Contratación inmobiliaria

CONTRATACION INMOBILIARIA

TIEMPO COMPARTIDO

Ley 24.240 reformada Ley 26.361

Elizabeth Schmieloz

01/10/12

Definición de Compraventa Civil

“Hay compraventa cuando una de las partes, llamada vendedora, se obliga a conferir o transmitir el dominio o condominio sobre una “cosa”, y la otra parte llamada compradora, se obliga a pagar un precio cierto en dinero”.

. Cuando un contrato de Compraventa será un contrato de Consumo?

Cuando se verifiquen los presupuestos que la norma establece para considerarlo tal:

- Delimitación subjetiva- Delimitación objetiva

Artículo 1º. Objeto. Consumidor. Equiparación (texto según Ley 26.361). La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo

Artículo 1º. Objeto (texto original Ley 24.240). La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:a) La adquisición o locación de cosas muebles;b) La prestación de servicios;c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a persona indeterminadas.

Ámbito de aplicación de la LDC antes y después de la reforma

CONSUMIDOR

El comprador es un consumidor, esto es que debe ser una persona física o jurídica, que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final en beneficio propio o de su grupo familiar.

El ámbito de aplicación abarca además a quienes sin ser parte de la relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar.

Puede incluso permitir abarcar consumos no específicamente contractuales, sino estar expuesto a una relación de consumo, como ya se dijo, por ejemplo la oferta de bienes.-

Lo relevante es el destino final del acto de consumo que separa claramente de otros supuestos, referidos de manera especial a la intermediación industrial o comercial.-

Articulo 2 reformado Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada que

desarrolla de manera profesional, aún ocasionalmente las actividades de: producción, importación, distribución comercialización montaje, creación, construcción, transformación y concesión de marca,

De bienes y servicios destinados a consumidores o usuarios.-

ha suprimido la referencia expresa a las cosas usadas que estaban fuera del ámbito de aplicación de la ley en la versión original

ART. 1 TEXTO ORIGINAL

Art. 1 texto original: Objeto: “La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o

usuarios. Se consideran consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que contratan a titulo oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:

La adquisición o locación de cosas muebles;- La prestación de servicios; La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda ,

incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas.-

La nueva redacción del art. 1 se presenta y dispone lo

siguiente: “La presente ley tiene por objeto la defensa del

consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados o figuras afines”.

Se considera asimismo consumidor…. …

Delimitación objetiva

Se equipararon las adquisiciones a título oneroso y gratuito.-

Se derogó el listado de las relaciones a que la ley es aplicable optándose por una expresión general que se refiere a la adquisición de “BIENES Y SERVICIOS”

Se suprimió la parte del art. 2 de la ley original que excluía la adquisición de cosas usadas.-

La compraventa inmobiliaria en la Ley 24.240 antes de la reformaEn virtud del art. 1, solo comprendía : La adquisición de inmuebles nuevos

destinados a vivienda, incluso lotes de terreno adquiridos con el mismo fin.

- En la medida que se haga oferta pública dirigida a personas indeterminadas.-

- Decreto Reglamentario 1798/94: Se entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construcción o que nunca haya sido ocupado.-

Actual ámbito de aplicación en materia inmobiliaria La ampliación de la cobertura de derecho protectorio

en la nueva redacción del art. 1 ya no requiere que los inmuebles se destinen a vivienda, que se adquieran a título oneroso, que sean nuevos, ni que haya mediado oferta pública dirigida a persona indeterminada.

Con la latitud actual de la norma queda allanando el camino a la aplicación de la ley de defensa al consumidor a las adquisiciones inmobiliarias realizadas por otros vehículos jurídicos distintos de la compraventa tales como el fideicomiso y el leasing, boleto de compraventa, e incluso a la locación de inmuebles

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REPASO DE LA EVOLUCION JURISPRUDENCIAL EN

MATERIA INMOBILIARIA, HASTA LA REFORMA DE LA

LEY 26.361 (2008):

Es necesario diferenciar dos aspectos: El primero, se refiere al alcance de la aplicación de la

LDC, como microsistema de tutela, a situaciones que en materia inmobiliaria estaban expresamente contempladas, como objeto de tutela entre los indicados por el art. 1: Adquisición inmuebles nuevos con destino a vivienda.

El segundo se refiere a la tendencia de la doctrina y jurisprudencia de aplicar la LDC, aún a situaciones objetivamente no contempladas por la LDC: Ej. Contrato tiempo compartido

Fallo:  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I (CNCiv)(SalaI) ~ 2003/07/18 ~ Sanz, Sonia M. c. Del Plata Propiedades S.A. y otroLA LEY 2003-E, 737

En autos se analizó un planteo de responsabilidad por vicios redhibitorios surgidos en el marco de una compraventa inmobiliaria. En primera instancia se hizo lugar a la demanda de la parte actora. Apelada la sentencia, la sala C de la Cámara Nacional Civil decidió la revocación del pronunciamiento admitiendo la defensa de prescripción de acuerdo al plazo de tres meses establecido por el art. 4041 del Cód. Civil.

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Los fundamentos del fallo sostienen con precisas referencias normativas y doctrinales en que el plazo de tres años para la prescripción de las acciones contemplado por la ley 24.240 no resultaba aplicable al caso bajo análisis, resaltando el carácter excepcional con que la ley 24.240 se aplica a las adquisiciones de inmuebles, sosteniendo además que las soluciones de la ley toman en cuenta principalmente la compraventa de muebles, lo que deriva en una falta de operatividad de sus preceptos para el contrato de compraventa inmobiliaria. En suma, la acción por vicios redhibitorios intentada no era emergente de la propia ley 24.240, siendo entonces aplicable el plazo de prescripción de 3 meses establecido por el art. 4041 del Cód. Civil y no el de 3 años previsto en el art. 50 de la ley de defensa del consumidor.

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La Corte Suprema de Justicia de la Nación en fecha 19/09/2002 dejó sin efecto la sentencia de alzada, disponiendo que por intermedio de quien corresponda se emita nuevo pronunciamiento. En el dictamen del Procurador General -al que remite el decisorio de la Corte- se valoró, en síntesis, la falta de consideración de la aplicación al caso de la ley 24.240 (Adla, LIII-D, 4125) y del plazo de prescripción de tres años establecido por el art. 50 de mismo cuerpo legal.

Publicado en: LLPatagonia 2008 (diciembre), 544Fallo:  Cámara de Apelaciones en lo Civil del Neuquén, sala II (CCivNeuquen)(SalaII) CCiv., Neuquén, sala II ~ 2008/08/12 ~ Jofre

, Jorge Amando c. COMASA S.A. y otro El señor Jofre y su cónyuge suscribieron un boleto

de compraventa de una unidad funcional (inmueble) con la firma Comasa S.A., contando con la financiación del Banco Hipotecario S.A. Con fecha 20/10/98 tomaron posesión del inmueble y en el acta labrada al efecto la propia empresa Comasa S.A. — constructora— deja constancia de la "inexistencia de condiciones de habitabilidad del inmueble, pues allí autoriza al actor a iniciar tareas de decoración-pintura y a solicitar la instalación de los correspondientes medidores de gas, luz y agua".

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Al poco tiempo notaron defectos de construcción por lo cual remitieron carta documento, con fecha 2/3/99, reclamando "la reparación de distintos aspectos inherentes al bien formalizando así distintos reclamos que hasta entonces se habían canalizado por intermedio del ingeniero Staicos de la empresa". Ante la falta de satisfacción del pedido, con fecha 20/12/00 se presenta una denuncia por ante la Secretaría de Industria y Comercio de la provincia de Neuquén en los términos de la ley 24.240, no informándose de su resultado

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Con fecha 6 de diciembre de 2002 el señor Jofré promueve demanda en contra de la empresa Comasa S.A. y el Banco Hipotecario S.A. con fundamentos en los vicios redhibitorios del inmueble por la cual pretende obtener la "reducción del precio oblado (quanti minoris) y, en subsidio, acción de cumplimiento —reparación de lo construido incorrectamente— y revisión del precio contractual, reclamando indemnización por daño moral". Las demandadas oponen la excepción previa de prescripción del derecho en virtud de haberse cumplido el plazo de tres meses, aplicable según el art. 4041 del Cód. Civil.

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En primera instancia, la juez a quo indaga la fecha a partir de la cual el actor tomó conocimiento de los vicios ocultos del inmueble, arribando a la conclusión que la remisión de la carta documento de fecha 2 de marzo de 1999 implica una "confesión respecto de la fecha en que tomó conocimiento de los vicios" y habiendo promovido la acción con fecha 6 de diciembre de 2002, había transcurrido con creces el plazo previsto por el art. 4041 del Cód. Civil, por lo cual hizo lugar a la excepción opuesta, imponiendo las costas a la actora.

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Una vez apelada la sentencia en crisis, la sala I de la Cámara Civil de Neuquén, con fecha 12 de agosto de 2008, dispone revocar la resolución emitida por la juez a quo y en consecuencia rechazar la excepción de prescripción interpuesta por la codemandada Comasa S.A., imponiendo las costas en ambas instancias a las demandadas. Los fundamentos que utilizó, brevitatis modo, señalaron que La ley de defensa del consumidor, (aunque la parte actora sólo hizo una mención escueta), es la normativa predominante, por encima del Cód. Civil. El art. 50 de la LDC prescribe el plazo de tres años para las acciones emergentes de la ley, siendo de orden público.

El segundo supuesto, en relación a la aplicación de la ley 24.240 a situaciones donde propiamente el objeto no estaba expresamente contemplado: Tomamos el ejemplo del “contrato de tiempo compartido”.

Por este contrato se adquiere el derecho de compartir el uso de uno o diversos inmuebles, a través de una empresa que organiza el sistema, que puede o no ser la propietaria, pudiendo además optar por reservarse la propiedad del inmueble y otorgar un derecho al uso a los adherentes, o bien someter el inmueble a un condominio, a cambio de un precio determinado en dinero.-

En el tiempo compartido, el adjudicatario adquiere este derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que, generalmente, es la propietaria de las unidades afectadas a ese modo de uso.-

Las partes del contrato son la empresa que crea el sistema, para lo que adquiere o hace construir las unidades, y el adjudicatario del derecho de uso dentro del plazo asignado. Se celebran tantos contratos como adjudicatarios haya.

Sistema turístico de Tiempo Compartido En nuestro país el sistema de tiempo

compartido estuvo carente de regulación legal, hasta la sanción de la ley 26.356 en el mes de febrero de 2008 y promulgada en el mes de marzo de 2008.

Doctrina sostenida en fallo:

C. Nac. Com, Sala A (CNCom), 15/2/2007, “Morganti, Alberto c. Club House San Bernardo y otro”, La Ley Online.

Afirma que el día 23 de enero de 2000 celebró un contrato de tiempo compartido con la demandada; su prestación consistía en el pago de u$s 1200.-, los que se debitaban de su tarjeta Visa del Banco de Galicia en 12 cuotas que fueron canceladas. De esta forma adquirió 18.000 créditos vacacionales para la utilización de un inmueble ubicado en el partido de la costa de la localidad de San Bernardo, que debían ser utilizados en partes iguales en un lapso de veinticuatro meses, además de una estadía anticipada de tres días en el mes de octubre de 2000. Requerido el cumplimiento de esta estadía anticipada, la demandada desconoció tal obligación y no le permitió el acceso a las instalaciones del centro vacacional, no obstante haber intimado su cumplimiento mediante dos cartas documentos que la firma no contestó.

Al contestar demanda Club House, luego de la negativa de rigor, afirma que el día 23 de enero el actor se presentó en el Complejo San Bernardo Green Village y arrendó por el plazo comprendido entre el 23 y 31 de enero de 2000 una unidad vacacional.

Afirma que el precio de la locación fue de $ 1200, los que el actor pagó con su tarjeta de crédito en doce cuotas de $ 99. Vencido el plazo locativo, el actor se retiró, sin saber luego nada de su parte hasta la fecha en que se notifica la demanda.

La sentencia de primera instancia acoge la demanda en contra de Club House San Bernardo S.A., condenando al cumplimiento de la cesión de uso convenida, hace lugar al daño moral y gastos reclamados.

Recurrida la sentencia por Club House, uno de los puntos de agravios refieren al hecho de que el Juez de primera instancia tuvo por reconocido un contrato que, como manifiesta, fue expresamente desconocido en la contestación de demanda.

El especto a definir reside en relación a si se trató de un contrato de tiempo compartido, o por el contrario fue un contrato de locación en los términos que plantea la demandada.

Concluye en que, el reconocimiento por la demanda que dentro del precio abonado por el actor se contemplaba el uso de las instalaciones de pileta, solarium, cancha de tenis y lavandería, convence al sentenciante de la modalidad contractual que vinculo a las partes.

Club House, se encuentra afiliada a RCI, hecho que probó en autos, – organización que no comercializa tiempos compartidos - , y considera que tal circunstancia no impide que este afiliada a otras organizaciones e incluso, preste servicios de tiempo compartido sin estar afiliada a ninguna organización.

Finalmente encuadra el contrato, como contrato de consumo, aplicando por ende la ley 24.240, y por aplicación del principio in dubio pro consumidor (art. 3 Ley de Defensa del Consumidor) acoge la pretensión del actor en todas sus partes y resuelve rechazar el recurso de apelación.

POR QUE?

La tendencia predominante en nuestra doctrina es tratar estos contratos como contratos civiles; sin embargo se trata de contratos no negociados, celebrados sobre la base de las condiciones generales impuestas por la parte que organiza y administra el sistema que, necesariamente, ha de ser una empresa comercial.

CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. INTRODUCCION El Sistema del Tiempo Compartido, surge en Francia alrededor de

1960 cuando el dueño de una posada ubicada en un lugar de playa, decide ofrecerles a sus huéspedes habitúes del verano, la posibilidad de comprar para siempre, el uso de las semanas en las que vacacionaban año tras año, abonando además del precio de compra, un costo de mantenimiento proporcionalmente distribuido entre todos los clientes. La idea totalmente revolucionaria, ofrecía grandes beneficios para ambas partes. El huésped, se aseguraba su lugar durante muchos años, y al propietario de la posada le permitía disminuir los gastos de mantenimiento que le generaba la Temporada ociosa

Este sistema de contratación adquirió relevante trascendencia, siendo en la actualidad un contrato de significativa aplicación con fines principalmente turísticos, que contribuyó a una tendencia de los últimos años en los que se fueron divulgando nuevas figuras contractuales que giran alrededor del derecho de uso que el dominio le otorga al propietario de un inmueble, como el denominado “club de campo” y el “contrato de tiempo compartido”.

CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. INTRODUCCION La ley 26.361, al suprimir el término “cosas”

conforme estaba redactado en el art. 1 texto original y determinar que los objetos del ámbito de aplicación de la ley son los “bienes y servicios”, dio la posibilidad de que la ley 24.240 se aplicara a aquellos contratos en los que se transmiten no solo cosas, sino también “Derechos”

..

En los últimos años se han ido divulgando nuevas figuras contractuales que giran alrededor del derecho de uso que el dominio le otorga al propietario de un inmueble. Nos referimos al denominado “club de campo” y al “contrato de tiempo compartido”.

Denominaciones

Propiedad periódica, propiedad estacional, copropiedad múltiple, propiedad en el tiempo, propiedad a tiempo parcial o a tiempo compartido, propiedad espacio-temporal, propiedad intermitente, divicopropiedad, derecho de disfrute cíclico, multifisfrute, multiocupación

También entre las denominaciones que se le asigna a este contrato también podemos mencionar: “multipropiedad”; “propiedad temporal”; “milticopropiedad”

Denominaciones

Por razones de exactitud conceptual se prefiere llamarlo “derecho de disfrute a tiempo compartido”, pero como la denominación es demasiado larga, la expresión más utilizada a nivel internacional es “timeshare o timesharing”.-

En nuestro país el sistema de tiempo compartido estuvo carente de regulación legal, hasta la sanción de la ley 26.356 en el mes de febrero de 2008 y promulgada en el mes de marzo de 2008. En su art. 3 determina su denominación, como “Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido”, en adelante (STTC).-

Descripción

Según la directiva del Consejo de la Comunidad Económica Europea CEE, el timeshare puede describirse como una nueva forma de acceso a la vivienda que da derecho a ocuparla durante un determinado número de días al año, de forma perpetua o temporal. Puede configurarse como un derecho real o bien tener características de derecho obligacional.-

Asimismo la propuesta de directiva de la CEE, relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de utilización de bienes inmuebles en régimen de disfrute a tiempo compartido, destaca que este fenómeno es muy complejo y en si muy diversificado en la práctica, y que la mayor parte de los países no dispone de una normativa en éste ámbito, por lo que no es fácil dar una definición que pueda circunscribir perfectamente el timeshare y servir al mismo tiempo de instrumento jurídico eficaz.-

Concepto

Si bien es incorrecto dar conceptos o definiciones en una ley, ya que los mismos son tarea de la doctrina, el art. 14 de ley 26.356 reza:

Concepto: “A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes”.

Partes del contrato

Las partes del contrato son: La empresa que crea el sistema, para lo que

adquiere o hace construir las unidades, y El adjudicatario del derecho de uso dentro

del plazo asignado. Se celebran tantos contratos como

adjudicatarios haya.

Sistemas que se desprenden de las diversas modalidades contractuales

Establecimiento de un condominio sobre cada una de las unidades vacacionales afectadas al sistema de tiempo compartido, en cuyos casos los condóminos poseerán la unidad en su totalidad, de suerte que existirá coposesión, aunque se mantienen determinadas las partes pro indivisas de cada poseedor. Resultan aplicables los arts. 2405, 2407, 2408, 2409 sgtes y cctes. Cód. Civ. Los condóminos no pueden ejercer actos de disposición sobre ninguna parte material de la cosa, pero si tiene el uso y goce común de ella (art. 2684 y 2699, Cod. Civ.) reconociéndose recíprocamente esa facultad, de manera que ninguno de ellos podrá atribuirse la posesión exclusiva de la unidad vacacional, ni excederse del límite de tiempo acordado en el título que sirve de base.-

Constitución a favor de los adherentes al sistema de un usufructo de mero placer (art. 2844, Cod. Civil) o bien de los derechos de usufructo uso y habitación (arts. 2948, 2949 y 2952, Cod. Civ.). Cualquiera de estos sistemas ofrece como dificultad la limitación temporal impuesta por el derecho argentino, pues la máxima duración de un usufructo será la de la vida de su titular, y su instranmisibilidad por causa de muerte.-

Contrato de cesión de uso. Éste a su vez suele presentar las siguientes subespecies: 1) Hospedaje mediante reservas anuales (flotantes o fijas), con posibilidad de intercambio nacional o internacional, y 2) Locación de unidades vacacionales con tiempos discontinuos.

Caracteres Es un contrato de consumo Es bilateral Oneroso Consensual Tipico – Regulado ley 26.356 De tracto sucesivo Formal: la ley exige que el mismo debe formalizarse por escrito, esto esta establecido en el art.

14 que dispone que: “…a los efectos de la presente ley se denomina contrato de tiempo compartido ….. a todo convenio escrito….”. Por su parte el art. 15 establece el contenido mínimo que el contrato de tiempo compartido debe contener bajo pena de nulidad, y sin perjuicio de lo que corresponda a la naturaleza y tipo de derecho que se constituya o transmita.-

Se exige además que la constitución de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido deba formalizarse mediante escritura pública -art. 8-. Dicho título constitutivo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la autoridad de aplicación de la presente de la Ley 26.356, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Marco legal. Ley 26.356

La ley 26.356 regula los sistemas turísticos de tiempo compartido (STTC), los cuales deben integrarse con uno o mas inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para alojamientos u hospedajes y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino (art. 2).-

El art. 1 establece su ámbito de aplicación a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran.

Definiciones en la ley 26.356

Usuario: Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo Compartido, por sí o por terceros.

Propietario: Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de Tiempo Compartido.

Emprendedor: Es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros.

Vendedor: Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC.

Revendedor: Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC.

Administrador: Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.

. Red de Intercambio: Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la

demanda de períodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios. Prestador: Es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol

que ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.

Período de Uso: Son las fechas que le corresponden a un usuario en un STTC. Su extensión puede establecerse mediante las siguientes unidades de medidas, sin perjuicio de las que en el futuro determine la Autoridad de Aplicación:

1.- Unidad de Medida Temporal: Es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses. La unidad de medida temporal puede ser determinada o determinable, de tal modo que:

– Si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará lugar a un período temporal fijo.

– Si corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año calendario, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad, el período temporal será flotante.

2.- Unidad de Medida por Puntos: Es aquella mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión variables.

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Establecimiento Vacacional. Es el bien inmueble o parte de él, incluidas sus unidades vacacionales y sus áreas comunes, afectado total o parcialmente a un STTC.

Unidad Vacacional. Es el departamento, suite, cabaña y en general toda unidad habitacional, que comprenda áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento afectado total o parcialmente al STTC.

Club Vacacional. Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso, según se hubiese convenido en el contrato, se puede utilizar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupación diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o parcialmente a un STTC.

Requisitos para la constitución de un STTC

La constitución de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido requiere la afectación de uno o más, inmuebles a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que deberá formalizarse mediante escritura pública.

La escritura de constitución del STTC será otorgada por el emprendedor, debiendo prestar el consentimiento el titular del dominio del inmueble, cuando aquél no lo fuere. Los bienes deberán estar libres de gravámenes, restricciones e interdicciones y, ni el emprendedor ni el propietario, en su caso, podrán tener anotaciones personales en los registros respectivos. Se exceptúan de lo dispuesto precedentemente los fideicomisos constituidos a favor de los futuros usuarios, cuando dichos bienes se encuentren en construcción y las hipotecas que garanticen obligaciones originadas en mutuos que estén destinados a la construcción de inmuebles, afectados a un STTC.

Inscripción. El título constitutivo deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la autoridad de aplicación de la presente Ley, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Efectos de la inscripción del título constitutivo de un STTC a) La inhibición del emprendedor y en su caso del propietario, para

apartarse de la destinación comprometida. Sin embargo, el emprendedor podrá comercializar los períodos de disfrute no enajenados, por otros sistemas de alojamiento turístico;

b) La oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, al acreedor hipotecario que consintiere la constitución del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse el gravamen, como así también a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de cualquier naturaleza sobre los bienes afectados al STTC;

c) La intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor El articulo 5 dispone las facultades de

inspección y verificación de la Autoridad de Aplicación de la ley 26.356, en todo el territorio nacional del cumplimiento de las del cumplimiento de las normas que regulan lo STTC, reconociendo que tales facultades se establecen sin perjuicio de la aplicación de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor y normas complementarias a través de sus respectivas autoridades de aplicación.-

Ergo al Contrato de tiempo compartido, rigen: La empresa debe tener un control en cuanto a su solvencia,

obligándose a contratar seguros para garantizar la efectiva prestación del servicio;

Existe el deber de información riguroso, tanto en el período precontractual como en la ejecución;

Derecho de desistimiento unilateral sin causa a favor del usuario; Derecho de resolución por incumplimiento de los deberes

secundarios de conducta, en especial el deber de información Propagación de los efectos de la resolución hacia los contratos

conexos, en especial disponiendo que la resolución contractual del contrato de tiempo compartido importa la del contrato de financiamiento ;

La intervención en el contrato a través. de la disposición de un contenido mínimo de origen legal.-

Respecto de su contenido, son nulas las cláusulas: Desnaturalicen las obligaciones; Limiten la responsabilidad por daños: Importen renuncia o restricción de los derechos

del consumidor; Importen la ampliación de los derechos de la

otra parte; Impongan la inversión de la carga de la prueba; Impongan cláusulas penales excesivas.-