Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda

Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N. 739, pgs. 3063 a 3122 3063

Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar

el acceso a la vivienda 1por

DR. SeRgIo NaSaRRe azNaRCatedrtico de Derecho CivilUniversidad Rovira i Virgili

yDR. HCtoR SImN moReNo

Investigador PostdoctoralUniversidad Rovira i Virgili

SUMARIO

LISta De abRevIatuRaS.

1. La INSuFICIeNCIa De La DICotoma vIvIeNDa eN pRopIeDaD-vI-vIeNDa eN aLquILeR.

2. CoNCepto y RoL De LaS teNeNCIaS INteRmeDIaS eN eL aCCeSo a La vIvIeNDa.

3. LoS moDeLoS De teNeNCIaS INteRmeDIaS:

3.1. La insuficiencia de las tenencias intermedias tradicionales.3.2. Qu pueden aportar unas nuevas tenencias intermedias.3.3. La experiencia de la shared ownership inglesa.

1 este artculo se enmarca dentro del proyecto de Investigacin Las tenencias interme-

dias para facilitar el acceso a la vivienda, del ministerio de economa y Competitividad, proyectos de Investigacin Fundamental no orientada (DeR 2012-31409), dirigido por el doctor Sergio Nasarre Aznar. Del mismo modo, el estudio parte del artculo de opinin elaborado por encargo de la Diputacin de barcelona, gerencia de Servicios de vivienda, urbanismo y actividades, programa governs locals i poltiques dhabitatge. balan i reptes del observatorio Local de la vivienda en junio de 2012, enmarcado a su vez en el proyecto de Investigacin Nuevas figuras de acceso a la vivienda de la agencia de la vivienda de la generalidad de Catalua, de diciembre de 2011, dirigido, a su vez, por el doctor Nasarre.

Sergio Nasarre Aznar y Hctor Simn Moreno

3064 Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N. 739, pgs. 3063 a 3122

4. La pRopIeDaD CompaRtIDa.

5. La pRopIeDaD tempoRaL.6. La pRopIeDaD FRaCCIoNaDa eN NueStRo SIStema CoNStItuCIo-

NaL DeL DomINIo:

6.1. La propiedad en Europa y el contenido fundamental constitu-cional.

6.2. La funcin social de la propiedad. La doctrina constitucional.6.3. La imbricacin de la propiedad compartida y de la propiedad tem-

poral en nuestro sistema dominical.

7. CoNCLuSIoNeS.

LISta De FIguRaS.

LISta De tabLaS.

LISta De juRISpRuDeNCIa.

LISta De LegISLaCIN.bIbLIogRaFa.

LISta De abRevIatuRaS

art. artculo.CC Cdigo Civil espaol de 1889.CCC Cdigo Civil de Catalua.Ce Constitucin espaola.Lau Ley de arrendamientos urbanos.LH Ley Hipotecaria de 1946.Ltv Loan to Value.LpH Ley de propiedad Horizontal.RH Reglamento Hipotecario de 1947.SoCImI Sociedades annimas Cotizadas de Inversin en el mercado

Inmobiliario.StC Sentencia del tribunal Constitucional.SteDH Sentencia del tribunal europeo de Derechos Humanos.StjCe Sentencia del tribunal de justicia de las Comunidades euro-

peas.teDH tribunal europeo de Derechos Humanos.tjCe tribunal de justicia de las Comunidades europeas.tS tribunal Supremo.ue unin europea.


Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda

1. La INSuFICIeNCIa De La DICotoma vIvIeNDa eN pRopIeDaD-vIvIeNDa eN aLquILeR

Las cifras macroeconmicas revelan que de 2007 a 2011 se han producido en espaa 330.000 ejecuciones hipotecarias por impago de prstamos o crditos garantizados con inmuebles 2. que ha habido una disminucin de transacciones de viviendas en 2011 del 29,3 por 100 en relacin a 2010 3, lo que evidencia que a pesar de la disminucin de los precios de los inmuebles, la vivienda no parece ser an lo suficientemente asequible, dada la coyuntura econmica y financiera actual. que los ndices de pobreza en espaa son elevados 4, lo que queda corroborado por el estudio de la Fundacin Encuentro 5, que indica que a lo largo de 2009 el 13 por 100 de los espaoles haban recibido ayuda econ-mica de familiares y un 13,5 por 100 lo haba hecho en especie (ropa, comida, atencin personal), porcentaje que aumenta entre los jvenes al 29,7 por 100. que el 37 por 100 de la poblacin entre 18 y 35 aos considera el acceso a la vivienda como uno de los problemas ms importantes de la juventud espaola 6, lo que tambin est en relacin con el estudio euRoStat 7, que revelaba ya en 2007 que la principal causa de que los jvenes espaoles estuvieran viviendo tanto tiempo en el hogar paterno era por culpa de la falta de vivienda asequible.

Si a estos datos aadimos que espaa tiene una de las tasas de vivienda en alquiler ms bajas en europa (lo que ha conllevado poca oferta, a menudo poca calidad y precios altos) 8, lo que ha empujado a las familias, independien-

2 Consejo General del Poder Judicial, Datos sobre el efecto de la crisis en los rganos

judiciales 3T 2011, disponible en www.poderjudicial.es, en estadstica. Falta desglosar cuntas de estas ejecuciones corresponden a primera vivienda. el informe de la Asociacin Hipotecaria Espaola, Actividad hipotecaria de octubre 2011 y previsiones 2012 (www.ahe.es), seal que la tasa de dudosidad estaba en el 2,63 por 100 en 2011, mientras que en 2010 era del 2,58 por 100.

3 puede verse en http://www.elmundo.es/elmundo/2012/03/07/suvivienda/1331111088.

html. Los datos estadsticos en http://www.fomento.gob.es/be2/?nivel=2&orden=34000000. Consulta el 19-9-2013.

4 atendiendo al ndice de The Economist, publicado el 9-2-2012, espaa se encontraba en

2011 en el 6. pas de entre los 92 evaluados en pobreza, atendiendo a la tasa de paro ms la tasa de inflacin. puede verse en http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2012/01/daily-chart-0. De hecho, el 2-3-2012 el gobierno anunci que en 2012 el paro podra afectar a seis millones de personas (http://www.elmundo.es/elmundo/2012/03/02/economia/1330692649.html). Consulta el 19-9-2013.

5 Fundacin Encuentro, Informe Espaa 2011. Una interpretacin de su realidad

social, pg. 191 (se puede encontrar en http://www.fund-encuentro.org/).6 Centro de Investigaciones Sociolgicas (CIS). estudio 2835, 27 de abril de 2010.

Disponible en http://www.cis.es.7 euRoStat, Youth in Europe. A statistical portrait, 2009 ed., pg. 31 (se puede en-

contrar en http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/Ity_oFFpub/KS-78-09-920/eN/KS-78-09-920-eN.pDF). Consulta el 19-9-2013.

8 ver la estadstica ms reciente en euRoStat, Population by tenure status, 2009, en

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php?title=File:population_by_tenu-



temente de su capacidad de repago, a adquirir vivienda en propiedad (lo que les ha reportado un gran esfuerzo econmico), podemos concluir que la dicotoma dominio-alquiler, tal y como viene configurada en nuestro sistema jurdico, no est dando una respuesta ptima a las necesidades de vivienda de las familias y, por tanto, est incumpliendo el mandato que prev el artculo 47 Ce destinado a los poderes pblicos que deben facilitarles el acceso a una vivienda digna. tal y como dice el informe euRoStat sobre exclusin Social 9 una access to affordable accommodation of an acceptable quality may be considered as a basic human need, lo que contrasta con la opinin del presidente William j. Clinton en 1994 de que ms americanos deberan tener sus propias casas, por razones que son econmicas y tangibles, y razones que son emocionales e intangibles, pero que van al corazn de lo que significa albergar, alimentar, expandir el Sueo americano 10; ello llev a polticas que comportaban nece-sariamente la generalizacin de las hipotecas subprime en estados unidos y el inicio de la actual crisis mundial 11.

atendiendo a las cifras expresadas, una de las consecuencias inmediatas de dicha crisis es que muchas familias que compraron una vivienda en el periodo 1994-2007 se encuentran en una situacin de sobreendeudamiento, por lo que peligra su tenencia. a ello coadyuva que aquellas que estn de alquiler han venido tradicionalmente asumiendo hasta el doble de costes que aquellas que tenan una vivienda en propiedad, lo que parece contradictorio 12, adems de la tradicional falta de estabilidad para el inquilino ms all de los primeros cinco aos de alquiler (arts. 9 y 18 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrenda-mientos urbanos 13), de la idea de que est viviendo en casa ajena (arts. 2.2, 8, 23 y 27.2 Lau) y de la desconfianza y la incertidumbre de los propietarios 14.

re_status,_2009_(1)_(%25_of_population).png&filetimestamp=20120110104744. Consulta el 19-9-2013.

9 euRoStat, Combating poverty and social exclusion. A statistical portrait of the Eu-

ropean Union, 2010 ed., pg. 84.10

La traduccin al castellano es libre.11

un patrn que curiosamente coincide con el sucedido en espaa tras la aprobacin de la Ley de medidas de Reforma del Sistema Financiero [Ley 44/2002, de 22 de noviembre (BOE de 23 de noviembre de 2002, nm. 281, pg. 41273)] que autoriz a las entidades de crdito a titulizar hipotecas subprime [que no cumplen con los requisitos del art. 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, del mercado Hipotecario (BOE de 15 de abril de 1981, nm. 90, pg. 8148)], es decir, a transferir el riesgo de impago de las mismas a terceros, generando la misma problemtica moral que en estados unidos, al no existir por ello incentivos para dichas entidades para conceder hipotecas de calidad.

12 Son cifras de 2007 recogidas en euRoStat, Combating poverty..., pg. 88.

13 BOE de 25 de noviembre de 1994, nm. 282, pg. 36129. Con la entrada en vigor de la

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del alquiler de viviendas (BOE de 5 de junio de 2013, nm. 134, pg. 42244), este plazo se ha reducido a tres aos.

14 a pesar de las ltimas reformas de la LeC para incrementar la rapidez de los desahucios,

en muchas ciudades la eficacia no depende tanto de los nuevos plazos y procedimientos de la ley sino de los recursos de la administracin de justicia para llevarlos a cabo y que a menudo



No parece tampoco que las polticas pblicas de fomento del alquiler (fracaso de los Fondos de Inversin Inmobiliaria, de las SoCImI, de la Sociedad pblica de alquiler, etc. 15) hayan contribuido a su generalizacin efectiva ni a la verte-bracin y profesionalizacin de un adecuado mercado de vivienda en alquiler.

Dicho esto, no estamos de acuerdo con que la preferencia de la vivienda en propiedad de los espaoles sea una cuestin consustancial a estos, algo caracterstico nuestro, histrico (es slo, de hecho, un fenmeno relativamente reciente) e inmutable (propietarismo estructural), a lo que, por lo tanto, debe drsele satisfaccin mediante polticas de vivienda encaminadas al fomento de la propiedad privada. estamos, en cambio, ms en la lnea de Kemeny 16, el cual seala que las preferencias o actitudes de las personas hacia una forma de tenencia de la vivienda son irrelevantes cuando se contextualizan en un conjunto de valores e ideologas imperantes en una sociedad 17. as, la im-portancia de las casas adosadas, la acumulacin de viviendas y de otros bienes, o la importancia del coche o coches privados son propias de sociedades con vivienda en propiedad; en cambio, dice, son propias de sociedades de vivienda en alquiler la generalizacin de los pisos en alquiler, los estilos de vida centrados en la ciudad y el transporte pblico, la infraestructura urbana desarrollada y un cierto desarrollo del estado social (por ejemplo, alemania). por lo tanto, sigue el autor, las preferencias de tenencia actuales son el resultado y no la causa de los sistemas de tenencia.

as, tal y como ha sucedido en espaa en los doce aos de boom inmobi-liario recientes (1995-2007), en una sociedad en que los propietarios, gracias a las polticas pblicas de vivienda, han venido obteniendo sustanciosos beneficios (fiscales, plusvalas, en los planes de vivienda, etc.), mientras que el acceso a la vivienda en alquiler quedaba marginado de stas en la prctica, causando su estigmatizacin (no subsidiado, poco estructurado ni profesionalizado, poco rentable 18) y restriccin (poca oferta, cara y de escasa calidad) estaba claro que

son insuficientes, pudiendo tardar el desahucio efectivo, incluso despus de las reformas, ms de seis y doce meses en algunos casos.

15 Sobre el fracaso de estos mecanismos, ver Nasarre Aznar, Sergio, La insuficiencia

de la normativa actual sobre acceso a la vivienda en propiedad y en alquiler: la necesidad de instituciones jurdico-privadas alternativas para facilitar el acceso a la vivienda. algunas propuestas, en Sergio Nasarre (dir.), El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, madrid, 2011, ed. edisofer, pgs. 143 a 146. ver, adems, como recientemente se ha desman-telado despus de siete aos de ineficiencia (desde 2008 en quiebra) la Sociedad pblica de alquiler (http://www.elmundo.es/elmundo/2012/03/15/suvivienda/1331840835.html). Consulta el 19-9-2013.

16 Kemeny, jim, The myth of homeownership. Private versos public choices in housing

tenure, Londres, 1981, Routledge & Kegan paul Ltd.17

en Kemeny, jim, The myth of homeownership, pgs. 62 y 63.18

en todo ello coinciden tericos y prcticos. ver, por ejemplo, la resea de javier Bu-rn del Seminario sobre la vivienda en alquiler. Situacin actual y perspectiva de futuro, organizado en abril de 2012 por la asociacin para el Desarrollo del alquiler (aDa) (www.



deba existir una gran preferencia de las familias por la vivienda en propiedad, como as ha sucedido. Coincidimos, adems, con los estudios en gran bretaa en que incluso el reciente ligero incremento detectado en espaa de viviendas en alquiler es ms por motivos econmicos una ligera mayor asequibilidad que por libre opcin 19. por todo ello, consideraba Kemeny ya en 1981 necesario plantear formas alternativas de tenencia (possibility of tenure choice, variety and free competition) que pudiesen competir con la vivienda en propiedad; se trata de desarrollar polticas pblicas neutrales en cuanto a la forma de tenencia en un contexto de incremento del bienestar social en general.

Las soluciones que en nuestro pas se estn planteando hasta el momento a la cuestin de la vivienda son parciales y la mayora de ellas de carcter paliativo y no estructurales. as, los debates planteados en torno a la dacin en pago 20 o a la potenciacin de la mediacin hipotecaria como sistema de resolucin de conflictos pretenden, en cierta medida, ayudar a resolver la coyuntura actual, pero no son mecanismos pro futuro, estructurales, en el sentido de que sean soluciones que perduren en el sistema y prevengan futu-ros excesos en el mbito inmobiliario. as, por ejemplo, el primero ya se ha revelado inviable como solucin estndar para resolver impagos de prstamos hipotecarios all donde est presente 21 y, el segundo, se trata de un proceso por definicin voluntario (tambin por parte de la entidad de crdito) y de eficacia, por tanto, limitada, y tiene carcter reactivo, es decir, cuando ya ha producido el impago 22.

otras medidas, las menos, deberan no pensar tanto en resolver o paliar (el pacta sunt servanda es un principio bien establecido en nuestro derecho, as

asdeal.org/) en http://leolo.blogspirit.com/archive/2012/04/23/seminario-sobre-el-presente-y-futuro-de-la-vivienda-en-alqui.html. Consulta el 19-9-2013.

19 National Housing Federation, Funding future homes: executive summary and dis-

cussion, 2012, NHF y Departamento de Land economy-universidad de Cambridge, pg. 2.20

ver sobre ello, Nasarre Aznar, malas prcticas bancarias en la actividad hipotecaria, en Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, nm. 727, pgs. 2712 a 2724. un trasunto de ello aparece ya legislado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo (BOE de 10 de marzo de 2012, nm. 60, pg. 22492) para los deudores hipotecarios sin recursos.

21 La ejecucin limitada en la finca, un sistema similar a la dacin en pago, slo est

obligada por ley en once estados de estados unidos (pero en ningn pas de europa) y ha provocado en estos estados un mayor nmero de impagos de hipotecas tanto para una mayor imposibilidad relativa de repago (al ser la garanta para el prestamista menor que si el deudor respondiera con la totalidad de su patrimonio, los prstamos son sustancialmente ms caros) como el fenmeno de los walkers o deudores que pudiendo pagar, no lo hacen porque lo que deben es ms de lo que vale el inmueble (con las negativas consecuencias que ello tiene para el mercado hipotecario). ver el debate en el parlamento de Catalua al respecto el 26-7-2011 (http://www.parlament.cat/web/actualitat/canal-parlament/videos?p_cp1=997482&p_cp2=997671&p_cp3=11&p_cp22=cerca). Consulta el 19-9-2013.

22 De hecho, toda mediacin con consumidores ha quedado expresamente excluida del

Real Decreto-ley 5/2012, de 5 de marzo, de mediacin en asuntos civiles y mercantiles (BOE de 6 de marzo de 2012, nm. 56, pg. 18783) por su artculo 2.2.



como la libertad de contratacin y la inconstitucionalidad que supone detraer a alguien un bien o un derecho por ley expropiar sin la correspondiente compensacin 23) la problemtica coyuntural sino en evitar que la situacin pre-sente no se vuelva a repetir o, al menos, que sea ms difcil de que se vuelva a repetir (soluciones estructurales). entre stas se tienen que contar las tenencias intermedias cuya funcin, estructura, conveniencia y constitucionalidad anali-zamos en el presente trabajo.

2. CoNCepto y RoL De LaS teNeNCIaS INteRmeDIaS eN eL aC-CeSo a La vIvIeNDa

Desde nuestro punto de vista, atendiendo a los datos hasta ahora desgrana-dos, los retos principales en poltica de vivienda deberan ser la reduccin del stock de vivienda (tanto privado como pblico), los problemas de liquidez de las entidades de crdito que repercute en la insuficiencia de la financiacin de las familias, evitar un nuevo sobreendeudamiento familiar, crear un contexto favora-ble al endeudamiento responsable (ahorro) y al crdito responsable y, finalmente, flexibilizar (dar ms alternativas reales) el acceso a la vivienda mediante nuevas formas de tenencia que combinen asequibilidad, flexibilidad y estabilidad 24. La estrategia que sugerimos es, pues, apostar por el desarrollo de estas frmulas de tenencias intermedias y demostrar su consonancia constitucional 25.

Las tenencias intermedias representan un mecanismo de partenariado pbli-co-privado (vivienda social) 26 o de iniciativa nicamente privada (vivienda libre) que supere la dicotoma alquiler vs dominio, transformndolo en un sistema de alquiler & dominio, incentivando positivamente 27 que los propietarios de viviendas vacas las abran al mercado para que sean efectivamente ocupadas. Las tenencias intermedias pueden constituir, de hecho, una autntica tercera va de tenencia inmobiliaria que se libera de la provisionalidad del alquiler y de la

23 en definitiva, la lnea argumental para sostener la validez y la invariabilidad de los

prstamos hipotecarios concedidos durante el boom inmobiliario es que, a falta de vicios del consentimiento de los deudores, los pactos deben respetarse y que detraer derechos a la entidad de crdito retroactivamente implicara una expropiacin forzosa sin compensacin, prohibida por la Constitucin. ver Nasarre Aznar, Malas prcticas bancarias, in toto.

24 ver infra el punto 3.2 que analiza estos retos u objetivos en clave de las dos formas de

tenencias que proponemos: la propiedad compartida y la propiedad temporal.25

vid. infra, punto 6.26

que puede reducir el gasto pblico en polticas de vivienda social.27

en el mbito cataln se haban introducido en la ley (prrafos 6 y 7 de la Ley 18/2007) incentivos negativos, es decir, sanciones de naturaleza administrativa y civil por el mero hecho de tener una vivienda vaca, como la expropiacin del usufructo de la misma. esta posibilidad ha quedado derogada recientemente por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre (DogC 30-12-2011, nm. 6035, pg. 66432).



onerosidad de la propiedad completa 28. Se trata, en definitiva, de aprovechar lo que est construido y de dar el contexto legal para que se ocupe efectivamente.

Concebimos a las tenencias intermedias de forma general, es decir, para poderse desarrollar tanto en el mercado privado (desarrollo de la correspondiente normativa de Derecho Civil) como, con las modificaciones adecuadas, para poder ser utilizadas tambin como forma de tenencia de vivienda social. en este ltimo sentido, las tenencias intermedias bien pueden sustituir la vivienda social en propiedad, de modo que la administracin puede centrarse en el desarrollo de la vivienda social de alquiler para los menos favorecidos, lo que parece a todas luces prioritario, especialmente en un contexto de pocos recursos pblicos 29.

Con las tenencias intermedias, adems, se rebaja el coste por vivienda, se asegura la estabilidad de las familias en la tenencia y su asequibilidad 30. stas, en las jurisdicciones donde estn presentes, representan, de hecho, una tercera va para favorecer a las familias con recursos insuficientes para adquirir la tenencia estable de una vivienda, sin necesidad de que se sobreendeuden 31, de que se tengan que conformar con un alquiler 32 o de que no califiquen para una vivienda social

28 Las virtudes y lastres de cada forma de tenencia pueden hallarse en Nasarre Aznar,

La insuficiencia de la normativa..., pg. 125.29

ver el estudio comparativo donde se evidencia la insuficiencia de nuestro 2 por 100 de vivienda pblica en alquiler en Inurrieta Beruete, alejandro, Mercado de vivienda en alquiler en Espaa: ms vivienda social y ms mercado profesional, madrid, 2007, Fundacin alternativas, Working paper 113/2007, pgs. 27 a 33. Diponible en: http://www.falternativas.org/content/download/17679/493250/version/1/file/mercado+de+vivienda+en+alquiler+en+ espaa.pdf... Consulta el 19-9-2013. ver tambin Leal, jess, La poltica de vivienda en espaa, en Documentacin social. Revista de estudios sociales y sociologa aplicada, nm. 138, madrid, 2005, pg. 69, quin indica que slo grecia tiene una proporcin de viviendas pblicas en alquiler menor que espaa.

30 La estabilidad en la tenencia de la vivienda habitual est tradicionalmente vinculada

con una mayor implicacin del vecino en la comunidad de propietarios, en su barrio y ciudad. La falta de asequibilidad provoca, a corto y medio plazo, un empeoramiento de la calidad del edificio, por impago de cuotas de comunidad y falta de rehabilitacin. ver, en este sentido, Bozalongo, ana, problemas econmicos de las comunidades para la conservacin de la finca, en Sergio Nasarre Aznar (dir.), El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, madrid, 2011, ed. edisofer, pgs. 349 y sigs.

31 pensamos, adems, que la tendencia europea es a prohibir la concesin de prstamos

hipotecarios si, despus de una evaluacin de la solvencia y de la capacidad de repago del prestatario, ste no se prev que pueda devolver el prstamo hipotecario que solicita, segn se evidencia en la propuesta de Directiva del parlamento europeo y del Consejo sobre los con-tratos de crdito para bienes inmuebles de uso residencial [bruselas, 31-3-2011, Com(2011) 142 final]. as, su artculo 14.2.a) precepta que: Los estados miembros velarn por que: a) Siempre que la evaluacin de la solvencia del consumidor arroje un resultado negativo en cuanto a la capacidad de este para reembolsar el crdito durante el periodo de vigencia del contrato, el prestamista deniegue el crdito.

32 De las familias que actualmente viven de alquiler en espaa, el 56 por 100 asegura que

lo hace forzado debido a la crisis y slo un 27 por 100 prefiere vivir de alquiler a comprar. a esto se aade una tasa de paro del 23 por 100, siendo el juvenil cercano al 50 por 100, con lo que muchas familias no pueden comprar vivienda por motivos econmicos y otros



tradicional. Despus de la crisis ha nacido un nuevo tipo de demanda excluida que, hoy por hoy, difcilmente tiene cobertura en nuestro sistema: aquellos que no pueden adquirir una vivienda en propiedad absoluta sin sobreendeudarse o para la que no encuentran financiacin, pero que tienen unos recursos suficientes de manera que no pueden optar a vivienda social y que tampoco ven en el alquiler una buena opcin estable. pensamos, de hecho, que no todas las viviendas vacas (3,5 millones segn el censo de 2011 33) deben ser destinadas necesariamente a alquiler (a menudo, como hemos dicho, una decisin no demasiado atractiva ni para el propietario ni para el necesitado de vivienda), sino que se pueden buscar esquemas alternativos, de tenencia ms estable, como las tenencias intermedias.

tenencias intermedias es una denominacin genrica para apelar a una serie de formas de tenencia inmobiliaria que tienen en comn el encontrarse entre el alquiler y la plena propiedad de la vivienda, a las que se podra llegar esencialmente por dos vas:

a) La primera es la que resulta de adaptar instituciones del derecho civil tradicional, especialmente los derechos reales limitados. este sistema implica, por definicin, que la necesidad de vivienda tendr menos fa-cultades que el propietario del inmueble, de quien, de una manera o de otra, depender. stas son instituciones como el usufructo o el derecho de superficie. estas formas de tenencia intermedia son las nicas que, con ms o menos xito, pueden funcionar sin una normativa ad hoc, pues se trata de adaptar instituciones ya suficientemente reconocidas en la situacin de acceso a la vivienda. No obstante, en general, su eficacia est cuestionada, pues realmente no han podido crear hasta ahora (en centenares de aos!) un mercado alternativo a la vivienda de alquiler y en propiedad. Lo vemos a continuacin en el punto 3.1.

b) La segunda est basada en sistemas comparados de tenencias intermedias, que llevan aos desarrollndose en otros pases (lo comentamos en los puntos 3.2 y 3.3 infra) con la misma necesidad de llenar de manera efectiva el vaco entre el alquiler y el pleno dominio. en lugar de recurrir a los derechos reales limitados, se trata de fraccionar el pleno dominio, hacindolo as ms asequible, sin perder la estabilidad. No se tratara de limitarlo en facultades (lo que s sucede con los derechos reales limitados

no obtendran financiacin por el 100 por 100 de la vivienda al no tener ahorrado el 20 por 100 del precio y aunque lo obtuviesen lo tendran difcil, dada la situacin de liquidez de las entidades de crdito. ver las cifras en http://www.elconfidencial.com, edicin 10-3-12.

33 ver el punto 3.3 infra para una comparacin con el mercado ingls. el relator de

la oNu en 2008 para la vivienda en espaa, en Asamblea General de las Naciones Unidas, Informe del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como elemento inte-grante del derecho a un nivel de vida adecuado, seor miloon Kothari. misin a espaa, a/HRC/7/16/add.2, 7-2-2008, pgs. 11 y 12, se pronunci en los siguientes trminos: espaa tiene el mayor nmero de casas deshabitadas de la unin europea.



y, an ms, al alquiler) sino de ponerle otro tipo de condicionantes, como el tiempo o el fraccionamiento porcentual del dominio (adquisicin pro-gresiva). La ventaja esencial de este tipo de tenencias intermedias es que el necesitado de vivienda es propietario desde el primer momento y se siente como tal, evitando su sobreendeudamiento, pudiendo financiar su adquisicin (la onerosidad para la entidad de crdito se reduce considera-blemente) y da estabilidad a la tenencia, en tanto que el derecho a habitar en aquel inmueble como propietario se consolida, bien progresivamente bien temporalmente, en el patrimonio del necesitado de vivienda. Dado que dicho fraccionamiento podra comportar ab initio dudas de constitu-cionalidad y de incompatibilidad con el concepto tradicional de dominio en nuestro sistema, esta cuestin es tratada en detalle en el punto 6 infra.

por lo tanto, tal y como lo ha definido la doctrina economicista se trata de buscar frmulas que constituyan un continuum entre el alquiler y el pleno dominio, a las que puedan optar aquellos que no califiquen para vivienda de proteccin oficial (por tener rentas ms elevadas) pero que objetivamente tam-poco puedan hacer frente a la compra en propiedad absoluta de una vivienda en el mercado libre sin sobreendeudarse, ni tampoco consideren el alquiler como una opcin dado que quieren disfrutar de estabilidad. Los grupos que, a priori, se podran beneficiar son familias con ciertos recursos econmicos y capacidad de ahorro, los jvenes y los profesionales durante su vida laboral en una gran ciudad donde escasea la vivienda libre asequible.

Desde un punto de vista de asequibilidad de la vivienda, reproducimos a continuacin la Figura 1 donde se muestran los diferentes tipos de tenencia 34:

34 extrada de Monk, S. y Whitehead, C., Making Housing More Affordable The

Role of Intermediate Tenures, oxford, united Kingdom, 2010, ed. Wiley-blackwell, pg. 21.

Figura 1. El continuum y las tenencias intermedias. Fuente: Monk y Whitehead (2010).



La finalidad de esto es dar ms posibilidades a las familias de escoger. es decir, que aquellas familias que quieran optar por una tenencia ms estable en relacin a su vivienda que el alquiler lo puedan hacer sin necesidad de sobreen-deudarse. No se trata, pues, de empujar, como se ha hecho durante el periodo del boom, a las familias que no quieran alquilar a comprar una vivienda a la que objetivamente no pueden hacer frente, financindolos hasta el 100 por 100 y ms all, sino en hacer la propiedad de la vivienda ms asequible a travs de flexibilizar el dominio para adaptarlo a las necesidades de cada familia. as, tal vez no necesiten/quieran ser los propietarios del suelo, tal vez no les haga falta una vivienda en propiedad a perpetuidad sino que les bastara con una por cuarenta aos, tal vez fuera suficiente si pudieran pagar (y slo financiar inicialmente) un 20 por 100 de la vivienda y luego darles la opcin de escalar y de adquirirla progresivamente, etc.

3. LoS moDeLoS De teNeNCIaS INteRmeDIaS

3.1. La insuficiencia de las tenencias intermedias tradicionales

Hoy por hoy, si bien nuestro ordenamiento jurdico prev algunos mecanis-mos (esencialmente, derechos reales como el uso, la habitacin, el usufructo o el derecho de superficie; pero tambin contratos como el arrendamiento con opcin de compra o, incluso, situaciones de concurrencia de dos titularidades de distinta naturaleza como el censo enfitutico) que podran ser utilizados como tenencias intermedias, la realidad es que ninguno de ellos ha servido para cohesionar realmente una tercera opcin a la propiedad y al alquiler para acceder a una vivienda.

La problemtica general es que son instituciones que o bien no estn bien perfiladas para ejercer esa funcin (por ejemplo, los derechos de uso y de habitacin siguen teniendo un importante componente asistencial en el Cdigo Civil) o bien, a pesar de estarlo (como el derecho de superficie), su eficiencia, al menos, puede ser optimizada para generalizar su uso.

en cuanto a lo primero, algn estudio aproximativo 35 ya ha evidenciado las importantes diferencias entre la shared ownerhip inglesa (de la que parti-mos para la propiedad compartida aqu propuesta) y el contrato con opcin de compra y entre el leasehold ingls (del que extraemos la propiedad temporal) y los diversos tipos de censo en espaa, en las que se puede hallar la clave para comprender cmo tanto la shared ownership como el leasehold en Inglaterra s han conseguido vertebrar ese tercer mercado de tenencias para el acceso a

35 Ferrndiz Gabriel, Carlos, y Nasarre Aznar, Sergio, mtodos alternativos de

acceso a la vivienda en Derecho privado, en Iuris, nm. 158, marzo de 2011, pgs. 80 a 82.



la vivienda mientras que no lo han hecho figuras, hasta cierto punto, parecidas en nuestro sistema.

en cuanto a lo segundo, nos centraremos en dos experiencias, hasta cierto punto discordantes en madrid y en barcelona.

por una parte, el plan de la vivienda de barcelona 2008-2016 recoga el derecho de superficie como un mtodo de tenencia en base al Decreto 255/2005, de 8 de noviembre, de actualizacin del plan para el derecho a la vivienda 2004-2007 36 y a la propia Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda 37 (art. 82.1): Se puede transmitir la propiedad plena de las viviendas de proteccin oficial, o bien formalizar derechos de superficie, venta a carta de gracia u otros derechos reales, as como cederlas en arrendamiento. en noviembre de 2007 el ayuntamiento de barcelona tom el acuerdo de utilizar nicamente como regmenes de tenencia del patronato municipal de la vivienda el alquiler y el derecho de superficie. el derecho de superficie se ha convertido desde entonces en un buen sistema alternativo de acceso a la vivienda pblica, teniendo en cuenta las limitaciones de la legislacin hasta el momento vigente para adoptar frmulas de tenencias intermedias. actualmente se encuentran fi-nalizadas en la ciudad de barcelona tres promociones en este rgimen mientras ocho estn ora en construccin ora en proyecto 38.

por su parte, en madrid desde 2010 han iniciado recientemente el camino contrario 39: un proceso de venta del suelo a aquellos que desde 1984 haban sido slo superficiarios de viviendas (construidas en rgimen normalmente de cooperativa) sobre suelo que hasta entonces se haba mantenido municipal, si-tuaciones originadas para ms de 10.000 inmuebles (8.559 viviendas protegidas ms 2.107 garajes y locales) repartidos en 108 parcelas desde el denominado plan 18.000, y de otras convocatorias 40. el precio del suelo a adquirir por los superficiarios ser el que resulte de considerarlo dividido en tantas cuotas de suelo como pisos, anexos, garajes y locales que existan en el edificio y el

36 DogC de 10 de noviembre de 2005, nm. 4507, pg. 36207.

37 DogC de 9 de enero de 2008, nm. 5044, pg. 1609.

38 ver los detalles en http://www.pmhb.org/promocions_mapa.asp?id=3&subid=1&tipus=

Dret+de+superf%eDcie. Consulta el 10-3-2012.39

parte de esta informacin la extraemos del Convenio de colaboracin entre el Excmo. Ayuntamiento de Madrid rea de Gobierno de Urbanismo y Vivienda, y la Empresa Muni-cipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S. A., para la enajenacin directa y onerosa de suelo municipal a sus titulares superficiarios, de 23-12-2009. puede encontrarse, junto a documen-tacin complementaria, en http://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/ayuntamiento/urbanismo-e-Infraestructuras/programa-de-enajenacion-de-Suelo-plan-18.000?vgnextfmt=default&vgnextoid=fae0de50ee376210vgnvCm1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=8dba171c30036010vgnvCm100000dc0ca8c0RCRD. Consulta el 19-9-2013.

40 http://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/el-ayuntamiento/medios-de-Co-

municacion/Notas-de-prensa/ya-es-posible-comprar-los-pisos-del-plan-18.000?vgnextfmt=default&vgnextoid=f7f09aa9ac476210vgnvCm1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=6091317d3d2a7010vgnvCm100000dc0ca8c0RCRD. Consulta el 19-9-2013.



fundamento jurdico para la adjudicacin directa a particulares de bienes pblicos est en los artculos 1636 y 1611 CC, 107 LH y artculo 16 RH en relacin al tanteo y retracto y artculos 137.4.e) y h) de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del patrimonio de las administraciones pblicas 41. Se persigue, pues, facilitar que los superficiarios acaben siendo plenos propietarios de las viviendas que ocupan. ms complicado es determinar cmo queda constituido un edificio en propiedad horizontal con propietarios de suelo y vuelo y slo superficiarios. Si hay algn propietario que no quiere adquirir el suelo, la propiedad del vuelo revertir al ayuntamiento de madrid cuando venza su derecho de superficie. Dadas las cantidades que se piden a los superficiarios (por ejemplo, por una cuota de un 2,3 por 100 del suelo se piden aproximadamente 26.000 euros ms Iva y gastos de escritura y Registro), seguramente muchos de ellos precisarn de una financiacin hipotecaria.

estas dos experiencias nos revelan tambin las limitaciones de utilizar el derecho de superficie como una tenencia intermedia. en la tabla 1 comparamos el modelo en la ciudad de barcelona 42 con las tenencias intermedias que aqu concebimos y desarrollamos en los puntos 4 y 5.

3.2. Qu pueden aportar unas nuevas tenencias intermedias

tal y como las hemos concebido, es decir, como instituciones que aprove-chen las ventajas combinadas del dominio y del alquiler, las tenencias inter-medias pueden contribuir a superar los obstculos en los que actualmente se encuentra el acceso a la vivienda en nuestras ciudades y tambin pueden ayudar a conseguir objetivos deseables en relacin a las polticas de vivienda.

esto queda resumido en la tabla 2, donde se comparan los retos que con-sideramos esenciales en polticas de vivienda con las dos nuevas tenencias que aqu desarrollamos: la propiedad compartida y la propiedad temporal.

una tenencia estable pero limitada (en el tiempo o en su progresiva adquisi-cin) en relacin a la propiedad absoluta posibilita un menor esfuerzo econmico para las familias, al tiempo que hay una menor necesidad de liquidez para las entidades de crdito. tambin favorece la reduccin del stock de vivienda vaca al dar ms opciones a su progresiva movilizacin.

41 BOE de 4 de noviembre de 2003, nm. 264, pg. 38924.

42 Su configuracin para la experiencia de la ciudad de barcelona la encontramos detallada,

incluyendo un contrato modelo, en Fornt i Paradell, jaume, El dret de superfcie: la nova frmula de lAjuntament de Barcelona per accedir a un habitatge protegit, a Ajuntament de Barcelona, el dret de superfcie: un nou rgim de tinena per a lhabitatge protegit a barcelona, srie Qestions dhabitatge, nm. 17, octubre de 2009, pg. 5. Se puede encontrar en http://www.pmhb.org/publicacions.asp?gc_id=20236. Consulta el 19-9-2013.



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Tabla 2

Objetivos de las polticas de vivienda en relacin con la propiedad compartida y la propiedad temporal

Objetivos Propiedad compartida Propiedad temporalReducir el stock de vi-vienda y reactivar el sec-tor de la promocin inmo-biliaria.

permite ir vendiendo partes de viviendas en lugar de vi-viendas enteras.

vender viviendas por pe-riodos de tiempo ajustados a las necesidades de cada familia.

Conllevar la escasa liqui-dez de las entidades de crdito.

prstamos ms pequeos: dependen del porcentaje ad-quirido.

prstamos ms pequeos: dependen del tiempo de la tenencia.

evitar el sobreendeuda-miento de las familias.

Conceder prstamos ms pequeos y responsables. poten-ciar la cultura del ahorro.

Crear un contexto favo-rable al endeudamiento responsable y al crdito responsable.

adquisicin progresiva del 100 por 100 de la vivienda.

planificacin de la real ne-cesidad de la vivienda en base al tiempo.

Flexibilizar el acceso a la vivienda.

Conseguir un continuum de tenencias que se adapte a to-das las posibilidades familiares.

tenencia segura pero fle- xible.

Cuando ms se necesita (por ejemplo, jubilacin) se pue-de tener toda la vivienda y mientras se va acumulando patrimonio.

Durante la tenencia se es pleno propietario de la vi-vienda y revierte al propie-tario originario cuando ya no la necesita.

Fuente: elaboracin propia.

tanto la propiedad temporal como la propiedad compartida estn concebidas para tener una eficacia doble:

a) por un lado, quieren crear un tercer mercado de vivienda privada real-mente alternativo a los mercados de vivienda en propiedad y vivienda en alquiler, ninguno de los cuales han funcionado o estn funcionando ptimamente, segn lo que hemos dicho. por tanto, la regulacin bsi-ca que se propone es puramente civil (que bien se puede regular, por ejemplo, en el CC), como unos tipos ms de (con)dominio (por ejemplo, tras la comunidad de bienes de los arts. 399 y sigs. CC), o en una Ley especial de propiedades intermedias, al estilo LpH.

b) por otro, son dos figuras fcilmente adaptables para ser utilizadas como mtodos de tenencia de vivienda social, tambin alternativos a la vi-vienda de proteccin oficial en propiedad. as, pueden ser adaptados a esquemas de convocatorias pblicas de vivienda social por diversas



vas: requisitos de ingresos mnimos y mximos de la persona que pue-de acceder, lmites en el uso del inmueble (por ejemplo, slo vivienda habitual) o a favor de quien pueda disponer (por ejemplo, que cumpla los mismos requisitos que el transmitente), que el propietario original sea la administracin pblica o ente encargado de llevar a cabo las polticas de vivienda, que los prstamos hipotecarios que financien la adquisicin estn bonificados, etc. en cualquier caso, esta actuacin pblica se prev que sea menos onerosa para la administracin que la cultura de la subvencin o de la promocin pblica directa.

Con esta doble eficacia se pretende la entrada al mercado de los miles de viviendas vacas que, posiblemente por precaucin y/o por la deficiente legis-lacin de arrendamientos, no lo estn por decisin de sus propietarios. Cabe recordar que las viviendas vacas y no explotadas suponen unas prdidas de 5.300 millones de euros anuales en espaa 4347.

adems de ello, entendemos que pueden resultar atractivas para reducir las provisiones obligatorias de las entidades de crdito exigidas por el banco de espaa por los inmuebles que tienen, atendiendo a los criterios de la Circular del banco de espaa 4/2004, de 22 de diciembre, de entidades de crdito, sobre normas de informacin financiera pblica y reservada y modelos de estados financieros 4448, especialmente a su anejo IX. Segn su norma 26., los activos materiales (como los inmuebles) se darn de baja del balance cuando se disponga de ellos, incluso cuando se cedan en arrendamiento financiero, o cuando queden permanentemente retirados de uso y no se espere obtener beneficios econmicos futuros por su enajenacin, cesin o abandono. en este sentido, la propiedad temporal cumple perfectamente en tanto que durante la vigencia del plazo el propietario original (por ejemplo, la entidad de cr-dito) deja de ser propietario a todos los efectos y solo cuando sta expire, le revertir el inmueble sin coste alguno. en cuanto a la propiedad compartida, lo que seala dicha norma 26. es cierto para el porcentaje que ya se haya enajenado al nuevo propietario, el cual puede considerarse, a todos los efectos, como vendido incondicionalmente 4549. por ltimo, debemos sealar que existe en 2013 un anteproyecto de Ley de tenencias intermedias (propiedad compartida y propiedad temporal) para introducirlas en el Cdigo Civil de Catalua.

47 Vinuesa, julio, La vivienda vaca en espaa: un despilfarro social y territorial insos-

tenible, en Scripta Nova. Revista Electrnica de Geografa y Ciencias Sociales, vol. XII, nm. 270 (39), 1-8-2008, pg. 13.

48 BOE de 30-12-2004, nm. 314, pg. 42410.

49 Cuando en el apartado 4 hacemos referencia a que el propietario original (entidad de

crdito, en este caso) puede cobrar una renta, lo hace por el resto del inmueble que an no ha sido adquirido por el nuevo propietario. y en cuanto a los lmites en el uso de la vivienda, en ningn caso son derechos de uso del propietario original ni le reportan beneficio alguno.



3.3. La experiencia de la shared ownership inglesa

La propiedad compartida inglesa, la denominada shared ownership, est fundamentada en su leasehold, un estate on land que permite tener la propie-dad temporal de un inmueble, que es hipotecable y que puede abrir folio en el Registro de la propiedad. en este sentido, propiedad compartida y temporal en derecho ingls estn combinadas. tanto el leasehold como la shared ownership han sido revisadas ya por la doctrina 4650 con cierta extensin, de manera que no nos detendremos para centrarnos en nuestra propuesta de adaptacin a nuestro derecho y su fundamentacin constitucional.

No obstante, s que queremos hacer una referencia a dos cuestiones claves para comprender el papel de las tenencias intermedias en el Reino unido.

La primera es la relacionada con las semejanzas y diferencias entre el mer-cado de la vivienda ingls y el espaol. el mercado de la vivienda ingls difiere, al menos aparentemente, del espaol actual en que en aqul existe una gran demanda y necesidad de vivienda, mientras que la oferta es escasa. en cam-bio, en espaa, el nuevo censo de viviendas de 2011 ha revelado que existen en espaa 3,5 millones de viviendas vacas, sin ocupar. No obstante, si sigue la sistemtica del censo de 2001 (el ltimo hasta el momento), no revelar de qu tipo de vivienda se trata (si primera residencia o no) o dnde est locali-zada (ms all de la provincia), es decir, si realmente las viviendas (en tanto que inmuebles) estn situadas en lugares donde existe acreditada demanda 4751. adems, tampoco puede revelar si las viviendas estn realmente vacas, es decir, si su ocupacin no est declarada pblicamente, como sucede en nume-rosos alquileres o pseudo-alquileres no declarados 4852. por lo tanto no sabemos

50 para el leasehold, ver Nasarre Aznar, Sergio, La garanta de los valores hipotecarios,

madrid, 2003, ed. marcial pons, pgs. 694 a 696. para la shared ownership, ver Ball, jane, Fragmentando la propiedad para la asequibilidad: la shared ownership o nuevas tenencias en Inglaterra y Francia, en Sergio Nasarre (dir.), El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, madrid, 2011, ed. edisofer, pgs. 173 a 225; y Bright, Susan y Hopkins, Nicho-las, Home, meaning and identity: learning from the english model of shared ownerhip, en Housing theory and society, vol. 28, nm. 4, pgs. 377 y sigs., los cuales destacan lo desdibujados que quedan los lmites con la shared ownership tanto por lo que se refiere a la dicotoma vivienda privada-vivienda social como a lo relacionado a vivienda en propiedad-vivienda en alquiler.

51 Sobre los estudios de acreditada demanda en Catalua, ver Nasarre Aznar, La insu-

ficiencia de la normativa..., pgs. 150 a 155. el debate sobre si la vivienda debe hacerse all donde la gente quiere vivir o debe hacerse all donde ms es necesario que la gente viva (por ejemplo, infrapoblacin, superpoblacin, ciudades sostenibles, etc.) est an por resolver y es un tema que debe tratarse en sede de cohesin territorial, como la llevanza de fuentes de riqueza y nuevas industrias a territorios que tradicionalmente no se han desarrollado en este sentido.

52 Creemos que la transparencia en las relaciones arrendaticias, tan importantes tanto para

garantizar los derechos del arrendatario como los deberes fiscales del arrendador, debe venir por la creacin de un Registro administrativo, a pesar de que la opcin de la Ley 4/2013 fue otra.



si la vivienda construida est bien localizada o no o si puede o no servir de primera residencia. otro anlisis que debe hacerse es si la vivienda construida se adapta a nuevas realidades 4953 como el envejecimiento de la poblacin (por ejemplo, viviendas de menores dimensiones, ms asequibles, adaptadas) o las familias monoparentales o de un solo miembro (tngase en cuenta que espaa es el pas de la ue donde ms han crecido los divorcios en los ltimos aos 5054).

por lo tanto, es ms que probable que siga existiendo demanda de vivienda en zonas clave o de una tipologa en concreto para la que no haya oferta, a lo que seguro ha podido contribuir la actual situacin de crisis. Las tenencias intermedias, dado que fraccionan el mercado, pueden contribuir a hacer ms asequibles dichas viviendas.

La segunda cuestin la establecemos en relacin a las housing associations. un elemento central en el sistema de vivienda social ingls son las housing associations, las cuales tienen el compromiso de construir el 90 por 100 de las 170.000 nuevas viviendas sociales que ha comprometido el gobierno britnico para 2015 y, de hecho, ya promovieron el 50 por 100 de las viviendas cons-truidas en Inglaterra en 2011 5155.

en este sentido, pues, estas entidades privadas, la mayora sin nimo de lucro 5256, son las mayores impulsoras de la relativamente nueva figura de tenencia intermedia (desde los aos ochenta), la shared ownership (adems de la shared equity 5357). Si bien en 2010/2011 se promovieron 21.460 viviendas en forma de propiedad compartida, ello representaba una disminucin, por la escasez de recursos pblicos 5458, de un 13 por 100 respecto al ejercicio 2009/2010, aunque su nmero se haba venido incrementando ao tras ao desde 2000/01 5559. un

53 estas s las compartimos con el estudio en Inglaterra (National Housing Federation,

Funding future, pg. 2).54

atendiendo a Instituto de Poltica Familiar, Informe Evolucin de la Familia en Europa 2009, pg. 37.

55 National Housing Federation, Funding future..., pg. 1.

56 algunas entidades similares pueden desarrollar este papel en espaa, como son Critas

o provivienda.57

No nos centraremos en esta segunda por cuestiones de espacio y de posibilidad de adaptacin a nuestro sistema jurdico civil. La shared equity necesita un equity loan y supone la adquisicin de entre un 70 y un 80 por 100 del freehold de la vivienda con hipoteca co-mercial, quedando subsidiado el resto (normalmente con una segunda hipoteca). pueden verse ms detalles en Brigth, Susan y Hopkins, Nicholas, evaluating legal models of affordable home ownership in england, en terry turnipseed (ed), Community, Home and Identity, 2012, Routledge Cavendish, en prensa.

58 Lo que debe llevarles a replantear el modo de financiacin, dirigindola a otras fuentes

como aumentando las rentas, diversificando el tipo de tenencia construido (por ejemplo, hacer ms vivienda en propiedad absoluta que financie al resto, o incluso promocin de inmuebles comerciales) o accediendo al mercado de valores dada su alta reputacin (Na-tional Housing Federation, Facing the future. Evolution or revolution?..., pgs. 17 y 18; National Housing Federation, Funding future..., pgs. 8 y 9).

59 National Housing Federation, Funding future..., pg. 5.



total de 170.000 familias han podido acceder a una vivienda en propiedad a travs de la propiedad compartida 5660, teniendo en cuenta que la mayora de entidades de crdito que operan en gran bretaa tienen prstamos hipotecarios especializados para financiar shared ownership, con un rango de Ltvs por cuota (parte proporcional adquirida cada vez) de entre el 60 por 100 (abbey) al 95 por 100 (Leeds bS, Saffron) 5761. No obstante, lo ms destacado es la de-manda de esta forma de tenencia intermedia. Las housing associations tienen, a travs de su sistema centralizado, un total de 137.000 demandas sin atender para propiedad compartida y slo en el bienio 2010/2011 recibieron 76.000 nuevas solicitudes 5862.

este incremento de la demanda puede comprenderse por un fenmeno 5963 que tambin est ocurriendo en nuestro pas y, dadas las especiales circunstancias negativas en las que se encuentra, es incluso de mayor escala que en Ingla-terra 6064: muchos trabajadores y jvenes han quedado en el medio, es decir, no consideran al alquiler como una opcin pero tampoco pueden acceder a la propiedad absoluta dados sus ingresos y la reduccin del crdito disponible por parte de las entidades de crdito. Debe tenerse en cuenta, adems, que muestra elevada tasa de desempleo y la escasa tasa de vivienda social de alquiler (a las cuales ya hemos hecho referencia) estn comprometiendo seriamente el acceso a la vivienda a las familias ms desfavorecidas.

el hecho de que en espaa no tengamos, hoy por hoy, la posibilidad de optar por tenencias intermedias, impide, por un lado, que las familias con ingresos medios puedan optar por la vivienda en propiedad y, por otro, que los que se encuentran en vivienda social pero que podran optar por una adquisicin pro-gresiva del dominio (propiedad compartida) sigan ocupando la vivienda social en alquiler e impidiendo que nuevos ms necesitados puedan acceder a ella. No existe, en definitiva, ese buffer entre la propiedad absoluta y la vivienda social de alquiler.

60 National Housing Federation, Facing the future. Evolution or revolution?..., pg. 22.

61 Documento interno de financiacin de shared ownerhip de la intermediaria de prstamo

hipotecario SpF Sherwins. Documento Affordable Housing Mortgage Rates, de 16-3-2012.62

National Housing Federation, Funding future..., pg. 5.63

National Housing Federation, Facing the future. Evolution or revolution? Respon-ding to the new operating environment for housing associations, 2010, pgs. 8 y 9.

64 Segn el estudio Holmans, a, Monk, S. y Whitehead, C., Research report: homes

for the future, Shelter, noviembre de 2008, es necesario que anualmente se ofrezcan en In-glaterra 30.000 viviendas en propiedad compartida para satisfacer la creciente demanda de este sector intermedio.



4. La pRopIeDaD CompaRtIDa

La propiedad compartida consiste en el acceso por parte de un nuevo propie-tario a una parte del inmueble que ya es propiedad de otro propietario original, coexistiendo ambos. es decir:

a) el necesitado de vivienda es propietario desde el comienzo, lo que di-ferencia esta figura de otras posibilidades como el alquiler con opcin de compra (slo suele retrasar la adquisicin unos tres aos y por la totalidad del precio de venta aunque imputen los pagos del alquiler-sobreendeudamiento retrasado) o el derecho de superficie (no es pro-pietario sino superficiario). Dicha propiedad se concreta en la cuota que ha adquirido o consolidado hasta el momento (por ejemplo, el 40 por 100 del total de la vivienda). en cuanto al resto de la vivienda, tendr la condicin de arrendatario o similar, de manera que deber satisfacer un renta al propietario original, que en vivienda social normalmente ser subsidiada.

b) esto implica que tiene todas las facultades dominicales: las de uso y disfrute sobre la totalidad del inmueble y en exclusiva (no puede ser perturbado por el propietario original) y las de disposicin (inter vivos y mortis causa) y gravamen sobre la cuota que tiene en propiedad. el dominio queda acreditado por el derecho que tiene el nuevo propieta-rio a asistir con pleno derecho a las juntas de propietarios. No vemos inconveniente para que pueda participar de las convocatorias de ayudas a la rehabilitacin de la vivienda, pues incluso se ver ms incentivado que el propietario que tena la vivienda vaca.

c) en cuanto al gravamen, ste puede consistir en la hipoteca, que sera la manera de financiar la progresiva adquisicin del inmueble, sin que ello implique un sobreendeudamiento familiar. as, por ejemplo, si pactase con el propietario original de una vivienda de 300.000 euros el adquirir en un inicio nicamente un 20 por 100, implicara que su hipoteca sera de 60.000 euros y slo cuando la hubiese repagado, y segn un plan de financiacin a su medida, podra optar a adquirir mayor cuota de propiedad. esta progresividad en la adquisicin conlleva cierta planifi-cacin y, en definitiva, una vuelta a la cultura del ahorro. Su derecho de propiedad podra debidamente ser registrado en el Registro de la propiedad.

d) Naturalmente, al adaptarse esta figura para poderse utilizar como vi-vienda social, la disposicin puede quedar limitada en favor de aquellas personas que cumplan los requisitos para optar a una vivienda de estas caractersticas (acreditar unos ingresos mnimos y mximos, por ejem-plo). tambin se podr limitar el uso (por ejemplo, slo para vivienda



habitual) y el disfrute (por ejemplo, no se podr dar en alquiler o en usufructo).

e) tambin tiene el derecho y, en su caso si se ha pactado as, el deber de ir adquiriendo progresivamente ms cuota de participacin en el dominio de la vivienda. el incentivo para hacerlo as lo es en el sistema ingls es el ir reduciendo la renta que satisface para irla sus-tituyendo por amortizacin del prstamo hipotecario. en vivienda social, el esquema podra ofrecer tambin escalar hacia abajo (descender), es decir, podr ir deshacindose de cuota sobre la vivienda segn sus posibilidades y necesidades econmicas.

Si bien, pues, la figura est concebida para otorgar al necesitado de vivienda todas las facultades dominicales necesarias para que se sienta y sea propietario del inmueble desde el comienzo, s debe tener ciertos lmites que protejan al propietario original (promotor pblico o privado) e, indirectamente, a la entidad financiadora, de sus posibles actuaciones negligentes que puedan provocar una disminucin del valor del inmueble. as, no podr alterar la sustancia del in-mueble y lo tendr que utilizar con la finalidad pactada (por ejemplo, vivienda habitual en caso de vivienda social) y no podr alterar los elementos estructu-rales del inmueble. adems de esto, la contrapartida al uso total del inmueble debera ser hacerse cargo de aquellos gastos y tributos relacionados con el uso (por ejemplo, gastos de luz, agua, gas, basura) y tambin de la parte propor-cional (la que tenga en dominio) de los gastos y tributos relacionados con la propiedad del inmueble (por ejemplo, gastos de la comunidad de propietarios).

en relacin al propietario original (promotor), tambin podr disponer inter vivos y mortis causa de la parte del bien de la que an sea propietario y tendr diversas facultades para verificar que el inmueble no se deprecie por culpa del nuevo propietario. tanto si enajena su parte el propietario original como si lo hace el nuevo, el otro tendr derechos de tanteo y retracto legales.

una utilidad de la propiedad compartida sera en casos de ejecucin hipo-tecaria de la propiedad absoluta de viviendas. as, se podra establecer como posible negociacin con la entidad de crdito que dicha propiedad se transfor-mara en propiedad temporal o compartida atendiendo a la cantidad que ya haba amortizado el deudor hipotecario. es decir, si haba amortizado un 20 por 100 del prstamo, podra quedarse en la vivienda consolidando ese 20 por 100 que ya haba satisfecho con un esquema de ir escalando (adquisicin progresiva del dominio) de manera ajustada a sus posibilidades reales.



5. La pRopIeDaD tempoRaL

Nace una propiedad temporal cuando un nuevo propietario adquiere de un propietario original la titularidad de un inmueble por un tiempo cierto y deter-minado. Durante este tiempo aqul tiene todas las facultades dominicales sobre el inmueble (uso, disfrute, gravamen y disposicin) que, naturalmente, pueden verse condicionadas si la institucin se utiliza para potenciar la vivienda social. en contrapartida, naturalmente, el nuevo propietario debera hacerse cargo de todos los gastos generados por el inmueble.

es decir, en lugar de que un inmueble se adquiera para siempre, sin limitacin temporal, se trata de que este se pueda adquirir por un nmero de-terminado de aos (los que necesite), lo que supone una importante estabilidad en su tenencia y aumenta considerablemente su asequibilidad. transcurrido este nmero de aos, la propiedad del inmueble revertir al propietario original sin coste alguno, a no ser que se hayan pactado prrrogas. el propietario original deber tener derecho a resarcirse de todas las depreciaciones de la finca que se hayan causado por una negligente actuacin del nuevo propietario.

La propiedad temporal puede dar solucin a una pluralidad de situaciones, dado que su duracin puede ser de decenas o de cientos de aos. una situacin tipo puede ser aquella en que un profesional (sea o no de la administracin pblica, por cuenta propia o ajena) de unos treinta y cinco aos consiga trabajo estable en una ciudad donde el coste de la vivienda en propiedad es elevado en relacin a sus ingresos (por ejemplo, la hipoteca representa ms del 30 por 100 de estos); podra comprar temporalmente una vivienda para su vida laboral (treinta y dos aos), lo que implicara un precio mucho ms asequible y una estabilidad en su tenencia de manera que no sera necesario que se preocupara de posibles elevaciones de renta o de las necesidades del propietario original, lo que le posibilitara disponer de ms renta libre para su familia y necesidades. La persona que le podra vender esto podra bien ser una pareja joven que, por ejemplo, debido a una herencia, tiene un piso libre pero est pagando la hipoteca del piso donde viven; dado que consiguen mucha cantidad de dinero de una sola vez con esta venta, pueden terminar de pagar su vivienda actual y al cabo de treinta y dos aos recuperarn ese piso donde podr vivir, por ejemplo, el hijo que quieren tener.

adems, se podra encontrar una frmula para transformar los alquileres de larga duracin en propiedades temporales.

por ltimo, debe sealarse que propiedad temporal y propiedad compartida deberan poderse combinar, resultando con ello una forma de tenencia muy ase-quible tanto por la duracin de la tenencia como por su progresiva adquisicin 6165.

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Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda

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