DERECHO REGISTRALPrincipios Registrales Y Derecho Registral inmobiliario Argentino

*Primer Congreso Internacional de Derecho Registral bajo la denominacin de "Carta de Buenos Aires

"Los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la solucin de los problemas jurdicos planteados en el derecho positivo".

1)PRINCIPIO DE ROGACINEl Registro no acta de oficio, necesita la peticin del interesado. Por ej: no inscribe de oficio, no expide solicitudes ni no subsana de oficio.- El Sujeto legitimado: no es cualquier persona: tiene que tener un inters legtimo.-Ellos son: a)Otorgantes, b)Autorizantes y sus reemplazantes, c)Sucesores de los otorgantes y d)Representantes de los otorgantes.-

2)PRINCIPIO DE INSCRIPCIN:Todo sistema se basa en asientos registrales originados en documentos registrales.

Art.2.- se anotarn o inscribirn los siguientes documentos... Hace a la publicidad y oponibilidad.-

3)PRINCIPIO DE LEGALIDADEs el control de que los documentos a registrar cumplan con los requisitos exigidos por la ley, es decir que las inscripciones y los asientos se realizan conforme a la ley .Tiene su manifestacin en la Calificacin Registral, analizando las formas extrnsecas:1)Competencia del Registro, 2)Examen de competencia territorial del notario, 3)El cumplimiento de las formalidades del ttulo material y 4)Cumplimiento de las formalidades exigidas para el documento ya sea notarial, judicial o administrativos.-

ESPECIALIDAD O DETERMINACINDEL INMUEBLE.-EL TITULAR EL DERECHO INSCRIBIBLE.-

5)PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVOEs el perfecto encadenamiento entre las transmisiones y entre los asientos registrales.- Las transmisiones se deben hacer en forma continua si interrupciones.- Los asientos deben hacerse en forma cronolgica en el Folio Real.-

6)PRINCIPIO DE PRIORIDAD:Es el fundamento del sistema junto con la inscripcin: 1 en el tiempo 1 en el derecho: es la preferencia que se le da a un documento o derecho respecto de otro en atencin al momento en que se ingresa al registro.- Hay dos clases: 1)Prioridad Directa 2)Prioridad Indirecta.-

7)PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:Dar a conocer, informar, comunicar que es la razn fundamental y primera del Registro, dar a conocer extinciones, transmisiones, etc.- Tiene distintas formas de manifestarse fundamentalmente en informes y certificados.-Hay dos clases: 1) Publicidad Material ( certificados)2) Publicidad Formal (informes)

SISTEMAS REGISTRALESSISTEMA: Es un conjunto armnico, ordenado y estructurado de normas y principios que regulan el funcionamiento, efectos y la organizacin de los registros inmobiliarios.- Interesa qu efectos produce, qu documentos se inscriben y para qu.-

CLASIFICACION

1 CLASIFICACION:A) EFECTO CONSTITUTIVO: El derecho real nace con la Inscripcin registral, tanto para las partes como para los terceros.-B) EFECTO DECLARATIVO: Se reconoce que el derecho nace antes y afuera del Registro pero para producir efectos hacia terceros debe ser previamente inscripta. OPONIBILIDAD A TERCEROS.-

2 CLASIFICACION

A) SISTEMA CAUSAL:

B)SISTEMA ABSTRACTO

A) SISTEMA CAUSAL Interesa la causa, el origen del derecho, cmo se adquiri, por qu contrato, acto, si estaba viciado.- Interesa la causa de adquisicin: el contrato o acto jurdico.-

El ttulo puede ser: a) Material: que es la causa, acto, negocio o contrato. (Art. 2)b) Formal: Cumplimiento de las formalidades legales.- (Art. 3).-

ARTS. 8 y 9: Calificacin registral.-

B) SISTEMA ABSTRACTO El derecho nace independientemente, por la sola declaracin de los interesados hecha ante el registrador, es decir de un acuerdo de voluntades. Ac no hay Calificacin registral.- Ej: Australia, Alemania acto abstracto de enajenacin. Se independiza la CAUSA.-El Sistema Abstracto es siempre convalidante porque no le interesan los vicios.-

3 CLASIFICACIONA) SISTEMA CONVALIDANTE

B) SISTEMA NO CONVALIDANTE

A) SISTEMA CONVALIDANTE Cuando la inscripcin sanea los defectos, nulidades del documento mismo o derecho. El Registro es purificador.- Si el documento ingresa nulo, sale purgado, vlido.-La calificacin debe ser rigurosa porque sino, publicita algo que no es.-El Sistema Abstracto es siempre Convalidante porque no le interesan los vicios.-

B)SISTEMA NO CONVALIDANTE La inscripcin registral no sanea los vicios, stos permanecen subsistentes.- El documento ingresa viciado, sale viciado y sale inscripto con oponibilidad a terceros ES NULO OPONIBLE.-Los actos invlidos no producen efectos. Los vlidos s, ya existe el acto.

Si por un error del registro, ya sea la nulidad manifiesta o no manifiesta, el registrador no la percibe, la inscribe igual.- Ej: contrato de compraventa entre cnyuges.-

SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO1)DECLARATIVO (ART.2, 3, 3 bis, 20 LEY 17801 Y ART. 2505 CC).-

2)CAUSAL (ART. 2, 3, 8 Y 9 LEY 17801).-

3)NO CONVALIDANTE (ART.4 LEY 17801)

Ley Nacional Registral 17.801/68.- Artculo 2: (Primera Parte)

De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2.505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn segn corresponda, los siguientes documentos:

Principios Registrales.-Ley 17.801 Art. 2,3.-Publicidad.-Art.6.- Rogacin.-Art. 4 .Carcter DeclarativoArt.7,8: Legalidad.-Art.- 21 Ley y 60 DR. Publicidad.-FormalPrioridad:Directa. Art. 19 y 40Prioridad Indirecta: Art 25.-Tracto sucesivo: Art.15 Art. 16.- Tracto sucesivo Abreviado.

*DOCUMENTOS REGISTRABLES

ARTICULO 2:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares y

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

FORMALIDADES

ARTICULO 3. - REQUISITOS.- 1.- Por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, 2.- Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo;3.- Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios 4.- sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable.

ART. 3BIS: CUIT. CUIL o CDI en documentos art. 2 inciso a)

ARTICULO 20 LEY 17.801 Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civil y sanciones penales que pudieran corresponder.

ARTICULO 2.505 DEL CODIGO CIVILLa adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda.- Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas..-

NACIMIENTO DEL DERECHO REALEL DERECHO REAL NACE EXTRA-REGISTRALMENTEELEMENTOS: 1.- TITULO SUFICIENTE: ARTS. 2601/2.602 C.C.

2.- MODO SUFICIENTE: ARTS. 577, 2377, 2378, 2379 C.C.

NO CONVALIDANTEARTICULO 4 LEY 17.801

La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes.

CALIFICACION REGISTRAL ARTICULO 8 LEY 17.801

El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

EFECTOS DE LA CALIFICACION REGISTRALINSCRIPCION DEFINITIVA DEL DOCUMENTOINSCRIPCIN O ANOTACION PROVISORIA.-(defectos subsanables.180 das desde la presentacin del documento, prorrogables)RECHAZO DE LA INSCRIPCION DEL DOCUMENTO.-(Nulidad absoluta y manifiesta)

*PRINCIPIO DE PRIORIDADPrioridad Directa e indirecta

*PRIORIDAD DIRECTA(ARTS. 19 y 40 LEY 17801)ART. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la propiedad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.-

*LIBRO DIARIOART. 40 LEY 17801El registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda.

Prioridad IndirectaArt 25. Expedida una certificacin ....el registro tomar nota en el folio respectivo...y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia, mas el plazo a que se refiere el art 5, sin la advertencia especial de las certificaciones anteriores que en dicho perodo se hubiere despachado. Esta...efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado

*TRACTO SUCESIVO o PREVIA INSCRIPCIN O CONTINUIDAD REGISTRAL"Tracto", del latn tractus: el espacio que media entre dos lugares o un lapso o curso de un espacio de tiempo.

Es la UNION o RELACION entre 2 objetos o hechos

REQUISITOS

1.-El DERECHO DEBE ESTAR PREVIAMENTE INSCRIPTO.

2. EL DERECHO DEBE CONSTAR en ASIENTO SEPARADO

ES UN MECANISMO TECNICO.-CONCEPTO: Es organizar los asientos registrales de manera que expresen con la mayor exactitud la sucesin de los derechos que se refieren a un inmueble previamente determinado y matriculado, de suerte que haya siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el que tena sentado su causante inmediato anterior.

*MANIFESTACIN REGISTRAL DEL TRACTO SUCESIVO

*LEGISLACIN VIGENTEARTS. 15 LEY 17801Artculo 15: "No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones"