UNIDAD 9

UNIDAD 9CONTRATOS TRANSMISIVOS DE LA PROPIEDAD Primera parte

45- La compraventa

Costumbres y finalidad econmica del contrato

La compraventa es el modelo legal del contrato de cambio que permite la transmisin de la propiedad de una cosa por un precio.

En la poca de la codificacin se tom como base la compraventa de contado, en la que el comprador busca ser propietario de lo que pag. Hoy predomina la venta a crdito, en la que el vendedor busca una garanta del pago del precio.

Los individuos se refieren muchas veces a la venta sin querer transmitir la propiedad, porque es muy costoso hacerlo, por la cual ha surgido lo que los empresarios llaman la venta de uso de las cosas. As, se prefiere comprar el uso de los inmuebles, automotores, computadoras, maquinarias, antes que su propiedad, dando origen a numerosas relaciones que participan de la locacin y de la compraventa, como por ejemplo, el leasing y el tiempo compartido.

En algunos casos el producto evoluciona hacia el servicio, producindose una devaluacin de la cosa (por ej. hace unos aos, se venda el telfono y adicionalmente uno esperaba recibir un servicio consistente en la comunicacin); actualmente, el valor de la cosa (aparato telefnico) ha disminuido sensiblemente y es un accesorio del servicio que se suministra. Clasificacin de las compraventas en relacin al tipo legal

1. La teora general del tipo: todas las compraventas, aunque se aparten de la formulacin tpica, tiene una serie de reglas generales que representan la operacin de cambio.

2. Finalidades mixtas: se asocia a otros contratos persiguiendo una finalidad que no se logra con la sola compraventa. Aqu, vemos la compraventa con servicios que engloban mltiples elementos, que involucran contratos conexos.

3. Las finalidades especficas: la compraventa con finalidad financiera, presenta elementos particulares. 4. Finalidades indirectas: no es usado como un fin sino como un instrumento para lograr un objetivo distinto que el de cambio; por ejemplo, la compraventa que persigue una finalidad de garanta.

5. Modificaciones del rgimen dominial: el negocio presenta particularidades en razn del bien involucrado y su rgimen dominial (automotores, caballos de carrera). 6. Microsistemas: el tipo es modificado en elementos internos pero tambin externos, presentando una autonoma en varios aspectos que dan la impresin de ser un sistema autorregulado, aunque con conexiones respecto del sistema materno; aqu englobamos la compraventa comercial, la de consumo.

7. Apartamientos parciales de la finalidad: permanece la finalidad de cambio, pero hay una apartamiento claro de la compraventa, suficiente para constituirse en un tipo legal distinto; por ejemplo, en el suministro.

Concepto

Art. 1323: Habr compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Art. 1326: Tipificacin rgida: dispone que si falta algn elemento esencial, no habr compraventa, aunque las partes le den ese nombre.

Estos elementos son los siguientes:

a) Obligacin de transferir: el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera obligacin de hacerlo. En el Derecho argentino, la compraventa slo obliga a transferir el dominio, y no produce, como regla un efecto real (es decir, la transferencia del dominio), a diferencia de otros sistemas jurdicos.

b) Finalidad de transferir el dominio sobre una cosa: la obligacin de transferir se refiere al dominio sobre una cosa, pero no sobre derechos, porque tal caso sera una cesin.

c) Pago de un precio: la contraprestacin de la obligacin de transferir el dominio sobre una cosa es una obligacin de dar sumas de dinero. La finalidad tpica: transmisin dominial La compraventa tiene la finalidad de producir la transmisin del derecho de dominio sobre una cosa, el contrato no cumple por s slo con dicha finalidad. Se requiere adems del contrato (ttulo), un modo (tradicin) y la observancia de mecanismos publicitarios.

A) El efecto obligacional de la compraventa: es decir, causa la obligacin de transmitir el dominio; su celebracin no produce el efecto jurdico real de la transmisin de la propiedad, sino que es un ttulo, que, junto al modo, produce el efecto traslativo.

B) Teora del ttulo y modo: En el caso de los inmuebles la transmisin se opera mediante ttulo y modo y la inscripcin registral cumple la finalidad de darla a conocer a terceros (tiene fines publicitarios), siendo declarativa.

En otros supuestos como de los automotores, la inscripcin es constitutiva (el dueo de un automotor lo es a parir de la inscripcin en el registro correspondiente); la inscripcin registral reemplaza, en estos casos, a la tradicin. La entrega y la tradicin

La entrega es diferente de la tradicin; esta ltima es un acto jurdico bilateral, que sirve como medio para adquirir la posesin, o para transmitir el dominio (es el modo que, junto con el ttulo, permite la transmisin dominial). La entrega puede tener varias finalidades, por ejemplo en una compraventa manual, la entrega de la cosa es un modo de cumplir.

Luego de celebrada la compraventa (ttulo), si no se produjo la tradicin o inscripcin registral en materia de automotores (modo), el vendedor contina siendo propietario, porque antes de la tradicin no se transmiten derechos reales. (art.577)

El sistema argentino a) Muebles no registrables: la compraventa (ttulo) ms la tradicin (modo) tienen por efecto producir la transmisin del derecho real. Asimismo, la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. (2412) b) Compraventas manuales: aqu una persona entrega una cosa y la otra le paga el precio, en forma simultnea. Hay simultaneidad entre el consentimiento y el cumplimiento. La transmisin dominial se produce, en este caso, por la tradicin.

c) Automotores: la compraventa es el ttulo, pero la tradicin no es suficiente, siendo necesaria la inscripcin registral, que es constitutiva. Quien est registrado como titular es el propietario, aunque haya vendido el vehculo a otra persona, y en virtud de ello tiene responsabilidad civil frente a terceros. d) Inmuebles: la compraventa es el ttulo, la tradicin es el modo, y la inscripcin registral es una forma de publicidad del acto frente a terceros. Art. 2505 las adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.

e) Caballos de pura sangre: se requiere la inscripcin registral constitutiva en los registros de Ministerio de Agricultura. La transmisin del dominio slo se perfeccionar entre las partes y respecto de terceros, mediante la inscripcin.

f) Ganado: los animales pueden marcarse mediante la impresin de un dibujo permanente, se presume, salvo pruebe en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado pertenecen a quien tiene registrado el diseo de la marca. g) Armas de fuego: las armas de uso civil, pueden ser vendidas, pero estn sujetas a la fiscalizacin de la polica federal y provincial requirindose mayora de edad para adquirirlas, y requisitos especiales para ser vendedor.

h) Cesin- compra: cuando se trata de una venta de derechos, se aplica el rgimen de la cesin de crditos. En este caso la transmisin del dominio se produce por el solo consentimiento, mientras que la notificacin de la cesin al deudor cedido es un requisito de la eficacia, pero no de la transmisin dominial. Caracteres del contrato Tpico y nominado: se encuentra regulado legalmente y nombrado en la ley.

Consensual: para su perfeccionamiento basta con el acuerdo de voluntades.

Bilateral: produce obligaciones recprocas: la de transferir la propiedad de una cosa (a cargo del vendedor) y la de pagar el precio (a cargo del comprador).

Oneroso: la ventaja dada a la otra parte est en relacin al sacrificio. Conmutativo: las ventajas se conocen desde el momento de la celebracin; excepcionalmente es aleatorio, cuando se compra una cosa futura esperada.

Forma libre: es un contrato de forma libre porque la ley no prescribe, como regla general, una solemnidad para su existencia.

Con efectos obligacionales: el contrato de compraventa sirve de ttulo para la transmisin de dominio; razn por el cual no es por s solo traslativo de derechos reales.

Puede ser celebrado discrecionalmente por medio de la negociacin o bien por adhesin a condiciones generales. Calificacin y delimitacin

Calificacin por las partes

En la obtencin de los propsitos perseguidos, las partes pueden utilizar el contrato de compraventa en combinacin con otros tipos. En el Derecho argentino, la operacin de cambio puede ordenarse de la siguiente manera:

a) Cambio de una cosa por un precio: compraventa

b) Cambio de un derecho por un precio: cesin que es juzgada por las reglas de la compraventa

c) Cambio de una obra por un precio: locacin de obra

d) Cambio de cosas por cosas: permuta

e) Liberalidad y operacin de cambio: donacin con cargoTransferencias forzosas Para un grupo de autores (Mosset Iturraspe) en muchos de los casos enumerados en el Cdigo falta el consentimiento, lo que autoriza a sealar que no son contratos. En cambio, para otro sector, la circunstancia de que uno est obligado a contratar, no significa ausencia de consentimiento, puesto que igualmente debe manifestarse sobre el acto de enajenar la cosa y el precio; es decir: hay consentimiento y contrato. Lo que debe dejarse en claro es que la compraventa, como contrato, requiere de consentimiento, el que presupone la libertad de contratar, y que hay algunas hiptesis en que existe una obligacin jurdica de celebrarlos. Cuando esa obligacin jurdica existe, no est afectada la libertad, ni el principio constitucional de libertad de contratar, sino que hay una simple obligacin. En otros de los supuestos de ventas forzosas, no hay contratos sino otros procedimientos de adjudicacin de derechos sobre bienes. Artculo 1324 A) Expropiacin: cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica. El Estado se apodera de un bien privado indemnizando al dueo por la prdida sufrida; no discute con el dueo, no negocia condiciones, no paga un precio sino una reparacin. B) Por una convencin o por un testamento se impone al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada. Hace referencia a una obligacin de celebrar el contrato de compraventa, la que puede tener su causa en: - una promesa unilateral o bilateral de venta, que obliga a celebrar el contrato definitivo.

- un cargo impuesto como accesorio de una obligacin contractual. Aqu, no hay problema de consentimiento, ya que el mismo ha sido prestado en el acto que causa la obligacin de vender.

C) Divisin de bienes: obligacin de vender cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate. No configura una venta forzosa, porque los condminos tienen la opcin entre vender su parte o conservarla comprndola del que exige la divisin; lo forzoso no es la venta, sino la divisin.

D) Subasta judicial: venta obligatoria cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial. Para la tesis de Mosset Iturraspe, el juez es quien hace la venta (prescindiendo de la voluntad del propietario ejecutado y tambin del acreedor, quien se limita a solicitarla, pero no a ordenarla), y por lo tanto es una transferencia autnoma, sujeta a reglas procesales y no un contrato. E) Venta por administrador de bienes ajenos: hay venda forzosa cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o en parte de las cosas que estn bajo su administracin.

El administrador de bienes ajenos puede ser un tutor o curador que debe provocar la venta de la cosa que el menor tuviese, o el liquidador de los bienes de una sociedad que est obligado a vender, o el sndico de una quiebra.

Venta por concurso de precios

No se trata de un subtipo de compraventa, sino de una modalidad en la formacin del consentimiento. La oferta es dirigida a un comprador determinable en virtud de reglas que se establecen de antemano. Normalmente se adopta en instituciones que administran fondos ajenos como clubes, asociaciones civiles, que llaman a concurso de precios para la determinacin del proveedor de determinados bienes. Delimitacin con la cesin

El Cdigo Civil establece que si la transferencia es sobre cosas se aplican las reglas de la compraventa y si es sobre derechos las de la cesin de crditos y que si se cede por un precio, ser juzgada por las reglas de la compraventa. Compraventa Cesin de crditos

El objeto son cosas.

Se ha objetado que en ambos el objeto son derechos, slo que en la compraventa es el derecho de dominio sobre una cosa.El objeto son derechos.

Es el derecho de dominio de otros derechos.

Obliga a transferir el dominio (efecto obligacional).Produce la transmisin del derecho.

Puede crear una nueva situacin jurdica.Se limita a transferir situaciones jurdicas preexistentes.

Campo de aplicacinSe usa para la transmisin del derecho de dominio sobre cosas. Se usa para los derechos en general.

En el campo de los derechos realesSirve para transferir el derecho real de dominio y sus modalidades. Para la transmisin de derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis) ya constituidos.

Compraventas mixtas: venta de cosas, obras y servicios

A) Delimitacin

En la costumbre negocial han proliferado situaciones entre la compraventa y la locacin de obra que conforman verdaderas situaciones problemticas; ellas son: a) La construccin de edificios cuyas unidades habitacionales se van pagando mientras se construyen. Al final del pago y con la entrega, se duda si se entreg una obra, o bien consisti en una compraventa futura de un departamento con un pago anticipado.

b) La venta de equipos de computacin con programas adaptados, plantean la duda de si hay obra o venta.

El art. 1629 dice que puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal: podra decirse que en los casos mencionados habra locacin de obra; sin embargo, no existe un criterio legal para saber cuando hay una obra. La solucin del caso debe basarse en un examen de las obligaciones:

Operacin de cambio Contrato de obra

Se paga un precio contra una obligacin de dar: en este caso no hay un inters en el modo de hacer la cosa, sino en su entrega sin vicios.Hay una obligacin de hacer y un inters del acreedor en el modo en que ese hacer se produce, lo que faculta a dar directivas y a tener un poder de injerencia.

En ambos casos hay una obligacin determinada (de resultado) a cargo del deudor, pero

en la operacin de cambio es un daren el contrato de obra un hacer.

La obligacin del vendedor es la entrega de la cosa y su responsabilidad se refiera a los vicios redhibitorios y eviccin. En la locacin hay un pacto en el modo de hacer la obra y no puede variar el proyecto sin permiso del dueo.

El dar es una operacin standard y de menor costo. Otro dato indicativo es el precio, puesto que se paga ms por un hacer, que suele ser una prestacin personalizada.

En supuestos en los que exista dificultad para establecer el distingo, el criterio vlido es: Operacin de cambio Contrato de obra

Si aporta su habilidad, conocimientos y adems los materiales, es una venta. Suministro de una parte sustancial de los materiales: si quien encarga el bien entrega una parte sustancial de los materiales y la otra slo aporta su conocimiento y habilidad, es una obligacin de hacer.

La importancia del distingo reside en que el rgimen aplicable tiene efectos muy diferentes: El vendedor debe garantizar la eviccin y vicios redhibitorios al comprador. La rescisin de la locacin de obra obliga a indemnizar daos extensos, que no se admiten en la compraventa.

El empresario de obra responde por la ruina total o parcial.

B) El caso de los inmuebles a construir Nada impide que sea una locacin de obra si al adquiriente le interesa el proceso interno de fabricacin. La cuestin reside entonces en cual es el inters. Si a quien contrata la construccin del edificio le interesa el proceso de fabricacin o construccin, habr locacin de obra y no compraventa. La publicidad dirigida al pblico indeterminado integra el contrato, y debe advertirse que, en general, los inmuebles a construir se ofrecen como un bien en el que hay un proyecto establecido por el oferente, con caractersticas predeterminadas y en las que poca intervencin tiene el adquiriente.

Pero en la mayora de los casos se trata de compraventas, ya que el oferente es quien decide: los planos, los servicios accesorios (piscina, canchas de tenis), las marcas y calidades de los bienes utilizados en la construccin. C) El caso de venta de programas de computacin

El programa de computacin es una obra de un sujeto que la ha pensado, diseado, y dispuesto para su comercializacin. Esta caracterstica hace que inicialmente pueda ser concebido como un servicio, luego como una obra, y finalmente como una cosa. Con referencia a los vnculos mixtos que incluyen programas y servicios debe estimarse:

a) cul es la prestacin principal: si las cosas o los servicios

b) cul es la finalidad perseguida: si transferir una cosa o prestar un servicio

c) cul es la estructura econmica: si el precio esta focalizado en la cosa o en un bien.

En el supuesto de que se trate de una venta de equipos para el uso final, es una compraventa de consumo.

Comparacin con otros contratos:

Con la permuta: en la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, en la permuta supone el trueque de una cosa por otra en caso de permuta con saldo en dinero la cosa entregada tiene que tener mayor valor que el saldo en dinero, si es igual o inferior es compraventa. Por ejemplo: en el mercado de automviles: se compra un vehculo dndose a cambio otro vehculo usado y la diferencia en dinero.

Con la dacin en pago: el acreedor recibe un pago que consiste en una prestacin distinta que la debida, que acepta voluntariamente. Dacin en pago Compraventa

Es un medio de pago y la entrega de la cosa se hace solvendi causa. No hay finalidad de pago y no es necesaria la entrega, ya que es un contrato consensual.

Con la locacin de cosas: CompraventaLocacin de cosas

Hay una finalidad de adquirir el dominio. No existe esa finalidad.

Hay una operacin de cambio de una cosa por un precio por la que el comprador adquiere el dominio de la cosa (derecho de uso, goce y disposicin). Se adquiere un derecho creditorio de uso y goce.

La compraventa civil y comercial El Cdigo Civil establece la regulacin general, sin decir cuando una compraventa es civil, de manera que aquello que no est tratado expresamente en el Cdigo de Comercio, es civil. Qu es una compraventa comercial? El art. 450 del Cdigo de Comercio, dice que la hay cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso. Es necesario el propsito de lucro.

Lo que confiere el carcter de comercial al acto es el nimo de lucro. Exhiben una diferente regulacin que tiene importancia en materia de prescripcin, venta de cosa ajena que en el Cdigo civil no pueden venderse, en tanto en el Cdigo de Comercio dispone lo contrario. Se diferencian tambin en las formas (la compraventa mercantil es un contrato formal). Son comerciales:

a) Las compraventas de cosas muebles realizadas con nimo de lucro (para revenderlas, para alquilar su uso).

b) Las compraventas de cosas muebles accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raz. Presupuestos del contrato: sujetos y capacidad

Principio general: siendo la compraventa un contrato en el que se persigue la transferencia de un bien a otro patrimonio se exige capacidad para disponer. Incapacidades de hecho: el contrato no puede ser celebrado por incapaces de hecho, aunque pueden hacerlo a travs de sus representantes legales.

Los menores que hubieran cumplido 18 aos pueden comprar y vender los bienes que hubieran adquirido con su trabajo personal.

Los menores emancipados adquieren capacidad de administracin y disposicin de sus bienes, pero slo pueden vender libremente los bienes que han adquirido a ttulo oneroso, en cambio, para disponer a ttulo oneroso los bienes recibidos a ttulo gratuito deben contar con la previa autorizacin de su cnyuge, si ste es mayor d edad, o del juez.

Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados son nulos, y de nulidad relativa. Incapaces de derecho: impide la celebracin del contrato, sea por s mismo o por medio de representantes. La falta de legitimacin en estos supuestos obedece al propsito de no permitir que existan intereses contradictorios entre quienes la ley supone que deben tener unidad; no debe haber litigios entre padres e hijos, entre abogados y representados, pues se trata de relaciones de confianza, en la que hay un nico centro de inters y no es sano que se incorporen relaciones de cambio que puedan causar conflictos. El efecto que produce la falta de legitimacin es la nulidad. Ejemplos:

A) Art. 1358: El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separacin judicial de los bienes de ellos. No rige cuando no hay voluntariedad (por ej, en compraventas forzosas); cuando la venta es judicial. La compraventa celebrada entre cnyuges es nula de nulidad absoluta. B) Art. 1361, inciso 4: establece la prohibicin de la compraventa aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona: a los mandatarios, de los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes. El efecto de la violacin de esta regla es la nulidad. Si el acto es ratificado, equivale al mandato, y se subsanara el vicio. De all que la nulidad, siendo susceptible de confirmacin, es slo relativa. C) Art. 1361, inciso 1, es prohibida la compra aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta: persona a los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad.

Art. 1361, inciso 2, prohbe la compra aunque sea en remate pblico: a los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estn a su cargo y comprar bienes para stas.

Los tutores, curadores y los padres no pueden vender bienes suyos a los que estn bajo su guarda o patria potestad.

Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn a su cargo. La nulidad es relativa y susceptible de confirmacin. El argumento es que si se trata de la proteccin del menor, y ste, llegado a la mayora de edad, confirma el acto, no es razonable impedirlo. D) Art. 1361, inciso 6: es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona: a los jueces, abogados, fiscales, escribanos, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio. El fundamento es la necesidad de dar una imagen de independencia absoluta de los magistrados y auxiliares de la justicia.

Los empleados pblicos no pueden comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya administracin o venta estuviesen encargados. Los ministros de gobierno no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico o corporacin civil o religiosa, y los ministros y secretarios de los gobiernos de provincia, los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.

La nulidad es absoluta.

Elementos esenciales de todo contrato: consentimiento, objeto, causa. Aqu nos referiremos a los elementos esenciales especiales del contrato de compraventa que hacen que exista este contrato y no otro.

1- La cosa vendida A) La regla es que todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos pueden serlo del de compraventa y este trmino se refiere a los objetos materiales susceptibles de tener un valor, incluyndose la energa y las fuerzas naturales apropiables. La cosa debe reunir los siguientes requisitos:

no estar prohibida su enajenacin

ser determinada o determinable (debe determinarse en su especie y cantidad)

debe tener existencia real o posible: pueden venderse las cosas existentes y an las futuras, pero no las que, vendidas como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formarse; en este caso el contrato es nulo (art. 1328). Si la cosa dej de existir parcialmente el comprador tendr derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existiese con reduccin proporcional del precio.

B) Nocin de cosa, bien y producto

Desde el punto de vista histrico, el Derecho Privado ha usado la nocin de cosa, luego la de bien, y finalmente la de producto, tratando de receptar los cambios econmicos.

Los bienes son una categora que contiene a los productos y las cosas.

Desde el punto de vista jurdico, un objeto alcanza la categora de bien cuando es susceptible de tener un valor y ello ocurre cuando es escaso. Los bienes incluyen tanto a los materiales como a los inmateriales; los bienes materiales son cosas. La legislacin de proteccin del consumidor utiliza el trmino producto, porque es ms amplio que el de cosas, e incluye el requisito de la elaboracin.

C) Determinacin: supuestos de indeterminacin

La cosa es determinada cuando es cierta (por ej. un inmueble).Es determinable cuando son cosas inciertas, cumplindose el requisito de determinabilidad establecindose su especie y cantidad.

En todos los casos se requiere que, como mnimo, se establezcan las bases para una individualizacin.

Puede someterse la determinacin a un tercero, y subsidiariamente al juez.

Las partes pueden establecer, en el momento gentico, un precio y una determinacin de la cosa (venta por junto: cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio), o bien someterlo a criterios de determinacin ulterior (pesarlas, medirlas).

D) Venta de cosa inexistente La cosa vendida debe existir en el momento de celebrarse el contrato (en el momento gentico). La regla es que si la cosa hubiera dejado de existir al formarse el contrato, queda ste sin efecto alguno (prdida total). Si slo una parte de la cosa hubiese parecido, el comprador puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la parte que existiese, reducindose el precio en proporcin de esta parte a la cosa entera (prdida parcial). (art. 1328)

Si la inexistencia es inimputable al vendedor no tiene ninguna obligacin, pero si ha obedecido a su culpa o dolo debe resarcir los daos. Este rgimen se aplica cuando el objeto es una cosa cierta y cuando son varias cosas, por distinto precio, ya que se trata de varios contratos de compraventa.

Cuando son cosas determinadas por un gnero o cantidad, siempre existe la posibilidad de elegir otra cosa dentro del gnero o la cantidad, salvo que las partes hayan tenido en cuenta un gnero limitado y ste no exista.

E) Venta de cosas futuras y venta aleatoria

La regla general es que las cosas futuras pueden venderse. (art. 1327) Cosas futuras: las que no existen al momento de la celebracin del contrato, pero hay un grado de probabilidad suficiente de que existan en el futuro. La probabilidad admite distintas graduaciones:

a) la cosa ya existe, peor no en el modo contratado; la cosa va a evolucionar (por ej. con una vaca preada si se compra el ternero);

b) mediante un anlisis puede disminuirse el riesgo de la existencia (por ej. una cosecha, el resultado de una jornada de pesca). La compraventa es, normalmente, conmutativa; en cambio, si se contrata desconociendo las ventajas y desventajas, asumiendo riesgos sobre la existencia futura de la cosa, nos acercamos a la compraventa aleatoria. Supuestos diferentes:

1- Venta de cosa esperada: tiene carcter de contrato condicional, las obligaciones de los contratantes quedan subordinadas a que se cumpla la condicin suspensiva, que la cosa llegue a existir, ej. que el potrillo nazca. Venta sometida a una condicin suspensiva (no es una venta aleatoria).

Las partes contratan la venta de una cosa que puede o no llegar a existir.

Inicialmente el precio no se paga y si la cosa existe, se perfecciona el contrato y se produce la transmisin y el pago del precio; si no llega a existir, queda sin efecto retroactivamente.

El comprador no asumi el riesgo de la inexistencia por lo que no debe abonar el precio si la condicin no se cumple.

2- Venta de una esperanza: el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue a no existir en el futuro y por lo tanto debe pagar el precio aunque luego la cosa no exista porque es un riesgo que el contrato pone a su cargo. Es una compraventa aleatoria. 3- Venta de cosas sujetas a riesgo: ej. la compra de animales que se encuentran en un campo inundado, o afectado por sequa. El riesgo puede comprender el peligro del simple deterioro; el peligro de destruccin. En este caso se debe pagar el precio aunque la cosa, luego de celebrado el contrato, hubiere dejado de existir. Es una venta aleatoria. En la venta aleatoria, el vendedor oferta una cosa, informando que hay riesgos sobre la cosa y el comprador lo acepta. F) Venta de cosas ajenas, rgimen civil y comercial. Efectos

El problema se plantea en la hiptesis en que el vendedor vende una cosa como propia cuando en realidad es de un tercero. Falta de coherencia en el sistema: - En lo interno:

Art. 1329 del Cdigo Civil: las cosas ajenas no pueden venderse.

Art. 1177 del Cdigo Civil: Las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete entregar cosas ajenas no hubiese garantizado el xito de la promesa, slo estar obligado a emplear los medios necesarios para que la prestacin se realice. Si l tuviere la culpa de que la cosa ajena no se entregue, debe satisfacer las prdidas e intereses. Debe tambin satisfacerlas, cuando hubiese garantizado la promesa, y sta no tuviere efecto.- En lo externo: el Cdigo Civil con el Cdigo Comercial.

Cdigo Civil:

Casos en que es vlida:

- Cosas fungibles: el art. 1329 slo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas.

Cuando se trata de cosas individualizadas por un gnero o una cantidad, la regla no es aplicable, porque no hay un dueo definido (por ej. la venta de una cantidad de trigo, sin ninguna otra especificacin, no puede ser venta de cosa ajena, porque siempre podr comprarse la cantidad o el gnero y no habr imposibilidad de cumplir).

- Venta de cosa ajena como ajena: (art. 1177)

- Cosa mueble: art. 2412: la posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o prdida.

- Venta hecha por heredero aparente: (art. 3430) - Compraventa comercial: (art. 455)

Efectos: (entre partes)

A) Vendedor y comprador de mala fe: (art. 1177) el contrato es vlido pero slo como compromiso de adquisicin de la cosa y no como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido regularmente de su dueo. Si la cosa est en poder del vendedor no podr ser demandado para obligarlo a que la entregue el comprador. Pero qu ocurre si, no obstante saber el vendedor que la cosa no le pertenece, la entrega al comprador? El CC resuelve estableciendo que despus que hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitucin de la cosa. Quien debe reclamar la restitucin de la cosa es el dueo. B) Vendedor y comprador de buena fe: el acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el momento de entrega de la cosa y por el comprador en cualquier momento. restitucin de precio

daos y perjuicios (se resarce el inters negativo por frustracin del contrato), debe ser abonado por el vendedor aunque sea de buena fe. Es una consecuencia del deber de garanta que pesa sobre el vendedor. C) Vendedor de mala fe y comprador de buena fe: el vendedor no podr reclamar la nulidad de la venta ni aun antes de la entrega; sin embargo, hasta ese momento podr excepcionarse oponindose a la entrega. Luego de la entrega no podr demandar la nulidad ni pedir la restitucin. En cualquier caso, deber restituir el precio y pagar los daos y perjuicios. D) Vendedor de buena fe y comprador de mala fe: el comprador no tendr derecho a reclamar daos y perjuicios ni a que se le restituya el precio. Sin embargo, si la cosa an no le hubiese sido entregada, podr excepcionarse, negndose a recibirla y a pagar el precio, pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilcito. Efectos respecto del dueo:

Regla general: inoponibilidad.

Este principio tiene excepciones:

Art. 2412 Art. 3430

El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su ttulo. El adquiriente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapin breve.

No obstante la nulidad puede el acto quedar convalidado o consolidado por los medios previstos por el art. 1330: - por la ratificacin que hiciere el propietario

- cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida.Venta de cosa parcialmente ajena

Art. 1331: la venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn efecto aun respecto a la porcin del vendedor; pero ste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era comn con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulacin del contrato. Art. 453 del Cdigo de Comercio: la compraventa de cosa ajena es vlida. El vendedor est obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar los daos y perjuicios, siempre que el comprador ignorase que la cosa es ajena.

Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula. La promesa de venta de cosa ajena ser vlida.

La promesa de venta de cosa ajena es vlida, cuando ambos conocen que es ajena, en los dos mbitos. En cambio, si la vende diciendo que es propia, slo es vlida en el mbito comercial si el comprador al celebrar el contrato ignora que la cosa es ajena, y es nula en el caso contrario.

2- El precio: requisitos

- En dinero: en moneda nacional o extranjera. Si no existe no habr compraventa.

- Serio: real, sincero, verdadero. Exigencia que no esta en el Cdigo. a) precio simulado o ficticio: no existe precio. Regla de la simulacin. Habr donacin o venta.

b) precio irrisorio: no guarda ninguna relacin, proporcin con el valor de la cosa vendida. Si se ha fijado un monto mnimo, totalmente alejado del valor que presenta la cosa, y al slo fin de justificar la existencia del contrato, puede llegarse a la conclusin de que falta el precio, y anularse el contrato. c) precio vil: hay precio peor es notoriamente bajo. Se corrige por la lesin (art. 954).

- Cierto: el precio debe ser cierto, determinado o determinable pero nunca absolutamente indeterminable.

A) Modos de determinacin

Se cumple con el requisito de la determinacin cuando:

a) el precio es determinado en una suma fija en el momento gentico, es decir cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar (art. 1349)

b) el precio es determinable en un momento posterior a la celebracin del contrato. Debemos distinguir entre:

- reglas ilcitas: el precio no puede ser determinado por una de las partes, transformndose en una obligacin potestativa, dependiente de la mera voluntad del comprador. En la contratacin comercial, estimamos que la clusula que somete la determinacin del precio a la voluntad de uno de los contratantes es nula por contrariar el art. 1355 del Cdigo Civil. Se ha sostenido que cuando el precio no lo fija el vendedor, sino el fabricante, ste es un tercero y la clusula es lcita.

- reglas lcitas: a) determinacin del precio por un tercero (art. 1349): el tercero puede ser una persona fsica o jurdica (Bolsa de Comercio, el Mercado de Valores). Cuando la persona para sealar el precio no quisiere o no llegare a determinarlo, la venta quedar sin efecto. (art. 1350)

La estimacin que hiciere la persona designada para sealar el precio, es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo. (art. 1351)

Puede ocurrir que el tercero incurra en un error manifiesto, o fuera vctima de dolo o violencia por alguna de las partes interesadas, o que se fije un valor desproporcionado o abusivo. En estos casos constituyen una excepcin a la regla y facultan a impugnar la decisin del tercero. b) fijacin por referencia al valor de una cosa cierta: las partes pueden referir el precio al que tiene otra cosa cierta en el mercado, utilizando de este modo, el procedimiento de la analoga.

c) determinacin del precio por el valor del mercado (art. 1353): a travs de la oferta y demanda. El Cdigo admite la fijacin del precio siguiendo el valor del mercado de la cosa, cuando se trata de bines muebles. (Alude a cosas fungibles, intercambiables a un valor nominal de mercado; quedaran excluidos de esta regla los muebles no fungibles por ejemplo anillo del rey Salomn). En cuanto a la fecha, habr que estar a lo estipulado por las partes. La regla subsidiaria es la del art. 458 del Cdigo de Comercio que remite al da de entrega y frente a la diversidad prevalecer el trmino medio.

Nulidad por indeterminacin del precio Situaciones en las que sucede:

indeterminacin del precio

venta por el justo precio

determinacin por una de las partes

determinacin por lo que otro ofreciera por ella.

La falta de determinacin del precio en la contratacin mercantil es vlida si va acompaada con la entrega de la cosa vendida (art. 458 del Cdigo de Comercio). Si se entrega la factura y la misma no es cuestionada en el plazo de diez das, se entiende que el precio consignado en la misma es aceptado.

Si no hay entrega de factura debe estarse al precio corriente de la cosa, porque lo debido es el precio de sta y no el monto de la factura.

La regla es que si el precio no est fijado y se entrega la cosa, el comprador debe averiguarlo.

La forma

Como regla general es un contrato de forma libre, rige el principio de libertad de formas. Sin embargo existen exigencias para algunos tipos de compraventas. Compraventa de inmuebles: se requiere escritura pblica. Para nosotras es una forma solemne relativa, ya que si no se la cumple se produce la conversin del negocio, no valiendo como compraventa, sino como un contrato en el cual las partes se obligan a hacer escritura pblica. Y si mediare negativa, puede ser suscripta por el juez. Adquisicin de inmueble mediante subasta judicial: no es necesaria la escritura, siendo suficiente el acta de remate aprobada, pago del precio, entrega de la posesin y la inscripcin registral para los efectos publicitarios.

Bienes muebles no registrables: la venta sigue siendo un contrato no formal.

Automotores: inscripcin registral que es constitutiva.

Compraventa de bienes destinados al consumo: es formal. Art. 10 de la ley 24.240.

Compraventa internacional: se requiere la forma escrita.

Compraventa de aeronaves: se requiere la registracin del contrato para su oponibilidad a terceros. Es consensual y no formal, al igual que la compraventa de bienes muebles. La prueba

Regla general: puede ser acreditado por cualquier medio. Cuando supera los diez mil pesos debe hacerse por escrito y no puede ser probado por testigos, salvo que medie principio de prueba por escrito, y puede ser completado por otros medios de prueba: testigos, informes. (art. 1193) Medio de prueba de los contratos mercantiles

Facturas: documentos emitidos por el vendedor, que se envan al comprador para requerir el pago, fijando condiciones, trminos, calidad, entrega y plazo. La factura prueba la existencia y el contenido del contrato. Es un instrumento privado, formal de origen unilateral prueba contra el emitente vendedor. Para que pruebe contra el comprador es necesario que sea enviada, recibida y no observada en el plazo de diez das.

Los remitos constituyen documentos que dejan constancia escrita del envo y entrega de las mercaderas; deben ser firmados por el receptor, constituyendo prueba de la entrega. Como el remito prueba la entrega, se presupone la existencia del contrato, por lo que sus alcances probatorios son mayores que la factura.

Efectos

Las obligaciones nucleares de las partes son la de dar una cosa a cargo del vendedor y la de dar sumas de dinero a cargo del comprador, son recprocas, lo que sustenta la aplicacin de:

la excepcin por incumplimiento contractual

la excesiva onerosidad y la declaracin de abusividad de clusulas que desnaturalicen el vnculo. Pueden existir numerosas obligaciones accesorias.

La carga consiste en la imposicin de una conducta no coercible, cuyo incumplimiento acarrea la prdida de un beneficio. Tanto el vendedor como el comprador tienen cargas: de autoinformacin, de control, cuyo incumplimiento puede provocar la prdida de un derecho por caducidad de plazos.

Obligaciones del vendedor

1- Obligacin de dar una cosa para transferir el dominio

La obligacin nuclear del vendedor es la de dar una cosa al comprador, con la finalidad de transmitir el dominio, debe entregarse mediante tradicin, porque antes de ella no se adquiere ningn derecho real.

Tradicin: cuando una de las partes entrega voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibe.

El vendedor debe entregar la cosa prometida, con todas sus caractersticas que tena en el momento gentico (integridad de pago) y con todos sus accesorios. Los accesorios de la cosa se deben aunque en los ttulos no se mencionen o hayan sido separados de ellas.

El acreedor no puede ser obligado a recibir otra cosa distinta, aunque fuere de mayor valor, ni a recibir pagos parciales.

La obligacin debe cumplirse en el lugar convenido, y si no hubiese lugar designado, debe ser entregada en el lugar en que se encontraba la cosa vendida al momento de celebracin del contrato. La obligacin debe cumplirse en el da convenido y si no lo hubiere, el da en que el comprador lo exija. El acreedor no podra requerir la entrega en un tiempo materialmente imposible.

Para cumplir esta obligacin se requiere: que la cosa exista

que est en el patrimonio del deudor, y

que est tenga la posesin de la cosa debida.

Si la cosa ya no existe, por haberse destruido, la obligacin deviene de cumplimiento imposible y se convierte en la de pagar daos y perjuicios, salvo que el deudor demuestre el caso fortuito como causa de ese resultado.

Diferencias de calidad, vicios y error El error sobre la identidad material de la cosa: el vendedor cumple entregando la cosa pactada, y por ello no hay incumplimiento; pero el vendedor crey que era otra, y por ello hay error esencial que hace anulable el acto.

El error sobre la cualidad esencial de la cosa: el vendedor entrega la cosa debida, la que no produce satisfaccin en el comprador, pero porque l se equivoc sobre las caractersticas bsicas de la cosa. El vicio redhibitorio: el vendedor entrega la cosa sobre la que se contrat y cumple, pero hay un vicio oculto que impide darle su destino. El incumplimiento de la calidad: en este supuesto existe un incumplimiento del principio de identidad del pago. La calidad diferente importa un incumplimiento porque se entrega una cosa distinta de la debida. Incumplimiento, excepcin de incumplimiento y resolucin del contrato: el vendedor puede suspender el cumplimiento de la obligacin de entrega si el comprador no le ha pagado el precio, aplicando la excepcin de incumplimiento contractual. La falta de entrega de la cosa constituye el incumplimiento de una obligacin nuclear del contrato, habilitando la accin de cumplimiento o la de resolucin.

2- Deberes colaterales

Colaboracin:

- El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar convenido. El comprador tiene una obligacin de dar una suma de dinero; el acreedor de dicha obligacin est obligado a aceptar el pago y si se negare, procede el pago por consignacin.

- El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida (transporte, depsito) y entrega de documentos. Proteccin:

- El vendedor esta obligado a la conservacin de la cosa hasta que la entregue al comprador. - Cuando la obligacin es de dar cantidades de cosas definidas por su gnero, el deber est disminuido, ya que si hay deterioro o prdida se puede cumplir mediante la entrega de otra cosa perteneciente al gnero; en este caso, el deber de proteccin surge despus de la individualizacin de la cosa que pasa a ser una cosa cierta y determinada. Informacin:

El vendedor debe informar al comprador sobre los vicios ocultos de la cosa conocidos por l. Actualmente el deber de informacin es ms extenso y abarca toda la informacin que pueda afectar la decisin del comprador.

Deberes colaterales conexos:

Deberes que no tienen su causa en el contrato de compraventa, sino en otros. Suele ocurrir en las compraventas comerciales, en las que el vendedor est obligado a cumplir con la contratacin de un transporte eficiente.

3- Garantas

Abarca la garanta de eviccin y los vicios redhibitorios.

Estas garantas son efectos naturales de los contratos onerosos.

La ley admite su modificacin o su supresin.

En algunos casos pueden ser declaradas ineficaces:

cuando el vendedor actu de mala fe o dolo porque conoca o deba conocer el peligro de la eviccin o la existencia de todos o algunos de los vicios, y

cuando es el vendedor quien causa la eviccin.

a) La garanta de eviccin

El vendedor garantiza al comprador por la eviccin. La eviccin comprende:

Toda turbacin de derecho total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contempornea a la adquisicin.

Las cargas ocultas cuya existencia no le manifest el enajenante al adquiriente.

En los casos mencionados habr un reclamo judicial de un tercero contra el comprador. Frente a la demanda contra el comprador, se requiere que sea citado el vendedor, quien est obligado a comparecer en garanta de eviccin. Si no lo cita al vendedor o lo hace despus de que termine el juicio, pierde el derecho al reclamo.

El comprador que perdi el juicio contra el tercero y dio oportunidad de que el vendedor lo defendiera, tiene accin contra el vendedor por incumplimiento de la garanta.

En el reclamo de la garanta el afectado puede pretender ser indemnizado con la devolucin del precio.

Tambin hay una obligacin de indemnizar daos sufridos, que se determinaran por la diferencia entre el precio de la cosa y el mayor valor que sta tenga el da de la eviccin, si el aumento no naci de causas extraordinarias. En caso de eviccin parcial, el comprador tiene la opcin de demandar una indemnizacin proporcionada a la prdida sufrida o exigir la rescisin del contrato, cuando fuere de importancia (la prdida es tal que sin ella no hubiera comprado la cosa). b) La garanta por vicios redhibitoriosEl vendedor responde por los vicios redhibitorios, salvo que la transmisin sea por subasta o adjudicacin judicial.

Al comprador se le exige una diligencia media y por ello no hay responsabilidad del vendedor por los vicios que el comprador conoca o deba conocer en razn de su profesin u oficio; por ello, no hay responsabilidad por los vicios aparentes.

Cuando el vicio existe el comprador puede optar por: la accin redhibitoria, permite la devolucin de la cosa con restitucin del precio o

la accin quanti minori, que persigue la disminucin del precio hasta el menor valor que la cosa tiene.

Adems de ambas acciones, si el vendedor conoca o deba conocer los vicios de la cosa y no los manifest al comprador, tendr la accin indemnizatoria de los daos sufridos si opt por la rescisin del contrato.

Cuando se trata de defectos que no llegan a ser vicios porque son de poca entidad, la jurisprudencia admiti una cuarta accin consistente en la solicitud de la reparacin de la cosa.

c) Garanta de funcionalidad y seguridad

En el Derecho del Consumidor y Derecho Comercial puede decirse que el vendedor est obligado por una garanta que va ms all de la referida a la eviccin y a la de vicios redhibitorios. En el Derecho Comercial el vendedor asume una garanta de funcionalidad, consistente en que la cosa sea apta para su destino, til, que cumpla o sirve para lo que fue concebida.

Adems, existe una garanta de seguridad derivada del principio de buena fe, deber de que la cosa no produzca peligros para su adquiriente o terceros.

Obligaciones del comprador

1- La obligacin de pagar el precio, en el lugar y tiempo determinados en el contrato. El lugar del pago, salvo estipulacin expresa de las partes, es el domicilio del comprador, al tiempo de cumplimiento de la obligacin.

Venta de contado: si la entrega de la cosa es inmediata, el pago, debe hacerse en el mismo momento y en el lugar en que se haga la entrega de la cosa.

Cuando la obligacin es diferida puede afectar las dos obligaciones nucleares (pago del precio y entrega de la cosa), que se ejecutan luego de un plazo o condicin suspensivos.

Compraventa a crdito: la obligacin de entrega se cumple y la de pago del precio se difiere.

La obligacin de pago del precio est sometida a la modalidad del plazo. En los supuestos de plazo expreso, si es cierto, la mora es automtica, si es incierto ser necesario de un aviso fehaciente y tempestivo.

Excepcin dilatoria de incumplimiento contractual

Tratndose de obligaciones nucleares recprocas (pago del precio y entrega de la cosa), y siendo ambas exigibles (es decir cuando la venta es al contado), puede suspenderse el pago de una si la otra no es satisfecha (art. 1418 y 1428). Si la cosa es entregada sin reunir los requisitos pactados, o le faltasen accesorios, o es de una calidad o cantidad diversa, el comprador puede rehusar al pago (art. 1426).

Como contrapartida, el incumplimiento de la obligacin de pagar el precio puede dar lugar a que el vendedor suspenda la entrega de la cosa (art. 1428).

Resolucin por incumplimiento

Regla general: art. 1204 considera implcita la facultad de resolutoria en los contratos con prestaciones recprocas, frente al incumplimiento de una de las partes. Venta de bienes muebles a crdito: el Cdigo Civil protege al adquiriente de modo que prohbe el acuerdo de un pacto comisorio expreso (art. 1374) y la resolucin por parte del vendedor; si el comprador no paga el precio, el vendedor slo tiene derecho a reclamar intereses de la demora, pero no pedir la resolucin. (art. 1429)

Venta de inmuebles a crdito: (art. 1432) slo permite reclamar el pago de intereses, pero no la resolucin; sin embargo, al no existir una prohibicin, el pacto comisorio (expreso o tcito), es invocable por las partes. 2- Deberes secundarios de conducta

Deberes de colaboracin

El comprador debe pagar el instrumento de la venta (boleto y escritura) y los costos del recibo de la cosa comprada.

El comprador est obligado a recibir la cosa y si hubiere negativa, luego de constituido en mora el vendedor, tiene derecho a consignarla judicialmente corriendo por cuenta del comprador los gastos de conservacin; pudiendo luego demandar el pago del precio o resolver el contrato.

Indemnizacin de daos por resolucin

El ejercicio del pacto comisorio que lleva a la resolucin del contrato obliga:

a la restitucin de lo dado en funcin del vnculo que se extingue retroactivamente

la repeticin de los gastos sin causa,(ya que al operar retroactivamente elimina la causa de las obligaciones que haban nacido del negocio) y a la reparacin del dao al inters negativo.

Pactos

El pacto es una clusula accesoria que modifica los efectos de los contratos previstos por el legislador de un modo supletorio y que las partes pueden excluir, ampliar o reducir. Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, los que pueden ser sometidos a pactos que modifican el tiempo, el lugar, la forma, la modalidad.

Compraventa sujeta a condicin suspensiva o resolutoria

Las obligaciones que surgen de la compraventa pueden ser sometidas a condicin.

En caso de duda, se entiende que es resolutoria, siempre que antes de su cumplimiento, el vendedor hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador. (art. 1372) Condicin suspensiva: dilata el cumplimiento hasta que se produzca el hecho condicionante, durante el cual ni el vendedor debe entregar la cosa, ni el comprador debe pagar el precio, y slo caben las medidas conservatorias. Si en ese perodo el vendedor entrega la cosa vendida al comprador, est no adquiere el dominio sino que ser considerado administrador de cosa ajena.

Si el vendedor entreg la cosa y se arrepiente, no puede repetir, salvo que probara la existencia de error esencial.

Cuando la condicin no se cumple, se frustra la eficacia del contrato y las partes deben restituirse lo dado recprocamente.

Condicin resolutoria: somete la eficacia del contrato a un hecho futuro e incierto, cuyo acaecimiento produce la resolucin extintiva. (553) Pendiente la condicin los contratantes estn obligados al cumplimiento como si no hubiera modalidad alguna.

Si la condicin no se cumple los contratantes estn obligados como si la compraventa no fuera condicional.

Cumplida la condicin, las partes debern restituirse lo entregado. Compraventa a satisfaccin del comprador, ad gustum: es la que somete la eficacia del contrato a que la cosa vendida agrade al comprador. Esta modalidad de venta ha proliferado en los medios masivos de comunicacin, en las que se propone que se pruebe la mercadera y si no hubiere satisfaccin le devolvemos su dinero.

La venta puede ser tambin hecha con sujecin de ensayo o prueba de la cosa vendida. En ambos casos se trata de una condicin suspensiva.

Clusula de arrepentimiento

A favor del vendedor, del comprador o de ambos, que se caracteriza porque debe ser ejercida antes de que se haya producido el cumplimiento de alguna de las obligaciones nucleares. (por esta razn se diferencia del pacto de retroventa y pacto de reventa)El derecho del consumidor prev que en las ventas domiciliarias o en las celebradas por correo o por telfono, el consumidor dispone de cinco das corridos, contados desde la fecha en que se entregue la cosa o se celebre el contrato, para revocar la aceptacin, sin responsabilidad alguna.

La sea (en la unidad 8) Pacto de retroventa: tambin se llama derecho de rescate (art. 1366)Es la venta que se hace con la clusula por el cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste el precio recibido, con exceso o disminucin.

- Requiere como presupuesto el cumplimiento bilateral de las obligaciones nucleares.

- El mbito del pacto es el de los inmuebles: est prohibido respecto de las cosas muebles.

- El ejercicio del derecho puede ser sometido a un plazo de caducidad, que no puede exceder de tres aos.

- Para que tenga efectos respecto de terceros, es precisa la inscripcin registral.

- Si el bien es vendido por el comprador a un tercero, el pacto resulta oponible y el vendedor puede ejecutarlo contra el tercero.

- El derecho de rescate no es inherente a la persona del vendedor y es por lo tanto cesible y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor. - Si el vendedor no hace uso del pacto, la cosa pasa al dominio pleno del comprador.

Pacto de reventa

Faculta al comprador a restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo el precio que hubiere pagado, con exceso o disminucin. Lo que cambia con el pacto de retroventa es el sujeto titular.

Pacto de preferencia (art. 1368)

Es la estipulacin de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla. Pacto de preferencia Pacto de retroventa

No es cesible, se otorga a alguien por sus cualidades personales. Es cesible.

Se aplica a bienes muebles e inmuebles.Se aplica slo a los inmuebles.

- Puede ser pactado en un contrato autnomo o accesorio al contrato de compraventa. - Puede ser a favor del vendedor o de un tercero. Es frecuente, por ejemplo, que quien vende un inmueble alquilado pacte que si el comprador se decide a venderlo, lo haga a favor del locatario, para evitar su desalojo.

- Si el titular de la cosa ofreciera un precio al titular de la preferencia, y ste no la acepta, y la vende a un tercero por un precio menor, hay una violacin del derecho de prelacin, lo que da lugar a la accin indemnizatoria. - Si el comprador no cumple con la notificacin, y vende la cosa a un tercero, la venta es vlida porque la preferencia es inoponible a los terceros, pero el comprador debe indemnizar al titular del derecho por los daos causados.

Pacto de mejor comprador

Es la estipulacin de quedar desecha la venta, si en el plazo estipulado se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso.

- Puede ser realizado bajo una condicin suspensiva o resolutoria. - El hecho condicionante resulta ser, en la prctica, la oferta aceptada, es decir, el consentimiento.

- Si la oferta del tercero no es aceptada, la condicin no se cumple y el contrato sigue siendo eficaz, pero si la oferta es aceptada, se cumple la condicin y el contrato pierde su eficacia. - El pacto se aplica slo a los bienes inmuebles.

- Puede ser cedido entre vivos o mortis causa.

- En cuanto, a los efectos tiene un plazo de vigencia de tres meses, luego del cual caduca; durante ese plazo debe existir una oferta de un tercero, que debe ser mejor en el precio o sus accesorios comparndola con la existente en la venta; recibida la oferta, el vendedor debe notificarla al comprador original, y si ste le ofrece mayores ventajas tiene un derecho de preferencia. Si el vendedor no contesta o no mejora, el vendedor puede aceptar la oferta del tercero y la compraventa originaria queda ineficaz por cumplirse la condicin, perfeccionndose la venta con el tercero. Si el comprador originario no mejora su oferta y el vendedor no acepta la del tercero, la venta originaria queda perfeccionada, porque no se cumple el hecho condicionante.

Pacto de reserva de dominio

Este pacto cumple una funcin de garanta en las operaciones de venta de bienes a crdito. La venta se celebra, pero no se transfiere el dominio hasta que el comprador pague el precio ntegro; de este modo, si el comprador no paga, el vendedor tiene:

una accin personal derivada del contrato de compraventa, y

tambin una accin real fundada en que sigue siendo titular dominial, lo que le da derecho de perseguir la cosa y de ser preferido frente a terceros. Para el Cdigo Civil el pacto funciona como condicin resolutoria, puesto que lo que en realidad se pretende es que los efectos se produzcan si paga el comprador, y si no paga se resuelve el contrato.

Pacto de no enajenar

Mediante este pacto, las partes disponen que el comprador se obligue a no vender a una persona determinada la cosa que adquiri. La razn puede ser evitar que la cosa sea transferida a un competidor, que disminuya el patrimonio como garanta de la solvencia, o que circule en manos extraas. - La ley admite estos pactos con prevenciones, porque pueden afectar la libre competencia.

- En caso de insertarse una clusula de prohibicin de venta a persona indeterminada, ser nula.

- Slo es vlida la clusula que prohbe vender a persona determinada o determinable.

Pacto de no concurrencia

El pacto establece la prohibicin de competir con el comprador, una vez transferida la cosa, produciendo una obligacin poscontractual de no hacer. Por ejemplo, si se vende un fondo de comercio, existe una prohibicin a cargo del vendedor de reinstalarse sacndole la clientela vendida. La obligacin de no hacer debe ser razonable.

Compra en comisin

El comprador le hace saber al vendedor que celebra el contrato a nombre de otra persona que asumir la calidad de la parte contractual y cuyo nombre se reserva (el inters de esta modalidad es especular con la reventa del bien a otro a un precio mayor).

Es un contrato con persona a designar. No hay representacin directa porque quien participa en el contrato celebra en nombre propio y no en nombre de otro.

Segunda parte

Oferta irrevocable: la oferta de venta, que puede ser irrevocable cuando as se lo establece o cuando est sometida a plazo, es un acto unilateral, porque su fuente es la declaracin de un solo sujeto, de carcter recepticio. Es una declaracin unilateral de voluntad que resulta obligatoria y que la otra parte puede aceptar transformndose en un contrato. Promesa unilateral de venta: es un contrato mediante el cual un sujeto se obliga a vender una cosa en condiciones determinadas, mientras que la otra, formando parte del contrato, no se obliga a comprar, sino a estudiar si la acepta o la rechaza.

A diferencia del caso anterior, es un contrato (acto jurdico bilateral en cuya celebracin intervienen dos voluntades) unilateral (causa obligaciones para una de las partes).

Primera tesis: se trata de un contrato preeliminar que obliga a celebrar otro contrato.

Segunda tesis mayoritaria: se produce una transformacin, porque cuando el promisorio expresa su voluntad de aprovecharse de la promesa, por ese solo hecho promete comprar, con lo que la promesa unilateral se transforma en bilateral y, equivaliendo la bilateral a la compraventa, surgen los efectos propios de sta.

La promesa suele tener un plazo para que el promisorio se expida sobre la aceptacin o no de la oferta, transcurrido el cual se extingue el contrato.

Autorizacin de venta: quien tiene inters en vender puede dar una autorizacin a una persona, que puede ser un profesional (martillero) para proceder a la venta.

Constituye un mandato y se le aplican las normas de este contrato.

El martillero o corredor inmobiliario puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del propietario y mandante.

Reservas de compra o de venta

La reserva, constituye un contrato innominado mediante el cual el reservante da una suma de dinero al propietario de un inmueble, a su corredor inmobiliario, quien se obliga a no venderlo a terceros durante el tiempo pactado. Tiene todos los elementos de la compraventa, pero falta un consentimiento pleno; en efecto, el vendedor o el comprador, que por alguna razn, no quieren vender o comprar en el momento de la celebracin, otorgan una declaracin de inters de hacerlo o de no hacerlo durante un plazo. El dueo asume una obligacin de no hacer, que consiste en no vender a un tercero el inmueble comprometido.

Si el contrato definitivo no se celebra, la reserva se extingue debiendo restituir el vendedor la suma recibida por el comprador.

Promesa bilateral de compraventa: es un contrato donde las partes se prometen mutuamente comprar y vender. Primera tesis: es un contrato preliminar, ambas partes se obligan a celebrar el contrato definitivo; si media incumplimiento de una de ellas, la otra parte tiene derecho a indemnizacin de daos.

Segunda tesis mayoritaria: no hay diferencias entre esta promesa bilateral y la compraventa, de modo que, frente al incumplimiento de una de las partes, la otra puede perseguir el pago del precio o la transferencia de la cosa. El boleto de compraventa

Es un instrumento privado en el que las partes establecen el contendido esencial del contrato de compraventa, esto es, manifiestan su consentimiento en torno de la cosa y el precio.

Rgimen del Cdigo Civil

Vlez regul la compraventa como un contrato que tiene efecto obligacional. El codificador consider que, en materia de inmuebles, deba hacerse por escritura pblica. Para reforzar esta proteccin, se dispuso que si al contrato le faltase un requisito esencial no sera juzgado como una compraventa.

En este esquema legal, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma que era esencial, y no causaba una obligacin de dar, sino de hacer, porque quedaba concluido como un contrato en que las partes se obligan a hacer escritura pblica (art. 1185). La compraventa as celebrada tena dos etapas:

una preliminar, que surga del boleto, que obligaba a celebrar el contrato, y la otra

de escrituracin, donde se celebraba el contrato definitivo. Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), slo caba indemnizacin de daos. Art. 1187: la obligacin de que habla el art. 1185 ser juzgada como una obligacin de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podr ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pblica, bajo pena de resolverse la obligacin en el pago de prdidas e intereses.

El boleto present serios inconvenientes: creaba inseguridad jurdica al comprador, el vendedor continuaba siendo titular del dominio y poda transferirlo a un tercero; si tena deudas, podan embargrselo; si caa en insolvencia, el boleto no era oponible al concurso o la quiebra a los fines de obtener la escrituracin.Evolucin legislativa

Se incorpor el artculo 1185 bis que dispone que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25 % del precio y en esos casos el juez podr disponer la escrituracin. Art. 2355: dispuso que se considera legitima la adquisicin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

La jurisprudencia: Se estableci que la obligacin de escriturar no es personalsima y puede ser hecha por el juez, ante el incumplimiento del obligado.

En cuanto al titular del boleto, la jurisprudencia comenz a reputarlo poseedor (no tenedor).

Teoras sobre la naturaleza jurdica

Tesis formalista: es un contrato preliminar de promesa bilateral, en el que las partes se obligan a celebrar un nuevo contrato. Sera un contrato de compraventa nulo por defecto de forma pero, al mismo tiempo, sera un contrato preliminar vlido.

Tesis no formalista: (mayoritaria en doctrina y jurisprudencia) el boleto es un contrato de compraventa definitivo, completo y perfecto, y contiene la promesa de escriturar. Escritura es requisito formal que hace al modo de adquisicin del dominio.

En cuanto a la forma, el contrato es formal ad probationem para unos y no formal para otros. No diferencia entre dos etapas, una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. El consentimiento es uno solo, referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa.

En cuanto a los efectos: puede demandarse judicialmente slo la escrituracin y, en caso de incumplimiento, puede otorgarla el juez forzosamente, dado que el consentimiento ya ha sido prestado.

Tesis intermedia: se trata de un contrato perfecto (no de compraventa) por el cual las partes se obligan a hacer una escritura pblica. El boleto es un contrato previo respecto de la compraventa pero existe un solo consentimiento por el cual el vendedor se coloca en la situacin de venta forzosa.

En cuanto a los efectos: puede demandarse judicialmente no slo la escrituracin, sino que en caso de incumplimiento de la condena judicial puede otorgarla el juez forzosamente dado que el consentimiento ya ha sido prestado.

Clasificacin y efectos del boleto de compraventaA) Cesin del boleto: el boleto otorga a las partes derechos personales, razn por la cual es posible su cesin sin otra forma que la escritura (la cesin del boleto, es normalmente, la cesin de la posicin contractual, por lo que incluye crditos y obligaciones que pesan sobre el sujeto obligado) y funciona as: - normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero, en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse, salvo que se acredite insolvencia del cesionaria.

- el vendedor debe ser notificado.

- antes de la notificacin puede exigir el pago el comprador y escriturar a su nombre, aun cuando el comprador haya cedido, porque los efectos hacia l se producen desde la notificacin.

- luego de la notificacin es obligado a escriturar a nombre del cesionario, y tiene dos deudores del precio: el comprador cedente y el cesionario.

B) Boleto y posesin

La posesin consiste en la detencin material de la cosa y el nimo de ejercer sobre la misma un derecho real.

El Cdigo Civil distingue en:

posesin legtima e

ilegtima, esta puede ser de buena fe o de mala fe, esta ltima se divide en viciosa y no viciosa. Situacin problemtica: el legislador ha tratado de proteger a los adquirientes de buena fe de inmuebles por boleto, a quines se ha hecho tradicin de la cosa y mediando buena fe, frente a terceros adquirientes de la misma cosa, y a los acreedores del vendedor.

Encuadre jurdico de la posesin legtima: el texto legal (art. 2355) se refiere a que el boleto es un ttulo suficiente para transmitir la posesin de una cosa y, por lo tanto, es una posicin legtima. Acciones: la consecuencia del encuadre legal como derecho real, radica en que el adquiriente por boleto es titular de las acciones reales.

En cambio, para quienes no identifican derecho real y posesin legtima, el poseedor por boleto slo tiene a su disposicin acciones posesorias.

En nuestra opinin, el adquiriente por boleto es titular de las acciones o remedios posesorios. Mediando buena fe, tiene el derecho de usar y gozar de la cosa, percibiendo los frutos a ttulo de dueo, tiene, as mismo, el derecho de disponer de la cosa, aunque con los lmites del art. 3270. (Principio nemos plus iuris)

C) Oponibilidad del boleto de compraventa: reglas de solucin de conflictos derivados de la oponibilidad del boleto.

1. Entre el vendedor titular registral y el comprador por boleto Si el comprador no paga, el vendedor intentar embargar y ejecutar el bien vendido, pero como sigue siendo titular registral del mismo, se embargar a s mismo y ejecutar una cosa que est en su patrimonio. Esta paradoja se despeja si se entiende que se ha transmitido la posesin legtima y el boleto es justo ttulo, en cuyo caso la pretensin es accionable. Otra posibilidad es que el titular registral, luego de vender el bien por boleto, intente ejercer acciones reales. Si el contrato celebrado es vlido, esas acciones no son precedentes, ya que deber primero resolver el vnculo para luego intentar recuperar la cosa; ello es as porque el comprador opondr el justo ttulo que es el boleto.

2. Boleto anterior a la escritura

- Para quines es un contrato preliminar, el poseedor por boleto no puede solicitar ya la escrituracin.

- Para quines es un contrato de compraventa definitivo, hay un conflicto entre dos titulares de derechos creditorios sobre la misma cosa, pues ninguno detenta el derecho real an; aqu debe prevalecer el titular por boleto, a partir del principio de que no se puede transmitir una misma cosa a dos personas, y este ltimo es de fecha anterior. 3. Ventas sucesivas: frente a otro titular de otro boleto de compraventa

Tiene preferencia el titular por boleto que ha entrado en la posesin de la cosa, por ms que el boleto del tercero sea de fecha anterior.

4. Boleto y escritura posterior

Cuando hay dos ventas sucesivas, una por boleto con entrega de la posesin y otra por escritura, prevalece el que tiene la posesin, (porque la posesin es una forma de publicidad). 5. Oponibilidad frente al locatario

El contrato de locacin es oponible al comprador.

En caso en que el locatario ya haya recibido la tenencia, su contrato ha de quedar firme frente al adquiriente por boleto, cualquiera sea su fecha.

Si el vendedor transmite al adquiriente su posesin por medio de actos externos, por ejemplo llevando al adquiriente al inmueble y comunicando la transmisin al locatario, ste lo ha de reconocer como poseedor.

En caso en que el adquiriente por boleto haya recibido posesin, privar sobre el locatario, cualquiera sea la fecha de los contratos, por lo cual el locatario resolver la cuestin con el locador vendedor, en daos y perjuicios.

6. Oponibilidad frente al concurso o la quiebra

Se dispuso que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25 % del precio. 7. Oponibilidad frente a terceros embargantes

En un proceso judicial un acreedor del titular registral embarga el inmueble del adquiriente por boleto y pretende ejecutarlo en la subasta judicial. Frente a ello, el poseedor por boleto intenta detener dicha ejecucin mediante una tercera. Prevalece su derecho o el del enajenante? Si existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesin: triunfa la cautelar.

Si lo puede oponer a la quiebra o el concurso, con mayor razn puede hacroslo frente a un embargante.

El adquiriente de un inmueble mediando boleto triunfa si se cumplen los siguientes recaudos:

El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso.

El boleto tiene publicidad (registral o posesoria)

El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o est en condiciones de subrogarse en su posicin jurdica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirientes.

El tercerista en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25 % del precio con anterioridad a la traba del embargo.

En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario, debe estarse a la posesin:

- Si sta fue dada con anterioridad a la hipoteca, triunfa el comprador. - Si la hipoteca fue anterior a la posesin, prevalece el acreedor, quedndole al comprador las acciones contractuales contra el vendedor.

Si el acreedor hipotecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesin anterior a la hipoteca puede deducir la tercera de dominio.

La obligacin de escriturar; incumplimiento; daos resarcibles

Suscripto el boleto de compraventa, surge la obligacin de escriturar, que recae sobre ambas partes (pero recae principalmente sobre la vendedora).

Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: que existe prrroga del plazo

que se transforma en pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. Condicin suspensiva: las partes pueden tambin someter a trmino el momento en que se obtengan todos los elementos documentales.

Plazo incierto: vinculado a la aprobacin de obras, durante el cual se van pagando cuotas. Una vez pagadas la cantidad de cuotas necesarias para la escrituracin segn boleto o bien la totalidad de ellas, la escrituracin es exigible. Si no hay plazo expreso o tcito, el interesado debe pedir la fijacin judicial.

Mora del deudor de obligaciones recprocas: se puede ejercer la excepcin al incumplimiento contractual. Mora en la obligacin de escriturar: se autoriza a la otra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesin.

Incumplimiento total o parcial de la obligacin de escriturar: da derecho a la otra parte a solicitar la escrituracin por parte del deudor, o bien, subsidiariamente por el juez.

Tambin se puede reclamar el resarcimiento de los daos moratorios.