MODIFICACIÓN DEL INMUEBLE · unificación de inmuebles no es, en Guatemala, causa de nulidad de...
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Conclusiones foro 5 MODIFICACIÓN DEL INMUEBLE
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Conclusiones foro 5
MODIFICACIÓN DEL INMUEBLE
PREGUNTAS DEL FORO
16/03/2015 M.Sc. Viviana Vega 2
1. Casos en los que el inmueble inscrito puede sufrir
modificaciones, cita legal.
2. Documento inscribible relativo a los casos expuestos en el
numeral anterior y cuáles son los requisitos que el registrador
debe calificar en cada uno de dichos documentos. Cita legal.
PRINCIPIO GENERAL
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“El folio real permanecerá inalterable en tanto no se modifique
la configuración física del inmueble como consecuencia de su
anexión a otro inmueble, su subdivisión o su unificación con
otro”.
Atilio Cornejo.
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Sin embargo, los inmuebles inscritos pueden sufrir
modificaciones que afectan su descripción, conservando su
individualidad o bien su integridad, estos casos son:
SUPUESTOS
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SUBDIVISIÓN O DESMEMBRACIÓN:
Es la separación de una parte del bien inmueble inscrito, éste conserva su número original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo número y un nuevo folio. Art. 1 de la Ley de Parcelamientos Urbanos y Art. 11 del Reglamento de los registros.
“De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto”.
En Guatemala, la subdivisión es conocida como DESMEMBRACIÓN la cual puede ser a favor de tercero (traslativo de dominio de una fracción) o de sí mismo; provenir de la partición o división de la cosa común o de la constitución de propiedad horizontal ya que ésta da lugar a la formación de fincas nuevas y en la práctica registral se desmembran de la finca en la que se constituye.
Los planos deben reunir los requisitos que se establecen en el artículo 1131 del Código Civil.
SUPUESTOS
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SUBDIVISIÓN O DESMEMBRACIÓN:
Es la separación de una parte del bien inmueble inscrito, éste conserva su número original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo número y un nuevo folio. Art. 1 de la Ley de Parcelamientos Urbanos y Art. 11 del Reglamento de los registros.
“De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto”.
En Guatemala, la subdivisión es conocida como DESMEMBRACIÓN la cual puede ser a favor de tercero (traslativo de dominio de una fracción) o de sí mismo; provenir de la partición o división de la cosa común o de la constitución de propiedad horizontal ya que ésta da lugar a la formación de fincas nuevas y en la práctica registral se desmembran de la finca en la que se constituye.
Los planos deben reunir los requisitos que se establecen en el artículo 1131 del Código Civil.
ARTÍCULO 11.- Los bienes que se inscriban por
primera vez, se identificarán con el
número, folio y libro que les corresponda al
momento de hacer la inscripción.
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La desmembración no da lugar a la cancelación de la finca
matriz siempre y cuando le quede área registral. Si esta área no
coincide con la realidad extra registral, se deberá promover las
diligencias respectivas para rectificarla o para cancelar la
inscripción de la finca si en la realidad física ya no hay área para
desmembrar.
Atilio Cornejo se refiere a la “anulación”, pero en Guatemala la
desmembración no es causa de nulidad de los asientos
registrales; en todo caso da lugar a la cancelación total si la finca
matriz deja de existir.
LA LEY 17.801
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Art. 13: "Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas
nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio
primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva
y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación.
En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos de
mensura correspondientes“.
REQUISITOS DEL TÍTULO
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GENERALES
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En el título deben incluirse todos los datos a que se refiere el
artículo 1131 numerales 1 y 2 del Código Civil, en cuanto a
descripción de la nueva finca.
En la descripción del inmueble deberá consignarse los
rumbos o los azimuts, colindancias y medidas lineales
(distancias).
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Plano firmado por profesionales colegiados activos
(ingenieros civiles, ingenieros agrónomos o arquitectos).
Excepto, en las titulaciones supletorias y desmembraciones
de fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados, y
las urbanas situadas en poblaciones recónditas del país en que
no fuere posible localizar a uno de los profesionales
indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en la
escritura correspondiente.
La descripción del inmueble en la escritura y el plano que
deben coincidir exactamente.
PARTICIÓN Y DESMEMBRACIÓN
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AUTORIZACIÓN MUNICIPAL Ley de Parcelamientos
Urbanos.
Artículo 23. La partición o desmembración de un inmueble
urbano deberá ser revisada y autorizada por la municipalidad a
cuya jurisdicción pertenezca el inmueble. Para este efecto, la
municipalidad deberá resolver dentro del término de treinta
días, quedando entendido que si así no lo hiciere, la
autorización se entenderá tácitamente otorgada.
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En el testimonio de la escritura respectiva que se presente al
registro, el notario deberá transcribir la autorización
municipal o en su caso, dar fe que tal autorización fue
solicitada y que transcurrido el término indicado en este
artículo, la autoridad municipal no emitió pronunciamiento
expreso, aprobando o denegando la autorización.
Cuando se desmembren más de 5 fracciones con apertura de
calles. Art. 1 b) Ley Preliminar de Urbanismo.
PROPIEDAD HORIZONTAL
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La escritura de constitución debe contener:
Declaración del propietario o propietarios de someter a este
régimen el inmueble de su propiedad;
Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una
descripción total del edificio y mención de sus servicios de
agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce;
Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios
para su identificación;
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El valor del inmueble y el de cada piso;
Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y
de los elementos y partes comunes limitados a las unidades
independientes; y
Cualquier otro dato que consideren conveniente los
otorgantes. Art. 531 Código Civil
Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559
Código Civil.
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Que el inmueble esté libre de gravámanes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c.
Para que cada piso, departamento o habitación, pueda inscribirse independientemente de la finca matriz, es indispensable que se encuentre terminada su construcción, lo que deberá acreditarse mediante constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, la que el notario insertará en el instrumento público. Art. 1202 c.c.
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Si no estuviere concluida, la inscripción tendrá carácter
provisional y se convertirá en definitiva a solicitud del
interesado acompañando la constancia a que se refiere el
anterior. Art. 1202 c.c.
Al inscribir la constitución del régimen de propiedad
horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el
mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o
dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman.
Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan
elementos comunes. Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.
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La constitución de propiedad horizontal es un caso de
accesión de bien inmueble a bien inmueble.
SUPUESTOS
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ANEXIÓN Y UNIFICACIÓN:
“De varios inmuebles surge uno solo. También es exigencia la
confección y aprobación de un plano al efecto. Luego de ello se
anulan los folios correspondientes a los inmuebles anexados o
unificados y se confecciona uno nuevo en base a los datos
resultantes del plano, colocándose la nueva titularidad que
surge del instrumento jurídico o portante del negocio que
genera la unificación”.
Atilio Cornejo.
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Aunque Atilio Cornejo se refiere a “anulación del asiento” lo
correcto es “cancelación del asiento” ya que la anexión o
unificación de inmuebles no es, en Guatemala, causa de nulidad
de los asientos registrales.
En Guatemala, como ya se explicó en foros anteriores, solo si
las fincas desaparecen con la unificación, se cancelan sus
inscripciones para evitar perjudicar derechos de terceros que se
basen en la subsistencia de asientos de las fincas que ya no
existen registralmente porque han formado una nueva.
Reglamento de los registros
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ARTÍCULO 11.- Los bienes que se inscriban por primera
vez, se identificarán con el número, folio y libro que les
corresponda al momento de hacer la inscripción.
Aplicable a la unificación que forme finca nueva.
REQUISITOS DEL TÍTULO
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UNIFICACIÓN
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Si la unificación da lugar a la formación de finca nueva, en la escritura deberá solicitarse la cancelación de las fincas unificadas.
Si la unificación es por anexión de una finca a otra, también deberá pedirse la cancelación de la finca anexada. En la terminología registral, no se usa el término anexada.
Desde el punto de vista de la operación registral es mejor que aunque una finca se anexe a otra, se cancelen las dos y se forme finca nueva la que cumplirá con los requisitos del art. 11 del Reglamento.
Conforme a tales solicitudes deberá proceder el registrador.
Documento inscribible relativo a los casos expuestos en el
numeral anterior Cita legal.
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Tanto para la segregación como para la anexión, unificación y
los casos de accesión como la propiedad horizontal, la
edificación, la avulsión y el aluvión, el título inscribible debe ser
el testimonio de la escritura pública que debe contener además
de las formalidades del instrumento público, los requisitos que
se han mencionado.
Cuando la partición de la cosa común proviene de juicio oral, el
título inscribible es el testimonio del acta de protocolización de
la certificación judicial del proyecto de partición aprobado por
el juez o la sentencia. Art. 223 Cpcym
MODIFICACIÓN DEL INMUEBLE Y
MODIFICACIÓN DE LA PRIMERA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
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No es lo mismo modificación del inmueble que modificación
de la primera de dominio. La modificación del inmueble se
produce por causas posteriores a su inscripción como la
desmembración y la unificación, pero también puede ser por
accesión (edificación en predio ajeno y propiedad horizontal
que dé lugar a la construcción del edificio ).
La modificación de la primera de dominio se da por causas
naturales del inmueble (área física más grande que la
registrada o viceversa) o por cambio de dirección catastral,
que obligan a la modificación de la primera de dominio.
