Anticresis e Hipoteca en El Derecho Civil Peruano

5/21/2018 Anticresis e Hipoteca en El Derecho Civil Peruano

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UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PIURA 2010

DERECHOS REALES | 1

Estos son los preceptos

del Derecho: vivir honestamente,

no ofender a los dems y dar a

cada uno lo suyo.

Ulpiano


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DERECHOS REALES | 2

INDICE

INTRODUCCIN ....................................................... ................................................................. ............ 4

DERECHOS REALES DE GARANTA:

ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCINCAPITULO I

ANTICRESIS

1. TERMINOLOGA ............................................................... ....................................................... 5

2. ANTECEDENTES........................................................................ ............................................. 5

3. NATURALEZA JURDICA ............................................................ ............................................ 5

4. OBJETO ...................................................... ................................................................. ............ 6

5. CARCTERSTICAS ........................................................... ....................................................... 7

6. CONSTITUCIN ............................................................... ....................................................... 8

6.1. Condiciones de fondo ............................................................ ............................................ 8

6.2. Condiciones de forma ............................................................ ............................................ 8

6.3. Pactos permitidos y prohibidos ........................................................ .................................. 9

7. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTAS ....................................................... ....................... 9

8. EXTINCIN ............................................................ ................................................................. . 9

8.1. Extincin por va de consecuencia .................................................................................... 9

8.2. Extincin por va principal ................................................................ .................................. 10

9. FORMALIDADES (ART. 1092 C.C.) ....................................................... .................................. 11

10. IMPUTACIN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093 C.C.) ............................................. 12

11. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRTICO (ART. 1094C.C.)..................................... 12

12. RETENCIN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1095 C.C.)................................ .... 1313. NORMAS APLICABLES (ART. 1026 C.C.) .............................................................................. 13

CAPITULO II

HIPOTECA

14. DEFINICIN DE HIPOTECA (ART. 1097) ....................................................... ....................... 15

15. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098) .......................................................... ............ 17

16. REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099) ......................................................... ....................... 18

17. BIENES SOBRE LOS QUE RECAE LA HIPOTECA (ART. 1100) .......................................... 20

18. EXTINCIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101 ....................................... 22

19. INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1102) ................................................................. 2320. HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCUN (ART. 1103) ............................................ 24

21. HIPOTECA RESPECTO DE OTRA OBLIGACIN (ART. 1104) ............................................. 26

22. HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105) ................................................................ . 26

23. HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ART. 1106) ........................................................... . 28

24. EXTENSIN D ELA HIPOTECA (ART. 1107)..................................................................... .... 30

25. HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS VALORES (ART. 1108) ...................................... 32

26. HIPOTECA SOBRE PLURALIDAD DE INMUEBLES (ART. 1109) .......................................... 35

27. PERDIDAD O DETERIORO DEL BIEN INMUEBLE (ART. 1110) ........................................... 37

28. NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111) ................................................................ . 38

29. PREFERENCIA POR ANTIGEDAD (ART. 1112) ................................................................. 40

30. IRRENUNCIABILIDAD DEL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1113) ................................. 41


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31. ACREEDOR PREFERENTE (ART. 1114) .............................................................................. 42

32. REDUCCIN DE LA HIPOTICA POR ACUERDO (ART. 1115) ............................................. 45

33. REDUCCIN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116) .................... ............ 46

34. ACCIN PERSONAL Y REAL DEL ACREEDOR HIPOTECARIO (ART. 1117) ..................... 47

35. HIPOTECAS LEGALES (ART. 1118) ............................................................... ....................... 49

36. CONSTITUCIN DE HIPOTECA LEGAL (ART. 1119) .......................................................... . 54

37. RENUNCIA Y CESIN DE RANGO EN LA HIPOTECA LEGAL (ART. 1120) ........................ 59

38. NORMA DE REMISIN PARA LA REGULACIN D ELA HIPOTECA LEGAL (ART. 1121) ... 62

39. CAUSAS DE EXTINCIN DE LA HIPOTECA (ART. 1121) ..................................................... 66

CAPITULO III

DERECHO DERETENCIN

40. ANTECEDENTES........................................................................ ............................................. 73

41. CONCEPTO ........................................................... ................................................................. . 73

42. REQUISITOS ......................................................... ................................................................. . 74

43. CARACTERSTICAS ......................................................... ....................................................... 75

44. SUPUESTOS DE APLICACIN ............................................................. .................................. 76

45. BIENES NO SUCEPTIBLES DE RETENCIN ........................................................................ 76

46. INDIVISIBILIDAD DEL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1125 C.C.) .................................. 78

47. LMITE Y CESE DEL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1126 C.C.)..................................... 78

48. FORMAS DE EJERCITAR EL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1127 C.C.) ....................... 79

49. DERECHO DE RETENCIN SOBRE INMUEBLES (ART. 1128 C.C.) .................................... 81

50. EMBARGO DEL BIEN (ART. 1129 C.C.) ..................................................................... ............ 82

51. NULIDAD DEL PACTO COMISORIO EN EL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1130 C.C.) 8452. APLICACIN EXTENSIVA DEL DERECHO DE RETENCIN (ART. 1131 C.C.) ................... 85

CONCLUSIONES ........................ ............................................................... ............................................ 86

RECOMENDACIONES ................................................................... ........................................................ 87

BIBLIOGRAFA ..................................................................................................... .................................. 88


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INTRODUCCIN

El presente Trabajo Encargado desarrolla ampliamente la Seccin Cuarta del

Libro V (Derechos Reales) del Cdigo Civil Peruano de 1984 referido a los

Derechos Reales de Garanta. Los tratados en este trabajo son: Anticresis,

Hipoteca y Derecho de Retencin. Tambin se inclua la Prenda, pero fue

derogado por la Sexta Disposicin Final de la Ley N 28677 (ley de Garanta

Mobiliaria), publicada el 01 de marzo 2006.

Ahora bien, la anticresis es un derecho real de garanta, al igual que la hipoteca

y el derecho de retencin, pero este derecho slo recae sobre bienes

inmuebles (como la hipoteca), adems el bien anticresado queda en manos del

acreedor, cosa que no ocurre en la hipoteca.

Todos los derechos reales de garanta son accesorias de una obligacin. Por lo

tanto las garantas reales de garanta no pueden subsistir solas, debe haber

una obligacin principal para que poder hacerlo.

La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene

el derecho de persecucin y venta del bien y que se constituye en garanta de

un crdito u obligacin, extendindose a todas las partes del bien hipotecado.

La hipoteca es indivisible, otra caracterstica de los Derechos Reales de

Garanta. Esto quiere decirque primero el deudor debe satisfacer la deuda para

que pueda ser entregado el bien objeto de garanta.

Hemos tratado ampliamente los derechos reales de garanta en el presente

trabajo. Por ello slo esperamos las indicaciones del profesor que nos servirn

de ayuda para ms adelante.

Los autores.


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DERECHOS REALES DE GARANTA:

ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCIN

CAPITULO I

ANTICRESIS

1. TERMINOLOGA

La palabra anticresis deriva etimolgicamente del griego anti que significa

contra, y chresis, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el

uso del capital que tiene el deudor, ste entrega el uso de la cosa al creedor.1

2. ANTECEDENTES

Tal como el origen griego de la palabra lo denota, los antecedentes ms

remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituir la garanta,

poda pactar el acreedor que se acordara la facultad de percibir los frutos de la

cosa, independiente de que se hubiere establecido la garanta.

En Roma, en cambio, nace como un pacto complementario del contrato de

prenda, ya que en este ltimo contrato (en principio) el acreedor no poda

gozar de los frutos; si lo haca, cometa furtum usus.2

3. NATURALEZA JURDICA

La anticresis es un derecho real de garanta sobre cosa ajena, accesorio en

funcin de garanta. Sin embargo, se ha discutido el carcter de derecho real,

afirmando que se tratara de un derecho personal, por no recaer sobre el

inmueble, sino sobre los frutos.

1VASQUEZ ROS, Alberto. Los Derechos Reales de Garanta. Per. Editorial San Marcos. Pp. 167.

2CARBONELL LAZO, Fernando R. y otros. Cdigo Civil, ComentadoConcordadoAnotado. 1 edicin. LimaPer.

Ediciones Jurdicas. 1997. Volumen 7.


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Es un derecho real ya que en la medida en que la anticresis concede al

acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho

es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se

trata de un derecho real.

Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retencin sobre

el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que

se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carcter real de la

anticresis.3

4. OBJETO

Segn lo dicho la cosa gravada debe ser un inmueble (artculo 1091 del Cdigo

civil), pero muchos autores agregan que ste debe ser fructfero. Lo tendra

apoyo en que adquiriendo el acreedor anticrtico derecho a percibir los frutos,

ello implica que el inmueble los produzca, es decir sea fructfero.

Todo ello es cierto, pero si se observa que cabe que los frutos sean naturales,

civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto de anticresis losinmuebles productores de stos, se ver que, en principio, todo inmueble podr

calificarse de fructfero, porque frutos naturales podr no darlos, pero s frutos

civiles e industriales (as arrendamientos).

Por ltimo, agrguese que la anticresis no requiere que el inmueble est

produciendo frutos cuando se constituya, sino que precisa slo de su potencia

productora.4

3GARCA MONTUFAR, Juan. Definicin de anticresis. En Cdigo Civil comentado por los 100 mejores juristas.Derechos Reales. 1 edicin. LimaPer. Editorial Gaceta Jurdica. 2003. Tomo V. (Documento en Word)4VASQUEZ ROS, Alberto. Los Derechos Reales de Garanta. Per. Editorial San Marcos. Pp. 171.


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5. CARACTERSTICAS

La anticresis tiene muchas caractersticas, tratadas por varios autores, pero

hemos preferido tomar las que hace referencia el profesor ZAVALETA

CARRUITERO5, que son las siguientes:

a) Es un derecho real. El artculo 881 del Cdigo Civil considera

expresamente que la anticresis es un Derecho Real. Existe una estrecha

vinculacin entre el acreedor anticrtico y el bien dado en anticresis. Es

un derecho real sobre cosa ajena.

b) Es un derecho solemne.Debe realizarse necesariamente por escritura

pblica, bajo sancin de nulidad. La infraccin acarrea la nulidad del

acto jurdico, conforme a los incisos 6 y 7 del artculo 219 concordante

con el artculo 1092 del Cdigo Civil.

c) Es un contrato accesorio.El contrato principal es el mutuo o prstamo,

y el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula el mutuo,

desaparece la anticresis, puesto que siendo accesorio sigue la suerte

del principal.

d) Es indivisible.El gravamen afecta a todo el inmueble anticresado hasta

su extincin.

e) Es limitativa del derecho de propiedad.Priva al deudor anticrtico del

Jus Utendi (derecho de uso y disfrute) que pasan al acreedor anticrtico,

conservando aqul, solamente el Jus Abutandi (derecho de disposicin)

y por tanto el deudor puede vender el bien gravado.

f) Es inmobiliaria. Es una garanta que slo grava bienes inmuebles,

segn aparece de la definicin hecha por el artculo 1091 del Cdigo

civil. Se asemeja a la hipoteca que tambin grava bienes inmuebles,

pero se diferencia en que en sta no hay desplazamiento del inmueble.

5ZAVALETA CARRUITERO, Wilvelder. Cdigo Civil. 1 edicin. Per. Editorial RODHAS. 2002. Tomo I. Pp. 1147.


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g) Es imprescriptible. El poseedor anticrtico no puede ganar el bien

afectado por prescripcin por ser inmediato, como tal, posee para el

dueo.

6. CONSTITUCIN

6.1. Condiciones de fondo

Las condiciones de fondo son tres: la legitimacin del constituyente, la

capacidad de las partes y la entrega del inmueble.

En cuanto a la primera condicin, la anticresis puede ser constituida por el

propietario, los condminos y el usufructuario, aunque en este caso, la duracin

est supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no est legitimado para

establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige

el principio de la convalidacin.

En lo que hace a la capacidad, el cdigo exige la necesaria para disponer.Como la enajenacin de frutos futuros entra en la categora de los actos de

disposicin, no puede constituir anticresis el que nicamente tiene poder para

administrar.

En cuanto a la tercera condicin como el contrato que da nacimiento a la

anticresis es real, slo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor.

El modo queda subsumido en el ttulo.

6.2. Condiciones de forma

La constitucin del derecho real de anticresis es formal: exige el otorgamiento

de escritura pblica, conforme al artculo 1092 del Cdigo civil. Deviniendo

esta formalidad Ad Solemnitatem, porque es bajo sancin de inscripcin en el

registro de la Propiedad Inmueble. Adems es indispensable la tradicin de la

cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real.


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6.3. Pactos permitidos y prohibidos

Est prohibido el pacto comisorio pues el acreedor no slo no puede tomar el

inmueble por el importe de la deuda, ni tampoco puede hacerlo por el precio

que fijen los peritos elegidos por las partes o de oficio.

Tampoco puede convenirse que el acreedor pueda hacer o vender por s el

inmueble, sin necesidad de promover un proceso de ejecucin de garanta.

Est permitido en cambio pactar la compensacin de los intereses en su

totalidad o hasta determinadas concurrencia.

7. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTAS

Diferencia con la hipoteca:

a) En cuanto al objeto: en la hipoteca y la anticresis se trata de inmuebles.

b) En lo que se refiere a la posesin: en la anticresis se confiere al

acreedor, en la hipoteca la cosa se queda en poder del deudor.

c) En cuanto a los frutos: el derecho de percibirlos es esencial en la

anticresis, no sindolo en la hipoteca

8. EXTINCIN

8.1. Extincin por va de consecuencia:

La extincin de la obligacin principal por cualquiera de los medios

que la ley establece, supone la extincin de la anticresis, y por tanto

implica la obligacin del acreedor anticresista de restituir el inmueble.

La anticresis, se mantiene ntegra hasta la extincin total, de igual

modo quedar extinguida la anticresis si la obligacin se declara nula

o se hubiere resuelto.


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8.2. Extincin por va principal

La anticresis se extingue por va principal en los siguientes casos:

a) Por acuerdo de las partes siendo un contrato consensual y deprestaciones recprocas, se extinguir cuando las partes se ponen

de acuerdo.

b) Por renuncia del acreedor, renuncia que puede resultar no

solamente de los trminos expresos sino de la simple restitucin

del inmueble. Destacamos que la renuncia a la anticresis no

significa la renuncia al crdito, ni tampoco lo hace presumir.

c) Por confusin en la persona del acreedor, de la calidad de

anticresista y propietario del inmueble gravado.

d) Por sentencia judicial que haya condenado al acreedor a restituir l

inmueble por haber abusado de sus facultades.

La anticresis se extingue:

a) Cuando se da la nulidad del contrato principal, el mutuo, lgica

consecuencia del principio de accesoriedad.

b) Por convencin entre el deudor y el acreedor anticrtico, en virtud de la

autonoma contractual, lo que debe constar de escritura pblica, al igual

que su restitucin.

c) Por confusin entre el deudor y el acreedor anticrtico, lo que ocurre

cuando el acreedor adquiere el bien del deudor.

d) Por renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tcita, es decir

cuando devuelve el bien dado en garanta, al igual que la prenda,

subsistiendo la obligacin.

e) Por venta judicial del bien, despus de la cual se extingue el gravamen

dado que el acreedor se hizo pago; en consecuencia el inmueble se

trasmite realengo, libre.

f) Por pago del prstamo, que es la forma normal de extinguir las

obligaciones, el pago puede ser efectuado por el propio deudor o por un

tercero; ambos casos se extingue el derecho real de anticresis, puesto

que su exclusiva finalidad es la de garantizar el mutuo.


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9. FORMALIDADES (ART. 1092 C.C.)

El contrato se otorgar por escritura pblic a, bajo s anci n de nulid ad,

expresando la renta del inmueble y el inters que se pacte.

El artculo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir

vlidamente el derecho real de anticresis.

1. Debe constar en escritura pblica

El artculo 1092 del Cdigo Civil ha establecido un requisito de forma para la

constitucin de la anticresis, esto es que conste en una escritura pblica, bajo

sancin de nulidad. En dicha escritura pblica deber incluirse el inters

pactado y el monto de la renta que se percibir, para que de esa manera los

terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrar

en posesin del bien.

2. Debe entregarse el bien al acreedor

No existe una norma expresa en materia de anticresis que exija la entrega del

bien al acreedor. Este hecho se ha verificado tambin en otras legislaciones,

por lo que autores como Dez-Picazo y Gulln opinan que u... el Cdigo (oo.)

no prohbe una constitucin de anticresis sin desplazamiento de la posesin del

acreedor. De todos modos es materia discutida" (p. 588).

Sin embargo, en el caso peruano el artculo 1096 del Cdigo Civil hace

aplicables a la anticresis las normas sobre prenda, las mismas que s

establecen la obligacin de entrega del bien.

Asimismo, es evidente que el acreedor necesita estar en posesin del bienpara explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta indispensable que

el deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para que efectivamente se

constituya el derecho real de garanta.

3. El constituyente debe ser el propietario del bien

Como quiera que la constitucin de un gravamen importa el ejercicio de la

facultad de disposicin, solo el propietario del bien se encuentra facultado paraconstituir el gravamen.


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Sin embargo, cabra un caso excepcional en el que se constituya la anticresis a

non domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato con aquel que

registralmente aparece como propietario e inscriba su derecho, gozando as de

la proteccin que le otorga el artculo 2014 del Cdigo Civil.

10. IMPUTACIN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093 C.C.)

La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el

saldo al capital.

El fundamento de la anticresis es entregar el bien al acreedor para que este

perciba los frutos y de esta manera se haga pago de la deuda. Por ello, la ley

se limita a establecer que el acreedor debe aplicar dichos frutos primero al

pago de intereses y gastos, y finalmente al capital, siguiendo la regla

establecida en materia de obligaciones respecto de la imputacin del pago.

El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo,

por lo que el Cdigo Civil ha establecido en su artculo 1094 que si bien son

aplicables al acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar larenta, pues sera un sinsentido que el acreedor que est en posesin del bien

para percibir los frutos, tenga adems que pagar una renta al deudor.6

11. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRTICO (ART. 1094 C.C.)

Las obligaciones del acreedor son las mism as del arrendatar io, excepto

la de pagar la renta.

Las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el Cdigo Civil

para el arrendatario, bsicamente relacionadas con la proteccin y cuidado del

bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien.

De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel

de conducta que asegure al deudor que la posesin ejercida por el primero no

6GARCA MONRUFAR, Juan. Imputacin de la Renta del inmueble. . En Cdigo Civil comentado por los 100 mejores

juristas. Derechos Reales. 1 edicin. LimaPer. Editorial Gaceta Jurdica. 2003. Tomo V. (Documento en Word)


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pondr en riesgo el bien o disminuir su valor para el deudor, perjudicndolo

indebidamente por actos del acreedor.

En este sentido, la posesin que ejerce el acreedor sobre el bien est sujeta a

importantes limitaciones en beneficio del deudor.

12. RETENCIN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1025 C.C.)

El acreedor no puede retener el inmueble po r otra deuda, si no se le

concedi este derecho.

El artculo 1095 del Cdigo Civil establece la facultad del acreedor anticrticode retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la obligacin que

ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe

nicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario.

En consecuencia, las partes bien podran establecer en el contrato de

constitucin de anticresis que la garanta que se constituye asegure el

cumplimiento de una obligacin determinada, as como de otras obligaciones

que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo que de esta

manera el acreedor podra permanecer en posesin del bien extinguida la

obligacin originalmente garantizada, si es que an no hubiese visto satisfecha

otra obligacin asegurada con la anticresis.

13. NORMAS APLICABLES (ART. 1026 C.C.)

Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo

que no se opon gan a las cons ignadas en este ttulo.

Como sealamos al analizar la definicin de la anticresis, esta es considerada

como una prenda de inmuebles, un derecho real de garanta sobre un bien que

se constituye mediante su entrega al acreedor.

En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria la

que se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real.


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Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias saltantes

entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado establecer que

dichas reglas sern aplicables solo si no se oponen a lo dispuesto en el ttulo

de anticresis, esto es respecto de los requisitos de constitucin, de lasobligaciones del acreedor respecto del bien y la extensin de la garanta a otras

obligaciones entre los mismos acreedor y deudor.


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CAPITULO II

HIPOTECA

14. DEFINICIN DE HIPOTECA (ART. 1097 C.C.)

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de

cualqu ier obl igacin, pro pia o de un tercero.

La gar anta no d etermi na la desp oses in y o torg a al acreedo r los

derechos de persecucin, preferencia y venta judic ial del bien

hipotecado.

La hipoteca es un derecho real de garanta. En rigor, la hipoteca solo puede

garantizar una obligacin de dar dinero, pero no una obligacin de hacer o no

hacer. La razn es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del

deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con

cargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber hipoteca, sin embargo, en una

obligacin de hacer o no hacer, pero no para garantizar la obligacin misma

sino el pago de una clusula penal o multa en dinero que eventualmente se

hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor.

La hipoteca, como todos los derechos reales de garanta, es accesoria de una

obligacin. Esta ltima es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la

garanta. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe

ser accesoria de una obligacin.

La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto es, sobre los

bienes enumerados en el artculo 885 del Cdigo. No es posible establecer unahipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como

por ejemplo un automvil.

Para ampliar la cobertura de la hipoteca, el Cdigo de 1984, al igual que el de

1936, ha preferido enumerar los bienes inmuebles dejando de lado el estricto

criterio de la movilidad. En la enumeracin se ha dado categora inmobiliaria a

los buques y aviones, a pesar de ser bienes eminentemente mviles. Lo que

busca el legislador es que esos bienes puedan ser objeto de hipoteca.


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La hipoteca no garantiza necesariamente una obligacin propia, es decir, una

obligacin del constituyente del gravamen. Puede tambin asegurar una

obligacin ajena. Es obvio que en este caso el constituyente de la garanta no

tiene la calidad de fiador, salvo que expresamente haya asumido tal carcter.Si no es fiador, el tercero constituyente de la hipoteca no responde con todos

los bienes que integran su patrimonio sino nicamente con el bien afectado.

En la hipoteca no hay desposesin. El bien queda en poder del constituyente.

La razn es que la inscripcin del gravamen es obligatoria (artculo 1099 inciso

3).

La sujecin del bien a favor del acreedor es as consecuencia del registro y no

de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujecin jurdica y no

material.

El acreedor hipotecario goza del derecho de persecucin. Este es en realidad

un atributo del titular de todo derecho real. En el caso de la propiedad es muy

clara la existencia de la persecucin, que se ejercita a travs de la accin

reivindicatoria (ver artculos 923 y 927).

La persecucin permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado, en caso de

incumplimiento del deudor, cuando est en poder de un tercero. La persecucin

es consecuencia de la oponibilidad del derecho real. La situacin de hecho es

que el constituyente de la garanta, propietario del bien gravado, ha transmitido

la propiedad o la posesin de dicho bien. El tercero adquirente ha estado en

aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba hipotecado. Sufre

entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar de que no tiene relacin

jurdica con l. Conforme al artculo 1117, el acreedor hipotecario puede exigir

el pago a dicho tercero poseedor del bien hipotecado, sin perjuicio de que lo

haga tambin el deudor. La pretensin de pago dirigida contra el tercero

concluye en la venta del bien gravado, con cuyo importe se cobra el acreedor.

La hipoteca confiere tambin el derecho de preferencia. Esto significa que con

relacin a determinados acreedores, el acreedor hipotecario cobra primero con

cargo al precio de venta del bien hipotecado.


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La hipoteca, finalmente, otorga al acreedor el derecho a la venta judicial del

bien gravado. Ac debo hacer algunas precisiones. Cuando se dict el Cdigo

Civil, an no estaba vigente el Cdigo Procesal Civil. Por tanto, no exista el

proceso de ejecucin de garantas. El acreedor hipotecario deba entoncesseguir un proceso de cobro conforme al Cdigo de Procedimientos Civiles de

1912, bien sea un juicio ordinario, sumario o ejecutivo. Recin en ejecucin de

sentencia poda proceder a la venta judicial del bien. Aos antes, cuando se

discuti el actual Cdigo, se propuso que tanto el acreedor prendario como el

acreedor hipotecario pudiesen vender el bien gravado sin tener que recurrir a

un juez. La iniciativa fue acogida tratndose de la prenda y se materializ en el

artculo 1069. Pero se la descart para la hipoteca.

Hoy en da el acreedor hipotecario vende el bien hipotecado de acuerdo con el

proceso de ejecucin de garantas (Cdigo Procesal Civil, artculos 720 al 724).

En la prctica, segn estudios realizados por la Superintendencia de Banca y

Seguros, la ejecucin de los bienes hipotecados tarda de 18 a 24 meses, plazo

que se considera excesivo y que supera largamente lo previsto en el Cdigo

Procesal. Por esto, hoy en da hay una tendencia a autorizar legalmente la

ejecucin extrajudicial del bien hipotecado, cuando as lo pacten el acreedor yel deudor.

15. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098 C.C.)

La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin

diferente de la ley.

Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado

en el artculo 143 del Cdigo Civil, el acto o negocio jurdico puede

exteriorizarse a travs de diferentes formas; excepcin hecha del silencio que

importar "manifestacin de voluntad" cuando por ley o por acuerdo de las

partes se le atribuya ese significado (artculo 142, Cdigo Civil).

Sin embargo -como excepcin a la regla anterior-, la ley o las partes pueden

establecer una determinada formalidad para la exteriorizacin del acto o

negocio jurdico; formalidad que ser ad probationem, si solo sirve como medio

de prueba, o ad solemnitatem, si su inobservancia es sancionada con nulidad


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por la ley (artculo 144, Cdigo Civil) o por las partes, en caso de

incumplimiento por una de ellas (artculo 1412, Cdigo Civil).

Debe recordarse que en los supuestos en que la ley establezca que la

manifestacin de voluntad deba hacerse a travs de alguna formalidad expresa

o requiera firma, esta podr ser generada o comunicada a travs de medios

electrnicos, pticos o cualquier otro anlogo (artculo 141-A, Cdigo Civil).

En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su

constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es

decir, "escritura pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados

con firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades

servirn igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej.

modificacin, rectificacin, ratificacin, levantamiento o cancelacin, etc.), salvo

que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales (ej.

"declaracin jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N 26639).

Si bien es cierto, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece una formalidad

para la constitucin de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su

inobservancia, por lo que conforme al artculo 144 del Cdigo Civil eldocumento que se extienda solo tendr carcter ad probatonem.

16. REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099 C.C.)

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el prop ietario o qu ien estauto rizado p ara ese

efecto con forme a ley.

2.- Que asegure el cumpl imiento de una obl igacin determinada o

determinable.

3.- Que el gravamen sea de cant idad d etermin ada o determin able y se

inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

1. Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto

conforme a la ley


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La doctrina es pacfica respecto a la necesidad de intervencin del propietario

en la constitucin de la hipoteca -directamente o a travs de su representante

voluntario (artculo 156, Cdigo Civil) o legal (artculo 167, Cdigo Civil)-, dada

su trascendencia econmica, social y legal; gravamen que en ltima instanciapuede implicar -en caso de incumplimiento y luego del proceso de ejecucin de

garantas correspondiente-, la prdida del propio derecho de propiedad.

2. Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable

En la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se reitera la idea que

subyace en la norma vigente, es decir, al legislador le interesa que el bien

hipotecado siga siendo usado y explotado por el hipotecante, quien inclusive no

pierde la facultad de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en

garanta varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de

pluralidad de gravmenes sobre el mismo bien.

Estaremos frente a una "obligacin determinada" cuando la obligacin est

perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estar ante una

"obligacin determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede

llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdode voluntades (Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil).

a) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable

Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el legislador establece

la exigencia de especificar el monto del gravamen (especialidad en cuanto al

crdito); su fundamento se halla en la necesidad del ordenamiento de

"proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble

hipotecado o de un derecho real sobre l (...), favoreciendo con ello la

circulacin de los bienes y propiciando el crdito en general" (AVENDAO).

El gravamen, igual que en el inciso anterior, ser "determinado" cuando se ha

establecido expresamente en el contrato y ser "determinable", cuando no

estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o

indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposicin de

Motivos Oficial del Cdigo Civil).


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b) Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble

Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de que la

constitucin de hipoteca no exige desposesin ni desmembracin de la

propiedad; es decir, el propietario hipotecante mantiene su posesin en todo

momento; es por este motivo que es preciso recurrir al Registro como

mecanismo objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo, en proteccin de

los terceros adquirentes.

La inscripcin constitutiva busca en ltima instancia evitar la existencia de

"hipotecas ocultas", los mismos que afectan al trfico jurdico (histricamente yen trminos generales, esa fue la causa inicial de creacin de los Registros

Inmobiliarios).

En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la hipoteca,

debe mencionarse que, conforme al "principio de titulacin autntica"

consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil, "la inscripcin se hace en

virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria",

lo que concordado con el artculo 1098, implica que deber presentarse el parte

notarial de la escritura pblica correspondiente u otro documento, en caso de

que exista norma especial que autorice su empleo (documento privado con

firmas legalizadas, formulario registral, etc.).

17. BIENES SOBRE LOS QUE RECAE LA HIPOTECA (ART. 1100 C.C.)

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente

determinados.

Considero que es posible sostener que esta norma comprende una disposicin

dirigida a precisar, en un sentido determinado, el diseo del derecho de

hipoteca en nuestro ordenamiento y, a la vez, un mandato relativo al contrato

de hipoteca, que impone que el objeto del mismo sea especficamente

determinado.

Desde la primera perspectiva, Borda nos ensea con claridad que si bien ya enRoma se concibi que la hipoteca poda afectar tanto bienes inmuebles como


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bienes muebles; pronto el Derecho restringi el alcance de las hipotecas a los

bienes inmuebles. La razn de este cambio tuvo que ver con que los bienes

muebles, cuando eran afectados en hipoteca, en la medida en que quedaban

en posesin de los deudores, se perdan con facilidad y ocasionabanfrecuentemente conflictos, haciendo el vehculo hipotecario inseguro para estas

transacciones. Frente a esta realidad, -sigue- se opt por restringir las

hipotecas a los bienes inmuebles.

Hoy, sin embargo, la realidad nos permite constatar que existen bienes

muebles que en s mismos tienen un valor muy alto y que, en algunos casos,

constituyen adems fuentes productivas muy relevantes para el desarrollo

comercial del deudor; por lo que si se entregaran al acreedor, bajo la estructuratradicional de una prenda, el deudor perdera una fuente importante de

ingresos que le permitira hacer frente de mejor modo a la acreencia, a la vez

que podran presentarse casos en los que se le hara carecer de una fuente de

garanta importante para adquirir otros financiamientos. Los ejemplos de los

buques, aeronaves, utensilios de labranza, etc., son conocidos.

Consideramos que el criterio para delimitar el mbito de extensin objetiva de

la hipoteca no debera ser la movilidad o inmovilidad de los bienes. Un criterio

para determinar los bienes a los que es posible aplicar la hipoteca, que

consideramos es el preferible y que por lo dems ya ha sido resaltado por la

doctrina, es aquel que permite que sean afectados en hipoteca los bienes y los

derechos sobre los mismos a los que el ordenamiento haya dotado de

publicidad.

La publicidad consiste en establecer un mecanismo a travs del que terceros,

ajenos a una relacin jurdica, a un negocio jurdico o distintos al titular del

derecho, puedan tomar noticia de estas circunstancias jurdicas. En torno a la

misma se pueden establecer varias formas de asegurar la titularidad y la

intangibilidad de los derechos que se trafican.


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18. EXTENSIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101

C.C.)

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien

hipo tecado, a sus acceso rios, y al impo rte de las indemn izacion es de los

seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto.

La especialidad es una de las caractersticas de la hipoteca. Esta se manifiesta

respecto al crdito y a los bienes hipotecados. El artculo bajo comentario, al

igual que su antecedente el artculo 1017 del Cdigo Civil de 1936 derogado,

regula la especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. As seala que, a falta

de acuerdo, la hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e

indemnizaciones que correspondan al bien hipotecado; lo que tambin se

denomina "extensin natural de la hipoteca".

1. Partes integrantes

Nuestro Cdigo Civil define, en su artculo 887, a los bienes integrantes como

aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar

el bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de

las partes integrantes radica en que, segn seala el artculo 889, siguen la

condicin jurdica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita

su diferenciacin o separacin. Ello significa que si el bien es inmueble, las

partes integrantes del mismo se entendern tambin como inmuebles, aun

cuando por su naturaleza y segn la clasificacin de los bienes que regula

nuestro Cdigo Civil, pudiera corresponder ser bienes muebles.

2. Partes accesorias

El artculo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su

individualidad estn permanentemente afectos a un fin econmico u

ornamental respecto de otro bien, siguiendo la condicin jurdica de este ltimo.

A diferencia de las partes integrantes, los accesorios pueden ser separados del

bien principal para servir a la finalidad econmica de otro bien, sin que dicha

separacin -siempre que sea provisional- haga perder su condicin de

accesorio. Asimismo, pueden constituirse derechos singulares respecto de laspartes accesorias.


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Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes accesorias. As, si se

hipoteca una casa se entendern afectas por la hipoteca las alfombras, los

cuadros y los enseres que se ubiquen dentro de la misma. Si se hipoteca una

concesin, la hipoteca se extender a los bienes adscritos a la misma finalidadeconmica, como pudieran ser maquinarias, equipos, vehculos, etc.

Si el bien hipotecado est asegurado y se produce un siniestro, la

indemnizacin que corresponda se considerar gravada. Ello en la medida en

que el monto indemnizatorio reemplaza al inmueble hipotecado.

Al igual que en los casos de partes integrantes y accesorias, puede pactarse en

contrario de la extensin de la hipoteca al importe de las indemnizaciones de

seguro y de la expropiacin

19. INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1102 C.C.)

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes

hipotecados.

Lo primero por mencionar es que el artculo 1102 del Cdigo es una norma

dispositiva; esto es, las partes pueden pactar en contrario; ello resulta lgico,

pues el nico beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el acreedor de

la obligacin -o eventualmente sus sucesores-, con lo que al Estado no le

interesa imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al

derecho real mismo. Claro que si no se dice nada en el ttulo constitutivo de la

hipoteca, la misma tiene la caracterstica de indivisible pues con ello

protegemos al crdito7.

7A diferencia del Cdigo Civil suizo, en cuyo artculo 8330 se recoge como regla la divisibilidad de la hipoteca. (2) Elarticulo 2433 inciso 10 del Cdigo Civil colombiano ha sido ms generoso que el nuestro en su redaccin, habiendorecogido el aforismo de manera casi textual: "En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, ycada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella" a todas las partes integrantes delbien, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto;y de otro lado, a la especialidad en cuanto al crdito (artculo 1099 inc. 2 y 1107 del Cdigo Civil), con lo que

concluimos -como reza el Cdigo- que la hipoteca "asegura el cumplimiento de una obligacin determinada odeterminable(3)" y que en tanto dicha obligacin subsista -aun cuando fuere parcialmente-, o se hubiere dividido, lahipoteca tampoco se modifica.


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Consecuencias de la indivisibilidad

De esta forma, si recurrimos -con fines didcticos- a una situacin tipo a que se

alude cuando se refiere a la indivisibilidad de la hipoteca, podemos decir que

mientras subsista la obligacin garantizada o parte de ella, la hipoteca

permanece inmutable pues as lo prev el artculo 1102 del cdigo sustantivo.

El derecho real en buena cuenta siempre permanecer tal cual se le configur

en el documento constitutivo8, pese a que las condiciones del crdito puedan

verse modificados de manera subsecuente, o si el inmueble mismo sufre

alteraciones o modificaciones. Empero, esta es solo una de las maneras de

enfocar la eficacia de la figura de la indivisibilidad.

20. HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCIN (ART. 1103 C.C.)

Los cont ratantes pueden cons iderar com o u na sola unidad para los

efectos de la hipoteca, toda explotacin econmica que forma un

conjun to de bienes unidos o dependientes ent re s.

Se trata de una norma que reproduce casi textualmente lo dispuesto por el

artculo 1020 del Cdigo Civil de 1936 que estableca: "Pueden los contratantes

considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca toda

explotacin agrcola o industrial que forme un cuerpo de bienes unidos o

dependientes entre si. La nica diferencia entre la norma vigente y la derogada,

consiste en que se ha incluido la expresin "explotacin econmica", en lugar

de "explotacin agrcola e industrial"; ahora bien dicha modificacin podra

hacerse dado en razn a la presunta voluntad del legislador de no ocuparse de

los predios rsticos. Por tal el artculo 883 del Cdigo Civil dispone que los

derechos reales sobre predios rsticos se rigen por la ley de la materia.

La finalidad de esta prescripcin es permitir que el propietario pueda gravar con

prenda los bienes muebles de su heredad y para ello quedan expresamente

excluidos de la hipoteca".

8Generalmente se trata de una escritura pblica, pues en algunos casos-a manera de excepcin- se ha previsto el

documento privado con firmas legalizadas ante notario pblico (vase el artculo 176 de la Ley N" 26702).


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La expresin "explotacin econmica" es el conjunto de bienes independientes

pero a los que la ley considera como una unidad, dada la vinculacin jurdica o

econmica existente".

La norma contenida en el artculo 1103 del Cdigo Civil vigente permite

extender los efectos de la hipoteca, adems de a un bien inmueble, a aquellos

bienes que, individualmente considerados, no tienen la calidad de tales, pero

que considerados, para estos efectos, como una unidad o (en los trminos de

la norma) "explotacin econmica", pueden otorgar mayor valor al conjunto de

bienes otorgados en garanta.

No debemos dejar de lado que se trata de una norma dispositiva y no

imperativa; es decir, depender de la voluntad de las partes considerar o no

como una unidad, para efectos de la hipoteca, a un conjunto de bienes que

conforman lo que el legislador denomina una "explotacin econmica".

Como un ejemplo de desarrollo legislativo de la norma, podemos mencionar lo

dispuesto por los artculos 172 y 173 del Texto nico Ordenado de la Ley

General de Minera (D.S. N 014-92-EM, publicado en el Diario Oficial El

Peruano el 4 de junio de 1992), que disponen a la letra lo siguiente:

"Artculo 172.- Puede constituirse hipoteca sobre concesiones inscritas en el

Registro Pblico de Minera".

"Artculo 173.- Para los efectos de la valorizacin y remate, los contratantes

pueden considerar como una sola unidad, varias concesiones que formen un

conjunto de bienes unidos o dependientes entre si'.

Como puede apreciarse, las normas transcritas, desarrollando lo dispuesto porel artculo 1103 del Cdigo Civil, permiten la constitucin de hipotecas sobre

unidades constituidas por varias concesiones mineras, siempre que estas

formen un conjunto de bienes unidos o dependientes entre s.


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21. HIPOTECA RESPECTO DE OBLIGACIN (ART. 1104 C.C.)

La hipo teca puede garant izar una obl igacin futura o eventual.

De conformidad con el artculo 1104, un acreedor podr asegurar el

cumplimiento de cualquier crdito que otorgue en el futuro mediante la

constitucin de una garanta hipotecaria por parte de su futuro deudor.

La garanta solo ser eficaz una vez que la obligacin garantizada llegue a

generarse, lo cual implica esperar que la obligacin principal sea contrada. Por

consiguiente, si bien la hipoteca de obligacin futura se constituye por escritura

pblica y se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble salvaguardando su

prioridad, ser el surgimiento de la obligacin principal, es decir de "laobligacin garantizada", la que determinar la eficacia de la garanta

hipotecaria; de no surgir aquella la hipoteca carecer de eficacia.

De lo expuesto, podemos afirmar que uno de los objetivos de la regulacin de

la hipoteca sobre obligaciones futuras o eventuales reside en el hecho de

asegurar al acreedor un rango o prelacin respecto de la potencial ejecucin de

una obligacin no existente, pero con grandes probabilidades de ser contrada

en el futuro. En ese sentido, si no surge la obligacin futura, la hipoteca no

surtir efecto alguno debiendo, en consecuencia, extinguirse o cancelarse.

22. HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105 C.C.)

La hipoteca puede ser cons t i tuida bajo cond ic in o plazo.

Concretando, la hipoteca, como todo acto jurdico, puede constituirse bajo

condicin o plazo. En consecuencia, para comprender e interpretar su

regulacin, habr que remitirse en un estudio concordado del Cdigo Civil, a su

Libro Segundo, y al interior de este, a los artculos 171 al 185 que se ocupan de

las modalidades del acto jurdico: condicin y plazo. Como puede advertirse de

cualquier constitucin de garanta hipotecaria, lo que en el fondo tendremos en

el supuesto fctico, es que existen dos clases de relaciones: la primera, de tipo

obligacional, referida propiamente a la obligacin garantizada (obligacin

principal) y la segunda, referida a la garanta del cumplimiento de la obligacin

principal, esto es, la relacin hipotecaria (obligacin accesoria). Ambas pueden


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ser sometidas a las modalidades de condicin y plazo. Si bien, cuando se

redact el artculo 1105, esta facultad ya se hallaba prevista en el artculo 3116

del Cdigo Civil argentino, norma fuente de la peruana, nuestro legislador de

entonces no acogi este criterio; a diferencia de la actual Comisin de Reformadel Cdigo Civil, cuyo Proyecto de Reforma de Libro de los Derechos Reales;

el artculo 1105 en mencin, solo hace referencia a la condicin y plazo en la

relacin hipotecaria.

Para mejor comprensin debemos recordar algunos conceptos genricos que

nos servirn en el anlisis de este, solo en apariencia, "sencillo artculo."

La condicin se conceptualiza como "un acontecimiento futuro e incierto" del

que depende la produccin de los efectos de un negocio o de un pacto singular

del mismo, es decir de la libre voluntad de las partes.

Esta condicin deber ser necesariamente lcita y posible (fsica y

jurdicamente). As, la concurrencia de una condicin suspensiva ilcita o

imposible invalidar el acto; mientras que en el caso de la condicin resolutoria,

si esta es ilcita o imposible, simplemente se le considerar como no puesta

(artculo 171 C.C.).

La hipoteca puede subordinarse a tres clases de condicin: causal, potestativa

y mixta.

La condicin ser causal, cuando el hecho puesto como tal dependa de fuerzas

extraas a la voluntad de las partes o de la voluntad de un tercero. La

realizacin del evento no depende en forma alguna de los declarantes. Por

ejemplo, puede pactarse como condicin para constituir la hipoteca, el xito del

equipo de ftbol peruano en un determinado partido, evento plenamente

extrao a la voluntad de las partes.

La condicin ser potestativa, cuando el hecho en que consiste la condicin

dependa de la voluntad de uno de los sujetos; por ejemplo, sea la condicin

que el acreedor adquiera determinado inmueble que se encuentra en venta. En

este punto, resulta necesario no olvidar la sentencia del artculo 172 de nuestro

Cdigo sustantivo, el cual prescribe que ser nulo el acto cuyos efectos estnsubordinados a una condicin suspensiva, dependiente de la voluntad del


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deudor, es decir, el deudor en ningn caso podr ser el sujeto activo de la

condicin suspensiva. En atencin a esto, cuando del anlisis de las

condiciones potestativas se trate, deber tenerse en consideracin si provienen

del acreedor o del deudor y s son suspensivas o resolutorias.

Por ltimo, la condicin ser mixta, cuando la realizacin de la condicin

dependa en parte de la voluntad de uno de los declarantes y en parte de una

causa extraa a dicha voluntad; sea en el ejemplo anterior, el caso del

acreedor cuya condicin es la de adquirir determinado inmueble, que el referido

inmueble no est en venta, supuesto en el cual se conjugan los supuestos de la

condicin mixta.

La conceptualizacin de trmino o plazo, este, en general, puede ser definido

como el acontecimiento futuro y cierto en el que comienza o acaba la eficacia

del acto.

Al igual que la condicin, el plazo tambin puede ser suspensivo o resolutorio,

sindole de aplicacin los mismos conceptos establecidos anteriormente para

aquella.

El plazo de la hipoteca puede ser inicial o suspensivo, final o resolutorio, as

como cierto e incierto. De esta manera, podr pactarse que la hipoteca

produzca sus efectos desde y hasta determinada fecha. Pasado el plazo, final o

resolutorio, no podr ejecutarse el bien gravado con la hipoteca.

La hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo, los mismos que

deben cumplirse para efectuar la inscripcin"

23. HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ART. 1106 C.C.)

No se pu ede const i tu i r h ipoteca sobre bienes futuros.

Cundo un bien es futuro la pregunta de rigor implica esclarecer qu es un bien

futuro; es decir, cundo podemos decir que nos encontramos ante un bien

futuro y que por tanto sobre el mismo est negada la posibilidad del gravamen

hipotecario, se requiere de la previa inmatriculacin o inscripcin del inmueble


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en los Registros Pblicos, para que este sea considerado como existente?, o

basta la existencia fctica del inmueble -en los casos en que fuere posible-

para tenerlo como actual (bien no futuro)?

La hipoteca es un derecho constitutivo, es decir que se configura recin a partir

de su inscripcin en el Registro; siendo as, la hipoteca para ser tal, deber

inscribirse -obviamente- en una partida, lo que supone a su vez la previa

apertura de esta ltima o la previa inscripcin del derecho por hipotecarse.

El bien inmueble deber necesariamente estar registrado, pues de lo contrario

estamos hablando de un bien futuro. Pero no basta la registracin, si no que

sta deber ser definitiva.

Asimismo, como quiera que "ningn bien futuro tiene partida registral, por ende

tampoco podra acogerse a un asiento de hipoteca", -y aadiramos nosotros

ms an porque la hipoteca es un derecho constitutivo; y entonces, no podra

cumplirse con el requisito de la inscripcin en los Registros Pblicos.

La inscripcin de contratos de compraventa de viviendas en proceso de

construccin o en planos, financiados por terceros, y de hipotecas.

Siendo la hipoteca un derecho que se constituye con su inscripcin en el

Registro, es a nuestro criterio- primero un derecho registral, y por ende, sujeto

a los principios que informan al sistema registral, y luego, en segundo orden, a

las normas de Derecho comn.

Ejemplo tpico es la compraventa del departamento a plazos por 15 aos.

Ante esta necesidad surge la Directiva, y de ella resulta que la hipoteca puede

ser legal (primer supuesto), si el monto de la hipoteca se ajusta al dinero

financiado e impago para el vendedor, a lo que el registrador se limitar a

consignar en el asiento de la venta que se anota la forma de pago, y solo

cuando se convierta la preindependizacin en definitiva, deber extender el

asiento de hipoteca legal que corresponde.

El segundo supuesto es el de la hipoteca convencional-que resulta bastante

discutible-, pues seala la Directiva que aun tratndose de bienes futuros, scabe extender la "anotacin preventiva" de la hipoteca condicional, la que una


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vez que el bien exista, se convertir en definitiva. Esto sobre la base de que -

como dice la Directiva- nada "obsta para que las partes puedan celebrar un

contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento

en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen aexistir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca

puede ser constituida bajo condicin o plazo".

Finalmente, ms all del hecho de que en algunos casos, la hipoteca sobre

bienes futuros resulte una figura infructuosa e ineficaz, porque bajo esas

condiciones (al no ser actual el inmueble), no garantiza necesariamente al

acreedor la satisfaccin de su crdito va enajenacin forzosa, lo cierto es que

en el tiempo, el legislador se ha preocupado de sancionar normas permisivasque de manera excepcional han regulado la hipoteca sobre bienes futuros.

24. EXTINCIN DE LA HIPOTECA (ART. 1107 C.C.)

La hipo teca cubre el capital , los in tereses qu e devengu e, las prim as del

seguro pagadas por el acreedor y las costas del juic io.

El acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y tercero (posibles acreedores o

adquirentes del inmueble hipotecado). Algunas de dichas caractersticas son la

accesoriedad, la publicidad y la especialidad.

Accesoriedad.- Se entiende que el derecho real de garanta existe en la medida

en que haya la obligacin que garantiza, ya que la garanta se constituye en

respaldo del cumplimiento de una obligacin o la satisfaccin de un crdito.

Publicidad.- La hipoteca se constituye con el registro; de esta forma, los

terceros conocern la existencia del gravamen.

Especialidad.- de la hipoteca tiene dos facetas, a saber, respecto de los bienes

y respecto del crdito. La especialidad en cuanto al crdito implica que la

hipoteca asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o

determinable (inciso 2 del artculo 1099).


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La especialidad se relaciona directamente con la extensin de la hipoteca. Al

respecto, el artculo bajo seala "la hipoteca cubre el capital, los intereses que

devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del

juicio". Analicemos cada uno de los conceptos comprendidos en la hipoteca:

Entendemos por capital el principal del crdito, el monto del prstamo otorgado

y financiado. Es comn que el monto del gravamen (suma por la que se

compromete el inmueble, hasta por la cual responder el bien ante una

eventual ejecucin de la garanta) coincida con el monto del capital. No

obstante, en oportunidades el gravamen se constituye incluso hasta por un

monto menor al del capital, probablemente porque el valor del inmueble no

permite establecer como gravamen un monto mayor. En estos casos seprocura que la diferencia est cubierta con otra garanta.

La diferencia entre el monto del gravamen y el monto del capital debera ser

entendida no como una obligacin inexistente sino como una obligacin futura.

El artculo 1104 permite que la hipoteca garantice obligaciones futuras. As, la

hipoteca se establece por un monto mayor al del capital para que cuando

proceda su ejecucin asegure tambin la obligacin futura; ello en nada afecta

la accesoriedad de la hipoteca.

La hipoteca debe extenderse solo hasta por el monto del gravamen que

aparezca inscrito en Registros Pblicos, es recomendable que el gravamen se

establezca por un monto mayor al del capital de forma tal que alcance para

cubrir, entre otros, los intereses del crdito. No obstante la hipoteca cubre

intereses, primas del seguro y costas en virtud de lo dispuesto en el artculo; el

bien responder solo hasta cierto lmite: el monto del gravamen inscrito en

Registros Pblicos. Ms all del importe del gravamen, el crdito no goza de

preferencia alguna.

Los intereses tienen el carcter de una prestacin accesoria del crdito

principal. De ah que, atendiendo al criterio de accesoriedad, la hipoteca

garantiza el pago de los intereses que devengue el crdito.

Como consecuencia de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crdito, y en

tanto los intereses sean "obligaciones garantizadas" con la hipoteca, la


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obligacin accesoria de pago de intereses tambin debe ser determinada o

determinable. El tipo de inters pactado debe consignarse, en principio, en el

documento de constitucin de la garanta hipotecaria e inscribirse en Registros

Pblicos. La finalidad es que los terceros conozcan la responsabilidad del bienhipotecado y, en caso de que el gravamen sea determinable, conozcan los

criterios para su determinacin.

El artculo 1107, seala que la hipoteca cubre el capital, los intereses que este

devengue, las primas del seguro y las costas del juicio. Teniendo en

consideracin ambos enunciados.

La hipoteca cubre la deuda solo hasta por el monto del gravamen inscrito en

Registros Pblicos.

Primas del seguro y costas del juicio, en caso de que el inmueble hipotecado

se encuentre asegurado, las primas que el acreedor hipotecario pague por

dicho seguro tambin estarn cubiertas por la hipoteca.

Ante un incumplimiento, el acreedor hipotecario est facultado a iniciar un

proceso de ejecucin de garanta y solicitar la venta judicial del inmueble

hipotecado (sin perjuicio de las formas extrajudiciales establecidas por ley en

caso de constitucin de hipoteca de ciertos bienes inmuebles). Todos los

gastos procesales en que incurra el acreedor hipotecario a fin de ver satisfecho

su crdito con los ingresos obtenidos producto de la venta judicial del inmueble

hipotecado, se encuentran cubiertos por la hipoteca.

25. HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS (ART. 1108 C.C.)

La escr itura de con stitu cin d e hipo teca para garan tizar ttulo s

trasm isib les po r endos o o al po rtado r, con sig nar, adems de las

circu nstancias p ropias de la con st i tuc in de hipo teca, las relat ivas al

nmero y v alor de los ttulo s qu e se emitan y q ue garantic en la hip oteca;

la ser ie o series a que corresp ond an; la fecha o fechas d e la emisin; el

plazo y forma en que deben ser amort izados; la designacin de un


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f ideicom isar io; y las dems qu e sirvan para determin ar las con dic ion es de

d ic hos ttu lo s.

Las obligaciones: bonos, papeles comerciales y otros valores representativos

de deuda, si son emitidos al portador se transmiten por traditio o entrega; si son

emitidos en forma masiva o en serie y a favor de persona determinada, como

corrientemente lo es, se transmiten por cesin de derechos con aviso al emisor

del ttulo valor para su anotacin en el registro o matrcula pertinente, y no por

endoso. Lo mismo ocurre con las letras hipotecarias.

La escritura pblica de constitucin de hipoteca para garantizar ttulos

transmisibles por cesin de derechos o al portador, consignar, adems de las

circunstancias propias de la constitucin de la hipoteca, las relativas al nmero

e importe de los ttulos valores que se emitan y que se hallan garantizados con

la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la

emisin; el plazo y la forma en que deben ser pagados sus intereses o redimido

su capital; la designacin de un representante; y las dems que sirvan para

determinar las condiciones de dichos ttulos valores.

El artculo 1108 no hace referencia a cualquier ttulo valor; efectivamente, haceuna precisin y delimitacin solo a aquellos transmisibles por endoso o al

portador, nota que nos obliga a acudir a la Ley de Ttulos Valores N 27287, a

fin de reconocer e identificar cules son a los que hace referencia y en qu

consisten o qu notas bsicas los caracterizan.

Genricamente, entendemos por ttulo valor a los valores materializados que

representen o incorporen derechos patrimoniales, cuando estn destinados a la

circulacin y siempre que renan los requisitos formales esenciales que por

imperio de la ley les corresponda, segn su naturaleza.

La materializacin de los valores, es decir el ttulo-valor documento, es

necesario para el ejercicio del derecho literal y autnomo que contiene. Siendo

un documento, tiene existencia material, consta en papeles escritos en los

cuales consigna el derecho, para cuyo ejercicio son sustanciales.

Los ttulos valores pueden ser de tres clases:


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El Ttulo Valor al Portador.- Es aquel que tiene la clusula "al portador'

otorgando la calidad de titular de los derechos que representa a su legtimo

poseedor. Este tipo de ttulo se transmite por simple tradicin, es el ttulo

especialmente apto para la circulacin de los crditos y el que mejor respondea la necesidad esencial del trfico moderno de facilitar la negociacin de todo

elemento patrimonial, trtese de obligacin o de derecho real.

El Ttulo Valor a la Orden.- Es el emitido con la clusula "a la orden', con

indicacin del nombre de la persona determinada, quien es su legtimo titular.

Esta clase de ttulos se transmite por endoso y consiguiente entrega del ttulo,

salvo pacto de truncamiento entre el endosante y el endosatario.

Los Ttulos Valores Nominativos.- Son aquellos emitidos a favor o a nombre

de persona determinada, quien es su titular. Esta clase de ttulos valores se

transmiten por cesin de derechos. Para que la transferencia del ttulo valor

nominativo surta efecto frente a terceros y frente al emisor, la cesin debe ser

comunicada a este para su anotacin en la respectiva matrcula; o, en caso de

tratarse de valor con representacin por anotacin en cuenta, la cesin debe

ser inscrita en la Institucin de Compensacin y Liquidacin de Valores,

correspondiente, sin perjuicio de las limitaciones o condiciones para su

transferencia que consten en el texto del ttulo o en el registro respectivo, de

conformidad con el artculo 29.2 de la Ley de Ttulos Valores.

As el artculo 1108 del Cdigo Civil hace referencia tanto a los ttulos valores al

portador, como a los ttulos valores a la orden, excluyendo del anlisis a los

ttulos valores nominativos.

Por otro lado el endoso es la forma tpica de transmisin de los ttulos valores a

la orden, aun cuando estos pueden transmitirse vlidamente por otros medios;

a estos otros los denominaramos, atpicos.

De lo expuesto, advertimos que el artculo 1108 del Cdigo Civil hace

referencia tanto a los ttulos valores al portador, como a los ttulos valores a la

orden, excluyendo del anlisis a los ttulos valores nominativos.


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El endoso es la forma tpica de transmisin de los ttulos valores a la orden,

aun cuando estos pueden transmitirse vlidamente por otros medios; a estos

otros los denominaramos, atpicos.

La hipoteca puede constituirse en garanta de una obligacin especfica y

determinada, y tambin para garantizar una obligacin futura o eventual.

Cuando dicha garanta real ha sido constituida por una empresa para

garantizar las lneas de financiamiento que mantena con una institucin

financiera, no resulta de aplicacin lo previsto en el artculo 1108 del Cdigo

Civil, porque la hipoteca no se constituy para garantizar ttulo transmisible por

endoso o al portador, siendo de aplicacin lo previsto en el artculo 187 del

Decreto Legislativo nmero 637 -Ley General de Instituciones Bancarias,Financieras y de Seguros-, que dispone que los bienes dados en prenda o

hipoteca a favor de una empresa bancaria o financiera respalda todas las

deudas y obligaciones directas o indirectas, existentes o futuras, asumidas para

con ella por quien los afecte en garanta"

26. HIPOTECA SOBRE PLURALIDAD DE INMUEBLES (ART. 1109)

El acreedor cuya h ipoteca comp renda varios inmuebles po dr, a su

eleccin, perseguir a todo s el los sim ultneamente o solo a un o, aun

cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes

pers on as o exist ieren o tras hip otecas . Sin emb argo , el juez po dr, po r

causa fun dada, fi jar un ord en para la venta de los b ienes afectados.

Puede ser desdoblado en dos extremos: a) por un lado, se plantea la facultad

que tiene el acreedor para perseguir cualquiera de los bienes inmuebles que

garanticen la obligacin; y

b) se faculta al juez para que luego de realizar la evaluacin pertinente sobre la

base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelacin en la venta de

los bienes.

Una de las notas principales que caracterizan al derecho real de hipoteca es

justamente el derecho de persecucin; es decir, la facultad que tiene el


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acreedor de la obligacin garantizada para pretender la enajenacin forzosa del

inmueble aun cuando este hubiere sido transferido a un tercero o existieren

otras hipotecas que gravan el predio.

Ante el incumplimiento, el acreedor tiene la facultad de dirigirse contra el

deudor de la obligacin o deudor personal o en el caso de que se haya

transferido el inmueble, contra el deudor hipotecario. Pero adems, si la

hipoteca recae sobre varios inmuebles, puede el acreedor perseguir a todos los

inmuebles o al que arbitrariamente se le ocurra, sin importar el que dicho predio

ya corresponda en propiedad a un tercero y puedan existir otros bienes con los

que se cubre el crdito y que an son de propiedad del deudor personal; o

incluso, puede el acreedor optar por perseguir a un inmueble que soporta otrosgravmenes.

Este es un ejemplo

Diego obtuvo un mutuo dinerario ascendente a S/ 20,000.00. Como su

economa atraves por momentos difciles, se vio obligado a dilatar de manera

bastante grave el pago a su acreedor, quien por ese hecho rompe las

probables relaciones amicales con l y decide -notablemente

nuestro juicio- aun cuando fuera bastante til, a la luz de la legislacin vigente,

esta cesin para transferir la calidad de deudor personal del vendedor hacia el

comprador de la casa no es inscribible en el registro de la propiedad inmueble,

pues la misma opera en el plano netamente obligacional o crediticio; es decir

que, la cesin como tal, carece de trascendencia real pues no modifica la

situacin jurdica del inmueble que sigue gravado hasta por un mismo monto y

a favor del mismo acreedor.

Se establece nicamente una facultad del juez para determinar el nuevo orden

para la venta de los inmuebles, mas este no se encuentra obligado

necesariamente a amparar el petitorio del deudor o responsable.

Este articulo nicamente le permite al Juez establecer un orden en la venta de

los inmuebles hipotecados, de lo que se entiende que el acreedor siempre

pudo dirigir la accin real en razn a todos los inmuebles gravados, lo quesucede es que entre estos, el juez podra decidir un orden para su venta.


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27. PERDIDA O DETERIORO DEL BIEN HIPOTECADO (ART. 1110)

Si los bienes hipotecados se pierden o deter ioran de modo qu e resulten

insu f ic ientes, puede pedirse el cum pl imiento de la obl igacin aunq ue no

estvencido el plazo, salvo que se garantice esta a satisfaccin del

acreedor.

Para aplicar la sancin del "cumplimiento de la obligacin principal, ser

necesario que el deterioro del inmueble gravado sea de una envergadura tal

que justifique tan drstica medida".

Resulta preciso aclarar cundo debe considerarse perdido el bien, situacin

jurdica, que en el caso de inmuebles generalmente se identifica con su"destruccin', que a su vez puede ser total o parcial.

El artculo 1137 del Cdigo Civil establece los supuestos en los cuales puede

producirse la prdida del bien. Estos son:

1. Por perecer o ser intil para el acreedor por dao parcial.

2. Por desaparecer de modo que no se tengan noticias de l o aun tenindolas,

no se pueda recobrar.

3. Por quedar fuera del comercio.

De estos, la prdida del inmueble objeto de la hipoteca se produce al

configurarse el inciso 1) antes numerado del artculo 1137 del Cdigo Civil:

perecer o ser intil para el acreedor por dao parcial.

Respecto de la destruccin; esta ser parcial cuando subsista parte del

inmueble y aun sea posible continuar afectado por la hipoteca. La destruccin

ser total en el caso de que la destruccin del bien sea plena, eliminando

completamente al bien.

En consecuencia, para efectos del presente artculo debemos entender el

deterioro como aquel que afecta al bien hacindolo insuficiente como garanta

ntimamente vinculados los conceptos de destruccin y deterioro del bien.


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Respecto de la sancin de cumplimiento anticipado de la obligacin; como

sabemos, por regla general el acreedor no puede pedir el cumplimiento de la

obligacin antes de que venza el plazo; sin embargo por mandato del propio

Cdigo sustantivo esta regla halla su excepcin en la hipoteca.

Conforme el artculo 181 inciso 3) del Cdigo Civil, si las garantas disminuyen

por acto propio del deudor o desaparecieran por causa no imputable a este, se

pierde el derecho a utilizar el plazo, a menos que sean inmediatamente

sustituidas por otras o equivalentes a satisfaccin del acreedor.

28. NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111)

Aunqu e no se cum pla la obl ig acin, el acreedor n o adqu iere la propiedad

del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en co ntrar io.

El presente artculo establece la prohibicin del pacto comisorio respecto a los

bienes que son objeto de la hipoteca.

La hipoteca consiste en la afectacin de uno o varios bienes inmuebles con la

finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligacin. En la eventualidad de

incumplimiento del deudor, el acreedor est facultado a solicitar la ejecucin

judicial de la garanta y a aplicar el valor obtenido en la subasta, al pago de la

obligacin. En esta relacin, el acreedor se convierte en el titular de un derecho

real que le otorga las facultades de persecucin y preferencia sobre los bienes

afectados, pudiendo solicitar su ejecucin donde quiera que estos se

encuentren y sin importar si han sido transferidos o gravados con posterioridad

a la constitucin de la hipoteca.

El pacto comisorio es el acuerdo entre el acreedor y el deudor hipotecario que

permite que, en caso de incumplimiento, aquel se haga pago de la obligacin,

adquiriendo la propiedad del bien.

El sentido de esta norma es evitar un posible detrimento o perjuicio que sufrira

el deudor o el propietario del bien hipotecado en caso de que el acreedor, ante

una situacin de incumplimiento en el pago de la obligacin asegurada, se


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apropie del bien dado en garanta en pago de una suma inferior a su valor (al

valor del bien). La hiptesis protegida con esta norma contempla tres aspectos:

Que las partes hayan convenido que, en caso de incumplimiento del

deudor, el acreedor quede en propiedad del bien.

Que el bien tenga un valor significativamente superior a la deuda y

Que si un convenio de esta naturaleza (pacto comisorio) estuviese

permitido, sera impuesto por la parte fuerte (acreedor) a la parte dbil

(deudor).

La norma asume una supuesta posicin de desventaja del deudor en el

momento de contraer la obligacin y afectar el bien en garanta, y es a partir de

esta premisa que se prohbe el pacto comisorio.

En teora, pues, el pacto comisario no es algo perjudicial ni negativo en s

mismo. Lo que est reido con los principios de equidad que el Derecho

protege, es el abuso que podra cometer el acreedor apropindose de un bien

de mayor valor en pago de una deuda de poca cuanta. Una situacin as sin

duda conllevara perjuicio para el deudor y es esto lo que debe evitarse.

Adicionalmente y para no dejar abierta posibilidad alguna, sanciona con nulidadcualquier pacto que pudiera celebrarse y que tenga por objeto permitir al

acreedor -a su sola eleccin- adquirir la propiedad del bien hipotecado en pago

de la obligacin no satisfecha. Dicho en otras palabras, no tendr eficacia

cualquier pacto que autorice al acreedor a tomar en propiedad el bien

hipotecado en caso de incumplimiento del deudor en el pago de la obligacin.

Lo cierto es que en la actualidad, cuando solo es posible la ejecucin judicial de

la hipoteca, advertimos que el sistema no asegura que estos riesgos

(apropiacin del bien hipotecado a valor diminuto), que parecen prevenirse

prohibiendo el pacto comisorio, no se presenten, lo que causa perjuicio tanto al

acreedor como al deudor.

En virtud de esta modalidad, el acreedor o un tercero quedan facultados por el

deudor para proceder a la venta (directa) del bien hipotecado y aplicar el precio

obtenido al pago de la obligacin asegurada.


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Se trata de un contrato en virtud del cual el propietario del bien hipotecado

faculta e instruye al acreedor o a un tercero para que transfiera bajo cualquier

modalidad contractual permitida la propiedad del bien en las mejores

condiciones y aplique el producto de la venta al pago de la obligacin.

Esta opcin contractual se pacta en forma previa a la exigibilidad de la

obligacin.

29. PREFERENCIA POR ANTIGEDAD (ART. 1112)

Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme

a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

Aspectos de la norma

a) Sobre la posibilidad de un propietario de hipotecar consecutivamente un

mismo bien inmueble

El artculo 923 de nuestro Cdigo Civil define a la propiedad como el poder

jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Siendo el

propietario del bien quien ejerce ese poder jurdico resulta claro que, en el

ejercicio la posibilidad jurdica de un propietario para hipotecar un mismo bien

sucesivamente se presenta tericamente ilimitado como tambin resulta

ilimitada tericamente la posibilidad de un bien de soportar hipotecas.

Principio bsico en materia de hipoteca que de tan natural lo presupone el

legislador es que sobre un bien hipotecable pueden constituirse tantas

hipotecas sucesivas cuando se quiera. Jurdicamente no existe obstculo o

tope alguno acerca del nmero de hipotecas que pueda soportar una cosa.

b) Concurrencia de acreedores hipotecarios.

La irrenunciable posibilidad del propietario de otorgar sucesivas hipotecas

sobre un mismo bien inmueble para garantizar deudas propias o de terceros

tiene como consecuencia inmediata el que se presente un supuesto de

concurrencia de acreedores hipotecarios. Sern varios los acreedores quienes

tengan como respaldo de su acreencia un mismo bien inmueble determinado y,

por lo tanto, ante el incumplimiento en el pago de su acreencia, cualquiera de


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ellos se encuentra legitimado a iniciar la ejecucin de la garanta hipotecaria sin

necesidad del consentimiento o aceptacin de cualquiera de los restantes

acreedores hipotecarios, independientemente de cul sea su rango.

Borda, citado por Avendao, seala que "en materia hipotecaria el principio

esencial es que quien inscribe primero hipoteca, tiene prioridad sobre los

posteriores. Para decirlo con ms rigor, la prioridad entre dos o ms

inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el nmero de orden de

presentacin en el Registro". Como ya se ha dicho, en nuestro sistema es la

fecha y hora del respectivo asiento de presentacin del ttulo al diario de

Registros Pblicos la que establece su rango y prioridad siempre que, claro

est, el ttulo no sea tachado luego de su calificacin por el registrador.

Ahora bien, es acaso absolutamente cierto que el rango de las hipotecas se

determina por el orden de su presentacin a los Registros Pblicos? En este

extremo resulta pertinente citar a A. Muro P. cuando seala que resulta lcito

pactar que una hipoteca, a pesar de presentarse e inscribirse en primer lugar,

pueda ser considerada como de segundo rango si

Anticresis e Hipoteca en El Derecho Civil Peruano

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