Principios de tasacion inmobiliaria - PUC

8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC

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DIPLOMADO DETASACION INMOBILIARIA

Pontificia Universidad Catlica de Chile

Coordinadora : Katherine Yates

Ayudante: David Aviles


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DEFINICION

TASACION:

El valor de tasacines la estimacin metodolgica del valor de mercadode un bienante una eventual venta, en condiciones normales de mercado almomento del estudio.

Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles la tasacines un problema de informacin.

Opinin informada acerca del valor de un inmueble

basada en un conjunto de clculos tcnicos

Tasador, es un analista de la informacin de mercado. En cada valoracin, el tasador se enfrenta a un sinfn de toma de decisiones.

PRINCIPIOS VARIABLES de valoracinMETODOS ENFOQUES de tasacin


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Fuentes de Informacin

CBR (Registro de Ventas Reales) Corredores de Propiedades Prensa Local Mercado Informal Observaciones de Terreno Bases de Datos Personales Tasaciones Remates Internet Etc.

Ricardo Sota - Tinsa


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Principio n 1:

MAYOR Y MEJOR USO

Uso ms razonable, probable y financieramente aconsejable, con laintensidad que permita obtener el mayor valor.

Probableque ese uso sea necesitado por un posible comprador. Legalmenteposible, es decir, que el uso est permitido por la normativa

urbanstica y cualquier otra ley. Fsicamente posibleubicar ese uso en el inmueble a valorar. Financieramente rentable


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Principio n 1:

MAYOR Y MEJOR USO

De este principio va a dependerEn el caso de las construcciones :- Valorarla vaca, tal como esta.- Valorarla considerando unainversin de mejora

- Valorarla considerando unainversin de cambio de uso.- Valorarla considerando sudemolicin y valor como

terreno.

En el caso de los terrenos :- Valorarlo como suelo rural.- Valorarlo como terreno para una vivienda individual.- Valorarlo en base a su potencial inmobiliario.


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Principio n 2:

VALOR RESIDUAL

El costo final de un producto cualquiera es la suma de los costos decada uno de sus componentes.

Costo de +

Construccin

El valor de un componente de la propiedaddepende de su contribucin al valor total de ella.

Valor +

Suelo

Obra

Complementaria


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Principio n3:

SUSTITUCION

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similarescaractersticas sustitutivas de aquel.

Ej: Departamentos, condominios de viviendas o parcelas.Existen tcnicas de homogeneizacinque permitan compararinmuebles que no sean exactamente semejantes yo equivalentes.


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Principio n4:

ANTICIPACION

El valor de mercado es el valor presente, anticipado, de la totalidadde los beneficios futuros derivados de la propiedad.

Ej: Arriendo que se obtiene de una propiedad.

Cuando este se desconoce, se puede obtener aplicado P.Sust.


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Principio n5:

TEMPORALIDAD

El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Esto lleva a: Retasar cada 2 aos aprox. Utilizar Ref. de mercado de OFERTA, no mas de 1 ao. Utilizar Ref. de mercado de CV, no mas de 2 aos.

- El mercado es variable.- Depreciacin fsica, econmica. Funcional.- Momento econmico del pas.- Cambios urbansticos, tendencias.


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Principio n6:

FINALIDAD

La finalidad de la tasacin condiciona el mtodo y las tcnicas devaloracin a seguir.

Precio rentatiene mayor importancia y la vida til remanente y la durabilidadeconmica

Precio venta, es el mejor precio que alguien estara dispuesto a pagar por elbien tasado.

Contrato de seguros, tienen mayor importancia las caractersticas quesignifiquen riesgos de destruccin o deterioro de la propiedad.


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PRINCIPIO METODO

P. Valor Residual

P. Sustitucin

P. Anticipacin

M. COSTO DEREPOSICIN

M. COMPARACIN

M. CAPITALIZACIN DE

RENTAS ESPERADAS M. RESIDUALDINMICO

M. I.L.E.E.


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METODO TIPO DE BIEN- Viviendas de lujo

M. Costo de Reposicin - Industria

- Viviendas, deptos

M. de Comparacin - Oficinas- Parcelas

M. Capitalizacin - Oficinasde rentas esperadas - Locales Comerciales

M. Residual Dinmico - Terrenos- Edificios

M. Inmueble Ligado aExplotacin Econmica - Hotel, Estadio, Cine, etc.


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PROCEDIMIENTOS

0. Genera ENCARGO E. Financiera

2. INVESTIGACIN TASADOR

1. Asignacin TASADOR EMPRESA

Contacto y verificacin. Antecedentes Legales Antecedentes Municipales : EXPEDIENTE

NORMATIVAEXPROPIACIN


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PROCEDIMIENTOSAntecedentes Legales

Escritura:

DeslindesFojaNAoRol

Rol

Avalo fiscalDeuda decontribucionesClasificacin


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PROCEDIMIENTOSAntecedentes Municipales: Expediente Municipal

Permiso de Edificacin:

N/fechaSup. TerrenoRolSup. AprobadaLeyes aplicadas

Recepcin Final:

N/fechaSup. Aprobada


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PROCEDIMIENTOSPlan Regulador

- Anlisis de construccionesposteriores

- Anlisis deexpropiaciones


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PROCEDIMIENTOS

3. VISITA TASADOR

4. ANALISIS ENTORNO TASADOR

Verificacin datos recopilados. Detectar anomalas. Descripcin fsica (fotos y apuntes)

Grado de consolidacin.

Nivel de renta Infraestructuras Equipamiento Comunicaciones


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PROCEDIMIENTOS

5. ANALISIS MERCADO TASADOR

6. Elaboracin INFORME TASADOR

Caractersticas de la oferta Caractersticas de la demanda

Procesa toda la informacin recopilada

Concluye VALOR


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PROCEDIMIENTOS

7. VISADO EMPRESA

9. VISADO BANCO E. Financiera

8. ENTREGA EMPRESA

Coherencia y consistencia en producto final.

Correo electrnico y fsico

10. SER. POST-VENTA EMPRESA

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