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UNIDAD 11

UNIDAD 11CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DEL USO

52- Locacin de cosas

Antecedentes histricos y reformas legislativas

El Cdigo Civil regula la locacin en 129 artculos.

La evolucin de este contrato se muestra a travs del principio protectorio:

en el Derecho Romano se protega al propietario,

en el Derecho Moderno al locatario.

En Argentina se destaca el perodo de la denominada legislacin de emergencia habitacional (1943- 1978) que se caracteriz por disponer normas imperativas que afectaban el precio y el plazo del contrato.

La ley 23.091 de 1984: dispone normas con finalidad protectoria para las locaciones urbanas con destino a vivienda, de un modo indirecto, sin reformular plazos y precios. En la locacin de inmuebles urbanos con destino a vivienda, hay una insuficiencia de la accin positiva del Estado. Sera necesario profundizar la creacin de mecanismos para bajar costos de intermediacin, mejorar la transparencia informativa.

La intervencin directa en los precios y en los plazos, mecanismos utilizados por las leyes de emergencia, se han mostrado ineficaz para lograr un acceso masivo al uso y goce de la vivienda.

La intervencin indirecta que provee el actual Derecho del consumidor, mediante el control administrativo y judicial de la oferta, los deberes de informacin, las clusulas abusivas, se presenta como ms adecuado en el contexto de regulacin institucional del mercado.

53- Contrato de locacin de cosa: cuando una persona denominada locador, se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra, denominada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero.

Mediante la locacin se transmite un derecho personal, no real, que consiste en el uso y goce de la cosa por un plazo (finalidad tpica). Es la transferencia de la tenencia, de modo que el locatario usa y goza la cosa reconociendo en otro la propiedad. Contrato de usufructo: si el uso y goce se hace mediante un derecho real.

Uso: es el empleo de la cosa dada en locacin.

Goce: es el aprovechamiento de los frutos o productos ordinarios que produce la cosa locada.

Normas aplicables: locacin tpica y atpica

Es importante determinar si el contrato es tpico o atpico (no se aplican los plazos mnimos ni las causales de desalojo).

El contrato sigue siendo tpico aunque:

Existan prestaciones como expensas, gravmenes, servicio telefnico o de energa elctrica, o la prestacin consistente en mejorar el inmueble, siempre que dichas prestaciones sean de menor valor que lo efectivamente pagado en dinero.

Exista un precio determinable, aunque el mismo consista en una parte de las ganancias del locatario.

El destino de la cosa como elemento de calificacin

Locacin de cosas

- Sobre bienes inmuebles _____urbanos (23.091 24.240) ______con destino a vivienda Rurales (13.246) u otros destinos (comercio, clubes)

- Sobre bienes muebles (Cdigo Civil 24.240)Criterios para diferenciarlo: Ubicacin.

Destino para agrupacin agropecuaria.

El destino dado a la cosa puede ser determinado subjetiva u objetivamente, conforme lo establezcan las partes. Sirve para determinar que rgimen aplicar. Esta diferencia es importante, porque las partes pueden pretender ocultar el destino real a fin de obtener los beneficios de una legislacin menos protectoria del locatario, en fraude a la ley (supuesto frecuente: cambiar el destino de vivienda familiar para escapar del rgimen de proteccin de las locaciones habitacionales).

El destino puede ser mixto, ocurre en casas donde hay vivienda y un comercio. En estos supuestos debe aplicarse el rgimen protectorio ms amplio.

La promesa de locacin: es posible, ya que no se trata de un contrato real, sino consensual. Promesa bilateral: en el cual una parte se obliga a entregar una cosa en locacin y la otra a ocuparla, es un verdadero contrato de locacin.

Promesa unilateral: resulta revocable hasta tanto haya sido aceptada; luego de este acto, queda perfeccionada en su obligatoriedad.

Carcter personal o real del derecho del locatario El derecho del locatario, siendo creditorio (doctrina mayoritaria), fue reforzado de tal modo que adopta algunas caractersticas de los derechos reales.

El locador es quien otorga el uso y goce de la cosa, y tiene la obligacin de mantener al locatario en ese uso, lo cual justifica que este ltimo no tiene acciones reales. Esta postura fue variando con el tiempo, adaptndose medidas para proteger a la parte dbil. El Cdigo Frances estableci la oponibilidad del contrato de locacin respecto de los actos de venta, lo que fue tomado por el art. 1498 del Cdigo Civil argentino.

En el sistema legal argentino, el derecho del locatario es de fuente contractual y, por lo tanto es personal, pero tiene unas caractersticas propias de los derechos reales:

En caso de venta de la cosa, el contrato de locacin subsiste durante el tiempo convenido.

Cuando el dominio es revocable, y sta se produce, debe respetarse el contrato de locacin.

El tenedor tiene acciones posesorias.

Pero en nuestro Derecho, no hay obligacin que corresponda a derechos reales, por tanto, si el locador vende la cosa, el nuevo propietario debe respetar el contrato, pero el locador no queda desobligado frente al locatario, lo cual es una caracterstica de los derechos personales.

Caracteres 1- Bilateral: origina obligaciones recprocas para ambas partes.

2- Consensual: sus efectos se producen a partir del mero acuerdo de voluntades.

3- Oneroso y conmutativo: la ventaja deviene un sacrificio prestacional, y desde el inicio se sabe con certeza cual va a ser la entidad del sacrificio y la ventaja. 4- De tracto sucesivo: el cumplimiento de los fines del contrato requiere del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por perodos.

5- Es no formal: pero debe celebrarse por escrito: las locaciones urbanas, sus modificaciones y prrrogas, los arrendamientos, la locacin de cosas muebles con destino al consumo.

6- Tpico.

7- De cambio: se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una cosa por el precio pagado.

8- Puede ser un contrato celebrado por adhesin a condiciones generales.

9- Como regla es civil, pero es comercial la locacin de cosas muebles entre comerciantes y para actividades de su giro.

Diferenciacin con el depsito

a) Reglas generales

Contrato de locacinContrato de depsito

Es bilateral Bilateral

Consensual Real

Oneroso Gratuito

Cuando el depsito es oneroso por convencin de partes, existen las siguientes diferencias:

Contrato de locacin Contrato de depsito

Finalidad tpica: transferencia del uso y goce. Es la guarda y custodia. El depositario no puede usar ni percibir los frutos. Si por convencin de partes se le otorga tal facultad, la finalidad de custodia obliga al depositario a usarla teniendo en miras el inters del depositante.

Es consensual. Es real, se perfecciona con la entrega de la cosa.

El locatario responde por toda falta de conservacin, evalundose su culpa en concreto. Al depositario se le exige que ponga la misma diligencia en la guarda de las cosas depositadas que en las suyas propias, adaptndose en este caso la teora de la graduacin de la culpa.

b) Locacin con depsitos en garanta

En la costumbre negocial se utiliza la celebracin de la locacin juntamente con el depsito de una suma de dinero, generalmente equivalente a un mes o dos de alquiler, en garanta frente al posible incumplimiento por parte del locatario de su obligacin de pago del precio.

La finalidad de las partes no es la custodia (depsito), sino la garanta, por lo que es una prenda civil.

c) Caja de seguridad bancaria

Contrato bancario: el banco cede el uso y goce de una cosa para que el cliente deposite all efectos personales, con una finalidad de custodia.

Doctrina mayoritaria considera que es una locacin con finalidad de guarda porque se da el uso y goce da una cosa por un tiempo y a cambio del pago de un precio en dinero. No es un contrato real ni gratuito como el depsito; el banco no recibe el contenido de la caja, ni asume el deber de guardar y devolver ese contenido, ya que ni siquiera sabe de qu cosa se trata.

En nuestra opinin es calificado como contrato atpico mixto, con elementos de la locacin, del depsito y de servicios, as como de consumo para las relaciones banco cliente, y bancario para las relaciones entre el banco y la autoridad de contralor.

d) Contrato de garaje: se cede el uso y goce de una cosa para el estacionamiento de un vehculo contra el pago de un precio; pero hay tambin una obligacin de custodia y, en oportunidades de servicios.

Para algunos se trata de un contrato atpico (caracteres del contrato de cosas, del depsito y de locacin de servicios).

Diferenciacin con el comodato

Contrato de locacinComodato

Confiere el uso y goce. Confiere el uso de una cosa ajena. El comodatario normalmente no tiene derecho a los frutos.

Contrato consensual. Contrato real.

Oneroso. Gratuito.

Problema entre ambos contratos: la locacin se encubre bajo la apariencia de un comodato, porque de esa manera se evita la legislacin imperativa, especialmente la referida al plazo mnimo, ya que el comodante puede requerir la devolucin cundo quisiere.

Locacin de cosas con servicios

Locacin de cosas: transfiere el uso y goce sobre una cosa.

Contrato de servicios: se compromete una obligacin de hacer.

En numerosos supuestos de locacin de co