INTRODUCCION

El informe nos permite conocer cuál es el procedimiento que debe seguir un

perito valuador para establecer la estimación del valor razonable y justo del

bien de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú; es decir, debe estudiar, analizar y determinar sus cualidades y

características del bien en una determinada fecha.

El edifico a evaluar consta de 2 niveles más azotea.

El propósito de este trabajo es poner en práctica los conocimientos

adquiridos en las aulas con respecto a la tasación de medios urbanos.

Es por eso que se realizara una tasación reglamentaria, es decir se tomara

en cuenta los valores arancelarios unitarios oficiales de terreno y edificación

más no los valores que corresponden a los de libre mercado.

El valor arancelario del terreno es de S/ 77.00 /m2. Dato obtenido en la

Municipalidad Provincial distrital de nuevo Chimbote, año 2011.

INFORME DE LA TASACIÓN DE UN INMUEBLE

01.00 MEMORIA DESCRIPTIVA:

01.01 PROPIETARIO:El propietario de la vivienda es el Sr. Manual Florian Paredes

01.01 SOLICITANTE: Ing. Felipe Villavicencio

01.02 OBJETO DE LA TASACIÓN:Determinar el valor del inmueble.

01.03METODOLOGÍA UTILIZADA:De acuerdo a los lineamientos dispuestos por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobada por RM 126-2007-VIVIENDA, se efectúa el estudio de mercado inmobiliario y comercial de la zona.Dicha tasación se realiza con datos de la inspección ocular in-situ, datos técnicos obtenidos en registros públicosInformación tomada del banco de datos de la SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos).

01.04FECHA DE INSPECCIÓN IN-SITU:Los días jueves 7 y 8 de Octubre de 2011

01.05 BASE PARA SU DESARROLLO:Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del previo, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles similares.

01.06UBICACIÓN:

El inmueble se ubica en Urb.CASUARINAS II ETAPA Mz. M1 – Lt 29. Distrito de Nuevo Chimbote, Provincia del Santa- Ancash.

LOCALIDAD : Urb. Casuarinas II Etapa DISTRITO : Nuevo Chimbote PROVINCIA : Santa DEPARTAMENTO : Ancash REGIÓN : Ancash

01.07LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:Fueron tomadas de planos de proporcionados por le propietario.

FRENTE : Calle 11, con 8 ml. POR EL LADO DERECHO : lote 26, con 20ml. POR EL LADO IZQUIERDO : lote 24 con 20ml. FONDO : lote 14, con 8 ml. PERIMETRO : 56 ml.

01.08ÁREAS: El terreno tiene un área de 160 metros cuadrados. La edificación cuenta con 2 niveles, el primero tiene un

área construida de 140.60 metros cuadrados, el segundo nivel tiene 138.87 metros cuadrados, y la azotea tiene 19.30 metros cuadrados.

01.09ZONIFICACIO Y USO:

ZONIFICACION URBANA: R3 APROBADO POR R.M. # 0717-75

ORDEZA DEL 30 DE OCTUBRE DE 1975.

USO: vivienda

01.10 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS:El predio cuenta con los servicios básicos de:

Desagüe Energía Eléctrica Agua Instalación telefónica, así como la habilitación urbana

totalmente consolidada.

01.11 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO: El predio se encuentra ubicada en una zona de terreno

arenoso. Se encuentra frente a una via sin afirmar, sin pavimentar

solo se encuentra enripiada, es una via de dos carriles. Se encuentra ubicada frente a una loza deportiva.

01.12 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN:El predio es un edificio de 2 niveles más azotea.El primer nivel consta de sala, comedor, cocina un jardín, tienda, tres dormitorios y dos sshh.El segundo nivel consta de sala star, hall, tres dormitorios , 2 baños, estudio, cocina y patio.La azotea consta de, 1 baño, lavandería.

Resumen de Áreas:

Área de Construcción 1er piso: 140.600 m2

Área de Construcción 2do piso: 138.87 m2.

Área de Construcción Azotea: 19.37m2.

Área Libre : 19.40m2.

Área Total : 160 m2

01.13 DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

CIMENTACIÓN: Zapatas, vigas de cimentación de concreto

armado. Cimientos corridos de concreto ciclópeo y sobrecimientos

ESTRUCTURA: Columnas, vigas principales y de amarre, techo

aligerado (h=0,20 m) de concreto armado.

MUROS: De ladrillo K K y pandereta de arcilla, asentados de cabeza

y soga mezcla 1:5.

TECHOS Y COBERTURAS: Primer piso y segundo piso techo

aligerado.

PISOS Y CONTRAPISOS: Contrapiso de cemento. Piso de loseta

veneciana 30 x 30

CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: Tarrajeo frotachado en

paredes y cielo raso. Zócalo de mayólica blanca en SS.HH.

CARPINTERIA: Puertas de madera fina (caoba) ingreso, puertas

contrachapadas de las habitaciones y rejas de seguridad en ventanas.

VIDRIOS: Polarizado gris o similar.

PINTURA: Látex.

CERRAJERÍA: Chapas de dos golpes tipo Forte en exteriores.

INSTALACIONES SANITARIAS: Tuberías PVC ¾” y ½” agua,

tuberías PVC 2” Y 4” desagüe empotrado en muros y pisos, llaves de

salida de agua cromadas.

INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías PVC empotradas en

techos y muros, corriente trifásica, cables TW Nº10, 12 y 14. Tablero de

distribución con llaves electromagnéticas. Instalación de Pozo a Tierra

.

INSTALACIONES TELEFÓNICAS: Tuberías PVC empotradas en

muros y pisos.

INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS: Instalación de tanque

cisterna de agua (4.5 m3), electrobomba y tanque elevado (1.1 m3) de agua

potable.

01.14ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:Por lo que se apreció en la inspección ocular se puede considerar como BUENO.

01.15ESTADO DE CONSERVACIÓN:El edifico fue construido en el año 2005, por lo tanto dicha construcción tiene una antigüedad de 6 años.

01.16 SERVIDUMBRE:No tiene servidumbre

01.17 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

UBICACIÓNPRECIO/

m2REFERENCIA

CALLE 11S/.

77.00/m2

Oficina de Rentas de la

MUNICIPALIDAD DE NUEVO CHIMBOTE

01.18INSCRIPCIÓN REGISTRAL:Se encuentra en la ficha la SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos).

02.00 VALORIZACIÓN DEL PREDIO:

02.01 VALOR DEL TERRENO (VT): Según art. II.C.20. del cap. C:

VT = At *VAUDatos:

o Área del terreno = 160.00 m2o Valor arancelario Av. Anchoveta = S/ 77.00 /m2

Según artículo II.C.22: A terreno < 3f 2

a. 3f 2 = 3(8)2 = 192 m2 b. A terreno = 160.00m2 c. No hay exceso

Entonces:3f 2 > At

Como no hay exceso se procede a tomar el área de terreno

VT = VAU * AtVT = S/ 77.00 * 160.00 m2VT = S/ 12'320.00

Nota: El valor arancelario Urbano del terreno se obtuvo del autovaluo de la vivienda a tasar.

02.02 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE): 02.02.01. Primer Nivel (unifamiliar):

Según el artículo II.D.34VE1 = AT x Valor unitario del VE x (1-%)

Datos:

PRIMER PISO SEGUNDO PISO AZOTEA(AT=140.60) (AT=138.87) (AT=19.30)

VUE: S/ 565.33 VUE: S/ 565.33 VUE: S/ 565.33Antiguedad: 6 años

Antiguedad: 6 años

Antiguedad: 6 años

Est. de cons. Bueno

Est. de cons. Bueno

Est. de cons. Bueno

CUADRO Nº 01

ELEMENTO CATEGORIA COSTO(S/. / m2)Muros y columnas de CºAº B 241.12Techos aligerado A 123.71Pisos ceramica E 47.26Puertas madera y ventanas metálicas E 52.36Revestimientos tarrajeo F 46.23Baños C 39.34Inst.elect y sanitarias E 44.69 VUE = S/. 594.71 / m2

d. Depreciación: Según el Art. II.D.34 y las siguientes condiciones

Antigüedad = 6 añosConservación = BuenoMaterial predominante = Concreto

D = 5% (Tabla Nº1 Art. II.D.34)Entonces:

VE1 =594.71 x 140.60 x (1 – 0.05)VE1 = S/. 83’616.226

02.02.02 Segundo nivel.

VET = 594.71x 138.87 x (1 – 0.05)VET = S/. 82’587.378

02.02.03 azotea.VET = 5x 19.30 x (1 – 0.05)VET = S/. 11’477.903

Entonces el valor de la edificación es: S/. 177’681.51

Son Ciento setenta y siete mil seiscientos ochenta y uno y 00/100 nuevos soles

02.03 OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Las obras complementarias a considerar, son las instalaciones de bombeo, cisterna de agua y tanque elevado. Para este caso se estimara un valor de: Cisterna : S/. 3430,32Tanque Elevado : S/. 830.00

02.04 VALOR FINAL DE LA TASACIÓN (VTP):Según el art. II. E. 35 , el valor total del predio será igual a:

VTP = VT + VE + VOCVT = 12'320.00

VE =177`681.51 VOC = 2787.87 + 830.00

VTP = S/ 189’393,86

El valor final de la tascion es de : S/ 189’393,86 que en un tipo de cambio a dólares americanos de $2.74, sera igual a $ 67’399,95.

ANEXOS

ANALISIS DE COSTOS PARA LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

CISTERNA: 4.5m3

Partida Descripción Unidad Metrado C U Parcial1.01 Excavación manual m3 7.04 26.05 183.401.02 Eliminación del material m3 8.80 10.34 90.101.03 Acero 4200 kg/cm2 kg 123,14 3.46 426.061.04 Concreto 175 kg/cm2 m3 3.80 286.18 1087,48

1.05 Encofrado y desencofrado m2 13.41 32.53 436,23

1.06 Acabado (enchapado) m2 12.00 47.05 564.60Nuevos soles 2787,87

El costo directo de la cisterna (como manda el reglamento) es 2787,87 nuevos soles

TANQUE ELEVADO:

Tanque elevado de 1100 litros rotroplast

Descripción Costo S/.Costo del tanque elevado 680Montaje del tanque 200

TOTAL 830

El costo directo de la cisterna (como manda el reglamento) es 830.00 nuevos soles

ANALISIS COSTOS UNITARIOS CISTERNA

Partida : 1.01 Excavacion manual

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 peonRendimiento: 3.5 m3

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMateriales

Mano de obraCapataz hh 0.23 14.27 3.28Peon hh 2.29 9.61 22.01

25.29Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 25.29 0.7587

26.05

Partida : 1.02 Eliminacion de material excedente

Cuadrilla: 0.1 cap + 3 peonRendimiento: 24 m3

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMateriales

Mano de obraCapataz hh 0.03 14.27 0.43Peon hh 1 9.61 9.61

10.04Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 10.04 0.301

10.34

Partida : 1.03 Acero fy = 4200 kg/cm2

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1oficRendimiento: 250 kg

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMaterialesAlambre #16 kg 0.05 3.36 0.17acero corrugado kg 1.07 2.22 2.38

2.54Mano de obraCapataz hh 0.003 14.27 0.04operario hh 0.032 11.89 0.38oficial hh 0.032 10.64 0.34

0.76

Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 0.76 0.02cizalla hm 0.026 5 0.13

0.153.46

Partida : 1.04 Concreto F'c = 175 kg/cm2

Cuadrilla: 0.1 cap + 3 oper + 6 peonesRendimiento: 9 m3

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMaterialespiedra de1/2" m3 0.55 28 15.40arena gruesa m3 0.54 18.5 9.99cemento tipo I bols 8.43 18.5 155.96agua m3 0.19 5 0.93gasolina galn 0.32 13 4.17

186.44Mano de obraCapataz hh 0.089 14.27 1.27operario hh 2.667 11.89 31.71peon hh 5.33 9.61 51.22

84.20

Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 84.2 2.53mezcladora 18hp 7-9 p3 hm 0.8 10 8.00vibrador 4 hp hm 0.8 6.25 5.00

15.53286.17

Partida : 1.05 Encofrado y Desencofrado

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1oficRendimiento: 10 m2

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMaterialesAlambre #8 kg 0.3 3.36 1.01clavos de 3" kg 0.34 3.36 1.14madera tornillo p2 5.32 2 10.64

12.79Mano de obraCapataz hh 0.08 14.27 1.14operario hh 0.8 11.89 9.51oficial hh 0.8 10.64 8.51

19.17

Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 19.17 0.58

32.53

Partida : 1.06 Enchapado

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1 peonRendimiento: 11 m2

Descripción Uni Cantidad P U Parcial TotalMaterialesceramico 0.4 x 0.4 m2 1.07 23.96 25.64fragua crema kg 0.1873 4.7 0.88pegamento ceramico bols 0.285 11.76 3.35agua m3 0.006 5 0.03

29.87Mano de obraCapataz hh 0.073 14.25 1.04operario hh 0.727 11.89 8.65peon hh 0.727 9.61 6.99

16.67

Equip y herramHerram manuales %Mo 0.03 16.67 0.50

47.04