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22 TÉCNICA • OBRAS
Características del Proceso Tradicional de Contratación Diseño, licitación y construcciónEl proceso tradicional, secuencial por naturaleza, se organiza
en dos fases. En la primera, Arquitectos e Ingenieros desarro-
llan y resuelven el diseño en una documentación completa que
representa lo deseado por el Propietario-Inversor y es lo que se
transmite al Constructor para su ejecución.
Características del proceso de contratación a través de Gerenciamiento de Construcción Aunque las modalidades de contratación pueden variar, adap-
tándose al Comitente y al proyecto, el Gerente de Construcción
es un “constructor” que se contrata temprano al iniciar un pro-
yecto. Esto se produce incluso antes del proceso de diseño,
para aportar su experiencia de Gerenciamiento de Proyecto y
Construcción en la etapa de Pre-Construcción. Brinda el servicio
de Gerenciamiento Profesional por honorarios, aunque también
existen otras modalidades. El Gerente de Construcción aseso-
ra al Arquitecto-Ingeniero sobre metodologías de construcción,
planifica y controla el proceso desde el principio del proyecto
(Gerenciamiento de la Ingeniería) hasta el completamiento de la
construcción y la etapa de post-construcción. Maneja aspec-
tos como el control de costos, tecnologías y factibilidades de
construcción, ingeniería de compras y licitaciones, negociación
de contratos de construcción, entre otros. Se forma así un equi-
po entre Propietario-Inversor, Arquitecto-Ingeniero, Gerente de
Construcción, donde experiencia y nuevas ideas se comparten
en beneficio del Propietario-Inversor, abriéndose todas las posi-
bilidades de mercado durante el proceso de Diseño-Ingeniería.
A fines de los años 60, crece en Estados Unidos y Europa la preocupación y la necesidad de mejorar los procesos de gerenciamiento de proyectos de
ingeniería y construcción al volverse estos cada vez más complejos. Esta mayor complejidad se origina principalmente en la evolución de aspectos
técnicos y en las presiones financieras de procesos inflacionarios. También se considera que se deben encontrar formas de contratación que elimi-
nen la posibilidad de conflictos de intereses a desarrollarse dentro del marco contractual. Por otra parte, resultó que los contratistas generales (gc)
subcontrataban el 85% del monto de sus obras. Todo lo expuesto generó una idea de cambio en la industria de la construcción, ya sea en el sector
privado como en el público. Surgen así sucesivas y paulatinas modificaciones a los sistemas tradicionales de contratación de obras apareciendo
en el mundo la figura de construction management o gerenciamiento de construcción, como marco de los negocios de construcción en el mundo
desarrollado. El gerenciamiento de construcción lleva a incorporar las técnicas que permiten apuntar a un mayor valor de la inversión.
Gerenciamiento de la construcción
INVERSOR
ARQUITECTO /INGENIERO
CONSTRUCTOR
PRImERAfASE
SEGUNDAfASE
La ventaja de contar con una documentación completa y defi-
nida para la compulsa de precios, deja de existir en la práctica
al ser más complejos y especializados los procesos y metodo-
logías de construcción. Inevitablemente se producen cambios
en la fase de construcción que significan costos adicionales.
Normalmente surgen propuestas de alternativas constructivas
más convenientes -a posteriori del proceso de licitación- que
induce a la revisión de la propuesta documentada y se traduce
en mayor tiempo y esfuerzos. El constructor, no tiene incentivos
para sugerir mejoras que reduzcan los costos para beneficio del
Propietario. Por otra parte, en términos generales, el Arquitecto-
Ingeniero no conoce en profundidad el proceso constructivo
como para controlarlo como el Propietario-Inversor desearía. En
este esquema, no existe un gerenciamiento y coordinación re-
presentando al Propietario sobre la totalidad del proceso cons-
tructivo, produciéndose una separación entre el Diseño-Ingenie-
ría y la Construcción y Proveedores.
FUENTE: GRUPO SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA
Dicho proceso logra para la gestión del proyecto mayor eficien-
cia en cuanto a calidad, plazo y costos. La calidad, en el siste-
ma tradicional presenta un nivel definido, cotizado y contratado.
El Contratista Constructor observa cumplir su obligación y las
Especificaciones como el techo que debe alcanzar. El Gerente
de Construcción considera a las Especificaciones como el piso
desde donde partir. El plazo, en el sistema tradicional, implica
un proceso escalonado de ingeniería-licitación-construcción,
mientras que en procesos con Gerenciamiento de Construc-
ción se puede utilizar “fast-track”, es decir, se abren las etapas
y unas comienzan su construcción mientras otras pueden per-
manecer en la instancia de definición de ingeniería; logrando
con ello mejorar los tiempos de entrega. Por último, la optimiza-
ción de costos en el sistema tradicional beneficia al Contratista,
mientras los ahorros que pueda lograr el Gerenciador de Cons-
trucción, siempre serán en beneficio del Propietario-Inversor.
Optimización temprana del proyectoSe ha verificado en estadísticas que el 70% de las decisiones
de un proyecto se toman al desarrollar el primer 10% de la eta-
pa de diseño. En el sistema tradicional secuencial de desarrollo
de proyectos, todo se encuentra decidido y volcado en una do-
cumentación de proyecto -o incluso- ejecutiva finalizada. A par-
tir de allí, se suma el aporte de conocimiento y experiencia del
Constructor. La introducción de mejoras en esta etapa resulta
ser costosa. En contraposición, en el sistema de Gerenciamiento
de Construcción desde la etapa de Pre-Construcción, este apor-
te de conocimiento y experiencia para la toma de decisiones se
verifica al inicio, evitando el mayor costo de introducir modifica-
ciones de optimización en una etapa avanzada de proyecto.
Herramientas para el éxito de objetivos del Gerenciamiento ProfesionalEn Gerenciamiento de Proyecto y Construcción se utilizan he-
rramientas globalmente desarrolladas para dichos procesos. In-
geniería de Valor (VE, Value Engineering)/ Gerenciamiento de Va-
lor (VM, Value Management); servicio que también se menciona
como Metodología de Valor (Value Methodology), se trata de un
proceso por el cual los beneficios funcionales de un proyecto se
hacen explícitos, apreciables, consistentes con el valor que les
brinda el cliente. Organizado en fases de diagnóstico, desarrollo
e implementación, está orientado a realizar cambios e identifi-
car y eliminar costos innecesarios. El máximo valor se obtiene
considerando un nivel de calidad determinado al menor costo o
el mayor nivel de calidad a un costo determinado, o un óptimo
balance entre los dos. Se relacionan valor, calidad y costo. Tam-
bién, se relaciona el tiempo, costos y las variables que determi-
nan la calidad buscada por el Propietario-Inversor. El Gerente de
Construcción, a través de su análisis, identifica las necesidades
y orienta a Arquitectos-Ingenieros, define el objetivo a alcanzar
que quiera y necesite el Propietario-Inversor.
BIM (Building Information Modeling), es una herramienta de re-
presentación digital. En la misma se incorporan las tres dimen-
siones (3D), con las características físicas y funcionales de los
elementos del proyecto, el tiempo como cuarta dimensión y el
costo como quinta, permitiendo adecuaciones automáticas de
estimaciones de costo y planificación.
2323TÉCNICA • OBRAS
Por El Ing. rodolfo SEmInArIo
INVERSOR
ARQUITECTO /INGENIERO
Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3 Proveedores Asesores
GERENTECONSTRUCTOR
PRECONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓNPOSTCONSTRUCCIÓN
Contratista Gral.
Construction manager
$
Tiempo
PRECONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN POSTCONSTRUCCIÓN
Posibilidad de introducir mejora
Costode introducir mejora
G.C piso
Tradicional
Tarea 1Tarea 2Tarea 3
Tarea 1Tarea 2Tarea 3
Tradicional
GC
CONSTRUCTOR
INVERSOR
CALIDAD
PLAZO
COSTOS
Nivel de calidad
Tradicional
GCFast Track
Optimización
techo
FUENTE: GRUPO SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA
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El concepto de BIM es “construir el edificio en forma virtual”,
previamente a construirlo en la realidad. El objetivo es que el
proceso de construcción sea más eficiente eliminando incerti-
dumbres en la etapa previa al inicio de construcción.
Con esta herramienta, el Gerenciador y el equipo involucrado,
aseguran proyectos coordinados y definidos con sus interferen-
cias detectadas y resueltas a tiempo, ganando en eficiencia en
la etapa de construcción, y delegando una herramienta impor-
tante para la etapa de operación.
Valor de los profesionales que lo ejercenLa industria de la construcción está cambiando. El proceso de
desarrollo de proyectos desde su etapa de diseño a contrata-
ción y construcción es un desafío importante. Brindar respuesta
al desarrollo de edificios tecnológicamente más complejos re-
quiere de profesionales con talento y experiencia como cons-
tructores, y a su vez, como coordinadores y lideres de desa-
rrollo de proyectos, con una visión amplia y conocimiento de
nuevas técnicas y herramientas disponibles a nivel global.
Experiencia de Gerenciamiento de Construcción:Teatro ColónLa Puesta en Valor y Actualización Tecnológica del Teatro Colón
se ejecutó a través del sistema de Gerenciamiento de Cons-
trucción. Se planificó y coordinó la intervención restaurativa y
puesta en valor de más de 60.000 m2 de obra, en más de 20
contratos separados. El gerenciamiento comprendió las etapas
de Diagnóstico, Pre-Construcción, Construcción y Post-Cons-
trucción. El Gerenciamiento se organizó en dos áreas, Obras y
Administración de Contratos, siendo los recursos destinados,
en Área Obras: Director de Obras, Project Manager, Supervisor
General de Obras, Director de Seguridad e Higiene, 7 Directores
de Obra con sus equipos profesionales de apoyo, Programación
y Logística y Auditoría de Proyecto. En Área Administración de
contratos: Certificación y Gestión de Contratos y Gestión de
Balances Económicos.
Organigrama de la obraEsta obra fue gerenciada por Grupo SYASA, firma que ha de-
sarrollado bajo este sistema de contratación edificios de va-
lor patrimonial, edificios en altura, edificios sustentables (con
procesos de certificación LEED), obras de infraestructura, etc.
Se trata de una empresa argentina con 15 años de trayecto-
ria, 2.000.000 de metros cuadrados ejecutados y gerenciando
actualmente más de 2.200.000 metros cuadrados de obras en
ejecución en México, Panamá, Perú, Argentina y Uruguay. |
TÉCNICA • OBRAS
El Ing. Rodolfo SEmInaRIo ES PRESIdEntE dE gRuPo SYaSa.
PERFIL DE LOS AUTORES:
GCBA
EATC
Eq. TécnicoUPE
Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3
UPETC
SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA FUENTE: GRUPO SYASA
FUENTE: GRUPO SYASA