22 TÉCNICA • OBRAS

Características del Proceso Tradicional de Contratación Diseño, licitación y construcciónEl proceso tradicional, secuencial por naturaleza, se organiza

en dos fases. En la primera, Arquitectos e Ingenieros desarro-

llan y resuelven el diseño en una documentación completa que

representa lo deseado por el Propietario-Inversor y es lo que se

transmite al Constructor para su ejecución.

Características del proceso de contratación a través de Gerenciamiento de Construcción Aunque las modalidades de contratación pueden variar, adap-

tándose al Comitente y al proyecto, el Gerente de Construcción

es un “constructor” que se contrata temprano al iniciar un pro-

yecto. Esto se produce incluso antes del proceso de diseño,

para aportar su experiencia de Gerenciamiento de Proyecto y

Construcción en la etapa de Pre-Construcción. Brinda el servicio

de Gerenciamiento Profesional por honorarios, aunque también

existen otras modalidades. El Gerente de Construcción aseso-

ra al Arquitecto-Ingeniero sobre metodologías de construcción,

planifica y controla el proceso desde el principio del proyecto

(Gerenciamiento de la Ingeniería) hasta el completamiento de la

construcción y la etapa de post-construcción. Maneja aspec-

tos como el control de costos, tecnologías y factibilidades de

construcción, ingeniería de compras y licitaciones, negociación

de contratos de construcción, entre otros. Se forma así un equi-

po entre Propietario-Inversor, Arquitecto-Ingeniero, Gerente de

Construcción, donde experiencia y nuevas ideas se comparten

en beneficio del Propietario-Inversor, abriéndose todas las posi-

bilidades de mercado durante el proceso de Diseño-Ingeniería.

A fines de los años 60, crece en Estados Unidos y Europa la preocupación y la necesidad de mejorar los procesos de gerenciamiento de proyectos de

ingeniería y construcción al volverse estos cada vez más complejos. Esta mayor complejidad se origina principalmente en la evolución de aspectos

técnicos y en las presiones financieras de procesos inflacionarios. También se considera que se deben encontrar formas de contratación que elimi-

nen la posibilidad de conflictos de intereses a desarrollarse dentro del marco contractual. Por otra parte, resultó que los contratistas generales (gc)

subcontrataban el 85% del monto de sus obras. Todo lo expuesto generó una idea de cambio en la industria de la construcción, ya sea en el sector

privado como en el público. Surgen así sucesivas y paulatinas modificaciones a los sistemas tradicionales de contratación de obras apareciendo

en el mundo la figura de construction management o gerenciamiento de construcción, como marco de los negocios de construcción en el mundo

desarrollado. El gerenciamiento de construcción lleva a incorporar las técnicas que permiten apuntar a un mayor valor de la inversión.

Gerenciamiento de la construcción

INVERSOR

ARQUITECTO /INGENIERO

CONSTRUCTOR

PRImERAfASE

SEGUNDAfASE

La ventaja de contar con una documentación completa y defi-

nida para la compulsa de precios, deja de existir en la práctica

al ser más complejos y especializados los procesos y metodo-

logías de construcción. Inevitablemente se producen cambios

en la fase de construcción que significan costos adicionales.

Normalmente surgen propuestas de alternativas constructivas

más convenientes -a posteriori del proceso de licitación- que

induce a la revisión de la propuesta documentada y se traduce

en mayor tiempo y esfuerzos. El constructor, no tiene incentivos

para sugerir mejoras que reduzcan los costos para beneficio del

Propietario. Por otra parte, en términos generales, el Arquitecto-

Ingeniero no conoce en profundidad el proceso constructivo

como para controlarlo como el Propietario-Inversor desearía. En

este esquema, no existe un gerenciamiento y coordinación re-

presentando al Propietario sobre la totalidad del proceso cons-

tructivo, produciéndose una separación entre el Diseño-Ingenie-

ría y la Construcción y Proveedores.

FUENTE: GRUPO SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA

Dicho proceso logra para la gestión del proyecto mayor eficien-

cia en cuanto a calidad, plazo y costos. La calidad, en el siste-

ma tradicional presenta un nivel definido, cotizado y contratado.

El Contratista Constructor observa cumplir su obligación y las

Especificaciones como el techo que debe alcanzar. El Gerente

de Construcción considera a las Especificaciones como el piso

desde donde partir. El plazo, en el sistema tradicional, implica

un proceso escalonado de ingeniería-licitación-construcción,

mientras que en procesos con Gerenciamiento de Construc-

ción se puede utilizar “fast-track”, es decir, se abren las etapas

y unas comienzan su construcción mientras otras pueden per-

manecer en la instancia de definición de ingeniería; logrando

con ello mejorar los tiempos de entrega. Por último, la optimiza-

ción de costos en el sistema tradicional beneficia al Contratista,

mientras los ahorros que pueda lograr el Gerenciador de Cons-

trucción, siempre serán en beneficio del Propietario-Inversor.

Optimización temprana del proyectoSe ha verificado en estadísticas que el 70% de las decisiones

de un proyecto se toman al desarrollar el primer 10% de la eta-

pa de diseño. En el sistema tradicional secuencial de desarrollo

de proyectos, todo se encuentra decidido y volcado en una do-

cumentación de proyecto -o incluso- ejecutiva finalizada. A par-

tir de allí, se suma el aporte de conocimiento y experiencia del

Constructor. La introducción de mejoras en esta etapa resulta

ser costosa. En contraposición, en el sistema de Gerenciamiento

de Construcción desde la etapa de Pre-Construcción, este apor-

te de conocimiento y experiencia para la toma de decisiones se

verifica al inicio, evitando el mayor costo de introducir modifica-

ciones de optimización en una etapa avanzada de proyecto.

Herramientas para el éxito de objetivos del Gerenciamiento ProfesionalEn Gerenciamiento de Proyecto y Construcción se utilizan he-

rramientas globalmente desarrolladas para dichos procesos. In-

geniería de Valor (VE, Value Engineering)/ Gerenciamiento de Va-

lor (VM, Value Management); servicio que también se menciona

como Metodología de Valor (Value Methodology), se trata de un

proceso por el cual los beneficios funcionales de un proyecto se

hacen explícitos, apreciables, consistentes con el valor que les

brinda el cliente. Organizado en fases de diagnóstico, desarrollo

e implementación, está orientado a realizar cambios e identifi-

car y eliminar costos innecesarios. El máximo valor se obtiene

considerando un nivel de calidad determinado al menor costo o

el mayor nivel de calidad a un costo determinado, o un óptimo

balance entre los dos. Se relacionan valor, calidad y costo. Tam-

bién, se relaciona el tiempo, costos y las variables que determi-

nan la calidad buscada por el Propietario-Inversor. El Gerente de

Construcción, a través de su análisis, identifica las necesidades

y orienta a Arquitectos-Ingenieros, define el objetivo a alcanzar

que quiera y necesite el Propietario-Inversor.

BIM (Building Information Modeling), es una herramienta de re-

presentación digital. En la misma se incorporan las tres dimen-

siones (3D), con las características físicas y funcionales de los

elementos del proyecto, el tiempo como cuarta dimensión y el

costo como quinta, permitiendo adecuaciones automáticas de

estimaciones de costo y planificación.

2323TÉCNICA • OBRAS

Por El Ing. rodolfo SEmInArIo

INVERSOR

ARQUITECTO /INGENIERO

Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3 Proveedores Asesores

GERENTECONSTRUCTOR

PRECONSTRUCCIÓN

CONSTRUCCIÓNPOSTCONSTRUCCIÓN

Contratista Gral.

Construction manager

$

Tiempo

PRECONSTRUCCIÓN

CONSTRUCCIÓN POSTCONSTRUCCIÓN

Posibilidad de introducir mejora

Costode introducir mejora

G.C piso

Tradicional

Tarea 1Tarea 2Tarea 3

Tarea 1Tarea 2Tarea 3

Tradicional

GC

CONSTRUCTOR

INVERSOR

CALIDAD

PLAZO

COSTOS

Nivel de calidad

Tradicional

GCFast Track

Optimización

techo

FUENTE: GRUPO SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA

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El concepto de BIM es “construir el edificio en forma virtual”,

previamente a construirlo en la realidad. El objetivo es que el

proceso de construcción sea más eficiente eliminando incerti-

dumbres en la etapa previa al inicio de construcción.

Con esta herramienta, el Gerenciador y el equipo involucrado,

aseguran proyectos coordinados y definidos con sus interferen-

cias detectadas y resueltas a tiempo, ganando en eficiencia en

la etapa de construcción, y delegando una herramienta impor-

tante para la etapa de operación.

Valor de los profesionales que lo ejercenLa industria de la construcción está cambiando. El proceso de

desarrollo de proyectos desde su etapa de diseño a contrata-

ción y construcción es un desafío importante. Brindar respuesta

al desarrollo de edificios tecnológicamente más complejos re-

quiere de profesionales con talento y experiencia como cons-

tructores, y a su vez, como coordinadores y lideres de desa-

rrollo de proyectos, con una visión amplia y conocimiento de

nuevas técnicas y herramientas disponibles a nivel global.

Experiencia de Gerenciamiento de Construcción:Teatro ColónLa Puesta en Valor y Actualización Tecnológica del Teatro Colón

se ejecutó a través del sistema de Gerenciamiento de Cons-

trucción. Se planificó y coordinó la intervención restaurativa y

puesta en valor de más de 60.000 m2 de obra, en más de 20

contratos separados. El gerenciamiento comprendió las etapas

de Diagnóstico, Pre-Construcción, Construcción y Post-Cons-

trucción. El Gerenciamiento se organizó en dos áreas, Obras y

Administración de Contratos, siendo los recursos destinados,

en Área Obras: Director de Obras, Project Manager, Supervisor

General de Obras, Director de Seguridad e Higiene, 7 Directores

de Obra con sus equipos profesionales de apoyo, Programación

y Logística y Auditoría de Proyecto. En Área Administración de

contratos: Certificación y Gestión de Contratos y Gestión de

Balances Económicos.

Organigrama de la obraEsta obra fue gerenciada por Grupo SYASA, firma que ha de-

sarrollado bajo este sistema de contratación edificios de va-

lor patrimonial, edificios en altura, edificios sustentables (con

procesos de certificación LEED), obras de infraestructura, etc.

Se trata de una empresa argentina con 15 años de trayecto-

ria, 2.000.000 de metros cuadrados ejecutados y gerenciando

actualmente más de 2.200.000 metros cuadrados de obras en

ejecución en México, Panamá, Perú, Argentina y Uruguay. |

TÉCNICA • OBRAS

El Ing. Rodolfo SEmInaRIo ES PRESIdEntE dE gRuPo SYaSa.

PERFIL DE LOS AUTORES:

GCBA

EATC

Eq. TécnicoUPE

Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3

UPETC

SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA FUENTE: GRUPO SYASA

FUENTE: GRUPO SYASA