UNIDAD 11.doc

38
UNIDAD 11 CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DEL USO 52- Locación de cosas Antecedentes históricos y reformas legislativas El Código Civil regula la locación en 129 artículos. La evolución de este contrato se muestra a través del principio protectorio: - en el Derecho Romano se protegía al propietario, - en el Derecho Moderno al locatario. En Argentina se destaca el período de la denominada “legislación de emergencia habitacional” (1943- 1978) que se caracterizó por disponer normas imperativas que afectaban el precio y el plazo del contrato. La ley 23.091 de 1984: dispone normas con finalidad protectoria para las locaciones urbanas con destino a vivienda, de un modo indirecto, sin reformular plazos y precios. En la locación de inmuebles urbanos con destino a vivienda, hay una insuficiencia de la acción positiva del Estado. Sería necesario profundizar la creación de mecanismos para bajar costos de intermediación, mejorar la transparencia informativa. La intervención directa en los precios y en los plazos, mecanismos utilizados por las leyes de emergencia, se han mostrado ineficaz para lograr un acceso masivo al uso y goce de la vivienda. La intervención indirecta que provee el actual Derecho del consumidor, mediante el control administrativo y judicial de la oferta, los deberes de información, las cláusulas abusivas, se presenta como más adecuado en el contexto de regulación institucional del mercado. 53- Contrato de locación de cosa: cuando una persona denominada locador, se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un

Transcript of UNIDAD 11.doc

UNIDAD 11

UNIDAD 11CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DEL USO

52- Locacin de cosas

Antecedentes histricos y reformas legislativas

El Cdigo Civil regula la locacin en 129 artculos.

La evolucin de este contrato se muestra a travs del principio protectorio:

en el Derecho Romano se protega al propietario,

en el Derecho Moderno al locatario.

En Argentina se destaca el perodo de la denominada legislacin de emergencia habitacional (1943- 1978) que se caracteriz por disponer normas imperativas que afectaban el precio y el plazo del contrato.

La ley 23.091 de 1984: dispone normas con finalidad protectoria para las locaciones urbanas con destino a vivienda, de un modo indirecto, sin reformular plazos y precios. En la locacin de inmuebles urbanos con destino a vivienda, hay una insuficiencia de la accin positiva del Estado. Sera necesario profundizar la creacin de mecanismos para bajar costos de intermediacin, mejorar la transparencia informativa.

La intervencin directa en los precios y en los plazos, mecanismos utilizados por las leyes de emergencia, se han mostrado ineficaz para lograr un acceso masivo al uso y goce de la vivienda.

La intervencin indirecta que provee el actual Derecho del consumidor, mediante el control administrativo y judicial de la oferta, los deberes de informacin, las clusulas abusivas, se presenta como ms adecuado en el contexto de regulacin institucional del mercado.

53- Contrato de locacin de cosa: cuando una persona denominada locador, se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra, denominada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero.

Mediante la locacin se transmite un derecho personal, no real, que consiste en el uso y goce de la cosa por un plazo (finalidad tpica). Es la transferencia de la tenencia, de modo que el locatario usa y goza la cosa reconociendo en otro la propiedad. Contrato de usufructo: si el uso y goce se hace mediante un derecho real.

Uso: es el empleo de la cosa dada en locacin.

Goce: es el aprovechamiento de los frutos o productos ordinarios que produce la cosa locada.

Normas aplicables: locacin tpica y atpica

Es importante determinar si el contrato es tpico o atpico (no se aplican los plazos mnimos ni las causales de desalojo).

El contrato sigue siendo tpico aunque:

Existan prestaciones como expensas, gravmenes, servicio telefnico o de energa elctrica, o la prestacin consistente en mejorar el inmueble, siempre que dichas prestaciones sean de menor valor que lo efectivamente pagado en dinero.

Exista un precio determinable, aunque el mismo consista en una parte de las ganancias del locatario.

El destino de la cosa como elemento de calificacin

Locacin de cosas

- Sobre bienes inmuebles _____urbanos (23.091 24.240) ______con destino a vivienda Rurales (13.246) u otros destinos (comercio, clubes)

- Sobre bienes muebles (Cdigo Civil 24.240)Criterios para diferenciarlo: Ubicacin.

Destino para agrupacin agropecuaria.

El destino dado a la cosa puede ser determinado subjetiva u objetivamente, conforme lo establezcan las partes. Sirve para determinar que rgimen aplicar. Esta diferencia es importante, porque las partes pueden pretender ocultar el destino real a fin de obtener los beneficios de una legislacin menos protectoria del locatario, en fraude a la ley (supuesto frecuente: cambiar el destino de vivienda familiar para escapar del rgimen de proteccin de las locaciones habitacionales).

El destino puede ser mixto, ocurre en casas donde hay vivienda y un comercio. En estos supuestos debe aplicarse el rgimen protectorio ms amplio.

La promesa de locacin: es posible, ya que no se trata de un contrato real, sino consensual. Promesa bilateral: en el cual una parte se obliga a entregar una cosa en locacin y la otra a ocuparla, es un verdadero contrato de locacin.

Promesa unilateral: resulta revocable hasta tanto haya sido aceptada; luego de este acto, queda perfeccionada en su obligatoriedad.

Carcter personal o real del derecho del locatario El derecho del locatario, siendo creditorio (doctrina mayoritaria), fue reforzado de tal modo que adopta algunas caractersticas de los derechos reales.

El locador es quien otorga el uso y goce de la cosa, y tiene la obligacin de mantener al locatario en ese uso, lo cual justifica que este ltimo no tiene acciones reales. Esta postura fue variando con el tiempo, adaptndose medidas para proteger a la parte dbil. El Cdigo Frances estableci la oponibilidad del contrato de locacin respecto de los actos de venta, lo que fue tomado por el art. 1498 del Cdigo Civil argentino.

En el sistema legal argentino, el derecho del locatario es de fuente contractual y, por lo tanto es personal, pero tiene unas caractersticas propias de los derechos reales:

En caso de venta de la cosa, el contrato de locacin subsiste durante el tiempo convenido.

Cuando el dominio es revocable, y sta se produce, debe respetarse el contrato de locacin.

El tenedor tiene acciones posesorias.

Pero en nuestro Derecho, no hay obligacin que corresponda a derechos reales, por tanto, si el locador vende la cosa, el nuevo propietario debe respetar el contrato, pero el locador no queda desobligado frente al locatario, lo cual es una caracterstica de los derechos personales.

Caracteres 1- Bilateral: origina obligaciones recprocas para ambas partes.

2- Consensual: sus efectos se producen a partir del mero acuerdo de voluntades.

3- Oneroso y conmutativo: la ventaja deviene un sacrificio prestacional, y desde el inicio se sabe con certeza cual va a ser la entidad del sacrificio y la ventaja. 4- De tracto sucesivo: el cumplimiento de los fines del contrato requiere del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por perodos.

5- Es no formal: pero debe celebrarse por escrito: las locaciones urbanas, sus modificaciones y prrrogas, los arrendamientos, la locacin de cosas muebles con destino al consumo.

6- Tpico.

7- De cambio: se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una cosa por el precio pagado.

8- Puede ser un contrato celebrado por adhesin a condiciones generales.

9- Como regla es civil, pero es comercial la locacin de cosas muebles entre comerciantes y para actividades de su giro.

Diferenciacin con el depsito

a) Reglas generales

Contrato de locacinContrato de depsito

Es bilateral Bilateral

Consensual Real

Oneroso Gratuito

Cuando el depsito es oneroso por convencin de partes, existen las siguientes diferencias:

Contrato de locacin Contrato de depsito

Finalidad tpica: transferencia del uso y goce. Es la guarda y custodia. El depositario no puede usar ni percibir los frutos. Si por convencin de partes se le otorga tal facultad, la finalidad de custodia obliga al depositario a usarla teniendo en miras el inters del depositante.

Es consensual. Es real, se perfecciona con la entrega de la cosa.

El locatario responde por toda falta de conservacin, evalundose su culpa en concreto. Al depositario se le exige que ponga la misma diligencia en la guarda de las cosas depositadas que en las suyas propias, adaptndose en este caso la teora de la graduacin de la culpa.

b) Locacin con depsitos en garanta

En la costumbre negocial se utiliza la celebracin de la locacin juntamente con el depsito de una suma de dinero, generalmente equivalente a un mes o dos de alquiler, en garanta frente al posible incumplimiento por parte del locatario de su obligacin de pago del precio.

La finalidad de las partes no es la custodia (depsito), sino la garanta, por lo que es una prenda civil.

c) Caja de seguridad bancaria

Contrato bancario: el banco cede el uso y goce de una cosa para que el cliente deposite all efectos personales, con una finalidad de custodia.

Doctrina mayoritaria considera que es una locacin con finalidad de guarda porque se da el uso y goce da una cosa por un tiempo y a cambio del pago de un precio en dinero. No es un contrato real ni gratuito como el depsito; el banco no recibe el contenido de la caja, ni asume el deber de guardar y devolver ese contenido, ya que ni siquiera sabe de qu cosa se trata.

En nuestra opinin es calificado como contrato atpico mixto, con elementos de la locacin, del depsito y de servicios, as como de consumo para las relaciones banco cliente, y bancario para las relaciones entre el banco y la autoridad de contralor.

d) Contrato de garaje: se cede el uso y goce de una cosa para el estacionamiento de un vehculo contra el pago de un precio; pero hay tambin una obligacin de custodia y, en oportunidades de servicios.

Para algunos se trata de un contrato atpico (caracteres del contrato de cosas, del depsito y de locacin de servicios).

Diferenciacin con el comodato

Contrato de locacinComodato

Confiere el uso y goce. Confiere el uso de una cosa ajena. El comodatario normalmente no tiene derecho a los frutos.

Contrato consensual. Contrato real.

Oneroso. Gratuito.

Problema entre ambos contratos: la locacin se encubre bajo la apariencia de un comodato, porque de esa manera se evita la legislacin imperativa, especialmente la referida al plazo mnimo, ya que el comodante puede requerir la devolucin cundo quisiere.

Locacin de cosas con servicios

Locacin de cosas: transfiere el uso y goce sobre una cosa.

Contrato de servicios: se compromete una obligacin de hacer.

En numerosos supuestos de locacin de cosas (alquiler de un departamento con calefaccin, seguridad) puede haber servicios anexos, obligaciones accesorias. Para resolver estos problemas debe utilizarse el criterio de la finalidad tpica, el elemento prevalente del negocio (concesin del uso y goce de una cosa).

Contrato de hospedaje: es la explotacin de un inmueble o parte del mismo, destinado a dar ocupacin temporaria de una o ms habitaciones, da a los ocupantes el uso y goce de las habitaciones, y una serie de servicios, como luz, agua, telfono, mucama, ropa de cama, moblaje.

Es un contrato atpico mixto: contiene elementos del contrato de locacin, de servicios y del depsito. Diferenciacin con el contrato asociativo

Contrato de locacin Contrato asociativo

Contrato de cambio. Finalidad comn: se comparten las prdidas.

Diferenciacin con el usufructo

Contrato de locacin Usufructo

Es un derecho personal Es un derecho real de uso y goce

Es onerosa Puede ser gratuito u oneroso

La locacin no puede exceder de 10 aos. No tiene plazo mximo y se extingue con la muerte del usufructuario. Persona jurdica: puede llegar hasta 20 aos.

Tiene su fuente en un contrato. Puede surgir: de actos entre vivos

por disposicin de ultima voluntad

por prescripcin adquisitiva.

Se puede transmitir por causa de muerte. No se transmite por causa de muerte.

El locatario slo tiene acciones posesorias adems de las creditorias. Da origen a acciones reales.

Es no formal: pero debe celebrarse por escrito: las locaciones urbanas, sus modificaciones y prrrogas, los arrendamientos, la locacin de cosas muebles con destino al consumo.Debe hacerse por escritura pblica.

La funcin es equivalente: ambos otorgan el uso y goce sobre una cosa.

Presupuestos

Sujetos

a) El locador: puede ser el propietario o el tenedor de la cosa.

El usufructuario puede dar en locacin el inmueble que recibe en usufructo, con la salvedad de que la locacin se extingue, por efecto directo, cuando se cumple el plazo pactado, y por efecto derivado, cuando se extingue el usufructo.

b) Pluralidad de locatarios

La locacin puede tener un locatario o varios. Si se trata de una obligacin indivisible, cualquiera de los acreedores originarios, pueden exigir de cada uno de los codeudores, o de sus herederos, el cumplimiento ntegro de la obligacin indivisible.

Capacidad

Es un contrato de administracin para ambas partes contratantes.

Dar una cosa en locacin por ms de seis aos es un acto de disposicin.

Capacidad de hecho:

Menores emancipados: pueden celebrar el contrato de locacin, porque tienen la libre administracin de sus bienes.

Administradores de bienes ajenos: pueden celebrar este contrato, salvo limitaciones especiales: los padres pueden arrendar los bienes de los hijos, pero con la condicin implcita de que acabarn cuando concluya la patria potestad. Tutores y curadores: pueden arrendar los bienes del menor o incapaz por un plazo inferior de cinco aos y, por mayor plazo, con autorizacin judicial; en todo caso se extinguen con la mayora de edad o la emancipacin del menor.

Mandatarios y administradores: pueden dar en locacin por menos de seis aos, porque por mayor es un acto de disposicin y necesitan un poder especial.

Capacidad de derecho:

La regla es que quienes no pueden celebrar la compraventa, tampoco podrn locar.

Si no pueden celebrar un acto de disposicin, menos podrn concretar uno de administracin.

Elementos especiales: consentimiento El consentimiento debe recaer sobre los elementos nucleares:

la naturaleza del contrato

la cosa que se alquila

el precio

la duracin, y

el uso para el que se destina la misma.

Es relevante para determinar que rgimen aplicar.

El error sobre estos aspectos hace anulable el acto.

Nada impide que la locacin puede estar sujeta a condicin (ej. celebrar una locacin de un inmueble sujeta a la condicin suspensiva o resolutoria de que se desaloje otro), plazo o cargo.

Elementos esenciales y tpicos 1- La cosa

El objeto de este contrato es una operacin jurdica consistente en la entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

a) Cosas muebles e inmuebles

La cosa locada puede ser inmueble o mueble no fungible.

Se aplican las reglas generales del objeto de los contratos.

Excepcin: las cosas que estn fuera del comercio pueden ser objeto de la locacin, salvo que fueran nocivas al bien pblico; por ejemplo podran excluirse las que afectan al ambiente; u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

En el momento de la celebracin, la cosa debe determinada o determinable. Pueden ser objeto las cosas indeterminadas, como por ejemplo el alquiler de un coche, un caballo, sin determinacin de cual es.

Si se dan en locacin cosas inciertas, se debe elegir una de calidad media (el deudor no podr elegir la cosa de peor calidad, ni el acreedor la de mejor calidad).

Pueden ser objeto las cosas futuras: cuando se alquila un departamento en un edificio a construir, sujeto a la condicin suspensiva de que se termine la construccin. Si luego de celebrado el contrato, la cosa fuere destruida por caso fortuito, el contrato queda extinguido; si fuera parcialmente destruida, el locatario puede pedir la disminucin del precio o la rescisin del contrato.

El alquiler de una cosa comprende tambin el de sus accesorios.

Frutos: se incluyen los pendientes; los percibidos pertenecen al locador.

Se trata de los frutos ordinarios que son aquellos que la cosa produce regular y peridicamente, sin alterar su sustancia, ya que se trata de frutos naturales, industriales o civiles. b) Derechos y fondo de comercio

La tesis mayoritaria se pronuncia en contra de la locacin de derechos en nuestro sistema legal. Se ha discutido tambin en la doctrina la posibilidad de que el fondo de comercio, como universalidad jurdica, sea objeto del contrato de locacin, predominando la tesis negativa.

c) Cosas ajenas

Se puede alquilar vlidamente una cosa ajena:

si se obra en virtud de una representacin convencional o legal del propietario, si se promete una diligencia tendiente a obtener el consentimiento del titular dominial o si se tiene un derecho sobre el uso y goce de la cosa que permita la celebracin de un contrato derivado (sublocacin, usufructo, uso y habitacin). Hay dudas: en la posibilidad de alquilar una cosa ajena sin tener derecho a hacerlo.

Bordas: sera el caso de quien posee la cosa por un ttulo que le permite alquilarla (depsito, comodato, administracin), o de quien no tiene la posesin y la alquila.

El contrato es vlido entre partes; si son de buena fe, y debe ser cumplido entre ellas, pero es inoponible al dueo, que ha sido ajeno al negocio. Pero podra estar de acuerdo con el negocio y ratificarlo expresa o tcitamente (recibiendo alquileres del pago). O puede tambin pedir el desalojo. Si las partes no son de buena fe, el contrato es nulo.

d) Bienes de dominio pblico

Los arrendamiento de bienes nacionales, provinciales o municipales, o de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pblica, sern juzgados por las disposiciones del Derechos Administrativo, y slo en subsidio se aplicarn las disposiciones del Cdigo Civil.

2- El precio

a) Caracteres del precio

Debe ser determinado o determinable. Elemento esencial: si no est establecido en el contrato, o no surge de sus clusulas, el contrato es nulo.

Si la cosa se ha entregado, el contrato no es nulo por falta de determinacin del precio, sino que se entiende que las partes se sometieron al precio corriente, normal o de estilo en el lugar, para las cosas de la misma especie y calidad.

El pago del precio puede pactarse en forma total o peridica y, en ambos casos, en forma anticipada o vencida.

En las locaciones de inmuebles urbanos destinados a vivienda (ley 23.091) dispuso normas con finalidad protectoria del locatario:

El alquiler se debe estipular por mes.

No podr requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes.

No se pueden exigir depsitos en garanta o exigencias similares por una cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.

Est prohibido el pago de valor llave o equivalentes.

b) El precio debe ser en dinero.

Es habitual la entrega de dinero juntamente con contraprestaciones de cosas no dinerarias, como cantidad de mercaderas producidas por el negocio del locatario. El precio mixto consistente en dinero y obligaciones accesorias, siempre que la suma en dinero sea mayor.

El precio mixto consistente en dinero y cosas cuyo valor dinerario sea determinable.

El precio pactado en proporcin a la facturacin del locatario, siempre que sea determinable en dinero y no responda a la necesidad de cubrir expectativas inflacionarias.

Hoy predomina la idea de que el precio puede ser pactado en moneda nacional o en dlares.

Los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concertarse. Es nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a la determinacin judicial.

c) Modificacin unilateral bilateral.

El precio no puede ser modificado unilateralmente en la etapa de cumplimiento, ni en el perodo poscontractual; si el locatario contina en la ocupacin, agotado el plazo, el locador no puede incrementar el precio porque la continuacin es del mismo contrato y en las mismas condiciones. Salvo que se pueda determinar que la intencin ha sido celebrar otro o cambiar la obligacin de pago del precio extinguiendo la anterior, es decir, que exista animus novandi.

Regla: el precio puede ser pactado en forma progresiva o escalonada: con un valor para un perodo, otro mayor para el perodo siguiente y aumentando a un ritmo de progresin fijado por las partes, hasta el final del vnculo. Dicha clusula, que debe ser bilateral, reconoce los siguientes fines: Combatir la inflacin.

Reflejar el aumento del valor locativo del inmueble.

3- El plazo

a) Caracteres del plazo

El plazo en la locacin es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el vnculo.

Nada impide que se combine con un plazo suspensivo, de modo que la locacin, una vez celebrada, comience a producir efectos recin a partir de un cierto tiempo.

Esta modalidad no es accidental, sino esencial en la locacin.

Puede ser expreso o tcito.

b) Plazo mximo

El Cdigo fijo un plazo mximo de diez aos. Este lmite es de orden pblico.

Sin embargo debe tenerse presente que en la contratacin empresaria es muy necesario y lcito tener contratos por plazos mayores para armonizar la inversin; en este supuesto, entendemos que la clusula que fija un plazo mayor no es ilcita, porque tiene una causa distinta: no tiene por finalidad la inmovilizacin del bien (que hace que la cosa se desvalorice), sino su uso productivo.

c) La opcin de prrroga

Es un acuerdo celebrado juntamente con el contrato originario, o bien durante su ejecucin, mediante el cual las partes prevn que, al vencimiento del plazo, una de ellas tiene la facultad de renovarlo. La opcin es un pacto mediante el cual una de las partes se obliga a celebrar un contrato futuro, si la otra parte manifiesta su voluntad de perfeccionarlo.

La ley 23.091 exige forma escrita para las modificaciones o prrrogas ulteriores del contrato.

d) Plazo mnimo

- Locaciones urbanas destinadas a vivienda: dos aos. - Locaciones urbanas que tengan cualquier otro destino: tres aos.

- Locaciones urbanas con destino no habitacional locadas con muebles: si no hay plazo, pero el precio se fijo por aos, meses, semanas o das, el arrendamiento se juzgar hecho por el tiempo que se ha fijado el precio.

- Locaciones urbanas con destino mixto (actividad comercial y vivienda): rige el plazo mnimo que corresponda al destino principal; si no lo hay debe estarse al plazo ms largo de ambos mnimos, siempre que el inmueble sea indivisible. La norma que impone el plazo mnimo forma parte del orden pblico de proteccin de la parte dbil, razn por el cual es obligatorio para el locador, pero no para el locatario, que puede:

renunciarlo, aunque no anticipadamente

rescindir unilateralmente el contrato antes del vencimiento del plazo mnimo, devolviendo la cosa.

Los plazos mnimos se aplican a los contratos originarios y no a sus prrrogas.

No rige el plazo mnimo en las locaciones urbanas, cuyo destino sea:

- Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales.

- Locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, que no excedan los 6 meses.

- Ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos.

- Locaciones de puestos de mercados o ferias.

- Locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.

La causa

La cosa arrendada debe tener un uso honesto y que no sea contrario a las buenas costumbres. Causa ilcita: efecto es la nulidad.Si fue celebrado con una causa ilcita, es de ningn valor, de modo que las partes no pueden exigir su cumplimiento.

Si el cumplimiento ya comenz, si la cosa fue entregada, es evidente que el locador no tiene accin para cobrar los alquileres, pero s para obtener el desalojo.

Causa: es la intencin comunicada o comn, pero no es la de una sola de las partes. Si hubiera un uso ilcito por parte del locatario, la consecuencia no sera la nulidad del contrato, sino la accin del locador para pedir el resarcimiento de los daos, la resolucin o la supresin de las causas del perjuicio.

Frustracin del fin Cuando la finalidad no hay podido ser lograda y la falla sea producida por alguna razn externa y ajena a la voluntad de las partes, se permite la resolucin.

Para que sea procedente, se requiere un contrato vlido, con obligaciones bilaterales y recprocas, de ejecucin diferida o de tracto sucesivo. El titular de la pretensin no debe estar en mora y debe invocar una frustracin del fin, probando que ste es fundamental, conocido por la otra parte y que obedece a causas ajenas. Art. 1604: La locacin concluye:

por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada (se alquila una fbrica y se prohbe su funcionamiento).

La forma

La locacin es un contrato no formal.

Pero debe celebrarse por escrito: las locaciones urbanas, sus modificaciones y prrrogas, los arrendamientos, la locacin de cosas muebles con destino al consumo.

Es una formalidad ad probationem, para ser probados en juicio. La prueba

1- Prueba de la existencia del contrato

Cuando no hay forma exigida ad probationem, la celebracin del contrato puede probarse por cualquier medio, con el lmite del art. 1193: Los contratos que tengan por objeto una cantidad de ms de diez mil pesos, deben hacerse por escrito y no pueden ser probados por testigos. Por lo tanto debe presentarse un principio de prueba por escrito, o la ejecucin del contrato, a los efectos de permitir la prueba de testigos.

Se ha considerado suficiente prueba de la existencia del contrato: la demostracin del pago peridico mediante recibos de pago de alquiler, pero no el pago de impuestos o contribuciones (expensas) o la mera ocupacin de la cosa, porque en este supuesto se prueba la tenencia, pero no el ttulo por el cual la misma resulta legtima.

2- Prueba del pago

El locatario debe demostrar que pag los alquileres.

El pago es un acto jurdico, y por lo tanto su prueba puede ser llevada a cabo por cualquiera de los medios admitidos por el Cdigo, art. 1190: por instrumento pblico, privado, por confesin de partes, por juramento, por testigos.

Como el pago no es un contrato no tiene como lmite el art. 1193 del Cdigo Civil.

En general se hace con un recibo emanado del acreedor con su firma en el cual consta la recepcin del pago. El pago hecho por el ltimo perodo hace presumir que se ha efectuado el de los anteriores, salvo evidencia en contrario.

Efectos

EL LOCADOR

El locador tiene derecho a exigir el pago del alquiler, para lo cual se le otorgan varias acciones: Puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada y que pertenezcan al locatario (art. 1558).

Va ejecutiva para el cobro judicial, la resolucin por falta de pago (art. 1578).

El desalojo de la propiedad.

Tiene derecho adems a ser notificado por el inquilino de las turbaciones que sufra la cosa arrendada y a obtener su restitucin en buen estado al vencimiento del contrato.

a) Obligacin de entregar la cosa: con todos sus accesorios (las llaves necesarias para el acceso, los servicios accesorios: de portera, electricidad, gas, agua caliente). Regla: la cosa debe ser entregada en un estado apropiado para el uso que ha sido contratada.

Excepciones:

La lay permite que, mediante pacto expreso, la cosa se entregue en el estado en que se halle, por ej. cuando se trata de edificios arruinados.

Si el locatario ocupa la cosa sin hacer reserva alguna se presume que la cosa est en buen estado de uso y conservacin.

Los gastos de entrega de la cosa locada son a cargo del locador, quien cumple con su obligacin de dar.

b) Deberes colaterales

Colaboracin: deber de conservacin La obligacin presenta dos facetas:

- un hacer: las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o el que causare por la calidad propia de la cosa, vicio, defecto, o el que sucediera por culpa del locador, y

- un no hacer: que consiste en la abstencin de conductas que obstaculicen el disfrute de la cosa.

Proteccin: deber de asegurar el goce pacfico: es una obligacin de abstencin, como la de alquilar a otro la cosa ya dada en locacin. c) Garantas: de eviccin y vicios redhibitorios En ambos casos, no interesa que sean conocidos por el locador, o que sean sobrevinientes a la entrega, pero se requiere que sean graves, es decir, que impidan el uso y goce, y esta relacin causal debe ser demostrada por el locatario. Configurado el vicio, el locatario puede:

continuar con la locacin exigiendo disminucin del precio;

rescindir el contrato, salvo que hubiera conocido los vicios de la cosa.

El locatario tiene la carga de notificar al locador, exigindole el cumplimiento, ya que, caso contrario, podra considerarse que consiente en la situacin.

Vicios: defectos de la cosa locada que impiden o obstaculizan el uso y goce, los defectos de la construccin, el mal estado de las chimeneas que impide su uso.

Ejemplo de vicio redhibitorio por el Cdigo: cuando se vuelve oscura la casa por motivo de construcciones en las fincas vecinas.

El locador tiene el deber de evitar las turbaciones de hecho para el uso y goce de la cosa, aunque provengan de fuerza mayor o de terceros.

No cualquier hecho del tercero est garantizado, slo los que pretendan la propiedad, uso y goce de la cosa.

El locatario no tiene accin contra el locador sino contra los autores de los hechos, tampoco tiene contra el locador accin de repeticin frente a la insolvencia del tercero, salvo que los hechos de terceros constituyan un caso fortuito y en ese caso son a cargo del locador. El locador garantiza al locatario por las turbaciones de derecho, lo que abarca tanto las acciones judiciales fundadas en derechos personales o reales incoadas por terceros.

EL LOCATARIO

a) Obligacin de pagar el precio de la locacin, en caso de muerte del locatario, debe pagarlo sus herederos.

Mora: es automtica.

- El pago debe hacerse en el lugar designado.

- Si no hay lugar y se trata de un cuerpo cierto y determinado: en el lugar donde ste exista al tiempo de contraerse la obligacin.

- En cualquier otro caso: en el domicilio del deudor al tiempo de cumplimiento de la obligacin.

El incumplimiento de la obligacin nuclear de garantizar el uso y goce de la cosa, autoriza a la suspensin del cumplimiento de la obligacin de pago del precio que pesa sobre el locatario. El incumplimiento de la garanta legal (eviccin y vicios redhibitorios) que debe dar el locador, confiere al locatario accin de reduccin del precio o rescisin.

El locatario es un tenedor de cosa ajena, y puede ejercer la retencin cuando ha hecho mejoras en la cosa y no se le ha pagado.

Casos contemplados en la ley:

- Cuando el locador no efecta las reparaciones que le competen, el locatario puede retener la parte del precio correspondiente al costo, y si fuesen urgentes, a realizarlos por su cuenta.

- Cuando la ejecucin de esas reparaciones interrumpe el uso y goce o resulta incomodo al locatario, ste puede suspender el pago o pedir la reduccin del arrendamiento, o la cesin.

- Cuando la cosa es destruida total o parcialmente (o es imposible su uso y goce) por caso fortuito, puede pedir la disminucin del precio o la extincin.

b) Deberes colaterales

Colaboracin: deber de uso regular conforme al destino expresado en el contrato. La convencin expresa sobre un uso determinado, impide al locatario darle otro destino, si le uso no est prohibido, o hay ambigedad o imprecisin, debe autorizrselo. Si las partes omiten prever este punto, hay que tener en cuenta:

La funcin de la propiedad: la cosa debe usarse conforme al uso que por su naturaleza est destinada a prestar; se debe considerar el uso que se le ha dado a la cosa con anterioridad.

La funcin ambiental: ser un goce abusivo en los predios arrancar rboles, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos de cultivo de la tierra.

Cualquier desvi del destino da derecho al locador a la tutela inhibitoria: impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso, o la rescisin del arrendamiento. Si como consecuencia del uso irregular o abusivo se causa un dao, el locador podr pedir, adems, la indemnizacin correspondiente.

Proteccin: deber de cuidado de la cosa en buen estado.

Responde de todo dao o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas vinculadas a la ocupacin. No debe daar la cosa, ni tampoco puede abandonarla.

Abandono: configura incumplimiento cuando hay un dao a la cosa, ya sea el deterioro por falta de cuidado o la ocupacin por terceros al estar desabitada.

Amenaza de dao: da lugar a la tutela inhibitoria: permitiendo al locador la constatacin del estado y la disolucin del contrato. Tampoco puede producir obras nocivas a la cosa arrendada o mejoras que alteren su forma sin autorizacin del locador. En este caso el locador puede impedirlas o, si ya estuvieran construidas, pedir su demolicin, y extinguir el contrato. Garantas de cumplimiento

Fiador

La fianza garantiza todas las obligaciones del contrato, salvo un pacto limitativo expreso que la reduzca slo a los alquileres.

Si el locatario no restituye la cosa y contina en la locacin, el fiador es garante de los alquileres devengados durante la continuacin de la ocupacin.

Principal pagador: es deudor solidario frente al acreedor.

Con respecto al acreedor, la obligacin deja de ser accesoria y pasa a revestir igual naturaleza a la de aquella que vincula al acreedor con su deudor.

Clusula penal

Las partes pueden pactar una clusula penal para asegurar el cumplimiento de la obligacin, que puede consistir en una suma de dinero u otra prestacin, sea en beneficio del acreedor o de un tercero.

Tiene dos funciones: Funcin compulsiva o estimulativa: incita al deudor a cumplir con la obligacin, ya que si no lo hace deber pagar una suma de dinero mayor que la obligacin principal. Funcin indemnizatoria: fija de anticipado el monto de los daos y perjuicios por incumplimiento.

Art. 658: El deudor debe cumplir la obligacin y no puede liberarse de hacerlo ofreciendo el pago de la pena, salvo que expresamente se hubiere reservado ese derecho.

El acreedor no puede pedir el cumplimiento de la obligacin y el pago de la pena, porque no son acumulativas, sino una de las dos cosas, a su rbitro. El acreedor goza de la accin ejecutiva para el cobro de los alquileres, incluyndose el monto debido por la clusula penal.

Distribucin de los riesgos del deterioro: rgimen de mejoras, clases, derogabilidad

1- Los riesgos del contrato y su distribucin justa

Riesgo econmico en la locacin est representado por la posibilidad de deterioro de la cosa por el uso normal y anormal, por el caso fortuito, por las mejoras que haya que hacerle, todo lo cual representa un costo que es adjudicado por el contrato. El Cdigo fija reglas sobre quin debe soportar los deterioros y las mejoras de las cosas. Estas disposiciones no son imperativas, por lo que pueden ser modificadas por pacto en contrario de los contratantes: a) La responsabilidad del locador

El locador debe entregar la cosa en buen estado, conservarla, responder de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada, pagar al locatario las mejoras que hubiera introducido para hacer posible el uso normal de la cosa.

Los deterioros que sufre la cosa por el paso del tiempo, por el uso normal, o por el caso fortuito, deben ser soportados por el locador, ya que ste cobra una renta por ese uso. Las mejoras aumentan el valor de la cosa y, por lo tanto, es justo que sean soportadas por el propietario.

Regla: las mejoras necesarias y tiles deben ser realizadas por el propietario.

El locador no puede invocar el caso fortuito para liberarse de la responsabilidad por los deterioros, porque no se trata de un caso de responsabilidad, sino de distribucin de riesgos.

Para que se configure el incumplimiento, es necesaria la informacin por parte del locatario dirigida al locador, notificndole la necesidad de las reparaciones, salvo que demuestre una urgencia que le haya impedido la constitucin en mora. El incumplimiento de esta obligacin del locador autoriza al locatario a: Efectuar por su cuenta las reparaciones urgentes.

Cuando no hay urgencia, puede hacerlas realizar por otro o costa del deudor, previa autorizacin judicial, con ms daos y perjuicios.

Peticionar su cumplimiento, con el resarcimiento de los daos.

Resolver el contrato.

Reclamar una indemnizacin dineraria.

O bien retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos.

b) La responsabilidad del locatario

El locatario debe conservar la cosa en buen estado y a ese fin realizar las reparaciones ordinarias de los deterioros menores, responder de todo dao o deterioro que se causare por su culpa, restituir la misma cosa, es decir en buen estado.

Los deterioros derivados de un uso anormal son a cargo del locatario.

Aumentos por mero lujo o recreo, deben ser soportados por el inquilino.

Destruccin total de la cosa: debe distinguirse la causa: si es caso fortuito, se extingue la obligacin,

si hay culpa debe soportarla la parte culpable.

Destruccin parcial definitiva: el locatario tiene derecho a pedir la disminucin proporcional de los alquileres o la rescisin del contrato.

No hay derecho a la construccin de lo destruido, porque no se trata de una obligacin de hacer, sino de dar, y la destruccin es un riesgo y no el incumplimiento de una obligacin.

El rgimen de la mejoras

Mejora: es todo aumento del valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien.

Mejoras necesarias: sin las cuales la cosa no podra ser conservada (reparar una caera de agua).

Mejoras tiles: no son indispensables para la conservacin de la cosa, pero son de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella (instalacin del servicio elctrico en una vivienda). Mejoras voluntarias: de lujo, las de exclusiva utilidad para el que las hizo, no aumentan el valor de la cosa.

Obligacin y facultades de hacer mejoras

Locatario: est facultado para hacer mejoras tiles y voluntarias; est obligado a hacer las locativas.

Locador: debe hacer las mejoras necesarias.

Locatario: est habilitado para hacer mejoras no prohibidas en el contrato sin necesidad de una autorizacin del locador, con el nico lmite de que no debe alterar la forma de la cosa arrendada.

La prohibicin tiene su fundamento en que la modificacin de la cosa es una facultad del propietario y no del tenedor locatario.

El pago de las mejoras

El locador est obligado a pagar las mejoras hechas por el locatario, con fundamento en:

Su autorizacin previa: el locador puede autorizar previamente la realizacin de mejoras.

Su ratificacin ulterior: aprueba las mejoras no autorizadas previamente, ya que no es justo que se quede con las mejoras sin pagar por ellas.

Cumplimiento forzado: el locador se oblig a hacerla pero no cumple, y el locador puede requerir el cumplimiento. Su necesidad: el locatario hace las reparaciones porque son urgentes.

Su mala fe: el locatario debe pagarlas porque son voluntarias, pero el contrato se extingue por culpa del locador y no es justo que las pague el locatario, o bien hay una extincin intempestiva que impide al locatario gozar de las mejoras.

Daos por la realizacin de mejoras

La realizacin de mejoras por parte del locador puede afectar, alterar o disminuir el uso de la cosa en forma sustancial. En este caso se autoriza al locatario pretender:

Suspensin temporaria del pago del precio, hasta que se superen los inconvenientes.

Rebaja del precio proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

Si el locador no aceptase la suspensin o la rebaja, resolver el contrato, con ms los daos y perjuicios.

Rgimen de mejoras en la restitucin

El locatario tiene la obligacin de restituir la cosa en el estado en que la recibi: - Si hizo mejoras voluntarias, son a su cargo.

Pero si el locador le autoriz a realizarlas y luego le pide la cosa locada intempestivamente, de modo que le impide gozarlas, debe pagarlas el locador.

- El locatario puede restituir quedndose con las mejoras que no afecten la cosa. No puede hacerlo si de la separacin resulta algn dao a la cosa arrendada, o si el locador quisiera pagarlas por su valor. Pactos que modifican el rgimen legal

Las partes pueden modificar este rgimen en dos aspectos:

La ley permite el pacto autorizando la realizacin de mejoras prohibidas, aquellas que el locatario no tiene derecho para hacer, debiendo designar expresamente cuales sean, o prohibiendo al inquilino la realizacin de cualquier mejora til o voluntaria, o bien prohibiendo hacer mejoras determinadas.

Puede pactarse, asimismo, el no pago de mejora alguna por el locador.

Modificaciones subjetivas

1- Cambio del locador por venta de la cosa locada

El propietario locador de la cosa locada vende la misma a otro sujeto que viene a ser el nuevo propietario y tambin el nuevo locador. El contrato de locacin resulta oponible a la venta de la cosa locada. Para que este efecto se produzca es necesario:

Que exista una compraventa o un boleto de compraventa, o una divisin de condominio.

Un contrato de locacin vigente, con fecha cierta para que sea oponible.

Que se notifique al locatario, porque se trata de una cesin y sus efectos frente a los terceros comienzan a partir de ese acto.

El locatario debe pagar los alquileres al locador originario hasta el da en que se produce la tradicin de la cosa; el comprador tiene derecho a percibir los alquileres devengados con posterioridad a la toma de posesin del bien inmueble.

2- Cesin del contrato

La posicin contractual del locador o del locatario puede ser cedida, ya que no se trata de un vnculo que cause obligaciones intuitu personae. 3- Sublocacin

Mientras en la cesin del contrato el cesionario ingresa en la relacin contractual primitiva en calidad de parte sustituyente, en la figura del contrato derivado, el subcontratista no integra la relacin bsica. Se forman dos situaciones jurdicas diferentes: Una originaria, contrato - padre o contrato bsico,

y otra derivada, contrato - hijo o subcontrato.

El subcontrato es un nuevo contrato, por el cual una persona extraa a la relacin contractual asume facultades que ataen a la posicin de una de las partes, sin que se extinga la primitiva relacin. No es factible la existencia del contrato derivado, al igual que la cesin, cuando sea esencial la persona del contratante originario o cuando medie una prohibicin convencional o legal.

El contrato derivado est condicionado a los efectos del contrato base, a sus causas de extincin, etctera, sin perjuicio de sus efectos propios. Mientras el cesionario ocupa el lugar del cedente, en el contrato cedido, el subcontratista a mrito del nuevo contrato puede adquirir derechos y obligaciones iguales o ms limitados, pero no mayores.

La subcontratacin presupone la existencia de tres centros de intereses y de contratos plurales. En la locacin de cosas, los centros de intereses estn dados:

por el locador en el contrato originario por el locatario en igual contrato, que es, a la vez, el sublocador en el contrato derivado, y

por el sublocatario locatario del locatario - en el contrato derivado

En el subcontrato una de las partes celebra otro negocio distinto del mismo tipo contractual con un tercero, surgiendo un vnculo nuevo y derivado con dependencia unilateral del originario. Hay efectos caractersticos de esta dependencia: se establece una relacin entre el precio de la locacin y la sublocacin. Ser nula la convencin que eleve en ms de un 20 % el precio del subarriendo. Se aplica a las locaciones urbanas con destino a vivienda o comercial.

El efecto de la violacin de esta prohibicin es la nulidad de la clusula, no del contrato, y una vez declarada, surge la obligacin de restituir el precio cobrado en exceso del lmite y sin causa.

Extincin

Doctrina: distingue entre causas:

Normales: existe incumplimiento del deudor, cualquiera sea el factor de atribucin de responsabilidad.

Anormales: la inejecucin obedece a una anormalidad, como ocurre con la imposibilidad de servir al destino, por causas inimputables.

Se reconocen como categora autnoma las causas que producen la extincin de pleno derecho: La falta de pago de dos perodos consecutivos.

La cesin o sublocacin cuando se viola la prohibicin impuesta en el contrato o en la ley.

El cumplimiento del plazo.

Causas de extincin generales 1- Cumplimiento del plazo resolutorio: la locacin fue contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo la locacin concluye. 2- Rescisin unilateral sin causa del locatario: declaracin unilateral de voluntad extintiva, sin necesidad de invocar causa alguna, dispuesta por el locatario en las condiciones permitidas por la ley. Causas de extincin especiales

1- Resolucin imputable al locatario: se requiere el incumplimiento de algunas de las obligaciones para que funcione el pacto comisorio extintivo: falta de pago de dos perodos consecutivos, uso deshonesto de la cosa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del inmueble, apartndose del que por su naturaleza est destinado a prestar, menoscabo del inmueble locado. No hacer las mejoras prometidas en el contrato. 2- Resolucin imputable al locador: no hacer las mejoras a su cargo: sea para la entrega de la cosa en buen estado, sea para mantenerla en ese buen estado.3- Rescisin unilateral causada del locador

4- Distracto: por acuerdo de partes: mediante este convenio las partes deciden dar por terminado el acuerdo.

5- Causas inimputable: supuestos en que concurre una causa ajena a la conducta de las partes, que pueden ser: destruccin total o parcial de la cosa por caso fortuito, imposibilidad de servir al destino especial por prdida de la cosa.

6- Confusin de las calidades de locador y locatario: la confusin es un modo extintivo de las obligaciones al reunirse en una misma persona la calidad de acreedor y deudor.

7- Por defecto derivado: cuando concluye la locacin principal, se extingue el subarriendo, con derecho del sublocatario que obr sin culpa a reclamar contra el locatario con base en el subcontrato.

Vencimiento del plazo: continuacin en la ocupacinPlazo determinado: vence el da y hora designado.

Plazo indeterminado: vence cuando cualquiera de las partes manifieste su voluntad extintiva, salvo en los supuestos que exista plazo mnimo.

Primer Problema: cuando vencido el plazo, el locatario contina en la ocupacin de la cosa.

Art. 1622: Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgar que hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin concluida, y bajo sus mismos trminos, hasta que el locador pida la devolucin de la cosa; y podr pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa. Segundo problema: continuacin de la locacin por parte del locatario con el asentimiento del locador. Las partes no tienen la intencin de crear un nuevo contrato, sino la continuacin del contrato ya vigente, en los mismos trminos. Como consecuencia: No es necesario un contrato escrito porque no es una prrroga.

El locatario mantiene el disfrute de la cosa hasta que el locador lo requiera, no pudiendo invocar el plazo mnimo.

El locador puede cobrar el precio, pero no aumentarlo unilateralmente; y puede pedir el desalojo en cualquier momento.

El fiador debera quedar liberado si el contrato se extingui, ya que la fianza es accesoria; pero lo normal es garantizar mientras dure la ocupacin, con lo que la liberacin no se produce en este caso.

Rescisin unilateral incausada, que tiene efectos hacia el futuro y no retroactivos. El locatario tiene la facultad de dejar sin efecto el contrato en las siguientes hiptesis: Transcurriendo los primeros seis meses, notificando la decisin con una antelacin mnima de 60 das a la fecha en que reintegrar lo arrendado.

De hacer uso de esta facultad en el primer ao de vigencia del contrato, debe pagar al locador indemnizacin consistente en un mes y medio de alquiler, calculado al momento de desocupar la vivienda.

Si se hace uso de esta facultad, transcurriendo un ao, debe pagar una indemnizacin de un mes de alquiler.

Falta de pago

El incumplimiento del deudor autoriza al acreedor a pedir la resolucin, por aplicacin del pacto comisorio implcito.

Requisitos:

Mora del deudor: que es automtica, y se produce por el slo vencimiento del plazo de pago del alquiler o de las expensas.

Existencia de un plazo de gracia para el pago: otorgarle una ltima oportunidad de pago que evite la resolucin, que es de 15 das por aplicacin de la regla general, y que en las locaciones urbanas es de 10 das. Abandono

Constituye un incumplimiento que da lugar al desalojo. No se configura cuando se ha dejado a alguien que cumpla con el cuidado de la cosa, puesto que esa otra persona sera un sustituto en el cumplimiento.

El locador debe probar el abandono.

Es una causa de resolucin que extingue el contrato y autoriza a pedir el desalojo y el resarcimiento de los daos causados.

No se requiere plazo de gracia.

Distracto. Convenio de desocupacin

Las partes pueden extinguir el contrato de comn acuerdo, en cualquier momento, fijando un plazo para el desalojo, el que puede ser homologado judicialmente para una rpida ejecucin en caso de falta de cumplimiento. El plazo puede ser ms breve o ms extenso que el de la locacin. En la homologacin, el juez debe examinar si hay abusividad de la clusula, especialmente si es un convenio firmado despus de la ocupacin con la finalidad del desalojo o, por el contrario, fue anterior y encubre la derogacin de los plazos mnimos.

Efectos de la extincin

1- Desalojo

Al extinguirse la locacin debe restituirse la tenencia de la cosa locada, y el incumplimiento de esta obligacin da lugar a un procedimiento denominado desalojo.

El locatario debe probar el cumplimiento, la entrega de la cosa y su recepcin (por escrita) por parte del locador.

El locador puede negarse a recibir la cosa invocando motivos fundados, o bien recibirla formulando las reservas por medios fehacientes (constatacin judicial). Si la recibiera sin reservas, ello obstara a los reclamos posteriores. Plazo para el desalojo: Locaciones con plazo determinado: la obligacin de restituir comienza con su fenecimiento. Locaciones que no tienen plazo establecido: hay que distinguir:

Desde el requerimiento del locador:

Cosas muebles: 3 das

Establecimientos comerciales o industriales, predios rsticos: 3 meses

Terrenos sin establecimientos comercial, industrial o agrcola: 6 meses

Predios rsticos con establecimiento agrcola: 1 ao.

La obligacin de restituir puede ser suspendida cuando hay derecho de retencin por un crdito nacido de mejoras realizadas sobre la cosa.

Problema: la posicin del fiador: cuando el locatario contina en la tenencia del inmueble despus de vencido el plazo. El fiador ve que su obligacin se agrava frente al acreedor locador, ms all de lo previsto y de lo que quiso obligarse.

El fiador puede plantearse desalojar al deudor locatario.

En el caso de la fianza, se prev que, una vez que el fiador pague la deuda del deudor directo, puede subrogarse en los derechos del acreedor a fin de reclamar contra el deudor. Esta solucion no le conviene porque debe esperar el desalojo, con el consiguiente aumento de la deuda, pagar, y luego promover la accin oblicua. El fiador necesita una media preventiva, que impida el crecimiento de la deuda que ha garantizado, y directa, que supere los inconvenientes de la accin subrogatoria.

El desalojo y la extincin del contrato son acumulables, pero slo puede elegirse la va rpida del proceso de desalojo cuando la extincin es por una causa de pleno derecho, y son tales: el cumplimiento del plazo resolutorio, la falta de pago de dos alquileres consecutivos, la subcontratacin cuando est prohibida.

2- Obligacin de restitucin

Debe restituir el inmueble tal como lo recibi.

Sin perjuicio de los deterioros derivados del uso normal, el desgaste.

Salvo pacto en contrario que le obligue a realizar mejoras locativas para mantener la cosa en perfecto estado.

Si la cosa se hubiere entregado por el locador sin descripcin de su estado, debe restituirse en el mismo buen estado salvo prueba en contrario, que debe aportar el locatario.

3- Daos resarcibles

El incumplimiento de la obligacin de restitucin por parte del locatario, permite al locador: Exigir la entrega de la cosa (desalojo), ya que el locatario es mero tenedor, y deudor de una obligacin de dar para restituir a su dueo, procediendo la ejecucin compulsiva.

La pretensin indemnizatoria de los daos moratorios. El cumplimiento forzado de la obligacin de restituir la cosa locada no extingue la obligacin accesoria de abonar los daos que la demora en restituir ocasion al locador. El factor de atribucin de responsabilidad es objetivo, surge de la falta de entrega, sin que pueda eximirse invocando la falta de culpa.

Son resarcibles el dao emergente y lucro cesante (porque el locador se vio privado de las ganancias que el valor de uso de la cosa le otorga, durante todo el tiempo en que fue ocupada indebidamente).

El locador puede haber recibido alquileres en pago durante ese perodo de ocupacin, que son diferentes de la indemnizacin, porque tienen causas distintas. Consecuentemente el recibo de pago de alquileres no tiene efecto liberatorio ni importa renuncia a la indemnizacin.

Los intereses se abonan sobre cada mes, ya que la obligacin de restituir es de tracto sucesivo, y la mora tambin es mensual.