TASACION DE CAMPOS EN URUGUAY

“El desafío frente al constante cambio de valores y la crisis”

MARIO STEFANOLIRematador Público-Perito Tasador

URUGUAY

Valuación en el Uruguay• Uruguay: País situado entre Brasil y Argentina,

cuenta con una población de 3.4 millones de habitantes. Superficie de 176.200 kms.2 con una población urbana estimada en un 90% y un 10% en el área rural.

Valuación en Uruguay• Capital: Montevideo.• País dividido en 19 departamentos.• Recursos Naturales: Fundamentalmente

agrícolas.• Recursos hidroeléctricos.• Recursos mineros.• Turismo ( ecológico, de costas )

Métodos de Valuación más utilizados en el Uruguay

• En Uruguay no se usan aún normas de valuación.

• Los métodos más utilizados en la actualidad por los peritos son el de comparación, costos y rentas.

• Cada valuador utiliza éstos métodos y su experiencia personal para valuar.

Valuación de campos• País esencialmente agrícola ganadero, Uruguay ha sido

conocido fundamentalmente a lo largo de la historia por la calidad de la carne bovina, con ganado alimentado en praderas naturales.

• Con variantes coyunturales producto de crisis puntuales, los valores de la tierra no sufrieron variaciones importantes hasta hace unos años.

• Dos elementos comenzaron a jugar un papel fundamental en el incremento sostenido de los precios de la tierra: FORESTACION – PLANTACION DE SOJA.

FORESTACION

• Como consecuencia de la ley de Desarrollo forestal de diciembre de 1987 cuando habían 31.000 ha. plantadas, y de la instalación de pasteras y papeleras en territorio nacional, se pasa a 1.305.000 hectáreas.

• En la actualidad, se pagan valores en el eje de los U$S 2.500 la hectárea para forestación, dependiendo la cercanía con rutas y tipos de suelos.

Agricultura• El incremento de cultivos agrícolas (fundamentalmente soja ) trajo aparejado que

campos ganaderos se hayan transformado en agrícolas frente a mejores rentabilidades.

• Influyó sensiblemente la llegada de inversores argentinos que pagan un valor mucho más alto para invertir en agricultura que la que se obtiene para cría de ganado.

• Los campos para agricultura pueden llegar a valores de US $ 7.500 la hectárea

Ganadería

• Tradicionalmente la principal actividad económica del país, se ha visto disminuida ante la mejor rentabilidad esperable en una inversión agrícola.

• Los precios tuvieron incrementos importantes en los últimos años.

• Sin embargo en la actualidad, como consecuencia de la disminución de exportaciones y la sequía los valores se han resentido.

Categorización de tierras por el Estado:• Existe un Índice determinado por la Comisión Nacional de Estudio Agro

Económico de la tierra que determina la capacidad de los suelos evaluados en kilos de carne bovina, ovina y kilos de lana por hectárea de campo natural, cuyo promedio es 100.

• El índice mide la capacidad productiva del campo.• La media del país es 100.• Fue creado, entre otros objetivos, para satisfacer:• La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos

para la planificación del mejor uso de los recursos naturales.• El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del

sector agropecuario basada en la capacidad potencial de la tierra.Es un índice muy utilizado en las valuaciones y considerado en las

transacciones inmobiliarias. De acuerdo al índice ( un campo tiene varios tipos de suelos ) se determina que actividades se desarrollan en el campo ( campos ganaderos, uso mixto, agropecuarios, forestales )

Valores de la tierra

• En el año 2000 el valor promedio de la hectárea se ubicaba en U$S 448.

• En el año 2008 (período enero a junio ) dicho valor había trepado a U$S 1768.

• Excepto en los años 2001 a 2003 en que la crisis económica determinó valores más bajos, desde 2004 a la 2008 los valores subieron año a año.

• Fuente: MGAP-DIEA

Motivos de incrementos

• Desde 2004 se observa una situación económica favorable en el país.

• Se incrementaron los valores de los commodities.

• La instalación de pasteras trajo aparejado mayor interés en tierras.

• La importante diferencia de precios por hectárea con Argentina y Brasil hizo atractivo al país como lugar de inversión.

Diferencias de precios e impuestos

• Según SAGyP, al año 2005 la hectárea promedio en Uruguay estaba en U$S 1.050, en Brasil en U$S 1.550 y en Argentina en U$S 3.500, siempre considerando tierras agrícolas y ganaderas.

• Estos valores se vieron incrementados sensiblemente en los últimos años.

• A los sojeros argentinos les reditúa mucho más plantar en Uruguay por las importantes retenciones impositivas que tienen en su país.

PORQUE LAS DIFERENCIAS:• ARGENTINA: Los valores se incrementaron

llegando a superar los U$S 10.000 en zonas de mayor producción agrícola.

• Motivos:• * Record en las cosechas.• * Alza de precios de los commodities.• * Perspectivas de biocombustibles.• BRASIL: Valores superiores de la tierra llevaron

a productores de arroz y ganaderos a invertir en territorio uruguayo.

Otros factores que incrementaron los valores en URUGUAY:

• Mas demanda de europeos y estadounidenses por precios atractivos.

• Falta de oferta de campos para renta en Argentina.

• En 2008 podíamos ver titulares en la prensa tales como “la venta de campos uruguayos crece a paso acelerado y todo indica que la tendencia continuará……”

• División por zonas y valores promedio según Inmobiliaria Caldeyro y Stajano

• Fuente: Inmob. Caldeyro y Stajano

Situación actual del mercado de inmuebles rurales frente a la crisis:

• Como consecuencia de la crisis, ya a fines de 2008 los titulares de diarios argentinos (LA NACION) informaba sobre la previsión de una baja en el precio para 2009 entre un 10 y 15%.

• URUGUAY ha presentado una merma en la cantidad de negocios y los valores también se han visto afectados.

• Otros elementos como la SEQUÍA han incidido negativamente ya que ha afectado importantes zonas del país.

Desafíos al momento de tasar:

• Llegado el momento de valuar un campo, son muchas las preguntas que debemos hacernos en la actualidad:

• Si antes se debían tener en cuenta aspectos tales como tipo de suelo, ubicación, mejoras, cercanías con centros poblados, cultivos, aguadas y otros aspectos HOY es fundamental conocer que potencial tiene la fracción que tasamos desde el punto de vista agrícola-forestal.

EN SINTESIS:• La valuación de tierras debe ser efectuada en la

actualidad teniendo en cuenta una serie de elementos que antes no jugaban un rol tan importante:

• Las altas rentas que se pagan deben ser consideradas como una información importante al determinar el valor.

• La permanente variación de precios lleva a que el Valuador deba estar actualizándose permanentemente para determinar el correcto valor a asignar.

• Las variaciones constantes llevan a que los valores asignados deban actualizarse en poco tiempo.

Desafío que apareja la valuación de campos:

• Actualización permanente del perito valuador ante variaciones constantes en los valores de la tierra.

• Concientización de los actores que deben actualizarse los informes periódicamente ante dichos cambios.

• Seguimiento de factores externos que llevan a la variación de los valores.

MUCHAS GRACIAS!!!!!!!!

MARIO STEFANOLI• Rematador y Perito Tasador• Presidente Asociación Nacional de Rematadores,

Tasadores y Corredores Inmobiliarios de Uruguay

mariostefanoli@gmail.com