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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN
http://www.st- tasacion.es
InmuebleUbicaciónLocalidad
EDIFICIO DE VIVIENDA CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79
PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) (35009- PALMAS (LAS))
Fecha de visita al inmuebleValor de tasacion- hipotecario
06.08.2015304.542,00 €
Distrito 3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALES
INFORME DE TASACIÓN referencia:3006955K15
EntidadReferencia de la entidad
SAREB, OFICINA 0004ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Cliente SAREB, SA
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Nº Informe ST
Refer. EntidadADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Nº Ofic 0004Entidad
3006955K15
SAREB
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA 69
Finalidad........................... Cliente...........................GARANTIA MERCADO HIPOTECARIO(ECO 805/2003)
SAREB, SA
1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
Criterio............................. Entidad.............................VALOR DE TASACION- HIPOTECARIO SAREB
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
SI
se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.De acuerdo con la finalidad y criterio expresado, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bieninmueble a que se refiere el mismo, a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito o préstamo,por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de una decisión deesta naturaleza.En los anexos adjuntos al informe de Tasación, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
SI
Localización...............................................
- con uso cedido- con protección pública
- adosados- aislados
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79Provincia.......................................................................................................Localidad / Municipio...............................
PALMAS (LAS)PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
Barrio / Distrito.........................................3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALESDistrito postal......................................................................................................35009
Nombre del conjunto / finca.............................................- -
Identificación catastral........................(VER TABLA 15.1BIS)
Coordenadas GPS (x ; y).........................................(- 15.4293515981; 28.1526911263)
2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN
UNIDADES
Unidades valoradas
- con construcc. sin terminar
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS
Edificios valorados
- en bloque
Incompletos Completos TotalTrastero
4 - - 1 - - - - - - 5 - - 1 1
4 - - 1 - - - - - - 5 - - 1 1
EDIFICIO COMPLETO DE VIVIENDA DE 1ª RESIDENCIA, EN CONSTRUCCIÓN
Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................Servidumbres visibles...................................................................................................................
Estado de conservación / construcción...........................................................................................................Estado de ocupación........................................................................................................................
Régimen de protección pública...................................................................................................................Régimen de protección urbanística / histórica ...............................................................................................................................Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................................................................................
Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................
Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................SiSiSiSiSi
SiSi
- -SiSi- -
(c)
3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA
4. COMPROBACIONES MÍNIMAS
Uso........................................................................................................................Si
(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.
Titularidad Registral............... (VER TABLA 15.1)
Calificación protección pública...................................................................................................................Documentación registral según normativa.......................................................................................................Si - -
Licencia de obra...................................................................................................................Documentación estado de ocupación.......................................................................................................(c)No - -Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................Seguro de daños decenal.................................................................................................................(c) (c)No No
Última certificación de obra..................................................................................................................Documentación urbanística........................................................................................................(c)No - -Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................(c)No Documentación catastral........................................................................................................Si
Cédula de habitabilidad.......................................................................................................................- - Fecha de la cedula de habitabilidad........................................................................................................- -Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................(c)No
Otra documentación urbanística..............................................................................................................................................................................- -(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.
Identificación registral..............................Registro LAS PALMAS DE GRAN CANARIA 4 . (VER TABLA 15.1)
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5.1. LOCALIDAD
5.2. ENTORNOCarácter...................................................................Urbano/manzana cerradaUso dominante.......................................................ResidencialAntigüed./renovac..................................................50 años/10 % - 30 %Grado de consolidación.......................................................> 75 %Infraestructuras.......................................................RealizadasConservac. Infraestr.................................................Comunicaciones.......................................................SuficientesTransporte público....................................................BuenoAparcamiento............................................................Escaso
Nivel de renta.......................................................................MedioInfluencia comercial............................................................MediaOcupación locales................................................................BajoEquipamiento comercial..............................................SuficienteEquip. Escolar ..............................................................SuficienteEquip. Deportivo...........................................................SuficienteEquip. Asistencial..........................................................SuficienteEquip. Lúdico................................................................SuficienteEquip. Administrativo.........................................................- -
Tipo de núcleo......................................................Capital autonomaPoblac. Núcleo......................................................
Categoría..............................................................................CiudadOcupación laboral núcleo............................................MultipleEvolución poblac. municipio......................................Creciente
299.089 hab
Calidad de zonaCalidad de ubicación
MediaMedia - -
MediaMedia
- - - -- - - -
- -
Bueno
Poblac. Municipio................................................................383.050 hab
SUPERFICIE (m2)ÚtilCerradaExterior cubierta (50%)Parte común
Construida comprobada - acceso sobre rasante - acceso bajo rasanteRegistral
Sup. Adoptada - nº uds / sup.mediaNo incluida
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero TOTAL212,00 - - 176,00 - - - - - - 388,00242,00 - - 195,00 - - - - - - 437,00
- - - - - - - - - - - - - -63,00 - - - - - - - - - - (p) 63,00
305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00
- - - - - - - - - - - - - -242,00 - - 195,00 - - - - - - 437,00
305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00
4 / 76,25 - - / - - 1 / 195,00 - - / - - - - / - - - - / - - 5 / 100,0024,00 - - - - - - - - - - 24,00
(p) Afecta a parte del inmueble.
6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO ACTUAL DE INFRAESTRUCTURAS AL 06/08/15
6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2
Pavimentación......................................................
Red abastec. Agua...............................................................Electricidad............................................................................................................Aceras.....................................................Red de saneamiento..............................................................
Alumbrad. Público............................................................................................................
ComprobadaRegistralCatastral
Sup. Adoptada
143,70145,65150,00
143,70
SiSiSi
SiSiSi
Conservación aparente infraestructuras..........................................................................................................................................................% de obra de infraestructura pendiente.......................................................................................................................................................Inversión en infraestructura pendiente (€ )................................................................................................................................................................................
Normal
- -- -
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
7. LA EDIFICACIÓN
6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)
Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
7.1. SUPERFICIE (m2)
7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*) Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................Nº Ascensores...........................................................................................................Caráct. Representativo...........................................................................................................
Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................
Uds.en bloqueVivienda
1 - -
NoMedia
Plantas...........................................................................................................3 s/r y 1 b/r Inst.seguridad..........................................................................................................- -
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2 - - - - - - - -
No tiene - - No tiene - - - -No tiene - - No tiene - - - -
- - - - No - - - -- - - - No - - - -
Nº dormitorios..........................................................................................................
Calefacción...........................................................................................................Aire acondicionado...........................................................................................................
Falso techo registrable...........................................................................................................Suelo técnico...........................................................................................................
3 / 1 - 2 - / - 2 / 0 - / - - / -Nº depend / wc................- - - - Si tiene - - - -Area pública/ventas.........- - - - - - - - - -Naves producc./fabric.....
- - - - - - - - - -Climatización...........................................................................................................- - - - - - - - - -Anticontaminación...........................................................................................................
Red de p.v.c. - - Red de p.v.c. - - - -Fontanería...........................................................................................................Si tiene - - Si tiene - - - -Electricidad...........................................................................................................No tiene - - No tiene - - - -Gas ciudad..........................................................................................................- - - - - - - - - -Nivel calidad inst..........................................................................................................- - - - - - - - - -Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Calificación STCalidad de edificio
Vivienda Comercial IndustrialOficina AparcamientoMedia - - Media - -- -
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Acabados, instalaciones o elementos const.Oficina Comercial Industrial
- - - - - -
- - - - - -Que dificulten otros usos:................................................................................................................Recuperables:.......................................................................................................................................
7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)
- - - - - - - - - -Maniobrabilidad...........................................................................................................
Diversas - - Multiple/no influye el v- - - -Excelente - - - - - - - -
Favorable - - - - - - - -
Espacios neutros - - - - - - - -Suficiente - - Suficiente - - - -
Bajo - - - - - - - -
- - - - Si - - - -
- - - - 0,644 - - - -
Si, media - - Si, media - - - -
- - - - No - - - -
Buena - - Buena - - - -
Vivienda Oficina Comercial Industrial AparcamientoOrientación...........................................................................................................Iluminación...........................................................................................................Asoleo...........................................................................................................Vistas...........................................................................................................Ventilación...........................................................................................................Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................Polivalencia...........................................................................................................Divisibilidad...........................................................................................................Funcionalidad...........................................................................................................
- - - - Nivel de acera - - - -Acceso...........................................................................................................- - - - - - - - - -Tipo plaza / Cabida...........................................................................................................
- - - - - - - - - -
Exterior - - Exterior - - - -Potencialidad de cambio de usoExterior/interior...........................................................................................................
Circulac. Inter...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................
Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................
- -NoNo
Fabrica de ladrilloDoble- aluminio
Carpintería interior...............................................................................................................Madera / Barnizada
Sala comunitaria...........................................................................................................No tiene Forjado...............................................................................................................Unidireccional/vig. hormigon
Aislam.Termico...........................................................................................................Si tieneAccesibilidad...........................................................................................................- -Porteria/Vigilancia...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................
Estructura...........................................................................................................No Zapat.aislad. horm.armado
Hormigon armado Patio...........................................................................................................No tiene
Construcc. Auxiliares...........................................................................................................No Inst.prev.incendios...........................................................................................................- -Inst.comunic...........................................................................................................- -Calid. Zon. Común..........................................................................................................Media
Aparcamiento...........................................................................................................Cubierta...........................................................................................................No Plana visitable pav.ceram.
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Acabados int.(*)
Generales del UsoParedesSuelosTechos
Pintura
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
- - Pintura/No aplicable - - - -
Ceramico - - Ceramico/No aplicable - - - -
Pintura - - Pintura/No aplicable - - - -
Zonas HúmedasParedes Ceramico - - No aplicable - - - -
Calificación ST
Calidad unidades
(p) Afecta a parte del inmueble
Media - - Media - - - -
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
SuelosTechos
Ceramico
Escayola
Zonas ComunesParedesSuelosTechos
Pintura
Ceramico
Escayola
- -
- -
- -
- -
- -
No aplicable
No aplicable
Pintura
Ceramico
Pintura
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Usos (parte terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Antigüedad (años)Vida útil rest.(años)Depreciación (%)Deprec.constr.aux (%)Deprec.acab.recuper (%)
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
Construcción terminada.................................................................................................................................................................................................................................- -
Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................Estado de conservación................................................................................................................................................................................................
- -- -
Año rehabilitación.............................................................................................................................................................................- -
7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE AL 06/08/15
Construcción no terminada.........................................................................................................................................................................................................................................................................................Fase de construcción más avanzada..................................................................................................................................................................................Plazo máx./Fecha apróx. terminación construcción.......................................................................................................................................................................................
Instalaciones9 meses / 06.05.2016
En construccionX
Indicador obra parada.......................................................................................................................................................................................SiObra recuperable/irrecuperable.......................................................................................................................................................................................Recuperable
Usos (parte no terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Consum. presto (%)Consum. presto.const. aux. (%)Consum. presto. acab. rec.(%)Invers. pendte(€ )
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total4 - - 1 - - - - - - 5
305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00
56,99% - - 56,99% - - - - - - 56,99%
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
116.755 - - 32.446 - - - - - - 149.202
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
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Situación de fuera de ordenación...................................................................................................................................................................................Existecia de protección urbanística / histórica................................................................................................................................................................................
(*) Ver observaciones en Capítulo 13.
NoNo
Calificación....................................................................................................................................................................................................................................................................................................Apr- 17 (ordenanza zonal bt)
Adecuación a normativa urbanística................................................................................................................................................................................Uso actual autorizado...............................................................................................................................................................................Si
SiClasificación..........................................................................................................................................................................Suelo urbanoPlaneamiento........................................................................................................................................................................................................................................................................Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
8. SITUACIÓN URBANÍSTICA
Gráficos estado actual y situación
9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO............................................- -
9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Superf. alq./valorada (%)
9.1. PROTECCIÓN PÚBLICARégimen........................................................................................................................................................................................................................
Documento.....................................................................................................................................................................................Expediente.........................................................................................................................................................................................................
Plazo / fecha de protección...................................................................................................................................................................................
- -- -
Protección por usosNumero de udsSuperficie de Protección (m2)Módulo (€ / m2)V.máx.legal.(€ )
9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓNEstado ocupación...........................................................................................................................................................................................................
Título de la cesión............................................................................................................................................................................................................
Destino de ocupación..........................................................................................................................................................................................................................
Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................................................................
Alquiler por usosNº uds uso cedido / alq.Superficie alquilada (m2)
Actividad económica.......................................................................................................................................................................................................
Plazo medio de contratos (años)......................................................................................................................................................................................................
- - - - - - - - - - - - - -
- -- -
En construccionUso propio o venta
- -- -
No tiene
- -
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
ESTA
DO
DE
CO
NST
RU
CC
IÓN
CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA
100,00% superficie - 500 m²
SIN CESIÓN DE USO100,00% superficie - 500m²
SIN PROTECC.PUBLICA
100,00% superficie - 500 m²
ES
TA
DO
DE
OC
UP
AC
IÓN
ES
TA
DO
DE
PR
OT
EC
CIÓ
N
RITMO CONSTRUCCIÓN
0 Resto de (meses) 9
56,9
9
% c
onst
rucc
ión
10
0
5,00 % mensual
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10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE EN VENTA
Calle DoñaJuana Marrero,3
Calle Malvasia,3 Calle Hinojo,29 Calle Galileo,12 Calle NavalLa,80
CalleBenecharo,8
Calle Bentejui,Nº:4
35018 35019 35010 35010 35008 35009 35009jun- 15 jun- 15 ago- 15 may- 15 ago- 15 ago- 15 ago- 15Particular Dmc Api Api Api Particular - -En edificio En edif.c/anejos En edificio En edificio En edificio En edificio En edificioMedia Baja Media Media Medio alta Media Media60 78 100 50 62 76 7693 95 88 86 96 97 1003 0 2 2 6 3 1Medio alta Media Medio alta Medio alta - - Medio alta Medio altaMedia Medio alta Media Alta Alta Media Medio altaMedia Media Media Media Media Media MediaNo tiene No tiene No tiene No tiene No tiene No tiene No tieneNo Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene
1.383,33 1.643,95 1.120,00 1.650,00 1.451,61 1.631,58 - -
Similar Similar Similar Similar Similar Similar ago- 15Similar Similar Similar Similar Algo Mejor Similar MediaAlgo Mejor Similar Peor Mejor Algo Mejor Similar 76Similar Similar Algo Peor Algo Peor Similar Similar 100Algo Mejor Similar Similar Similar Mejor Algo Mejor 1Similar Similar Similar Similar Algo Peor Similar Medio AltaPeor Similar Algo Peor Similar Similar Algo Peor Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar MediaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar No TieneSimilar Similar Similar Similar Similar Similar No TieneAlgo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor - -0,97 0,90 1,06 0,83 0,88 0,941.342,00 1.480,00 1.187,00 1.370,00 1.278,00 1.534,00 1.351,45
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
20,00% 15,00% 15,00% 20,00% 20,00% 10,00%
Constr.aux........................................................................................................- - Sup.vinculad.........................................................................................................8.120 Acabad.recup.........................................................................................................- -MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA
DATOS Y PRECIOSDirección
Municipio
Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de viviendaCali. edificioSuperficieV. útil rest.AlturaAcc. verticalProgramaCali. ambientalCalefacciónAire Acond.
Fecha InformaciónCali. EdificioSuperficieV. Útil rest.AlturaAcc. VerticalProgramaCali. AmbientalCalefacciónAire Acond.Otros: Z.Comunes
Precio unitario (€ /m²)
CALCULO DEL VALOR
Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€ /m²)Ponderación
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL EN VENTA:
Justificación de ajuste de preciosLa evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de lasventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.
Afecciones.........................................................................................................- -
305,00 m² x 1.331,18 € /m².............................................................406.010Correcc.valor homogeneizado (€ ).........................................................................................................8.120Valor por comparación (Vc) (€ )...............................................................................................................414.130
V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ ) 414.130
Valor homogeneizado
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€ /m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................1.331,18
Producción.......................................................................................................Medio
Stock act..........................................................................................................Medio
Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento
Oferta
Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso
Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados
Rel. dem- ofert.........................................................................................................Dem. inferior a ofert.
Intervalo.......................................................................................................1120- 1650 € /m²
Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC
Expectativas.........................................................................................................Decrec.- neg.
Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................No
Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion
Probabilidad.........................................................................................................No
Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales
Ajuste de valor por comparación 0 %
Justificación de la probabilidad de reducción- -
Uso a desarrollar: Vivienda Modalidad de uso: Vivienda en edificio
Ambito: Municipio
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Valor € /m2
SuperficieValor €
Refer. Superficie del Inmueble
Refer. Valor € /m2 del Inmueble
Refer. Valor € del Inmueble
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10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE COMERCIAL COMPARABLE EN VENTA
Calle SecretarioPadilla
Calle SuarezNaranjo
Calle Mar Azul Calle Malvasia CalleVacaguare,5
Calle Salvia Calle Bentejui,Nº:4
35010 35004 35010 35019 35009 35010 35009jun- 15 jun- 15 abr- 15 jun- 15 ago- 15 abr- 15 ago- 15Api Api Dmc Dmc Particular Particular - -Loc.calle en edf Loc.calle en edf Loc.calle en edf Loc.calle en edf Edific.completo Loc.calle en edf Loc.calle en edfMedia Media Media Medio alta Media Media MediaMedia Media Medio baja Media Media Medio baja MediaMedio baja Media Media Media Media Media MediaMedio baja Media Media Media Media Media MediaMedio Bajo Bajo Medio Bajo Bajo - -Media Baja Baja Alta Media Baja - -Media Media Media Media Media Media - -No No No No Si Si - -126 205 158 191 180 120 195,00
768,05 1.111,11 875,20 1.564,30 1.111,11 1.086,96 - -
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Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
Palmas De GranCanaria (Las)
15,00% 20,00% 15,00% 10,00% 20,00% 20,00%
Constr.aux........................................................................................................- - Sup.vinculad.........................................................................................................- - Acabad.recup.........................................................................................................- -MÉT. COMPARACIÓN USO COMERCIAL
DATOS Y PRECIOSDirección
Municipio
Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de localCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleFlujo peatonalIdent./visualizPolivalenciaDesn./obst./est.Sup.Construida
Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleFlujo peatonalIdent./VisualizPolivalenciaDesn./Obst./est.Sup.ConstruidaOtros: - -
Precio unitario (€ /m²)
CALCULO DEL VALOR
Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€ /m²)Ponderación
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE COMERCIAL EN VENTA:
Justificación de ajuste de preciosLa evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de lasventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.
Afecciones.........................................................................................................- -
195,00 m² x 705,44 € /m²................................................................137.561Correcc.valor homogeneizado (€ ).........................................................................................................- -Valor por comparación (Vc) (€ )...............................................................................................................137.561
V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ ) 137.561
Valor homogeneizado
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. comercial considerando CTF (€ /m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................705,44
Producción.......................................................................................................Medio
Stock act..........................................................................................................Medio
Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento
Oferta
Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso
Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados
Rel. dem- ofert.........................................................................................................Dem. inferior a ofert.
Intervalo.......................................................................................................768- 1564 € /m²
Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC
Expectativas.........................................................................................................Decrec.- neg.
Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................No
Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion
Probabilidad.........................................................................................................No
Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales
Ajuste de valor por comparación 0 %
Justificación de la probabilidad de reducción- -
Uso a desarrollar: Comercial Modalidad de uso: Local comercial en edificio, con acceso desde calle
Ambito: Municipio
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Valor € /m2 fachada
SuperficieValor €
Refer. Superficie del Inmueble
Refer. Valor € /m2 del Inmueble
Refer. Valor € del Inmueble
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Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total4 - - 1 - - - - - - 5
305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,001.357,80 - - 705,44 - - - - - - 1.103,38
- - - - - - - - - - - - - -
414.130 - - 137.561 - - - - - - 551.691
Datos y valores calculados por usos
Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Val.comparac.ajust.(€ /m2)Afecciones
V. COMPARACIÓN AJUST. (€ )
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
Datos y valores calculados por usos
Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)
Número uds contrato de alquilerRenta contractual total (€ /año)Plazo med. restante rtas. contr. (años)
Renta mercado considerada (€ /año)Gastos anuales arrendador (€ /año)% revalorización de rentas.Valor de Reversión (€ )Tasa actualización (deuda ,96)Afecciones
VALOR ACTUALIZACIÓN (€ )
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total4 - - 1 - - - - - - 5
305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00750,00 - - 320,00 - - - - - - 582,30
228.750 - - 62.400 - - - - - - 291.150- - - - - - - - - - - - - -
56,99% - - 56,99% - - - - - - 56,99%
130.366 - - 35.562 - - - - - - 165.928
28.989 - - 9.629 - - - - - - 38.618- - - - - - - - - - - - - -
36,63% - - 41,76% - - - - - - 37,91%
10.618 - - 4.021 - - - - - - 14.639
- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
0 - - - - - - - - - - 0
86.925 - - 37.050 - - - - - - 123.975- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
86.925 - - 37.050 - - - - - - 123.975
227.909 - - 76.633 - - - - - - 304.542
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Coste contrucción nuevo (€ /m2)Coste de construcción a nuevo (€ )Depreciación del coste (%).Consumido del Presup. (%)Coste de construcción utilizado (€ )Gastos necesarios a nuevo (€ )Depreciación de los gastos (%)Gastos actuales realizados (%)
Gastos Necesarios utilizados (€ )Otros costes a nuevoDepreciación de otros costes (%).Consumido de otros costes (%)Costes utiliz.(€ )/Constr.aux- Acabados.
Val.terreno urbaniz.(€ /tabla) 15.9)Cargas sobre el terreno (€ )Infraestructuras pendientes (€ )Valor de terreno utilizado (€ )
C. REEMPLAZAMIENTO (€ )
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - -
Datos y valores calculados por usos
Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Afecciones
VALOR OTROS MÉTODOS (€ )
MÉTODO DE COMPARACIÓN:
NO APLICABLEMÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:
MÉTODO DEL COSTE:
11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLE
C.reemplazamto.hip.edif.term.(€ ) 344.664 - - 109.079 - - - - - - 453.743
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso se pueden considerar como unnivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
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12. VALOR DE TASACIÓN
13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:
13. - CAUTELAS
Aportación al valor:Edif. no term. a 06.08.15
Vivienda
227.909,00
Oficina
- -
Comercial
76.633,00
Industrial
- -
Aparcto.
- -
Trastero
- -
Total
304.542,00
Aportación al valor:Edificación terminada
Vivienda
414.130,00
Oficina
- -
Comercial
137.561,00
Industrial
- -
Aparcto.
- -
Trastero
- -
Total
551.691,00
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 06.08.15 304.542,00
Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) al 06.08.15
Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución
Valor por comparación 551.691,00
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€ )del inmueble en ejecución: 551.691,00
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
VALORES ACTUALES A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
Total (56,99 % )
Total Inmueble a 06/08/2015
Total Edif. 1
500,00
500,00
500,00
304.542
304.542
453.743
- -
- -
551.691
- -
- -
551.691
- -
- -
- -
CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS (€ )
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Valor dereemplazto.
Fincaregistral
Valor porcomparac.
Valor porcomparac. ajust.
Valor deactualizac.
S
S
S
S
S
S
S
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
L
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
109.079
82.968
86.860
85.415
89.421
137.561
99.693
104.281
102.713
107.443
137.561
99.693
104.281
102.713
107.443
- -
- -
- -
- -
- -
S
S
S
S
S
- -
- -
- -
VALORES ACTUALES A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
Total (56,99 % )
Total Inmueble a 06/08/2015
Total Edif. 1
500,00
500,00
500,00
123.975
123.975
123.975
- -
- -
304.542,00
304.542,00
551.691,00
180.567
180.567
329.768
CUADRO DESGLOSE DE VALORES ADOPTADOS (€ ) Y CAUTELAS
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Cau-telas Val.Tasación Hipotecario
Valorseguro
ValorSuelo
Fincaregistral
S
S
S
S
S
S
S
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
L
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
O1 A1
A2 O1
A2 O1
O1 A2
O1 A2
137.561,00
99.693,00
104.281,00
102.713,00
107.443,00
72.029
62.853
65.800
63.065
66.021
S
S
S
S
S
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Valor otrométodo
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Valor máx.legal
- -
- -
- -
- -
- -
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13.2. OBSERVACIONES:
Condicionantes comunes a todo el inmueble:
Advertencias comunes a todo el inmueble:
Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:
Observaciones comunes a todo el inmueble:
- [CI.101] A que la superficie adoptada en el informe, comprobada sobre los planos aportados que se adjuntan en losanexos, se corresponda con la real- [CT.01] A que se aporte el proyecto visado por el colegio oficial competente y a que se presenten las mismascaracterísticas estimadas para realizar la valoración.- [CU.01] A que se aporte la Licencia de Obras que autoriza la construcción valorada y no presente condiciones quepudieran afectar a los valores calculados.
- [AC.04] Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepancias noinducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre los valores calculados- [AI.50] La descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el conjunto valorado aunque hay algunasdiscrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre su valor.- [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haberdispuesto para realizar su trabajo según define la ECO- 805/2003 de la última certificación de las obras ni delPresupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible,facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructivade las obras con la evolución de la inversión realizada.- [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Estábasado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra.- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por ladirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una meraestimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia no hemosrealizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponde con lasproyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de laobra, emitida por la dirección facultativa
A1 - [AL.01] Para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en la que se integra el localvalorado, por tanto se desconoce si tienen alguna limitación de uso y su posible influencia en el Valor que se certifica.A2 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.
- [OI.M10] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - registral se deben a que en la documentaciónregistral aportada figura un número de gobierno diferente al actual, correspondiéndole el número 4 de la calle Bentejuí;si bien no hay dudas en cuanto a su identificación al comprobarse los linderos y descripción general que se hace deledificio en las notas simples aportadas (edificación en esquina).- [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porel solicitante de la tasación a 06.08.2015- [OT.M07] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - catastral se deben a que la referencia catastraladoptada se corresponde con el suelo donde se ha construido el edificio valorado.- [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5%en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de losdistintos capítulos.- [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance dela obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador- [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que hasido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 07.08.2015- [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestrosinformes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece quela suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmuebleobjeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tablaanexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valormínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma aseguradadeberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables pornaturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"anexa al informe).- [OR.M10] Para la realización del presente informe se han aportado notas simples de todos los elementos queconforman la División Horizontal. La comprobación de la superficie total del edificio donde se integran los elementosvalorados se ha obtenido de la Escritura de Obra Nueva en Construcción y División Horizontal.
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P.F.: ubicación en zona residencial próxima a servicios, equipamientos deportivos y en las mediaciones de la playa deLas Canteras. Edificio en esquina, todas las viviendas son exteriores.P.D.: carece de aparcamiento interior. La situación actual del mercado inmobiliario, por la coyuntura económica actual,con ventas dilatadas a largo - medio plazo.
14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO
Observaciones que afectan parcialmente al inmueble:
- [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra.- [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condiciones contractualespueden afectar a la valoración.- [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente.- [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por ladirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una meraestimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha
O1 - [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación
NOTA:Salvo que se exprese lo contrario en el informe, no se ha dispuesto de información relativa a sentencias, resolucionesjudiciales, procesos abiertos o causas pendientes que afecten o puedan afectar a la situación urbanística expuesta en lavaloración, al planteamiento de la misma o a los valores adoptados. Así mismo, no se han solicitado informes vinculantesde la administración competente sobre la situación jurídica del inmueble, considerando además que parte de dichainformación puede no ser pública. En el caso de que la situación jurídica del inmueble sea distinta a la recogida yexplicitada en el informe, el resultado de la valoración podría verse afectado y la misma debería ser revisada.
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TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA15 -
VALORES ACTUALES A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
Total (56,99 % )
Total Inmueble a 06/08/2015
500,00
500,00
123.975
123.975
304.542,00
304.542,00
180.567
180.567
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
CUADRO DESGLOSE DE APORTACIONES AL VALOR CERTIFICADO ACTUAL (€ ), Y CAUTELAS
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Uso Superficieadoptada
ValorCertificado
Valorseguro
ValorSuelo
Fincaregistral
S
S
S
S
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
L
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
76.633,00
54.482,00
57.038,00
56.861,00
59.528,00
39.583
34.367
35.978
34.511
36.128
S
S
S
S
S
- -
- -
No es posible asignar un Valor de tasación actual por separado a cada finca registral y/o unidad funcional por nogarantizarse su terminación de un modo independiente del resto del conjunto- edificio.
A petición de la Entidad se ha determinado la participación de cada finca registral y/o unidad funcional en el total delValor de tasación actual certificado para el conjunto.
Estas participaciones en el valor certificado se han determinado conforme a los criterios de la Orden ECO 805/2003.
Aportaciones al valor actual (€ )
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PB
Pª1
Pª2
- - 2 2
- - 152,50 152,50
- -- -- -
- -- -- -
1- -- -
195,00- -- -
- -- -- -
- -- -- -
- -- -- -
- -- -- -
- -- -- -
- -- -- -
15.2 - Desglose de elementos y superficie por plantas
PlantaVivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento Trastero Total
uds sup (m²) uds sup (m²)uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) sup (m²)
1, 2, 2,
195,00 152,50 152,50
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
Uso/estado
Finca Reg./Nº Orden
Nºinscr. Libro Tomo Folio Sup. Reg. m2
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
15.1 - Desglose de identificación registral facilitada
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C/
V/
V/
V/
V/
5, 500,00 4 305,00 - - - - 1 195,00 - - - - - - - - - - - -Total
Total inmueble 5, 500,00 4 305,0 - - - - 1 195,00 - - - - - - - -- - - -
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
uds
Natza.IDUFIR
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
Uso/estado
Referencia catastral
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
15.1Bis - Desglose de identificación catastral facilitada
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C/
V/
V/
V/
V/
8040201DS5184S0001OI
8040201DS5184S0001OI
8040201DS5184S0001OI
8040201DS5184S0001OI
8040201DS5184S0001OI
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
20815
20816
20817
20818
20819
3
3
3
3
3
303
303
303
303
303
2667
2667
2667
2667
2667
21
24
25
27
29
35010001992989
35010001990718
35010001981068
35010001992996
35010001993009
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativoscomo herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
195,00
59,00
62,00
59,00
62,00
Construida
Construida
Construida
Construida
Construida
Sup. cat. m2
- -
- -
- -
- -
- -
Sin sup. catastral
Sin sup. catastral
Sin sup. catastral
Sin sup. catastral
Sin sup. catastral
Natza.
Finca Reg./Nº Orden
20815
20816
20817
20818
20819
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE
Titular
A86602158
A86602158
A86602158
A86602158
A86602158
NIF / CIF
- -
- -
- -
- -
- -
Participación
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
% partic.
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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15.3 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradasIdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
Superf.registral
Sup.útil
S.constinterior
50%ext.cub.
Zonacomún
Totalconstr.
Nivelesb/r s/r
CoefCTF
Plantaacceso
Plts.infer.
Plts.super.
S.privadparcela
Sup.no incluida
Superfadoptada
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.Superficies no incluidas: (1) superf.vinculada - LAVADEROS
PB
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
CVVVV
195,0 59,0 62,0 59,0 62,0
176,0 52,0 54,0 52,0 54,0
195,0 59,00 62,00 59,00 62,00
- -- -- -- -- -
- - 15,5 16,0 15,5 16,0
195,0 74,50 78,00 74,50 78,00
11111
1- -- -- -- -
0,644- -- -- -- -
112 59 62 59 62
83- -- -- -- -
- -- -- -- -- -
- -- -- -- -- -
195,0 74,5 78,0 74,5 78,0
1
1
1
1
1
- - 6,00 6,00 6,00 6,00
20815 20816 20817 20818 20819
(1)
(1)
(1)
(1)
- - 500,00Total - -
500,00Total inmueble - -- -
FincaRegistral
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
- -
- -
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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SAREB
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Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................Plantas...........................................................................................................Construcc. Auxiliares...........................................................................................................Accesibilidad...........................................................................................................Calid. Zon. Común..........................................................................................................Porteria/Vigilancia...........................................................................................................Nº Ascensores...........................................................................................................Aparcto............................................................................................................Circulac. Inter...........................................................................................................
Caráct. Representativo...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................Estructura...........................................................................................................Cubierta...........................................................................................................Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................
BloqVivienda
3 S/R y1 B/RNo
MediaNo
1No
- -
- -
- -NoNoNo
MediaZapat.aislad.- horm.armado
Hormigon armadoPlana visitable- pav.ceram.
Fabrica de ladrilloDoble- - aluminio
EDIFICIO(S): EDIFICACIÓN EN BLOQUE Edificio 1 (56,99% constr)
15.4 - Desglose de características de los edificios
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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SAREB
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VIVIENDA EN EDIFICIO
Tip.planta.............................................................................
Tip.planta.............................................................................
Tip.planta.............................................................................
Tip.planta.............................................................................
Fach.ppal.....................................................................
Fach.ppal.....................................................................
Fach.ppal.....................................................................
Vistas......................................................................
Vistas......................................................................
Vistas......................................................................
Iluminación.........................................................
Iluminación.........................................................
Iluminación.........................................................
Asoleo.....................................................................
Asoleo.....................................................................
Asoleo.....................................................................
Orientación..........................................................
Orientación..........................................................
Orientación..........................................................
Ventilación..........................................................
Ventilación..........................................................
Ventilación..........................................................
Niv.ruidos fachada..........................................................
Niv.ruidos fachada..........................................................
Niv.ruidos fachada..........................................................
Funcionalidad.......................................................................
Funcionalidad.......................................................................
Funcionalidad.......................................................................
Dormitorios..........................................................................
Dormitorios..........................................................................
Dormitorios..........................................................................
Dormitorios..........................................................................
Salón- comedor....................................................................
Salón- comedor....................................................................
Salón- comedor....................................................................
Despachos............................................................................
Despachos............................................................................
Despachos............................................................................
Hab.incl.salón......................................................................
Hab.incl.salón......................................................................
Hab.incl.salón......................................................................
nº baños- aseos.....................................................................
nº baños- aseos.....................................................................
nº baños- aseos.....................................................................
Terrazas................................................................................
Terrazas................................................................................
Terrazas................................................................................
Calefacción..........................................................................
Calefacción..........................................................................
Calefacción..........................................................................
Aire acond............................................................................
Aire acond............................................................................
Aire acond............................................................................
Carp.inter.............................................................................
Carp.inter.............................................................................
Carp.inter.............................................................................
Sobre local o garaje
Sobre local o garaje
Bajo cubierta
Bajo cubierta
A misma via que dir. postal
A misma via que dir. postal
A misma via que dir. postal
Espacios neutros
Espacios neutros
Espacios neutros
Excelente
Excelente
Excelente
Favorable
Favorable
Favorable
Norte
Multiple
Norte
Suficiente
Suficiente
Suficiente
Bajo
Bajo
Bajo
Buena
Buena
Buena
2
2
2
2
1
1
1
- -
- -
- -
3
3
3
1
2
2
- -
- -
- -
No tiene
No tiene
No tiene
No tiene
No tiene
No tiene
Madera barnizada
Madera barnizada
Madera barnizada
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- A
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- B
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- A
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- B
15.5 - Desglose de características de unidades valoradas
Polivalencia..........................................................................
Polivalencia..........................................................................
Polivalencia..........................................................................
Si, media
Si, media
Si, media
Ubicación Municipio................................................................................................................................................................
Ubicación Municipio................................................................................................................................................................
Ubicación Municipio................................................................................................................................................................
Ubicación Municipio................................................................................................................................................................
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................
Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................
Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................
Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
Nivel medio
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SAREB
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Fach.ppal.....................................................................Vistas......................................................................Iluminación.........................................................Asoleo.....................................................................Orientación..........................................................Ventilación..........................................................Niv.ruidos fachada..........................................................Funcionalidad.......................................................................
Salón- comedor....................................................................Despachos............................................................................Hab.incl.salón......................................................................nº baños- aseos.....................................................................Terrazas................................................................................Calefacción..........................................................................Aire acond............................................................................Carp.inter.............................................................................
A misma via que dir. postalEspacios neutros
ExcelenteFavorable
MultipleSuficiente
BajoBuena
1
- -32
- -No tieneNo tiene
Madera barnizada
LOCAL COMERCIAL
Frente - fachada..............................................................Fondo..............................................................................Altura pta acceso...........................................................Coef.Tabla Fondo................................................................Acceso..................................................................................Desniveles/obstacul..............................................................Ventilación...........................................................................Calefacción..........................................................................
Aire acond............................................................................Polivalencia..........................................................................Divisibilidad.........................................................................Funcionalidad.......................................................................
Que dificulten otros usos.....................................................Recuperables........................................................................
12,3/9,1
9,303,40
0,644Nivel de acera
SiSuficiente
No tiene
No tiene
Si, mediaNo
Buena
- -- -
Acabados instalac. o elementos contructivos:
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pb Ubic- 1
mmm
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
Polivalencia..........................................................................Si, media
Ubicación Municipio.................................................................................................................................................................Ubicación Zona......................................................................................................................................................................Ubicación Inmueble...................................................................................................................................................................
Nivel medioNivel medioNivel medio
Suelo técnico........................................................................Superficie altillo...................................................................Superficie sótano..................................................................Tipo calle.............................................................................
No- -
83,00Secundaria
Tipo Edificación..................................................................No
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SAREB
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PB
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C
V
V
V
V
15.6 - Desglose estado constructivo - situacion actual
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
FincaRegistral
Superfadoptad
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
1
1
1
1
1
20815
20816
20817
20818
20819
EDIFICACIÓN TERMINADA
Anti-güed
Vidaútil
Deprec%
Estadoconservación
Dete-rioros
Acti-vidad
Consumpresto. %
NO TER ACABADOS
Deprec %
Consum. presto.%
Deprec %
Consumpresto.%
CONSTR.AUX PENDIENTE
Constr.pdt €
195,0
74,50
78,00
74,50
78,00
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
No
No
No
No
No
56,99
56,99
56,99
56,99
56,99
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
26.838
24.031
25.160
24.031
25.160
500,00 125.222- -Total
Total inmueble 500,00 125.222- -
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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Planeamiento:Estado:Nivel aprobación:Fecha:Clase de suelo:
Planeamiento de desarollo:
Licencia de obra:
Fecha de licenciaEdificios / Unidades::
Fecha de caducidadPlazo finalización de obrasCumplimiento de plazosCondiciones (que afect.valor)Calificación ordenanzas
Uso característicoUso compatibleUso actualCompatibilidad de uso
Protección urbanística / históricaSituación fuera de ordenación
Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)Planeamiento en vigorDefinitiva29/10/12Suelo urbanoNo
- -- -- -- -- -Apr- 17 (ordenanza zonal bt)
ResidencialVivienda, local, almacén, oficinasVivienda, local, almacénSi
NoNo
1 / 5
Cumplimiento de normativa
Parámetro Ordenanza Edificación CumpleCoef. edificabilidad No se establece La resultante Si
Nº de viviendas máx. por p
Superficie de parcela máx
2 uds.
250 m2
2 uds.
< 250 m2
Si
Si
Usos
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
15.7 - Desglose de situación urbanística
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Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación queafecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
1
A
B
A
B
705,44
1.310,91
1.310,91
1.351,45
1.351,45
137.561
97.663
102.251
100.683
105.413
- -
- -
- -
- -
- -
- -
2.030
2.030
2.030
2.030
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
137.561
99.693
104.281
102.713
107.443
- -
- -
- -
- -
- -
15.8 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación
1
1
1
1
1
PB
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
C /
V /
V /
V /
V /
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
20815
20816
20817
20818
20819
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
Superficieadoptada
V.hipótesisterminado
€
VALOR POR COMPARACIÓN
FincaRegistral
AfeccionesAcabadosrecuperables
€
Superficiesvinculadas
€
Construcc.auxiliares
€
Valorcomp.ud
€
Valorunitario€ /m²
Valor comp.€
Total 500,00 1.087,14 543.571 - - 8.120 - - - - - - 551.691- -
Total inmueble 1.087,14 543.571 - - 8.120 - - - - - - 551.691 500,00- -
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
Ajustede valor
%
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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Nº Informe ST
Refer. EntidadADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Nº Ofic 0004Entidad
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SAREB
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA 69
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
Valores calculados para cada unidad
Duracción de la construcción..........................................
Duracción de las ventas...................................................Uds vendidas hasta final construcción............................Gastos generales del promotor........................................Gastos de comercialización.............................................
Tasa de interés hipotecario..............................................Crédito hipotecario..........................................................
Incremento del precio de venta.......................................Incremento del coste de construcción.............................TIR media del proyecto..................................................
36
44 55,56 9,22 2,00
50,00 4,00 0,10 0,10 10,40
mesesmeses% de las promovidas% sobre las ventas% sobre las ventas% de las ventas% anual% anual% anual% anual
15.9 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico
€ /m²
GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULOSuperficie
adoptada m²€
Coste construccióna nuevo
Valor por comparacióna nuevo
€ /m² €
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.(*) Valor del Terreno ajustado (€ ) calculado según CIRBE1/20130
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de lavaloración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectosmeramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en elinforme.
305,00 750,00 228.750 1.357,81 414.132Vivienda (1ª res.)Comercial 195,00 320,00 62.400 705,44 137.561
S/RS/R
Total 500,00 291.150,00 551.692,85S/R
Total inmueble
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
137.561
99.693
104.281
102.713
107.443
62.400
55.875
58.500
55.875
58.500
17.763
12.872
13.464
13.262
13.873
190,00
270,00
270,00
300,00
300,00
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
123.975123.975 - - - -
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
- -
Total 123.975123.975 - - - -- -
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
1.330,00
1.330,00
Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo € )
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
FincaRegistral
Superficiede cálculoadoptada
m²
Infraes-tructura
pendiente€
cargasuelo
pendiente€
Costeconstrucca nuevo
€
Repercussuelo en
sup.constr€ /m²
Valoractualsuelo€
Valorcomparaca nuevo
€
Gastosgeneralesa nuevo
€
Valordel
suelo€
Mes 1: - 376,15 € ; Mes 2: - 376,15 € ; Mes 3: - 376,15 € ; Mes 4: - 376,15 € ; Mes 5: - 376,15 € ; Mes 6: - 376,15 € ; Mes 7: - 376,15 € ;
Mes 8: - 376,15 € ; Mes 9: - 376,15 € ; Mes 10: - 376,15 € ; Mes 11: - 376,15 € ; Mes 12: - 376,15 € ; Mes 13: -376,53 € ;
Mes 14: - 6.205,38 € ; Mes 15: - 376,53 € ; Mes 16: - 9.119,76 € ; Mes 17: - 376,53 € ; Mes 18: - 3.134,99 € ; Mes 19: 44.945,57 € ;
Mes 20: - 20.019,26 € ; Mes 21: 11.786,17 € ; Mes 22: - 17.357,95 € ; Mes 23: - 17.357,95 € ; Mes 24: 11.689,03 € ; Mes 25: - 17.455,47 € ;
Mes 26: - 12.005,60 € ; Mes 27: 18.761,19 € ; Mes 28: - 10.382,93 € ; Mes 29: - 10.382,93 € ; Mes 30: 18.664,04 € ; Mes 31: - 10.480,08 € ;
Mes 32: - 10.480,08 € ; Mes 33: 18.566,89 € ; Mes 34: - 10.577,23 € ; Mes 35: - 10.577,23 € ; Mes 36: 139.818,49 € ; Mes 37: 14.226,07 € ;
Mes 38: 14.276,70 € ; Mes 39: 14.327,83 € ; Mes 40: 14.378,97 € ; Mes 41: 14.430,10 € ; Mes 42: 14.481,24 € ; Mes 43: 14.532,37 € ;
Mes 44: - 3.627,61 € ; Mes 45: 0,00 € ; Mes 46: 0,00 €; Mes 47: 0,00 € ; Mes 48: - 18.438,10 € ;
76.633
54.482
57.038
56.861
59.528
304.542
304.542
ValorTerr.Ajust.
(€ ) (*)
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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15.10 - Desglose de aportaciones al coste de reposición
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C
V
V
V
V
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
FincaRegistral
Superficieadoptada
1
1
1
1
1
% consum.presup.estim.
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
VALOR ACTUAL A 06 de Agosto de 2015 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
56,99
56,99
56,99
56,99
56,99
35.562
31.844
33.340
31.844
33.340
4.021
2.523
2.638
2.668
2.789
76.633
54.482
57.038
56.861
59.528
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
62.400
55.875
58.500
55.875
58.500
9.629
6.978
7.300
7.190
7.521
109.079
82.968
86.860
85.415
89.421
20815
20816
20817
20818
20819
Total 123.975 56,99 165.930 14.639 304.542 123.975 291.150 38.618 453.743500,00- -
Total inmueble 123.975 56,99 165.930 14.639 304.542 123.975 291.150 38.618 453.743500,00- -
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
70,25
65,67
65,67
66,57
66,57
67,12
67,12
% consum.c. reposic.
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de lavaloración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectosmeramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en elinforme.
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
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EDIFICACIÓN EN BLOQUE
Nota:Las cifras que se refieren al valor de reposición de los elementos en construcción o a su desglose dentro de un edificio, deben considerarseexclusivamente como una orientación, ya que estos elementos no tienen entidad jurídica independiente de la totalidad del edificio durante laconstrucción.
(*) El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto realde contrata que no se ha dispuesto). Dicho importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de lasobras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudierano coincidir con el coste real de la inversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir conel coste real de la obra.
(*) El valor global del porcentaje consumido del presupuesto estimado es el resultado del proceso de calculo aritmético que establece la relación entreel coste total de la obra (€ ) y el coste del total del presupuesto consumido estimado para cada una de las partidas del desglose. Los importes condecimales en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas. Los valoresadoptados en la tasación y sus diferencias con los del desglose, son el resultado de aplicar el porcentaje consumido del presupuesto estimado, segúnlo expuesto anteriormente, a cada una de las unidades valoradas. (Ver anexo "Aportaciones al coste de reposición").
Inversión total pendiente en el inmueble, añadiendo infraestructuras, cargas, y gastos necesarios:: 149.201 €
1 Movimiento de tierras 27 Varios y otros 3 Cimentaciones 4 Estructura terminada 5 Cerramientos 6 Cubiertas 7 Tabiqueria 8 Yesos, escayolas y revesti. conti. 9 Canteria y piedra artificial 10 Solados y pavimentos 11 Chapados y alicatados 12 Carpinteria interior 13 Carpinteria exterior 14 Cerrajeria 15 Fontaneria y aparatos sanitarios 18 Electricidad, telefonia y tv 20 Ascensores 21 Instalaciones especiales 22 Pinturas 23 Vidrieria 24 Aislamiento 25 Falsos techos, decoracion, varios 26 Urbanizacion 2 Saneamientos horizontales
4.805890
14.13050.85021.63510.13036.75010.4101.955
24.76510.9059.590
27.5005.615
16.99013.0802.4851.0656.2202.9251.2458.745
5357.930
100,00%55,00%
100,00%100,00%85,00%10,00%85,00%10,00%85,00%10,00%50,00%10,00%50,00%
- -30,00%30,00%
- -- -
30,00%30,00%70,00%
- -55,00%85,00%
4.805,00489,50
14.130,0050.850,0018.389,751.013,00
31.237,501.041,001.661,752.476,505.452,50
959,0013.750,00
- -5.097,003.924,00
- -- -
1.866,00877,50871,50
- -294,25
6.740,50
- -400,50
- -- -
3.245,259.117,005.512,509.369,00
293,2522.288,505.452,508.631,00
13.750,005.615,00
11.893,009.156,002.485,001.065,004.354,002.047,50
373,508.745,00
240,751.189,50
165.926,25 125.223,75291.150 56,99%
15.11 - Anexo - Desglose de coste de construcción por capítulos
CAPÍTULOS DE OBRA Coste obra total (€ ) % Consumido
presup. estim.(*)Coste presup.
consum. (€ )(*)Coste presup.
pendte. (€ )(*)
(*)
VALORES ADOPTADOS Coste obra total(€ )
Coste presup.consum. (€ )(*)
Coste presup.pendte. (€ )(*)
% Consumidopresup. estim.(*
(*)165.930 125.220291.150 56,99
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
VALORES AL 06/08/15
VALORES AL 06/08/15
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15.12 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados
VALORES ACTUALES A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
Total (56,99 % )
Total Inmueble a 06/08/2015
Total Edif. 1
500,00
500,00
500,00
453.743
453.743
453.743
123.975
123.975
123.975
304.542,00
304.542,00
551.691,00
180.567
180.567
329.768
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
UsoEstado
Superficieadoptada BRUTO
Val.TasaciónHipotecario
Valor delVUELO (1)
Valor delSUELO
S
S
S
S
S
S
S
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
1
A
B
A
B
L
V
V
V
V
L
V
V
V
V
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
109.079
82.968
86.860
85.415
89.421
109.079
82.968
86.860
85.415
89.421
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
76.633,00
54.482,00
57.038,00
56.861,00
59.528,00
137.561,00
99.693,00
104.281,00
102.713,00
107.443,00
39.583
34.367
35.978
34.511
36.128
72.029
62.853
65.800
63.065
66.021
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
180.567
180.567
427.716
Valor delVUELO (2)
39.583
34.367
35.978
34.511
36.128
100.511
79.578
83.221
80.363
84.043
Fincaregistral
20815
20816
20817
20818
20819
20815
20816
20817
20818
20819
NOTA:(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)
304.542
304.542
304.542
76.633
54.482
57.038
56.861
59.528
76.633
54.482
57.038
56.861
59.528
NETOValor de Reemplazamiento
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
- -
- -
- -
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
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ANEXO - Plano de ubicación
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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SAREB
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ANEXO - Plano del entorno
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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Pág. / 29
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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Nº Informe ST
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
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ANEXO - Aspecto exterior
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ANEXO - Aspecto exterior
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ANEXO - Aspecto interior
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ANEXO - Aspecto interior
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
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RELACIÓN DE ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE VALORES
Expedientes realizados Visita al inmueble Obra ejecutada Cost.Reposición Bruto
Referencia Tipo de expediente Fecha Difer.(días) (%) Actual (€ ) Incrto.(€ )
3006955K15 TASACION 06.08.2015 - - 57 - - 304.542,00 - -
Incrto.(%)
ANEXO - Secuencia de valoraciones de la obra
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativoscomo herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
Fecha de emisión:
Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del:
Profesional Represent. ST
ApoderadoArquitecto
: CAPÍTULOS DEL INFORME
0. Producto de Valoración Intermedio de Obra(VIO)....................................................................................... 1. Solicitante y finalidad................................................................................................................................... 2. Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................ 3. Documentación............................................................................................................................................. 4. Comprobaciones............................................................................................................................................ 5. Localidad y entorno
6. El terreno
7. La edificación
8. Situación urbanística..................................................................................................................................... 9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................12. Valor de tasación...........................................................................................................................................13. Cautelas
14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................16. Otra documentación anexa al informe
17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................
5.2. Entorno.......................................................................................................................................... 5.1. Localidad.......................................................................................................................................
6.2. Infraestructuras existentes - Estado.............................................................................................. 6.1. Superficie del terreno....................................................................................................................
7.1. Superficie...................................................................................................................................... 7.2. Características del edificio............................................................................................................ 7.3. Características de las unidades valoradas...................................................................................... 7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................
13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................13.2. Observaciones...............................................................................................................................
16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................16.6. Otros..............................................................................................................................................
22
22
2234
910
2526
27 a 3334 y 3536 y 3738 a 66
01111
55
6 y 789
1113 a 23
66
Fecha límite de validez:
QQQ
ÍNDICE
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS- 8/2007).....................................68Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................69
Pág.
Sociedad de Tasación S.A. y el técnico que realiza la presente valoración, mantienen una posición de la independencia ycumplen el régimen de obligaciones e incompatibilidades previsto en el RD 775/1997 para las sociedades de tasación ylos profesionales que ejercen actividades de valoración para las mismas.
Fecha de visita:06 de agosto de 2015
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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS- 2/2008)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.
Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
3.
2.
1.
4.
3.
2.
1.
a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propiet ario del suelo urbanizado.
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACI ÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el porcentaje consumido respecto al presupuesto total estimado para la obra aejecutar valorada, no realizamos mediciones ni comprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con lasproyectadas o con las buenas normas de la construcción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra,emitida por la dirección facultativa. En caso de que los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminadorecientemente, no se realiza ninguna minoración en el valor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, uotras obligaciones derivadas de dicha construcción, salvo que expresamente se indique lo contrario.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular.
Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st- tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.