Introducción a los Métodos de Tasación

arq claudio herrero UFASTA

Del empirismo a los procedimiento

Breve Reseña Histórica

La tasación es una ciencia con muchos siglos de vigencia En el antiguo Egipto se empleaban los Nilometros como medio de medir las crecidas del Rió Nilo para poder predecir la cosechas y así valorar la tierra .En el imperio romano se utilizaba la valoración de la tierra para poder establecer los impuesto .

En la Argentina Mario Chandias y Dante Guerrero fueron los precursores y dejaron frase grabadas tales como

“Sin Información no hay tasación”

Para que tasamos

Comprar Vender Alquilar Expropiar Construir Peritajes Judiciales Determinar valores de carteras de activos inmobiliarios Determinar daños

Para quienes tasamos

Clientes particulares Bancos Aseguradoras Estado (Nación, Provincia , Municipios ) Empresas

Que tasamos

Inmuebles Urbanos (lotes , deptos vivienda )

Obras en construcción Obras de arte Campos Silos Ganado Intangibles (marcas, fondos de

comercio ) Empresas Garantías Hipotecarias

Software

Tasar y valuar (sinónimos )Tasar : Estimación de un valor o conjunto de valores de bienes, con arreglo a unas determinadas hipótesis , con vistas a unos determinados fines (públicos o privados ) y mediante la aplicación de distintos métodos cuantitativos basados en información de carácter técnico

Opinión de valor : La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.

Ciencias y conocimientos que aportan al proceso de valuación

Economía Estadísticas TICS Arquitectura Urbanismo Matemáticas (estadísticas ) Legislación

Economía: mecanismo de oferta y demanda, rentas, interés, beneficio, costes de oportunidad, inversiones, costes, etc.

•Derecho: código civil, leyes urbanísticas, leyes fiscales, régimen de propiedad horizontal, planes y ordenanzas urbanísticas, etc.

Estadística: población, muestra, media, varianza, funciones de distribución, tests estadísticos, análisis de regresión, etc.

Tecnología: conocimientos de arquitectura e ingeniería, para determinar el estado de inmueble.

Tics : Google Maps y Google Earth

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mapa.buenosaires.gob.ar

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Dato: calle Florida 536

Resultado : calle Florida 536

FLORIDA 536 Resultado :

FLORIDA 536 sección 01 | manzana 022 | parcela 031A más fotos  11/05/2005 Superficie total: 1145.00 m2 Frente: 18.81 m Fondo: 60.87 m División en propiedad horizontal: si Pisos sobre rasante: 3 Pisos bajo rasante: 1 Unidades: 7 VUC: 1.19

Trabajo en equipo y multidisciplinar

El lote mas caro del mundo

Trabajo en equipo de la inmobiliaria JL Ramos división tasaciones arquitectos ingenieros bróker inversores etc.

Publicación de aviso de la subasta

Subastado :Precio BASE + 30 M

110 MILLONES PARA EDUCACIÓNSe subastó el tercer terreno de Catalinas Norte

La empresa Macro Basad pagó 110 millones de pesos por el tercer predio que el Gobierno porteño decidió vender para financiar obras de educación. La parcela está ubicada en avenida Madero 1180 y cuenta con una superficie de 4.932 m2.

Definiciones

Tasar y valuar (sinónimos ) Tasar : Estimación de un valor o conjunto de valores de bienes, con arreglo a unas determinadas hipótesis , con vistas a unos determinados fines (públicos o privados ) y mediante la aplicación de distintos métodos cuantitativos basados en información de carácter técnico

Opinión de valor (TTN): La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.

Grandes principios

Principio de sustitución:El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.Principio de temporalidad:El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.Principio de finalidad:La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.

Principio del mejor uso y valor .El valor del bien será aquel que se obtenga del mejor uso dentro de los físicamente posibles ,técnicamente comprobable y dentro de la legalidad .

Principio de Mejor Uso y Valor Nuevo Quilmes

El caso de nuevo Quilmes Terrenos de Telefónica y Telecom Proceso de tasación aplicación del

principio del Mejor uso y valor Trabajo en equipo multidisciplinario. Se propone el refulado de las tierras para transformar tierras sin valor comercial en un emprendimiento inmobiliario con valores del m2 de u$u 200

Momento de hacer una pausa (20 minutos )

Métodos de Tasación

Por comprables: Se necesitan muchos datos del merado del sector analizado. Compara características de los comparables respecto de la propiedad a tasar se basa en el principio de sustitución.

Reposición: Valor que determina cuanto cuesta reponer el inmueble

Capitalización o rentas : Indica cual es el valor del inmueble en función de la renta que genera ( alquiler)

Valor residual : Estático o Dinámico establece cual es el máximo valor a pagar por un terreno en función del emprendimiento a realizar.

Otros : Regresión , Sintéticos , método Beta, etc.

Método de Tasación por Comparables Definición : Consiste en comparar la propiedad a tasar con inmuebles semejantes en características dentro de un sector

analizado . O mercado del sector . Pone a competir a la propiedad a tasar dentro de este mercado.

(compra, venta y alquiler de inmuebles urbanos )

Hipótesis del método Tasamos para un mercado abierto y competitivo (5 condiciones ) La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:

– La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.– Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.– Tasamos para comercializar en un plazo razonable de mercado ( 3 a 6 meses según mercados y

tipologías )

Ventajas de tasar con este método Se basa en el relevamiento del mercado del sector Brinda fundamentación comprobable del valor tasado

Método de tasación por Comparables Características a evaluar según sea la tipología a tasar

(no evaluamos las mismas características en un departamento que en un local comercial o un galpón )

.

Intrínsecas (o características propias de cada inmueble):

Dimensión: superficie cubierta , sup terrenos , altura , amenities. Ubicación

Estado de conservación

-Instalaciones

Antigüedad

Rentabilidad

Extrínsecas: +Localización y política del Estado

–Entorno

–Infraestructura

–Comunicaciones

–Planificación urbanística

–Fiscalidad

–Ayudas, subvenciones

Método de tasación por Comparables Equiparación de Características (Homogenización)

Esto es lo que hace el cliente competimos contra el cuadernito.

Se Vende

u$u 75.000

A tasar ????

Tienen el mismo Valor ?

NO Por que son distintas sus características

Ubicación , cantidad de dormitorios , superficie mantenimiento etc. Como procedo?

Debo corregir esas características en función de equilibrar las mismas en función de la propiedad a tasar

Trabajo con cada una de las características por ejemplo:

UBICACIÓN

Característica Ubicación

Comparable

Se Vende

u$u 75.000

A tasar, analizo característicaubicación Es inferior por que Esta mas lejos del Centro comercial del barrio y próxima a una autopista muy

ruidosa

Como se hace ?

Debo corregir el valor del único dato que poseo , es decir el comparable para quitarle valor y equiparar la condición ubicación con la propiedad a tasar .En este caso le aplico un coeficiente de 0.95. (nosotros somos los encargados de estimar estos coeficientes , hay formulas y otros procedimientos )

Valor de la propiedad a tasar En función del comparable y la UNICA variable analizada, ubicación, el

valor seria de

= u$u 75.000 x 0.95 = u$u 71.250

Comparable

Se Vende

u$u 75.000

A tasar, analizando únicamente característicaubicación u$u71.250

Método de Tasación por comparables

Procedo de similar manera con cada característica que como tasador decida analizar.

Para realizar estos cálculos el TTN proporciona tablas en Excel que realizan los cálculos de manera automática. TTN.5 Y TTN.6 (tierra y vivienda locales )

La determinación de los coeficientes de reducción u aumento de valor para los comparables son responsabilidad del tasador (existen procedimientos matemáticos )

Finalmente esos coeficientes de cada una de las características se multiplican entre si y dan como resultado un coeficiente único de corrección para el comparable que multiplicado por el valor del comparable da como resultado el valor del comparable corregido en función de la propiedad tasada.

Finalmente cada comparable corregido en función de la propiedad tasada proporciona un valor corregido a ser promediado con el resto de los comparables para obtener el valor de la propiedad tasada.

Método del valor Residual Determina el máximo valor a pagar por un terreno en función de su aprovechamiento inmobiliario

La gran resta (residuo es el resultado de una resta )

Valor Residual Estático :Valor del Terreno es el resultado de todo lo que se vende a valor De mercado menos todo los que se construye o costo del emprendimiento sin tener en

cuenta la variable tiempo Costos Material y mano de Obra.

Valor Residual Dinámico : El en el método dinámico, supone la necesidad de estimar precios y costes futuros, mientras que con el método estático, al no tener en cuenta ese calendario, se utilizan precios y costes actuales.

Máximo Valor del terreno a pagar

Conclusiones

A modo de cierre Es necesario conocer y manejar métodos de tasación y superar la

“opinión de valor “ el mercado requiere de profesionales formados ,atentos y abiertos a la incorporación de metodologías

Los métodos brindan fundamentación en cantidad y calidad suficientes para validar resultados.

Los tasadores tenemos una delicada función a desempeñar detrás del valor de un inmueble están los sueños esfuerzos y sacrificios de la gente que nos confía sus bienes para valorar . Proceder desde lo técnico y fundamentalmente desde lo ético de manera correcta es nuestra obligación.

Muchas Gracias Bariloche

Arq. Claudio Herrero - UFASTA