Sin importar la estimacin de la demanda, por la materia, los procesos hipotecarios y prendarios son de conocimiento de los Juzgados Especializados. Desde luego, en aquellos circuitos judiciales donde funcionan. Artculo 1.2 de la LCJ. En defecto de esos despachos, la competencia se rige por la cuanta: Juzgados de Menor hasta dos millones de colones inclusive y Juzgados de Mayor cuando supera esa suma. En cuanto al territorio, para las hipotecas, aplica el prrafo final del numeral 25 del Cdigo Procesal Civil. Se trata de una obligacin mixta; real sobre un inmueble y personal, pues de quedar un saldo en descubierto se puede embargar otros bienes. A eleccin de la parte actora, corresponde al Juzgado donde se ubica la propiedad dada en garanta o del domicilio de la parte demandada. La competencia es prorrogable, sin que el juez o jueza pueda declinarla de oficio. Solo se podr decretar de oponer la excepcin respectiva, dentro de tercero da a partir de la notificacin a todas las partes del auto inicial De conformidad con lo dispuesto en el artculo 8 de la LCJ, los ttulos de ejecucin se clasifican en hipotecarios y prendarios. En definitiva, por esta va se ejecutan los siguientes: - Hipoteca comn. Es la hipoteca otorgada en escritura pblica, donde la garanta consiste en un inmueble inscrito en el Registro Pblico a nombre del deudor o de un tercero190. Es requisito indispensable que se encuentre debidamente inscrita. La LECJ derog el artculo 422 del Cdigo Civil, de manera que no se exige la renuncia de trmites. De no inscribirse porque no se present al Registro o solo se anot se debe cobrar mediante proceso monitorio. Artculo 2.2 ibdem. - Hipoteca por cdula. Es un ttulo valor donde el propietario, en forma voluntaria, solicita al Registro Pblico la emisin de cdulas hipotecarias. Una vez circuladas por endoso, el poseedor o tenedor las puede ejecutar en esta va. Se rigen por el principio de literalidad; esto es, la demanda se debe ajustar a los trminos del ttulo, sin que se pueda cobrar un saldo de capital o intereses

superiores a lo consignado en la cdula. En el supuesto de cdulas en serie, un solo tenedor puede ejecutar toda la obligacin en nombre de los restantes acreedores. Numeral 636 del Cdigo Civil. Se justifica en la indivisibilidad de la hipoteca, pero se le gira a cada tenedor el monto de su cdula hipotecaria. En los procesos de ejecucin, con base en cdulas hipotecarias, no es procedente decretar saldo en descubierto. Solo responde la propiedad dada en garanta. - Hipoteca legal La existencia de una hipoteca legal, como su nombre lo sugiere, requiere de una norma jurdica expresa. Una propiedad, por ficcin legal, garantiza el pago de una obligacin. No es una hipoteca voluntaria como la comn, sino impuesta por el legislador. En esta hiptesis, se ubica el cobro de impuestos municipales y los gastos comunes en condominios. Los inmuebles que generan esos impuestos y gastos, constituyen hipoteca legal y responden por esos rubros. Artculos 71 del Cdigo Municipal y 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. La certificacin del contador pblico autorizado, donde conste el saldo adeudado, es suficiente para solicitar el remate del fundo, sin necesidad de acudir al proceso monitorio. - Hipoteca sobre finca no inscrita. La hipoteca es un derecho real de crdito, el cual recae sobre un inmueble, independientemente de su inscripcin en el Registro Pblico. De estar inscrito, como se expuso, sera una hipoteca comn y requiere de su inscripcin. No sucede lo mismo con las hipotecas sobre fincas no inscritas, pues es imposible exigir ese requisito registral. La jurisprudencia, para verificar las caractersticas del lote no inscrito e hipotecado, exige se practique un embargo como acto previo a dar curso al proceso hipotecario. De esa manera, se subsana la falta de informacin proveniente del Registro. Artculo 3.1 de la LCJ. El escrito inicial debe contener el nombre y calidades de las partes, breve relacin de hechos (existencia de la obligacin real, vencimiento, saldo de capital, tasa de inters, perodo y liquidacin a la fecha de la demanda.), fundamento legal, pretensin, estimacin, medio para atender notificaciones y el lugar para notificar a la parte demandada. La nica diferencia se vincula con la petitoria. En los procesos de ejecucin no se dicta

sentencia y, su privilegio, consiste en solicitar el remate de los bienes dados en garanta. En ese argumento radica la condicin de obligaciones reales. No se pretende una condena determinada de capital e intereses, en el tanto todos esos extremos estn incluidos en el ttulo ejecutorio. La pretensin, en definitiva, equivale a pedir se ordene la subasta del bien gravado. 3.2 Demanda defectuosa Si la demanda no cumple los requisitos sealados en el numeral anterior, se prevendr que se subsanen los defectos omitidos, dentro de un plazo improrrogable de cinco das. De no cumplirse en dicho plazo, la demanda se declarar inadmisible. Tambin es posible denegar de plano la demanda de ejecucin. Podra ocurrir cuando se cobra una obligacin sin haber expirado el plazo convenido para cancelar la deuda o, bien, si se alude a una clusula de vencimiento anticipado inexistente. En ocasiones se ejecuta una hipoteca por el no pago de un tracto, pero en la escritura pblica no se consign en forma expresa esa regla. El crdito hipotecario es una obligacin civil y no aplica, de pleno derecho, la mora automtica del artculo 420 del Cdigo de Comercio192. Lo mismo sucede en hipotecas o prendas a plazo fijo, pero se pretende cobrar por el incumplimiento en cancelar los intereses pactados mensualmente. Para ese fin se requiere de la clusula expresa. La falta de las certificaciones para ordenar el remate, constituye otra hiptesis de rechazo de plano. Con el rechazo de plano, la decisin recae en el ejecutante y solo con la revocatoria dentro de tercero da podr subsanar el defecto. De lo contrario, adquiere firmeza y deber promover otra ejecucin. Con la demanda defectuosa, se dilata innecesariamente el proceso porque hay que empezar con la prevencin y si no cumple, se requiere de una segunda resolucin declarando la inadmisibilidad. Esta tiene apelacin por el artculo 6 y con los recursos, se podra aportar los documentos. Se llegara al mismo resultado, pero de forma ms lenta. Se demandar al deudor y al propietario que consinti en el gravamen sobre los bienes, el consentidor debe ser demandado porque es el titular del bien dado en garanta, a quien se le debe respetar los derechos de defensa. Para

ese efecto, conceder un plazo de ocho das, bajo el apercibimiento de declarar inadmisible la demanda. Tratndose de fiadores, de acuerdo con el artculo 107 de ese cuerpo legal, es facultativo demandarlos o no, para ejercer contra ellos su responsabilidad, en caso de existir saldo en descubierto, si no se hace, es improcedente decretar un saldo en descubierto contra ellos. Si la demanda de ejecucin hipotecaria o prendaria cumple con todas los requisitos y se aportan las certificaciones respectivas o, bien, se subsanan los vicios detectados, se procede a dictar la resolucin inicial. De oficio, en la resolucin que le da curso al proceso, se ordenar la anotacin de la demanda en el Registro correspondiente. La resolucin inicial, debe contener: Orden de remate. La demanda debera incluir los parmetros para ordenar el remate. En concreto, si sale libre o soportando gravmenes, la base de la subasta, a quienes se notifica y su condicin. Anotacin de demanda: Es una medida cautelar tpica, justificada en el remate del gravamen inscrito. Se debe ordenar en este pronunciamiento, aun de oficio. Notificaciones. Se debe ordenar la notificacin personal a la parte demandada, conforme a las reglas de la ley de notificaciones judiciales. Si no se localiza en ese lugar designado, a peticin de parte, procede el nombramiento de un curador procesal sin ms trmite que la constancia del notificador. En lo procesos de ejecucin hipotecaria y prendaria, la oposicin es va incidental y no por medio de excepciones. El ordinal 10 de la LCJ indica: En los procesos de ejecucin hipotecaria y prendaria solo se admitir la oposicin que se funde en la falta de exigibilidad, el pago o la prescripcin, sustentada en prueba documental o declaracin de parte sobre hechos personales. Para dilucidar la oposicin, se seguir el procedimiento incidental, el que se resolver en audiencia oral, segn lo dispuesto para el proceso monitorio. El remate no se suspender, pero tampoco se aprobar mientras la oposicin no sea rechazada.

La norma solo autoriza los incidentes de pago, prescripcin y falta de exigibilidad. Con este ltimo, igual que en el monitorio, es posible cuestionar la relacin causal de la hipoteca, no hay plazo concedido en la resolucin inicial, Se deben oponer antes de la celebracin del remate.

La oposicin incidental debe resultar fundada. La demanda incidental debe cumplir los requisitos del numeral 483 del Cdigo Procesal Civil. De ser as, se dar traslado por un plazo de tres das a la parte incidentada, quien podr rechazar la incidencia y proponer prueba de descargo. En ese perodo de tiempo el ejecutante se puede allanar a la incidencia, en cuya hiptesis no es preciso ordenar la audiencia oral. Se resolvera por escrito y se declara con lugar el incidente. En caso contrario, se debe sealar hora y fecha para la audiencia oral, donde se conocer la pretensin incidental y los argumentos de la parte actora. Procedimiento de remate. El remate es una venta forzosa de un bien embargado o dado en garanta, con la finalidad de pagar a los acreedores con el precio obtenido. Para iniciar el procedimiento de remate, el proceso debe estar en etapa de ejecucin. En cuanto a los hipotecarios se exige escritura pblica inscrita, gravamen sobre un bien determinado y base pactada. A falta de base pactada, se deber nombrar un perito. Para efectos de solicitar el remate, se debe aportar certificacin registral o notarial, donde consten todos los datos generales del fundo: titular, rea, colindantes, naturaleza, ubicacin. Adems, las anotaciones y gravmenes. Cada uno de los documentos anotados e inscritos, se deben certificar literalmente para conocer su contenido. Hay concurrencia de acreedores cuando respecto a un mismo bien a rematar, coexisten dos o ms crditos vencidos. Para ese supuesto se requieren dos elementos: dos o ms obligaciones y, al menos, dos de ellas vencidas. Aun cuando existan cinco hipotecas el vencimiento de una sola no produce

concurrencia. Cuando existe, la solucin es que todos los acreedores se apersonen al proceso seleccionado, cuyo criterio se contempla en el artculo 21.1 ibdem: Todos los acreedores embargantes o con garanta real, debern gestionar el pago de sus crditos, en el proceso en el cual se haya efectuado primero la publicacin del edicto de remate del bien que les sirve de garanta. De plantearse una nueva ejecucin sobre el mismo bien, el tribunal ordenar suspender el proceso nuevo, tan pronto llegue a su conocimiento la existencia de la ejecucin anterior. Todos los acreedores apersonados, incluso los embargantes que hayan obtenido resolucin al ordenar el remate, podrn impulsar el procedimiento. La concurrencia de acreedores, adems del criterio de seleccin, produce el fenmeno de los coejecutantes. Todos ellos deben apersonarse al proceso elegido en ese carcter (coejecutantes), expresando su deseo de reclamar las sumas adeudadas por capital e intereses, los cuales debe liquidar de una vez. El Juzgado les conceder esa condicin y tendrn los mismos derechos y deberes del ejecutante como parte. Podrn impulsar el procedimiento o ejecucin, solicitar el remate, liquidar rditos y costas, alegar prescripcin del capital e intereses de los otros acreedores, plantear recursos, incidentar, entre otras gestiones. Acreedor de grado preferente. El procedimiento de remate gira alrededor del acreedor de grado preferente, tambin denominado superior vencido. Es el crdito que aparezca, en orden descendente, como vencido de primero. De esa obligacin depende: Libre o soportando gravmenes. La subasta saldr libre de gravmenes en dos supuestos: cuando el crdito superior vencido es el nico o, existiendo otros, es el de primer grado. Sale soportando todos los gravmenes no vencidos que estn por encima de aqul. Por ejemplo, si el de grado preferente es el tercero, necesariamente los dos primeros no estn vencidos y la venta judicial se ordena soportando ambos. De este anlisis, se excluye las anotaciones fundamentadas en medidas cautelares ordenadas por otros Juzgados, las cuales no pueden ser canceladas por el Juzgado del remate. Todas ellas, independientemente de la data de inscripcin, siempre saldrn soportando. Se trata de las anotaciones por: denuncias penales, gananciales

en familia, colisiones en trnsito, demandas ordinarias, entre otras. Como no se puede cancelar, tampoco se debe notificar a quienes las hayan promovido. La base. El crdito superior vencido produce siempre la base o precio mnimo de la venta forzosa. En definitiva, el acreedor de grado preferente es quien propone la base de remate. Las notificaciones. Tambin determina las reglas a seguir en materia de notificaciones. Tratndose de subastas por va de embargos, del superior vencido depende a quienes se les notifica el sealamiento. Todos los acreedores posteriores al de grado preferente, por publicidad registral, queda automticamente notificados. As lo dispone el artculo 18.2 ibdem: El embargo se tendr por efectuado con la anotacin y afectar a los embargantes y anotantes posteriores, a quienes no ser necesario notificarles. Solo ser necesaria la notificacin a los embargantes anteriores al superior vencido. Adjudicacin automtica. En el supuesto de remates fracasados; esto es, efectuados los tres sealamientos sin postores, al acreedor superior vencido se le adjudica el bien en abono a lo adeudado. No interesa si desea o no adquirirlo, es una adjudicacin por imperativo legal. Numeral 25 ibdem. Depsito para participar. Al momento de celebrar la subasta, el rematador deber dividir los postores en dos grupos. Por un lado separa al acreedor de grado preferente, quien es el nico exento de depositar para participar en el remate hasta capital ms el cincuenta por ciento. Ordinal 23 ibdem. Los restantes, desde el inicio, deben efectuar el depsito respectivo. Imputacin de pago. Con el producto de la subasta, la prioridad de pago la tiene el acreedor superior vencido. Una vez cubierto ese crdito, de quedar algn remanente, se pagar respetando el orden de la lista en forma descendente. En virtud de la venta forzosa, los crditos posteriores quedan automticamente vencidos al perder la garanta. Las cancelaciones en el Registro. Finalmente, del acreedor de grado preferente depende los gravmenes que se deben cancelar en el Registro. Todos los crditos posteriores y anotaciones, con la salvedad de las medidas cautelares que siempre las soporta, se deben cancelar en la respectiva

protocolizacin. El Juzgado ordenar su cancelacin, excepto los gravmenes anteriores y las medidas que solo las puede extinguir el Juzgado competente que las dispuso. Forma de ordenar el remate. En la resolucin que se ordena el remate, debe contener los siguientes aspectos: - Libre o soportando gravmenes. Depende del acreedor de grado preferente o superior vencido. Cuando ese carcter lo tiene el de primer grado, siempre saldr libre. De lo contrario, soportar los gravmenes no vencidos ascendientes. - La base. Segn se explic, la concede el acreedor superior vencido y as lo dispone el numeral 21.3 ibdem: La suma pactada por las partes servir como base para el remate. En defecto de convenio, a eleccin del ejecutante, servir de base el monto que se determine mediante avalo pericial o el valor registrado, cuando los bienes tengan asignado un valor tributario o fiscal actualizado en los ltimos dos aos. En los dems casos se proceder al avalo, el cual ser realizado por expertos de la lista oficial, salvo el caso de inopia absoluta o relativa. Si los bienes por subastar soportan gravmenes, la base siempre ser la establecida para la garanta de grado preferente vencida. En las ejecuciones sobre bienes sujetos a concurso, la base siempre se establecer mediante avalo pericial. De la norma se obtiene tres reglas para obtener la base: pactada, registrada o pericial. La base pactada requiere de una clusula expresa entre las partes, la cual puede perfectamente incluir capital e intereses207. En defecto de convenio, se puede utilizar la certificacin municipal donde conste el precio actualizado en los ltimos dos aos. A falta de esas dos opciones, se acude a la designacin de un perito para que indique el precio. - A quien se notifica y en qu condicin. Se ordena notificar a las dos partes, a todos los acreedores vencidos o no y al tercer adquirente208. A los primeros se les notifica en el medio sealado conforme al artculo 34 de la ley de notificaciones judiciales. De no existir sealamiento, opera la notificacin automtica del numeral 11 de esa ley. A los restantes, se les notifica en la direccin conocida. De no ser posible, se har por edictos. Precepto 21.4 de la

LCJ. Se recuerda que las anotaciones de demandas siempre las soporta el remate, de manera que no se notifica a ninguna de las personas interesadas en esas demandas. No se les causa perjuicio. - Tres sealamientos. De acuerdo con los artculos 21.4 y 25 ibdem, se deben efectuar los tres sealamientos de remate. El primero con la base original, el segundo con la rebaja del 25% y la tercera con la base del 25%. Por ejemplo: si la base original es de 10.000.000 millones de colones, para el segundo se fija en 7.500.000 colones y para el tercero 2.500.000. Entre cada sealamiento se debe contar diez das hbiles, sin contar la fecha de la resolucin donde se fija ni el da de la subasta. Lo mismo se exige entre el segundo y el tercer sealamiento. - Confeccin del edicto. En el auto se ordena expedir el edicto, el cual se debe redactar o confeccionar en los trminos del numeral 21.5 ibdem. Se debe describir el bien a rematar en forma detallada, con la finalidad de que los postores dispongan de la informacin necesaria. Se debe publicar dos veces. Celebracin del remate. Para celebrar la subasta, a tenor del artculo 23 ibdem, se deben considerar las siguientes reglas: - Plazo de notificacin y publicacin. Todas las partes, acreedores y tercer adquirente se encuentren debidamente notificados. Adems, haberse publicado el edicto en el Boletn Judicial209. Entre la ltima notificacin o primera publicacin del edicto, deber transcurrir un plazo mnimo de ocho das hbiles, sin contar ninguno de esos dos supuestos ni el da de la celebracin de la subasta. No se puede efectuar si no se verifican esos plazos. Sin embargo, es posible que las comisiones para notificar no hayan ingresado al Juzgado o, bien, no se acredita la publicacin de los edictos. En tales situaciones, lo correcto es celebrar el remate sujeto. Si se demuestran se aprueba, de lo contrario se imprueba. - Remate sujeto. Si antes de efectuarse el remate se presenta una oposicin, incidente o gestin para suspenderlo, la subasta se llevar a cabo y se har sujeto a las gestiones pendientes. - Acta de remate. Del resultado del remate se levanta un acta. Adems de indicar la hora y fecha, el nombre del adquirente y del depsito realizado, en

ella se le previene depositar el resto de la suma ofrecida212 dentro de tercero da. Ser firmada por el rematador, el adquirente o comprador, las partes y sus abogados. Si alguno no puede firmar, se pondr la constancia respectiva. Aprobacin del remate. Depositada la diferencia dentro del plazo concedido de tres das y verificado en forma legal el remate, se dictar auto aprobndolo. En ese pronunciamiento, se aprueba la subasta a favor del adquirente, se ordena cancelar las inscripciones y anotaciones relativas al crdito de grado vencido y todas las inferiores, salvo que se trate de medidas cautelares anotadas: demandas penales, civiles, de familia, entre otras. Asimismo, se autorizar la protocolizacin a cargo de un Notario Pblico indicado por el interesado y se ordenar la puesta en posesin. La puesta en posesin la ordena el juez o jueza en el auto que aprueba el remate, pero la ejecuta la autoridad administrativa. Para ese efecto, se comisiona a polica de proximidad correspondiente. El lanzamiento de la parte demandada implica puesta en posesin material. Sin embargo, si el desalojo es imposible porque se debe respetar los derechos de un arrendatario la puesta es posesin es formal. Remate insubsistente. El remate se declara insubsistente cuando el postor no cubre, dentro del plazo concedido de tres das, la diferencia entre la suma depositada para participar y el monto ofrecido en la subasta. Aplica a cualquier adjudicatario. Tambin al acreedor de grado preferente, cuando tuvo que depositar cuando ofreci ms de su capital ms el 50% y, previa liquidacin de costas e intereses, el monto ofrecido supera lo adeudado. El remate fracasado: sugiere la ausencia de postores a la hora y fecha sealada

Impugnacin del remate. No se puede impugnar el auto que aprueba el remate va incidente de nulidad de remate. As lo indica, en forma expresa, el numeral 29 ibdem. Para evitar duplicidad de medios de impugnacin y conductas abusivas, el artculo 31 solo permite apelar el auto que la ordena y su aprobacin. Solo esos dos pronunciamientos tienen apelacin. Cualquier incidente de nulidad contra el acta de remate, deber ser rechazado de plano. La nulidad podr alegarse con posterioridad a la resolucin que lo aprueba, por la va incidental, nicamente cuando se sustente en una de las causales por las cuales es admisible la revisin. Dicho incidente ser inadmisible, si se plantea despus de tres meses posteriores al conocimiento de la causal, del momento en que el perjudicado debi conocerla o pudo hacerla valer.