INTELIGENCIA INMOBILIARIA

INTELIGENCIA INMOBILIARIA

Contratar profesionales tiene su costo, pero si lo comparamos con el riesgo de actuar con falta de entendimiento en la materia, veremos que el ahorro puede ser sustancial. El Abg. Pedro Alvear se ha desempeado con mucho xito en el mbito jurdico, y dada la coyuntura actual, decide asociarse con un experimentado desarrollador inmobiliario como es el Sr. Ernesto Robles Alcvar.

De esta conjuncin de fortalezas nace una nueva empresa fiduciaria, Alvear Robles Asociados, cuya razn de ser trasciende el manejo y administracin de fondos, y abarca servicios de asesora en todas las aristas del negocio inmobiliario.

El concepto es posicionar un sistema de asesora inmobiliaria integral?Durante muchos aos hemos brindado asesora en aspectos inmobiliarios, tanto a promotores cuanto a compradores, y revisando la actual situacin del sector y las nuevas regulaciones, vimos la oportunidad de establecer un concepto integral, bastante ms global, para atender a nuestros clientes en todos los aspectos inherentes a la compra-venta de inmuebles. La mayora de empresas fiduciarias estn enfocadas al negocio burstil, y sin desmerecer ese empeo, agregamos a esa experticia el acompaamiento al promotor en todos los pasos del proceso.

Contratar profesionales tiene su costo, pero si lo comparamos con el riesgo de actuar con falta de entendimiento en la materia, veremos que el ahorro puede ser sustancial. El Abg. Pedro Alvear se ha desempeado con mucho xito en el mbito jurdico, y dada la coyuntura actual, decide asociarse con un experimentado desarrollador inmobiliario como es el Sr. Ernesto Robles Alcvar.

De esta conjuncin de fortalezas nace una nueva empresa fiduciaria, Alvear Robles Asociados, cuya razn de ser trasciende el manejo y administracin de fondos, y abarca servicios de asesora en todas las aristas del negocio inmobiliario.

El concepto es posicionar un sistema de asesora inmobiliaria integral?Durante muchos aos hemos brindado asesora en aspectos inmobiliarios, tanto a promotores cuanto a compradores, y revisando la actual situacin del sector y las nuevas regulaciones, vimos la oportunidad de establecer un concepto integral, bastante ms global, para atender a nuestros clientes en todos los aspectos inherentes a la compra-venta de inmuebles. La mayora de empresas fiduciarias estn enfocadas al negocio burstil, y sin desmerecer ese empeo, agregamos a esa experticia el acompaamiento al promotor en todos los pasos del proceso.

Cul es su criterio sobre la nueva regulacin de la Superintendencia de Compaas?Es saludable, aunque temporalmente podra quitar algo de dinamismo al sector mientras nos acostumbramos a su aplicacin. Lo que ha hecho la Superintendencia de Compaas es acoger como regulacin un modelo de negocio que ya lo utilizan algunos promotores grandes, exigiendo un mayor compromiso financiero de parte de ellos, ya que no pueden apalancarse en las preventas para iniciar un proyecto. El costo de implementar un fideicomiso no es mayor, pero la regulacin obligar a los pequeos constructores a formalizar sus procesos con estudios de mercado y presupuestos tcnicamente elaborados.Qu ventajas presenta la estructuracin de un fideicomiso de tenencia de bienes?El Servicio de Rentas Internas (SRI) distingue dos tipos de fideicomisos. Uno, los fideicomisos de administracin y tenencia, que son simples tenedores de bienes de un propietario. En este caso, si esos bienes no reciben ingresos de ningn tipo, el fideicomiso cumple con la formalidad de presentar declaraciones en cero, pero no tiene que pagar impuestos sobre sus activos. Dos, los que realizan actividad empresarial que deben pagar impuesto a la renta aunque no generen utilidad pues lo hacen en relacin a los activos que poseen.

Sus comentarios acerca de la nueva ley de contratacin a empleados del sector de la construccin?No ha entrado en vigencia pero todos sabemos hacia dnde vamos y los promotores deben adaptarse a esa situacin con la asesora legal del caso. A pesar de que el Ministerio de Relaciones Laborales ha tenido un interesante proceso de modernizacin, an no est en capacidad de atender lo que la ley exige. En el sector de la construccin las contrataciones son por perodos muy cortos, y eso implica que el obrero puede haber terminado su labor cuando el contrato todava no ha sido registrado en el Ministerio. Habr que pensar en alternativas que puedan ser viables, por ejemplo, apoyarse en la red notarial para legalizar los contratos ante un notario que d fe de las firmas de empleado y empleador.Pasemos al otro lado del negocio, qu nivel de asesora ofrecen al comprador de vivienda?Considerando que la compra de vivienda no es un evento repetitivo en la vida del ser humano, y que por lo tanto no es algo para lo que la gente tiene experiencia, nuestra labor es asesorarlo en la mejor manera de precautelar la inversin que hace. Para ello, revisamos que el proyecto cumpla con todos los requisitos legales y est habilitado para tal construccin; elaboramos y revisamos los contratos que el cliente firmar para asegurarnos de que cumpla con las formalidades requeridas en caso de ser necesaria una accin legal posterior; y lo acompaamos durante todo el proceso.Alguna recomendacin fundamental para el comprador?En primera instancia, que elija proyectos inmobiliarios que sean administrados por una fiduciaria. La Regulacin de la Superintendencia de Compaas afecta solo a las personas jurdicas, pero nada prohbe que una persona natural desarrolle proyectos inmobiliarios. Si el comprador quiere estar seguro, debera verificar quin y cmo se administrarn los recursos del proyecto desarrollado por una persona natural, para lo cual es fundamental tener asesora profesional porque hay muchos detalles involucrados.Qu documento se debe exigir para entregar el valor de reserva de un inmueble?As fuese solamente un anticipo, el pago debe ser realizado mediante cheque girado a la orden del fideicomiso, bajo ningn concepto el beneficiario de ese pago puede ser otra persona o empresa. Adems, debe requerir una factura que cumpla con todos los requisitos legales, con tarifa cero de IVA como corresponde a pagos parciales, cada vez que realice un abono.REGLAMENTO INMOBILIARIAS

En el mes de diciembre de 2013 la Superintendencia de Compaas emiti un Reglamento de Funcionamiento de las Compaas que Realizan Actividades Inmobiliarias. En el Estudio Jurdico Almeida Guzmn & Asociados, entrevistamos a uno de sus socios, el abogado Juan Sebastin Loaiza, para compartir criterios sobre las razones que motivaron la creacin de este Reglamento y su mbito de afectacin.

En opinin profesional de la Firma, la intervencin del organismo de control de las compaas mercantiles fue una respuesta necesaria a los abusos por parte de ciertos promotores inmobiliarios que han actuado al margen de la Ley. En este sentido, la reglamentacin protege no slo a los clientes, sino tambin a quienes realizan esta actividad con seriedad, profesionalismo y formalidad jurdica.

A quines aplica la normativa?El reglamento es de cumplimiento obligatorio para las compaas cuyo objeto social contemple la actividad inmobiliaria en general, y se encuentren sujetas al control de la Superintendencia de Compaas. Esto es para las sociedades de promocin, construccin yco-mercializacin, as como para aquellas que se dedican al desarrollo y ejecucin de proyectos inmobiliarios, y reciben dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones.En resumen, cules son las obligaciones que estas compaas deben cumplir segn el reglamento?Las compaas que realicen actividades inmobiliarias, en forma previa a la ejecucin de cada proyecto inmobiliario, deben: Ser propietarias del terreno en el cual se desarrollar el proyecto, o ser titular de derechos fiduciarios en el fideicomiso que sea propietario del terreno. Obtener autorizacin previa a la ejecucin de cada proyecto. Se refiere a las autorizaciones que emiten los organismos pblicos competentes en materia de autorizacin, regulacin y control del uso de suelo y construcciones. Contar con el presupuesto econmico para cada proyecto. Esto incluye los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, y los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario. El presupuesto debe contemplar la proyeccin financiera, determinar el tiempo estimado para la ejecucin del proyecto, especificar el precio de venta de cada unidad habitacional, detallar los parmetros para la consecucin del punto de equilibrio, y el nivel de rentabilidad. Adems, debe contarse con el estudio de factibilidad correspondiente. Construir los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados dentro de los plazos establecidos, siempre en atencin a lo que prevean los contratos de promesa de compraventa. Suscribir las promesas de compraventa con los promitentes compradores, por escritura pblica. Suscribir las escrituras pblicas de compraventa definitiva.Las empresas inmobiliarias pueden recibir dinero de sus clientes mediante la firma de un contrato de promesa de compraventa elevado a escritura pblica?Las compaas que para el desarrollo proyectos inmobiliarios requieran de recursos dinerarios provenientes de promesas de compraventa, deben suscribir un encargo fiduciario a efectos de que una administradora de fondos y fideicomisos administre dichos recursos, antes de recibir dinero de terceros. Los dineros administrados por la fiduciaria se entregarn a la inmobiliaria nicamente cuando se haya verificado el punto de equilibrio para la construccin del proyecto.Qu sucede con ese dinero en caso de no alcanzar el punto de equilibrio?En caso de no verificarse el punto de equilibrio, la administradora de fondos y fideicomisos queda obligada a restituir los dineros nicamente a los promitentes compradores. sta es una norma sana que protege al pblico en general frente al abuso de promotores informales.Qu otros lmites contempla el reglamento para las inmobiliarias?En virtud de lo antes dicho, las compaas que ejecutan actividades inmobiliarias no pueden ofrecer al pblico la realizacin de proyectos en terrenos que no sean de su propiedad, o en terrenos que sean de propiedad de fideicomisos respecto de los cuales no sean titulares de derechos fiduciarios. Igualmente, estn prohibidas de invitar al pblico a participar en proyectos inmobiliarios que no cuenten con las autorizaciones requeridas legalmente, o en proyectos que no tengan el presupuesto econmico que evidencie legal y financieramente su viabilidad.La celebracin de promesas de compraventa a travs de contratos privados es ilegal?Las empresas inmobiliarias no pueden suscribir contratos de reserva o promesas de compraventa por instrumento privado. Esta norma la recoga el Cdigo Civil desde el Siglo XIX, no obstante, fue una prctica muy generalizada en Ecuador el no celebrar promesas por escritura pblica, lo cual implicaba que tales contratos privados carecan de validez legal.

Algn otro impedimento?Las inmobiliarias quedan impedidas de destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario, a otros proyectos inmobiliarios que desarrolle la compaa, as como desviarlos a fines distintos del objeto especfico para el cual fueron entregados. Ciertos promotores inmobiliarios poco serios en el manejo del dinero de terceros tenan sta como una prctica normal; de ah la quiebra de algunas inmobiliarias.Contiene el reglamento normas especficas aplicables a los contratos inmobiliarios?El reglamento aclara que los contratos que las compaas utilicen para vender los bienes inmuebles que comercialicen, deben observar las disposiciones que sobre la materia constan en la Ley Orgnica de Defensa del Consumidor y en la Ley Orgnica de la Defensora del Pueblo.Por ejemplo?Una norma muy importante sobre el tema es aquella en virtud de la cual, en caso que en los contratos de promesas de compraventa y de compraventa definitivas se estipulasen clusulas discriminatorias e inequitativas entre las partes, el cliente puede denunciar el asunto a la Defensora del Pueblo, sin perjuicio de las denuncias que se presenten ante la Superintendencia, y de las acciones judiciales que amparan a los compradores. Estas normas sonparticularmente importantes respecto, por ejemplo, de los terminados de los apartamentos que se prometen en venta, y que en la prctica no se cumplen en perjuicio de los clientes.Tiene la Superintendencia facultades de inspeccin de las actividades inmobiliarias?Segn el reglamento, la Superintendencia puede realizar inspecciones para verificar que las inmobiliarias, de manera previa a la construccin y comercializacin de sus proyectos, han cumplido con lo dispuesto en la normativa vigente. En casos de incumplimientos y violaciones a la Ley por parte de las inmobiliarias, el organismo de control puede proceder inclusive a declarar el estado de intervencin de la compaa. Asimismo, la sancin puede llegar a declarar disuelta a la inmobiliaria.Algo ms que quisiera aadir?Adicionalmente, las compaas que realizan actividades inmobiliarias estn obligadas a atender los requerimientos de informacin que formule la Superintendencia de Compaas y dems organismos pblicos competentes en materia de vivienda. Entre ellos, por ejemplo, el Consejo Nacional de Valores en caso que la inmobiliaria realice su actividad a travs de un fideicomiso mercantil. Cabe mencionar que las facultades de control y regulacin de la Superintendencia contenidas en el reglamento, son adicionales y complementarias a aquellas que norman de manera especfica a las actividades de la construccin.-

PROTEJA SU INVERSION INMOBILIARIA

Considerando que comprar casa propia es la realizacin del sueo ms importante en la vida del ser humano, es evidente que nuestra imaginacin se pondr a volar y nos dejaremos llevar por las emociones.Al cerrar los ojos surgir la imagen de la distribucin interior de los espacios, el nmero de dormitorios que requerimos para la familia, el tamao de las reas sociales, cocina, terrazas y, por qu no, tambin un jardn para disfrutar la vida al aire libre.

Pensaremos en el sector en el que quisiramos vivir, y miraremos todas las variables de peso en este aspecto. Zona residencial o de uso mixto, facilidad de conectividad en transporte pblico y privado, cercana a grandes parques, acceso a servicios cotidianos y lugares de diversin, distancia con colegios y universidades, y posibilidades de plusvala a futuro.

El sueo aterrizar en la realidad cuando hagamos una inicial investigacin de mercado, y analicemos la oferta que existe dentro de las decisiones iniciales que mentalmente hemos tomado. Es ah cuando verificaremos el costo de la inversin que queremos realizar, y determinaremos nuestra capacidad adquisitiva para comprarlo.

Con todas estas aristas alineadas, llega el momento de tomar la decisin final, y es aqu donde debe imperar la cautela para evitar malas inversiones y dolores de cabeza futuros. Las empresas inmobiliarias serias, honestas, tienen muchos aos de experiencia en el mercado, y un bien logrado prestigio que est a la vista de todo interesado en comprar vivienda.

Sin embargo de esto, queremos hacer algunas recomendaciones para que sean consideradas por ustedes antes de involucrar sus ahorros en la compra de vivienda. En la elaboracin de este contenido involucramos informacin proveniente de entrevistas que al respecto han sido publicadas en CLAVE!, e incluimos datos que surgen de investigacin adicional en medios virtuales.La Asociacin de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (APIVE), como lo indica su pgina web, www.tuviviendaprimero.ec es una institucin sin fines de lucro que aglutina a los 21 mayores promotores de vivienda en Ecuador. Ellos hacen las siguientes recomendaciones:

Consulte con amigos y parientes referencias sobre los proyectos inmobiliarios y el cumplimiento de los promotores. Busque informacin en medios de comunicacin, ferias y redes sociales que estn relacionadas.Compare precios entre varios proyectos, visite los sitios de construccin, averige las opciones de financiamiento entre distintas instituciones financieras hasta encontrar la que se adece a su capacidad de pago. Confirme que el proyecto cuente con todos los permisos municipales de ley, y que en el pasado el promotor haya cumplido con sus clientes. Cuide el dinero que tanto le ha costado ahorrar, entregando anticipos contra recibos oficiales de la empresa, y adems, evite adquirir nuevas deudas desde la fecha en que empiece a buscar vivienda.

A esto podemos aadir lo que varios abogados han aportado en conversaciones con CLAVE!. Ninguno de estos requerimientos representar un problema para usted o la empresa promotora, pues son bsicos y fundamentales en la actividad inmobiliaria.

Verifique en el municipio correspondiente al cantn donde se construye el proyecto que el terreno sea de propiedad del promotor, que est libre de gravmenes, y est habilitado para construir el tipo de proyecto que se est comercializando. Requiera de la empresa promotora una copia del certificado de cumplimiento de obligaciones emitido por la Superintendencia de Compaas. El representante legal de la empresa promotora deber presentar una copia del nombramiento que lo acredita como tal, que debe estar vigente y registrado en el organismo competente. Asegrese de que la promesa de compra-venta sea elevada a escritura pblica para que tenga validez legal en caso de controversia. De igual manera, cada modificacin que se realice al contrato inicial deber constar por escrito en un adendum firmado por las partes. Incluya en la promesa de compra-venta todo cuanto haya sido establecido verbalmente: precio, forma de pago, alcuota correspondiente, ubicacin de la unidad que est comprando, plazos de entrega, multas por atrasos o desistimientos, detalles de acabados, etc. Cada pago que realice deber estar respaldado por un documento formal, emitido por el promotor, y deber tener una firma de responsabilidad. Si el vendedor es una persona natural cuya actividad econmica principal no es la venta de inmuebles, tome precauciones adicionales para asegurar su inversin. Las personas naturales estn permitidas legalmente a participar en esta actividad, pero es mejor asesorarse con un abogado antes de comprometer su dinero porque, evidentemente, no son profesionales en la materia. Asegrese de mantener en un archivo seguro toda la documentacin relativa a la compra de su vivienda.Adicionalmente, con el objetivo de proteger los recursos del comprador de vivienda, el Gobierno Nacional, a travs de la Superintendencia de Compaas, emiti un reglamento de obligatorio cumplimiento para las empresas involucradas en la actividad inmobiliaria.

Segn este reglamento, toda empresa que quiera comercializar un proyecto inmobiliario nuevo debe establecer un fideicomiso, o un encargo fiduciario, para estar en posibilidad de ofrecerlo en venta al pblico.

No se deje intimidar por los trminos nuevos. Si bien fideicomiso y encargo fiduciario son palabras poco conocidas para los compradores de vivienda, su aplicacin es bastante simple y su efecto es positivo. Implican nicamente que su dinero no ser entregado directamente al promotor inmobiliario, sino a una tercera figura legalmente constituida, que imparcialmente administrar esos fondos.

La administracin del fideicomiso se encargar de que el promotor cumpla con los requisitos de ley, y solamente cuando hayan sido satisfechos a cabalidad, liberar los fondos para iniciar la construccin.

Mientras transcurre el perodo de construccin del proyecto en el que usted ha decidido participar, comparta con su familia la ilusin de pensar en la decoracin y el estilo de vida que en poco tiempo lograrn. Lo mejor est por llegar!

REGLAMENTO EMPRESAS INMOBILIARIAS

A fines del ao 2013 entr en vigencia el Reglamento de Funcionamientopara compaas que realizan actividad inmobiliaria, expedido por la Superintendenciade Compaas. El anlisis de su contenido ha generado reaccin por parte de los gremios de la construccin y tambin de la empresa privada. Ante esto, vimos la necesidad de analizar las causas que motivaron su creacin, el mbito de accin, y el objetivo prctico que persigue la normativa.

En el piso 9 del Edificio de la Superintendencia de Compaas nos recibe una joven mujer, amable, y muy solvente en sus reflexiones, para dialogar abiertamente con nosotros. Se trata de la Dra. Suad Manssur, Superintendenta de Compaas, quien a pesar de ostentar un cargo de gran responsabilidad nacional, irradia la sencillez de una mujer sensata, preparada para desempear su funcin.

Hemos recogido inquietudes de los profesionales de la construccin para trasladarlas a la autoridad competente en busca de respuestas.

Qu motiv la creacin de esta Regulacin para el sector inmobiliario?Desde hace un ao, la Superintendencia ha realizado un trabajo de catastros en empresas del sector inmobiliario porque llama la atencin la frecuencia de reclamos que, a este respecto, se presentan en la Defensora del Pueblo. Adicionalmente, dado que la Ley de Lavado de Activos aplica tambin al sector inmobiliario, hemos debido adentrarnos ms en esta actividad para verificar que los procedimientos de control estn siendo cumplidos.Qu tipo de reclamos se reciben en la Defensora del Pueblo?La gran mayora se refieren a incumplimientos en proyectos de vivienda para el estrato socio econmico bajo, cuyos promotores no cumplen con lo que ofrecen a sus clientes. La informalidad es terrible y perjudica al ms vulnerable de la relacin, que es el comprador. Vale resaltar que la incidencia de estos reclamos es mnima en proyectos de estrato medio alto y alto, pero por corresponder a la misma actividad econmica, estos constructores tambin deben ajustarse al reglamento.A qu se refiere con informalidad?Un altsimo porcentaje de las empresas que construyen vivienda econmica no tienen una infraestructura financiera slida ni adecuados procesos para manejar su contabilidad; no elaboran presupuestos ni calculan el punto de equilibrio para sus proyectos. Esto en s ya es un riesgo altsimo, pero adems, tampoco tienen en regla la situacin de propiedad de los terrenos donde construirn las viviendas que estn vendiendo, y, en la mayora de los casos tampoco tienen los permisos municipales requeridos. Son muy informales en su operacin.Si la incidencia de fracasos en proyectos inmobiliarios se da entre constructores informales, porqu la norma es igualmente severa con las empresas formales?Me sorprende que lo entiendan as cuando es totalmente lo contrario. La intencin de la Regulacin es apoyar decidida y frontalmente a las empresas formales y estructuradas, y eliminar del mercado, de una vez por todas, a los informales e incompetentes que no hacen bien su trabajo. La aplicacin de la norma har que los constructores honestos y exitosos, que tienen aos de trayectoria en el mercado y cuentan con la estructura que este negocio requiere, sean los que permanezcan en el mercado.Parecera que la lectura dada a la norma es equvocaAparentemente s, porque los reclamos vienen por el lado de los constructores formales y de los gremios que los representan, y curiosamente son esas empresas las que por lo general trabajan con fideicomisos inmobiliarios. Eso me tranquiliza porque se darn cuenta de que estamos formalizando lo que ellos, por voluntad propia, ya lo hacan.De tal manera que no hay ninguna exigencia nueva?Lo nico diferente que tiene la norma es que brinda una nueva alternativa que es menos costosa que el fideicomiso, y est pensada para proyectos que manejan presupuestos menores. Es la figura del encargo fiduciario. Esta opcin permite mantener el dinero de las preventas bajo custodia, por llamarlo de alguna manera, hasta que se logre el punto de equilibrio requerido para el proyecto. Cualquiera de las dos opciones es igualmente vlida.As las cosas, sin un fideicomiso o encargo fiduciario no se puede emprender un proyecto inmobiliario?Para emprender un plan de vivienda no se requiere ni fideicomiso ni encargo fiduciario, pero s son obligatorios para captar dinero de reservas hechas por los promitentes compradores. El fideicomiso debe tener la propiedad autnoma del terreno en el que se construir el proyecto, y recibir y administrar eldinero producto de reservas y preventas hasta alcanzar el punto de equilibro para arrancar la construccin. Por otro lado, el encargo fiduciario funciona como una cuenta en la que se deposita el dinero de los promitentes compradores, hasta que se haya cubierto la cantidad necesaria para perfeccionar la compra del terreno y construir el proyecto.

Se estipula un plazo mximo para lograr el punto de equilibrio?Es el propio constructor quien define el plazo adecuado para cumplir el punto de equilibrio. Si no se logra, se puede extender por una sola vez y hasta por un plazo igual al inicial. Si en esta segunda oportunidad no se lo cumple, el fideicomiso tendr que disolverse, o el encargo fiduciario deber devolver el dinero a los aportantes. Si se diese esta situacin, el constructor debe reflexionar sobre el planteamiento inicial del proyecto, porque por alguna razn no est atrayendo a compradores. Seguramente har las modificaciones necesarias para una nueva propuesta que ser ms atractiva.Qu permisos municipales se requieren para liberar los fondos que estn en un encargo fiduciario?Eso es un tema que compete a las administraciones locales del lugar donde se construir el proyecto. Cada cantn tiene sus ordenanzas respectivas y habr que respetar esa normativa para lograr el punto de equilibrio jurdico que habilite al encargo fiduciario a liberar los fondos.La tramitologa municipal es, en la mayora de cantones, causante de demoras que podran extender ms all de dos aos la posibilidad de alcanzar el punto de equilibrio jurdico. La regulacin prev alguna excepcin por esta causa?No podemos interferir en el mbito de las administraciones locales. Ese tema deber resolverse en la circunscripcin administrativa de cada cantn. Nuestra intencin es precautelar al promitente comprador y exigir, por lo menos, que el constructor sea dueo del terreno en el que est ofreciendo construir un proyecto, o que tenga los derechos fiduciarios sobre l. Precisamente porque cada municipio tiene requisitos diferentes que en la norma hablamos, en trminos generales, de permisos municipales.Llama la atencin que la norma aplique solamente para empresas, y no para personas naturales cuya actividad econmica principal est totalmente alejada de la construccin, cuando es ah donde hay mayor riesgo de fracasos. Cul fue el criterio?La Superintendencia de Compaas, como su nombre indica, existe para regular a las empresas. Las personas naturales estn fuera de nuestro radar, no tenemos ningn registro que indique a qu actividad se dedican. En nuestra experiencia, estas personas naturales que por alguna coincidencia construirn un proyecto durante su vida, harn uno pequeo y no lo vendern abiertamente al pblico sino que lo negociarn en grupos cerrados de gente relacionada entre ellos. De todas formas, cabe aclarar que buscamos formalizar principalmente a los proyectos de vivienda popular que afectan a un sector de la poblacin que, por falta de educacin, es susceptible de estafas.La Superintendencia emitir algn certificado de cumplimiento de punto de equilibrio para habilitar la venta de los proyectos?No. Cada municipio, en su calidad de ente controlador, ser quien permita el inicio de ventas segn sus regulaciones. Entiendo que en algunos casos basta con presentar una garanta bancaria o pliza de fiel cumplimiento, mientras que en otros es la aprobacin de anteproyectos o de planos.De todas formas, es innegable admitir que la estructuracin de fideicomisos o encargos fiduciarios encarecer el costo de los proyectosEs evidente que existe la posibilidad de que, al ser una obligatoriedad la creacin de un fideicomiso o encargo fiduciario, las administradoras de fondos decidan incrementar lo que cobran por esos servicios. Si ese fuese el caso, tendramos que reglamentar las tarifas para que no existan abusos. Esperemos que no sea necesario, pero si hay que hacerlo para evitar que se incrementen los precios de las viviendas, lo haremos.Las administradoras de fondos tendrn algn lmite en el monto total de encargos fiduciarios o fideicomisos que pueden manejar?No, ningn lmite. Ni en encargos fiduciarios ni en el valor de los fideicomisos que administren, pero deben hacerlo responsablemente de acuerdo a sus posibilidades administrativas.Otra exigencia de la norma es que los contratos de promesa de compra-venta sean notarizados y registrados, y esto tambin implica incremento de costos, se har algo al respecto?Esa exigencia consta en el cdigo civil desde hace aos, pero no se cumple. En nuestras inspecciones a empresas inmobiliarias nos dimos cuenta de que el contrato privado es prctica comn en las promesas de compra-venta. El pretexto es el costo y la logstica que implica la notarizacin. A este respecto, voy a proponer al Consejo de la Judicatura que imponga tarifa cero a las promesas de compra-venta, sobre todo de vivienda social, con la exigencia de que el contrato de compra-venta final se haga en la misma notara, y ah s se haga el pago. Si lo logramos, habremos dado un paso importante para continuar en nuestra labor de formalizar estas transacciones.

En Quito y Guayaquil hay varias empresas administradoras de fondos, pero qu suceder en otras ciudades del pas donde no las hay?En las ciudades principales del pas existen sucursales de las administradoras de fondos de Quito y Guayaquil. Adems, los proyectos grandes que se desarrollan en el campo o en las playas de Ecuador, son gestionados y construidos por empresas radicadas en las grandes ciudades, donde s hay administradoras de fondos. Ese no ser un justificativo para no acatar la norma.Qu sucede con los proyectos que se construyen por etapas?Absolutamente nada diferente a lo que sucede hoy. El encargo fiduciario se har tambin por etapas, al igual que estarn establecidas en el caso de fideicomisos, para que el dinero de una etapa no se utilice a favor de otra etapa.La Superintendencia podr clausurar un proyecto?Nosotros no paralizamos obras. Nuestra revisin es aleatoria y se reduce a visitar a las empresas para verificar que todo est en regla. Si detectamos irregularidades, intervenimos para apoyarles en el proceso de regularizar su actividad. Mientras esosucede obviamente impediremos que continen captando dinero, pero cuando el interventor termine su labor y se eliminen todas las irregularidades, el constructor podr continuar con su negocio.

Algo adicional que quisiera aadir?Hemos dado un primer paso importante, y vamos a escuchar los cuestionamientos de los constructores quienes formalmente han pedido ser recibidos en esta Superintendencia. Estamos abiertos a hacer las aclaraciones a la norma que sean pertinentes para que no haya interpretaciones errneas. Quiero aprovechar de esta entrevista para solicitar que la ciudadana, y los mismos constructores formales, apoyen nuestra labor para detectar posibles irregularidades antes de que se produzca el escndalo de una estafa, porque eso s afecta a la imagen de todos quienes participan en la actividad.

PROTEJA SU INVERSION

La venta de inmuebles en planos es prctica comn en ecuador por las ventajas que ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor. El comprador se beneficia de mejores precios, plazos ms amplios para cancelar el porcentaje que deber pagar de sus propios fondos y la posibilidad de hacer cambios en reas interiores, entre otros factores positivos.Por su lado, el vendedor firma promesas de compra-venta que le permiten proyectar adecuadamente los ingresos que obtendr. Con esto establece un adecuado proceso de endeudamiento bancario para iniciar la construccin del proyecto, que oportunamente se cancelar con los aportes de los compradores.

En estos casos, la relacin entre comprador y vendedor inicia con el pago de un valor para reservar el inmueble, y contina con los pagos anticipados mientras dure la construccin que alcanzar aproximadamente el 30% del valor total del bien. En este punto, es fundamental tomar en consideracin algunos detalles para evitar problemas futuros y proteger adecuadamente la inversin.

En el afn de asesorar a nuestros lectores en aspectos tan radicalmente importantes como este, acudimos al Dr. Francisco Rosales Ramos, reconocido jurista que goza de gran prestigio profesional. Con l revisamos ciertos aspectos que competen a las autoridades municipales, a la par que obtuvimos importantes consejos que recomendamos aplicar.

La gran mayora de proyectos inmobiliarios se vende en planos. Cmo asegurar el dinero que se entrega para comprar un inmueble que an no existe?Hay varias iniciativas, pero empecemos por la ms elemental. Es imperativo conocer quin es el promotor. No debemos dejarnos sorprender por personas que, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio que implica recibir dinero adelantado. Hay otros elementos de informacin que son sumamente tiles, por ejemplo, que los planos o maquetas se exhiban en los puntos de venta del proyecto, y que en ellos consten todos los detalles pertinentes.A qu detalles se refiere?Para nombrar algunos, la ubicacin exacta del proyecto, las vas de acceso, las vas de circulacin interna si las hubiere, reas comunales, pero sobre todo, que se pueda verificar la conformacin del proyecto y cada una de las unidades que lo integran. Conforme se suscriben los pagos de reserva y se firman las promesas de compra-venta, en esa maqueta o planos, que deben estar a la vista de todos, se reflejan las unidades prometidas en venta y el nombre del comprador. De esta forma se evitar que la misma unidad se venda ms de una vez, aspecto que podra darse por un involuntario error, o por mala fe. Cuando los compradores acudan al proyecto para observar el avance de obra, deben verificar que no existan irregularidades.Qu aspectos legales deben ser tomados en cuenta?De acuerdo con la Ley, las promesas de compra-venta tienen que hacerse mediante escritura pblica para que sean vlidas. Existe la figura de los contratos privados, pero no tienen ningn efecto legal y no se puede exigir su cumplimiento por las vas establecidas en las leyes. Elevar la promesa de compra-venta a escritura pblica tiene un costo, pero se justifica plenamente si se lo compara con el riesgo que asume quien entrega una suma de dinero por anticipado.Qu se necesita para elevar una promesa de compra-venta a escritura pblica?Se requiere que el documento acordado por las partes sea firmado ante un notario. La promesa de compra-venta es materia de libre contratacin, lo cual significa que entre las partes acuerdan libremente las condiciones que incluirn en el contrato. El comprador podra exigir que se adjunten ciertos documentos habilitantes, por ejemplo, una copia del plano donde consta el inmueble motivo de la promesa. Para hacer la entrega del inmueble se debe firmar el contrato de compra-venta definitivo, se adjunta la declaratoria de propiedad horizontal y se especifica la alcuota que le corresponde al comprador.

Es positivo incluir la clusula de mediacin o arbitraje como mecanismo para casos de disputa?La ventaja del arbitraje es que es de instancia nica, por lo tanto, lo que decida el rbitro hay que cumplirlo, no hay apelacin, y normalmente los casos se despachan en no ms de un ao. En la justicia ordinaria hay varias instancias de apelacin, que llegan hasta la Corte Nacional en un recurso de casacin. Esto puede tomar varios aos.Siendo as, es recomendable resolver disputas por la va del arbitraje?En casos donde se recurre al arbitraje o mediacin, suele suceder que la parte perdedora presenta una accin de nulidad, que no es una apelacin, y se ventila ante el Presidente de la Corte Provincial. Ventajosamente los presidentes de las cortes provinciales estn resolviendo rpidamente estos casos, y en la mayor parte de ellos han rechazado la nulidad. La consecuencia de esto es positiva, pues genera confianza hacia el arbitraje que es un trmite ms expedito.Comprar en planos en un proyecto que opera con fideicomiso es ms seguro?Sin duda alguna el fideicomiso es una figura importante, porque se encarga de administrar el dinero del proyecto, y se asegura de que los fondos designados para la construccin del proyecto A, se utilicen solamente en el proyecto A. El fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevocables para administrar el proyecto, incluso tiene responsabilidad directa si hubiese distraccin de esos fondos, es decir, si se los destinara para otro uso.

Es comn la implementacin de la figura del fideicomiso en proyectos inmobiliarios?

Lo era antes ms que hoy, porque el sistema tributario actual contiene reformas a las leyes que han desnaturalizado el impuesto a la renta. Ahora existe el impuesto a la renta presuntivo, que se calcula en base a ciertos elementos, entre ellos, los activos. Debido a esto, los fideicomisos empiezan a pagar impuesto a la renta antes de recibir el dinero por la venta de los inmuebles, es decir, antes de que exista renta. Esto significa un costo adicional, y resta recursos que deberan destinarse al desarrollo del proyecto, porque hay que cumplir con el SRI, pagndole anticipadamente el presuntivo, haya o no utilidades en la gestin.

A quin le correspondera la responsabilidad de ejercer algn nivel de control sobre la transparencia del negocio inmobiliario?

El mercado debe regularse a s mismo. Es indispensable que haya ms formalidad, por decirlo de alguna manera, en el negocio inmobiliario; sobre todo considerando el tamao del mercado y la importancia del dinero envuelto en esas transacciones. La mayora de casos denunciados corresponden a negociaciones con ciudadanos de clase media-baja y baja, por lo cual considero que es obligacin de la sociedad el proteger a estas personas. No olvidemos que ellos, de buena fe, anticipan fondos que corresponden a los ahorros de toda una vida y deberan al menos tener acceso a informacin que, sin crear un burocratismo extra, les proporcione el adecuado nivel de seguridad en su inversin.

Se puede obtener informacin para verificar si el proyecto cumple con los requisitos legales para ser comercializado?

La informacin es una de las herramientas ms valiosas y en el tema inmobiliario est al alcance de todos. El promitente comprador puede acceder a la web del Municipio, ingresar el nmero del inmueble, y verificar a quin pertenece, qu restricciones tiene, o qu tipo de construccin se permite realizar en el terreno, entre otros detalles. El interesado puede verificar, de acuerdo con la informacin obtenida, si le conviene o no involucrarse en el pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese proyecto.

Existe alguna autoridad que se encargue de certificar los proyectos inmobiliarios?

De momento no la hay. Una alternativa para evitar estafas sera que algn ente pblico empiece a ejercer este control, pero lamentablemente esto slo complicara ms los trmites, que de por s ya son complejos. La experiencia en Ecuador seala que cuando hay muchos requisitos, muchas autorizaciones y trmites, surge la informalidad. Habra que buscar algn sistema que, sin complicar el proceso, brinde informacin clara y concisa. Lo lgico sera que el Municipio asuma esta responsabilidad a favor de la sociedad.

Por qu el Municipio?

Porque es el ente que autoriza todos los proyectos de construccin, sean casas, edificios, urbanizaciones, etc. Ellos deberan tener exhibidos en su pgina web todos los proyectos de vivienda mltiple que han sido autorizados, incluyendo las caractersticas de cada uno de ellos, para que los interesados puedan verificar la informacin antes de comprometer su dinero.

Alguna otra alternativa que recomendara?

S, es un poco ms compleja pero sera de gran utilidad. En mi opinin, sera viable que el promotor inscriba el proyecto en su totalidad, en el Registro de la Propiedad. Me explico: si es un proyecto de 20 casas, el proyecto se inscribe como tal, completo. A partir de ah, cada promesa de compra-venta que se firma se inscribe en el Registro de la Propiedad con lo cual hay un inventario inicial que se descarga con cada venta que se realiza. Si esto fuese una exigencia, se evitara que una casa que est prometida en venta se pueda vender ms de una vez.

Si entiendo bien, usted sugiere que se inscriban los planos aprobados en el Registro de la Propiedad?As es. Si estamos buscando que el promitente comprador, que entrega un 30% 40% del valor del inmueble por anticipado, tenga alguna seguridad en su inversin, esta podra ser una solucin. Si el promotor inicia la pre-venta del proyecto con los planos aprobados por el Municipio, esos planos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad para efectos de informacin y seguridad en el proceso de venta, no para sustituir la inscripcin final de la compra. Una vez que el proyecto haya culminado y tenga la declaratoria de propiedad horizontal, se inscribe la compra-venta y se obtiene el ttulo de propiedad.En conclusin?Es imperativo educar al comprador para que exija la informacin necesaria antes de entregar su dinero a ciegas. Los promotores que no puedan cumplir con las exigencias de informacin que demanda el cliente, van a ser naturalmente eliminados del mercado en un proceso de saneamiento. Esto no significa una erradicacin de la estafa, ya quisiramos lograrlo, pero si el consumidor acta de forma prudente e inteligente, habremos dado un importante paso.

LA COMPRA DE PROYECTOS EN PLANOS

Es de prctica comn que la mayor parte de la oferta inmobiliaria en la Feria se comercialice a travs de la modalidad de la venta en planos, por el sinnmero de beneficios que ofrece tanto a comprador como promotor.

Entre estos beneficios para el comprador podemos citar: mejores precios, promociones, plazos ms extensos para pagar la cuota de entrada, inventario ms amplio para escoger la ubicacin del bien, e incluso la posibilidad de personalizar los ambientes y acabados de su nuevo hogar.

Sin embargo de esto, hay detalles importantes que el comprador en planos debe conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversin. Para ello, acudimos donde Rafael Cocos, abogado con amplia experiencia en temas inmobiliarios, y aqu les ofrecemos respuestas a las preguntas ms comunes sobre este mecanismo.

Comprar en planos es una opcin vlida?Si bien es absolutamente vlida, se debe seguir ciertos consejos prcticos para que la adquisicin del inmueble resulte satisfactoria y no se convierta en una pesadilla. Es necesario solicitar y exigir toda la informacin relevante con respecto del promotor, del proyecto en s y del inmueble a adquirir.Normalmente se paga un porcentaje en calidad de reserva de un bien. Qu documento respalda esta entrega de dinero?Debido al dinamismo inmobiliario e incremento de demanda de inmuebles, en muchas ocasiones se firma nicamente un contrato de reserva, que tiene un formato preestablecido unilateralmente. Es un instrumento que suscribe el comprador sin que pueda discutir su contenido con el constructor/promotor o propietario del proyecto.Este documento reemplaza a la promesa de compraventa?Bajo ningn concepto. El contrato de reserva es un recibo que prueba la entrega del anticipo por parte del reservante. No tiene valor legal aunque se reconozca su firma y rbrica en una Notara, ni tiene la fuerza de la promesa de compra venta.Sirve para reclamar en caso de incumplimiento?Este contrato de reserva nicamente constituye un recibo de entrega-recepcin de recursos que permitir solicitar la devolucin del anticipo, ms no la entrega del inmueble ni la suscripcin del contrato de compraventa.Se ha establecido un valor legal mnimo o mximo para reservar un bien?Todo depende de la negociacin, sin embargo, por costumbre se exige un 10% del precio del inmueble. En ocasiones, los compradores cancelan el 100% del valor del inmueble a fin de beneficiarse de un descuento interesante.

En caso de desistimiento del comprador, el vendedor puede retener algn porcentaje de esta reserva?El valor de la reserva debe ser reembolsado en su totalidad, ms los intereses legales. Cualquier clusula en contrario, como multa por desistimiento, se entender nula de pleno derecho, pues en materia de bienes inmuebles solo tiene validez la promesa de compraventa elevada a escritura pblica.

Tiene vigencia de plazo el pago de una reserva?Por lo general se fija un plazo para la firma de la promesa de compra venta o compraventa, segn se cumplan con ciertas condiciones. En esta fecha quedara insubsistente el contrato de reserva y el negocio pasa a ser regulado por la promesa de compra venta o, a su vez, por la compraventa.As las cosas, el documento legal es la promesa de compra venta?S, y debe constar por escritura pblica, lo que significa que debe ser otorgada ante Notario competente, incorporada a su protocolo y celebrada con las solemnidades del caso. El Cdigo Civil claramente seala que una promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna salvo que conste por escritura pblica, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita tal solemnidad. Para la venta de bienes inmuebles, la legislacin civil requiere que se otorgue escritura pblica, por lo tanto, la promesa tambin debe cumplir con esta solemnidad para su validez. Hay varios documentos que se deben solicitar para precautelar la seguridad de la inversin.Por ejemplo?Por ejemplo, solicitar un detalle de los proyectos desarrollados por el promotor con anterioridad para conocer su trayectoria profesional. Si es persona jurdica, el nombramiento del representante legal, laescritura de constitucin, los estatutos de la compaa y el RUC del promotor. Estos documentos sirven para identificar e individualizar al promotor y garantizar que est facultado para realizar actividades de construccin.

Adems de eso, qu documentos debe presentar el promotor?

El ttulo de propiedad del terreno donde se construir el proyecto, el certificado de gravmenes, la carta de pago del impuesto predial, y es recomendable revisar el Informe de Regulacin Metropolitana.

Vamos uno por uno. Qu contiene el ttulo de propiedad?

El promitente vendedor, o sea el promotor, debe probar que es propietario del inmueble. El ttulo de propiedad indica quines son los propietarios, bien podra ser el mismo promotor o una tercera persona -natural o jurdica- y, adems, certifica los linderos generales, rea y especificaciones del inmueble.

El Certificado de Gravmenes?

Este documento tambin refleja quin es el propietario del bien, pero adems proporciona antecedentes de dominio. Lo ms importante es que a travs de este certificado se puede conocer si el inmueble tiene algn gravamen, hipoteca, embargo, prohibicin de enajenar, juicio, litigio pendiente, entre otros, que puedan limitar el dominio.

La carta de pago del Impuesto Predial?

Tambin es importante. Se debe verificar que esta carta de pago est a nombre del propietario del inmueble, que corresponda el nmero predial municipal y que est pagado.

El Informe de Regulacin Metropolitana, IRM?

Este informe es ms conocido como lnea de fbrica y es clave para la construccin de cualquier proyecto inmobiliario pues permite verificar y cotejar cierta informacin del propietario del bien sobre el cual se desarrolla el proyecto, nmero de predio municipal, clave catastral, ubicacin y rea del inmueble, uso y ocupacin del suelo, afectaciones u observaciones.

Qu sucede si el terreno est hipotecado?

No todos los gravmenes son limitantes para continuar con la negociacin. Por ejemplo, si el terreno sobre el cual se construir el proyecto est hipotecado a una institucin financiera por un crdito otorgado para la financiacin del mismo, cuando el promitente comprador cancela la totalidad del precio del inmueble, se puede celebrar en un mismo instrumento la cancelacin parcial de hipoteca y la compraventa respectiva de dicho inmueble.

Qu clusulas deben constar en la promesa de compra venta?

Se debe establecer el precio del bien, forma de pago, plazos determinados para la entrega del bien y firma de escrituras de compraventa, multas en caso de desistimiento o incumplimiento, caractersticas de diseo, calidad, detalles de acabados, especificaciones tcnicas de la vivienda, entre otras. Todo esto forma parte de la negociacin del bien y el promitente comprador debe tener la informacin por escrito y debe constar en la promesa de compra venta.

Qu gastos implica la firma de la promesa?El promitente comprador debe correr con los honorarios fijados por el abogado que realiza el contrato y el Arancel Notarial, fijado por el Consejo de la Judicatura, en base a la cuanta del inmueble que se promete en venta. Mientras ms caro es, mayor el arancel notarial a cancelar. En la promesa de compra venta se puede establecer que el promitente comprador pagar los gastos e impuestos que se generen, salvo el impuesto a la plusvala o utilidad que correr por cuenta del vendedor.Qu vas legales existen para reclamar incumplimientos?En caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, su contraparte puede pedir el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con la indemnizacin respectiva de daos y perjuicios o la multa establecida en la promesa de compraventa para el efecto.Ante qu jueces se llevan estos reclamos?Estos procesos se los sigue ante los jueces de lo civil. El cumplimiento del contrato se puede demandar a travs de un proceso ejecutivo, mientras que la resolucin del mismo se puede perseguir en proceso ordinario, o en el pactado por las partes. En cualquier caso, previo a iniciar estas acciones, se debe reconvenir judicialmente al deudor para evidenciar que ha cado en mora.Se pueden resolver de otra forma los conflictos derivados de la promesa de compra venta?En la promesa de compra venta se puede incorporar una clusula arbitral que indica que cualquier conflicto derivado de dicho contrato deber ser resuelto mediante el procedimiento de arbitraje ante el Centro que hayan acordado las partes, conforme la Ley de Arbitraje y Mediacin. El laudo o decisin arbitral es inapelable, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos rbitros que conocieron el conflicto. Del laudo arbitral hay como interponer la accin de nulidad, bajo causales especficas que determina la misma Ley sealada.Es ms recomendable comprar en planos cuando el proyecto se ejecuta a travs de un fideicomiso inmobiliario?El fideicomiso inmobiliario es un contrato por el cual una o ms personas (llamadas constituyentes), transfieren bienes, que pueden ser inmuebles, a un patrimonio autnomo, para que una sociedad administradora de fondos y fideicomisos (fiduciaria) acte como su administrador y representante legal en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. La fiduciaria realizar las gestiones administrativas relacionadas con la ejecucin del proyecto, todo en favor de los beneficiarios sealados en el contrato. En vista de que el fideicomiso busca ser un mecanismo de confianza, es necesario que sea propietario del inmueble sobre el cual se desarrollar el proyecto, de los estudios, permisos, recursos econmicos, etc.En la prctica, cul es su funcin?Precautelar que se cumpla el punto de equilibrio legal: se alcanza cuando se ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa legal y reglamentaria; el punto de equilibrio tcnico: cuando se tienen todos los estudios, planos, diseos, etc.; y que se logre el punto de equilibrio financiero: cuando se cuenta con los recursos econmicos necesarios para el pleno desarrollo del proyecto.Hay plazos para cumplir el punto de equilibrio financiero?S hay un plazo determinado y el fideicomiso debe verificar que se haya alcanzado el punto de equilibrio en ventas para iniciar la construccin del proyecto. Los recursos comprometidos por los compradores, se deben destinar al desarrollo del mismo y de la unidad especficamente.

Hay otra alternativa legal que tenga el mismo fin?El contrato civil de asociacin, en virtud del cual los socios realizan aportes en dinero o en especie (inmuebles), cuyo objeto ser la construccin de un proyecto inmobiliario. Para la administracin del proyecto se puede crear una cuenta en participacin al amparo de la Ley de Compaas, misma que, a travs de su Gerente y representante legal, ejecutar y dar cumplimiento al contrato de asociacin.Qu sucede si el promitente comprador desiste de la compra una vez firmada la promesa?Generalmente, el promitente comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente vendedor pueda retener del dinero entregado, el valor de la multa fijada en la promesa y devolver el remanente en un plazo determinado. Este plazo corre a partir de la fecha en la que el promitente vendedor vende nuevamente el bien objeto del contrato, a un nuevo interesado, y recibe el pago correspondiente. Este plazo responde al hecho de que el dinero entregado por el promitente comprador est invertido en el proyecto. Si esta devolucin no se realiza en el plazo estipulado se pueden seguir las acciones judiciales de las que hemos conversado.Se puede cambiar el nombre de la persona que firma la promesa de compra venta al momento de firmar el contrato definitivo?En este caso, se debe prever esta situacin en la promesa de compra venta, a travs de la inclusin de una clusula especial que indique que el comprador podr requerir que la escritura de compraventa se haga a su favor o de otra persona. Si no se incluye una clusula en este sentido, se estara incumpliendo la promesa y esto acarreara consecuencias legales como el pago de la penalidad establecida.As se trate de poner el bien a nombre de un hijo?As es, y a menos que el hijo demuestre que es dueo de los recursos con que compra el bien, para efectos tributarios se presumir que hay una donacin de sus padres, por lo que debera pagar impuesto a la donacin en el SRI. Para el 2012, la tabla correspondiente a este impuesto establece que si el valor en donacin no supera los $ 61,931, la transferencia est exenta de pago.Se puede dejar sin efecto una promesa de compra venta?Si, a travs de su resciliacin, es decir, del convenio por el cual las partes acuerdan extinguir las obligaciones establecidas en la promesa de compra venta. Esta resciliacin debe elevarse a escritura pblica pues, en derecho las cosas se deshacen de la misma forma como se hacen.ORDENANZA SOLARES NO EDIFICADOS

La Eco. Elizabeth Cabezas, en su calidad de Presidenta de la Comisin de Suelo y Ordenamiento Territorial, present ante el Consejo Metropolitano de Quito la propuesta de reformas a la Ordenanza de Rgimen Administrativo de la Construccin de Cerramientos de Solares no Edificados existentes en el Distrito Metropolitano de Quito.

Dicha propuesta fue aprobada en primer debate, en sesin pblica, el 14 de abril del 2011, con observaciones por parte de los Concejales asistentes, las mismas que fueron enviadas a la Procuradura Metropolitana para su informe legal.

El informe legal presentado fue acogido en su totalidad por la Comisin de Suelo y Ordenamiento Territorial, generando Dictamen Favorable con lo cual la normativa entr en vigencia.

El contenido de esta Ordenanza en cuanto a los Solares no Edificados dice lo siguiente:

1. Los titulares de solares no edificados en suelo urbano, sin perjuicio del rgimen administrativo previsto en los numerales siguientes, estn en la obligacin de cerrarlos, a travs de la construccin de cerramientos, de conformidad con el Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y Descentralizacin, y las especificaciones tcnicas previstas en las Normas de Arquitectura y Urbanismo para el Distrito Metropolitano de Quito.

2. En el evento de que en el ejercicio de las potestades de control, el rgano competente de la Agencia Metropolitana de Control constate la inobservancia de la obligacin prescrita en el numeral anterior, se levantar la correspondiente acta de verificacin, consignando en la misma el plazo de cumplimiento de la norma, que ser de 120 das calendario, bajo la prevencin legal contenida en el numeral siguiente.

3. En el caso de que el administrado no diere cumplimiento a lo consignado en el acta de verificacin, la construccin del cerramiento frontal lo realizar el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, a travsde la empresa pblica metropolitana competente y por cualquier modalidad de gestin, a costa del administrado y sin que esto genere responsabilidad alguna a aquellos.

4. De conformidad con el artculo 582 y en concordancia con el artculo 378 del COOTAD, el costo por la construccin del cerramiento frontal realizado por la empresa pblica metropolitana competente deber ser cobrado en el ejercicio inmediato posterior a la ejecucin de la obra, en su totalidad a los titulares o propietarios respectivos, por contribuciones especiales de mejoras con recargo del 20% ms los intereses correspondientes. En casos debidamente justificados ser cobrado de acuerdo al numeral 7 de esta Ordenanza.

5. En el caso de que el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito realice directamente la construccin del cerramiento frontal, el costo total de la obra ser calculado sobre la base de los costos directos e indirectos en que se hubieren incurrido y que sern determinados por la empresa pblica metropolitana competente ejecutora de la misma.

6. Para efectos de notificacin a los titulares de los solares no edificados y sin perjuicio de realizarse la misma en su domicilio conocido, se colocar al interior del solar no edificado un cartel, visible desde el espacio pblico, con la leyenda Solar no edificado sujeto a control. A los administrados cuyo domicilio conocido no fuere posible determinar, podr notificrseles, en forma colectiva, por la prensa.

7. Notificados los administrados con su obligacin de cerrar sus solares no edificados, a travs de la construccin de cerramientos, de conformidad con lo previsto en los numerales 1 y 2 anteriores, podrn suscribir con el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, dentro del plazo otorgado, Convenio de Facilidades de Pago de conformidad con el ordenamiento jurdico metropolitano, a fin de evitar el recargo de que trata el numeral 4 de este artculo.

La Secretara de Coordinacin Territorial es la responsable de elaborar los planes de intervencin para cada Administracin Zonal del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito en la materia de esta Ordenanza.

LA COMPRA EN PLANOS Y LA PROMESA DE COMPRAVENTA

El Dr. Esteban GmezJurado nos da asesora de gran importancia, enfocada a estos clientes que han decidido comprar su vivienda en planos, y buscan seguridad jurdica para su inversin, mientras transcurre la construccin y obtienen la declaratoria de propiedad horizontal.Al comprar en planos el comprador dispone de un plazo ms amplio para juntar este 30% de entrada ya que lo puede pagar en cuotas mensuales mientras se construye el proyecto. De igual forma se beneficia el promotor del proyecto ya que con este 30% financia parcialmente los costos de la construccin sin tener que obtener un prstamo bancario que, de alguna manera, encarece costos finales.En la ltima Feria de la Vivienda MI CASA CLAVE!, un altsimo porcentaje de los $63 millones negociados en bienes races, se hicieron bajo esta modalidad. Pensamos oportuno este artculo que ayudar a los compradores a estar seguros de que su dinero est protegido legalmente.

Cmo asegurar la inversin de la compra en planos de un bien?Una de las modalidades que actualmente los constructores casi en forma general utilizan, es la suscripcin de un contrato de fiducia mercantil, a travs del cual se instituye un fideicomi inmobiliario. Esta es una figura creada con el fin de que se administren imparcialmente los dineros recibidos anticipadamente para la compra de un bien. El fideicomiso tiene personalidad jurdica y est encabezado por un gerente que es nombrado por todos los participantes en el negocio.

Qu atribuciones tiene este gerente?Los que la junta de participantes le asignen, pero la ms importante es que ser el responsable de administrar los fondos y controlar el avance de obra para autorizar desembolsos. Siempre se establece un punto de equilibrio en ventas, que debe ser cubierto antes de arrancar la construccin. Estas ventas de un bien que an no existe se perfeccionan a travs de un contrato de promesa de compra venta.Qu es lo ms importante en un contrato de promesa de compra-venta?Para que un contrato de promesa de compra-venta surta efectos legales, la ley establece como requisito fundamental, que el mismo sea celebrado ante un notario. Es decir, tiene que ser mediante escritura pblica. Como su nombre lo indica, este contrato es una promesa: la una parte promete comprar y la otra parte promete vender; bajo ciertos parmetros especficos.Detalles que deban incluirse en el texto de este documento?Obviamente se debe estipular el precio total del bien, la forma de pago establecida, el plazo especfico en el que se har la entrega del bien y se suscribirn las escrituras definitivas de transferencia de dominio, ms todos los detalles relacionados con el tipo de acabados, reas comunales si las hubiere, etc. Es muy importante establecer en este documento todas las multas o penalidades que se aplicarn por incumplimiento, o desistimiento, de cualquiera de las partes.Es decir que cualquiera de las partes puede desistir de la negociacin a medio camino?Claro que s. Al ser slo una promesa de compra venta, cualquiera de las partes puede desistir de la negociacin pero esto causa cierto nivel de perjuicio a la otra parte. Por esta razn hay que establecer claramente las penalidades por si la situacin llegara a darse. Normalmente se incluye una clusula de Arras, que, segn lo establece la ley, es la multa que se impone a la parte que incumple la negociacin.

A cunto puede ascender esta multa?Si fuese el vendedor el que se retira de la negociacin, primero debe proceder a devolver la totalidad del dinero que le fue entregado al momento de la firma de la promesa, ms los valores que hasta la fecha del desistimiento se le hubieren entregado, ms los intereses causados en ese perodo de tiempo. Si en la promesa de compra venta se estipul una multa para esta situacin, ese valor debe sumarse a la liquidacin que menciono.Y si fuese el comprador?Normalmente est estipulado en la promesa de compra venta que el promitente comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente vendedor retenga del capital entregado a la fecha, el valor de la multa que se establece en la misma promesa. Si esta multa no consta en la promesa de compra venta, no podr aplicarse.La ley establece un mnimo o mximo del valor de la multa?No, pero la costumbre es imponer un 10% del valor de la negociacin por concepto de multa. Si se establecen Arras, quien incumple tendra que restituir al otro las multas dobladas. El contrato es ley para las partes, siempre y cuando haya sido celebrado ante un notario pblico.Qu pasa si no se celebra ante un notario pblico?No surte efectos legales. La promesa de compra venta privada es un simple recibo de entrega-recepcin de dinero. Si por alguna razn hay incumplimiento, el perjudicado deber enfrentar un juicio ordinario, largo y tedioso, y nadie le puede garantizar que finalmente cobre los valores a los que dice tener derecho.Cmo establecer el detalle de elementos que son un tanto subjetivos, por ejemplo, la calidad de los acabados?No es fcil y, de hecho, esto ocasiona problemas al momento de la entrega del bien. Cuando se firma la promesa de compra venta se establece la calidad de los acabados en trminos generales. Lo recomendable es incluir posteriormente, como documentos habilitantes, anexos que contengan estos detalles de manera ms especfica.

Cmo proceder si el comprador no est de acuerdo con los acabados?No nos olvidemos que vamos a entregar la totalidad del dinero faltante al momento de la firma de las escrituras definitivas de transferencia de dominio. Esto suceder siempre y cuando nos estn entregando el bien de acuerdo a las caractersticas que nos prometieron al momento que suscribimos la promesa de compra-venta. El promitente comprador puede abstenerse de firmar las escrituras y no pagar el valor restante, en tanto y en cuanto no se cumpla con la calidad de los acabados. Esa es la garanta que tiene el promitente comprador.Si los anexos forman parte integrante del contrato, hay que notarizarlos por separado?Nada en derecho se puede sobreentender. Cualquier compromiso asumido con posterioridad al contrato, definitivamente tiene que estar por escrito. Para ser documento habilitante indiscutiblemente debe ser llevado ante el notario, mediante una aclaratoria a la promesa de compra-venta, para poder anexarlos.Cmo se procede en caso de terminacin de la promesa de compra venta?En derecho, tal como se hacen las cosas, se las deshace. Todo tiene un procedimiento. Si alguno de los promitentes, comprador o vendedor, desiste de la negociacin, tiene que necesariamente realizar la recisin del contrato de promesa de compra venta, mediante escritura pblica. El que debera ocuparse de que este trmite se concluya adecuadamente es el promitente vendedor.Por qu?Porque si no se realiza la recisin y vende el inmueble a otra persona, el promitente vendedor estara cometiendo un delito que trasciende del campo civil al penal porque estara duplicando la venta de un mismo bien.Qu documentos deberan revisarse antes de firmar una promesa?La promesa de compra-venta necesita que se cumplan ciertos requisitos esenciales. Para empezar, el vendedor debe demostrar legalmente que es el propietario de ese bien y que est libre de gravmenes presentando el certificado de hipotecas y gravmenes. Adems, se debe requerir la presentacin de la carta del impuesto predial del ao en curso, en la que tambin debe constar el nombre del promitente vendedor.En dnde se obtiene el certificado de hipotecas y gravmenes?Lo otorga el registrador de la propiedad del respectivo Cantn. Este certificado es importantsimo porque, aparte de certificar quin es el dueo del bien inmueble, establece si es que ese inmueble tiene algn tipo de gravamen, que puede ser hipoteca, embargo, o prohibicin de enajenacin por algn juicio o litigio pendiente.Esos seran limitantes para negociarlo?No necesariamente. Hay gravmenes que no impiden la negociacin, por ejemplo si un bien inmueble est hipotecado. En este caso suele aplicarse en la prctica que el beneficiario de la hipoteca participa en la negociacin. Cobra su dinero y, en un mismo acto y una sola escritura, se hace la cancelacin de la hipoteca y la transferencia de domino del bien.Lo mismo puede hacerse en caso de que el bien adeude impuestos?Claro. En ese caso quien asiste al acto de transferencia de dominio sera el SRI quien recibe el valor adeudado por concepto de impuestos y permite la firma de la promesa de compra venta.Qu documentos se requieren para que el banco haga el desembolso del crdito hipotecario?Primordialmente la declaratoria de propiedad horizontal en la que, al estar el bien ya singularizado, debe constar el nombre del comprador. Los bancos normalmente financian entre el 70 y 80% del valor de la vivienda, segn el avalo de sus propios peritos, para cerciorarse de que no hay sobre precio. Adems, verifican que el 20 30% del pago inicial haya sido cancelado por el comprador. Con esto cumplido, el banco hace la minuta de compra venta y la correspondiente constitucin de la hipoteca a su favor.Con eso se concluye el trmite de traspaso de dominio?Todos estos documentos son firmados por el comprador y el vendedor. Se realiza el trmite pertinente ante el municipio para que se catastre el bien y se calculen los valores correspondientes al impuesto de alcabala, plusvala y transferencia de dominio. Con eso se cierra la escritura y se procede al Registro de la Propiedad para su inscripcin con lo cual termina el proceso

REFORMAS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El anlisis de la normativa legal, nacional y extranjera, determina que la legislacin ecuatoriana es la ms rgida de Latinoamrica y Espaa. La actual ley establece que se requiere el consentimiento unnime de todos los copropietarios de un bien en propiedad horizontal para efectuar modificaciones o mejoras en los edificios; para resolver la necesidad de gravmenes si se requiere ejecutar obras de mejoras extraordinarias y para aprobar la realizacin de obras de mantenimiento fuera de presupuesto.Segn lo estipulado en la ley, bastara con que uno de los condminos se oponga, as represente menos del 0.01% de las alcuotas del condominio, para que ninguna de las obras, mejoras, modificaciones, etc., que se plantee realizar en un inmueble bajo el rgimen de propiedad horizontal se ejecute.La motivacin para tal irracionalidad usualmente es de consideracin individual por sobre los intereses comunes o del inmueble y est sustentada en el inters econmico o personal (artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).Esa es la realidad legal vigente y sus consecuencias perjudican no slo a los condminos y al inmueble en s por el evidente deterioro al que estara expuesto, sino tambin a la plusvala que podra alcanzar, a la vez que atenta contra cualquier posibilidad de motivacin para que la inversin en proyectos de propiedad horizontal se vea motivada.

As las cosas, segn la Abg. Romo, el objetivo principal de esta reforma es fomentar el desarrollo inmobiliario a nivel nacional con el fin de dinamizar la realidad ecuatoriana de la propiedad horizontal y buscar los medios que permitan a los diferentes actores, promotores y ciudadanos optimizar sus recursos y mejorar sus condiciones de vida.

La reforma propuesta es simple pero contundente e involucra exclusivamente a dos artculos de la mencionada ley. El Artculo 7 y el Artculo 12.

El Artculo 7, inciso 2, en lugar de unnime, dir de los dos tercios y tendr la siguiente redaccin:

Ninguno de los copropietarios puede hacer obras que signifiquen modificaciones de la estructura resistente, ni hacer aumentos de edificacin en ningn sentido, ni horizontal ni vertical. Tampoco podr hacer modificaciones en la fachada. Para realizar esta clase de obras se necesita el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios, el que deber elevarse a escritura pblica.

El Artculo 12, inciso 3, en lugar de la unanimidad diga el consentimiento de los dos tercios, y la redaccin ser sta:

La imposicin de gravmenes extraordinarios, la construccin de mejoras voluntarias y cualquiera sensible alteracin en el goce de los bienes comunes, requerir el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios asistentes a la respectiva reunin.

Si bien las reformas son simples, la investigacin que se realiz como antecedente a la reforma es muy importante, ya que se analizaron distintos indicadores con el objetivo de cuantificar el alcance del rgimen de propiedad horizontal en el pas. Se hicieron estudios de su repercusin en trminos econmicos, laborales, de desarrollo habitacional y desarrollo comercial para establecer el impacto que la normativa tiene y las ventajas que se presentan al reformarla.

Cada sector econmico, y el inmobiliario no es una excepcin, debe ser analizado desde el punto de vista del alcance de las inversiones que se realizan y el impacto que tienen en la generacin, o no, de empleo. Las inversiones se reflejan como el flujo de capital que genera la actividad y su consecuencia en la ocupacin de mano de obra. Visto desde esta ptica, es posible determinar la importancia del sector inmobiliario dentro del contexto global de la economa nacional.

La informacin presentada (fuente INEC, encuesta anual de edificaciones), correspondiente al ao 2008 establece que la inversin nacional registrada en ese ao en el sector inmobiliarios es de $550 millones de los cuales $178 millones (32.41%) fueron invertidos en Quito, $149 millones (21.76%) en Guayaquil y $77 millones (13.95%) en Cuenca. Quito es, evidentemente, la ciudad que mayor flujo de capital orienta hacia la inversin inmobiliaria en propiedad horizontal.

Segn encuestas realizadas en Quito, Guayaquil y Cuenca, las empresas constructoras estaran dispuestas a invertir adicionalmente, con recursos propios y financiamiento bancario, un 7% en Quito, 5% en Guayaquil y 3% en Cuenca, siempre y cuando la demanda de vivienda en propiedad horizontal se incremente.

Se aclara en el informe que inversiones adicionales, no consideradas en este estudio, que podran provenir de sectores como instituciones financieras pblicas y privadas, gobierno central, gobiernos seccionales y los mismos ciudadanos, podran triplicar o cuadruplicar estos porcentajes.

Es de comn conocimiento que el sector de la construccin es el que mayor repercusin directa tiene en la generacin de empleo. As las cosas, se presentaron cifras correspondientes a una estimacin bsica, fundamentada en la inversin de capital por nmero de contrataciones en cada ciudad y la inversin adicional que se podra realizar, para calcular el aumento de empleos que la creacin de nuevos proyectos representara.

Tomando como base la informacin del Inec Encuesta Nacional de Empleo XXIII Ronda, de diciembre de 2009, y aplicando la nueva inversin proyectada para el sector, el porcentaje de incremento de empleos que las nuevas construcciones generaran es del 6.99% anual en Quito, 4.99% en Guayaquil y 3.02% en Cuenca.

La construccin bajo el rgimen de propiedad horizontal como generador de soluciones habitacionales representa una pieza clave para el desarrollo urbano de las ciudades, dice el informe. No solamente abarata costos al constructor, con la obvia repercusin de menores precios al comprador, sino que tambin representa un ahorro importante en la inversin que los municipios de las ciudades deben hacer para implementar la infraestructura necesaria en servicios pblicos.

Los resultados de la investigacin muestran que Quito es la ciudad que ms adecuadamente aprovecha su extensin territorial, segn el criterio de densidad, con 7.490 habitantes por km2. Le sigue Guayaquil con 6.870 habitantes por km2 y Cuenca con 3.477. Sin embargo de esto, desde el ao 2000, Cuenca es la ciudad cuyo crecimiento de construcciones en propiedad horizontal es el mayor del pas, alcanzando el 11% anual. Le sigue Quito con un 8% de crecimiento y Guayaquil con el 6%.

En cuanto a los indicadores de costos en la construccin de vivienda, el estudio demuestra que el costo de construccin de una casa es mayor al de un departamento. Esto se debe a que en un edificio se incluyen varios departamentos que se construyen sobre un terreno cuya superficie probablemente contemplara solamente una casa. Adems, todos los departamentos del edificio se levantan sobre una misma base e infraestructura, con las mismas instalaciones e instrucciones tcnicas.

En Quito, si el costo promedio de una casa es de $24.500, un departamento equivalente costara $22.700, es decir, un ahorro de $1.800. En Guayaquil el ahorro sera de $1.700 y en Cuenca de $900. Si paralelamente revisamos el gasto familiar promedio en vivienda tomado como un porcentaje de la canasta familiar bsica que las familias gastan en vivienda, vemos que Cuenca tiene el gasto promedio ms alto, $139,33, frente a Guayaquil con $236,93 y Quito con $120,34. La correlacin es clara, a mayor porcentaje de departamentos, menor porcentaje de gastos en vivienda.

La preferencia por comprar departamentos en propiedad horizontal es marcadamente superior en Quito donde el 36.67% de las familias encuestadas se manifestaron positivamente. En Guayaquil el porcentaje fue del 30% y en Cuenca del 26.67%. Se evidencia que en las tres ciudades la mayor intencin es por comprar casas por su independencia y comodidad, concepto que seguramente variar con el paso del tiempo por la falta de terrenos urbanos para construirlas. De ah la importancia de promover la construccin en propiedad horizontal en altura bajo regmenes jurdicos ms adecuados.Hay que recalcar que, segn el estudio presentado, en las tres ciudades analizadas la preferencia por vivir en departamento es mayor al porcentaje actual de ocupacin. En otras palabras, el mercado de intencin para compra en proyectos en propiedad horizontal es amplio segn lo indica el cuadro siguiente:

Los indicadores para el sector de venta de oficinas y locales comerciales que fueron presentados, establecen que el crecimiento de las ciudades est de alguna manera ligado a la cantidad de edificios para oficinas y centros comerciales que existen. Sin embargo, aclara que la existencia de la infraestructura no asegura por s sola el desarrollo econmico de comerciantes y empresarios.Nuevamente Quito tiene el porcentaje ms alto en cuanto a desarrollo de inmuebles en propiedad horizontal para oficinas y comercios con un 25.93% frente a Guayaquil que tiene el 17.83% y Cuenca el 15.67%. En la dcada del 2000 las cifras presentan un incremento del 46.3% en Quito, 41.7% en Guayaquil y 29.6% en Cuenca, comparadas con los porcentajes de la dcada de 1990. La tendencia de crecimiento es muy marcada, lo cual augura un importante crecimiento en el prximo quinquenio de la oferta de este tipo de producto, volvindose ms necesaria una normativa que fomente las inversiones inmobiliarias en este segmento y motive la adquisicin de esos inmuebles.

Variables importantes como gastos de alquiler y costos de compra de los bienes han sido consideradas y ofrecen parmetros para determinar hasta qu grado el desarrollo o prosperidad de los negocios es real. En Quito es 34% ms costoso arrendar un local comercial que comprarlo. En Guayaquil la diferencia es del 66% y en Cuenca del 48%. La diferencia en un ejemplo real se presenta as:

De aqu que siempre ser ms econmico comprar que arrendar, adems de que el bien adquirido pasar a formar parte del patrimonio de su dueo e incrementar los activos de la empresa. Las facilidades de crdito que hoy estn disponibles para compra de este tipo de inmuebles hace el proceso ms fcil. El 13.37% de los encuestados en Quito estn conformes con la modalidad de alquiler o concesin, en Guayaquil el porcentaje es del 23.33% y en Cuenca del 3.37%. La mayor parte de ellos opta por arrendar por sus limitaciones de capital para inversin, razn que asumimos es la que motiv la apertura de crditos hipotecarios por parte del BIESS para financiar la compra de inmuebles en este sector. En esta misma edicin, en la pgina encontrar el cuadro de cupos, tasas y plazos que se aplican en el financiamiento para compra de oficinas y locales comerciales.

Como anotamos al inicio, si bien las reformas son simples, tendrn sin duda un efecto positivo, adems del que ya es evidente con los estudios que se realizaron para identificar la situacin del sector. La Abg. Mara Paula Romo ha hecho un gran trabajo, socializndolo de manera adecuada y escuchando a todos los actores involucrados. Probablemente habr ms cambios en el futuro, pero hoy la radiografa del sector, gracias a esta iniciativa, es clara.

EL IMPUESTO A LA PLUSVALIA

La reciente expedicin del cdigo orgnico de organizacin territorial, autonoma y descentralizacin (cootad) reform el tradicional impuesto a la plusvala en inmuebles y deleg a los municipios la reglamentacin de este tributo. En las ltimas semanas del ao 2010, este tema gener mucha controversia y variadas interpretaciones. Luego que el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito emiti la ordenanza no. 0338, que entr en vigencia el 1 de enero de 2011, acudimos al Dr. Juan Carlos Gallegos para que aclare este complicado tema a nuestros lectores.

Hay diferencia entre los trminos plusvala y utilidad?

Son parecidos, pero no idnticos. Si bien ambos se refieren a la rentabilidad que genera una transaccin econmica, plusvala siempre ha estado ligada a la transferencia de inmuebles. Mientras que utilidad es el supervit causado por cualquier actividad econmica y, por ende, se relaciona con el impuesto a la renta.

Cmo es el nuevo impuesto a la plusvala?

La Ordenanza Metropolitana No. 0338 modific sustancialmente la definicin y el hecho generador del impuesto de plusvala. Su nuevo nombre es Impuesto a las Utilidades. Es muy importante notar que no solamente aplica, como antes, a las compraventas de inmuebles, sino tambin a las transferencias de dominio a cualquier ttulo.

Consecuencias?

La ms grave es que este impuesto se aplica a ciertas transferencias donde no existe utilidad y, por ende, no habra derecho a cobrar este impuesto.

Ejemplos?

Donaciones, aportes de inmuebles a la formacin de nuevas compaas, entre otros.

Otros cuestionamientos suyos?

En mi criterio, la Ordenanza Metropolitana No. 0338 es ilegal ya que modifica elementos de este tributo que ya estn definidos en el COOTAD sin que la ley le haya otorgado tal facultad .

Existe diferente tratamiento tributario para quienes realizan transacciones inmobiliarias habitualmente?

La ley del impuesto a la renta trata de manera diferente a quien realiza una actividad de forma habitual y a quien la hace espordicamente. As, cuando una persona realiza hasta dos transacciones inmobiliarias en un mismo ao, no se la considera como actividad habitual del contribuyente. En consecuencia, la utilidad obtenida en tales transacciones no genera impuesto a la renta.

Entonces, quin debe pagar impuesto a la renta por sus transacciones inmobiliarias?

Una persona que venda ms de dos inmuebles dentro de un mismo ao. Tambin, una empresa cuyo objeto social sea la promocin, construccin o comercializacin de inmuebles, sin importar en este caso el nmero de transacciones que efecte en un mismo ejercicio econmico.

Para ellos, habra un doble pago de impuestos sobre una misma utilidad?

Claro! Dos obligaciones tributarias gravaran una misma transaccin. Sera ms justo que el contribuyente pueda usar el impuesto a la plusvala como una deduccin de su impuesto a la renta, pero para ello hara falta una reforma a la ley.

Eso nunca ha sido tomado en consideracin?

El artculo 556 del COOTAD, por primera vez hace una aproximacin a este problema al establecer que: si un contribuyente sujeto al pago del impuesto a la renta tuviere mayor derecho a deduccin por estos conceptos del que efectivamente haya podido obtener en la liquidacin de ese tributo, podr pedir que la diferencia que no haya alcanzado a deducirse en la liquidacin correspondiente del impuesto a la renta, se tenga en cuenta para el pago del Impuesto a las Utilidades. Sin embargo el problema es que quienes cobran estos dos impuestos son entidades distintas, los municipios por un lado, y el Gobierno nacional por el otro. Esta situacin, a ms de la falta de un reglamento de aplicacin para esta norma, hace muy difcil que se aplique esta compensacin impositiva.

Hay Impuesto a las Utilidades en la primera venta de un inmueble?S lo hay. De acuerdo con las normas del COOTAD y la Ordenanza No. 0338, en Quito no solamente existe obligacin de pagar este impuesto en la primera venta, sino tambin en otros tipos de transferencias. Son exentas slo las transferencias de dominio que resulten de la resolucin o rescisin de actos y contratos, as como los inmuebles ubicados en zonas no urbanizables, segn los planes de desarrollo territorial y de uso de suelo del Municipio.Cmo calcular el nuevo impuesto a la plusvala?La base imponible es la utilidad o plusvala que se evidencia en la transferencia de dominio de un inmueble. El valor de venta ser el ms alto que resulte de comparar aquel registrado en el catastro municipal a esa fecha con aquel que conste en el contrato traslaticio de dominio. Tambin se tomarn en cuenta las deducciones previstas en los artculos 557 y 559 del COOTAD.Cules son estas deducciones en el clculo del nuevo impuesto a la plusvala?Las normas del COOTAD contemplan las siguientes deducciones: a) el costo de adquisicin, es decir, el costo original de compra del inmueble; b) las mejoras, o sea, las inversiones realizadas por el propietario para ampliar o mejorar la propiedad; c) el 5% de las utilidades por cada ao transcurrido desde la compra hasta la venta de manera que, al cabo de veinte aos de propiedad, no habra impuesto alguno; d) una eventual desvalorizacin monetaria, segn informe al respecto del Banco Central, y; e) las contribuciones pagadas al municipio por concepto de contribuciones especiales o mejoras.

Cul es la tasa del nuevo impuesto, despus de descontar las deducciones?El COOTAD reproduce una norma similar a la que formaba parte de la anterior Ley Orgnica de Rgimen Municipal, la misma que fue derogada por el COOTAD. La tarifa general del Impuesto a las Utilidades es del 10% sobre la base imponible, aplicable en todos los casos excepto en transferencias de dominio a ttulo gratuito, donde se aplica una tarifa del 1%. Otra excepcin son las primeras transferencias que se realicen a partir del ao 2006, En estos casos, la tarifa ser del 0,5%, igual que antes de la derogatoria a la Ley Orgnica de Rgimen Municipal.Y a partir de la segunda transferencia?Se deber verificar si esta venta se la realiza antes o despus de enero del 2006 para ver si procede o no la aplicacin de la tarifa del 0.5% tal y como se indica antes. Para el caso de segundas ventas a partir del 2006, simplemente se debe tomar el precio de venta y deducir el precio de compra ms las otras deducciones ya mencionadas. Al valor resultante se le aplica la tasa del 10%.Considera que el COOTAD es claro en sus enunciados?Todo impuesto debe ser creado, modificado o extinguido mediante una ley. En este caso, el COOTAD deja resquicios para que cada municipio, mediante ordenanza, pueda determinar los valores que quiera cobrar y los conceptos para los clculos, tal como ya observamos en la Ordenanza Metropolitana No. 0338. Este mtodo tiende a desordenar el rgimen tributario y puede menoscabar los principios de generalidad tributaria.Es negativo que los municipios tengan esta discrecionalidad?Si el mtodo de cobro establecido por la nueva Ley resulta insuficiente para alcanzar las metas de recaudacin de ciertos municipios, es posible que la tasa de impuesto sea elevada otra vez. Es preocupante porque esta posibilidad de poder cambiar la tarifa del impuesto mediante ordenanzas crea incertidumbre para todos los propietarios de inmuebles y sus potenciales compradores.

Si cada municipio puede fijar la tasa del nuevo impuesto, podra afectarse la venta de propiedades usadas?Los constructores y las personas que estn en posibilidad de vender propiedades van a analizar dos veces la situacin. Si el hecho de transferir el inmueble, a cualquier ttulo, le impone al vendedor la obligacin de pagar una plusvala exorbitante, las negociaciones posiblemente no se concreten.Por qu?El impuesto de plusvala lo paga el vendedor, por ser l quien obtiene la utilidad en la venta del inmueble. Entonces, si el vendedor tiene que pagar un valor alto por impuestos, estar pensando en subir el precio de venta de su inmueble.Causando entonces un aumento general de precios inmobiliarios?Si la gran mayora de vendedores aumenta sus precios de venta para compensar lo que les costar el nuevo impuesto a la plusvala, esto irrefutablemente traera consigo un efecto inflacionario en el mercado inmobiliario, perjudicando a los compradores. En otras palabras, los municipios se benefician con mayor recaudacin tributaria, pero a costa de los ciudadanos que deben enfrentar un encarecimiento en el precio de los inmuebles.Si alguien firma hoy un contrato de compra venta de una casa y maana hay un incremento de impuestos, qu sucede? Puede ser retroactivo?En el contrato de compraventa, comprador y vendedor acuerdan la materia de la venta y su precio. Sin embargo, ste es un contrato solemne, puesto que debe otorgarse por escritura pblica y se perfecciona solamente cuando se opera la tradicin o entrega del inmueble al comprador. La tradicin o entrega del inmueble se cumple con la inscripcin en el respectivo registro de la propiedad. Para que proceda la inscripcin en el registro de la propiedad es necesario realizar, paso a paso, una serie de trmites.Cules son esos pasos?El primer paso consiste en que el municipio actualice el catastro e igualmente liquide y cobre los impuestos que gravan la compraventa. El municipio tiene que liquidar los impuestos de acuerdo a la ley vigente a esa fecha. Vale notar que el COOTAD prohbe a los notarios celebrar escrituras de compraventa de inmuebles sin antes comprobar el debido pago de impuestos, entre ellos, el impuesto de alcabala, adicionales y el Impuesto a las Utilidades.En la venta de proyectos nuevos lo usual es que la promesa de compra venta se firme un ao o ms antes del traspaso de dominio y el comprador va abonando cuotas durante la construccin.

Qu sucedera en estos casos?La promesa de compraventa no genera impuestos. Recin cuando se perfecciona la transferencia de dominio definitiva, en ese momento, se aplica la ley vigente para liquidar los impuestos debidos. Entonces, en el caso de las llamadas compras en planos, el vendedor tendr que pagar el nuevo impuesto de plusvala a la tasa que est vigente cuando sean escriturados los nuevos departamentos o casas.Hay ambigedades en la nueva ley?Los conceptos tcnicos deben establecerse claramente en cualquier ley para evitar interpretaciones a criterio de los funcionarios de turno. Por ejemplo, recuerdo que, en un momento dado, el Municipio de Quito interpret, sin fundamento tcnico, que la construccin de terrazas, jardines, bodegas o estacionamientos no deba considerarse como mejoras. Entonces, para calcular las deduccion