValor Unitario de Edificacin Depreciado = VUBE x (1 -Coeficiente Depreciacin)Ejemplo: clculo del Valor Unitario de Edificacin Depreciado para la vivienda del ejemplo anterior:

Edad Edad % Anual Coeficiente VUBE

Clasificacin VUBE

Real Efectiva Depreciacin Depreciacin Depreciado

a) C - 5 20 20 1,1 0,22 5,78 4,51b) C - 5 20 23 1,1 0,253 5,78 4,32c) C - 5 20 14 1,1 0,154 5,78 4,89

1.1.4.5 Valor de la EdificacinEn sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedadser la suma de losvalores de cada edificacin (VEi):Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEnY el valor de cada edificacin (VEi) que se diferencie en la propiedad ser:

Edificacin Nueva - Vivienda Urbana:Valor Edificacin i = VEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Especial i

Edificacin Usada - Vivienda Urbana:Valor Edificacin i = VEi = Sup. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x (1- Coef. Depreciacin) i

Edificacin Nueva - Vivienda Rural:Valor Edificacin i = VEi = Superf. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x(1 + % Recargo Instalac.) i

1.1.5 Valoracin de las Obras ComplementariasSe entender por Obras Complementarias toda aquella construccin que sin formar parteintegrante deun edificio contribuye a su funcionamiento u ornato.13

El valor de las Obras Complementarias (VOC) en las viviendas usadas se determinar como unporcentaje del Valor Total de las edificaciones y, por lo tanto, incluir la depreciacin que corresponda.En las viviendas rurales no se considerarn las obras complementarias.

La incidencia del valor de las obras complementarias en relacin al valor de lo ed

ificado depender de lacalidad de la edificacin principal y su rango de variacin es el siguiente(Tabla N 16):

Calidad Edificacin Corriente Regular InferiorIncidencia mnima 3,60% 2,83% 1,44%Incidencia Promedio 4,56% 3,53% 2,00%Incidencia mxima 5,53% 4,24% 2,56%

13 Norma INN NCh 1156/5 Of. 1999


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Valor Obras Complementarias = VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad

Segn se trate de la calidad que tenga la edificacin y si, segn el criterio tcnico dl tasador, el montode Obras Complementarias sobrepasa el rango mayor para esa calidad, se utilizar la lista valorada deobras complementarias que se seala en la Tabla 17 del Anexo N 1.

1.1.6Valor de Tasacin del Inmueble Tpicoa) Vivienda Urbana: El Valor de Tasacin ser, en resumen, el resultado de la adicindel valor delsuelo, del valor de lo edificado y del valor de sus obras complementariasValor de Tasacin = VT + VE + VOC

El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Valor Unitario Basede Mercado (VUBM), determinado mediante la aplicacin del Enfoque Comparativo (vaseelcaptulo 1.2:VT = Superficie Terreno x VUBM

En el caso que el tasador no disponga de datos de mercado de terrenos comparables similaresque le permitan obtener directamente el VUBM, el valor del terreno se obtendr aplicando lametodologa de Valor Residual, es decir, se descontar al valor de mercado del inmueble elcosto de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias (vase el captulo 1.1.3.1.)

El Valor de lo Edificado (VE) que exista en la propiedad ser la suma de los valores de cada una

de de las edificaciones que se diferencien en ella (VEi):VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEnVEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Especial i (edificacin nueva)VEi = Sup. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x (1 - Coef. Depr.) i (edificacin usada)

El Valor de las Obras Complementarias (VOC) ser :VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidadb) Vivienda Rural Nueva: El Valor de Tasacin ser el resultado de la adicin del valor del suelo y delvalor de lo edificado.

Valor de Tasacin = VT + VE

El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie (con un mximo de 500m2) por su Valor Unitario Base de Mercado (VUBM), determinado mediante la aplicacin delenfoque comparativo:VT = Superficie Terreno x VUBM


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El Valor de lo Edificado (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valores de cadauna de de las edificaciones que se diferencien en ella (VEi):VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEnVEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Especial i x (1 + % Recargo Instalaciones) i

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1.2ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO14 PARA TASAR INMUEBLESATPICOS HABITUALESTasar un inmueble es determinar su precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tenganlugar, en base a los antecedentes que se tengan del mercado. Es decir, se tratade medir el preciohipottico o ideal ms probable en el que se podra vender el inmueble en condicionesnormales demercado a la fecha de la tasacin.

Este valor tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar quepreste los mismos servicios y que sea igualmente deseable.15 Por lo tanto, mediante este Mtodo semide dicho valor por comparacin, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas,similares o equivalentes funcionalmente, que estn disponibles y compitiendo por los mismoscompradores que la propiedad a tasar, y cuyas caractersticas y precios de transferencias u ofertas en elmercado son conocidos por el tasador, mediante procedimientos estadsticos.

Para tasar estos inmuebles atpicos habituales (terrenos con o sin edificaciones)se comparar elinmueble a ser tasado con una muestra del mercado de ofertas y/o ventas en cantidad no inferior a cincoproductos inmobiliarios similares, de las que se establecer un rango o franja de valores que contendrel valor UF/M del inmueble a tasar.16

1.2.1 Procedimiento de tasacinEl Enfoque Comparativo o de Mercado consta de los siguientes pasos:

a)Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble a tasar que influy

an en su valor(anlisis de la propiedad).

b)Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares o comparables por localizacin, uso ytipologa, entre otras caractersticas (anlisis de mercado).

c)Seleccionar una muestra representativa de inmuebles comparables al que se valora, corregir lasdiferencias que explican sus distintos precios, y asignar el valor al inmueble en funcin de dicho

anlisis (tasacin del inmueble problema).

La clave de la metodologa est en determinar qu inmuebles pueden considerarse de igualescaractersticas y sustitutivos del objeto de la tasacin.

1.2.2 Anlisis de la propiedadCada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las caractersticas oatributos que influyen en su valor as como aquellas que la diferencian de otras p


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ropiedades, tantopropios del inmueble a tasar como del sector en que se sita (las que detallar en el Informe deTasacin)17 a partir, principalmente, de la informacin obtenida en:

14Denominado tambin enfoque comparativo de ventas y/o de ofertas en las normas internacionales o enfoque de valoracincomer- cial en nuestro pas.

15Principio de Sustitucin: una persona prudente no pagar ms por un inmueble que el costo de adquisicin de otrorazonablemente similar o equivalente e igualmente deseable, que lo sustituya enforma igualmente satisfactoria. El menor costode la mejor opci{on, ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.

16Tratndose de inmuebles edificados en rgimen de copropiedad, dado que en los valores de oferta y/o transferencias de losinmuebles comparables est incluido el valor de la cuota proporcional de terreno,espacios comunes y obras complementarias,la aplicacin de esta metodologa implica que en sus resultados tambin estarn incluid

s dichos tems, que no son valoradosindependientemente en el mercado.

17Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2.

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a)La inspeccin fsica a la propiedad.

Para los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn considerando la clase y calidad deconstruccin, y sus condiciones especiales, de acuerdo a lo sealado en el captulo 1.1.2.2 delEnfoque de Costo de Reemplazo.

b)El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legales a su uso(servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a largo plazo, etc.).Deber, en consecuencia, tener a la vista los documentos que certifiquen:

Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remodelacinurbana, o de estar sujeta a expropiaciones.Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad.

Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin.Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes.c)El conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de servicios pblicosque potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble.

1.2.3 Anlisis del mercadoEl estudio del segmento del mercado inmobiliario correspondiente a la tipologa del inmueble que se tasaconsta de:

El anlisis del mercado inmobiliario, propiamente tal.El anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo.La tasacin del inmueble tipo que corresponde a la propiedad a tasar.1.2.3.1 Anlisis del mercado inmobiliarioNo es posible determinar el valor real de mercado de un inmueble a partir, solamente, de sucaracterizacin material y localizacional; se requiere analizarlo en el contexto del submercado particularal que pertenece, pues dicho valor depende tambin de la composicin de la oferta en

el mercado y lasnecesidades y condiciones de acceso de la demanda. Estas condiciones del mercadoson variables en eltiempo y en el espacio geogrfico, siendo necesario que el tasador est al tanto de:

a)La situacin general del pas, incluyendo los aspectos econmicos y polticos del momeno,especialmente las decisiones pblicas (normas ambientales y tributarias, etc.) y p


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rivadas queafectan al mercado inmobiliario (apreciacin de nuevos proyectos, proveedores y/odemandantesque entrarn al mercado, etc.). Informacin sobre el nivel de las actividades econmicaspredominantes, tasas de inters, desempleo e inflacin y tendencias de precios, etc.

b)La situacin coyuntural del segmento del mercado inmobiliario y de construccin al cual perteneceel inmueble a tasar (lo que se detallar en la hoja Mercado del Informe de Tasacin):nivel deactividad, comportamiento, volmenes y orientacin espacial en los ltimos aos, expecttivas,tendencias o evolucin previsible de la oferta y la demanda, inters por localizarseen el sector.Cambiar el plan regulador, estabilidad o variabilidad del mercado y de los precios, rango de valoresde propiedades en el rea. Cantidad de propiedades ofrecidas o disponibles para laventa y cantidadvendida, con apreciacin del esfuerzo publicitario y el tiempo de comercializacin.

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1.2.3.2 Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivoEl tasador evaluar, en trminos generales, cmo responde la propiedad a los requerimientos delsegmento del mercado inmobiliario al que pertenece.

El tasador debe calificar el grado de atraccin y demanda que la propiedad ejercesobre su mercado, esdecir, respecto a otras propiedades que pueden considerarse que compiten por igual demanda,bsicamente en cuanto a su ubicacin, vecindario, construccin, conservacin, posibiliddes decomercializacin y otras caractersticas adversas o ventajosas que presenta en relacin a sucompetencia.18 La evaluacin se basar en la siguiente escala:

Inferior:Las caractersticas de la propiedad son inferiores a aquellas que pudieran ser consideradascompetidoras, a tal punto que esto afectar en forma negativa el precio y/o tiempodecomercializacin de la propiedad.

Similar:

Las caractersticas de la propiedad son las tpicas del mercado y se consideran aceptablescuando se las compara con las de su competencia. Pueden existir algunas caractersticasnegativas, pero tambin existirn otras positivas que las neutralizarn. La propiedadtendrun plazo y precio de venta similar al de propiedades cercanas y competitivas

Superior:Las caractersticas de la propiedad son superiores a aquellas que pudieran ser consideradascompetidoras y se espera que el precio de la propiedad sea superior al promedioy/o que se

venda en un periodo menor que el promedio de su categora.

La evaluacin considerar, al menos, la calidad de la propiedad respecto a lo observable en el mercadode propiedades similares, a similar fecha, en los siguientes aspectos:

a)Localizacin: Evaluacin global de todos aquellos elementos relativos a la ubicacin de lapropiedad que atraen o favorecen el inters del comprador, en comparacin con propiedades deubicaciones o precios similares o competitivas. Considera, entre otros, la compatibilidad de la

propiedad respecto a las que la rodean en cuanto a uso, conveniencia de la ubicacin con relacin alas fuentes de trabajo, centros comerciales y de servicios, escuelas, lugares derecreacin,disponibilidad de servicios y de transporte pblico, seguridad, riesgos naturaleso artificiales, etc.

b)Vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad: Evaluacin de, entre otros,la calidad


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ambiental y condiciones del entorno inmediato y de accesibilidad a la propiedadrespecto a aquellasde precios o ubicaciones similares o competitivas, tales como uso y conservacin de propiedadesvecinas, arborizacin, iluminacin, categora de la calle, ancho, estado de la pavimentacin,velocidad e intensidad de trnsito, cercana a situaciones negativas como actividades oedificaciones perturbadoras (industrias, supermercados, edificaciones ruinosas,etc.), conos desombra, ruidos molestos permanentes, etc.

c)Terreno: Evaluacin conjunta de sus caractersticas fsicas (tamao, forma, frente, proorciones,topografa, etc.) en cuanto permiten obtener un mayor o menor desarrollo edificatorio respecto a loobservable en las propiedades comparables, de acuerdo a la normativa urbana quelo regula y ladisponibilidad o dotacin de servicios pblicos (agua potable, alcantarillado, aguaslluvias, gas, etc.).

d)Construccin: Evaluacin de la respuesta de lo edificado tanto a los requerimientos

del mercadocomo de los usuarios y del medio ambiente en esa localizacin y momento en cuantoa tipologa,materialidad (clase y calidad constructiva), uso o destino de lo construido, habitabilidad ofuncionalidad de diseo y distribucin, orientacin, presencia o ausencia de errores,defectos uomisiones en la construccin o funcionalidad, flexibilidad ante usos alternativos,dimensiones,relacin fachada/superficie en locales comerciales, disponibilidad de estacionamientos endepartamentos, oficinas y locales comerciales, etc.

18 Hoja Mercado del Informe de TasaciN.

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e)Estado de Conservacin: Evaluacin de las condiciones actuales de mantenimiento de lapropiedad, considerando la antigedad de las construcciones, estado y otros factores que afecten suconservacin respecto a lo observable en otras propiedades comparables.

f)Comercializacin: Evaluacin de las posibilidades y modos de comercializacin que presenta lapropiedad (venta o arriendo, plazos y precios), fundada en el nivel de atraccin que la propiedad ensu conjunto ejerce sobre los potenciales compradores, considerando todas sus caractersticas.

g)Otras caractersticas: Adversas o deficitarias de la propiedad, as como ventajas ycomodidadesque presenta en relacin a su competencia: estacionamientos, piscina, calefaccin, orientacin,vistas, calidad y estado de las reas comunes, etc.

1.2.3.3 Principio de Mayor y Mejor Uso

El tasador analizar, en el caso de inmuebles atpicos y principalmente de terrenos,cul es el mayor ymejor uso posible de la propiedad, es decir, aquel uso ms probable de una propiedad que es fsicamenteposible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valorms alto de la propiedad que se tasa.

Este principio exige que el tasador estime las alternativas de uso del inmuebleo, lo que es lo mismo, quedetermine los diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora, alternativas que, enningn caso, son arbitrarias pues los usos a evaluar deben cumplir las siguientes

condiciones:

Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.Que sea legalmente posible, es decir, que el uso est permitido por la normativa urbanstica ycualquier otra ley.Que sea fsicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar, dadas las dimensiones,

forma y dems caractersticas fsicas del terreno, y el desarrollo de la tecnologa de a construccin.Que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable y aconsejable.Este mayor y mejor uso no necesariamente corresponde al uso actual, independientemente de que elcomprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble de tal forma. Sinembargo, un uso que es permitido legalmente y es posible fsicamente podr requerir


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que el Tasadorjustifique por qu es razonablemente probable. Una vez establecido que uno o ms usos son usosrazonablemente probables, entonces se debe probar su viabilidad econmica. El usoque resulta en elmayor valor del inmueble se considera el mayor y mejor uso.

Por otra parte, el valor de la propiedad puede verse limitado si se considera lamantencin (y valoracin)de las construcciones existentes para los usos que fueron diseadas si stos no sonlos ms adecuados

o eficientes actualmente para la propiedad (valor para el uso actual).En una economa de mercado, el suelo tiende hacia el mayor y mejor uso porque losusuariospotenciales, que esperan obtener mayor excedente de productos sobre el costo deproduccin,generalmente pueden ofrecer ms por el uso de la tierra. Si consideramos una propiedad agrcola, unindividuo paga un precio acorde con el rendimiento que espera obtener, segn la use para siembras,hortalizas, arboledas, frutales, ganadera, etc. Si un comprador puede y desea cambiar su uso, porejemplo de agrcola a habitacional, estar dispuesto a pagar un precio diferente, y

otro ser el precio si leda un uso industrial. Vemos habitualmente que los cambios de uso del suelo provocados por laplanificacin urbana generan cambios de valor, en muchos casos muy notorios, dependiendo del mejoruso que se establezca para dichos terrenos.

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1.2.4 Tasacin del inmueble tipo.Siendo la base del enfoque de mercado la comparacin entre inmuebles similares o equivalentes y devalores conocidos, es indispensable que exista un mercado representativo de inmuebles comparables ydisponer de informacin suficiente, actualizada y confiable sobre ofertas y/o ventas del mercadoinmobiliario en que se consignen los datos adecuados y necesarios para realizardichascomparaciones.19 A mayor cantidad y mejor calidad de la informacin, ms fcil ser su nlisis y, por lotanto, la tarea del tasador.

Un primer anlisis de los antecedentes del mercado y aproximacin al valor de las distintas tipologas deproductos inmobiliarios lo constituye el estudio de las referencias contenidas en la Base de DatosInmobiliaria que el SERVIU debe formar.20

El anlisis estadstico bsico nos permite establecer valores promedios para la tipologa deproductos inmobiliarios similares al de la propiedad a tasar y disponer de otros

indicadoresestadsticos que nos determinan rangos de variacin probable del valor o "franjas devalor" en tornoal valor promedio para un nivel de confianza dado.El anlisis estadstico avanzado nos permite medir cmo varan los valores en relacin asvariaciones de las principales caractersticas o atributos de los inmuebles (singularmente o enconjunto), y establecer medidas de semejanza de las caractersticas de las propiedades que permitaordenarlas de mayor a menor semejanza respecto al inmueble a tasar.21Si la muestra obtenida es muy reducida, los procedimientos de anlisis estadstico s

on insuficientes yaque el error cometido puede ser muy grande.

1.2.5 Tasacin del inmueble especficoConsiste en calcular el valor de la propiedad a tasar, a partir de los antecedentes de mercado,considerando todas las particularidades que la diferencian de aquellas propiedades de referencia(precisamente, la existencia de estas diferencias impide la aplicacin directa delos valores promedios yotros estadgrafos obtenidos del anlisis estadstico bsico). Consta de los siguientespasos:

La adecuada seleccin de ventas u ofertas recientes de propiedades comparables contenidas ennuestra Base de Datos.La deteccin y evaluacin de las diferencias entre las propiedades comparables y lapropiedad atasar;La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas; y


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La ponderacin de la informacin recabada que, trasladada a la propiedad a tasar, llevan a unaconclusin confiable del valor de mercado (reconciliacin de valores).1.2.5.1 Seleccin de inmuebles comparablesSe trata de extraer de la Base de Datos una muestra representativa de aquellos inmuebles mssemejantes a la propiedad objeto de tasacin, es decir, con:

a)Similitud en tipologa inmobiliaria (terreno, casa, departamento, oficina, etc.) yuso pues el mercadoinmobiliario se presenta segmentado en cuanto a estas caractersticas.

19 Si no se dispone de una base de datos, se deber buscar referencias de mercadoslo para la tasacin que se est resolviendo

en el momento alternativa menos eficiente por cierto aumentando el nmero de referencias comparables segn la dificultad

y cuanta de la tasacin.

20 Vase la Metodologa para Bases de Datos.

21 Dada la natural variabilidad de los precios en los mercados, es imprescindible que peridicamente los Supervisores efecten

anlisis hednicos de las referencias contenidas en las bases de datos para medir empricamente los valores que el mercado

asigna a cada uno de los atributos. Vase el captulo 2.2.2.2, Anlisis estadstico avazado.

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b)Similitud en ubicacin: dada la dificultad de detectar y medir todas las variablesde localizacin, esconveniente limitarse a comparar inmuebles que se encuentran en un mismo sectorsi bienlgicamente hay predios mejorados o desmejorados en relacin a la propiedad a tasar,de acuerdo asu ubicacin especfica dentro del sector.

c)La mayor semejanza posible respecto a superficies y caractersticas de entorno inmediato o vecinal,en cuanto a terrenos y construcciones.

Las principales caractersticas de las propiedades comparables seleccionadas se registrarn en la hojaComparables del Informe de Tasacin, para efectuar las correcciones que procedan, recomendndosese grafiquen sus ubicaciones en un plano para apreciar mejor las semejanzas o diferencias delocalizacin.

Si se dispone de una muestra demasiado pequea o no suficientemente significativa

o, simplemente, deno existir modelos de comparacin en el sector debido a la escasez o total carencia de antecedentesfiables de mercado, el tasador deber:

Ampliar espacial y temporalmente los criterios de seleccin, es decir, recurrir a otras referenciascon caractersticas semejantes situadas en un rea geogrfica ms extensa o en reas veas ocercanas y/o considerar un intervalo mayor de tiempo.22Reducir las exigencias de semejanza de superficies y de caractersticas de entorno

inmediato,terrenos y construcciones, siempre que se respeten ciertos rangos de similitud.Si persiste de todas maneras la falta de informacin de mercado, el tasador deber recurrir aprincipios y tcnicas de otros enfoques de tasacin no contemplados en este Manual,tales comoEnfoque de Rentabilidad, de Precios Hednicos y de Valor Residual, o deber informarque no esposible determinar el valor de mercado de la propiedad usando esta metodologa.En ningn caso se efectuar la tasacin por esta metodologa si se cuenta con menos de incoreferencias recientes y comprobadas de propiedades comparables conocidas en deta

lle por el tasador.23

1.2.5.2 Evaluacin de las diferencias y homogeneizacinPese a que las propiedades seleccionadas son similares a la propiedad a tasar, es decir, soncomparables, probablemente persistirn algunas diferencias que explican sus distintos valores. Una vezque se han determinado las, al menos, 5 propiedades comparables y reunidos los datos de cada una deellas, el tasador debe analizar y evaluar dichas diferencias:


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a)En una primera instancia, las diferencias se apreciarn cualitativamente, al menosen aquellascaractersticas de los inmuebles sealadas en el punto 1.2.3.2, registrndolas en la hojaComparables del Informe de Tasacin. Se utilizar la siguiente escala:

Inferior o Peor: Las caractersticas de la propiedad comparable son inferiores a las de la propiedadtasada, a tal punto que el precio de la comparable requerir un ajuste hacia arriba aefectos de compensar dicha especificacin.

Similar o Equivalente: Las caractersticas de la propiedad comparable son, en trminos generales,similares las de la propiedad tasada, no requirindose, por tanto, ningn ajuste paracompensar ese atributo.

Superior o Mejor: Las caractersticas de la propiedad comparable son superiores alas de lapropiedad tasada, a tal punto que el precio de la comparable requerir un ajuste hacia

abajo para compensar dicha diferencia.22Sin embargo, se reducir la semejanza debilitando peligrosamente la validez y confiabilidad de las comparaciones,homogeneizaciones y clculos estadsticos aplicables posteriormente.

23La Unidad Ejecutiva de Expropiaciones para Obras Concesionadas del MOP exige considerar, al menos, 5 transferencias realessimilares a la propiedad a tasar y en su misma rea.

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El tasador debe asegurarse que todos los factores que inciden significativamentesobre el valor de lapropiedad sean incluidos en esta evaluacin de las similitudes o diferencias e indicar por qu dichosfactores son inferiores, equivalentes o superiores segn su anlisis.

b)En una segunda instancia, valorar y ajustar o corregir dichas diferencias (homogeneizacin), esdecir, estimar los valores que tendran las propiedades comparables si tuvieran igualescaractersticas que el inmueble a tasar. Cualquiera sea el mtodo a emplear, el tasador deberpreguntarse si el precio que estara dispuesto a pagar un comprador por la propiedad podra variaren lo estimado por la sola incidencia de la caracterstica en cuestin:24

Por aportes de valor: Se suma o resta el valor estimado de cada atributo o caractersticaespecfica posible de medir por separado (diferencias de superficies de terreno yconstrucciones;complementos como piscina, estacionamiento, bodega, etc.),25 o

Aplicando coeficientes correctores a los atributos diferentes de cada inmueble comparable.26Estas correcciones se registrarn en la hoja Comparables. Como se trata de inmueblessimilares,relativamente homogneos, se harn con mucha prudencia; los ajustes deben tener un rango devariacin pequeo y, como ejemplo, en dicha hoja se propone que sean, en principio,de 2.5%, perodeben ser definidos por el tasador de acuerdo a los antecedentes del mercado analizados, yponderados segn sea su influencia en el valor de la propiedad. Es importante destacar que

cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un valor ms confiable que sin l.27

1.2.6 Reconciliacin: franja de valor y valor de tasacinEs la determinacin del valor definitivo del inmueble objeto de la tasacin, es decir, de su precio msprobable en el mercado, a partir de los valores ajustados de las referencias seleccionadas, ponderandotodos los datos pertinentes sobre la propiedad, las comparables y las condiciones del mercado actuales yesperadas. Podemos diferenciar las siguientes fases en este proceso final:

a)Aproximacin cuantitativa o matemtica al Valor Unitario Base de Mercado (VUBM): De

lamuestra homogeneizada se deduce el valor promedio y la mediana, as como el margende error dela estimacin del promedio (dada la dispersin de los datos), lo cual define una franja de valor, rangoestadstico o entorno dentro del cual se encuentra dicho valor ms probable con un cierto grado deconfiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en trminos de porcentajes.Estadsticamente, el margen de error de la estimacin del promedio nos define la fra


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nja de valor paraun nivel de confianza preestablecida:28

Franja de valor = promedio margen de error29

24La hoja Comparables incluida en el formulario de tasacin facilita el anlisis y homoeneizacin de las propiedadescomparables.

25Basndose en el Principio de Contribucin: el valor de una caracterstica, atributo ocomponente del inmueble depende de sucontribucin al valor total de ella, de cunto agrega al valor neto por su presenciay cunto le resta por su ausencia.

26La Unidad Central de Tasaciones podr medir o acotar los aportes de valor y los coeficientes correctores mediante anlisisestadsticos y hednicos de valor, a partir de la informacin recopilada en las basesde datos. Vase el captulo 2.2.2.2, Anlisisestadstico avanzado.

27

Un mtodo tradicional de homogeneizacin es usar factores de correccin del valor promedio del tipo, como porcentajesglobales por encima o debajo de la media, estimados por el tasador. No se recomienda este mtodo pues es de fundamentacindiscutible.

28Si la muestra tiene suficientes referencias comparables, se puede calcular una ecuacin hednica de valor (como se indica encaptulo 2.2.2.2, Anlisis estadstico avanzado, Bases de Datos), ms ajustada a las caactersticas de la propiedad a tasar.

29

Ver Eduardo Magnou, Manual del Tasador, pg. 128 Clculo del margen de error. EditoAbeledo-Perrot, Buenos Aires,1992. R. Dantas se refiere a error muestral y se refiere a la franja de valor como lmites del intervalo de confianza de Ingenierade Tasaciones, una introduccin a la metodologa cientfica, Editora Pini Ltda., Venezela 2002. La frmula del margen de errores la siguiente:

margen de error = t x s / vn

siendon = cantidad de elementos de la muestras = desviacin estndar

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Entonces, el Valor de Tasacin tiene el siguiente rango de variacin:

(promedio - margen de error) < VUBM < (promedio - margen de error)

Si al ordenar de mayor a menor los valores de la muestra homogeneizada, e intercalar la medianaentre ellos, sta se encuentra fuera de la franja de valor o los valores extremosse distancian muchodel promedio, es posible que la informacin de que disponemos contenga errores o bien los criteriosde homogeneizacin aplicados tienen sesgos que distorsionan los resultados.

b)Aproximacin cualitativa al Valor Unitario Base de Mercado (VUBM): El Valor Unitario Base deMercado se aproximar o alejar del promedio antes calculado, en base a la ponderacinrelativa decada propiedad comparable, segn sea su grado de semejanza o diferencia con la propiedad a tasary el grado de confiabilidad de la informacin de mercado que se tenga de ella. Sonindicadores msconfiables del valor de tasacin aquellos de propiedades que requieran la menor cantidad de ajustes

en su valor y, adems, las ventas efectivas, siguindole en orden decreciente las promesas decompraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados.

c)El Valor de Tasacin del Inmueble (VT) ser el producto del Valor Unitario Base de Mercado por susuperficie (o la unidad de medida comparable utilizada):

Valor de Tasacin = Superficie de Inmueble x VUBM

Tratndose de tasacin de terrenos urbanos o rurales, el Valor de Tasacin ser:30

VT = Superficie del Terreno x VUBM

Tratndose de tasacin de inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario,en el VUBMest incluida el terreno y las obras complementarias, por lo que el Valor de Tasacin ser:

VT = Superficie Edificada x VUBM

Tratndose de inmuebles edificados en rgimen de copropiedad, esta superficie es neta; es decir, noconsidera la parte proporcional de reas comunes edificadas.

Por lo tanto, el Valor de Tasacin no ser necesariamente un monto determinado matemticamente,salvo si la dispersin de la muestra es baja. El valor as obtenido puede considerarse el valor de mercadoms probable, con lo cual se asegurar, ante una venta, una mayor cantidad de demandantes. Es unvalor objetivo y directo, obtenido por comparacin con valores de mercado de inmuebles similares.31


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La mayor o menor solidez del Valor de Tasacin depender de la cantidad y calidad delas muestrasanalizadas, es decir, de si se cont con informacin suficiente para hacer estimaciones confiables sobrelos precios del mercado. La dispersin de los resultados depender de cun representativa haya sido lamuestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valorfinal, que se deberindicar en el informe de tasacin, explicando que no es posible hacer mayores precisiones en el valordadas las evidencias de mercado disponibles.

t = coeficiente de Student, tabulado en la mayora de los textos de estadsticas depende del nivel de confianza yde n

El tasador no requiere dominar la formulacin matemtica pues en Excel, por ejemplo,con la herramienta EstadsticaDescriptiva puede obtener automticamente tanto el margen de error como los principales estadgrafos.

30No obstante, se podr recurrir a la metodologa de Valor Residual sealada en el captuo 1.1.3.1, para el caso de tasacin de

terrenos urbanos.31Puede decirse que es el menos malo de los posibles obtenidos y al que se parecernlos precios de mercado, si ste existe. Detodas maneras, es aconsejable contrastarlo con los resultados obtenidos medianteotros enfoques de tasacin.

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1.2.7 Diagrama de flujo del Enfoque de MercadoSeleccinComparablesReconciliacinCONOCIMIENTODE LA CIUDAD Y DEL MERCADOTASACIONDEL INMUEBLE ESPECIFICOESTUDIODE MERCADOPropiedadSectorUbicacinen PlanoFichas deComparablesAnlisis Prop.v/s mercadoCoef.CorrectoresAportes deValorEvaluacinDiferencias

Anlisis Basede DatosAnlisisSegmentomercadoAnlisisMercado enGeneralINSPECCIONInspeccin y AnlisisDocumentacin

Anlisis del Mercado:

- Situacin General- Situacin submercadoAnlisis de la Propiedaden relacin a suMercado Objetivo

Tasacin del Tipo:PromediosFranjas de ValorEcuaciones de valor

Seleccin dePropiedadesComparables

Anlisis de Prop.Comparables


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EvaluacinComparables v/sPropiedad

Homogeneizacin deValores

Ponderacin deAntecedentes yClculo FinalValor de Tasacin

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1.3 ENFOQUE PARA TASAR INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALESUn inmueble Atpico No Habitual es aquel que no est afecto al Subsidio Habitacionaly tiene escasa onula presencia en el mercado inmobiliario, por lo cual, para obtener su valor serequiere un enfoquepropio que contempla la adicin del Valor de Mercado del suelo en que est emplazadala propiedad y elCosto de Reposicin de las Edificaciones y las Obras Complementarias.

Como ejemplos de estos inmuebles se pueden citar los establecimientos educacionales, industrias,edificios pblicos, policlnicos, etc.

1.3.1 Procedimiento de tasacinPara tasar un inmueble atpico no habitual se deber establecer cul es el objetivo dela tasacin:

Si el objetivo es establecer el valor del inmueble segn su mayor y mejor uso delinmueble,32 deberaplicarse el enfoque comparativo o de mercado desarrollado en el Captulo 1.2.Si el objetivo es establecer el valor del inmueble con su uso actual, debe segui

rse el procedimientoque se detalla a continuacin:a)Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble tasado que influyan en su valor(anlisis de la propiedad).

b)Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno similar aldel inmueble y de igualuso o equivalente, en base al anlisis del segmento del mercado de terrenos similares o comparablespor localizacin, uso y tipologa, entre otras caractersticas, mediante el enfoque co

mparativo o demercado.

c)Obtener el valor de lo edificado y de las obras complementarias a partir del Presupuesto deConstruccin de una edificacin nueva y descontando la depreciacin que corresponda enel caso deedificaciones usadas.

1.3.2 Anlisis de la propiedadCada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las caractersticas o

atributos que influyen en su valor considerando tanto su parte edificada y el terreno, como tambinaquellas condiciones que la diferencian de otras propiedades, tanto propias delinmueble como del sectoren que se sita (las que detallar en el Informe de Tasacin)33 a partir, principalmente, de la informacinobtenida en:

a)La inspeccin fsica a la propiedad.


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Para los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn considerando la clase y calidad deconstruccin, y sus condiciones especiales, de acuerdo a lo sealado en el subcaptulo1.1.2.2 delEnfoque de Costo de Reemplazo.

b)El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legales a su uso(servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a largo plazo, etc.).Deber, en consecuencia, tener a la vista los documentos que certifiquen lo siguiente:

32Cuando el mayor y mejor uso posible de la propiedad no corresponde a su uso actual, lo que puede acontecer en localizacionesurbanas caracterizadas por un alto coeficiente de constructibilidad (uso de suelo de alta intensidad y densidad), el suelo sevaloriza de una forma tan significativa que el mercado no acepta considerar lasedificaciones existentes en la propiedad (concaractersticas, estado de conservacin y usos generalmente inadecuados al momento ypoca de la tasacin, lo que significa

una depreciacin econmica total de las edificaciones) como un valor agregado al suelo sino incluidos en l.

33Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2.

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Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remodelacinurbana, o de estar sujeta a expropiaciones.Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad.Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin.Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes.c)El conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de serviciospblicos que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble.

1.3.3 Valoracin del TerrenoEl valor del suelo se obtendr a partir del costo de adquirir un terreno similar en base al anlisis delsegmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y tipologa, entre otrascaractersticas, y considerando que se mantiene el uso actual del inmueble aunqueno corresponda a su

mayor y mejor uso.El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Valor Unitario Base deMercado (VUBM), determinado mediante la aplicacin del Enfoque Comparativo o de Mercado: 34

VT= Superficie Terreno x VUBM

1.3.4 Valoracin de las EdificacionesLa tasacin de las Edificaciones se efectuar por Costo de Reposicin, caso a caso, enbase a la

extensin de un Presupuesto de Construccin. El presupuesto de construccin constituyeel elementobsico, posible de calificar como nico e insustituible, en los casos de tipologas deinmuebles nohabituales, para poder determinar el Valor de la Edificacin (VE).

VE = Presupuesto de lo edificado

Tratndose de edificaciones no nuevas, se aplicar la depreciacin correspondiente segla Tabla N15, previa determinacin de la edad efectiva considerando las incidencias de las partidas de ObrasGruesa, Terminaciones e Instalaciones deducidas del presupuesto.35 En todo caso,

no proceder aplicarlos castigos correspondientes a las condiciones especiales de edificacin.

VE = Presupuesto de lo edificado X (1- Coeficiente Depreciacin)

Excepcionalmente y slo en carcter referencial, se podrn utilizar los Valores Unitarios Bases deEdificacin (VUBE) sealados en la Tabla N 18, cuando exista similitud entre el edificio a tasar y lastipologas arquitectnicas que all se indican. El tasador aplicar, cuando corresponda


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los castigosdebidos a las condiciones especiales de edificacin. En estas circunstancias, al tratarse de edificios nonuevos se proceder a depreciarlos en base a su edad real, aplicando los coeficientes sealados en laTabla N 15.

VE = Superficie edificada x VUBE x Factor Cond. Especial x (1 -Coeficiente Depreciacin)

34 Vase el captulo 1.2.35 Vase el procedimiento para determinar la edad efectiva en el captulo 1.1.4.3.

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1.3.5 Valor de las Obras ComplementariasEl Valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar a partir del presupuesto de construccinde las obras complementarias nuevas, descontando la misma depreciacin de las edificaciones en casode no ser nuevas.

VOC = Presupuesto de Obras Complementarias

Cuando se haya utilizado excepcionalmente la Tabla N 18, el valor de las obras complementarias sedeterminar utilizando el Listado de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas (Tabla 17),efectuando la depreciacin que proceda.

1.3.6 Valoracin del inmuebleLa suma de los valores determinados para el terreno, lo edificado y sus obras complementariasproporcionar el valor de la tasacin del inmueble atpico no habitual del mercado inmobiliario.Valor del Inmueble = Valor del Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras ComplementariasVI = VT + VE + VOC

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2METODOLOGIA PARA LA CREACION DE UNA BASE DE DATOSPARA TASACIONES36

Tasar un inmueble es medir el precio hipottico ms probable en el que se podra vender un inmueble encondiciones normales de mercado, a la fecha de la tasacin. En consecuencia, todoslos mtodos detasacin requieren informacin de mercado, ya sea precios de transferencias, valoresde oferta y/o dearriendos, costos de construccin, etc., de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de latasacin. Es decir, informacin de propiedades de las cuales el tasador conoce tantosus valores comosus caractersticas.37 Sin informacin de mercado no hay tasacin.

En este sentido, la tasacin es un problema de informacin: saber buscar, analizar yponderarsistemticamente las caractersticas de un bien y los factores que pueden afectar suvalor, constituye latcnica de una tasacin. La base de una buena tasacin est en la buena informacin quepuedaobtener.38

La manera ms prctica, eficiente y efectiva de manejar esta informacin es mediante la creacin de unaBase de Datos inmobiliaria, administrada a travs de programas computacionales deamplia difusin.39Su objetivo es disponer de informacin oportuna, confiable y estadsticamente representativa de dichomercado. Como el mercado cambia constantemente, esta base es esencialmente dinmica y debe seractualizada permanente y sistemticamente. Su utilizacin y el anlisis o interpretacide estos datos esmateria propia de las metodologas de tasacin.

A continuacin, en la primera parte de este captulo se explica cmo crear esta base de datos, cmocapturar, clasificar y, en lo posible, medir las principales caractersticas de los inmuebles que inciden ensus precios.

Como una base de datos tiene sentido y eficacia slo si la informacin se procesa, analiza y evalasistemticamente, ms adelante se proporcionan orientaciones para la elaboracin de estadsticassistematizadas de mercado que permitan una primera aproximacin al valor para distintas situaciones otipologas de productos inmobiliarios, en las cuales el tasador podr apoyar o respa

ldar susproposiciones de tasacin..

Finalmente, se detallan los procedimientos operativos para la creacin, uso y actualizacin de las basesde datos. Para asegurar esta actualizacin y que los valores determinados de las tasaciones seandeducidos del mercado, se establece que el tasador debe considerar para cada tasacin una muestramnima de referencias (propiedades comparables o testigos) del mercado de ofertas


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y/o de ventas, encantidad no inferior a cinco propiedades similares y comparables a la propiedadque se tasa. Al menosdos de estas referencias deben ser aportadas por el tasador a la base de datos,sin perjuicio quepermanentemente proporcione antecedentes de nuevas referencias de propiedades ubicadas en lascomunas donde trabaje.

36Para efectos de la tasacin de inmuebles atpicos requerir que la Base de Datos de tsferencias y/u ofertas incluya,adems de terrenos, los dems productos inmobiliarios que habitualmente se transan en el mercado.

37Que el Tasador conozca y verifique las referencias utilizadas no es habitual ennuestro pas; sin embargo, es una obligacin

tica y profesional que el tasador certifique que realmente considera en su tasacinslo inmuebles efectivamente similares o

igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios outilidad que el inmueble a tasar.

38Emplear posteriormente procesos matemticos, estadsticos o modelos economtricos complejos tiene una importancia

secundaria si la informacin base no es correcta o es de difcil cuantificacin. En ningn caso debe confundirse calidad de la

valoracin con complejidad matemtica.

39Una Base de Datos es una coleccin tabulada de datos similares relacionados con untema o propsito determinado, en este

caso, la valoracin Inmobiliaria. Cuando esta base de datos se opera computacionalmente, se recurre a los programasdenominados "sistemas de administracin de bases de datos". Junto con este Manualse proporciona una aplicacin en Excel97 de Microsoft para la captura de datos y su manejo como bases de datos.

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2.1 CREACION DE UNA BASE DE DATOS INMOBILIARIALa metodologa desarrollada para disponer de una base de datos inmobiliaria contempla los siguientespuntos:

a)La captura de informacin de mercado que deben realizar los tasadores,

b)El procesamiento de la informacin, para generar la bases de datos propiamente taly mantenerlaactualizada, y

c)El anlisis estadstico de la informacin acumulada y su uso en las tasaciones.

El segundo punto requiere del dominio de los programas computacionales que permiten administrarbases de datos, Excel entre otros, por lo que se ha determinado que el responsable de esta labor es elSupervisor de la Unidad Regional de Tasaciones. El procedimiento a seguir se detalla en el captulo 2.

El anlisis estadstico de los datos de mercado es parte del proceso que debe seguirtodo tasador alefectuar una tasacin y, por lo tanto, se detalla en este captulo, si bien se plantea como responsable derealizarlo al supervisor de la Unidad.

2.2 CAPTURA DE INFORMACIN DE MERCADOLa recoleccin de informacin concreta sobre transacciones reales u ofertas, no condicionadas, es unode los elementos ms importantes de la tasacin, ya que aporta datos a comparar. Seutilizar lainformacin obtenida directamente desde las distintas fuentes de informacin, debidamente

comprobadas, tales como:40

Publicaciones en la prensa (diarios, peridicos, revistas y radios) e Internet;41Corredores de propiedades;Conservadores de bienes races;42Servicio de Impuestos Internos;43Organismos que tienen informacin catastral de las propiedades como son las Municipalidades,

MOPTT, empresas de servicios sanitarios y de electricidad, Ciren-Corfo, etc., YEl propio tasador, quien en su constante recorrido por la ciudad identifica laspropiedades en venta ovendidas recientemente y sus caractersticas, tiempo que estn o estuvieron en oferta, etc.40Un listado ms extenso de fuentes de informacin se indica en el Anexo N 6. Esto ltimen razn de que se trata deantecedentes variables en el tiempo


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41Normalmente informan sobre ofertas de propiedades en venta. Una oferta proporciona slo la manifestacin del propietario delbien de su intencin de venderlo por determinado precio, no es el valor que el mercado asigna a dicho bien y, probablemente,diferir del precio en que efectivamente se transar.

42Hoy en da la distorsin de precios que existe en las escrituras de compraventas esmnima pues ya no hay impuestos a lastransferencias y muchas de ellas se financian con crditos bancarios. Asimismo, lamayor fiscalizacin del S.I.I. a la justificacinde inversiones ha tendido a equilibrar las pretensiones de compradores (minimizar el precio indicado) y vendedores (maximizardicho precio).

43El SII no slo tiene y administra la base catastral de propiedades ms grande del passino que tambin recibe los antecedentesde transferencias de los Conservadores de Bienes Races y copias de las tasacionesde inmuebles que efecta el sistemabancario nacional, convirtindose en la fuente de informacin ms completa sobre el tema.

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2.2.1 Procesamiento de la informacin y su inclusin en la Base de DatosLa informacin a incluir debe permitir c

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