BIENES ADJUDICADOS

INTEGRANTES: Andrea Rebeca Jirón. Carlos Barberena Quezada Cristian Aux. Fajardo Jerez. Gabriela Carrión Vega Gema Duarte Ramírez Luis Corea Marina Gutiérrez.

DEFINICIONES: Inmueble adjudicado: Son las casas, terrenos, lotes comerciales e

industriales que  los bancos y Empresas recuperadoras de cartera  poseen y son propiedades como cualquier otra, con la salvedad de que estos son promovidos para su venta al público ya sea de forma directa  en escritura  o mediante la cesión de derechos . Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven por parte de Incorp: Inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, Derechos adjudicatarios  de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales , agrícolas industriales , rústicos y desarrollos.

Adjudicación  “Acto Judicial, consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria, con la consiguiente entrega de la misma, a la persona interesada”.

Incorp es una Empresa inmobiliaria dedicada a la venta y promoción de Inmuebles habitacionales, desarrollos industriales y comerciales, en todos los ámbitos sociales, con una calidad de servicio insuperable. Se dedica a la administración y la comercialización de inmuebles a nivel nacional de una forma eficiente y segura.

Saldo insoluto: La diferencia entre el monto de adjudicación y la deuda del préstamo. La Gerencia de Recuperaciones debe gestionar la cancelación de la deuda y/o seguir cobrando el saldo insoluto.

Préstamo puente: Es el préstamo que se otorga al comprador del bien adjudicado, mientras se finaliza el proceso de inscripción del bien.

Venta Forzada: La Venta Forzada es la que hace un juez a través de una Escritura Pública, al concluir un proceso judicial en el que la parte ejecutante (demandante) gana el juicio y el ejecutado pierde el dominio sobre la propiedad que originalmente había hipotecado a favor del banco.

Dación en Pago: Transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda. La dación en pago se diferencia de la Venta Forzada en que en la Dación los clientes la hacen por su propia voluntad y se puede suscribir en cualquier momento.

Valor de Realización: Es el valor de venta rápida del Bien.

Remate bancario: Realmente no existe solamente se trata una abreviación del concepto de remate de inmueble de carteras vencidas de los bancos.

CLASES DE BIENES:

1.BIENES DE CONSUMO-alimento-vestido-servicios

2.BIENES DE CAPITAL-casa-maquinaria-vehículo-finca-apartamento-algunos elementos personales como el reloj o celular

CUENTAS PARA EL REGISTRO DE BIENES ADJUDICADOS

En el manual único de cuentas (MUC) encontramos las siguientes:

1705. Bienes recibidos en recuperación de créditos: Esta cuenta se utiliza para registrar los títulos valores y otros bienes muebles e inmuebles que la institución recibe en cancelación total o parcial de un crédito otorgado con anterioridad a un cliente, o los que por el mismo concepto le sean adjudicados, en virtud de acción judicial promovida por la institución contra sus deudores.

6201. Gastos de Provisión para Incobrabilidad de Créditos y Otras

Cuentas por Cobrar: Esta subcuenta se utiliza en caso de que el valor de adjudicación de un bien adjudicado o recibido en dación en pago sólo cubra parcialmente lo adeudado por el cliente, por lo cual quedará un saldo al descubierto , el cual deberá cancelarse contra dicha cuenta.

En el caso del BDF, estos crearon una propia cuenta llamada gastos de bienes adjudicados para registrar los gastos básicos (agua, luz, teléfono, vigilancia, etc.) que se utilizan para el mantenimiento de estos bienes.

MEDICIÓN DE LOS BIENES ADJUDICADOSa) Medición Inicial: Los bienes recibidos en pago o adjudicados se medirán por el valor menor entre:

1) El valor acordado en la transferencia en pago o el de adjudicación en remate judicial, según corresponda.

2) El valor de realización conforme la normativa que regula la materia de peritos valuadores que prestan servicios a las instituciones del Sistema Financiero, a la fecha de incorporación del bien.

3) El saldo en los libros del banco, correspondiente al principal del crédito más los intereses, más otras cuentas por cobrar distintas a los costos transaccionales. Lo anterior sin considerar las provisiones contabilizadas ni los intereses saneados previos a la adjudicación.

b) Medición Posterior: Una vez registrados los bienes de conformidad con lo indicado en el literal anterior, estos se medirán por el valor registrado en libros menos las provisiones asignadas al bien.

ProvisionesLa provisión contabilizada no podrá ser menor que los siguientes porcentajes del valor del bien que registre en los libros:

1) Bienes muebles: 30% de provisión mínima desde su registro hasta los 6 meses de la adjudicación

del bien. 50% de provisión mínima después de 6meses hasta 12 meses. 100% de provisión después de 12 meses de la adjudicación del bien.

2) Bienes inmuebles: La provisión que tenía asignada el crédito antes de la adjudicación conforme lo

indicado en el primer y segundo párrafo del presente artículo, hasta los 6 meses de haberse adjudicado el bien.

30% de provisión mínima después de los 6 meses hasta los 12 meses de la adjudicación del bien.

50% de provisión mínima después de 12 meses hasta los 24 meses de la adjudicación.

75% de provisión mínima después de 24 meses hasta los 36 meses de la adjudicación.

100% de provisión después de 36 meses de la adjudicación

VALUACIÓN: Los bienes inmuebles recibidos en pago o

adjudicados se valuarán en su totalidad por lo menos una vez al año, a menos que exista evidencia de que una pérdida por deterioro de valor ha ocurrido.

La valuación de dichos bienes deberá realizarse sobre la estimación del valor de realización de conformidad con la normativa que regula la materia de peritos valuadores que prestan servicios a las instituciones del Sistema Financiero.

EN AUDITORIALos profesionales de la auditoria tendrán como objetivo hacer revisión de los siguientes puntos cuando estén realizando su plan de trabajo:

1) Evaluar los procedimientos establecidos para la adjudicación de bienes (adjudicación, valoración, registro contable, provisiones, etc.)

2) Conocer y evaluar los criterios de gestión establecidos para la enajenación de los bienes adjudicados, como ultima etapa, del proceso de recuperación de créditos

3) El grado de cumplimiento con la normativa vigente4) Conocer y evaluar los mecanismos de control interno, en particular:

i. Mecanismos de control de contratación de servicios (Peritos valuadores, técnicos, administradores)

ii. Mecanismos de salvaguarda jurídica de los bienes (Control de inscripciones registrales, litigios con terceros, etc.).

iii. Mecanismos de control de cobertura de los activos mediante pólizas de seguros.

iv. Mecanismos de salvaguarda física de los elementos de bienes (inventarios, control de retiros, etc.)

v. Mecanismos de control interno contable

MEDIDAS DE CONTROL INTERNO PARA REGULAR LOS BIENES ADJUDICADOS Todos los bienes cuyo valor contable sea mayor al

equivalente en moneda nacional o moneda extranjera de cien mil dólares (US$100,000.00), deberán contar con valuaciones realizadas por peritos valuadores independientes de la institución financiera, debidamente inscritos en el Registro de Peritos Valuadores de la Superintendencia, con excepción de los bienes ubicados fuera del país.

Los antecedentes de respaldo deberán estar a disposición del Superintendente para su revisión.

La institución financiera deberá informar, mediante listado detallado, la totalidad de los bienes recibidos en pago o adjudicados y sus respectivos montos contabilizados, con la periodicidad establecida en el “Calendario Oficial de Información” remitido a todas las entidades supervisadas. Los bienes inmuebles que se incluyan en el referido listado, deberán reflejarse de forma indefinida, en tanto no se realice la venta de los mismos.

Para la adjudicación del bien se debe realizar un expediente que debe de contener los siguientes aspectos antes de la realización de una venta: Publicación de las subastas Documento legal de venta forzada, dación en pago, acta de

subasta o certificación. Avalúo Copia de identificación del antiguo propietario Copia de antecedentes regístrales Estado de cuenta del crédito previo a la adjudicación Calendario de Pago Cedula de identidad o numero Ruc (En caso de Persona

Jurídica). Otros

Custodia y administración del bien adjudicado:

La figura de oficial de Bienes Adjudicados recibe expediente e informa al Operativo Administrativo y oficial de mantenimiento la referencia del bien, fecha de toma en posesión, numero de préstamo, dueño anterior, dirección y otros, para custodia, administración y mantenimiento del bien.Una vez recibida esta información, el Operativo Administrativo solicita el pago de los servicios públicos, pagos de impuestos IBI y la contratación de vigilancia.Esta administración y custodia está bajo el seguimiento del Operativo hasta que el bien se vende.En caso de existir facturación con montos muy elevados de los servicios públicos, el Banco debe hacer los reclamos correspondientes, ante los diferentes entes y conciliar los Gastos de bienes adjudicados, tales como: servicios públicos, IBI, vigilancia, comisiones y gastos varios. Esto con el objetivo de garantizar que dichos gastos corresponden al mes de acuerdo a los bienes en posesión. El Oficial de mantenimiento gestiona mantenimiento menor del bien (pintura externa, limpieza, u otros, en dependencia del estado del bien).

Según el Banco de Finanzas (BDF) se deberán tomar en cuenta las siguiente políticas para la búsqueda de oferentes, la compra y venta de los bienes adjudicados y el pago de comisiones de los mismos.

Veamos la siguiente información proporcionadas

GRACIAS!!!!