Manual de Tasacion
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8/10/2019 Manual de Tasacion
1/6
DANTE GUERRERO
M NU L Df
T S CIONfS
PROPIED DES
URB N S UR LES
EDICION
liBRERI
DITORI l
lSIN
Paran 137 Tel: 49 2942 Telefax: 40 9309 Buenos Aires
uerrero, Dante. Manual de tasaciones : propiedades urbanas y rurales. 2a ed. Buenos Aires : Alsina
impresor], 1994. xii., 291 p. : grf., tablas
-
8/10/2019 Manual de Tasacion
2/6
,
INDICE . G E N E R A L
PRLOGO .
TEMA
l
TASACIN DE
TERRENOS.
. . . . . . . . . . . . 1
1.1. Introduccin,
1; 1)
Conceptos
sobre valor, 1; 2) Necesi
d a ~ e s
del avalo, 3;
3) De
los
mtodos
.de tasacin, 4;
2 1
Mtodos de tasacin, 5; 3.1. Mtodos directos comparativos,
5;
1)
Tcnicas operativas, 5; 2)
Factores de
valor,
10;
3) Ho
mogeneizacin de antecedentes,
12;
4) Planillas de ante&
dentes,
13; 5)
Seleccin de antecedentes,
14; 6)
Caractersti-
cas de los informes, 14; AVALO URBANO, 16; Coeficien-
tes de. homogeneizacin,
16;
Coeficientes de forma de pago,
19;
Actualizacin de
valores, 23; Clculo devalor
presente,
23;
Mtodos de aproximacin rpida, 30; Resultados compa
rativos, 31; Mtodo C
1
, Ida y vuelta, 31; Mtodo C
2
(del Ing.
Gigante, 31; Mtodo C
3
,
1)
Aproximado, 11) Simplificado,
32; Coeficientes
de
actualizacin
33;
Trazado
de la
curva
por
densidad
de
puntos, 34;
Trazado
de
curvas
de
actua
lizacin
mediante ventas y
reventas ,
35; Mtodo
esta
dstico,
35; Trazado de la curva mediante el procedimien-
to
de
los cuadrados mnimos, 36;
Coeficiente
de medidas, 36;
TABLAS DE FITTE Y CERVINI: Grfico, 39, Tablas. 40;
TABLAS
DEL TRIBUNAL DE TASACIONES
48;
TABLAS_
DE FACTORES
PARA
REDUCIR
PRECIOS DESDE
~
TES URBANOS
HASTA ,.FRACCIONES DE 50 HECT
REAS
51;
Clculo del coeficiente de medida segn aprove
chamiento,
52; Coeficiente por
forma, 53;
4.1. Procedimien-
to
de antes
y
despus'',
56;
5.1. Valor Plottage,
60; Lote
con frente
a dos calles, 63; TERRENOS EN
ESQUINA 64;
Coeficientes de esquina, 64;
Tablas
norteamericanas, 64; M-
todo de Valvano, 65; Tabla l.
Zona
cntrica de la Capital Fe
deral, 68; Tabla 11 Zona
de
valor comercial y residencial n
termedio
apta
para
edificios
en
propiedad
horizontal, 68;
Tabla 111.
Zona
familiar o residenci&I, inclusive algn comer-
cio minorista, 68; a ~ l a IV. Bajo valor
de
la
t ierr '
barrios en
formacin, 69;
Coeficiente de
esquina
(Mtodo
de
Valvano),
73; TABLAS DEL INGENIERO VALVANO. Porcentajes de
valorizacin
de
terrenos,
75; Ejemplos
de
aplicacin,
76;
Fr-
mula
del
lng. Y lvano modificada,
77;
Coeficiente
de topo-
-
8/10/2019 Manual de Tasacion
3/6
VI
DANTE
GUERRERO MANUAL DE
TASACIONES
grafa,
7
8;
Coeficiente
por
servicios pblicos,
80;
Coeficien
te de ubicacin, 81; Curva de valores unitarios del terreno
(segn ubicacin),
82-83;
Determinacin del valor final,
84;
Mtodo d ajuste, 84; Mtodo de dispersin, 85; Aplicacin
del mtodo en el estudio del valor de la tierra, 87; TRIBU
NAL DE TASACIONES. Capital Federal. (Circunscripcio
nes de 14 a 20), 90-91; Planillas para estudio de la tierra,
92-93-94; 6.1. Otros mtodos para l tasacin de terrenos
95; Mtodo de incidencias unitarias,
96;
Planillas,
98;
M-
todo de
la Receita
carioca , 99.
TEMA 11. T S CION DE EDIFICIOS Y MEJORAS.
IMPORTANCIA
DEL
A
V LO
DE
MEJOR S
. . .
103
Dificultades crecientes de la valuacin
de
edificios, 104;
El valor de las construcciones, 105;
1 11
Mtodos usuales
para
la
de terminacin del valor fsico de reposicin 108;
1.)
Por cmputo y presupuesto, 109;
2?)
Por suma de pun-
tos, 109; se ) Por equivalencia de costos dominantes, 111.;
) Por costos unitarios experimentales, 112; ) Por actua
lizacin del valor de origen; 113; 2 11 Actualizacin de los
costos de edificios
114;
Metodologa del nmero ndice del
Instituto
Nacional de Estadsticas Censos, 114; Metodolo-
ga del
nmero
ndice
de
la Cmara Argentina
de
la Cons
truccin, 115; Valor de reposicin
de
los edificios, 118;
3 11
La depreciacin de los edificios 123; Causas de depre
ciacin (Cuadro de R.
B.
Kests),
125;
Mtodos
para
calcu-
lar la depreciacin, 126; Mtodo de la lnea recta, 126; Fr-
mula de Kuentzle, 127; Frmula d e Ross, 127; El estado co-
mo factor de depreciacin, 129; a depreciacin funcional,
132; TABLA DE ROS8-HEIDECKE, 134.
TEMA 111. CORRECCIN
DEL V LOR
DEL TERRE-
NO
POR
M L
PROVECH MIENTO
. . . . . . . . . .
139
1 111
Frmula
de
Guerrero 139; 2 111 Formas de aplica
cin 144; Cmo conjuga con el criterio Ross-Heidecke, 144;
Ejemplos de aplicacin, 145; Aplicacin en zonas muy co
merciales, 145; Edificio o demolicin?, 146; Grficos
ejemplos, 147-151..
TEMA IV.
T S CIN
DE INMUEBLES
EN CONJUNTO
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
153
1.1V. Mtodo l. Por integracin de costos parciales, 155; Cos
tos
financieros,
156;
Ganancia empresaria,
158;
Gastos pro
mocionales, 159; Integracin del costo total,
159;
Porcentua-
-
8/10/2019 Manual de Tasacion
4/6
NDICE
les
de
valores por unidad
de
vivienda,
160; 2
IV. Mtodo 11
Por comparacin
de
valores venales,
161;
Planilla de
estudio
de
valores venales,
162; Normas adoptadas
por fijacin de los
coeficientes utilizados
para
la comparacin
de
valores vena
les
de
departamentos, 163; Coeficiente
por
ubicacin del de
partamento
en
el edificio, 163; Coeficiente segn caracters
ticas constructivas del edificio, 163; Coeficiente
por
anti
gedad y estado del edificio, 164; Coeficiente de actualiza
cin, 164; Coeficiente por ubicacin del edificio,
164;
Nor
mas
adoptadas
para la fijacin de los coeficientes utilizados
para la comparacin de los valores venales de oficina, 165;
Coeficiente segn la superficie propia, 165; Coeficiente por
ubicacin de la oficina
en
el edificio,
165;
Coeficiente segn
las caractersticas constructivas del edificio,
165;
Coeficien
te por
antigedad del edificio, 166; Coeficiente
por tener
bao privado,
166;
Coeficiente por garaje en el mismo edi
ficio,
166;
Coeficiente
de
actualizacin, 166; Coeficiente
por
ubicacin del edificio, 167; Coeficiente por ubicacin en al
tura, 167; Normas adoptadas para la fijacin de los coeficien
tes
utilizados para la comparacin de valores venales de loca
les,
167;
Coeficiente por ubicacin del edificio, .1 67; Coefi
ciente por caractersticas constructivas del edificio, 167;
Coeficiente por antigedad y estado
de
conservacin del edi
ficio, 168; Coeficiente
por
superficie cubierta del local, 168;
Coeficiente
por
frente
y
fondo,
168;
Coeficiente
de
actuali
zacin, 168; Planillas de estudio de valores venales, 169-170-
171;
Coeficientes de venta conjunta,
172;
3.1V. Mtodo
111
Por capitalizacin
de
rentas,
17
.
TEM V. VALORES
LOCATIVOS
l
V Tasas razonables de venta 177; Historia, 177; 2 V Co-
rreccin de tasas en funcin de expectativas inflacionarias
1 78; Legislaciones de emergencia, 178; Condiciones
que
debe
reunir
un
informe
p e r i c i a l ~
179;
Diversos
tipos de
locaciones,
180; 3 V Procedimientos de clculo de alquileres 181; Pro
cedimiento l. Renta
de
capital inmobiliario,
181;
Valores lo
cativos (Determinacin
de
CoN),
183;
Coeficiente de correc
cin por depreciacin monetaria, 186; Cargas adicionales a la
renta bruta,
188; 1
Amortizacin del edificio, 188;
2
Con
servacin del edificio, 188; 3)
Impuestos
gravmenes, 189;
4) Gastos de funcionamiento, 189; 5 Gastos administrativos,
189; 6 Desalquileres, 190; Ejemplos de valor locativo, 190;
Coeficientes de superficie
para
valores locativos
de
departa
mentos, 194; Planilla de valores locativos,
196;
Coeficientes
correctivos, 196; Valuacin por capitalizacin
de
rentas,
197.
VII
177
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8/10/2019 Manual de Tasacion
5/6
VII DANTE
GUERRERO MANUAL DE
TASACIONES
TEMA
VI.
A VALOS DE TIPO ESPECIAL . . . . . . . . . . 201
l. VI. Pasaje de valor de late a vaior de bloque 201; Utili-
dad
del
negocio
204;
Precio
de
compra de
la
fraccin
205;
Consideraciones
sobre
las tasas de inters y utilidad 205;
2 VI. Tasacin de subsuelos 206; Metodologa del
Tribunal
de
Tasaciones
207; 3 VI. Electroductos
211;
1
Clasifica-
cin
de las indemnizaciones
211; 2
Determinacin del an-
cho
de
l s
zonas
de seguridad 212; Zon
de
afectacin en l-
neas.
de 500 kV 213;
Zonas
de
media seguridad 214; Zonas
de mnima
seguridad 215; Electrodos mltiples 215; Por
centajes de indemnizacin para la tierra 217; Determinacin
del
valor de las mejoras
220;
Casos de predios
con
explota-
cin
variada
222;
Casos
de
predios destinados a
country club
o parquizaciones familiares
22
3.
TEMA
VII.
VALUACIONES RURALES
l. VII. Consideraciones generales sobre valuaciones rurales
227; 1
Conceptos
generales 227;
2 Factores
que condicio
nan el valor de mercado
de la
tierra
228; 3
Factores
que
ele
van artificialmente los valores de los campos 229; 4 Facto
res depresores de los precios
de
predios agropecuarios 229;
2 VII. Factores por considerar en avalos rurales 2
30; Carac
tersticas intrnsecas y
extrnsecas 230; 3 VII. Concepto de
aptitud de los suelos
y
factores ecolgicos que inciden en
la
valuacin
281; Conceptos
bsicos
sobre
los factores ecol
gicos ms importantes por considerar en avalos rurales 231;
Clasificaciones granulomtricas 234; Suelos arenoso arcillo
so franco 234-235; Estructura, 236; El agua
en
el suelo
237;
Salinidad del suelo
238;
Propiedades fisicoqumicas del
suelo 238; Propiedades biolgicas
y
qumicas del suelo 239;
Clasificacin iegn l aptitud de los suelos 240; Aptitudes
agrcola ganadera forestal 240-241;
4 VII. Factores clim
ticos que deben ser considerados 241; 5 VII. Metodologa
de
l
valuacin rural
242;
6
VII. Me todos de tasaciones
rura-
les 247; 1
Mitodo
comparativo y sumario 247; 2
Mtodos
amalticos 252; Estudio de
modelos
para fijacin de valores
unitarios por
el
mitodo
de la
productividad
o
renta,
260;
Indicador
de
puntajes
para tasaciones rurales 266.
TEMA VIII. EXPROPIACIONES.
LA
INDEMNIZACIN JUSTA
l.
VIII. La calificacin
270;
2
VIII. Sujeto expropiante
270;
3
VIII. Objeto de la expropiacin 2-70; 4 VIIL La indemni-
227
269
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NDICE
zacin
272; 5
VIII. Procedimiento 275;
6
VIII. La expropia-
cin inversa o indirecta
278; 7
VIII. La retrocesin 279;
Concepto
final
279.
ANEXO Ley
21499)
IX
28
