METODO DE COMPARACION

TEMA 5 METODO DE COMPARACION

Valoraciones inmobiliarias curso 2008 2009 - Castelln

VALORACIONES INMOBILIARIAS Tema 5.- Mtodo del Comparacin ____________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________ M Jos Ru Aguilar Jos Babiloni Gomis

1

TEMA 5.- MTODO DE COMPARACIN

INDICE

A.- NOCIONES GENERALES

A.-.1 FUNDAMENTOS

A.- 2 PROCEDIMIENTOS DE ACTUACIN

A.- 2-.1 Realizacin de un estudio de mercado

A.- 2-.2 Seleccin de la informacin obtenida

A.- 2-.3 Comparacin con el bien a valorar Homogenizacin

A.- 2-.4 Adopcin del valor

A.- 3 RESUMEN

A.- 4 APLICACIONES

B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

B.- 1 Aplicabilidad

B.- 2 Procedimiento de clculo del Valor por Comparacin

B.- 3 Ajuste del Valor por Comparacin

B.- 4 Estudio de Mercado

B 4- 1. Eleccin del Segmento del mercado a analizar

B 4- 2. Fiabilidad de las fuentes de informacin

B 4- 3. Seleccin de comparables del estudio realizado

B.- 5 Fundamento de Homogeneizacin de Comparables B.- 6 Procedimiento de Homogeneizacin de Comparables

B.- 7.Criterios de identificacin y eliminacin de elementos especulativos

B 7- 1 Los derivados de la venta

B 7- 2 Previsiones de la evolucin del mercado

C.- COMPARACIN DE METODOS DE HOMOGENIZACIN.

D.- CASO PARTICULAR. VALORACIN DE COMERCIOS COEFICICENTE

TABLA DE FONDO (CTF)

D.- 1 Concepto

D.- 2 Procedimiento



2

A.- NOCIONES GENERALES A - 1.- FUNDAMENTOS Sin duda alguna es el mtodo ms usado y parte de la premisa que no

existe ms valor que el de mercado. Para tomar conciencia de la importancia

de este mtodo base decir que el propio Tribunal Supremo define el valor real

como el valor medio de los valores de mercado de bienes similares.

La base de este mtodo lo constituye la obtencin del valor de un

inmueble por comparacin con los valores conocidos de compraventas reales

de inmuebles de las mismas caractersticas.

Como vemos est basado en el principio de sustitucin -el valor de un

inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas

sustitutivos de aqul-

Parte de la premisa de la existencia de un mercado libre sin influencias

ni presiones externas- de compraventa de inmuebles de las caractersticas del

bien a tasar, por lo que no es aplicable en bienes en los que no haya mercado,

o ste sea muy restringido.

A.- 2.- PROCEDIMIENTO DE ACTUACION El mtodo a seguir, en esencia, debe ser el siguiente:

A.-2-. 1 Realizacin de un estudio de mercado. Este estudio lo tenemos que referir al inmueble que debemos tasar. Esto

implica estratificar la muestra en base a los siguientes parmetros:

Uso: Debemos comparar siempre inmuebles del mismo uso. No es

admisible, por ejemplo, comparar viviendas con industrias. Son mercados

distintos que se guan por parmetros diferentes.

Tipologa: Lo mismo podemos indicar de la tipologa constructiva. No

podemos comparar viviendas unifamiliares aisladas con vivienda colectiva en

manzana cerrada. Aunque tengan el mismo uso son mercados distintos.

A modo de resumen indicamos las tipologas ms frecuentes que dentro

de su uso no es adecuado su comparacin:

Vivienda colectiva en manzana cerrada con viviendas unifamiliares .



3

Oficinas unidas a viviendas o industrias con oficinas en edificio exclusivo.

Locales comerciales en edificios de viviendas con las existentes en edificios exclusivos.

Edificaciones industriales de varias plantas, con naves industriales desarrolladas en una nica planta.

Naves industriales de grandes superficies, con naves de reducida superficie.

Edificaciones industriales para fabricacin o mantenimiento, con edificaciones industriales destinadas a uso comercial y exposicin.

Terrenos de naturaleza urbana con diferente clasificacin o calificacin. Fincas rsticas de regado con fincas de secano.

Localizacin: Debemos entender el entorno como aquella zona cuyo

colectivo habitacional tiene similar nivel econmico y social, lo que

normalmente conlleva una demanda homognea y unos gustos similares.

La localizacin del inmueble influye en el valor del mismo, si bien el

componente coste de la construccin suele tener poca variacin dentro del

entorno para edificios de similar calidad, el componente suelo vara de

forma ostensible en funcin de la situacin de la va a la que de acceso,

dndose, por lo general, los valores ms elevados en las vas principales ,

disminuyendo a medida que las vas pasan a ser secundarias.

Otro factor que influye en el valor es el nivel de infraestructura que posee

el entorno, ya que un rea bien equipada con servicios, infraestructura y

bien comunicada recibir ms demanda que otra con menor nivel de

servicios, lo que inevitablemente llevar consigo un valor inferior en sta

ltima.

En el caso de que la localizacin de las diferentes muestras fuera

determinante del valor de las mismas, como por ejemplo que no todas ellas

estuvieran en vas de similares caractersticas, deberamos homogenizarlas,

siempre y cuando no fuera condicin de no eleccin de la muestra por ser



4

excesiva la diferencia de valor por esa cualidad, con lo que estaramos a lo

dispuesto en el apartado de homogenizacin que veremos posteriormente.

Fecha: Otro elemento de estratificacin, o mejor dicho de eleccin de las

muestras es la fecha de obtencin de los datos. Dado que a lo largo de la

vida profesional iremos recopilando datos de inmuebles, y como quiera que

el mercado inmobiliario est en constante movimiento, debemos desechar

aquellas muestras que no sean recientes a lo sumo una antigedad de 6

meses en aquellos mercados de gran movimiento y no ms de un ao en

mercados ms estticos.

A.-2-. 2 Seleccin de la informacin obtenida. Si en la estratificacin de la muestra estamos considerando las

caractersticas generales donde enmarcar la bsqueda de testigos, es decir

definimos los lmites de las caractersticas del inmueble que queremos utilizar

como modelo, en la seleccin de los comparables definiremos las

caractersticas y cualidades del bien a tasar que influyan en el valor del mismo.

Estas caractersticas y cualidades propias son las que iremos

comparando con los testigos y su ponderacin nos dar el valor del bien.

Por lo tanto, una vez obtenidas las muestras a priori representativas

debemos proceder a su seleccin, para ello, primeramente eliminaremos

aquellas que no tengamos garantas de que los datos obtenidos sean

correctos, bien porque los datos econmicos han sido forzados por

necesidades de venta o compra, bien porque no tengamos la seguridad de que

los datos fsicos no son aceptables.

Tambin eliminaremos aquellos que produzcan una dispersin excesiva

sobre el valor medio obtenido de la muestra, as como los que no tengan todos

los datos necesarios para proceder a su posterior comparacin.

Una vez hayamos definido los comparables aptos, analizaremos la

fuente que nos lo ha aportado, de tal forma que eliminaremos los costes

aadidos por comercializacin o corredura, as como los especulativos. Ya que

debemos tener en cuenta que normalmente las agencias inmobiliarias cargan

un 3% o un 5% sobre el precio solicitado por el vendedor.



5

Tambin tenemos que tener en cuenta la forma de pago, ya que puede

suponer un sobre costo que debemos suprimir.

Si la informacin se recaba va Internet o revistas, debemos tener

precaucin con ella, ya que suelen darla de forma interesada, sobre todo en el

apartado de situacin y de reforma/antigedad.

Otro tema a tener en cuenta en la seleccin es la, cada vez ms

frecuente, venta de la vivienda con anejos vinculados. Anejos que pueden ser

plazas de garaje, trastero, etc.

La forma de actuar la podemos resumir en dos:

Realizar un estudio de mercado de garajes y trasteros de la zona y deducir el valor obtenido del valor de la oferta.

Incluir un ajuste al comparable en la fase de homogenizacin en funcin del garaje y/o trastero.

Una cosa similar podemos indicar respecto a las ofertas de viviendas de

segunda mano, y ahora algunas de primera, en las que el precio lleva incluido

los muebles. Obviamente debemos descontarlos del precio. Normalmente se

estimar una cantidad fija ya que es normal el no poder verlos.

A.-2-. 3 Comparacin con el bien a valorar - homogenizacin. La comparacin con el modelo consiste en la asignacin de un

coeficiente ponderador a cada caracterstica o cualidad de cada comparable en

funcin de las diferencias entre el inmueble objeto y las muestras obtenidas, de

forma que aquellas circunstancias que equivalgan a un mayor valor en las

muestras, representan un coeficiente depreciador a las mismas, y al contrario,

las caractersticas equivalentes a un valor menor, el coeficiente debe ser

superior a la unidad.

Es decir, lo que es mejor en la muestra debe eliminarse para comparar,

y lo que es peor aumentar.

Veamos su aplicacin en el siguiente esquema:



6

Analizamos la caracteristica AObjeto a valorar

Coeficiente = 1

Muestra 1Coeficiente = 100/103 = 0,97

Muestra 2Coeficiente = 100/98 = 1,0298,00%

100,00%

103,00%

Este proceso se denomina homogenizacin y debe realizarse, como ya

hemos indicado anteriormente, a las caractersticas que hayamos considerado

que afecten al valor del bien.

Debemos resear que si un comparable forma parte de dos estudios de

mercado para la valoracin de dos modelos distintos, la homogenizacin en

cada uno de ellos puede ser diferente. sta va siempre en funcin del modelo

sobre el que se compara.

Un ejemplo de esta metodologa la veremos en el apartado de la

aplicacin del mtodo a la tasacin hipotecaria.

Como ejemplo de las cualidades a tener en cuenta expondremos las que a nuestro juicio son esenciales, sin menoscabo de cualquier otra que se estime oportuna por el tasador.

Superficie. A menor superficie el valor absoluto es menor por lo que

existe mayor cantidad potencial de personas interesadas en el producto, con lo

que se incrementa la demanda y consiguientemente aumenta el valor unitario.

Antigedad. Lo procedente en este parmetro es comparar con

inmuebles de similar antigedad. Ya vimos en el tema del mtodo de coste la

influencia a nivel evaluatorio de la cuantificacin de la depreciacin por

antigedad.

Una opcin es la divisin de la antigedad en periodos escalonados de

unos 10 15 aos.

Debemos tener en cuenta las reformas o mantenimiento que se han

realizado en el inmueble, por lo que en lugar de antigedad podramos hablar

de edad efectiva. No obstante dada la complejidad de obtener dichos datos en

los comparables al no conocer in situ el testigo debemos aplicar el principio

de prudencia en los mismos.



7

Calidad. Si nos movemos en un entorno homogneo, la diferencia de

calidad ser mnima, tal como hemos expuesto en el apartado de localizacin.

No obstante si que puede existir diferencia cuando el entorno no es

homogneo o nos tenemos que desplazar a otro por falta de mercado.

En este caso debemos tener cuidado ya que nos podemos encontrar con

casos de diferencia de valor, no por la calidad constructiva, que es la

caracterstica que estamos analizando en este apartado, si no por la

localizacin al no ser el entorno del mismo nivel socio-econmico.

Estado de conservacin. Relacionado con el apartado anterior y que

influye en l, es el mantenimiento realizado al inmueble, sobre todo en edificios

de cierta antigedad. Es conveniente comprobar las obras de mantenimiento

que se han realizado as como la fecha de las mismas. Es muy normal que el

vendedor exagere sobre este extremo, indicando como reforma total una

reforma mnima.

Ascensores. La existencia o no de los mismos debe ser un motivo de

seleccin, no obstante en el caso de que tengamos que incluir muestras con

ascensores y sin ellos, debemos ponderarlas en funcin de la altura en que se

encuentre la muestra.

Altura del inmueble. Sobre todo en los entornos costeros, las plantas

altas producen un aumento de valor respecto a las plantas inferiores.

Circunstancia sta que debe tenerse en cuenta a la hora de la comparacin de

las muestras.

No obstante, en inmuebles sin ascensor, se produce el efecto contrario,

deprecindose las plantas altas respecto a las inferiores.

Habitaciones y baos. Si bien estas caractersticas no son determinantes

por si mismas, si que es un indicador de superficie y de delimitacin del

mercado.

Relacin fachada/fondo. En los locales comerciales y algunos

industriales, tiene mucha importancia esta relacin, ya que comercialmente es

mucho ms interesante una buena fachada que un buen fondo, por lo que los

inmuebles con mayor fachada tendrn siempre un mayor valor por unidad de

medida que aquellos que tengan una fachada menor.



8

Localizacin. Al referirnos anteriormente al entorno hemos comentado

que una distinta localizacin dentro del mismo produce diferentes valores aun

cuando la calidad de la construccin es la misma, ello nos indica que es el valor

del suelo el que nos est produciendo la diferencia de valores, por lo

consiguiente lo ms lgico es pensar que la homogenizacin debemos

realizarla mediante la comparacin de los diferentes valores de repercusin.

Hasta ahora hemos visto la comparacin de inmuebles construidos, pero

este mtodo tambin es aplicable para obtener valores de suelo, donde, en

este caso, las muestras, obviamente, sern de solares.

Las variables bsicas que tenemos que comparar son:

Caractersticas fsicas del solar. Sobre todo la relacin entre la fachada y

el fondo y la irregularidad de la superficie, es decir, ver si podemos obtener el

mximo rendimiento al solar o no.

Problemtica urbanstica y jurdica. Debemos analizar los posibles

problemas urbansticos de la parcela o terreno, tanto para su desarrollo como

para la obtencin de licencia, as como si tiene inconvenientes debidos a

servidumbres, derechos reales, etc.

Rgimen y evolucin del mercado. Es otro aspecto importante el

comprobar el ritmo de ventas de inmuebles similares, su oferta u demanda, etc.

Categora de la construccin. Es importante la indicacin de la calidad y

nivel de la construccin que se realiza en la zona, ya que normalmente en un

suelo caro se realizar una edificacin cara y viceversa, en un suelo barato se

realizar una construccin econmica .

A.-2-. 4 Adopcin del valor Realizadas ya las diferentes fases anteriores, slo resta obtener el valor

que entendemos ms adecuado al mercado en unidades monetarias por m

construido, o til segn la unidad de medida adoptada, para aplicarlo a nuestro

bien.

Dicha asignacin la podemos realizar de varias maneras, bien mediante

una media aritmtica, una media ponderada cuando consideremos que algunos



9

comparables tengan ms idoneidad que otros, la moda, es decir el valor que

ms se repite, o bien por cualquier otro criterio razonable a juicio del tasador.

A - 3.- RESUMEN Como vemos, ste mtodo se basa en 4 puntos:

Analizar las caractersticas bsicas del inmueble que influyen en el valor

Una graduacin de la escala de valores para homogenizar en funcin del peso econmico de las caractersticas elegidas.

Una aplicacin correcta de la escala de valores Que los precios obtenidos sean efectivamente de mercado

A - 4.- APLICACIONES Este mtodo se puede considerar como universal porque no hay mejor

valor que el de mercado.

Sobre todo se utiliza para::

Tasaciones hipotecarias, que veremos con ms detalle en los apartados siguientes.

Indemnizaciones en el desarrollo urbanstico, que las trataremos en el bloque temtico 4.

Valoraciones a efectos expropiatorios, que tambin trataremos con ms profundidad en el bloque temtico 4.

En los estudios de viabilidad. Y en general cuando se desee obtener el valor de mercado de un

bien inmueble.



10

B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA B - 1.- APLICABILIDAD Aplicable a toda clase de inmuebles cuando se den los siguientes requisitos:

1. Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables

2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que

permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.

3. Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones de comparables y reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

Adems en el Mercado Hipotecario es necesario:

4. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) que permitan

estimar la evolucin de los precios de compraventa en el mercado local

de comparables durante al menos los dos aos anteriores a la fecha de

valoracin.

5. Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones

oficiales o privadas, ndices sobre la evolucin de precios, etc.) sobre el

comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin

de los precios de mercado inmobiliario de los inmuebles de usos

anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en

el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura

inmobiliaria.

6. Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de

las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local,

posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.

B - 2.- PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR POR COMPARACIN

Los pasos a seguir se describen a continuacin:

1. Establecer cualidades y caractersticas del inmueble que influyan en su

valor

2. Analizar segmento del mercado inmobiliario de comparables



11

3. Seleccionar muestra representativa, identificando y eliminando elementos

especulativos

4. Deducir los gastos de comercializacin, as como servidumbres y otras

limitaciones del dominio.

5. Homogeneizar y asignar el valor del inmueble.

B - 3.- AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIN Este valor por comparacin ajustado permite calcular el Valor

Hipotecario. Lo habitual es que Valor por comparacin coincida con Valor por

comparacin ajustado. Sin embargo, se han dado casos, por ejemplo algunos

edificios de oficinas en Madrid, donde los valores de mercado han disminuido

con el tiempo.

Si la entidad tasadora estima que existe una probabilidad elevada de

que el valor total experimente una reduccin significativa antes de transcurrido

un ao desde la fecha de tasacin (y que dure al menos tres aos), adems de

quedar reflejado en advertencia especfica, tendr que ajustar el Valor por

Comparacin obtenido mediante:

VPC Reduccin que estime necesaria = VPC AJUSTADO

(*) En caso de que la reduccin no se pueda estimar: Se realizar una

reduccin del 10% en todo caso, o del 15% en caso de gran volatilidad en

los precios considerados para determinar el VPC.

B - 4.- ESTUDIO DE MERCADO

B.-4-. 1 Eleccin del Segmento del mercado a analizar En primer lugar el mercado local elegido debe ser similar, para asegurar

unas condiciones equiparables.

Tal y como vimos con anterioridad, se debera recabar la informacin de

valores, dentro del segmento del mercado en el que estemos operando, es

decir, siempre para un mismo uso y para una tipologa constructiva similar.

Recordemos que no deberan compararse:



12

Viviendas en edificios (pisos o apartamentos) con viviendas unifamiliares (adosadas, pareadas o aisladas).

Oficinas ubicadas en inmuebles destinados originariamente a viviendas, con oficinas situadas en edificios destinados a este fin especfico.

Locales comerciales situados en bajos comerciales de un edificio, con locales ubicados en galeras destinadas a tal fin.

Edificaciones industriales de varias plantas, con naves industriales desarrolladas en una nica planta.

Naves industriales de grandes superficies, con naves-nido. Edificaciones industriales para fabricacin o mantenimiento, con

edificaciones industriales destinadas a uso comercial y exposicin.

Terrenos urbanos con diferente aprovechamiento urbanstico. Fincas rsticas de regado con fincas de secano.

B.-4-. 2 Fiabilidad de las fuentes de informacin La base de una buena valoracin est en la buena informacin que se

pueda obtener. La desconfianza en una fuente de informacin que no se ha

contrastado con otra, debe ser la regla principal de quien desee tasar

correctamente. Es necesario, por tanto, disponer de varias fuentes de

informacin que se puedan contrastar entre ellas.

Como ejemplo de las fuentes de informacin ms frecuentes pueden citarse:

- Informacin de primera mano sobre operaciones de compra.

- Publicaciones especializadas.

- Anuncios en los peridicos.

- Consulta con promotores.

- Consultas con Arquitectos o Aparejadores municipales.

- Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

- Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario).



13

La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca

dudas o posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer las caractersticas del inmueble que figuran en las fichas de los testigos.

Una de las tcnicas ms habitualmente utilizadas es la de simular inters

en la compra de un inmueble. En este caso cuanto ms se ajusten las

preguntas a las de un potencial comprador mejores sern los resultados.

Cuando se trata con promotores o tcnicos o se ha visitado el inmueble

es posible obtener datos ms precisos pero, en general, los datos obtenidos

presentan un alto grado de imprecisin que es preciso acotar.

Frecuentemente existen imprevisiones en los datos en los siguientes

apartados:

Superficies: No es frecuente tener seguridad en la superficie que cita el vendedor o propietario (construida o til, real o la que figura en la

escritura, etc.). La mejor forma de corregir el dato en el caso de

viviendas es compararlo con el n de dormitorios y baos y sacar

conclusiones de valoraciones hechas en la misma zona o de otras

viviendas que se hayan medido directamente.

Calidad y estado de la construccin y acabados: Normalmente el vendedor exagera la bondad de los acabados y el estado de

conservacin. Dependiendo de la fuente de informacin es necesario

modificar la informacin recibida. El conocimiento de la zona o la

observacin del edificio por fuera pueden ayudar a aclarar estos

aspectos.

Fecha y extensin de la ltima reforma: Debe preguntarse con detalle en que consisti la ltima reforma y la fecha en la que se produjo. (Si se

cambiaron aparatos y grifera en baos, muebles de cocina, pavimentos,

carpinteras interiores y exteriores, etc.) El propietario suele llamar

totalmente reformada a una vivienda parcialmente reformada.

Forma de pago: Cuando sea posible interesa saber si el pago es al contado o aplazado, si existen comisiones, y sobre todo en locales y

terrenos, las diferencias en los precios derivadas de las repercusiones



14

fiscales de la declaracin oficial del precio de la transaccin (dinero

negro). El objetivo es obtener el precio neto que recibe el vendedor tal

como indica la definicin del valor de mercado.

Los mejores comparables que un tasador puede obtener son aquellos

que haya podido ver por si mismo. Sera conveniente en el momento que se

realiza la visita al inmueble, recopilar informacin de inmuebles similares que

contengan carteles de venta, para solicitar la informacin telefnicamente.

En todo caso, y aunque la informacin obtenida ya es salgo menos

fiable, tambin se recaba informacin de publicaciones especializadas, tales

como Mercado inmobiliario o La Clau o de portales inmobiliarios en Internet.

A modo de ejemplo citaremos: www.idealista.com, www.fotocasa.es,

www.anuntis.com, www.globaliza.com, www.segundamano.es,

www.donpiso.com, www.pisos.com, www.expocasa.com, etc., etc.

La prctica en hacer estudios de mercado tambin ayuda a la hora de

depurar la informacin que nos pueden dar en estos medios de comunicacin.

B.-4-. 3 Seleccin de comparables del estudio realizado: Del estudio de mercado realizado se deber extraer los testigos ms

similares al bien considerado, aportndose como mnimo, seis muestras. Aquellos que presenten valores que se aparten de los ms frecuentes, debern

desecharse.

EJEMPLO 1:

Supongamos que hemos obtenido 8 muestras de mercado y hemos

corregido el efecto de la fuente de informacin correspondiente o de las

posibles imprecisiones detectadas. El resultado de los valores unitarios sera

por ejemplo:

1. 1.596,00 /m2

2. 1.790,00 /m2

3. 2.199,00 /m2



15

4. 1.732,00 /m2

5. 1.635,00 /m2

6. 1.060,00 /m2

7. 1.510,00 /m2

8. 1.775,00 /m2

De las 8 muestras, deberemos desechar la 3) y la 6), ya que en esos

casos, el valor est ms de un 30% por encima y por debajo de la media de las

muestras respectivamente. Con las seis restantes, podremos continuar

aplicando el Mtodo de Comparacin.

B - 5.- FUNDAMENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES Con este procedimiento intentamos asemejar lo ms posible los

comparables al bien objeto de valoracin. Se aplican coeficientes que mayoran

o minoran el valor del testigo en funcin de aquellas caractersticas que

influyan en el valor final.

PARMETROS HOMOGENEIZACIN: Las caractersticas que influyen en el

valor es lo que denominamos parmetros de homogeneizacin; si se ha

realizado un adecuado estudio de mercado, el tasador ser perfectamente

capaz de deducir qu parmetros son relevantes para aplicar al mtodo. Los

ms habituales son:

1. CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS: Las de tipo estructural, de diseo, etc.

2. CALIDADES DEL INMUEBLE: Relacionado con la calidad de los elementos constructivos y acabados.

3. ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN: Antigedad, conservacin durante la vida til del inmueble, reformas o mejoras

realizadas. 4. SITUACIN: En cuanto a su situacin exacta dentro de un mismo entorno,

ms o menos prximo a una va principal o secundaria, con mejor o peor



16

acceso, u otras caractersticas de ese tipo que se considere que aadan o

quiten valor al testigo con respecto al inmueble valorado.

5. SUPERFICIE CONSTRUIDA: Dispersin de superficie 6. RELACIN FACHADA/FONDO: Principalmente en el caso de locales

comerciales.

7. OTROS: Reunira todas aquellas caractersticas que no pudieran considerarse con los parmetros anteriores y que determinaran una

diferencia entre el valor del testigo y del bien valorado.

En ocasiones, segn el inmueble considerado, el tasador puede estimar

adecuado considerar otros parmetros de homogeneizacin, no incluidos entre

los anteriores, pero que sean determinantes en el valor del bien.

Por ejemplo, sera el caso de viviendas tipo chalet, donde quizs sera

conveniente introducir parmetros tales como superficie de parcela, anexos

para indicar su mayor o menor valor por existencia de piscina, trasteros,

paelleros, etc; altura, por ejemplo determinante en una vivienda piso sin

ascensor (no tendr el mismo valor un 1 que un 5 sin ascensor), etc.

Tambin ser funcin de la tipologa edificatoria considerada. Veremos

ms adelante algunos ejemplos:

Viviendas

Planta en la que se encuentra. Existencia o no de ascensor. Nmero de dormitorios y de baos y aseos en relacin a su superficie.

Locales comerciales

Atractivo comercial del entorno. Atractivo comercial del local. Densidad peatonal. Forma del local. Acabado o en bruto. Relacin fachada - fondo.

Naves Industriales



17

Situacin en Polgono Industrial o fuera de l. Terrenos

Clasificacin urbanstica. Infraestructura. Nivel segn Normativa. Superficie construible patrimonializable. Ser necesario conocer la

normativa urbanstica que le es de aplicacin.

B - 6.- PROCEDIMIENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES Una vez seleccionados los parmetros ms adecuados en nuestro caso,

procederemos a clasificarlos segn sean con respecto al bien que estemos

valorando:

(MM) = Mucho Mejor (M) = Mejor (I) = Igual (P) = Peor (PP) = Mucho Peor

La dificultad del mtodo estriba en determinar cunto debemos apreciar

o depreciar el valor segn sea mejor, peor o mucho mejor. Por desgracia, no

existen recetas que permitan decir que, por ejemplo har que depreciar en un

5%, 6% 10%. La cantidad a apreciar o depreciar depende de muchos

factores; en primer lugar hay que tener una visin global del estudio de

mercado que nos permita identificar un rango de valores en el cual deberamos

encontrarnos. En segundo lugar habr que ver cmo de diferentes son

nuestros testigos al bien valorado.

En cualquier caso:

El valor obtenido debera estar en la media de los valores de los comparables

Como consecuencia de la homogeneizacin, estos valores deberan aproximarse entre s. Es habitual tener que volver atrs en el mtodo, ya



18

que frecuentemente obtenemos cosas incoherentes por una mala

aplicacin de la homogeneizacin.

No es conveniente que estos incrementos o depreciaciones superen el 10%, aunque segn el tipo de bien considerado y el resultado del

estudio de mercado considerado, podra ser necesario aplicar

coeficientes mayores.

La prctica en la aplicacin del mtodo hace que cada vez nos resulte

ms fcil y ms rpida. La forma ms fcil de comprenderlo es viendo algunos

ejemplos:

EJEMPLO 2:

Tomando las muestras del ejemplo anterior tenemos los siguientes

valores unitarios (estimados):

1. 1.596,00 /m2

2. 1.790,00 /m2

3. 1.732,00 /m2

4. 1.635,00 /m2

5. 1.510,00 /m2

6. 1.775,00 /m2

Parmetros seleccionados: Superficie, Situacin, Caractersticas

constructivas, Antigedad/Conservacin, Calidades, Altura y vistas.

Partimos de que el valor de nuestro inmueble debera estar comprendido

entre 1.500 1.800 /m2, preferiblemente alrededor de los 1.650 /m2, siempre

que en nuestro estudio hayan inmuebles mejores e inmuebles peores (no

sera una muestra representativa si por ejemplo todos fueran peor)

En cuanto a determinar cundo son mejor o peor, es aconsejable

empezar por aquellos parmetros que, de alguna manera sean ms objetivos,

es decir, a la vista de los datos, debemos ser capaces de justificar ese mejor o

peor que apliquemos:



19

SUPERFICIE: Siempre ser mejor o ms alto el valor unitario de un inmueble de menor superficie. Es decir, el valor por metro cuadrado es

mayor en un piso de 60 m2 que en uno de 100 m2. Para entenderlo,

apliquemos el ejemplo de la compra de un botelln de agua de 333 ml. o

de una garrafa de 5 l; en qu caso el valor por litro es menor?. Luego,

aunque intuitivamente tendamos a decir que es mejor un piso de 100 m2

que de 60 m2, no es lo mismo cuando estemos hablando de su valor

unitario.

El resto de parmetros son ms fciles de clasificar:

SITUACION: La vivienda se encuentra en va principal o secundaria, junto a un parque o con vistas a una carretera, etc.

ANTIGEDAD/CONSERVACIN: Por un lado el ao de construccin del inmueble (mejor una vivienda de 2004 que de 1990), y por otro las

reformas o mejoras a que haya sido sometido el inmueble.

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS CALIDADES ALTURA: Generalmente mejor a mayor altura si hay ascensor y al revs

si no lo hay.

Supongamos que nuestra decisin a la vista del estudio de mercado y de

las caractersticas del inmueble que tasamos queda esquemticamente de la

siguiente manera:

Inmueble tasado: Vivienda de 90 m2, ao 1995, sin reformas, calidades medias, piso 3 en Avenida con vistas a parque.

Testigo 1: Vivienda de 110 m2, ao 1990, con reforma en bao, calidades medias, piso 5 en calle similar, mismo CP.

Testigo 2: Vivienda de 70 m2, ao 1999, con reformas en carpintera exterior y cuartos hmedos, calidades medias-altas, piso 1 en misma

Avenida situacin vivienda tasada.

Testigo 3: Vivienda de 90 m2, ao 2005, sin reformas, calidades medias-altas, piso 4 en calle sin vistas, mismo CP.



20

Testigo 4: Vivienda de 80 m2, ao 1985, con reforma total, calidades medias-bajas, piso 1 en calle similar a la considerada.

Testigo 5: Vivienda de 118 m2, ao 1986, sin reformas, calidades medias, piso 5 en calle con vistas.

Testigo 6: Vivienda de 93 m2, ao 1990, sin reformas, calidades medias, piso 3 en mejor calle del Barrio.

SUPERFICIE SITUACION ANT/CONS C.CONS CALIDAD ALTURA

T1 PP I I I I M

T2 MM I I I M P

T3 I P I I M I

T4 M I M I P PP

T5 PP I PP I I M

T6 I MM I I I I

Lo ms fcil es empezar por aquellas caractersticas que consideremos

similares o iguales; en este caso aplicaremos como coeficiente corrector un

1,00.

Aquellas que sean M o MM, supondr que el testigo tiene mayor valor y

por tanto habr que depreciar.

Aquellas que sean P o PP, supondr que el testigo tiene menor valor y

por tanto habr que apreciar.

El coeficiente a aplicar en caso de tener que apreciar o depreciar, tal

como ya se ha comentado, no debera ser mayor de 1.10 o menor de 0.90, si

bien esto es orientativo, y depende de la similitud de los comparables con lo

que se tasa. En ocasiones, el mercado existente no es muy activo, y es

necesario tomar comparables que no lo son tanto, pero que suponen la mejor

referencia de valor con la que podemos contar.

En todo caso, s debe ser coherente los coeficientes que apliquemos,

por ejemplo no sera lgico aplicar un 1.15 a peor y un 0.99 a mejor.

Tampoco debe apreciarse o depreciarse necesariamente la misma cantidad



21

para todos los parmetros, sino que depender de cunto influya dicho

parmetro en el valor final del bien.

En definitiva, es criterio del tasador escoger estos ndices, pero en

cualquier caso, debe ser capaz de defender los valores que ha adoptado desde

la lgica, sin que nadie pueda rebatirle dicha decisin.

Por ltimo recordar que, cuando an no se tiene mucha prctica en el

mtodo, en un principio se podra empezar con un tanteo y en todo caso, si no

obtuviramos valores muy lgicos al homogeneizar, tendramos la necesidad

de volver atrs. Por ejemplo, supongamos que hemos apreciado o depreciado

en un 5% el parmetro calidades, cuando es peor o mejor respectivamente.

Una vez acabada la homogeneizacin detectamos que no le hemos dado toda

la importancia que debera tener y que quizs es ms correcto aplicar un 8%.

SUPERFICIE SITUACION ANT/CONS C.CONS CALIDAD ALTURA

T1 1.08 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97

T2 0.92 1.00 1.00 1.00 0.97 1.03

T3 1.00 1.02 1.00 1.00 0.97 1.00

T4 0.96 1.00 0.97 1.00 1.03 1.06

T5 1.08 1.00 1.06 1.00 1.00 0.97

T6 1.00 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00

Coeficientes a aplicar a los valores unitarios (resultado de multiplicar los

coeficientes de cada parmetro):

T1: (1.08 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 0.97) = 1.05

T2: (0.92 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 0.97 x 1.03) = 0.92

T3: (1.00 x 1.02 x 1.00 x 1.00 x 0.97 x 1.00) = 0.96

T4: (0.96 x 1.00 x 0.97 x 1.00 x 1.03 x 1.06) = 1.04

T5: (1.08 x 1.00 x 1.06 x 1.00 x 1.00 x 0.97) =1.11

T6: (1.00 x 0.96 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00) = 0.96

Los valores homogeneizados de los testigos seran:

1. 1.596,00 x 1.05 = 1.675,80 /m2



22

2. 1.790,00 x 0.92 = 1.646,80 /m2

3. 1.732,00 x 0.96 = 1.662,72 /m2

4. 1.635,00 x 1.04 = 1.700,00 /m2

5. 1.510,00 x 1.11 = 1.676,10 /m2

6. 1.775,00 x 0.96 = 1.704,00 /m2

Luego, en principio los valores se han aproximado ms entre s y no

tendramos que retocar ninguno de los ndices que hemos considerado.

El siguiente paso consiste en obtener la media de los valores unitarios

homogenizados:

V.u. = (1.675,80 + 1.646,80 + 1.662,72 + 1.700,00 + 1.676,10 + 1.704,00)/6 =

10.065,42/6 = 1.677,57 /m2

En cualquier caso, una ltima comprobacin consistir en ver si es lgico

el valor obtenido a la vista del estudio de mercado. Aplicado el valor unitario a

la superficie de la vivienda obtendremos el Valor de Mercado.

Si los testigos no fueran excesivamente homogneos, sera tambin

posible aplicar una media ponderada, esto es darle mayor peso a aquellos

comparables que considersemos ms adecuados y algo menos a los que

presenten mayores diferencias. De esta manera se obtiene un valor ms

aproximado.

B - 7.- CRITERIOS DE IDENTIFICACIN Y ELIMINACION DE ELEMENTOS ESPECULATIVOS

Aquellos testigos cuyo valor supere excesivamente la media constatada en el mercado inmobiliario del entorno considerado sern descartados por considerarse especulativos.

Se trata de aquellos elementos comparables cuyo valor exceda del que

podra considerarse normal en el mercado, (en relacin a las Bases de Datos

que posea la Entidad), atendiendo a los criterios enumerados a continuacin,

que debern ser rechazados y excluidos como testigos:



23

B.-7-. 1 Los derivados de la venta: Por un lado, tal y como ya se ha sealado, es importante valorar la fiabilidad del testigo o elemento comparable, segn la fuente de

informacin empleada, sea una transaccin real, aportada por un

Agente de la Propiedad Inmobiliaria o extrada de una Publicacin

especializada.

Por otro lado, habr que tener en cuenta el beneficio derivado de la venta. El beneficio que obtiene habitualmente el agente mediador en

la venta de un inmueble, debe estar en torno al 5%. Puede

considerarse normal un porcentaje comprendido entre el 3 y el 10%,

en funcin de parmetros asociados al inmueble tales como su

localizacin, caso por ejemplo de un mismo tipo de inmueble ubicado

en zona de costa o de interior.

Por ltimo, destacar aquellos valores anmalos, derivados de precios en mercado que no responden a lo que hemos venido

describiendo como Valor de Mercado; por ejemplo, situaciones en las

que alguien se vea forzado a vender, ofertando por debajo del valor de

mercado.

B.-7-. 2 Previsiones de la evolucin del mercado:

FACTORES URBANSTICOS Expectativas de cambio de uso. Habr que considerar los usos permitidos y prohibidos segn la normativa vigente. Si bien debe valorarse de acuerdo al uso aplicable en el momento de la tasacin, podr advertirse la posibilidad de ese cambio y en que medida afectara al valor final del inmueble en caso de llevarse a

cabo, siempre indicando que se trata de una posibilidad y de que

como tal no est asegurada en un futuro. Por ejemplo, no es

frecuente que un suelo rstico supere los 10 /m2, segn casos; se

observan situaciones en las que se ha presentado un PAI sobre

ciertos terrenos rsticos o no urbanizables (todava no aprobado el



24

PAI por Generalitat, incluso habiendo sido ya aprobado por el

Ayuntamiento de la poblacin), y pese a su condicin se est

vendiendo a 100-150 /m2. Lo correcto, en el caso de valoraciones

hipotecarias sobre todo, es valorar conforme al uso actual. No deber

valorarse en este caso segn el valor que se detecta en mercado, ya

que podra ocurrir que no se aprobara nunca el PAI, puesto que est

sujeto a decisiones polticas.

Aprovechamiento urbanstico, en cuanto a factores tales como la edificabilidad. En todo caso, ser necesario informarse de la

normativa municipal al respecto y basndonos en el principio de

mayor y mejor uso, se adoptar aquella solucin, dentro de las

posibilidades fsicas y legales existente, ms provechosa

econmicamente, pero considerando la situacin legal existente en el

momento de la realizacin de la tasacin.

FACTORES ENTORNO PRXIMO: infraestructuras, equipamientos, inversiones municipales, actuaciones urbansticas que est planeado

llevarse a cabo, afectando de una manera u otra al valor final de tasacin.

Para ello deberemos conocer, para el municipio de ubicacin del inmueble

tasado, las directrices de su Plan General, la existencia de Planes

Parciales, Estudios de Detalles, Planes de Actuacin Integrada, etc, que

pudieran afectar de alguna manera a su valor con el tiempo.

Las Entidades de tasacin homologadas por el banco de Espaa, deben

de tener procedimientos para detectar estos elementos anmalos y

descartarlos del estudio de mercado.



25

C.- COMPARACIN METODOS DE HOMOGENIZACION En el ejemplo siguiente podemos observar el resultado de homogenizar

segn un mtodo u otro.

Mtodo de coeficientes

MUESTRAPRECIO

UNITARIO

MODELO I 90 I Aven. I 1995 I I media I 31 1.596,00 PP 110 I Aven. I 1990 I I media M 52 1.790,00 MM 70 I Aven. I 1999 I M m-alta P 13 1.732,00 I 90 P sin vist I 2005 I M m-alta I 44 1.635,00 MM 80 I Aven. M 1985 I P m-baja PP 15 1.510,00 PP 118 I con vist PP 1986 I I media M 56 1.775,00 I 93 MM ejor cal I 1990 I I media I 3

10.038,00

10.038,006,00

MUESTRAPRECIO

UNITARIOTotal

MODELO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0001 1.596,00 1,08 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 1,048 1.671,972 1.790,00 0,92 1,00 1,00 1,00 0,97 1,03 0,919 1.645,323 1.732,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,97 1,00 0,989 1.713,644 1.635,00 0,96 1,00 0,97 1,00 1,03 1,06 1,017 1.662,285 1.510,00 1,08 1,00 1,06 1,00 1,00 0,97 1,110 1.676,796 1.775,00 1,00 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,960 1.704,00

10.038,00 10.074,00

10.074,006,00

Tabla de equivalenciasValor (*)

0,040,02

0-0,02-0,04

(*) depender del "peso" de la caracteristica que estemos comparando, en unas podremos subir un poco ms y en otras bajar.

METODO DE HOMOGENEIZACION

Situacin

CARACTERISTICAS

Superficie

Muy desfavorableMenos favorable

PPP

Calidad Altura

Valor medio = = 1.673,00 / mc desviacion estndar

Situacin Antigedad Caracteristicas

6,6300

CARACTERISTICAS

Superficie Situacin Antigedad Caracteristicas Calidad Altura

Valor homogeneizado

= = 1.679,00 / mc desviacin estndar 1,5286

Parmetro

Muy favorable MM

Media IMs favorable M

D.- CASO PARTICULAR. VALORACIN DE COMERCIOS COEFICIENTE TABLA DE FONDO (CTF)

D - 1.- CONCEPTO En nuestra vida profesional va a ser frecuente el tener que valorar usos

diferentes a las viviendas, como los locales comerciales. En este caso, los

parmetros influyentes en el valor, tienen ms que ver con el atractivo

comercial del local en cuestin y el de su ubicacin. Generalmente, cuando se



26

trata de mercado hipotecario, puede ser conveniente tasar el local en bruto, ya

que los acabados en un tipo de negocio pueden no ser adecuados para otro.

A grandes rasgos podemos definir tres tipologas dentro de los locales:

1. Local comercial individual, con acceso directo desde la calle

2. Local comercial integrado en edificio comercial

3. Grandes superficies, Hipermercados, Centro Comerciales,

Parques Comerciales.

El primero de los mencionados es el ms frecuente, y generalmente lo

valoraremos por comparacin siempre que haya mercado representativo y que

se halle libre de arrendatarios. Los otros dos tipos ms frecuentemente se

encuentran en rgimen de alquiler y la forma de clculo es diferente. Nos

vamos a centrar en el primer caso.

Habr que seleccionar los parmetros a utilizar en cada caso, pero a

modo orientativo podramos decir que sera adecuado seleccionar al menos los

siguientes:

Superficie Situacin: flujo peatonal y de vehculos, atractivo comercial de la zona, nivel socio econmico, diversidad comercial en la zona, etc

Acabados, si se considera oportuno. Por ejemplo existencia o no de aseos, salida de humos, etc.

Forma ms o menos regular del local. Coeficiente tabla-fondo.

Nos detendremos en el ltimo de los parmetros indicados, proponiendo

una metodologa para su clculo. Este mtodo se basa en calcular el valor del

metro cuadrado del local teniendo en cuenta la zona del local que da a

fachada, ya que comercialmente se trata de la zona ms atractiva.

En resumen:

Expresa caractersticas tales como tamao, forma, posibles desniveles, estrangulamientos, etc



27

El m2 de fachada no vale lo mismo que el del fondo del local o el de planta stano

El mejor m2 ser el de fachada Se puede aplicar antes de homogeneizar por otros parmetros o en el mismo proceso de homogeneizacin.

D - 2.- PROCEDIMIENTO A continuacin se expone un mtodo que no tiene porque ser nico,

pero ampliamente utilizado en la valoracin de locales. El procedimiento se

denomina Mtodo del Coeficiente Tabla-Fondo o de las Crujas. Se siguen los

siguientes pasos:

Dividir el local en unidades iguales de superficie Pueden ser coincidentes con las crujas de la estructura o en caso de que sta sea irregular, tomar reas de tamao semejante

Se le asigna a la cruja ms cercana a fachada el valor mximo 100%

Se van disminuyendo segn nos alejamos de fachada: o Si no hay desniveles, estrangulamientos y estamos en

mismo nivel: suficiente 5%

o Si hay desniveles, obstculos o estrangulamientos: 10-15% o En stanos: disminuir 40-50% del valor de la cruja de

comunicacin entre ambas plantas

o En entreplantas, altillos: idem 30-40% Lo ms sencillo es ver algunos ejemplos:



28

100 10095 95

75 80 85 90 90 85 80 7570 75 80 85 85 80 75 70

80 80 75 70 6575 75 70 65 6070 70 65 60 55

55 50

145 155 165 595 595 375 405 375 2.810 SUMATORIO DE CRUJIAS

2 2 2 7 7 5 6 6 37 NUMERO DE CRUJIAS2.810

37

Planta baja100 100 100 100

95 95 95 9590 90 90 90 Crujia de acceso al stano

85 85 80 7580 80 75 7075 75 70 65

285 285 525 525 225 210 2.055 SUMATORIO DE CRUJIAS3 3 6 6 3 3 24 NUMERO DE CRUJIAS

Stano35 35 35 3540 40 40 4045 45 45 45 Crujia de acceso al stano

40 40 35 3035 35 30 2530 30 25 20

120 120 225 225 90 75 855 SUMATORIO DE CRUJIAS3 3 6 6 3 3 24 NUMERO DE CRUJIAS

2.91048

EJEMPLO LOCAL UNA FACHADA EN PLANTA BAJA

FACHADA

Coeficiente de fondo = 75,9459%

Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local

EJEMPLO LOCAL UNA FACHADA EN PLANTA BAJA Y SOTANO

FACHADA

Coeficiente de fondo = 60,6250%

Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local Los esquemas anteriores representan la planta de locales. Las

cuadrculas ms oscuras representan las zonas recayentes a fachada:

El CTF no siempre tiene que estar por debajo de la unidad, caso de

locales en esquina o chafln, de poca profundidad. Podramos encontrarnos el

caso de un local con coeficiente superior a 1.

El mtodo explicado es una orientacin para la realizacin del clculo.

En todo caso, si el tcnico estima excesiva la reduccin del valor, podr

variar los porcentajes deducidos, por ejemplo del 5 al 2%. En todo caso,

tambin influir el coeficiente que tengan los testigos escogidos y lo ms

frecuente es que en este caso no tengamos la planta exacta del local. Habr



29

que estimar el CTF, en funcin de la fachada a la calle y el fondo, pero no

tendremos tanta facilidad para adivinar si hay estrangulamientos, obstculos,

etc. No hay que perder de vista tampoco los valores totales de los locales, el

uso exclusivo de valores unitarios puede llevar a confusin, mxime en el caso

de locales donde la variabilidad es mucho mayor que en viviendas de la misma

tipologa. En resumen, el CTF deber de alguna manera depreciar o apreciar el

local en funcin de su forma geomtrica y fachada a la calle, obteniendo un

valor lgico con respecto al estudio de mercado realizado.

METODO DE COMPARACION

Documents

Transcript of METODO DE COMPARACION