1 - Que Es La Tasacion

7/28/2019 1 - Que Es La Tasacion

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QUE ES LA TASACION

1.Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen a la tasacin comoel arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas; ennuestro pas podemos decir que la tasacin es la estimacin del valor en dinero, sobreuna cosa indicada, pero dicha cosa debe ser susceptible de un valor econmico.

Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces por tasacin, almecanismo que se efecta a los fines de poder identificar el precio de una cosa,tomando como base los elementos propios que la caracterizan en un momentoeconmico determinado.

La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de modificar su

valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre de bienes. Estosobjetos materiales constituyen parte del patrimonio activo de una persona, el que puedeestar comprendido por bienes muebles, inmuebles y semovientes.

La tasacin de bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente determinado:medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercadodado y en un tiempo determinado; dicha expresin constituye uno de los principios delavalo propuesto por el ingeniero Mario Chandias.

La aplicacin analtica que conforma el proceso de una tasacin ayuda por un lado, aidentificar correctamente el bien objeto de la tasacin y, por el otro, a materializar suvalor, es decir, transformarlo en precio.

Asimismo requiere aclarar que el vocablo valor, posee una doble acepcin; por unlado tenemos el significado propiamente dicho que lo caracteriza como subjetivo,relativo e inherente al individuo, es decir, la importancia que el sujeto le otorga a unacosa (puesto que cada persona valoriza de manera distintas, con apreciacionesindividuales); y, por el otro lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinnimo deprecio, transformando su significado en objetivo.

Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a economapoltica se refiere, a la estimacin que le asignamos a nuestras preferencias; para loseconomistas, el motivo de las preferencias es la utilidad, el trabajo empleado paraproducir la cosa, el beneficio,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos

valor a una cosa son complejos y subjetivos. En el mbito inmobiliario, dicho conceptose afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio de unacosa.

Puede ocurrir que el precio determinado en la tasacin sufra una variabilidad porcircunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptacin, ya sea aumentando odisminuyendo el importe establecido, por lo general, esto sucede cuando ingresa almercado, transformndose en precio venal -para la venta- las circunstancias fortuitasque provocan la variabilidad pueden ser de distinta ndole, lo ideal es que el tasadorest prevenido y haya efectuado una correcta tcnica de balance que ser lo que lepermitir escoger la metodologa ms propicia conforme el objeto y mercado.

Para ello, el tasador deber reconocer tres aspectos fundamentales que inciden en latasacin: tcnico, jurdico y econmico.

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Tcnico: es la situacin que involucra a la metodologa; un buen mtodo empricoayudar a determinar objetivamente al bien y al momento econmico, tras la aplicacinde la tcnica correspondiente.

En cuanto a lo jurdico, se considera de suma importancia verificar la certeza de losttulos, situacin de planos, invasiones, ordenanzas municipales,

etc., puesto que se est trabajando sobre bienes y cualquier problema planteado enestas circunstancias puede significar la imposibilidad de transferencias u otrosinconvenientes que se reflejan de inmediato creando una disminucin en el precio, porpago de multas o cualquier solucin jurdicamente costosa. La situacin jurdica tantodel sujeto como del objeto se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.

El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio.

El correcto anlisis del mercado inmobiliario -recensin, estabilidad, progresineconmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos puede demostrar que, enalgunas ocasiones, el capital invertido en una construccin no siempre se refleja en el

precio de transferencia, algunas veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado ofavorecido; es por ello que es de suma importancia saber identificar la situacin quecaracteriza el momento econmico.

Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos, ya que secomprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. Todoqueda a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia, que deberadquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar una correctatasacin para la determinacin del justo precio.

Material extrado del Manual integral del tasador / Aguada - Cornelli - Junyent Bas Ibez - Rostagno - Teruzzi - Urcegui [et.al.].. - 1 ed. - Crdoba : Advocatus, 2007

ANTECEDENTES DE LA VALUACION

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos quehan marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de sta.

A continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de losconceptos sobre la propiedad de los bienes, segn el texto de Horst Karl Dobner.

Prehistoria

El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza,utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchosotros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto deinvertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobreesos elementos.

Antes de que surjan las sociedades agrcolas, no haban limitaciones sobre el uso de lapropiedad, haba la suficiente extensin y no haba escusa para formar parcelas, fincaso similares. Con el uso de la tierra con vocacin agrcola aparecen distintas clases,clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un conceptode bien generador de riqueza.

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El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la poca de transicin del periodomesoltico al neoltico y con la aparicin del arado y la hoz, el inicio de la construccinde viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definicin de propiedad raz.

BabiloniaNemrod (2.640 2.575 a.C), fue quien fund Babilonia, civilizacin a la cual se leconfiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luegoideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas,contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontr una reliquia de invaluablevalor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 aos a.C. En esta tabla semuestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas(trapecios, rectngulos), con sus medidas de lado y superficie.

Estas tablillas de barro eran importantes en razn que exista un movimientoinmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones,permutas, prstamos, pagndose en especie o con metales.

Los que cultivaban la tierra deban pagar un tributo en proporcin al Valor quegeneraba la tierra (ingreso por cosechas).

Egipto

En Egipto se tena una accin particular en la cual el rey era un Dios o representante deDios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra.Por ese motivo ste rentaba este insumo.

Luego de la cuarta dinasta, la propiedad inicia una transicin de ser objeto de renta alconcepto de propiedad pura.

Existen evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a caboRamses II el Grande ( siglo XVI a.C.).

Segn Herodoto: Sosostris dividi el suelo de Egipto entre los habitantes asignndolesa tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamao, y obteniendo su recaudacin

principal de la renta que los poseedores tenan que pagarle ao por ao, los lotestenan lados de 100 codos.

En la poca de Ptolomeo la tierra se divida en cinco tipos:

La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)

La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionariosmientras prestan servicio

Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)

Las tierras del templo

Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

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Roma

El derecho romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenecan la tierra, elagua, el aire y los animales que sobre sta existiesen (derecho de propiedad exclusiva).Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.

En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas DoceTablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)

Estas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en laconcepcin del derecho privado:

La propiedad privada sobre bienes races La libertad para disponer de los bienesraces mediante contratos y documentos

El traslado de los bienes por herencia

En el periodo 405 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio delexpansionismo romano por occidente, que tambin marca el inicio de la propagacin de

la jurisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de laslegislaciones de occidente.

2. Antecedentes de la Valuacin en Latinoamrica

Segn Vicente Caballer, la civilizacin INCA fueron los primeros tasadores en AmricaLatina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo poda tenerun desempeo eficiente con la participacin de los tasadores o llamadosChaninchaqkuna. Estos por posteriormente establecieron los primeros catastros enAmrica, para posteriormente seguir con estas tcnica los conquistadores espaoles yportugueses en los perodos de la colonia.

Principalmente durante la poca del siglo XX, se generan los primeros centros deestudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es elCuerpo Tcnico de Tasadores del Per (1890). Posteriormente podemos citar lassiguientes asociaciones:

1949 fundacin de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV(1949).

IBAPE (Instituto Brasileo de Avaluadores y Peritos de Ingeniera, que en lapoca de 1980 se rene con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Sedestaca el potencial cientfico de sus valuadores

1981 creacin The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia sunombre en 1994 a Comit Internacional de Valuacin, IVSC.

1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela)

Asociacin de Avaluadores de Paraguay

Instituto de Avaluadores del Uruguay

Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin

Nota: Es menester aclarar que el 4 de Abril de 1957 fue creado el Instituto Argentino deTasaciones (I.A.T.), Repblica Argentina, al cual tengo el honor de ser socio (n 518)

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PRINCIPIOS BASICOS DE LA VALUACION

Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:

Principio del mayor y mejor uso:El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto ms altoprobable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y mejor se d, sedeben de establecer ciertas condiciones como lo son:

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados. Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades

fsicas y de mercado. Debe ser un uso que permita el mximo generador de ingresos para toda la

propiedad.

El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: ( IVSC pg. 185)

Es el uso sugerido razonable y verosmil?

Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que sepueda obtener un ttulo jurdico para el uso?

Es el bien adecuado fsicamente para el uso o puede o puede adaptarse para eluso?

Es el uso financieramente viable?

De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, es el mayor y mejor usoelegido el uso ms productivo del terreno?

Principio de sustitucin:Se basa en el concepto del mtodo comparativo de mercado y seala que el valor deun inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas e igualmentedeseable sustitutivas de aquel.

Principio de anticipacin de beneficios futuros:

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Es la base del mtodo de la renta y seala que el valor presente de un inmueble es elvalor de los beneficios futuros que genere ese bien.

Principio de temporalidad (cambio):El valor de un inmueble vara con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las

fuerzas que actas sobre l. Un avalo es una fotografa a un momento en la lnea deltiempo.

Principio de finalidad:La finalidad de un avalo puede condicionar el mtodo y las tcnicas de valoracin aseguir.

Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalo requerido.

Principio de balance y equilibrio:Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Losagentes de la produccin como lo son el trabajo, la administracin el capital y la tierradeben estar en equilibrio.

Principio competencia:Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia,pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina.

Principio de homogeneidad:El valor alcanza su mximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable dehomogeneidad econmica y social (niveles ingreso, edad, educacin, etc).

Principio de uso consistente:La valuacin de un bien raz parte del principio que la tierra y la edificacin se valoranpara un mismo uso simultneamente.

Principio de uso progresin y regresin:Progresin: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estarasociados a bienes de mayor valor. La regresin es el caso contrario.

Principio de oferta demanda:El valor vara directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a laoferta.

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CONCEPTOS BASICOS PARA LA EJECUCION DE BIENES INMUEBLESRESIDENCIALES

Los conceptos que continuacin se presentan se basan en la Norma Panamericanapara la Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos y en los las normas del Comit deEstndares Internacionales de Valuacin (IVSC).

Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuacin debienes.

El concepto de Valuacin

Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, parauna fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso especfico. Lavaluacin no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que loinfluencian.

Definicin de Valuacin

Es la ciencia que tiene como objetivo la determinacin del valor de un activo, teniendo

en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno econmico-temporalen que se encuentra y mediante la utilizacin de un mtodo contrastado de clculo quepermita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo. (GrupoMulticriterio Universidad de Valencia, Espaa).

Definicin de AvaloEs un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien a partir de suscaractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis demercado.

Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien,determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fechadeterminada.

Un avalo es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.

Avalo versus Peritaje

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Es comn escuchar en el ambiente de la valuacin hacer sinnimos Avalo y Peritaje,cuando en realidad son dos mbitos de accin diferentes.

Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o ms preguntas o da suopinin profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamenpretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos tcnicosnecesarios, no puede responder a dichas preguntas por s misma, o desea presentar elinforme como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponerlas conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto.

El valuador profesional

A continuacin se transcribe la definicin oficial de Valuador, de acuerdo a las normasIVSC, pag. 27.

Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificacin, habilidady experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre lasque se incluyen operaciones de compraventa, garantas de prstamos e hipotecas,bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes consideradosactivos fijos en informes financieros.

EL TASADOR HOY

La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisin, objetividad y transparencia ensus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisionesrelevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no slodebe dominar los conceptos y metodologas propias de la tasacin sino que tambindebe disponer de una gran base de informacin concreta y actualizada de ofertas,ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja.

Las estimaciones del tasador sern tan buenas como los datos en que se apoyan.Toda esta informacin requiere un proceso riguroso y sistemtico para ser indagada,clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la tcnica deuna tasacin. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar

con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercadoinmobiliario, detectando y registrando sus seales en bases de datos inmobiliarias,clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de informacin oportuna,confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor.

Un adecuado dominio de la estadstica es indispensable para analizar y evaluarcorrectamente dicha informacin y disminuir la incertidumbre, limitando as al mximo laarbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasacin. A partir de una muestra esposible calcular una serie de indicadores estadsticos que enriquecen el conocimientodel mercado del tasador: dispone no slo del valor medio de esa muestra (con todassus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimacin dedicho valor como el precio ms probable del inmueble a tasar, dada la variabilidad ydispersin de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe

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verificar los datos y depurar aquellos que se desvan en exceso de los valores mediospues son valores anormales, no representativos de la tipologa por alguna causa y, portanto, distorsionan el resultado.

Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasacin calcular la media y algunas

medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado, no sloporque tambin lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadsticassimultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que puedenoriginar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza.

Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, paralo cual ayuda agruparlos, segn criterios de segmentacin del mercado yhomogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre s, generando tablas estadsticascuyos promedios sern ms adecuados al problema de tasacin a resolver que lamedia de toda la muestra y facilitan la deteccin de valores anormales.

Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogneos y losinmuebles comparables no son idnticos al que se debe tasar sino solamente similares,el tasador est obligado a homogeneizar o ajustar los valores, corrigiendo lasnaturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. Lamedicin o cuantificacin de estos ajustes se facilita con las herramientaseconomtricas.

Entre otras, los anlisis estadsticos y economtricos deparan las siguientes ventajas:

Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que sereducen a la evaluacin de la bondad de los resultados obtenidos. El resultadoderiva de datos concretos del mercado y mtodos objetivos de anlisis quepueden ser verificados por otros expertos.

Cuantifican el grado de dispersin de la muestra, lo que permite apreciar larepresentatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianzaestadstica de los valores obtenidos.

Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones,considerando la interaccin simultnea de muchas variables (caractersticas o

atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en laformacin del valor final.

A su vez, esto permite tener un modelo vlido de homogeneizacin decomparables y predecir con precisin razonable el valor del inmueble, mientrasno se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en laestructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios.

Miden con precisin el grado de correlacin existente entra las variablesformadoras del valor de los inmuebles.

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Facilitan la deteccin de datos atpicos obtenidos del mercado, que no explicancorrectamente su valor o que se hallan fuera de la dinmica normal de mercado.

Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la informacin de mercado esescasa o nula, si las caractersticas de las propiedades a tasar se encuentran

dentro del rango de las estudiadas.

No precisan de muestras con un nmero muy elevado de observaciones ni queestas se refieran a inmuebles homogneos, lo que facilita la creacin de lasbases de datos y economiza su mantenimiento.

Hoy es sumamente sencillo efectuar anlisis estadsticos y economtricos con lasactuales aplicaciones informticas, como Excel, por ejemplo, no slo por la rapidez enla realizacin de clculos sino porque no se requiere dominar las complejas frmulasmatemticas involucradas y porque parte importante de los anlisis estadsticos se

puede efectuar grficamente, facilitando la comprensin e interpretacin de losresultados. Y tambin es ms fcil equivocarse. No debe confundirse calidad oexactitud de la tasacin con complejidad matemtica. No se trata slo de obtenerresultados a partir de tcnicas ms o menos complicadas, sino de lograr un mayorconocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizaraplicaciones matemticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad ydel funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existenciade estas herramientas para el tratamiento de los datos.

Como en el estudio de una tasacin difcilmente se contar con toda la informacinnecesaria en cantidad y calidad, ni se podrn considerar todas las variables que

influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasadorinterprete crticamente los resultados estadsticos y economtricos, los cuales puedenser totalmente errneos si el proceso y el modelo fueron mal planteados o los datosbsicos son incorrectos. Slo una correcta lectura e interpretacin de los resultadosindicar si stos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, laexperiencia, la capacidad de anlisis y la sensibilidad del tasador siguen siendoinsustituibles.

Pero estas son limitaciones prcticas; en ningn caso significa que la estimacin delvalor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasacindebe ser lo ms objetivo y transparente posible. La aplicacin de estos conocimientos ymetodologas permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado,optimizando el procesamiento y anlisis de la informacin disponible, en aras de unamayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento dedeterminar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicacin deestas metodologas depender, entre otros, de la informacin disponible, el plazo paraefectuar la tasacin y, tambin, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidarque las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para susclientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen anlisis de lainformacin disponible y una adecuada fundamentacin de los resultados.

En particular, no puede dejar de sealarse que una limitacin seria en la aplicacinde estas tcnicas estadsticas y economtricas es su incapacidad para captar unaspecto bsico en el valor de un inmueble: su localizacin. Es muy complejo cuantificar

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las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fcil visualizarlas sobre un plano,para incorporarlas en los anlisis estadsticos y, en general, no se pueden incluiradecuadamente en un anlisis de regresin clsico. Para superar esta deficiencia serequieren metodologas especiales como la econometra espacial y la geoestadstica,y el apoyo de programas informticos especializados como los sistemas de

informacin geogrfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo.

Estas nuevasmetodologas proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenmeno del valorde los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, debern ser incorporadas paulatinamenteal instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar ydesarrollar para que su uso sea prctico y est al alcance del tasador.

PRINCIPIOS ETICOS DE LA TASACION

(extrado Cap. IV Norma IVSC)

Todo valuador debe guardar una serie de principios ticos y morales y un alto grado dehonestidad de forma que no exponga a su cliente y al pblico en general ni a suasociacin o gremio a eventos perjudiciales.

A continuacin se transcriben los principios ticos que las Normas Internacionales deValuacin IVSC, han establecido (pginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4)

4.1 Integridad

4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engaosa ofraudulenta.

4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe quecontiene opiniones y anlisis falsos, imprecisos o parciales.

4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuacinque otros Valuadores razonables no consideraran justificado.

4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes yreglamentos del Estado en donde l o ella ejercen, o donde se lleva a cabo laasignacin.

4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretacinerrnea o calificacin profesional que el o ella no posee.

4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidadfalsa, engaosa o exagerada con el afn de asegurar las asignaciones.

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4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal osubordinado que le ayude en la asignacin, se apegar a este Cdigo de Conducta.

4.2 Conflicto de Intereses

4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o ms partes involucradas en elmismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.

4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurarque no surja ningn conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los deotros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictospotenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si

posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, ste lo deberevelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos despus de haberrealizado el avalo, la revelacin deber hacerse dentro de un perodo de tiemporazonable.

4.3 Confidencialidad

4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con ladiscrecin y confidencialidad apropiados.

4.3.2 El Valuador no debe revelar informacin sensible basada en hechos queobtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignacin realizada por un cliente, anadie que no est autorizado especficamente por el cliente, salvo en casos en que serequiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir conciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuacin nacional profesionalal que pertenece.

4.4 Imparcialidad

4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignacin con la independencia,objetividad e imparcialidad ms estricta, y sin incluir sus intereses personales.

4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignacin que incluya el informe deopiniones y conclusiones predeterminadas.

4.4.3 Los honorarios relativos a la asignacin no debern depender del

resultado predeterminado de cualquier avalo o de otro consejo independiente yobjetivo contenido en el informe de valuacin.

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4.4.4. El Valuador no debe depender de la informacin crtica proporcionada porun cliente o por alguna otra parte, sin calificacin o confirmacin adecuada de unafuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia seespecifique como condicin de limitacin.

4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignacin en la que se deban informarcondiciones hipotticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo enun perodo de tiempo razonable.

4.4.6 Las condiciones hipotticas que sean una posibilidad razonable puedeninformarse, siempre y cuando estn acompaadas de cierta explicacin tanto de losprospectos para llevar a cabo la hiptesis como de la consideracin de valor que reflejala situacin real predominante, por ejemplo, una situacin en la que el cliente quieresaber cul ser el valor de un terreno que est por desintoxicares.

4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas quese basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deber informar conclusiones que reflejenuna opinin de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor.

4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicioimparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de suinforme.

5.0 Competencia

El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminarla asignacin de manera eficiente en relacin a una norma profesional aceptable. Soloaquellos Valuadores que puedan acatar la definicin de Valuador mencionada en lasDefiniciones (prrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estasNormas.

5.1Aceptacin de las Instrucciones

5.1.1 Antes de aceptar una asignacin o de acordar llevar a cabocualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deberestar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que laasignacin sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con unprofesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, delidioma y de la legislacin para llevar a cabo la asignacin de manera competente.

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5.2Ayuda Externa

5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para

complementar las habilidades del Valuador, ste debe primero establecer que laspersonas que le ayuden tengan las habilidades y los principios ticos que se requieren.

5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse elconsentimiento del cliente, as como la identidad de las personas que ayudarn, y elgrado de su participacin deber revelarse en el informe del Valuador.

5.3 Eficiencia y Diligencia

5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rpida al llevar acabo las instrucciones del cliente, y deber mantenerlo informado respecto a su avance.

5.3.2 Las instrucciones debern rechazarse cuando las circunstanciasexcluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminacin dentro de unperodo de tiempo razonable.

5.3.3 Antes de presentar el informe de valuacin, se deben recibirinstrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con

suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones.

5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentespara asegurar que los datos del anlisis en la valuacin son los correctos y que sepuede confiar en ellos.

5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea yque, al trmino de stas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrnica(respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda

escrita, adems de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones delValuador a travs consulta, de comparacin objetiva, deduccin y clculo.

5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignacin, deber conservarse porun perodo de al menos cinco aos despus de haber terminado la asignacin.

6 Revelacin

Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus anlisis,opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a travs de informes que sean

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significativos y no engaosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar suobjetividad.

6.1 El informe de valuacin debe establecer una descripcin clara y precisadel alcance de la asignacin, de su propsito y uso, revelando cualquier suposicin,caso hipottico o condiciones de limitacin l que afecten directamente las valuaciones, ycuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor.

6.2 El informe de valuacin debe proporcionar suficiente informacin paradescribir el trabajo que se llev a cabo, las conclusiones a las que se lleg y el contextoen el que se consideraron.

6.3 El Valuador debe revelar cualquier relacin directa o indirecta, personal ocorporativa con la propiedad o compaa que objeto de cualquier asignacin y quepudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses.

6.4 Cuando el Valuador acte como Valuador Interno, debe revelarse en elinforme de valuacin, la relacin que tiene con la entidad que controla el activo.

6.5 Cuando el Valuador acte como Valuador Externo pero que tambin hatrabajado para el cliente por honorarios, dicha relacin deber revelarse, a menos queun tercero que se apoye en la valuacin, considere que la objetividad del Valuador seve comprometida.

6.6 Debe revelarse cualquier limitacin a la calidad del servicio que elValuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas opeculiares para el Valuador o para la asignacin. Cuando haya requerido de ayudaexterna, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarn, el gradoo dependencia y la naturaleza de dicha ayuda.

6.7 El Valuador debe restringir la publicacin de una valuacin o susconclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, laforma y el contexto en la que se revelarn pblicamente sus valuaciones.

6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviacin de las NormasInternacionales de Valuacin.

6.8.1 Las Normas se idearon para la mayora de las situaciones y nopueden adaptarse para cada contingencia. Habr ocasiones en las que la desviacin delas Normas sea inevitable.

Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviacin constituya

un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviacin sea razonable,

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que cumpla con los principios de tica y con las medidas de competencia, y que seproporcione un razonamiento por cada desviacin en el informe de valuacin.

CLASIFICACION DE LOS TRABAJOS DE VALUACION

Del proceso de valuacin

Las siguientes son las actividades bsicas al ejecutar un avalo

- Inspeccin.

- Diagnostico del mercado.

- Recoleccin de datos.

- Eleccin y justificacin del mtodo y criterio de valuacin.

- Tratamiento de la muestra.

- Calculo del valor del inmueble.

- Consideraciones finales y conclusin.

Detalle importante a incluir en un avalo

Los bienes incluidos en el presente avalo corresponden a los declarados por laempresa como de su propiedad, segn relaciones contables proporcionadas a fechadeterminada y que la propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravmenesde dominio que pueda existir sobre dichos bienes.

La existencia y caractersticas de los bienes se verificaron en todos los casos,mediante visitas efectuadas en fechas determinadas.

10. Usos de la tierra

Las zonas urbanizadas podrn ser dedicadas a:

- Habitacin - Industria

- Recreacin - Servicios

- Comercio - Otros

Los anteriores usos pueden combinarse.

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Tipos de usos del suelo

Residencial: Unifamiliar, multifamiliar, grupos de familias, hoteles, moteles, turistas,triler

Negocios, comercial y derivados: Local oficinas, bancos, negocios especializados yrecreacin como teatros, cines, centros sociales y culturales.

Uso industrial y derivados: industria ligera de transformacin y pesada.

Vialidad: distintos tipos de vas.

Usos pblicos y derivados

Parques, escuelas, edificios pblicos e institucionales.

Semipblico y derivados: Iglesias, edificios semipblicos y cementerios.

Uso agrcola y derivado: tierra frtil, agrcola o de usos agropecuarios.

Zona de reservas: para urbanizacin futura o para reserva ecolgica.Zonas recreativas: campos de juego, estadios, albercas, autdromos, hipdromos, etc.

Intensidad del uso de la tierra

Con este trmino se conoce a la relacin existente entre la superficie del terrenoconstruida entre la superficie total del terreno.

Esta relacin tiene implicaciones directa sobre trminos como el costo, rentabilidadconfort, habilidad de los espacios y de aprovechamiento de los recursos.

Tierra ociosa o virgen

Tierra que por caractersticas fsicas forma cruces naturales, lagos, pantanos, bosques,etc que hay que buscar y preservar debido a su importancia ecolgica.

Tierra no residencial

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Tierra para edificios de mantenimiento, estacin de bomberos, equipamientocomunitario como escuelas, cementerios, centros de salud, deportes, etc.

Tierra no urbanizable

rea de reserva con potencial de desarrollo futuro.

Tierra urbanizable

Terrenos que por sus cualidades naturales dependientes, suelos, vegetales,disponibilidad de agua, etc, son aptos para el desarrollo urbano.

Usos del suelo

Educacin: jardn de nios, primaria, secundaria, preparatoria, vocacional, escuelatcnica.

Salud: clnica, hospital, centro de salud.

Administracin: correo y telgrafo, central telefnica, polica y transito, bomberos,basureros, gasolinera, cementerio, depsitos de gas, agua potable, plantas detratamiento.

Comercio: oficina consulta, oficina administracin, grandes tiendas, bancos, mercado,supermercado, comercio general, comercio especializado, comercio primera necesidad.

Transporte: terminal autobs urbano, terminal autobs forneo, estacionamientos.

Recreacin y cultura: templos, cines, teatros, campos deportivos, recreacin infantil,reas verdes, centro de barrio, guarderas, bibliotecas.

El proceso valuatorio

Definicin del proceso valuatorio

1- Identificacin de la propiedad.

2- Derechos inherentes.

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3- Propsito y funcin del avalo.

4- Fecha de estimacin del valor.

5- Definicin del valor por estimar.

6- Definicin de honorarios.

Investigacin preliminar y plan a seguir

1- Sondeo preliminar.

2- Diagrama de datos.

3- Tipos de datos.

4- Fuentes de datos.

Recoleccin y anlisis de factores.

1- factores fsicos.

2- Factores sociales.

3- Factores econmicos.

4- Factores polticos.

5- Zonas residenciales.

6- Zonas departamentales.

7- Centro comercial.

8- Zona industrial.

Aplicacin de los mtodos de valuacin.

1- Enfoque del mercado.

2- Enfoque de costo.

3- Enfoque de la renta.

Correlacin de valores.

1- Ponderacin de los valores.

2- Dictamen valuatorio.

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METODOLOGIAS DE VALUACION INMOBILIARIA

Las Metodologas de Valuacin deben tener como base: la investigacin del mercado lacual incluye el anlisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejerceninfluencia directa sobre el valor.

Las normas actuales de valuacin subdividen las Metodologas en dos grandes grupos,a saber:

Metodologa Clsica

Metodologa Estadstica.

1 Valuacin clsica

Dentro de este grupo se incluyen los llamados mtodos directos y los indirectos, siendoen algunos casos necesaria la conjugacin de los mismos.

Es aquella que utiliza una metodologa consagrada y adecuada al bien valuado. Bajoeste tipo de valuacin deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se hanestudiado.

Mtodos indirectos.

Dentro de esta subdivisin se conocen el mtodo de la renta, el involutivo y el residual.

Mtodos directos

Se describen los mtodos de comparacin de ventas (mtodo de mercado) y el mtododel valor neto de reposicin.

A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormentesealados.

Mtodo (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas).

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Define el valor del inmueble por medio de la comparacin directa de los datosexistentes en el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de suscaractersticas intrnsecas y extrnsecas.

Los datos investigados que finalmente sern utilizados en la fijacin del valor delinmueble deben provenir de la homogeneizacin o la inferencia estadstica.

Por lo tanto es condicin fundamental en la aplicacin del mtodo que el conjunto dedatos utilizados provengan de la inferencia estadstica y por lo tanto que representenuna muestra estadstica del mercado inmobiliario para ese tipo de bien.

Mtodo del valor neto de reposicin (mtodo comparativo del costo de

reproduccin).

Mtodo que aplica la determinacin del costo de reproduccin de los componentes,mejoras y construcciones existentes. El costo de reproduccin parte de la estimacin deun presupuesto detallado.

Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste fsico y/o la obsolescencia delas edificaciones.

Mtodo de la renta

Con este mtodo se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir dela capitalizacin presentes de sus rentas lquidas, real o prevista.

Los elementos medulares del mtodo son:

Determinar el periodo de Capitalizacin

Determinar tasa de descuento.

Mtodo involutivo (rentabilidad)

Se basa en un anlisis tcnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversinhipottica inmobiliaria) que sea compatible con el mercado.

Este mtodo de valuacin considera:

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a. El ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas.

b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto.

c. Ganancia lquida del inversionista.

d. Gastos de comercializacin (ventas, pblico).

Todo este anlisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras.

Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta:

1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendenciamercadolgica con inversiones semejantes a la concebida.

2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupacin.

3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipottica inversin, sean encantidad tal que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y quesean compatibles con la realidad.

4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable.

Mtodo residual

Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueblemenos el valor de las edificaciones.

Valuacin estadstica

Esta valuacin se basa en la inferencia estadstica que permite calcular estimacionessin reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza adems desometerlas a pruebas de hiptesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias deltrabajo.

2 Calidad de los trabajos de valuacin

La calidad y clasificacin de una valuacin estn estrechamente vinculadas a lasinformaciones tomadas del mercado y al proceso valuatorio.

Subjetividad Calidad

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Calidad de una valuacin se condiciona:1- Al mercado de valores.

2- Confiabilidad y adaptacin de los datos.

3- Al tratamiento empleado y al proceso valuatorio.

4- Al menor grado de subjetividad.

Mercado de valores y obtencin de datos.

Identificacin y diversificacin fuentes.

Descripcin y caractersticas de los elementos.

Tcnica muestreo y forma de obtener datos.

Contemporaneidad de los datos.

Grado similitud fuentes entre s y con el inmueble (localizacin, contexto urbano, etc.).

Tratamiento de los elementos recolectados.

Adaptacin de la investigacin a la calidad trabajo.

Utilizacin del mercado adecuado.

Empleo de herramientas estadstico - matemtico adaptable al caso.

Subjetividad.

Aplicacin de frmulas, modelos y ponderaciones arbitrarias o empricas, las cualesestablecen juicios a priori.

VALOR DE MERCADO

Normas Profesionales de Valuacin del Instituto Nacional de Asociaciones de

Valuacin de Mxico

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Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en elMercado suponiendo:

a) una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin motivacin

especial

b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el Valor

d) que las partes actan sin presin alguna,

e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado conpublicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta lanaturaleza del bien y las condiciones del mercado.

METODOLOGIA APLICADA A LA VALUACION DE LA TIERRA

El objetivo de esta metodologa es fijar una serie de parmetros que califiquen ya sea

de manera positiva o negativa, segn sea el caso, las caractersticas que posee elterreno.

Se definen diferentes cocientes razones y parmetros de calificacin, que se handenominado "criterios de afectacin", los cuales tienen como fin el dar un apoyo mstcnico en la definicin final del valor de la tierra.

Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuadorestima que influyen en el valor del bien, concluir que el valor del terreno es igual al

producto entre s de todos los coeficientes cuantificados. Por lo tanto:

Vlv/m2 = Vlt Ca Cfr Cfo Cn

donde:

Vlv/m2 = Valor unitario del terreno a valorar

Vlt = Valor lote tipo

Ca = Coeficiente de extensin

Cfr = Coeficiente de frente

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Cfo = Factor de regularidad

Cn = Factorn que representa a cualquier otro coeficiente de castigo o premio

que el valuador ha considerado.

Factores de calificacin de las caractersticas fsicas de la tierra

Una valuacin de carcter tcnico debe de incluir una serie de factores que califiquenya sea de manera positiva o negativa tanto las caractersticas fsicas como lasintangibles que ste posea.

El profesional debe considerar que elementos demeritan el valor de un bien y cualescausan un efecto contrario produciendo un aumento en el valor del mismo.

La forma ms tcnica y profesional de afectar un terreno es utilizando coeficientes quereconozcan los efectos de diferentes circunstancias en las cuales est involucrado elmismo. Es el profesional en valuacin a quien le corresponde definir qu factores ha deutilizar con el fin de darle ese carcter tcnico y esa base slida que demanda el avaloque ejecuta.

No se trata de utilizar uno u otro factor por la simple actitud de justificar el valor fijado, elvaluador debe reconocer que tan aplicable y real es el mismo respecto a la situacinactual del mercado inmobiliario del medio en que se trabaja.

El objetivo de este apartado no es el definir un nico elemento que califique un bien,sino describir los diversos factores que han sido desarrollados para diferentes mercadoslatinoamericanos. Por ese motivo se anotan varios coeficientes para un mismo criteriode calificacin, lo anterior con el objeto que el valuador, con base en su experiencia,

conocimiento y criterio calificado, puedan hacer uso del ms representativo para sumedio.

Criterio del Estado de Mxico

Desde el punto de vista de valuacin siempre se ha partido de la premisa que a mayorrea menor valor y viceversa.

En los casos en que se comparan terrenos con diferencias de reas, se sugiere aplicarno un solo criterio, sino estudiar cada caso y determinar de los diferentes criterios que

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se conocen, cual es el ms indicado para realizar el proceso de comparacin. Acontinuacin se presentan algunos de los criterios ms aplicados en la mayor parte delas bibliografas.

Ca= 0.25 Alt + 0.75Alv

Donde:

Ca : coeficiente de rea

Alt : rea del lote tipoAlv : rea del lote a valuar

Este criterio es aplicable para el siguiente condicionante:

0.75 Ca 3

Criterio de Dante Guerrero

Dante Guerrero desarrolla una formulacin la cual la representa en la siguiente tabla.Con los datos provenientes de la tabla y conociendo las dos rea a comparar, se puedeestimar un factor de ajuste.

Tabla de Dante Guerrero

Ca = _Factor lote tipo_

Factor lote valuar

rea Factor

250300350400500

1.000

2.0003.500

0,500,530,560,600,650,75

0,850,95

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5.0007.00010.00015.00025.00040.000

1,001,101,201,301,401,50

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica para terrenos rurales

Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos rurales.

Fe = (Aft /Afv)

donde:

Fe = Factor de extensin

Aft = rea de finca tipo

Afv = rea de finca a valorar

= exponente

El exponente (), se estima a partir de la siguiente informacin

T = Aft / Afv

Casos para el clculo del exponente CASO RELACIN DE REAS CLCULO DE

1 T 1 0,152 1 < T 12 0,141 + 0,009 T

3 12 < T 0,25

Criterio Ponencia de M. en Val. Norma H. Aguilar (Mxico)

Dentro del marco del XXIII Congreso de Valuacin de la UPAV, en Costa Rica la M. enValuacin Aguilar, propone el uso de la siguiente frmula:

Ca = (Alt/Alv)n

donde:

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Ca : coeficiente de rea

Alt : rea del lote tipo

Alv : rea del lote a valuar

n : raz que vara de 1/3-1/10 (el valuador debe estudiar el mercado inmobiliario de

la zona y definir cual n es la ms representativa).

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (1999)

Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos urbanos.

Ca = Alt/Alv

Donde

Alt : rea lote tipo

Alv : rea lote valuar

: exponencial relacionado con el lote tipo

: exponencial relacionado con el lote a valorar

Estimacin del exponencial , CASO RELACIN DE REAS CLCULO DE

1 < 30.000 0,332 30.000 a < 100.000 0,364 (0,00000133) rea3 100.000 0,275 (0,0000025) rea

LOS INSUMOS BASICOS DE LA VALUACION

La base del avalo es:

- Investigacin del mercado.

- Recopilacin de datos.

- Aplicacin de tcnicas analticas.

- Experiencia y criterio profesional.

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Un avalo puede ser utilizado para evaluacin o valuacin.

Evaluacin: Es un estudio de la calidad, naturaleza y utilidad de una propiedad, delinters que pudiera despertar, o de su aspecto, sin referencia a un estimado de valor.

Valuacin: Es el proceso que se sigue para estimar el valor de mercado, el valorasegurable u otro.

Costo histrico: El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puestoen servicio por primera vez.

Insumos para ejecutar un avalo

o Plano catastrado

o Estudio del Registro Nacional de la Propiedad

o Medios tecnolgicos para ubicar el activo (GPS)

o Otros: zona catastral, apoyo de topografa, apoyo de estudios varios(riesgos, deslizamiento, etc).

Clasificacin del objeto en cuanto a su naturaleza.

Inmuebles.

Terrenos

Terrenos verdes (no urbanizados).

Lotes urbanizados.

Mejoramientos.Edificaciones

Otros

Terrenos con mejoras.

Rentas.

Alquileres

Arrendamientos

Explotaciones

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Otros

Derechos.

Servidumbre

Usufructos

Concesiones

Derechos hereditarios

Derechos posesionarios

Otros.

CONCEPTO DE VALOR DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN VALUADOR

Valor, no es una caracterstica inherente en un objeto (bien raz), sino que depende de

los deseos del hombre. Vara entre los hombre y es cambiante en el tiempo, segn semodifican los deseos del hombre.

Es la cantidad expresada en trminos de dinero a una fecha determinada, en laque un comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares yprincipales de un bien, as como de las condiciones del mercado que lo rodean,estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres, de presionesexternas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable.

Segn EL IVSC, pg. 102 3.0, define el Valor de Mercado de la siguiente forma:

3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:

Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo ala fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto enuna negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que laspartes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin.

3.2 El trmino activo se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo,puede sustituirse el trmino bien o propiedad para la aplicacin general de ladefinicin.

Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual.

3.2.1 El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de dinero(normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transaccin directa demercado. El Valor de Mercado se mide como el precio ms probable querazonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio msventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimacinespecficamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias

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especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retro arrendamiento atpico,consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que estasociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en laNorma IVSC 2)

3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el valor de unactivo es un importe estimado ms que un precio de venta predeterminado o realizado.Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que satisface todos los otroselementos de la definicin de Valor de Mercado debiera concluirse en la fecha devaluacin.

3.2.3 ... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado estimado seaespecfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y lascondiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto oinapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado ycircunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de maneraindistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone intercambiosimultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin variacin alguna de precio quepudiera en alguna otra forma hacerse en una operacin de Valor de Mercado.

3.2.4 ...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est motivado, pero noobligado a comprar. Este comprador no est sobre interesado ni determinado a comprara cualquier precio. Este comprador es tambin uno que compra conforme a lasrealidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado,ms que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se puede demostrar o

anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagara un precio ms alto que elque el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos queconstituyen el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relacina las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquelque es razonablemente alcanzable. En algunos pases se omite la referencia explcita aun comprador dispuesto de la definicin de valor de mercado para enfatizar estaresponsabilidad.

3.2.5 ...un vendedor dispuesto...no es un vendedor que est ansioso ni uno forzado avender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio

que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto estmotivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puedealcanzar en el mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera quesea ese precio. Las circunstancias fcticas del propietario actual del activo no son partede la consideracin puesto que el vendedor dispuesto es un propietario hipottico.

3.2.6 ...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen ningunarelacin particular o especial (por ejemplo, compaa propietaria y compaa subsidiariao arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o nocaracterstico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de

valor. La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas,cada una de las cuales acta de manera independiente.

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3.2.7 ...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo habr estadoexpuesto al mercado en la forma ms apropiada para efectuar su venta al mejor precioque razonablemente puede obtenerse conforme a la definicin de Valor de Mercado. Eltiempo de exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero deberser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un nmero adecuado decompradores potenciales. El periodo de exposicin es anterior a la fecha de valuacin.

3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia...presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto estnrazonablemente informados de la naturaleza y caractersticas del activo, sus usospresente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuacin. Cada uno sepresume, adicionalmente, que acta para su propio inters con ese conocimiento y demanera prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la transaccin. Laprudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuacin, no conel beneficio de retrovisin en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente elque un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que esmenor que los niveles previos del mercado.

En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado conprecios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a lamejor informacin de mercado disponible en el momento.

3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada paraparticipar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni indebidamente coaccionadapara finiquitarla.

El Valor de Mercado, es el valor que todo valuador debe aspirar adeterminar.

En todas las definiciones los trminos escasez, utilidad y poder adquisitivo estnpresentes.

Todo avalo es a una fecha dada (concepto del tiempo)

En el caso del trmino no estando bajo presin alguna, se considera idealizado.

FUERZAS QUE CREAN Y DESTRUYEN EL VALOR DE LOS BIENES

Factores fsicos

- Relacin al resto de la ciudad.

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- Vialidad y amplitud de las calles.

- Facilidad para transporte pblico.

- Disponibilidad y calidad de escuelas.

- Calidad y disponibilidad y facilidades para tiendas y establecimientos de servicios.

- Conveniencia de parques, reas de recreacin e iglesias.

- Patrn de uso de la tierra, forma y tamao de los lotes.

- Aspectos visuales, composicin geogrfica, topografa y clima.

- Disponibilidad y calidad de servicios.

- Molestias y riesgos como niebla. Humo, smog, ruidos y vibraciones industriales.

Factores sociales

- Homogeneidad de las caractersticas sociales y econmicas.

- Prestigio social.

- Actitudes hacia el orden y la ley.

Factores econmicos

- Grado de prosperidad y posesin de propiedad.

- Niveles de ingresos y rentas.

- Unidades habitacionales deshabitadas.

- Nuevas construcciones y terrenos deshabitados.

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- Crecimiento del vecindario.

- Uso cambiante.

Factores polticos que influyen en el valor.

- Impuestos especiales.

- Impuestos prediales.

- Cdigo de zonificacin y construccin.

- Otros.

Factores que influyen en el valor de una propiedad ubicada en zonaresidencial

-Buenas escuelas, iglesias, amenidades recreacionales.

-Una poblacin homognea.

-Prestigio y buena apariencia visual.

-Transporte satisfactorio y buena comunicacin.

-Ventajas geogrficas y topogrficas naturales.

-Buen diseo y servicios adecuados.

Tambin el valuador debe tener en cuenta otros factores que deprecia el valorcomo:

- La tendencia a pensar que en la zona se infiltran familias de estado econmicodiferente o social o cultural. Lo anterior hace que se pierda la deseabilidad de la zona.

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- La falta de proteccin de leyes de zonificacin, incremento de impuestos, disminucinde rentas y valores de propiedades circundantes, ausencia de planeamiento,congestionamiento, mezcla de estilos arquitectnicos, ausencia de arborizacin,ausencia orgullo comunitario, molestia como ruido, transito, contaminacin delambiente.

Factores que influyen en una zona departamental.

En general influyen los elementos antes mencionados. Sin embargo es importantetomar en cuenta los siguientes cuestionamientos:

-Se ubica convenientemente respecto a centros de empleo?

-El transporte es adecuado?

-Existe acceso adecuado a centros comerciales, templos, teatros e institucionesculturales.

-Es significativo la ausencia de escuelas.

-La reputacin de barrio es buena?

-Proyecta el sector una atmsfera residencial, apariencia atractiva y proteccin contra laindeseable intromisin comercial e industrial.

-Tiene acceso a sectores naturales como parques, ros, lagos y otras ventajas naturalesy a su vez estas sustituyen los elementos de privacidad que goza el propietario de lavivienda unifamiliar.

-Existen terrenos vacos que harn ms deseable o obsoletos los departamentos alconstruir mejores inmuebles en el terreno.

-Existen suficientes espacios para el parqueo de los inquilinos y sus visitantes.

-Nivel socioeconmico de los inquilinos.

-Frecuencia de ocupacin y desocupacin.

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COMO ESTIMO EL VALOR DE MERCADO?

La estimacin del Valor de Mercado, la ejecutamos con base en una media de unamuestra de los eventos representativos extrada del mercado.

La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere laValuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el contrato de venta.

Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el mercado y en elcurso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio. Elvaluador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abiertopor un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiadacomercializacin y la negociacin del precio de venta.

El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene ala fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercadoofertas para dar un uso alterno al bien.

Elementos que componen un Mercado

Para que exista un Mercado, se deben de dar tres componentes:

a. Los bienes expuestos en el Mercadob. Las partes deseosas en venderlos

c. Las partes interesadas en comprarlos

En el caso de un Mercado Inmobiliario, estos tres componentes forman un MercadoInmobiliario.

A su vez, ste puede estar subdividido en varios segmentos, como el mercado de

terrenos, locales comerciales, apartamentos, de alquileres, compra venta, etc.

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Adicionalmente podemos tener sub divididos el mercado en apartamentos de lujo,clase media, etc. Por supuesto que estos mercados no son mutuamente excluyentes,habiendo interaccin entre ellos.

Mtodo Comparativo de Mercado:

El mtodo de Mercado, tiene su base en la comparacin del sujeto en estudiorespecto a los inmuebles disponibles o ventas en el mercado inmobiliario.

Se basa en el Principio de Sustitucin: un comprador bien informado no pagarpor la propiedad en estudio, ms del precio de compra de otra propiedadsustitutiva deseable y exactamente igual a la analizada.

La informacin que el valuador utiliza depende en muchos casos de:

a. La fecha de la operacin y de una negociacin en trminos abiertos.

b. Que sea objetiva e impersonal

c. Ventas sean voluntarias, de buena fe y similares a la propiedad a valuarse. En valuacin existe una premisa que seala:

saber valuar es saber comparar.

Por lo tanto dentro de la informacin que el valuador debe coleccionar, ha de tomar encuenta caractersticas homogneas de valor, ya sea en lo referente a:

a. Caractersticas fsicas particularesb. Nivel socioeconmico de los habitantes

c. Uso predominante al que se dedican los inmuebles asentados en esta zona.

Es importante destacar que la mayor parte de los mercados inmobiliarioscentroamericanos son heterogneos, encontrando dentro de una misma zona bienesresidenciales mezclados con bienes comerciales y con otros usos.

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Por ese motivo, el valuador debe determinar cul es la zona homognea de valor queutilizar para hacer la bsqueda de bienes similares. Esta zona puede ser tan extensa(varias hectreas) o tan pequea como una urbanizacin o un centro comercial.

Datos mnimos que se deben tomar de una referencia de mercado

a. Fecha de la operacin o de la oferta

b. Circunstancias y condiciones reales de la oferta (contado, plazo, etc)

c. Caractersticas fsicas y constructivas de la propiedad

d. Uso del suelo autorizado para la zona

e. Edad de la edificacin

f. reas de terreno y edificacin

g. Referencias sobre la persona que proporcionan la informacin (comprobar aterceros).

h. Tiempo de permanencia de la oferta

i. Expresar el valor unitario de mercado del inmueble, expresado en colones por metro

cuadrado de superficie construida

j. Caracterizar el mercado en que le bien se encuentra inmerso (monopolio, oligopolio,etc.).

ANALISIS ESTADISTICO PARA LA TASACION

Sin informacin no hay tasacin; por lo tanto, la captura de datos de mercado es

fundamental, particularmente de aquellos que, con su variacin, permitan explicar omedir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de

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datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos.Como la captura de datos es un proceso difcil, lento y muchas veces caro, el esfuerzodebe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que losingularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente unaidea global del bien. Las caractersticas que ms influyan en el valor de los inmuebles,

las ms relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen loscriterios iniciales de la captura de datos.

Estos datos tienen sentido y eficacia slo si se procesan, analizan y evalansistemticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prcticamente intil.

De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de losinmuebles similares, como el valor ms representativo de la muestra. Sin embargo, estaaccin que parece ser tan lgica es insuficiente (y tambin la pueden hacer los clientes)pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en elmercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es ms, dada la finalidad de

la tasacin puede que la media no sea el valor ms importante

y, por lo tanto, haya quecomplementar-la con otras medidas estadsticas.

Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienescomparables, similares si no iguales, situacin propia de cualquier mercado dinmico,impide la aplicacin directa de la media sin considerar, al menos, la dispersin de losdatos de la muestra, es decir, la cantidad de variacin o diseminacin de los datosrespecto a la media. Esta dispersin depender de cun representativa haya sido lamuestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues noes posible ms precisin dadas las evidencias de mercado disponibles.

Conceptualmente, en trminos estadsticos, la media representa el valor de cadainmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra as escasi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lotanto, en una tasacin no basta calcular la media y algunas medidas de dispersin delas observaciones de una muestra de mercado. Hoy da, con las capacidades de clculode los PC es muy fcil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datosprocesados. Asimismo, cada vez es ms fcil capturar masivamente datos desdeinternet, aumentando los riesgos de tener informacin errnea y resultadosequivocados. Estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectosde los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogneos, porlo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos

pasos esenciales en el proceso de tasacin:

Verificar la consistencia de la informacin, depurndola de aquellos datos que sedesvan en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende,pueden distorsionar los resulta-dos de los anlisis. Son valores anormales, norepresentativos de la tipologa, que pueden indicar que se trata de inmuebles concaractersticas muy diferentes al que se est tasando, ventas entre partesrelacionadas, o que se estn produciendo cambios inesperados en el mercado, uotra situacin que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causade esta desviacin, se encontrar casi siempre alguna caracterstica atpica oanormal del inmueble que explica esta desviacin y, en consecuencia, suexclusin de la muestra.

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Los datos deben ser adecuadamente analizados, desmenuzados por eltasador, para lo cual ayuda la estratificacin de la muestra en categoras oconjuntos ms o menos homogneos segn diferentes criterios de segmentacindel mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus caractersticas msrelevantes tales como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los

datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entres, generando tablas que permitan ver los nmeros desde distintas perspectivas,algunas ms adecuadas al problema de tasacin a resolver que otras. Siemprecabe la posibilidad de encontrar nuevas estructuras subyacentes en los datosanalizados o patrones de comportamiento:

por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (meses, trimestres,aos, etc.)

por sectores y rangos de precios,

por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de

ambos,

por rangos de superficies y de antigedad de lo construido,

por n de dormitorios y baos, etc.

Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersin de los datosmuestrales, surgen algunas preguntas como:

Cae la variabilidad dentro de lmites razonables o es tan grande que mereceatencin especial? Qu motiva esta variacin? Puede ser controlada o prevista?

Cun representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra deobservaciones del mercado? Con qu grado de confianza o de probabilidad se puededecir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor demercado ms probable del inmueble?, y

Cul es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra y puede variar dicho valor ms probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las caractersticasde la muestra de valores de mercado?

Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y elmargen de variacin aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no esslo el precio ms probable sino todos los precios posibles. De ah que para sercuantificado con precisin requiera (aunque no sea habitual en la prctica de latasacin) ms que un nico valor, el "ms probable", un umbral de probabilidad o rangode valor, el cual puede definirse estadsticamente con rigor. Es una cifra que dependede los datos muestrales obtenidos para cada tasacin, del tamao de la muestra; no sedefine segn los valores extremos de la muestra (mximo y mnimo) ni es una cifraconstante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, eltasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa

sensacin de certeza.

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Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimacin puede ser, msque una limitacin, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisionespues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado yfacilita la respuesta a interrogantes como qu flexibilidad tiene para negociar?, enqu rango de precios puede operar?, cunto ms o menos es razonable ofrecer por la

propiedad que se quiere adquirir? o en cunto menos se puede esperar recibir ofertaspor el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, segn sea la finalidad de latasacin puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor detasacin definitivo est ms cerca de alguno de los lmites de la franja que de la media.

Por ejemplo, si se trata de una tasacin para una compra, al sumarse se estaraindicando el monto mximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sera elmnimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiacin sedebera sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnizacin;pero en caso de tasaciones para garantas hipotecarias, se resta porque es lo mnimoque se obtendra en caso de ejecucin por deuda.

FALTA DE OCUPACION ADECUADA DE LOS TERRENOS CONCONSTRUCCIONES

Si nosotros venimos diciendo que el valor del inmueble es el valor de la tierrams las mejoras, eso no siempre es cierto, porque si Ud. piensa que construir en elDepto. Minas un hotel internacional de 5 estrellas haga que el valor sea la tierra ms laconstruccin, nos vamos a encontrar con una desagradable sorpresa, porque no hayninguna relacin entre el valor del suelo y lo que se ha construido; y al revs tambin

ocurre. Si compramos un terreno de 1.500 m a una cuadra de la plaza San Martn yconstruyo una casa de 40 m, el valor del terreno va a seguir siendo el valor del terrenodesocupado.-

Ac se presenta de nuevo el problema: entonces, cul es el valor del inmueblesino es el valor de la tierra ms el valor de lo construido?

El valor es, el valor de mercado. Si se trata de la zona suburbana hay un criteriode racionalidad; es decir, si en el Cerro de las Rosas hay construida una casa razonablepara el Cerro de las Rosas, ya sea con una relacin de edificacin de 0,5; 1; 2 o 3 conrelacin al terreno, se entiende que hay un rango de usos en esa zona que tienen unsentido de racionalidad; y mientras, nos movamos en ese rango, el valor de lapropiedad ser el del terreno ms las mejoras. Claro que si aqu yo quiero tener unacasa mnima, sta no agrega nada de valor y la sumatoria es solamente el valor delterreno. Es decir, que en la mayor parte de los casos cuando la utilizacin esrelativamente razonable, la sumatoria es vlida.-

El problema se presenta en los terrenos cntricos, porque qu ocurre si yo meencuentro con un terreno cuya utilizacin no es la mayor que se podra dar.-

En ese caso particular, hay todo tipo de lucubraciones. Hay quien dice que las

cosas hay que considerarlas as: si yo tengo un terreno y sobre l, supongamos, puedoconstruir una PB y una serie de pisos; podemos considerar que el valor del terreno se

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distribuye as: el 50% para la PB y digamos el 10% para cada uno de los pisossuperiores (fig. f, f1).-

De tal manera que si esto es lo mximo que me permite el Cdigo, y yosolamente construyo hasta cierta altura (fig. f, f2), el valor de este inmueble ser igual a

la superficie cubierta ms 0,9 del terreno; porque la posibilidad de construccin yo no lahe aprovechado al mximo; entonces no he aprovechado el terreno al mximo y esto escierto siempre y cuando lo que yo encuentre ac sea vlido, porque muy bien puedeocurrir, que a partir del 2 piso (fig. f, f3), yo no agregue ningn valor al terreno; es decirque para mi el terreno as queda completo y que los pisos anteriores tengan nicamenteel valor de la construccin (un caso muy concreto, la esquina de 9 de Julio y Tucumn,hay un edificio que tiene PB y 2 pisos).-

Se hizo un estudio, un anlisis econmico de ese edificio, pero con un cuidadoextraordinario y se lleg a la conclusin que la inversin razonable no era superar la PBy los 3 pisos altos, porque cuando uno pasaba del tercer piso alto, la inversin dejabade ser rentable, porque los capitales a afectar eran demasiado grandes. Haba quetomar crditos de otro origen, etc.

Entonces a pesar que tericamente ese terreno no ha estado utilizado al mximo,en ese momento, la rentabilidad era mxima. En concreto, en ese lugar el valor delterreno ms el valor de la construccin con un coeficiente de utilizacin que era la mitaddel que autorizaba el Cdigo de Edificacin, era el que aseguraba la mximarentabilidad, y por consiguiente, en ese caso concreto y en el instante en que seconstruye el edificio, la suma del terreno ms esa construccin, era efectivamente elvalor total del edificio.-

Esto ha sido muy discutido.-

Como criterio general, en las zonas comerciales, el valor del inmueble es lasumatoria del valor del terreno ms el valor de la construccin. Cuando hay unverdadero inters comercial, en la PB que es la que afecta mayormente el inters de

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inversin y que las construcciones en los pisos altos son simplemente un complementoa veces de la inversin en PB.-

El inversionista cuidadoso descubre que los valores de los terrenos en la zonacomercial se justifican principalmente por la inversin que se hace en la PB, y poco por

la inversin que se hace en las plantas altas.-

Entonces la correccin por mala distribucin y utilizacin del suelo hay queestudiarla muy bien, porque no sera nada extrao que el error sea al revs; o seaconstruir un edificio demasiado gran utilizando lo que los Cdigos me permiten, edificiosque despus sern de difcil venta.-

No siempre el valor del inmueble es la suma del valor del terreno mas el valor dela construccin, sino que a veces hay, a esa suma, que agregarle algo y a vecestambin a esa suma, restarle algo.-

NOTA: Este criterio, si bien es bueno considerarlo, ya no se aplica, dado que aquellosinmuebles ubicados en pleno centro de una urbe, o zona comercial, o mixta de altadensidad, se debe aplicar el sistema del VALOR RESIDUAL DE UN TERRENO; ya queel valor del activo debe ser considerado en el total del potencial que delaprovechamiento de l se puede hacer.- (Miguel A. Antoana)

Las consideraciones de este ingeniero civil, tienen un anlisis muy particular y del ladodel inversionista, lo cual no sera lgico, ya que si el proyectista no dispone de capitalsuficiente para darle uso total al espacio del lote (y conforme el C.U. de la ciudad) no esun problema que deba afectar al dueo de la finca. S es cierto que en una zonanetamente comercial, la planta baja tiene el mayor valor; pero tambin es cierto queocupar el espacio areo o dejar preparado ste para un futuro, hace que el valor delmismo no sea castigado.-

A tal fin, el Ing. Dante Guerrero ha realizado un anlisis en su libro Manual deTasaciones -de tierras urbanas y rurales-; la que he transcripto en mi blog y podrs veren este vnculo

VALOR TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO

Correccin del Valor1.III. Frmula de Guerrero

En el primer curso hemos desarrollado los temas relacionados a la valuacin detierras; en el actual trat la valuacin de edificios. Ahora veremos cmo se encara lavaluacin del conjunto, es decir, vamos a analizar cundo puede ser el valor de uninmueble suma directa de los dos valores hallados anteriormente: terreno ms edificio ycundo esta suma no puede hacerse sin la correccin previa.-

Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad de apreciar,

mediante coeficientes, fruto de su experiencia o ensayo, algunos factores determinantesdel valor de un inmueble. Uno de ellos es el clculo de la desvalorizacin que debe

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sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto terreno-edificio, y este ltimo no cubre elmximo aprovechamiento a que es acreedor el primer, por su ubicacin, por susdimensiones, o por su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad Horizontal trajo unaevolucin notable en este tema, y una valorizacin de los terrenos e impuso el conceptode que los terrenos deben ser debidamente aprovechados, a efectos de disminuir en

todo lo posible la incidencia de su costo dentro del conjunto terreno-edificio.-Ya veremos los elementos qu debemos tener en cuenta, pero en primera

instancia usted deber estar instruido debidamente en cuanto a las normasreglamentarias del cdigo urbanstico de la ciudad o poblacin (si ste existiera). Nopodemos ponernos a analizar este concepto en estudio, si en el lugar no se admiteconstrucciones multifamiliares o propiedades tipo torres, cuando en el lugar, solamentese admite edificaciones unifamiliares.-

Un terreno baldo vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente,logrando un mximo de aprovechamiento. Tanto es as, que se ha hecho muy frecuente

tasar terreno por el mtodo de incidencias, es decir determinando el monto del valor deun terreno en funcin del posible aprovechamiento integral de este terreno con unedificio en propiedad horizontal, y siempre que dicho costo est dentro de los valoresrazonables de incidencia dentro del metro cuadrado cubierto.

En cambio, el terreno ya edificado, con una construccin que no lo aprovechaintegralmente, debe sufrir en la tasacin del conjunto la desvalorizacin propia de dichaindisponibilidad o congelamiento, salvo claro est- que ese edificio haya llegado ya auna edad tan avanzada y a un estado tal que lo tasemos como demolicin. De ellosurgen, entonces, dos procedimientos para tasar un inmueble con edificio: el primerprocedimiento es el de tasar el terreno con todo su valor potencial, como si fuera baldoms el edificio tasado como demolicin, y el otro procedimiento es tasar el edifico contodo su valor remanente de acuerdo a su edad y su estado-, y al terreno como baldo,pero aplicando al terreno como baldo un coeficiente correctivo que mida esadisminucin de su valor por ese congelamiento que tiene, por un tiempo determinado,en funcin de la vida remanente del edificio. Eligiendo estos dos procedimientos, elvalor que a nosotros nos acuse un precio ms alto, ser, lgicamente, el valor de eseinmueble, ya que medir el criterio con que encarara su propietario la venta, o eladquirente su compra.-

En consecuencia, este tema tiende a establecer cmo encontramos ese

coeficiente correctivo a aplicar al terreno edificado, cuando el terreno est malaprovechado. Este concepto no es nuevo; comenz a aplicarse cuando se hicieron lasprimeras normas de avaluacin de propiedad horizontal por la Direccin Inmobiliaria dela Capital Federal, en el ao 1958, en que ya se empez a aceptar que no se podasumar aritmticamente terreno ms edificio, porque si un terreno de mucho valor estmuy mal aprovechado en cuanto a su edificacin, no va a pagarse por ese terreno loque se hubiera pagado como baldo, con todas las posibilidades de construir en l unedificio de la altura permita por el Cdigo de la Edificacin. Este concepto fue tenido encuenta en las normas de valuacin de propiedad Horizontal, y se haba establecido unprocedimiento que con el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba directamente uncoeficiente de aprovechamiento, que surga del cociente del valor de reposicin del

edificio a nuevo supuesto nuevo- y el valor del terreno. Con ese coeficiente K elcastigo de aprovechamiento a, fijado con el criterio de que si el edificio supuesto nuevo

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equivala a tres veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno (1), es decir, no secastigaba absolutamente nada.-

Como puede advertirse, es un procedimiento emprico, elemental, y que enninguna forma llega a medir el verdadero castigo que hay que aplicarse a un terreno

que est mal aprovechado, porque si yo tomo un terreno cualquiera en Santa Rosa, yun edificio de planta baja y tres pisos, ste supera tres veces el valor de ese terreno, alos costos constructivos actuales, de manera que consideraramos muy bienaprovechado un terreno con solamente planta baja y tres pisos altos.-

A causa de la inoperancia de este mecanismo, es que el Ingeniero DanteGuerrero, ex integrante del Tribunal de Tasacin de Nacin trat de encontrar unafrmula que si bien tiene un carcter emprico- reconoce tambin fundamentosmatemticos. La frmula que propuso que est en uso hace muchos aos, porque fueaceptada por los Congresos de Valuacin-, fue muy estudiada y muy experimentada enel Tribunal de Tasacin de Nacin, y prcticamente se utiliza como nica frmula.-

Cmo elabor la frmula?. Si imaginamos un espacio areo en el cualpodemos desarrollar una construccin de 10 plantas y tenemos tan slo dos edificadas,teniendo un espacio areo desaprovechado de 8 plantas. Llamaremos e a lo edificado yE a lo edificable, esto lgicamente en metros cuadrados de superficie cubierta, previoestudio del terreno. Como simplificacin no aconsejable, pero que puede ser til para elclculo mental, puede hablarse de pisos, del nmero de plantas edificables y delnmero de plantas construidas. Los cdigos de edificacin, segn la zonificacin,permiten edificar planta baja y algunos pisos en toda la profundidad del terreno, demanera que conviene ms t

1 - Que Es La Tasacion

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