TASACION COMERCIAL

FUNDACION CASVI

VISTA PANORAMICA DE LA EDIFICACION

TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIOS : FUNDACION CASVI PIURA.

SOLICITANTES : FUNDACION CASVI PIURA

LOCALIZACION : PASAJE S/N ENTRE AV. GRAU

Y CALLE LIBERTAD – CASTILLA.

FECHA DE TASACION : 25 DE MARZO DEL 2009.

VALORIZACION : US $ 187,206.40

PERITO : ING. CESAR A. CELIS ESQUECHE

INGENIERO CIVIL CIP 31328

San Miguel de Piura, 02 de abril del 2009.

TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN PASAJE S/N ENTRE LA AVENIDA GRAU Y CALLE LIBERTAD DISTRITO CASTILLA, PROVINCIA PIURA Y DEPARTAMENTO PIURA.

I.-MEMORIA DESCRIPTIVA

01 Objeto de la Tasación.-

Determinar el valor de Tasación Comercial del inmueble con fines de inscripción en el Registro Administrativo Nacional de Fundaciones.

02 Reglamentación Empleada.-

La presente tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma de muestras fotográficas.

03 Ubicación.

El inmueble se encuentra ubicado en Pasaje s/n entre la Av. Grau y Calle Libertad frente a la Plazuela Eloy Nunura del Distrito de Castilla, Provincia, Departamento y Región de Piura.

04 Linderos y medidas perimétricas.-

Según inspección ocular realizada. Se tiene los siguientes linderos y medidas perimétricas:

Por el frente (Este) con Av. Grau y mide 6.30 ml. Por el Norte colinda con propiedad de terceros y mide

49.20 ml. Por Sur con pasaje sin nombre y mide 49.10 ml. Por el fondo (Oeste) colinda con la calle Libertad y mide

5.10 ml.

05 Perímetro.-

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno es de 109.70 ml.

06 Area del terreno.-

El área del terreno es de 280.16 m2,

07 Zonificación y uso actual del predio.-

De acuerdo al plan Director PIURA AL 2010 el inmueble se encuentra ubicado en Zona Residencial de Alta Densidad (RAD), siendo su uso actual el de comedor, cafetín y talleres de formación y capacitación.

08 Características del entorno.-

El entorno se compone de viviendas, instituciones educativas, parques y plazuelas, viviendas, locales comerciales, avenidas, mercados, etc.

Los usos predominantes son residenciales, también existen locales comerciales sobre las avenidas circundantes, de distintos rubros, generalmente dedicados a la venta de artículos de ferretería, artículos de primera necesidad. Instituciones educativas, locales parroquiales, municipales, policiales y judiciales; así mismo áreas de recreación como parques y jardines son observados dentro del entorno del sector.

09 Infraestructura de Servicios Urbanos

El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.

Se cuenta con obras completas de habilitación urbana, tales como calzadas pavimentadas, veredas de concreto, redes de agua potable, desagüe y energía eléctrica, con sus respectivas conexiones domiciliarias, asimismo posee red de servicio telefónico, cable e internet.

10 Descripción y Distribución.-

Se trata de un inmueble destinado al funcionamiento de ambientes múltiples los mismos que son destinados al funcionamiento de talleres ocupacionales, comedor popular, cafetín y sala de exhibición sin fines de lucro para el beneficio de la población castellana, al cual se accede directamente desde la vía pública, ya sea desde el ingreso principal situado en el pasaje s/n; ó desde el ingreso situado en la Av. Grau.

De acuerdo a la inspección ocular efectuada se verifica la siguiente distribución.

Primer Piso.-

Ingreso por pasaje s/n, ambiente múltiple, cocina, despensa, batería de servicios higiénicos para hombres y mujeres.

Ingreso por Av. Grau que conduce a cafetín y/o sala de exhibición, cocina, deposito, batería de servicios higiénicos para hombres y mujeres.

Ingreso independiente por pasaje s/n a 2º Nivel y escalera de acceso a 2º piso.

Segundo Piso.-

03 ambientes múltiples destinados a talleres de formación y capacitación, 02 baterías completas de servicios higiénicos para hombres y mujeres.

Escalera de acceso a azotea.

11 Edificación.-

La edificación se ha construido teniendo en cuenta las siguientes características:

Cimentación; cimientos y zapatas de concreto armado. Estructura aporticada con columnas y vigas de concreto

armado. Techos del tipo aligerado horizontal de concreto

armado. Pisos de cerámica de primera.

Puertas de madera contraplacadas y machimbradas en los interiores. Puertas metálicas exteriores.

Ventanas de fierro con sobre ventanas y vidrio semidoble.

Revestimientos: en algunos ambientes y tarrajeo frotachado acabado con pintura látex, en otros muros acabado caravista, cerámica en cocina y baños, pórticos tarrajeados y pintados, muebles de cocina de concreto.

Baños: revestimiento de cerámica, aparatos sanitarios de color claro predominante, accesorios sanitarios, secadores de manos.

Instalaciones eléctricas: empotradas con medidor monofásico, ventiladores de techo, teléfono y electrobomba.

Instalaciones sanitarias: empotradas, red de agua fría, cisterna, reservorio elevado y sistema de bombeo.

12 Area Techada.-

Según planos observados e inspección ocular realizada el área construida es de: 275.00 m2 en el primer piso y 275.00 m2 en el segundo piso lo cual hace un área techada total de 550.00 m2.

13 Antigüedad y Estado de Conservación.-

El inmueble se encuentra en muy buen estado de conservación, según se pudo apreciar en la inspección ocular. La antigüedad es menor de 01 año

14 Depreciación.-

Teniendo en cuenta el estado de conservación y la antigüedad del inmueble, no se le deprecia.

15 Titulación e Inscripción.-

Existiendo un convenio de Cesión en Uso con la Municipalidad Distrital de Castilla, el saneamiento e inscripción registral se encuentra en trámite.

II.-VALORIZACION.

a) Valor del terreno VT

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el ubica el predio, su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano; se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en valuación:

US $ 40.00 / m2.

Por lo tanto:

VT = 280.16 m2 x US $ 40.00 / m2.

VT = US $11,206.40

b) Valor de la Edificación VE

De acuerdo a los precios de mercado del rubro construcción se realiza los siguientes cuadros de valores unitarios de edificación.

PRIMER PISO

INFRAESTRUCTURA DESCRIPCIONVALOR $

UNIT/M2

ESTRUCTURA        

-Cimentación Cimentación aporticada con zapatas y vigas de cimentación. Concreto f´c 210/kg/cm2

55.00

- Muros y columnasEstructura aporticada con columnas y vigas de concreto armado f´c 210 kg/ cm2. Muros de ladrillo de arcilla KK.

96.95

- TechoTipo aligerado horizontal de concreto armado f´c 210 kg/cm2 

68.90

ACABADOS    - Pisos Piso de cerámica nacional de primera. 39.30

- Puertas y ventanas

Puertas de madera contraplacadas y machimbradas en los interiores, puertas metálicas en los exteriores. Ventanas de fierro con sobreventanas y vidrios semidoble.

23.85

- Revestimientos Tarrajeo frotacahado y pintura latex lavable, Superficie de ladrillo caravista.

25.50

- Baños

Revestimiento de ceramica, aparatos sanitarios de color claro predominante, accesorios sanitarios (toallero, jabonera, secador de manos, etc.).

18.00

INSTALACIONES    

- Sanitarias y eléctricas Agua fría, corriente monofásica empotrada, telefono, cisterna, luminarias y ventiladores.

20.00

VALOR UNITARIO POR M2 $ 347.50

SEGUNDO PISO

INFRAESTRUCTURA DESCRIPCIONVALOR $

UNIT/M2

ESTRUCTURA        

- Muros y columnasEstructura aporticada con columnas y vigas de concreto armado f´c 210 kg/ cm2. Muros de ladrillo de arcilla KK.

96.95

- TechoTipo aligerado horizontal de concreto armado f´c 210 kg/cm2  68.90

ACABADOS    

- Pisos Piso de cerámica nacional de primera. 39.30

- Puertas y ventanas

Puertas de madera contraplacadas y machimbradas en los interiores, puertas metalicas en los exteriores. Ventanas de fierro con sobreventanas y vidrios semidoble.

23.85

- Revestimientos Tarrajeo frotacahado y pintura latex lavable, Superficie de ladrillo caravista.

25.50

- Baños

Revestimiento de ceramica, aparatos sanitarios de color claro predominante, accesorios sanitarios (toallero, jabonera, secador de manos, etc.).

18.00

INSTALACIONES    

- Sanitarias y eléctricasAgua fría, corriente monofásica empotrada, telefono, tanque elevado, luminarias y ventiladores.

20.00

VALOR UNITARIO POR M2 $ 292.50

RESUMEN DE VALORES UNITARIOS POR M2.

PRIMER PISO US $ 347.50 / m2

SEGUNDO PISO US $ 292.50 / m2

Valor de Edificación:

VE = VUE x AT x d

Donde:

VUE = Valor unitario de obra edificada.

AT = Area techada.

d = Coeficiente de depreciación.

Por lo tanto:

VALOR DE EDIFICACION 1º PISO

VE1º PISO = US $ 347.50 / m2 x 275.00 m2 x 1.00

VE1º PISO = US $ 95,562.50

VALOR DE EDIFICACION 2º PISO

VE2º PISO = US $ 292.50 / m2 x 275.00 m2 x 1.00

VE2º PISO = US $ 80,437.50

VALOR DE EDIFICACION TOTAL

VET = VE1º PISO + VE2º PISO

VET = US $ 95,562.50 + US $ 80,437.50

VET = US $ 176,000.00

c) Valor Total del Predio: VTP

El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), más el Valor de la edificación (VE).

VTP = VT + VE

VTP = US $11,206.40 + US $ 176,000.00

VTP = US $ 187,206.40

SON: CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SEIS Y 40/100 DOLARES AMERICANOS.

PANEL FOTOGRAFICO

SALON DE USOS MULTIPLES EN 1º PISO

UBICACIÓN REFERENTE A LA CIUDAD DE PIURA

AMBIENTES COMODAMENTE VENTILADOS

SERVICIOS HIGIENCOS COMPLETOS CON CERAMICA DE PRIMERA

SE APRECIA LOS LAVADEROS Y MESAS DE COCINA

UBICACIÓN DE LA CAMPANA EXTRACTORA EN LA COCINA

DESPENSA

CAFETIN, TAMBIEN UTILIZADO COMO SALA DE EXHIBICION Y VENTA DE PRODUCTOS

COCINA DEL CAFETIN

SERVICIOS HIGIENICOS DEL CAFETIN

CARPINTERIA DE MADERA EN ACABADO NATURAL

CARPINTERIA DE MADERA Y EXTINTOR CONTRAINCENDIOS

PUERTA DE INGRESO A 2º NIVEL

SALON DE USOS MULTIPLES 2º NIVEL (TALLERES DE FORMACION)

PISO CERAMICO (DE PRIMERA) EN SALON DE USOS MULTIPLES 2º NIVEL

RESERVORIO ELEVADO UBICADO EN LA AZOTEA