INSTITUTO CENTROAMERICANO DE ADMINISTRACION PÚBLICA

ICAP

MAESTRÍA EN GERENCIA DE PROYECTOS DE DESARROLLO SÉPTIMA PROMOCIÓN

Estudio de prefactibilidad para el aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva del Programa Integral de Mercadeo

Agropecuario-PIMA-, Barreal, Heredia, Costa Rica

Tesis sometida a la consideración del Tribunal Examinador del Programa de Postgrado en Gerencia de Proyectos de Desarrollo para optar al Título

de Magíster Scientiae en Gerencia de Proyectos de Desarrollo

Esteban Arboleda Julio

San José, Costa Rica Marzo, 2007

Esta tesis fue aprobada por el Tribunal Examinador de la Maestría en Gerencia de

Proyectos de Desarrollo del ICAP, como requisito parcial para obtener el título de Magíster

Scientiae en Gerencia de Proyectos de Desarrollo

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Agradecimientos A mi amiga Lorena González Estrada, asistente administrativo de dirección, en darme el

apoyo logístico en el proceso de gestión del diagnostico; al Ingeniero Rodolfo Rodríguez Campo, Director de Estudios y Desarrollo de Mercados, en

dirigir el enfoque del planteamiento de la alternativa para la propuesta y al Ingeniero Marco Tulio Mora Sánchez, compañero de maestría en la colaboración del diseño

de los planos y en la determinación de los costos del proyecto.

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Dedicatoria A Dios que nos dio libre abeldrio y me dio la salvación por su hijo Jesucristo. A mi padre que con gran esfuerzo trabajo en la formación de mi futuro y herencia y en memoria a mi madre, que en paz descansa; a Nidia, mi madrastra, que le dio apoyo a mi padre para que

creyera en mí en ser un profesional.

"Nunca se aparten de ti la misericordia y la verdad; Átalas a tu cuello, Escríbelas en la tabla de tu corazón; Y hallaras gracia y buena opinión Ante los ojos de Dios y de los hombres"

"Proverbios. 3. 3-4"

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Resumen Ejecutivo El PIMA, como Institución Pública y presupuesto propio, insertada en el Sector Agropecuario, tiene como principal objetivo introducir mejoras al proceso de mercadeo agropecuario de Costa Rica. Así mismo destina parte importante de su esfuerzo al mejoramiento de las relaciones comerciales de los pequeños y medianos productores del país y su relación con los agentes intermediarios de la comercialización.

La propia posición del CENADA como punto de contacto entre productores consumidores facilita la labor de desarrollo; reduce significativamente los costos de comercialización de frutas y hortalizas, lo cual beneficia directamente a agricultores y consumidores, mejora la calidad del producto ofrecido al consumidor, reduce el de tiempo de transacción entre productores consumidor, introduce mejoras que estimulen el más efectivo funcionamiento económico entre productores, mayoristas y minoristas.

Lo anteriormente mencionado se lograría potenciar a través de la ejecución de un proyecto integral que combine un excelente diseño físico con una serie de programas complementarios que hagan funcionar al CENADA como un verdadero vehículo afectador de cambios significativos y beneficios en el proceso distribución de alimentos del país. Como tal, el CENADA, deberá facilitar un equilibrio rápido de la oferta y la demanda y deberá facilitar la fragmentación de la mercadería en lotes que satisfagan los requerimientos de los detallistas.

Para tal fin se propone elaborar una propuesta para contribuir al desarrollo del Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA), en el aprovechamiento de los terrenos disponibles, considerando los “Clusters” de la institución orientado a un mercado estratégico, aplicando economías de escala en los esfuerzos que hacen los distintos entes que componen la cadena productiva e incrementar acciones que conlleven a una mejora continua del servicio mediante la aplicación estándares internacionales de calidad, satisfaciendo con ello las expectativas de los clientes.

La distribución de los espacios físicos será diseñada para cubrir las necesidades previstas de los usuarios. Esta distribución se basara en proyecciones de recursos y demandas para productos, lógicamente tomando en cuenta ciertos cambios que se puedan producir en los sistemas distinción.

El desarrollo de los terrenos de reserva de PIMA1 van dirigidos a la modernización institucional en buscar la construcción de infraestructura, con miras a introducir mejoras en los procesos y transacciones al por mayor que es donde existen los mayores desequilibrios y donde se originan fuertes cambios en los precios por falta de ordenamientos modernos y adecuados. Este Centro, también, vendría a producir información sobre volúmenes, precios y otros aspectos del mercadeo que permitirían desarrollar proyectos paralelos tales como programas de clasificación y empaque, de exportación de productos no tradicionales y otros contemplados, también servicios conexos o complementarios que asegurarían que el conjunto de CENADA pueda ser un elemento efectivo de desarrollo en el sector agrícola y no únicamente una instalación más. Este desarrollo conexo nutriría a la Central Mayorista y

1 PIMA, 1976.

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a la vez se nutrirían de ella, de tal forma convirtiéndose en un sistema integrado. Estos sistemas consistirían en: procesamiento y conversión de desperdicios; equipo y clasificación de empaque; bodegas de almacenamientos a temperatura ambiente, cámaras de refrigeración y preservación; capacitación técnica de productores, transportistas, mayoristas y minoristas; Banco y servicios financieros que provean crédito a los usuarios del centro; instalaciones de apoyo (gasolineras, edificio administrativo, salón de muestras, cafeterías, enfermerías, etc.); venta de insumos agrícolas; cooperativas de transportistas; entre otros.

Este proyecto pretende incrementar la eficiencia de los mayoristas y los minoristas para permitirles que puedan brindar más y mejores servicios al consumidor, que podrían traducirse en disminución de los precios y prepararlos al mismo tiempo como usuarios competentes del mercado de mayoreo existente.

También, es un proyecto de desarrollo institucional con el objeto de mantener un grupo permanente de estudio e investigación en un campo tan móvil y cambiante como es la comercialización agrícola, que pueda producir la necesaria y pronta información para una adecuada toma de decisiones, efectuar estudios de los diferentes canales o subsistemas de mercadeo para los distintos rubros generales de alimentos y la emisión de políticas al respecto.

El estudio se realizó tomando como base la metodología de proyectos, que es utilizada por el Instituto Centroamericano de Administración Pública (ICAP), que consta de un diagnóstico, estudios en las áreas de mercado y técnica, con evaluaciones financieras y socio económica y de impacto ambiental; todos los cuales proporcionan los elementos necesarios para identificar y evaluar la mejor alternativa de solución al problema propuesto.

Se analizan tres alternativas las cuales se valoraron para su selección de acuerdo con los siguientes factores: costo, riesgo, probabilidad de alcanzar los objetivos, viabilidad, sostenibilidad e impacto; la cual la primera es la construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) por parte del PIMA, esto posterior a la definición de las zonas específicas y negociación con las empresas interesadas y la firma de los contratos respectivos; la segunda es el fortalecimiento de la estructura tributaria financiera del PIMA y la tercera esta orientada a la capacitación de las áreas relacionadas con la eficiencia estratégica de desarrollo del PIMA.

Con base en los resultados de este estudio la primera alternativa es la que presenta mayor probabilidad de alcanzar los objetivos, impacto y viabilidad de ejecución, ya que es la propuesta que más se ajusta a las condiciones de PIMA. La alternativa dos se complementa con la primera, la cual se podría ejecutar en una segunda etapa, considerando los costos directos e indirectos para su ejecución. La tercera se puede ejecutar a largo plazo, como una etapa de desarrollo sostenible, ya que canalizaría y dinamizaría el proceso agroindustrial del territorio.

Los resultados del análisis financiero presentan un Valor Actual Neto (VAN) positivo si se utiliza financiamiento, lo que permite determinar la aceptación del proyecto con respecto a su rentabilidad y la Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto es superior al tasa de rendimiento mínima atractiva comparativo a la tasa de rentabilidad generada por los resultados de la inversión

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Esta propuesta presenta una alta rentabilidad socioeconómica y del interés general para el desarrollo humano, sostenible y equitativo, de las organizaciones que están relacionadas con el PIMA y la sociedad en general; esta evaluación socioeconómica mostró que tanto su Valor Actual Neto Económico (VANE) como Tasa Interna de Retorno Económica (TIRE) son positivos igual que los indicadores financieros.

En la evaluación del impacto ambiental se determinó los impactos directos e indirectos que tienen sus posibles efectos sobre el ambiente, considerando, también, las medidas de mitigación a establecer a fin de reducir a niveles no significativo los impactos negativos, para el análisis se ajustó a los términos de referencia desarrollado por la metodología de MEL-ENEL y el método RIAM (Rapid Environmental Assessment Method), de se determinó que el manto acuífero es el impacto de mayor significancía, por lo tanto para un mayor impacto se debe realizar el proyecto planta de tratamiento y obras complementarias con el fin de crear una solides al proyecto total.

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Ficha técnica

Nombre del proyecto

Aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva del Programa Integral de Mercadeo Agropecuario-PIMA-, Barreal, Heredia, Costa Rica

Descripción del proyecto

Este proyecto esta orientado al desarrollo del área de reserva a través de la inversión privada, en buscar una modernización y eficiencia institucional, considerando la calidad, la efectividad en la reducción de los costos para la producción de los bienes y servicios orientado a una mejor cobertura de la población.

Sector o subsector a que pertenece

El PIMA es una Institución Pública perteneciente al Sector producción y sub sector agropecuario, cuya finalidad es introducir mejoras a los sistemas de mercadeo y comercialización de productos perecederos.

Ubicación geográfica

El proyecto esta ubicado en las instalaciones de PIMA ubicado en Cenada, Barreal, Heredia, con número de plano catastrado H-49495-92 con 44 ha. 2628.04 m2 de área.

Institución dueña del proyecto

La institución dueña del proyecto es el CENADA, la cual es un proyecto, desarrollado y administrado por el PIMA.

Posibles beneficiarios

Directos: Son los empresarios que se ubiquen en las áreas de reserva del PIMA-CENADA, los empleados de esas empresas.

Indirectos: son los usuarios que actualmente están en las instalaciones del PIMA-CENADA, quienes verán el incremento del movimiento comercial en la zona y la población consumidora en general.

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Tabla de Contenido

Introducción ....................................................................................................................................... 1 CAPITULO I.................................................................................................................................... 3 CAPITULO I ..................................................................................................................................... 4 1. Marco metodológico ...................................................................................................................... 4 1.1. Totalidad analítica....................................................................................................................... 4

1.1.1. Entorno nacional .............................................................................................................. 8 1.1.1.1. Los planes de desarrollo ........................................................................................... 8 1.1.1.2 Políticas del sector agropecuario ............................................................................... 8

1.2. Comercialización interna .......................................................................................................... 11 1.2.1. Comercialización mayorista .......................................................................................... 11 1.2.2. Red Frigorífica Nacional (REFRINA)........................................................................... 13 1.2.3. Mercados regionales ...................................................................................................... 14 1.2.4. Mercado Borbón ............................................................................................................ 14 1.2.5. Mercado de avenida 10 .................................................................................................. 14 1.2.6. Cadenas de supermercados ............................................................................................ 14 1.2.7. Mercado de Cartago (corporación hortícola nacional) .................................................. 15 1.2.8. Ferias privadas ............................................................................................................... 15 1.2.9. Empresas que suministran almacenamiento en frío....................................................... 15

1.3. Comercialización minorista ...................................................................................................... 15 1.3.1. Las ferias del agricultor ................................................................................................. 15

1.4. Consideraciones finales ............................................................................................................ 16 1.5 Objetivos de la investigación..................................................................................................... 18

1.5.1. Objetivo general............................................................................................................. 18 1.5.2. Objetivos específicos ..................................................................................................... 18

1.6 Metodología ............................................................................................................................... 19 1.6.1. Visión y posicionamiento estratégico ............................................................................ 19 1.6.2. Visión Estratégica .......................................................................................................... 19 1.6.3. Mejoramiento del clima de negocios ............................................................................. 19 1.6.4. Desarrollo de “clusters” ................................................................................................ 19 1.6.5. Facilitación del comercio............................................................................................... 20 1.6.6. Aumento de la productividad......................................................................................... 20 1.6.7. Aspectos ambientales..................................................................................................... 20

1.7 Diseño metodológico ................................................................................................................. 21 1.7.1 Tipo de Investigación...................................................................................................... 21 1.7.2 Definición de la población.............................................................................................. 21 1.7.3 Fuentes de información y recolección ............................................................................ 22 1.7.4 Limitaciones en el proceso de la investigación .............................................................. 22

CAPITULO II ................................................................................................................................ 23 CAPITULO II .................................................................................................................................. 24 2. Marco teórico............................................................................................................................... 24

2.1 Fases o etapas de un proyecto............................................................................................ 24 2.1.1 Fase de preinversión ................................................................................................... 24 2.1.2 Fase de promoción, negociación y financiamiento..................................................... 27 2.1.3 Interfase de diseño final.............................................................................................. 27 2.1.4 Fase de inversión o ejecución ..................................................................................... 28

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2.1.5 Fase de operación o funcionamiento .......................................................................... 28 2.1.6 Fase de evaluación en el ciclo de vida de los proyectos............................................. 28

CAPITULO III............................................................................................................................... 30 CAPITULO II .................................................................................................................................. 31 3. Identificación del proyecto .......................................................................................................... 31

3.1 Antecedentes...................................................................................................................... 31 3.2 Definición del problema .................................................................................................... 32 3.3 Alternativas de solución..................................................................................................... 33 3.4 Selección de alternativa ..................................................................................................... 33 3.5 Justificación de alternativa de proyecto seleccionada ....................................................... 33 3.6 Objetivos de la alternativa ................................................................................................. 34

3.6.1 Objetivo general.......................................................................................................... 34 3.6.2 Objetivos específicos. ................................................................................................. 34

3.7 El proyecto versus las Políticas Sectoriales....................................................................... 35 3.7.1. Costa Rica en el Informe de Competitividad Global 2005-2006............................... 35 3.7.2. Fortalezas y debilidades de Costa Rica...................................................................... 38

3.8 Beneficiarios ...................................................................................................................... 40 CAPITULO IV ............................................................................................................................... 41 CAPITULO IV ................................................................................................................................ 42 4. Estudio de mercado...................................................................................................................... 42

4.1 El producto......................................................................................................................... 42 4.2 Análisis de la oferta ........................................................................................................... 42 4.3 Análisis de la demanda ...................................................................................................... 43

4.3.1 Demanda interna ......................................................................................................... 43 4.3.2 Demanda externa ........................................................................................................ 45

4.4 Análisis de los precios ....................................................................................................... 50 4.5 Comercialización ............................................................................................................... 50

4.5.1. Análisis de la competencia del PIMA en el mercado ................................................ 50 4.5.2. Comercialización del producto. ................................................................................. 51 4.5.3. Canales de distribución.............................................................................................. 51 4.5.4. Análisis y estrategias de comercialización de las 5 P................................................ 52

CAPITULO V ................................................................................................................................ 55 CAPITULO V.................................................................................................................................. 56 5. Estudio Técnico ........................................................................................................................... 56

5.1 Tamaño .............................................................................................................................. 56 5.2 Localización....................................................................................................................... 56

5.2.1 Macrolocalización....................................................................................................... 56 5.2.2 Microlocalización ....................................................................................................... 56

5.3 Tecnología ......................................................................................................................... 57 5.3.1 Vías de Acceso al Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos............................................................................................................................. 57 5.3.2 Criterios de diseño ...................................................................................................... 59

5.4 Ingeniería ........................................................................................................................... 64 5.5 Costos................................................................................................................................. 65

5.5.1 Inversión del terreno ................................................................................................... 66 4.5.2 Inversión en infraestructura ........................................................................................ 66 5.5.3 Inversión en equipo..................................................................................................... 67

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5.5.4 Inversión en recursos humanos................................................................................... 67 5.6 Aspectos administrativos ................................................................................................... 67

5.6.1 Factores o criterios considerados para la propuesta organizativa............................... 68 5.6.2 Estructura organizacional recomendada para la ejecución del proyecto. ................... 69

4.6.2.1 Funciones de las unidades administrativas .......................................................... 69 5.6.2.2 Planteamiento de la dirección ejecutora del proyecto ......................................... 73

5.6.3 Estructura organizacional recomendada para la operación del proyecto.................... 76 5.7 Aspectos legales y arreglos administrativos. ..................................................................... 78 5.8 Cronograma de realización. ............................................................................................... 78

CAPITULO VI ............................................................................................................................... 79 CAPITULO VI ................................................................................................................................ 80 5. Evaluación del proyecto............................................................................................................... 80

5.1 Evaluación financiera ........................................................................................................ 80 5.1.1. Costos de inversión.................................................................................................... 80 5.1.2 Costos de operación .................................................................................................... 81 5.1.3 Ingresos del proyecto .................................................................................................. 83 5.1.4. Flujo de caja financiero.............................................................................................. 83 5.1.5 Indicadores de la evaluación financiera...................................................................... 86 5.1.6 Fuentes de financiamiento .......................................................................................... 86 5.1.6 Análisis de Sensibilidad.............................................................................................. 87

5.2 Evaluación Socio-económica............................................................................................. 88 5.3 Evaluación de impacto Ambiental ..................................................................................... 91

Conclusiones.................................................................................................................................... 96 Bibliografía ...................................................................................................................................... 97 Anexos ........................................................................................................................................... 100

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Índice de cuadros

Cuadro 1 CENADA: Productos comercializados según producto. En volumen y monto transado, 2000-2005 ................................................................................................12

Cuadro 2 Red frigorífico nacional. Capacidad instalada y alquilada. En metros cúbicos. 2000-2005 ...............................................................................................................13

Cuadro 3 Índice de competitividad global 2005-2006 ........................................................... 38

Cuadro 4 CENADA: Concesionarios y áreas de ultimación dentro de las instalaciones, 2006 ........................................................................................................................ 44

Cuadro 5 Costos de Terrenos................................................................................................... 66

Cuadro 6 Costos en infraestructura ......................................................................................... 66

Cuadro 7 Tipo, cantidad y costo del mobiliario de oficina ..................................................... 67

Cuadro 8 Cantidad y costo de la mano de obra operativa y administrativas para el proyecto .................................................................................................................. 67

Cuadro 9 Estimación anual de las depreciaciones de infraestructura, mobiliario de oficina y Equipo (en colones) ................................................................................. 81

Cuadro 10 Resumen de los costos de operación del proyecto (en colones) ............................. 82

Cuadro 11 Estimación de los ingreso del proyecto (en colones)............................................... 83

Cuadro 12 Flujo neto efectivo sin financiamiento del proyecto (en colones) .......................... 84

Cuadro 13 Flujo neto efectivo con financiamiento del proyecto (en colones) ........................ 85

Cuadro 14 Indicadores de la evaluación financiera................................................................... 86

Cuadro 15 Cálculo del abono al capital e intereses del préstamo correspondiente al capital de trabajo más inversión (en colones) ......................................................... 87

Cuadro 16. Análisis de sensibilidad ........................................................................................... 87

Cuadro 17 Razones precios cuenta............................................................................................ 88

Cuadro 18 Flujo económicos-social del proyecto (en colones)................................................. 90

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Índice de gráficos

Gráfico 1 Posición de Costa Rica en el índice global de competitividad para el crecimiento, para los años indicados (Clasificación sobre bases disímiles, ponderadas por cantidad de países en la muestra) ................................................... 37

Gráfico 2 Evolución de Índice Empresarial de Percepción desde el primer trimestre del 2003 hasta el primer trimestre del 2006................................................................... 46

Gráfico 3 Evolución de Índice Empresarial de Percepción por sector, 2004-2006 ................. 47

Gráfico 4 Evolución de Índice Empresarial de confianza desde el primer periodo del 2003 hasta el segundo periodo del 2006.................................................................. 48

Gráfica 5 Evolución de Índice Empresarial de Percepción por sector, 2004-2006 ................. 49

xiv

Índice de figuras

Figura 1 Canales de distribución para comercialización de los terrenos reserva................... 51

Figura 2 CENADA: microlocalización de la zona de estudio y vista panorámica de la propiedad ................................................................................................................. 57

Figura 3 Estructura organizativa para la ejecución del proyecto ........................................... 69

Figura 4 Organigrama para la operación del proyecto........................................................... 78

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Índice de tablas

Tabla 1 Desglose de acciones del proyecto .......................................................................... 91

Tabla 2 Desglose de factores ambientales ............................................................................ 92

Tabla 3 Matriz de identificación de impactos....................................................................... 92

Tabla 4. Identificación y descripción de impactos................................................................. 93

Tabla 5 Caracterización por impactos genéricos .................................................................. 94

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Lista de siglas

BCIE Banco Centroamericano de Integración Económica CENADA Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos CENPE Centro Nacional de Planificación Eléctrica CNAA Cámara Nacional de Agricultura y Agroindustria CNP Consejo Nacional de Producción ICAP Instituto Centroamericano de Administración Pública ICE Instituto Costarricense de Electricidad IED Inversión Extranjera Directa IEC Índice Empresarial de Confianza IEP Índice Empresarial de Percepción IFAM Instituto de Fomento y Asesoría Municipal IGC Índice Global de Competitividad IPC Índice de Precios al Consumidor MEIC Economía Industria y Comercio MIPRO Ministerio de la Producción MS Ministerios de Salud PIMA Programa Integral de Mercadeo Agropecuario PIMES Pequeñas y medianas empresas PROCOMER Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica PRONACA Programa Nacional de Centros de Acopio R- B/C Relación Beneficio/Costo R-C/B Relación Costo/Beneficio R-C/E Relación Costo-Efectividad REFRINA Red Frigorífica Nacional RIAM Rapid Environmental Assessment Method SENASA Servicio Nacional de Salud Animal SETENA Secretaria Técnica Nacional Ambiental TIC´s Tecnologías de Información y Comunicación TIR Tasa Interna de Retorno TIRE Tasa Interna de Retorno Económica UCCAEP Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa

Privada VAN Valor Actual Neto VANE Valor Actual Neto Económico ZFs Zonas Francas

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Introducción

Costa Rica a lo largo de casi dos décadas, han sido sistemáticamente debilitados los organismos estatales encargados de apoyar el desarrollo productivo, particularmente de los productores del agro y de las pequeñas y medianas empresas (PYMES). Los recursos destinados a este propósito no han cumplido su cometido o se han quedado congelados en fideicomisos con serios problemas administrativos.

Con frecuencia, los recursos asignados son apenas suficientes para cubrir la planilla de las respectivas instituciones y no llegan a brindar un apoyo efectivo a los productores del campo y la ciudad para elevar su productividad. A esto se suma la grave atomización de las competencias en el sector público responsable de las políticas para el sector productivo, que imposibilita una acción unificada y eficaz del estado en el desarrollo de la competitividad.

Aunque Costa Rica no ha experimentado una recesión económica en más de dos décadas, su crecimiento económico en el período ha sido errático, oscilando entre un mínimo de 0,9% del PIB en 1996 y un máximo de 8,4% en 1998. Sin embargo, en los últimos cinco años, el crecimiento promedio del PIB en términos reales ha sido del 4,1% anual. En el 2005 el crecimiento alcanzó un 5,9% y para el 2006 el Banco Central, en su revisión del Programa Monetario para el período 2006-2007, proyecta un crecimiento superior al 6,8%. Desde el punto de vista de las actividades productivas, en el 2006 el principal aporte al crecimiento provino de las industrias “manufacturera”, “transportes, almacenaje y comunicaciones” y “agropecuaria”, en ese orden. En el caso de la manufactura el dinamismo fue generalizado, en la industria de “transportes, almacenaje y comunicaciones” se explica su comportamiento por el incremento de los servicios de comunicaciones (Internet y telefonía celular), en tanto que en el agro destacaron la producción de piña y banano.2

Sin embargo, hay un proceso sumamente importante en la comercialización de productos agropecuario que es determinante en la dinámica del mercado hortofrutícola y pecuario. De poco puede servir al productor lograr cosechas abundantes y aun tener magníficos medios para llevar el producto al mercado si el proceso de comercialización es defectuoso. Si la pérdida por deterioro de los productos es muy elevada o las facilidades de ventas son limitadas, debido a los sistemas de mercadeo existentes, el productor se desanima y puede ocurrir un proceso negativo en el sector agropecuario.

El Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA) es el principal centro de comercialización de productos primarios del país, su importancia como central mayorista, radica en que independientemente del volumen y valor de las transacciones realizadas, el mercado fija las pautas de la variable precio, además marca las épocas de escasez o abundancia de los productos y sirve de apoyo estadístico para la toma de decisiones comerciales y políticas. El accionar del mercado en forma deficiente podría ser más bien un obstáculo a la producción. Los productos que se encuentran en el CENADA van desde unas 130 hortalizas y frutas diferentes, hasta unas 65 especies de pescados (escama, escualos, picudos etc.) y mariscos (camarones, bivalvos, etc.). Esto implica que

2 MIDEPLAN, 2007

2

ésta central sirva como generador de numerosos cambios tendientes al mejoramiento en ese sector tan importante para la economía costarricense.

El objetivo de este proyecto es la elaboración de una propuesta que contribuya al desarrollo del Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA), en el aprovechamiento de los terrenos disponibles, considerando los “Clúster” de la institución orientado a un mercado estratégico, aplicando economías de escala en los esfuerzos que hacen los distintos entes que componen la cadena productiva e incrementar acciones que conlleven a una mejora continua del servicio mediante la aplicación estándares internacionales de calidad, satisfaciendo con ello las expectativas de los clientes.

Este documento consta de cinco capítulos básicos, estructurados y descritos de la siguiente forma:

El capítulo uno, el "Marco Metodológico", se descripción de los antecedentes que origina la elaboración de este trabajo, el problema y el objeto de estudio, el objetivo general y los específicos, el diseño metodológico que describe el tipo de investigación, la definición de la población y las fuentes de información y las técnicas y métodos de recolección; también se exponen aspectos generales del Sector Agropecuario del país, su situación actual, el comportamiento de la producción, descripción del comercio en cuanto a importaciones y exportaciones de productos agrícolas y su respectivo comportamiento económico.

El capítulo dos, "Identificación del Proyecto", se describen los antecedentes que permite la considerar la situación que origina al proyecto, la definición del problema, la justificación e identificación de alternativas y escogencia de la alternativa correcta, los objetivos del proyecto y la participación de las organizaciones en el proyecto;.

En el capítulo tres, se presenta el “Estudio de Mercado” donde se describe el servicio a ofrecer, la demanda, oferta, precios y comercialización

En el capítulo cuatro, “Estudio técnico” donde se define el área de influencia y localización del proyecto, el proceso productivo, el tamaño del proyecto y el diseño administrativo y aspectos legales del proyecto.

El capítulo cinco, corresponde a la evaluación del proyecto, la cual se sustenta en tres evaluaciones: la financiero que presenta los indicadores de rentabilidad Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el análisis de sensibilidad del proyecto; la socio económica donde se eliminan las distorsiones y se ajustan los precios de mercado a precios sombra, obteniendo los beneficios y costos en que incurre la sociedad; y por último la de impacto ambiental donde se describen los posibles impactos positivos y negativos del proyecto y las medidas de mitigación a implementar.

Por último, se expresan las conclusiones obtenidas durante todo el proceso de formulación y evaluación del proyecto, a fin de ser tomadas en consideración durante la fase de ejecución y operación del proyecto.

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CAPITULO I MARCO METODOLÓGICO

4

CAPITULO I

1. Marco metodológico

1.1. Totalidad analítica

En el escenario mundial, la globalización y apertura comercial han establecido las condiciones para la puesta en marcha de un nuevo enfoque de relaciones (políticas, económicas y comerciales) entre los distintos países del mundo, que al sustentarse en un esquema de convivencia generalizado, se perfila como un entorno para el fortalecimiento de bloques económicos poderosos, la formación de mercados comunes, uniones aduaneras y acuerdos plurilaterales y multilaterales de comercio, en aras de que todos los países avancen hacia un intercambio libre de mercancías.

En el caso de los países centroamericanos, la escena propuesta impone como condición básica, una reducción progresiva de las medidas proteccionistas y la apertura gradual de sus fronteras al intercambio global de bienes y servicios. En este contexto, emerge así, la necesidad de establecer políticas, servicios e infraestructura para coadyuvar al fortalecimiento de las capacidades de los agricultores que les permita actuar con solvencia y posicionar de manera sostenible y competitiva sus productos en el mercado.

En la práctica, esas condiciones son percibidas como demandas públicas para respaldar la acción económica de las cadenas agroproductivas, que dependen de una interrelación compleja de variables y funciones específicas, ejercida por una amplia gama de agentes gubernamentales y privados.

La presente propuesta tiene como objetivo exponer la experiencia de articulación y vinculación de la gestión privada para el desarrollo de los agronegocios con la política pública y el rol adoptado por las instituciones encargadas de la prestación de los servicios para la promoción de la competencia en el marco de una agricultura acompañada por el Estado, sostenible, asociativa y que reconoce la influencia de la globalización en el desempeño de las cadenas agroalimentarias.

El agro, visto como sub sector del sector producción, sigue siendo un componente importante de la economía, dada su contribución al ingreso nacional, su participación en las exportaciones, así como por un ser sector productor de alimentos y materias primas, fuente de empleo para la población rural y como una forma de vida, que coadyuva al desarrollo y la paz de nuestro país. En general contribuye con un 32.7% de las exportaciones, proporciona empleo al 20.4% de la población, absorbe cerca del 20% de la población económicamente activa (PEA) y aporta cerca de un 11% al PIB; sin embargo si se incluye las agroindustrias básicas, la contribución al PIB es sustantivamente mayor. 3

3 GONZÁLEZ, F. Acciones Sectoriales para la instrumentación de la política agropecuaria costarricense Foro Centroamericano de agronegocios San Salvador, El Salvador Septiembre 25-26, 2003.

5

En el último quinquenio, muchas de las políticas macroeconómicas asociadas a los programas de ajuste estructural determinaron el comportamiento del sector agropecuario del presente, que aunado a las variaciones de los precios de los productos en los mercados internacionales, la influencia de los fenómenos climáticos y la incidencia de los precios internacionales del petróleo trae como consecuencia una pérdida importante de competitividad y una reducción de los términos de intercambio de actividades productivas agropecuarias.

Las condiciones de entorno económico en transición ha reflejado, no solo una acumulación del déficit fiscal y la presión de la deuda interna, sino también la imposición de un conjunto de medidas relacionadas con la contención del gasto público, el mantenimiento una política monetaria y fiscal restrictiva, la liberalización del mercado y la supervisión financiera, que le restan oportunidades al desarrollo de un clima de negocios adecuado al pequeño y mediano empresario agrícola.

Esas condiciones descritas ilustran un rezago en la inversión pública relacionada con la infraestructura genérica, especializada, de información, producción y de comercialización, pese a los incrementos en la inversión realizados por los gobiernos. Sin embargo, ha sido el manejo eficiente de esa infraestructura, la que ha permitido a las empresas agrícolas mantener un posicionamiento regional de la oferta comercial de productos agropecuarios.

Con la modernización de los mercados financieros, aparecen instituciones no gubernamentales y nuevas estructuras financieras informales, las cuales desempeñan labores totales o parciales de intermediación, y cuyas reglas de juego específicas y discriminantes crean un proceso de fragmentación de la competencia en los diferentes nichos de mercado y condicionan el acceso de los recursos al pequeño y mediano productor – empresario.

La economía agrícola ha acelerado su proceso de internacionalización. Los acuerdos de libre comercio e intercambio preferencial con diversos países y subregiones, han generado expectativas e incertidumbres en muchas de las pequeñas y medianas empresas en manos de las organizaciones de productores agrícolas. La experiencia y trabajo en el campo del agro negocio –en primer lugar a través de su inserción en el mercado doméstico y en segundo lugar exportando - de algunas de esas empresas, tiende a la adopción de las nuevas circunstancias, mientras que otras se mantendrán inalteradas y eventualmente desaparecerán.

En la gestión comercial de las empresas, la experiencia de las alianzas público-privadas ha demostrado que los espacios de interés común generan beneficios conjuntos en respuesta a las demandas del mercado en cuanto a la diversificación y diferenciación de productos y servicios.

Desde 1996, la estrategia de integración de los servicios públicos del sector agropecuario costarricense plantea un cambio organizacional en la forma de relación con los agricultores y sus organizaciones, con la finalidad de facilitar el acceso y acercamiento de los servicios institucionales. Esta estrategia parte de la premisa de que la integración, al realizarse sobre la base de la independencia, la autonomía y la especialización institucional, conducen a potenciar la articulación de las acciones sectoriales que conectan la producción agropecuaria y la vida rural con el desarrollo técnico, económico, político y cultural.

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Para lograr ese objetivo, se estableció un instrumento operativo que articula el sistema de planificación y gestión sectorial pública y lo vincula a las organizaciones y empresas de los agricultores a través de la formulación y concertación de planes de trabajo y proyectos de servicios.

Esto significa que sobre la base de una activa participación de los agricultores, las organizaciones y empresas agrícolas que los representan, se han creado espacios para la concertación y negociación de sus iniciativas y proyectos, que buscan la integración de la agricultura ampliada a la exportación, la adopción de las nuevas formas de explotación de los recursos naturales, la incorporación de los valores productivos asociados con la calidad e inocuidad, la inclusión de la producción local y regional a los procesos productivos nacionales y la modernización del sub sector agrícola.

En la comercialización de los productos agropecuarios participan un número significativo de agentes privados que se encuentran situados entre los pequeños y medianos productores y el consumidor final. La mayoría de esos agentes están representados por pequeñas y medianas empresas articuladas a empresas comercializadoras nacionales o transnacionales, realizando funciones de intermediación desde el acopio, transporte y comercialización.

La cadena de comercialización de frutas, vegetales y otros productos comprende mercados, como las ferias del agricultor (25%), almacenes de alimentos (25 a 35%), mercados tradicionales (15 a 20%) y el restante, en otras empresas comerciales. El sistema de comercialización de los productos agropecuarios y en especial, los productos hortofrutícolas, se caracteriza por la dispersión de la oferta, diversidad de canales de distribución y de comercialización, la amplia participación de agentes privados organizados o no y en el caso de los pequeños y medianos productores, intervienen como proveedores iniciales de esos productos.

En apoyo a la comercialización interna, el sector público ha establecido instrumentos legales y administrativos para el asesoramiento, la fiscalización y la facilitación del funcionamiento del sistema de comercialización.

El mercado de las ferias del agricultor dispone de una estructura para la administración de los campos feriales, la cual opera a través de alianzas mutuas entre agricultores independientes, organizados y consumidores organizados, conforme a las políticas que dicta el Consejo Nacional de Producción (CNP). En materia de modernización y mejoramiento de las condiciones de infraestructura, servicios y la gestión de compra y venta de los productos intervienen de forma conjunta con el CNP, los Ministerios de Salud (MS), Economía Industria y Comercio (MEIC) y los Centros Agrícolas Cantónales y la Junta Nacional de Ferias.

Con el propósito de incrementar el valor agregado de las actividades productivas, el Programa Nacional de Centros de Acopio (PRONACA) auspiciado por el Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA) ha promovido el desarrollo y el fortalecimiento técnico y financiero de los centros de acopio administrados por los productores organizados, mientras que con la administración de la Red Frigorífica Nacional (REFRINA), la cual cuenta con plantas estratégicamente ubicadas en las principales zonas de producción y

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comercialización; las empresas agroindustriales disponen de los servicios y los beneficios que otorga la conservación en frío de sus productos perecederos.

La única central de mayoreo de frutas, hortalizas y productos del mar existente en el país, se ubica en el Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA), la cual brinda a las organizaciones de productores y empresas comercializadoras, las condiciones técnicas y los mejores servicios para la comercialización mayorista de productos perecederos basada en la calidad e inocuidad de los productos, instalaciones modernas y la protección de medio ambiente mediante el adecuado manejo de las aguas y los desechos orgánicos.

La incorporación de la producción agropecuaria y agroindustrial, como oferta exportable nacional requiere de la concreción de las negociaciones comerciales y de la gestión comercial según los requisitos y trámites del mercado internacional. Con la Oficina Agrocomercial de Costa Rica en Miami, el pequeño y mediano agro exportador tiene un representante que les defienda sus intereses y les brinde fidelidad sobre los informes de arribo de sus mercancías en ese puerto de destino.

La participación del sector público agropecuario en el marco de la apertura comercial y las negociaciones comerciales internacionales, se ha centrado en la definición de una estrategia de inserción de las actividades agropecuarias al libre comercio de bienes y mercancías, que identifican las condiciones, en las cuales funcionaran los nuevos instrumentos de la política económica costarricense tras la firma del TLC Centroamérica – Estados Unidos y redefina los mecanismos de interrelación y vinculación entre el sector público y el privado.

Con el surgimiento de movimientos gremiales y organizacionales demandantes de nuevos servicios y acciones concretas para el desarrollo y fortalecimiento de sus capacidades competitivas, se determina que la conexión entre la política productiva y la apertura de mercados muestra vacíos institucionales para la creación de clima de negocios que estimulen la gestión de una agricultura más competitiva.

Frente a este contexto, muchas de las empresas y grupos de empresas vienen asumiendo los compromisos y obligaciones que el Estado ha ido delegando. El creciente protagonismo de esas organizaciones y de las empresas agroalimentarias y de aquellas, que de una u otra forma se articulan a la agricultura, han avanzado en la prestación de los servicios de información, tecnología, comercialización y gestión organizacional, que por un lado promueve la competitividad y por el otro responde de forma inmediata a los objetivos nacionales y las exigencias de los mercados abiertos.

Por otro lado, dentro del marco regulatorio y la normativa técnica, se han instrumentalizado políticas que buscan la legítima defensa de los productores a través de la eliminación de algunas distorsiones, la desregulación comercial, la transparencia de las transacciones y el establecimiento de normas de calidad. Paralelamente se han realizado estudios de mercados y acompañado la gestión de proyectos agroindustriales auspiciados por las organizaciones y apoyado el desarrollo de proyectos de infraestructura en apoyo a la agricultura, la ganadería y la pesca.

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1.1.1. Entorno nacional4

1.1.1.1. Los planes de desarrollo

El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2002-2006, ubica el componente agropecuario en el eje de estímulo y crecimiento de la producción para la generación de empleo, el cual se fundamenta en la promoción de la reconversión productiva del sector para incrementar el nivel de competitividad y rentabilidad de las actividades productivas, así como de las diversas modalidades empresariales que las sustentan, mediante el aumento de la productividad, la generación de mayor valor agregado, el fortalecimiento de la capacidad gerencial de las organizaciones, el desarrollo agroindustrial y comercial, el aprovechamiento racional de los recursos naturales y el desarrollo medio rural, y el fortalecimiento del concepto de género.

El Plan de Reactivación Económica 2002-2006, reconoce como “sector clave” al sector agropecuario y le asigna la responsabilidad de modernizar y verticalizar la estructura productiva de las actividades sectoriales, para que los productores, a través de sus proyectos, puedan asegurar su rentabilidad y competir eficientemente en el ámbito interno y externo, considerando los conceptos de sostenibilidad, competitividad y equidad.

Para atender los problemas de la pobreza, el Gobierno de la República, a través de las diferentes administraciones y específicamente en las dos últimas, (1998-2002 y 2002-2006), ha implementado planes de combate a la pobreza, sustentados en la coordinación de las acciones entre los diferentes programas sociales, las políticas universales y con el sector económico, como estrategia para la reducción de los niveles de pobreza.

1.1.1.2 Políticas del sector agropecuario Las políticas agropecuarias de los períodos 1998-2002 y 2002-2006 buscaron elevar la competitividad de las organizaciones de productores(as) del medio rural, con el fin de capacitarlos para enfrentar los retos que les impone la apertura y la globalización económica mundial. Para el periodo 2007-20105 se plantean metas específicas orientadas en el crecimiento del sub-sector agropecuario del 5% anual, en el crecimiento de exportaciones del 15,1% promedio por año del sector agrícola; del 15,8% promedio por año del sector de la industria alimentaría; del 7,9% promedio por año del sector textil; del 25,7% promedio por año del resto del sector industrial; y del 9,0% promedio por año del sector pecuario y de pesca, Un incremento del 15% en las exportaciones de productos agrícolas orgánicos y un incremento del 4% al 8% en el porcentaje de PYMES exportadoras.

En lo que se ha tenido un lento avance, es en la reforma institucional ya que se ha ido reduciendo el tamaño del sector público agropecuario en cuanto a renovación del personal y aporte de recursos financieros, por los problemas fiscales que atraviesa el gobierno central.

En los demás aspectos las políticas se han orientado en ambos períodos a atender temas del medio ambiente, la producción sostenible, el comercio interno y externo (apertura por medio de los Tratados de Libre Comercio), la seguridad alimentaría y los servicios básicos

4 Secretaría Ejecutiva de Planificación Sectorial Agropecuaria (SEPSA), 2006 5 MIDEPLAN, 2007.

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que se brindan las instituciones del sector agropecuario al productor nacional, en su campo de especialidad (extensión, sanidad, riego y drenaje, crédito, agroindustria, comercialización, mercadeo y desarrollo rural, entre otras).

Las políticas para el sector agropecuario costarricense 2002-2006 descrita por medio de los siguientes ejes estratégicos:

El apoyo a la competitividad del sector agropecuario; bajo la premisa de que la agricultura se encuentra inmersa en un proceso de amenazas y oportunidades, producto de la globalización de las economías y de la apertura comercial. Durante el cuatrienio, el reto, en este sector, consistió en aprovechar sus ventajas comparativas y competitivas y, promover la reconversión de las actividades agropecuarias, mediante un tratamiento integral con visión de cadena agroproductiva, para generar mayor valor agregado, empleo, seguridad alimentaría y desarrollo del medio rural, procurando mejorar el nivel de vida de los productores y productoras.

Bajo este concepto el sector desarrolló actividades en insumos, generación y reproducción de semillas, innovación tecnológica, comercio agropecuario interno y externo, producción con calidad agrícola, agroindustria rural, protección agropecuaria, salud animal, información agropecuaria, financiamiento e inversión, así como riego y drenaje.

El desarrollo de las capacidades humanas y oportunidades en la agricultura y el medio rural; se consideró a la persona como el centro de toda acción del Estado; en este sentido se procuró el fomento del desarrollo de las capacidades humanas con el fin de lograr una mayor movilidad social y mayor bienestar en el medio rural en actividades como seguridad alimentaría e inocuidad de alimentos, desarrollo de asentamientos campesinos, organización de productores y productoras y el enfoque de género

La agricultura en armonía con el ambiente; desde el inicio de la presente administración se propuso el desarrollo de una agricultura bajo el lema de producir conservando y conservar produciendo, de manera que no se produzcan efectos negativos sobre el ambiente, se garantice la salud de la población y se aprovechen las ventajas que ofrecen los nuevos mercados de productos amigables con el ambiente. Se desarrollaron actividades en manejo de ecosistemas, ordenamiento territorial, agricultura sostenible, así como gestión de riesgo y manejo de desastres.

La modernización de los servicios institucionales, para lograr la transformación institucional para promover un desarrollo agropecuario y rural sostenible se mejoró la eficiencia y eficacia de los servicios institucionales, lo cual requirió de la integración de dichos servicios, la participación ciudadana en la toma de decisiones y la simplificación y agilización de trámites, entre otras cosas.

Dentro de este proceso de modernización, el Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria (INTA) asumió la función sustantiva que realizaba la Dirección de Investigaciones Agrícolas del MAG, pero con una visión de futuro. Asimismo, se definió su marco estratégico, conceptual y estructural y se establecieron tres programas, concebidos como áreas temáticas de intervención, que son: agroambiente, agricultura empresarial y estratégica y sistemas integrados.

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Para complementar e instrumentalizar los ejes de política antes enunciados y con la participación conjunta de las instituciones del sector público agropecuario, organizaciones de productores y el sector privado, se logró plasmar la “Estrategia Agro para la Competitividad, Sostenibilidad y Equidad de las Cadenas Agroproductivas”; la cual hace énfasis en el fortalecimiento de la investigación y la transferencia tecnológica; la capacidad de gestión de las organizaciones; el mejoramiento de los servicios institucionales como la sanidad, la calidad e inocuidad, entre otros; el apoyo al mercado de servicios y el establecimiento de un sistema de financiamiento sostenible que impulse la reconversión productiva y la competitividad del agro, pero específicamente que le permita al pequeño productor aprovechar las oportunidades que surgen de la apertura comercial.

Las políticas para el sector agropecuario costarricense 2007-20106 descrita por medio de los siguientes ejes estratégicos:

El Ministerio de la Producción (MIPRO) es el ente rector de los sectores creadores de riqueza de la economía nacional. Los actores son los productores y el rol del Estado es facilitar y promover la actividad empresarial y la generación de riqueza.

Su misión es asegurar en la economía nacional, condiciones que permitan el aumento constante de la productividad, del comercio exportador y del desarrollo rural como elementos básicos de generación de empleo.

En MIPRO se integran de manera articulada las funciones anteriores de los Ministerios de Agricultura y Ganadería (MAG), del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) y de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER)

Los objetivos estratégicos que se plantea MIPRO son:

1. Estimular la competitividad sostenible y el valor agregado de los sectores clave de la economía nacional mediante:

• la atracción de inversiones a sectores clave

• mejoras puntuales en el clima de negocios relevante

• la formación de alianzas de cooperación con las entidades coordinadoras de los sectores productivos (públicos y privados)

2. Bajar el costo de hacer negocios para la PyMEs del país mediante:

• la creación de programas de banca para desarrollo

• mejoras en el margen de intermediación financiera

• la simplificación de trámites burocráticos relacionados con los procesos de las PyMEs

• la provisión de información de mercados para nuevas empresas y PyMEs

6 El Ministerio de Producción (MIPRO), 2006.

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3. Estimular y simplificar el desarrollo de nuevas empresas productivas mediante:

• la simplificación de trámites de inscripción y legalización de nuevas empresas

• el apoyo al impulso de una banca para el desarrollo capaz de responder a las necesidades de nuevos empresarios

• la provisión de información de mercados para nuevas empresas y PyMEs

4. Aumento de las exportaciones e inserción de nuevos sectores y empresas en el mercado internacional mediante:

• el apoyo especializado en atracción de inversiones y promoción de exportaciones

• la mejora constante en las funciones del clima de negocios conducentes a un ambiente pro-exportador para empresas de todas las escalas y particularmente para las PyMEs

• promoción de encadenamientos

5. Fortalecer alianzas y el intercambio provechoso con las organizaciones del sector productivo del país mediante:

• un diálogo constante alrededor de los objetivos planteados

• la voluntad de escuchar las áreas críticas en que el clima de negocios debe mejorar, para estimular la inversión y la productividad sostenible de los sectores clave

6. Plantear proyectos regionales de desarrollo en las regiones del país con un bajo Índice de Desarrollo Humano (IDH) mediante:

• la articulación de propuestas de producción y atracción de inversiones en dichas regiones

• el desarrollo de una nueva capacidad de formular estrategias y transferir tecnologías a través de instituciones como el IDA y el INTA

• el apoyo de una banca para desarrollo, comprometida con el desarrollo social productivo del país

1.2. Comercialización interna7

1.2.1. Comercialización mayorista

La comercialización interna mayorista se desarrolló a través de las transacciones realizadas en el Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA);

7 PIMA, 2006.

dependencia adscrita al Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA). Esta instancia lo que hace es facilitar las relaciones de los abastecedores, y demás agentes que participan en la comercialización mayorista de productos perecederos desarrollados en esta central mayorista.

Paralelamente en el PIMA, se han ejecutado proyectos complementarios para favorecer el mercado mayorista, tales como: el Sistema de Información de Mercados Mayoristas (SIM), el Programa Nacional de Centros de Acopio (PRONACA) y la administración de la Red Frigorífica Nacional (REFRINA). También se desarrollaron iniciativas para la creación de mercados regionales que faciliten la comercialización de los productores regionales.

La evolución de la comercialización mayorista se detalla a continuación: Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos.

Durante el período 2000 – 2005 (Cuadro 1), se transaron en el CENADA 1.105.181 toneladas métricas (productos hortofrutícolas, pescado y mariscos), por un valor total de ¢214.4 millones, de los cuales un 97% del volumen transado corresponde a frutas y hortalizas y un 3% a pescado y mariscos. El mercado mayorista del CENADA, está orientado hacia el consumo fundamentalmente de los habitantes de la región central del país. La tendencia a un menor volumen tranzado de pescado y mariscos, obedece entre otros aspectos a una disminución de la captura en los últimos años, que ha bajado inclusive a menos de 20.000 toneladas anuales (captura para consumo nacional, sin incluir los tenidos), una mayor participación de las cadenas de supermercados en la distribución minorista y una diversificación de los canales de comercialización, al existir más industrias de proceso de estas especies.

Cuadro 1 CENADA: Productos comercializados según producto En volumen y monto transado 2000-2005

Toneladas por año Total transado Año Frutas y Hortalizas Pescados y Mariscos Tm. ¢ millones

2000 157,047 6,466 165,513 23.4 2001 161,911 6,363 168,274 22.3 2002 166,114 5,069 171,183 34.1 2003 189,356 4,626 193,982 38.7 2004 218,708 4,221 222,929 43.9 2005 185,000 4,500 185,300 52.0 Total 1.078,136 31,245 1.105,181 214.4

Fuente: SEPSA con base en información suministrada por el PIMA-CENADA, 2006.

El CENADA es abastecido fundamentalmente por productores; sin embargo, el proceso de comercialización lo realizan en su mayoría intermediarios (acopiadores, transportistas). Como desabastecedores intervienen desde dueños de pequeñas verdulerías, hasta abastecedores de hoteles y cadenas de supermercados.

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El CENADA es el principal centro de comercialización de productos primarios del país, su importancia como central mayorista, radica en que independientemente del volumen y valor de las transacciones realizadas, el mercado fija las pautas de la variable precio, además marca las épocas de escasez o abundancia de los productos y sirve de apoyo estadístico para la toma de decisiones sobre políticas de comercialización interna.

Durante el período se invirtieron ¢785,30 millones en mejoramiento de infraestructura y adquisición de equipo; que permitió que se habilitaran nuevas áreas para la comercialización de productos en la central mayorista.

Asimismo, en el proceso de manejo de productos hidrobiológicos, se concluyó la construcción de un laboratorio básico de control de calidad de productos del mar, a través del cual se busca el mejoramiento del manejo de estos productos, el aumento en su consumo y el aseguramiento de la calidad del pescado y marisco que se comercializa en el CENADA.

1.2.2. Red Frigorífica Nacional (REFRINA)

La Red Frigorífica Nacional ha contado hasta con 81 usuarios en el período de análisis, cifra que varía constantemente ya que al brindar servicios de frío a productos perecederos, los usuarios son temporales debido a las diferentes épocas de cosecha, a la oferta y la demanda y a las importaciones y exportaciones, por lo anterior el 95 % de los clientes son temporales.

El comportamiento de la capacidad instalada en forma global de todos los frigoríficos y la capacidad alquilada durante el período 2000 – 2005 (Cuadro 2).

Cuadro 2 Red frigorífico nacional. Capacidad instalada y alquilada

En metros cúbicos. 2000-2005 Año Instalada Alquilada Monto generado % de m3 m3 ¢ Funcionamiento 2000 2,365,425 2,350,714 293,499,777.7 99 2001 2,160,873 1,705,388 247,281,316.8 79 2002 2,008,449 1,870,457 309,145,103.9 90 2003 1,669,659 2,070,159 391,030,108.7 122 2004 1,299,659 1,120,980 239,765,234.0 66 2005 1.586.340 1.376.425 321.166,020.0 87

Fuente: SEPSA, con base en información suministrada por el PIMA- CENADA, 2006.

Durante el período se generaron ¢1.480,7 millones por concepto de alquiler de la red de frío; lo que ha permitido el mejoramiento de infraestructura y adquisición de equipo de la misma, por un monto de ¢ 479,9 millones, para satisfacer las demandas de los usuarios y proporcionar mejores condiciones para un mayor uso de la capacidad instalada.

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1.2.3. Mercados regionales

La idea de los mercados regionales nace como una iniciativa del PIMA en el año 2004, para aprovechar la experiencia en administración de mercados, además como una alternativa de solución a la carencia de infraestructura física idónea para la comercialización de productos a nivel regional.

En este sentido, se ha coordinado con otras instituciones para aprovechar recursos del Estado en las regiones, tal es el caso del proyecto del mercado en la zona sur, en donde el IDA aprobó ceder al PIMA una parcela de 12 ha, para la construcción de un mercado mayorista en el distrito de Piedras Blancas, del cantón de Osa, Puntarenas; que sirviera para canalizar la producción hortofrutícola, así como hidrobiológica de la zona.

Con los mercados regionales además se pretende que los productores de las regiones cuenten con infraestructura idónea para comercializar sus productos y los consumidores finales entre ellos los hoteles, mercados municipales, agroindustrias, restaurantes etc., puedan tener un lugar donde adquirirlos en la misma región, reduciendo con esto los costos de transporte y evitar la manipulación excesiva.

1.2.4. Mercado Borbón

Es mercado minorista / mayorista que se encuentren la parte central de la capital del país, en donde se comercializan fundamentalmente frutas y hortalizas y cuya administración es privada. Por otro lado, en los alrededores de dicho mercado, en un área de cerca de 12 cuadras, se realizan y comercialización mayorista informal de frutas, hortalizas y productos marinos entre otros.

Su factor crítico se orienta en la comercialización mayorista en ese mercado y sus alrededores. Teniendo una tendencia a disminuir por la presión urbana, falta infraestructura adecuada, normas de salubridad, etc.

1.2.5. Mercado de avenida 10

Encuentra al oeste la capital del país se comercializan en ese mercado frutas, hortalizas al por mayor y detalle. Es administrado por la Municipal de San José. La calidad y el precio de los productos y servicios es menor que en CENADA. Su factor crítico es la comercialización mayorista en este mercado; dando su tendencia a mantenerse.

1.2.6. Cadenas de supermercados

En los últimos tiempos se han convertido en una fuerte competencia para las labores de comercialización que realiza el PIMA a través del CENADA. En general posee un esquema de abastecimiento directo a través de productores calificados. Sus factores críticos están dados en que reciben productos directamente del productor y promueve mejoras tecnológicas. Teniendo su tendencia en incrementar el recibo de productos y un aumento en la especialización.

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1.2.7. Mercado de Cartago (corporación hortícola nacional)

Es el último mercado que se ha instalado en el país, en la principal zona productora de hortalizas. Es administrado por la Corporación Hortícola Nacional, la cual ha ejercido desde su inicio mucha presión política para que el Estado invirtiera recursos públicos en esta instalación.

1.2.8. Ferias privadas

Son centros de administración privada, que con poca infraestructura y bajos costos se convierte competencia para las labores del CENADA, incrementando su accionar. Hay empresas privadas que se han especializado en distribución mayorista y reciben pedidos al por mayor y realizan entregas a domicilio, lo cual afecta la cantidad de compradores que ingresan al CENADA.

1.2.9. Empresas que suministran almacenamiento en frío

Brindan servicios similares a los que ofrece REFRINA, y se encuentran en la misma zona geográfica. Algunos clientes importantes de REFRINA han construido sus propias cámaras refrigeradas.

1.3. Comercialización minorista

1.3.1. Las ferias del agricultor

Las ferias del agricultor son puntos de venta o mercados minoristas de carácter no permanente, ubicadas generalmente en las cabeceras de los cantones o en áreas geográficas densamente pobladas, en un determinado espacio físico acondicionado para tal fin, definido conjuntamente por las autoridades locales y por el ente administrador de la feria de cada localidad. La feria opera con un horario predeterminado en donde se dan cita cada semana productores y compradores (consumidores).

El propósito de las ferias ha sido establecer un canal de comercialización directo, para uso exclusivo de los pequeños y medianos productores nacionales de los subsectores agrícola, pecuario, pesca y acuacultura, forestal, agroindustria y artesanía. Se busca a través de este medio que los productores puedan incrementar sus ingresos al vender directamente al consumidor productos frescos, de buena calidad y a precios más bajos de los que normalmente el comprador encuentra en los mercados tradicionales o en las grandes cadenas de supermercados.

Las ferias del agricultor constituyen un programa adscrito al Consejo Nacional de Producción (CNP), a quien se le ha conferido la rectoría y fiscalización de las mismas. El programa cuenta con su propia estructura organizativa, la cual es totalmente democrática y participativa, manejada a nivel regional por pequeños y medianos productores independientes organizados y con la participación de grupos de consumidores organizados. El funcionamiento de las Ferias está regulado por el Decreto Ejecutivo Nº 28699-MAG, promulgado el 05 de junio de 2000 y publicado en La Gaceta del 14 de junio de ese mismo año.

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El Programa Nacional de Ferias del Agricultor ha evolucionado positivamente desde su creación, posicionándose de tal forma en las preferencias del público consumidor, que las ferias del agricultor se han constituido en la opción de compra preferida de un importante estrato consumidor de la población nacional, debido a la diversidad de productos agropecuarios que pueden adquirir, condición que ha ayudado a mejorar la dieta del costarricense, con la ventaja adicional de que estos mercados están cerca de las casas de habitación de la gran mayoría de los compradores y también de muchos de los vendedores.

Por otra parte, las ferias ofrecen la oportunidad para que no solo los pequeños y medianos productores de los lugares circunvecinos o de las zonas productoras tradicionales comercialicen sus productos, sino que también los productores locales, la pequeña agroindustria y los artesanos de la localidad puedan vender sus productos. Se establece de esta manera una interacción directa entre los vendedores y compradores que conllevan mejor ambiente para las negociaciones, restando así posibilidades a la intermediación.

Estas son algunas de las razones por las cuales todas las comunidades desean contar con una feria del agricultor.

Según datos del CNP, hasta setiembre del 2005 se cuenta con 75 ferias en todo el país, las cuales suman cerca de 8.000 puestos de venta (un poco más de 100 puestos por feria, en promedio). Adicionalmente esta institución con información proveniente del PIMA señala que 30 de cada 100 consumidores compran cada semana en las ferias del agricultor; es decir nos referimos a 1.500.000 personas, que anualmente compran un total de 344.760 tm. de productos, cuyo monto tranzado alcanza la suma de ¢ 49.000 millones.

Con respecto al ritmo de apertura de nuevas ferias, la tendencia que se ha venido manifestando es que se abren en promedio dos ferias cada año, principalmente en las zonas costeras. Sin embargo, en la misma proporción en que se abren ferias se cierran otras, manteniéndose prácticamente invariable la cantidad de ferias en operación. Esta condición obedece a que el Programa Nacional de Ferias del Agricultor se ha enfocado más en hacer mejoras en la infraestructura de las ferias existentes, así como en desarrollar medidas tendientes al mejoramiento de la calidad e inocuidad de los productos que se comercializan en estos mercados minoristas, perdiendo fuerza el proceso de creación de nuevas ferias.

Si bien es de suma importancia mejorar las condiciones de infraestructura y de servicios brindados en las ferias existentes, así como de velar por la calidad e inocuidad de los productos ofrecidos, también lo es el mantener la política de creación de nuevas ferias, en particular en aquellas zonas geográficas o regiones menos cubiertas por estos mercados, así como en fortalecer las existentes, con el propósito de evitar su cierre.

De las 75 ferias existentes, sólo en la Región Central del país se ubican 44, equivalentes al 59 por ciento, mientras que en el resto de las regiones periféricas operan las restantes 31 ferias, el 41 por ciento.

1.4. Consideraciones finales

El clima de negocios concebido como un proceso sistémico, permanente, dinámico y continuo de transformación del entorno empresarial, promueve en las organizaciones y

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empresas, que ahí residen, las condiciones y los factores especializados y básicos, para la promoción de la competitividad, la sostenibilidad y la equidad en cada uno de los eslabones de la cadena agro productiva, en respuesta integral a la globalización y a las demandas de la apertura comercial.

Desde la perspectiva de la economía costarricense, las lecciones aprendidas muestran que con los procesos de apertura y desgravación, y con las corrientes tecnológicas de la microelectrónica, la informática y la biotecnología basada en el conocimiento, se está modificando la estructura económica, social y productiva.

En este contexto, las organizaciones de productores, empresas agropecuarias y conexas, inclusive las organizaciones públicas y privadas que brindan servicios y apoyos diversos, han logrado la construcción de las bases de un aparato agro productivo con capacidades para la inserción cada vez más ventajosa en la economía mundial.

Siendo la competitividad empresarial, eje central de una agenda nacional. Las acciones emprendidas por el sector gubernamental avanzan en la generación de una plataforma económica, que apoye un ambiente de productividad y clima de negocios, con reglas de juego claras, para la facilitación de un modelo empresarial dinámico y una base social integrada.

Las posibilidades de competir en los mercados internacionales y, porque no señalarlo, en los mercados domésticos costarricenses expuestos a la apertura internacional, plantea la necesidad de que los productores agropecuarios, las organizaciones y empresas de producción y comercialización superen las limitantes críticas, que le restan el logro de una competencia real y de alta productividad.

En ese sentido, las responsabilidades del sector público se deben centrar en la promoción de la competencia articulada a una expansión del mercado basado en la calidad y en armonía con el ambiente, al desarrollo y fortalecimiento de la logística y sistemas de información, a la generación de la tecnología e innovación y al incremento de las capacidades de gestión del talento humano asociado con la prestación de los servicios y la gestión empresarial.

Por su parte, las responsabilidades del sector privado, las organizaciones de productores y las empresas agropecuarias, se deben orientar a: impulsar la creación y el desarrollo de “clúster” capaces de sostener la productividad empresarial, la atracción de inversiones de calidad, generadoras de encadenamientos con empresas proveedoras locales y el acceso a mercados externos, y el desarrollo de una institucionalidad privada para que asuman la prestación de los servicios y apoyo a la gestión y gerenciación de los negocios bajo los principios de la productividad, la calidad, la información transparente y el respeto a la normativa sobre la propiedad y el comercio.

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1.5 Objetivos de la investigación

1.5.1. Objetivo general

Elaborar un estudio prefactibilidad que contribuya al desarrollo del Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA), en el aprovechamiento de los terrenos disponibles, considerando los “Clúster”8 de la institución orientado a un mercado estratégico, aplicando economías de escala en los esfuerzos que hacen los distintos entes que componen la cadena productiva e incrementar acciones que conlleven a una mejora continua del servicio mediante la aplicación estándares internacionales de calidad, satisfaciendo con ello las expectativas de los clientes.

1.5.2. Objetivos específicos

Realizar un diagnóstico que permita conocer la identificación del proyecto con respecto a los terrenos de reserva para su aprovechamiento.

Elaborar el estudio de mercado que permitirá definir el servicio a ofrecer, análisis de la oferta y demanda, los precios y comercialización.

Realizar el estudio técnico que permitirá definir el tamaño del proyecto, la localización, el proceso de producción, la ingeniería del proyecto, los aspectos administrativos y la estimación de los costos.

Evaluar la prefactibilidad para el proyecto desde la perspectiva financiera, socio-económica e impacto ambiental de la alternativa de solución.

8 El cluster representa una nueva forma de abordar la investigación de la actividad económica y la formulación de políticas de desarrollo. Ese nuevo enfoque, a diferencia del sectorial, captura no sólo las relaciones verticales del tipo proveedor-distribuidor sino que va más allá, al tener en cuenta relaciones horizontales (bien sean de competencia y colaboración entre compañías), apoyo financiero, investigación universitaria o puntos de encuentro cuya coordinación e impacto es absolutamente decisivo para la generación de una ventaja competitiva sostenible.

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1.6 Metodología

1.6.1. Visión y posicionamiento estratégico

El análisis de vulnerabilidad de la economía indica que es fundamental establecer, por una parte, un clima de negocios que privilegie las señales de mediano y largo plazo; y por otra parte, un marco estratégico para diversificar y lograr una mayor vinculación de la base productiva nacional a la economía global para obtener un crecimiento más balanceado y exportador.

1.6.2. Visión Estratégica

La visión estratégica va orientada en el establecimiento de una plataforma productiva nacional diversificada, plenamente integrada a la economía mundial y basada en el desarrollo de conjuntos productivos o “clúster” altamente competitivo y flexible, que le permita al país generar más divisas; más y mejores empleos; y por ende, mayor riqueza y bienestar nacional.

1.6.3. Mejoramiento del clima de negocios

Para lograr una mejor posición competitiva frente a países competidores, es crucial mejorar el clima de negocios con miras a reducir los costos transaccionales dentro de la economía; y mejorar la calidad y grados de especialización de la infraestructura pública de apoyo a la gestión productiva. Por ello, se realizará un diagnóstico para identificar los factores limitantes y barreras a la competitividad y presentar las recomendaciones al PIMA para mejorar el entorno de políticas, de mercado y de la infraestructura física de apoyo al proceso productivo.

El objetivo es generar los instrumentos de reformas de políticas y documento de proyecto que permitan establecer un clima de negocios que fomente las inversiones de largo plazo.

1.6.4. Desarrollo de “clusters”

Para atender mercados más rentables y sofisticados, así como ofrecer productos o servicios de mayor valor agregado, se identificaran los “Clústeres” del PIMA que serán necesarios para que las empresas empujen la frontera productiva hacia arriba y aumentar su eficiencia operativa y productividad a través de la aplicación de las mejores prácticas. Sobre todo es fundamental lograr una visión de mercado y una mayor integración de las cadenas productivas.

El desarrollo de los clústeres o conjuntos productivos ofrece un marco muy efectivo para el diseño de estrategias conjuntas por parte de las empresas y entes públicos que conforman las cadenas productivas para impulsar el desarrollo productivo. El desarrollo de clústeres permite enfocar la capacidad productiva nacional hacia mercados estratégicos, aprovechando economías de escala en los esfuerzos que hacen los distintos entes que componen la cadena productiva.

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Este marco esta focalizado para el desarrollo productivo; para asimilar y generar conocimientos; para aprovechar y compartir tecnologías, destrezas, información, insumos y capacidades; para estimular el aumento de la productividad, la innovación y la formación de nuevas empresas; y que cada miembro se beneficie como si tuviera economías de escala mayores. También ofrece un mecanismo más efectivo para orientar y maximizar las inversiones de infraestructura pública en apoyo al proceso de desarrollo productivo y de generación de riqueza.

1.6.5. Facilitación del comercio

Para asegurar un mejor aprovechamiento de los acuerdos de libre comercio, cuyo objetivo es recibir asistencia técnica para el establecimiento de marcos estratégicos de administración de acuerdos de integración; y de capacitación y divulgación en temas y disciplinas específicas de comercio. El objetivo es asegurar que se cumplan con las normas establecidas en los convenios o tratados y que se asegure un acceso a mercados de los productos o servicios de exportación del país, particularmente de los que forman parte de los proyectos de clústeres apoyados por el PIMA.

1.6.6. Aumento de la productividad

Para fortalecer las cadenas productivas, desarrollar una sólida base exportadora y lograr un clima más propicio para la inversión de largo plazo es fundamental establecer un marco integrado para la creación y puesta en marcha de un triangulo compuesto por los Sistemas Nacionales de Capacitación, Tecnología y Calidad. Este triangulo de productividad permitirá el establecimiento de canales de distribución costo-efectivos para la capacitación de recursos humanos a nivel de las empresas; para la difusión tecnológica; y el mejoramiento de la calidad de bienes y servicios producidos por las empresas.

Los objetivos son reducir las brechas de productividad nacionales con respecto a países competidores; adoptar las mejores prácticas (salto tecnológico); implantar un proceso acelerado de adquisición de nuevos conocimientos y habilidades (capacitación); y el establecimiento de una infraestructura técnica en materia de calidad que permita asegurar que las normas aplicadas estén en plena armonía con las normas internacionales y se puedan certificar entes internacionalmente pero por una entidad acreditadora localizada en el país.

1.6.7. Aspectos ambientales

Los Proyectos de Mercados deberán ajustarse a los criterios de diseño y normativas ambientales establecidas por ente encargado en Costa Rica y deben de cumplir con las normas legales establecidas para la evaluación de la posible afectación de dicho proyecto al medio ambiente.

En el caso del mercado, los principales elementos a tomar en cuenta son:

i) El medio ambiente físico (caracterización climática, geología, geomorfología, caracterización edafológica, recursos hídricos, superficial, calidad, usos).

ii) Atmósfera (variables atmosféricas y estudio local de calidad del aire).

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iii) Medio biológico (ecosistemas naturales),

iv) Medio ambiente socioeconómico y de infraestructura (caracterización poblacional, densidad de la población, usos y ocupación del suelo. Infraestructura de servicios, relación sociedad/ recursos ambientales).

De dicho análisis se deben identificar y cuantificar los efectos más relevantes en el medio ambiente: afectaciones al suelo, tratamiento de efluentes líquidos, residuos sólidos, producción y tratamiento, emisiones gaseosas, tratamiento, numero de fuentes de emisión, condiciones y medio ambiente de trabajo.

Asimismo es importante incorporar los riesgos específicos de la actividad, ruidos, vibraciones, seguridad operativa, seguridad para los usuarios y comunidad.

1.7 Diseño metodológico

1.7.1 Tipo de Investigación

El presente estudio es una investigación aplicada dentro del marco de secuencia lógica que brinda la teoría de proyectos, cuyo resultado es un documento de preinversión, que permitirá evaluar la factibilidad de la alternativa propuesta. Con este enfoque se proporciona un marco y secuencia lógica dentro del cual se pueden recolectar y analizar datos, establecer prioridades de inversión y considerar opciones del proyecto.

Dentro de este proceso de investigación, se determina, primeramente, el diagnóstico y luego la etapa de formulación del proyecto que considera el respectivo estudio de mercado donde se hace una definición del servicio a ofrecer, análisis de la oferta y demanda, los precios y comercialización.

Posteriormente, se realiza el estudio técnico en el que se definen el tamaño del proyecto, la localización en su área de macro y micro localización, se describen las características geográficas y poblacionales y el lugar de ubicación en donde se va a desarrollar el proyecto, el proceso de producción, la ingeniería del proyecto, los aspectos administrativos y la estimación de los costos.

Finalizada la etapa de formulación, se procede a la de evaluación financiero cuyo propósito es medir la rentabilidad del proyecto, utilizando los indicadores de mayor uso conocidos que son la Tasa Interna de Retomo (TIR); Valor Actual Neto (VAN); relación Beneficio/Costo (B/C); la evaluación económico social, que permite analizar los beneficios y costos que puede traer el proyecto para la sociedad en general y la evaluación de impacto ambiental, que estima el cumplimiento de las regulaciones existentes legales que abarcan el campo agrícola, agroindustrial; también, se analizan los efectos positivos y negativos que producirán el proyecto.

1.7.2 Definición de la población

El territorio en donde se desarrollara la investigación se ubicará en la provincia de Heredia, cuarta provincia de Costa Rica y en el cantón de Ulloa, barrio El Barreal. La localización

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del proyecto está enmarcada a lo interno de las instalaciones del CENADA, se cuenta con 44.2628. m2 de área y de estas 17 hectáreas son de reserva que posee el PIMA

La población beneficiada son los empresarios que se ubiquen en las áreas de reserva, los empleados de esas empresas y los usuarios de las actuales instalaciones del PIMA-CENADA quienes verán incrementado el movimiento comercial en la zona y la población consumidora en general.

1.7.3 Fuentes de información y recolección

Para la recolección de la información se recurrió al uso de fuentes primarias y secundarias. En la fuente primaria se realizó un diagnósticos en el Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA), para identificar la posibles empresas, que por su área utilización dentro de las instalaciones; también el Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (PIMA), con el objeto de conoce las normativas y reglamentación que son utilizados en la selección y arrendamiento de los espacios disponibles y los planos del PIMA-CENADA para la identificación el área efectiva de los terrenos de reserva. En el caso de la fuente secundario se toma información sobre la situación actual del sector agropecuario y agroindustrial en el país que brinda el Consejo Nacional de Producción (CNP), Ministerio de la Producción (MIPRO) y Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica (PROCOMER), Cámara Nacional de Agricultura y Agroindustria (CNAA) y la Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP).

1.7.4 Limitaciones en el proceso de la investigación

Entre las limitaciones que se presentaron se pueden mencionar los siguientes: la poca información que existe sobre el comportamiento del crecimiento agroindustrial en el país y del comportamiento de las zonas francas en cuanto a la evolución de los precios por alquiler de los terrenos destinados para este fin.

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CAPITULO II MARCO TEORICO

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CAPITULO II 2. Marco teórico El concepto utilizado en la investigación, para una mejor comprensión de la misma, se conceptualiza, primeramente, con el vocablo proyecto, para lo que existen una gran cantidad de autores que definen que es un proyecto, algunos de las cuales tiene diferentes enfoques de acuerdo al tipo de proyecto a desarrollar. Para este efecto usará la definición utilizada por el Área de Proyectos de la Maestría en Gerencia de Proyectos de Desarrollo del ICAP.

“Un Proyecto, es una tarea innovadora, que involucra un conjunto ordenado de antecedentes, estudios y actividades planificadas y relacionadas entre sí, que requiere la decisión, efectuada en un cierto periodo, en una zona geográfica delimitada y para un grupo de beneficiarios, solucionando una necesidad y de esta manera contribuir a los objetivos de desarrollo de un país”9

El origen de todo proyecto debe ser la existencia de un problema, una necesidad, una oportunidad o la disponibilidad de recursos factibles de ser incorporados al proceso de desarrollo con las característica de que los proyectos son una actividad única no repetitiva y temporal con un inicio y fin, y que se emprende para ampliar una serie de objetivos establecidos de antemano, en un plazo determinado y presupuesto total, y siendo realizados por personas dentro de parámetros establecidos, tales como tiempo, costos, recursos y calidad.

Cada sistema dinámico tiene siempre un ciclo de vida, cualquiera que sea su naturaleza, durante su vida cumple determinadas fases en que cada una tiene una finalidad distinta pero complementaria, el proyecto por ser un sistema dinámico también tiene un ciclo de vida. Por ello, durante algunas de estas fases de vida del proyecto se adopten modificaciones importantes.

2.1 Fases o etapas de un proyecto El ciclo de vida de un proyecto independiente de la forma en que se conceptualice y de su naturaleza se presenta las fases o niveles que pueden existir el diseño definitivo.

2.1.1 Fase de preinversión Dentro de esta fase se dan tres niveles que una secuencia al proceso:

a. Identificación del proyecto

1. Carpeta del proyecto contiene el nombre del proyecto, descripción del proyecto, sector o sub sector a que pertenece, ubicación geográfica del proyecto, institución dueña del proyecto y la población beneficiaría; y

2. -Análisis de las variables Compete a la identificación del proyecto que contiene: situación que da origen al proyecto, definir el problema a resolver, las alternativas de

9 Rosales. R. Curso Formulación v Evaluación de Proyectos. .Costa Rica. 1999.

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proyectos identificadas, la alternativa del proyecto seleccionada. Justificación de la intervención, objetivos del proyecto, el proyecto en las políticas y estrategias de desarrollo del país, disponibilidad de recursos, beneficiarios del proyecto

b. Perfil del proyecto

El perfil del proyecto se le considera como el estudio mínimo que todos los proyectos; es un documento bien estructurado, coherente, con cierto grado de información y análisis de los siguientes aspectos; contexto del proyecto, antecedentes, necesidad/problema, justificación, objetivos, metas, ámbito económico y social del proyecto, aspectos técnicos, financieros, económicos-sociales y ambientales que permitan los elementos necesarios para tomar decisiones sobre el proyecto respecto a ejecutarlo y continuar con otro nivel de la preinversión, posponerlo, rechazarlo o sugerir algunas ajustes.

c. Prefactibilidad

Es un proceso bastante acabado coherente, con información y análisis muy profundo sobre variables importantes como son: el mercado, la tecnología, la evaluación financiera, la evaluación económica-social y el impacto ambiental. Es un documento completo con niveles bajos de incertidumbre y facilita al gerente la toma de decisiones sobre el proyecto.

1. Área de formulación

a. Ficha técnica del proyecto

Esta conformada por la siguiente información: nombre del proyecto, sector o subsector a que pertenece, ubicación geográfica del proyecto, institución u organización dueña del proyecto, organización ejecutora, unidad o empresa que elaboró el estudio, población beneficiaría, costo total estimado, costos de inversión, costos de operación y mantenimiento, posible fuente de financiamiento, fecha estimada de inicio de la ejecución y fecha estimada de finalización de la ejecución del proyecto.

b. Identificación del proyecto

Contiene la siguiente información: problema a resolver, alternativas de proyectos identificadas, alternativa de proyecto seleccionada, justificación de la intervención, objetivos del proyecto (objetivos de desarrollo y específicos), grupo meta o beneficiarios; el proyecto en el marco de las políticas y estrategias desarrollo del país o de la empresa; resultados o productos del proyecto.

c. Estudio de mercado

El estudio de mercado debe comprender por lo mínimo el análisis de los siguientes aspectos principales:

-Determinar la política económica que está ligada al proyecto

-Definición del producto o servicio a ofrecer, su naturaleza y característica

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-Análisis de la oferta, tanto global como la del proyecto

-Análisis de la demanda, total y del proyecto

-Relaciones de la oferta con la demanda

-Comercialización el objetivo es permitir que el producto o servicio ofrecido llegue al consumidor de una manera adecuada y rentable.

d. Estudio técnico

La elaboración del estudio técnico implica desarrollar los siguientes estudios: localización del proyecto; tamaño del proyecto con sus determinantes de disponibilidad y demanda de insumos y condicionantes el cuanto a la localización, proceso productivo, tecnología empleada, financiamiento, recursos humanos y capacidad gerencial; aspectos de organización (organización para la ejecución o inversión y organización para la operación o funcionamiento; costos de ejecución y operación; e ingeniería del proyecto - infraestructura y equipo.

2 Área de evaluación

a. Evaluación financiera

Tiene como objeto estudiar la factibilidad de un proyecto desde el punto de vista de sus resultados financieros. Por consiguiente, los ingresos y costos del proyecto se calculan en términos monetarios a los precios de mercado vigentes.

Se considera los indicadores financieros de mayor solidez para la toma de decisión de efectuar o no el proyecto, como es valor actual neto (VAN), la tasa interna de retomo (TIR) o de rendimiento de capital y la relación Beneficio/Costo (R-B/C), para la cual se deben contemplar los costos de inversión o ejecución, los costos de operación o funcionamiento, las fuentes de financiamiento, los ingresos esperados del proyecto y el análisis de sensibilidad

b. Evaluación económica social

Esta evaluación permite incorporar criterios de beneficio social e impacto a escala macroeconómica del país.

La evaluación económica-social permite efectuar una priorización de alternativas de proyecto de acuerdo a su valor social.

Los aspectos a considerar en una evaluación económica-social son:

-Ubicación del proyecto dentro de las políticas públicas del país

-Valoración cualitativa de los métodos socioeconómicos del proyecto: empleo, distribución del ingreso, impacto sobre las facilidades de infraestructura de la zona.

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-Identificación de los costos y beneficios económicos y sociales indirectos

-Identificación de los costos y beneficios económicos sociales intangibles y tangibles.

c. Evaluación Impacto Ambiental

El estudio considera todos los factores susceptibles de ser afectados que conforman el medio ambiente; físicos, biológicos, socioculturales, económicos, etc.10.

Los aspectos ambientales a consideran son:

-Descripción del proyecto y sus alternativas

-Descripción del medio ambiente natural

-Identificación de impactos

-Predicción e Interpretación de los impactos identificados

-Medidas de mitigación

-Evaluación Global de Impacto Ambiental

-Monitoreo Ambiental

d. Factibilidad

Es un proceso completo con toda la información y análisis sobre las variables del proyecto, contempla un análisis de los diversos escenarios en que podría actuar el proyecto; desde el punto de vista de su evaluación, incorpora un análisis de sensibilidad sobre las variables más críticas o incertidumbres para visualizar su posible comportamiento.

2.1.2 Fase de promoción, negociación y financiamiento Comprende todos aquellos aspectos relacionados con la negociación de los recursos necesarios para realizar el proyecto, en especial los financieros; la promoción y divulgación del proyecto ante las autoridades y entidades vinculadas al mismo. El resultado básico de esta fase es la viabilidad del proyecto y la aprobación del financiamiento.

Esta fase sirve de enlace entre la fase de preinversión donde se ha elaborado el documento del proyecto y la de inversión y como tal es fundamental para garantizar la ejecución y operación del proyecto.

2.1.3 Interfase de diseño final Consiste en elaborar el diseño de ingeniería y arquitectura, ajustar detalles finales previos a la ejecución, tales como disponibilidad y características del terreno o área de influencia, y las bases para la contratación de las obras; diseño y términos de referencias para la ejecución del proyecto.

10 López, M, 1997.

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2.1.4 Fase de inversión o ejecución Son todas las acciones tendientes a ejecutar físicamente el proyecto tal y como ha sido especificado en el documento producto de la preinversión, a fin de concretar los beneficios netos estimados en la misma. Es la etapa en que se ejecutan los proyectos seleccionados y priorizados en la preinversión y que se les asignó recursos. En esta fase se utilizan recursos financieros para la contratación de mano de obra, compra de maquinaria y equipo; terrenos, construcción de infraestructura e instalación de equipo, etc. El producto de esta fase es el proyecto listo para entrar en funcionamiento u operación.11

2.1.5 Fase de operación o funcionamiento Consiste en poner en marcha el proyecto y concretar los beneficios netos estimados en el documento de preinversión. En esta fase los bienes y/o servicios que se esperan del proyecto se presentan de manera continúa y permanente durante la vida útil del proyecto. Esta es la fase que permite lograr los objetivos intermedios y finales del proyecto, es decir, resolver el problema o satisfacer la necesidad, y una vez logrado esto, el ciclo de vida del proyecto se cierra.

Esta fase para que se produzca requiere de insumos importantes: para la fabricación del bien o la prestación del servicio, conocimientos para gerenciar el proceso de producción, manejo de recursos humanos, políticas de servicio al cliente y otros. Además, el proceso en esta fase es mucho más complejo que en las otras, y adquiere carácter de permanencia durante la vida útil del proyecto. El producto de esta fase puede ser bienes o servicios que son vitales para el logro de los objetivos del proyecto 12

2.1.6 Fase de evaluación en el ciclo de vida de los proyectos La evaluación de un proyecto es realizar una comparación, de acuerdo con uno o varios patrones o normas previamente establecidos, entre los recursos que se estima pueden ser utilizados por el proyecto y los resultados esperados del mismo, con el propósito de determinar si dicho proyecto se adecua o no a los fines u objetivos perseguidos y permite la mejor asignación de los recursos disponibles 13

1Tipos de evaluación

a. Evaluación ex-ante

Se realiza en el la fase de preinversión y promoción, negociación y financiamiento de cualquier proyecto. Esta evaluación permite analizar las alternativas propuestas con el objeto de de tomar una decisión sobre la mejor de ellas

En la mayoría de los proyectos que están para ser ejecutados se evalúan con base en indicadores sistemáticos desde tres puntos de vista: financiero, para lo cual se utilizan indicadores como el VAN, TIR y la relación costo-Beneficio R-C/B; económica- social, el VANE, TIRE, R-C/B y la relación costo-efectividad C/E.

11 Rosales, R.1999. 12 Rosales, op cit. 13 Rosales, R. op cit.

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b. Evaluación durante

Esta evaluación de lleva a cabo en la etapa de inversión o e ejecución y tiene el propósito fundamental, asegurar el cumplimento de los objetivos, y productos principales del proyecto durante, inmediatamente después que ésta etapa termina.

Su propósito es detectar las dificultades que se dan en la programación, administración, control, calidad, etc., generando información que permita generar revisar y corregir oportunamente, aumentando así la posibilidad de éxito del proyecto14

c. Evaluación Ex post

En términos generales contempla un examen minucioso de los siguientes factores: la eficiencia, la eficacia, los resultados, los efectos y todo el impacto alcanzado por el proyecto en las condiciones de vida de los beneficiarios directos del proyecto.

14 Molina J. citado por Rosales, R, 1999.

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CAPITULO III IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

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CAPITULO III

3. Identificación del proyecto

3.1 Antecedentes

Mediante la Ley No. 6142, publicada en La Gaceta No. 237 de 1977 y promulgada básicamente para aceptar un préstamo del Banco Centroamericano de Integración Económica con el cual se construyó el Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA), se le encomendó al Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), la creación del PIMA para que administrara el centro en cuestión.

El CENADA se creó desde hace más de veinte años, el Estado consciente de la problemática que ha vivido el sector agropecuario nacional durante décadas, y tratando en todo momento de ejercer las acciones necesarias para dar una atención adecuada a sus necesidades y dado que dentro de la cadena agroproductiva uno de los factores que más problemas le genera a este sensible sector es precisamente el de la comercialización.

Desde sus inicios el CENADA ha venido apoyando fuertemente el mercadeo, y con el transcurrir de los años, la institución asume un papel importante en el desarrollo económico, político, social y cultural de nuestro país, constituyéndose al día de hoy el principal mercado mayorista de productos agropecuarios, en el que se transa alrededor de un sesenta por ciento de las frutas y hortalizas que se consumen dentro del gran área metropolitana y en el principal abastecedor de las diferentes regiones del país. En esta central mayorista es donde convergen mensualmente más de cien mil personas, -actores directos e indirectos del sector agropecuario- para la venta de productos agropecuarios y los diferentes compradores utilizando como sistema la libre oferta y demanda, generando una participación real del pequeño y mediano productor ya sea en forma individual u organizada, en esta central mayorista.

Debemos tener presente que el PIMA se ha convertido en una institución autosuficiente desde el punto de vista económico y que no ha requerido en este aspecto de ningún tipo de ayuda estatal, aunque, en los últimos años, ha visto mermado su desarrollo institucional a causa de las diversas políticas que no han permitido mantener un nivel de inversión en pro del desarrollo de la comercialización agropecuaria costarricense. Esto debe ser retomado de forma inmediata para de este modo evitar que instrumentos tan importantes como el CENADA pierdan vigencia en su misión de hacer los mercados agropecuarios más transparentes y competitivos y que garantice un libre mercado que sea accesado en forma más ágil y eficiente a todos los productores y agentes comercializadores de productos agropecuarios.

Aún con todas las restricciones apuntadas, el PIMA ha incursionado en resolver problemas de algunos otros sectores, a través del desarrollo de otras actividades mayoristas al construir actualmente dentro del CENADA un mercado mayorista de productos hidrobiológicos, único en Centroamérica y que ha permitido mejorar los canales de comercialización a nivel del sector pesquero, así como evitar un añejo problema de salud y de ambiente a nuestra ciudad capital al trasladarse dicha comercialización de las calles a una infraestructura

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especialmente diseñada para estos fines. Asimismo, ha establecido un mercado electrónico de productos forestales, con el objetivo de subsanar muchos de los problemas de mercadeo que han afrontado los pequeños y medianos productores forestales, quienes en los últimos años fueron motivados a la reforestación comercial sin contar con los instrumentos adecuados para la comercialización de dichos productos.

Si bien es cierto la ley actual le ha establecido alguna independencia administrativa y financiera que le ha permitido iniciar leves procesos de cambio en la estructura y en la introducción de nuevas tecnologías en el servicio, procurando modernizar algunas áreas del CENADA, es claro que las nuevas tendencias mundiales en cuanto a la globalización, la integración de la economía, las nuevas estrategias económicas y de mercadeo han dejado rezagado al PIMA como una institución que requiere definir sus funciones y su estructura jurídica. Por otro lado la estructura y los procedimientos otrora establecidos, no responden a un mercado moderno en el cual al usuario le interesa la rapidez, la seguridad, la higiene, la calidad de los diferentes servicios y en el ofrecimiento de nuevas actividades complementarias, tan necesarias para una competencia en igualdad de condiciones.

Estas exigencias de los usuarios han sido interpretadas de forma visionaria por el Estado y puso a disposición de la Comisión Nacional Consultiva de Desarrollo Rural del Foro de Concertación Nacional la discusión de modernizar el PIMA, para que cuente con los instrumentos jurídicos necesarios y convertirse en una nueva institución que responda a las necesidades actuales del mercadeo mayorista.

Con base en lo anterior y conocedores de dichas carencias, los representantes de los diferentes sectores que conformaron la Comisión de Desarrollo Rural del Foro de Concertación Nacional, aprobó dentro de la modernización del sector agropecuario y de manera unánime la transformación del PIMA en una empresa de capital público regida por el derecho privado, brindando con dicho apoyo un nuevo marco jurídico que le permita eliminar las barreras que impiden el desarrollo y la modernización del CENADA; con la nueva institución se responderá a las exigencias del sector, producto de todos los factores señalados, para aumentar con ello su eficiencia y su eficacia en beneficio del interés público, al procurarle el Estado, la flexibilidad necesaria para competir en grado de igualdad dentro de un mercado que es altamente comercial.15

3.2 Definición del problema

Con la apertura comercial que se vislumbra a través del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América, Centroamérica y Republica Dominicana y el crecimiento comercial de las zonas aledañas, la cual coexisten la zona Franca Ultrapark, la zona Franca Metreopolitana, la zona Franca Global Park, el parque industrial y Zona Franca Z; se hace necesario satisfacer la demanda de algunas empresas comerciales para instalar sus procesos productivos en zonas como la que brinda el PIMA.

15 LEY DE CREACIÓN DE MERCADOS DE COSTA RICA S.A. Expediente No. 13.880, Ley No. 6142, publicada en La Gaceta No. 237 del día jueves 15 de noviembre de 1977

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Como se demuestra en la elaboración del marco lógico (anexo 1) el problema se identifica en la deficiencia institucional; esto induce a que el PIMA, aparte de que cuenta con dos fuentes principales de ingresos, CENADA y RED DE FRÍO; dispone de cerca de 17 hectáreas de terrenos previstas para el crecimiento comercial; estas áreas de reserva no generan más que costos por mantenimiento y se vislumbra, entonces, la oportunidad de desarrollar dichas áreas a través de la inversión privada, en buscar una modernización e eficiencia institucional, considerando la calidad de los bienes y servicio, la efectividad de las reformas impulsadas en la reducción de los costos para la producción de los bienes y servicios orientado a una mejor cobertura de la población.

3.3 Alternativas de solución

Construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) por parte del PIMA, esto posterior a la definición de las zonas específicas. La posterior negociación con las empresas interesadas y la firma de los contratos respectivos.

Fortalecimiento de la Estructura tributaria financiera del PIMA

Capacitación de las áreas relacionadas con la eficiencia estratégica de desarrollo del PIMA

3.4 Selección de alternativa

Después de analizar las alternativas mediante la matriz de selección (anexo 2) donde se consideraron los factores de costos, riesgos, probabilidad de alcanzar los objetivos, viabilidad, sostenibilidad y impacto relativos a cada alternativa se opto por escoger la alternativa de construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) por parte del PIMA, esto posterior a la definición de las zonas específicas. La posterior negociación con las empresas interesadas y la firma de los contratos respectivos.

3.5 Justificación de alternativa de proyecto seleccionada

El PIMA-CENADA es un proyecto, desarrollado y administrado por el PIMA que consiste físicamente en las instalaciones y obras ubicadas en Barrial de Heredia: tres galpones subdivididos en bodegas, edificio administrativo, auditorio, vías de circulación, áreas de estacionamiento y áreas verdes.

El objetivo principal del PIMA-CENADA es la facilitación de servicios y condiciones para el abastecimiento de productos perecederos al por mayor y su ulterior distribución a los mercados paralelos del país.

El PIMA-CENADA está destinado para que los usuarios realicen la comercialización de productos hortofrutícolas, alimentos frescos, secos y conservados, flores, carnes, blancas y rojas, huevos, productos lácteos y cualquier otro artículo similar que sea autorizado por el

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Consejo Directivo. Además será admitida la comercialización de productos industriales e insumos usados en la producción agropecuaria.

Si bien la visión y la estrategia del desarrollo de la alternativa apuntan a insertar a la institución en un entorno altamente competitivo y globalizado, es necesario focalizar los esfuerzos hacia objetivos e instrumentos claros y bien definidos. En este sentido, el desarrollo de los terrenos de reserva del PIMA, es fundamental ampliar y fomentar la operación de esta área en los ámbitos industrial, logístico, comercial, tecnológico, educacional y de servicios públicos para lograr un desarrollo económico sostenible y de largo plazo; que otorgue certeza a la inversión nacional y extranjera para desarrollar la infraestructura que demanda y necesita el país, además de promover la transferencia de tecnologías, la innovación tecnológica y la investigación en el territorio.

El desarrollo de las áreas de reserva no deberá contrariar el principio de armonía y se debe velar porque al momento de realizarse las diferentes obras, éstas cumplan con los requisitos establecidos por la normativa legal referente a su construcción de acuerdo al fin. Así también se deberá velar porque se den los sistemas necesarios para la prevención de los riesgos.

3.6 Objetivos de la alternativa

3.6.1 Objetivo general

Establecer la construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) y planta de tratamiento por parte del PIMA- CENADA), para desarrollar los terrenos de reserva mediante la formalización de contratos de uso con empresas privadas, para que estas establezcan sus negocios en esta zona y contribuyan con el desarrollo de las actividades propias de la Institución.

3.6.2 Objetivos específicos.

Ejecución

• Construir la infraestructura básica, bajo las normativas técnicas de tiempo, costo y calidad, para que contribuyan con el desarrollo de las actividades propias de la Institución.

• Capacitar al personal del área de mantenimiento, administrativo y operación en el cumplimiento de las normativas y reglamentación los nuevos concesionarios.

• Promocionar y divulgar la importancia a los diferentes actores de la utilización de zona de reserva del PIMA para una mejor oferta de parte del PIMA-CENADA.

Operación

• Cumplir con las regulaciones del Secretaria Técnica Nacional Ambiental (SETENA) de acuerdo al Programa de Gestión Ambiental de Operación.

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• Cumplir con las políticas de operación de las empresas que desarrollaran sus actividades en los terrenos de reservas.

3.7 El proyecto versus las Políticas Sectoriales

La política nacional de desarrollo de Costa Rica se basa principalmente en su Plan Nacional de Desarrollo Humano y tiene por objeto impulsar el avance del país y aumentar el bienestar de todos los costarricenses. El plan fue elaborado por el Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica, y su estrategia subyacente se asienta en cuatro pilares básicos: crecimiento, estabilidad, oportunidades y sostenibilidad.

En cuanto a sus objetivos principales, se debe destacar los siguientes: reducción de la pobreza; control del costo de la vida; creación de empleo; fomento de la convivencia pacífica; lucha contra la corrupción; mejora de los servicios públicos; refuerzo de la agricultura y desarrollo rural; modernización de la infraestructura; mejora de la calidad de la educación y de su alcance; mejora de la atención sanitaria; protección de los niños; universalización de las pensiones; promoción de la igualdad de género; resolución de los problemas comunales de forma participativa, y protección del medio ambiente y uso racional de los recursos naturales.

Además, resulta de vital importancia prestar atención a la contaminación ambiental. En este contexto es necesario tener en cuenta que el Gobierno, en la administración del presidente Pacheco, ha elaborado la fase I del Plan Nacional de Desarrollo Urbano, que constituye un primer paso para abordar los problemas más acuciantes de la congestión y la degradación ambiental en la mayor zona metropolitana, en la que vive casi el 60% de la población urbana del país y que concentra en torno al 90% de su parque industrial.16

3.7.1. Costa Rica en el Informe de Competitividad Global 2005-2006

El Foro Económico Mundial elabora anualmente el Informe de Competitividad Global, el cual constituye un instrumento para estimar los avances o retrocesos de los países en aspectos claves que determinan su competitividad. El 5 de abril del presente año, el Foro presentó en Sao Paulo, Brasil, los resultados del informe 2005-2006.

Entre muchos otros indicadores, del estudio se deriva el Índice Global de Competitividad (IGC), que se obtiene a partir de cuestionarios de opinión que son aplicados a empresarios y expertos de los países participantes, a los que se agregan datos sobre la situación económica y productiva de los países en cuestión.

El IGC busca medir el potencial que tiene un país para alcanzar tasas de crecimiento sostenidas en el mediano y largo plazo. Como novedad para este año, el Foro reajustó las ponderaciones del indicador Global de Competitividad que utilizó en años anteriores. De esta forma, se presentan 9 pilares que agregados, componen el índice. Estos nueve pilares a su vez, se agrupan en 3 subíndices:

16 Estado de la Nación: undécimo informe sobre el estado de la nación en desarrollo humano sostenible, 2004

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I. Requerimientos básicos

Contiene los 4 pilares considerados fundamentales para el desarrollo económico de un país. Estos denominados requerimientos básicos son los componentes primarios de la competitividad de una nación. Está compuesto por los siguientes pilares:

1. Instituciones

2. Infraestructura

3. Macroeconomía

4. Salud y Educación básica

II. Potencializadores de la eficiencia

Se refiere a los elementos que permiten una mayor eficiencia en los procesos económicos y sociales del país. Calculado a partir de los siguientes pilares:

5. Educación superior y entrenamiento

6. Eficiencia de los mercados

7. Disponibilidad tecnológica

III. Factores de innovación

Mide la sofisticación tecnológica del país en sus procesos productivos, en la formación educativa y en general en la cotidianeidad de la sociedad. Incluye los pilares:

8. Grado de sofisticación de los negocios

9. Innovación

Por otra parte, y también de manera novedosa, el Foro clasifica a cada país por etapas, siguiendo precisamente la misma clasificación de estos subíndices. De esta forma, los países relativamente menos desarrollados que se enfrentan como dilema primario a la necesidad de desarrollar los cimientos de sus economías, se consideran países de la etapa “requerimientos básicos”.

Aquellos países cuyos requerimientos primarios hayan sido mayormente satisfechos, se sitúan en una segunda etapa “potencializadores de la eficiencia”, precisamente porque su estado de desarrollo les conduce a mejorar la eficiencia en los procesos ya implementados.

Por último, se consideran aquellas naciones con sus requerimientos primarios totalmente resueltos y con probadas muestras de eficiencia, que se encaminan más bien a procesos de innovación (se denominan “innovadores”).

En el Informe de Competitividad Global 2005-2006 (gráfico 1), Costa Rica se ubica en la posición 56 del ranking de entre 117 naciones evaluadas.

Siguiendo la evolución de los últimos tres informes, se observan oscilaciones en la ubicación relativa de nuestro país.

Grafico 1 Posición de Costa Rica en el índice global de competitividad para el crecimiento, para

los años indicados (Clasificación sobre bases disímiles, ponderadas por cantidad de países en la muestra)

Fuente: The Global Competitiveness Report, 2005-2006

La constante durante los últimos años es que Costa Rica se sitúe justo a la mitad del ranking, independientemente del número de países considerados (cuadro 3).

Esta situación refleja que durante la presente década, el país no ha sido capaz de mejorar su posición relativa a nivel mundial.

En relación a los países latinoamericanos, Costa Rica se sitúa tercera en la última medición. La lista la encabeza Chile (No.1 de Latinoamérica y No. 27 del mundo), seguido por Argentina (segundo en la región, pero 54 en el mundo).

De esta manera, mientras que para este informe Costa Rica es tercero del área y primero en Centroamérica, el año anterior nuestro país se situó sexto en América Latina y segundo en Centroamérica, detrás de El Salvador.

Un primer acercamiento a esta volatilidad en los resultados, no solo de Costa Rica sino de toda la región, indica que América Latina es una región relativamente inestable políticamente, al tiempo que muy dependiente de las fluctuaciones económicas mundiales.

37

38

Cuadro 3

Índice de competitividad global 2005-2006

País PuntuaciónRanking entre

países de AL & C (21 países)

Ranking mundial (117

países) Chile 4,84 1 27 Argentina 4,09 2 54 Costa Rica 4,08 3 56 Brasil 4,08 4 57 Colombia 4,07 5 58 México 4,07 6 59 El Salvador 4,05 7 60 Jamaica 4,03 8 63 Panamá 4,00 9 65 Trinidad & Tobago 3,99 10 66 Uruguay 3,95 11 70 Perú 3,83 12 77 Venezuela 3,71 13 84 Ecuador 3,59 14 87 Rep. Dominicana 3,56 15 97 Guatemala 3,50 16 95 Nicaragua 3,48 17 96 Honduras 3,47 18 97 Bolivia 3,39 19 101 Paraguay 3,36 20 102 Guayana 3,27 21 108

Fuente: The Global Competitiveness Report, 2005-2006

3.7.2. Fortalezas y debilidades de Costa Rica17

Tal y como se mencionó anteriormente, el Índice de Competitividad Global (GCI) se compone de 3 subíndices. A continuación se enumeran las fortalezas y debilidades que en cada componente presenta Costa Rica.

En términos generales, el país se encuentra mejor posicionado en el tema de Eficiencia e Innovación. Como se muestra a continuación, sobre los Aspectos Básicos, el informe señala deficiencias importantes que requieren ser atendidas con prontitud.

17 The Global Competitiveness Report, 2005-2006

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a) Requerimientos básicos Posición en “ranking”: 73 de 117 (10 de 21, América Latina)

La principal fortaleza del país en este campo lo constituye la Institucionalidad del país (2ª en la región) y la Salud y Educación básica (también 2ª en la región). En el tema de la Institucionalidad se menciona como principal ventaja la independencia del Poder Judicial, aunque se señalan aspectos desfavorables como la desconfianza en la clase política, así como el exceso de regulaciones estatales. En cuanto a Salud y Educación sobresalen como aspectos positivos la expectativa de vida, la mortalidad infantil y la cobertura en educación primaria.

Por el contrario, los pilares que aparecen ampliamente desfavorables lo constituyen el Entorno Macroeconómico (19 en la región) e Infraestructura (11 en la región). Al respecto, cabe mencionar que el Fondo visualiza como principales debilidades del país el aumento en los niveles generales de precios, así como el deterioro continuo de la infraestructura nacional.

b) Potencializadores de la Eficiencia

Posición en “ranking”: 50 de 117 (2 de 21, América Latina)

En este campo, el informe señala dos significativas ventajas del país. En el rubro de disponibilidad Tecnológica (3 de 21 en América Latina) se menciona que Costa Rica es el 5º país del mundo en transferencia tecnológica ligada a la Inversión Extranjera Directa. Como elemento negativo se señala el inadecuado marco legal relacionado con las Tecnologías de Información y Comunicación (TIC´s).

Menciona también el estudio que en el pilar de eficiencia en los procesos de mercado (9 de 21), Costa Rica se sitúa entre las primeras quince del orbe en las relaciones cooperativas patronos-trabajadores. Sin embargo, en este pilar son más los puntos desfavorables que se apuntan, tales como acceso a financiamiento, flexibilidad laboral y tiempo requerido para formalizar un negocio.

En el pilar de Educación Superior se destaca la calidad de los sistemas educativos, así como la disponibilidad de personal calificado. Preocupa la posición de Costa Rica (87 en el mundo) en cobertura de educación secundaria, así como la calidad de educación en los campos de la ciencia y la matemática.

c) Factores de Innovación Posición en “ranking”: 37 de 117 (3 de 21, América Latina)

En este último subíndice, se mencionan como principales ventajas la sofisticación de los procesos productivos, el valor agregado de los productos, así como la investigación en Universidades y la disponibilidad de Ingenieros y científicos. La nota roja en este campo la constituye el escaso esfuerzo gubernamental en la promoción de productos y procesos de tecnología de punta.

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3.8 Beneficiarios

Directos: Empresarios que se ubiquen en las áreas de reserva del PIMA-CENADA, los empleados de esas empresas.

Indirectos: Los usuarios de las actuales instalaciones del PIMA-CENADA quienes verán incrementado el movimiento comercial en la zona y la población consumidora en general.

41

CAPITULO IV

ESTUDIO DE MERCADO

42

CAPITULO IV

4. Estudio de mercado

Buena parte de este estudio centraron su atención en la existencia de aglomeraciones productivas especializadas, que parecen mostrar una especial capacidad para generar ventajas competitivas dinámicas a partir de una mejora constante de buena parte de las empresas que tienen sus operaciones en CENADA, ya sea en sus procesos o productos, en su gestión y organización interna, en el acceso a los mercados, o en las relaciones que han sido capaces de tejer con otros actores locales, privados o públicos. Se han multiplicado los neologismos utilizados para identificar esos espacios con una densa producción y/o difusión de innovaciones, a los que algunos identifican de modo más restrictivo como clusters de innovación, otros como distritos tecnológicos o sistemas locales de innovación, llegándose a perspectivas más amplias que hablan de territorios inteligentes, creativos, que aprenden, etc.

4.1 El producto

El producto es un servicio que se pone a disposición a los potenciales clientes en la utilización de la zona específica en los terrenos de reserva del PIMA-CENADA, para la operación de unidades de negocio privadas. Esta zona específica dispondrá de los servicios básicos de electricidad, telefonía, alcantarillado, estacionamiento, accesos y patio de maniobras y planta de tratamiento de las aguas residuales, entre otros.

4.2 Análisis de la oferta

Al examinar los encadenamientos productivos entre las empresas multinacionales y los proveedores locales, el estudio destaca uno de los mayores logros de Costa Rica en su camino para sacar provecho de la globalización. Alrededor de 150 empresas costarricenses están actualmente produciendo bienes y servicios que venden a las empresas multinacionales establecidas en las Zonas Francas (ZFs). Un 79 por ciento de los proveedores locales son microempresas o pequeñas empresas.18

La característica meramente comercial de las ZFs comenzó a cambiar a mediados del siglo pasado, cuando algunos países comenzaron a verlas como ubicación idónea para la transformación de materias primas y productos intermedios en bienes finales. Esto dio lugar a lo que ahora se conoce como Zonas Francas Industriales, con las cuales se buscaba incrementar el valor agregado local, la generación de mejores fuentes de empleo, el desarrollo industrial y la inversión productiva.

Esto ha producido cambios en la organización de los mercados y en el concepto tradicional de la competitividad. En este contexto, las relaciones empresariales han adquirido múltiples formas, surgiendo la necesidad de modificar los negocios a partir del concepto de cadenas de valor, tanto al nivel de segmentos locales, nacionales, regionales y globales, aprovechando así las ventajas comparativas de cada región o país en particular.

18 Monge, R., et al, 2005.

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Los Zonas Francas en Costa Rica surgen con la promulgación de la Ley No. 6695, del 10 de diciembre de 1981, denominada Ley de Zonas Procesadoras de Exportación y Parques Industriales, como mecanismo para promocionar las exportaciones de productos no tradicionales y fomentar la inversión productiva mediante la atracción de inversión extranjera directa (IED). Se pretendía así, crear, mediante la exportación de productos no tradicionales, una base productiva diversificada, que diera mayor estabilidad a la economía costarricense ante las frecuentes fluctuaciones en sus términos de intercambio (determinados hasta entonces por las exportaciones de café, banano, azúcar y carne, y las importaciones de productos manufacturados).

En el contexto antes descrito y existiendo una empresa en la Zona Franca Moín y otra en la Zona Franca Santa Rosa, en 1985 la Corporación de Zonas Francas de Exportación autorizó el establecimiento del Parque Industrial y Zona Franca de Cartago, siendo el primero que operaba en el Valle Central, a la vez que era administrado por una empresa privada. El éxito que tuvo este Parque despertó el interés de otras empresas privadas a incursionar en este tipo de negocio, particularmente a partir de la segunda mitad de la década de los noventa19

La oferta de este tipo de negocios, en los alrededores del PIMA, es amplia, ya que como se dijo, muy cerca está ubicada la zona Franca Ultrapark, zona Franca Metreopolitana, zona Franca Global Park y el parque industrial y Zona Franca Z.

La competencia tiene un precio promedio de 6,44 dólares por metro cuadrado por mes en alquiler.

4.3 Análisis de la demanda

4.3.1 Demanda interna

En este ítem se consideran las empresas que desarrollan sus actividades dentro de las instalaciones del PIMA-CENADA, proyectando el área total de trabajo para así determinar las cuáles son las posibles empresas que se pueden trasladar sus actividades al área asignada a desarrollar.

Bajo esta perspectiva se lograron identificar (cuadro 4) empresas como se representan en los diferentes galpones del CENADA. A continuación se presentas los clientes potenciales para una posible utilización de los clientes ubicados en la zona de reserva, para las caso se consideraron aquellas empresas que tienen una área igual o superior a 90 m2 de alquiler en las diferentes bodegas de los galpones.

19 En la actualidad existen alrededor de 10 parques industriales, la mayoría de los cuales se ubican cerca del aeropuerto internacional Juan Santamaría.

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Cuadro 4 CENADA: Concesionarios y áreas de ultimación dentro de las instalaciones, 2006

Área m2

Mata Morera Marco Vinicio 144 Fruta Internacional 336 Comercios de El Barreal 572 Frutas Finas Ramírez S.A. 168 LA CASITA DE LOS GRANOS S.A. 121 Morera Soto Daisy 288 FRUTAS FRESCAS DE HEREDIA S.R.L. 176 Ramírez Castro José Francisco 95 Vega Zúñiga Rafael 95 INTERFRUTD S.A. 526 Ramírez Castro Eduardo 252 Ramírez Castro José y Alberto 526 Morales Espinoza Carlos 108 GRUPO INTERCONTINENTAL DE MERCADEO S.A. (GRIMER S.A) 108 Bravo Quirós Luís Alberto 99 Frutas del Mundo S.A. (FRUMUSA) 99

GA

LPO

N 1

Pereira Gamboa William 108 Araya Zúñiga Oscar 90 Frutas del Mundo S.A. (FRUMUSA) 426 Arias Ureña Gustavo 90 SERVICIOS INTERNACIONALES DE LOGISTICA S.I.L. S.A. 342 Aguilar Jiménez Julio 102 Logan Saborío Carlos L. 102 Comercializadora de Tomate Mc S.A. 120

GA

LPO

N 2

Díaz Rodríguez William 108 Passiflora de Costa Rica S.A. 1716 J.M. EL MUNDO DEL SABOR. S.A 132 PRODUCTORA NACIONAL DE HELADOS S.A. 132 AGRICORGANICOS S.A. 264 LA CASITA DE LOS GRANOS S.A. 264 TROPICFRUIT INVESTMENT S.A. 264 Villalobos Vargas Leopoldo 396 Alimentos Marinos S.A. (ALMAR) 132 Distribuidora Multimar S.A. 264 Fruta Internacional 924

GA

LPO

N 3

Aqua Cool Corporation S.A. 528 INTERFRUTD S.A. 396 Araya Zúñiga Oscar 264 Comercios de El Barreal 264 Distribuidora de Frutas S.A. (DIFRUSA) 924 ALFRESA 528 COSTA DULCE S.A. 96 Contratos Fruteros S.R.L. 336 Vargas Paniagua José Antonio 96

GA

LPO

N 4

Matarrita Ruíz Rogelio 96

Fuente: Elaboración propia con base con la información suministrada por el PIMA, 2006

45

4.3.2 Demanda externa

Para el análisis de la demanda externa se consideran agenda de competitividad del sector agropecuario y agroindustrial ante la apertura comercial expuesto por la Cámara Nacional de Agricultura y Agroindustria (CNAA) y las encuestas que la Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP) realiza a los empresarios, esto nos permite considerar la demanda aparente para el proyecto.

La CNAA20, es una organización cúpula, se ven representados 11 sectores que incorporan la amplia gama del sector agropecuario y agroindustrial, dentro de los cuales se encuentran: Cereales, Frutas, Hortalizas, Pecuarios Menores, Pecuarios Mayores, Piscicultura, Silvicultura, Oleaginosas, Flores, Ornamentales y Follajes, Servicios y Comercio y Representantes Individuales. Representando a más de 25 Cámaras y organizaciones del Agro y a unos 55 representantes de la agroindustria. Se estima que representan los intereses de aproximadamente 30.000 agricultores.

Dentro de este escenario de la competitividad del sector agropecuario y agroindustrial se identifican dos posiciones claramente definidas con respecto al Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos: un grupo de asociados sensibles, que para poder aprovechar las oportunidades que ofrece el tratado, requieren que previo a la aprobación de dicho tratado, el Estado implemente una serie de recomendaciones para que se convierta en un aparato eficaz y eficiente; y por otro lado, están un grupo de asociados exportadores, quienes están a favor de la aprobación del tratado, pero que están claros de la urgencia de la agenda que se incorporen los temas como son: aduanas, reglamentos técnicos, la Ley de Servicio Nacional de Salud Animal (SENASA), simplificación de trámites, administración de cuotas y contingentes, infraestructura, exoneraciones, trazabilidad e inocuidad, revisión y adecuación de legislación ambiental, investigación y transferencia de tecnología y reforma a la legislación de protección fitosanitaria.

Es importante resaltar que las oportunidades expuestas son dirigidas a mejorar la competitividad del sector agropecuario y del país en general ante el acelerado proceso de globalización comercial, para así desarrollar nuestras ventajas comparativas y competitivas y alcanzar un mejor posicionamiento en el mercado nacional e internacional.

Otro lado, la Encuesta Trimestral de Negocios de la Unión de Cámaras que se aplica desde 1996, es realizada entre 300-400 empresarios, tiene como propósito indagar la opinión del sector productivo sobre la evolución de variables clave como la producción, ventas internas, exportaciones, empleo y situación general de la empresa.21

Al primer trimestre del 2006 (gráfico 2), el Índice Empresarial de Percepción (IEP)22 se ubicó en 6.78, registrando un descenso del 3% con respecto al nivel observado el trimestre

20 CNAA, 2006 21 UCCAEP, 2006 22El Índice Empresarial de Percepción (IEP) refleja la apreciación de los encuestados sobre la situación de su empresa en el trimestre recién concluido en relación con el mismo período del año anterior. INTERPRETACION PUNTAJE5 Igual; 5 – 7.5 Igual de bien; 7.5 – 10 Mejor

anterior. Pese a ello, el resultado refleja la manera positiva en que los empresarios perciben la evolución de sus negocios.

Gráfico 2 Evolución de Índice Empresarial de Percepción desde el primer trimestre del 2003

hasta el primer trimestre del 2006

Fuente: Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP)

En la evaluación por sectores (gráfico 3), resaltan los buenos resultados de Comercio (7.48) y Financiero (7.57) que continúan mostrando niveles superiores al índice general. Este comportamiento fue la constante del 2005. Por su parte, los sectores Agropecuario (6.72), Construcción (6.71) y en menor medida Servicios (6.64) muestran niveles muy similares al IEP. En este sentido resalta la importante recuperación del sector Construcción en el primer trimestre del 2006, con un crecimiento de 26% en la cantidad de metros cuadrados de construidos, en comparación con los primeros tres meses del 2005. En cuanto al sector Agropecuario las exportaciones no tradicionales siguen siendo el gran motor de la actividad.

Desde mediados del año anterior, el sector Turismo (6.15) muestra niveles inferiores a los que registró a finales del 2004 e inicios del 2005. Los empresarios de este sector, señalan la mala infraestructura, el rezago en nueva inversión hotelera y la reñida competencia de los países de la región como causantes de esta percepción. Asimismo insisten en que el 2005 fue una temporada alta muy buena que en contraste con la de este año, redunda en percepciones más conservadoras.

El sector industrial (6.13) por otro lado, mantiene una percepción relativamente baja, afectado en esta ocasión por el aumento en el costo de algunos insumos como electricidad y combustibles.

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Gráfico 3 Evolución de Índice Empresarial de Percepción por sector, 2004-2006

Fuente: Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP)

Por su parte, el Índice Empresarial de Confianza (IEC)23 (gráfico 4) alcanzó un valor de 7.51 -el más alto de los últimos treinta y nueve meses- registrando un aumento de 2% con respecto al nivel observado el trimestre anterior. Una de las posibles explicaciones para este comportamiento es el cambio de las autoridades de los Poderes Ejecutivo y Legislativo. Los sectores Financiero, Industria y Servicios muestran aumentos en sus índices de confianza para el segundo trimestre. Turismo por su parte, presenta reservas sobre el particular pues su nivel de confianza pasa de 7,21 a 6,21. En general, los empresarios consultados consideran que la situación general de sus empresas mejorará en los meses de abril, mayo y junio en comparación con los mismos meses del año anterior.

Al segundo trimestre del 2006, el Índice Empresarial de Percepción (IEP) se ubicó en 6.88, registrando un aumento del 2.6% con respecto al nivel observado el trimestre anterior, resultado que refleja que los empresarios perciben como positiva la evolución reciente de sus negocios.

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23El Índice Empresarial de Confianza (IEC) mide las expectativas para el primer trimestre del año en relación con el mismo trimestre del año anterior. INTERPRETACION PUNTAJE5 Igual; 5 – 7.5 Igual de bien; 7.5 – 10 Mejor

Gráfico 4 Evolución de Índice Empresarial de confianza desde el primer periodo del 2003 hasta

el segundo periodo del 2006

Fuente: Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP)

En la evaluación por sectores (gráfica 5), resaltan los buenos resultados de Comercio (7.92) y Financiero (8.04) que continúan mostrando niveles superiores al índice general. Este comportamiento ha sido la constante desde el 2005. Por su parte, el sector Servicios (6.90) muestra niveles muy similares al IEP.

En lo que se refiere al sector industrial (6.52), si bien el resultado revela una percepción positiva, al igual que en las últimas mediciones se mantiene por debajo del índice general. Cabe recordar que los industriales se encuentran entre los más afectados por el aumento en el costo de algunos insumos productivos, como los combustibles, situación que viene presentándose desde hace muchos meses.

Asimismo, los sectores Agropecuario (6.13), Turismo (5.54) y Construcción (5.46) son los que exhiben los resultados más conservadores. El sector Turismo desde mediados del año pasado, muestra niveles inferiores a los que registró a finales del 2004 e inicios del 2005, lo que puede atribuirse a que la temporada alta anterior fue muy buena, los problemas de infraestructura que aquejan al país, la insuficiencia de capacidad hotelera en las zonas de mayor demanda y el aumento en los precio de los tiquetes aéreos. En lo que se refiere a construcción, si bien la actividad muestra un repunte importante en permisos de construcción tramitados en comparación con el año anterior, los principales desarrollos se están dando en Guanacaste y el Pacífico y la encuesta se aplica en el GAM entre empresas de diversos tamaños.

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Por su parte, el Índice Empresarial de Confianza (IEC) (gráfica 5) alcanzó un valor de 7.74 -el más alto de los últimos cuarenta y dos meses registrando un aumento del 3% con respecto al nivel observado el trimestre anterior. Una de las posibles explicaciones para este comportamiento es el cambio de las autoridades de los Poderes Ejecutivo y Legislativo y las expectativas positivas que se han generado sobre su desempeño. Excepto Industria y Agropecuario, los demás sectores muestran índices de confianza que superan el 7.5 para el tercer trimestre.

Gráfica 5 Evolución de Índice Empresarial de Percepción por sector, 2004-2006.

Fuente: Unión Costarricense de Cámaras y Asociaciones de la Empresa Privada (UCCAEP)

El Índice Empresarial de Percepción (IEP) de la Unión de Cámaras al tercer trimestre ascendió 6.6, lo que demuestra que los empresarios siguen percibiendo en forma positiva la actividad de sus empresas. Esto a pesar de que el indicador del trimestre anterior fue un 4% superior.

De los siete sectores productivos estudiados únicamente aumenta la percepción de Construcción e Industria, mientras que el resto de los sectores evaluaron el tercer trimestre del 2006 bien, aunque con menor puntaje que los observados tres meses atrás.

Por su parte, el Índice Empresarial de Confianza (IEC) que mide la confianza de los empresarios para los meses de octubre, noviembre y diciembre alcanzó un valor de 7.07, lo que refleja que las empresas esperan una mejora de su actividad productiva al finalizar el año. El sector menos optimista para la cuarta parte del año es Turismo (5.3).

En la evaluación de la percepción por sectores, resaltan los buenos resultados de Comercio (7.39), Financiero (6.84) e Industria (6.78) que muestran niveles superiores al índice general. Por su parte, el sector Turismo evaluó el tercer trimestre del año con un 4.2, con lo

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50

que consideran que su actividad desmejoró en los meses de julio, agosto y setiembre anterior.

4.4 Análisis de los precios

Al no existir información pertinente que garantice el comportamiento de los precios de toman como referencia los precios que establece el PIMA para la utilización de los terrenos de reserva, lo cual se estiman preliminarmente en $1 /m2/mes, esto asumiendo el costo por el uso del suelo y que un tercero desarrolle el proyecto.

Los precios preliminares de la alternativa “a” (edificación en obra gris) se estiman en $4 por metro cuadrado por mes.

4.5 Comercialización

Aquí se definen los canales de comercialización y las estrategias de mercadeo a utilizar.

4.5.1. Análisis de la competencia del PIMA en el mercado

El análisis de competencia debe abarcar el estudio de quienes ofrecen el mismo producto, por esto es importante conocer las estrategias de competencia con el fin de desarrollar aún más las ventajas del producto y minimizar las debilidades, todo esto enfocado a captar el mercado, esto permite tomar decisiones importantes a favor del producto que se esta ofreciendo para darle solidez y rentabilidad.

La competencia del proyecto con respecto a las otras zonas que están destinadas a desarrollar proyectos de desarrollo industrial y agroindustria, debe manejar estrategias más sutiles; ya que al producir el mismo servicio sus ventajas con respecto a calidad y tamaño son muy similares y no representan una característica original que se pueda resaltar para ganar consumidores.

Un aspecto que si hace la diferencia con respecto a otras zonas es la central mayorista más grande del país, son los “cluster” que lo diferencian como son un sistema de información de mercados mayoristas, elaboración y financiamiento de proyectos de comercialización para pequeños y medianos productores organizados, asistencia técnica y capacitación a grupos organizados de productores y manejo poscosecha de productos en el cenada; por lo cual el proyecto debe de competir bajo estos aspectos indiscutiblemente.

Otra manera de atraer consumidores es el nivel de responsabilidad que tenga el proyecto, con la negociación con los diferentes interesados, el compromiso del PIMA con los demandantes del servicio que se brinda, determina el concepto de seriedad que esta obtendrá, por lo cual si el proyecto logra desarrollar lazos de confianza con sus demandantes brindándoles un servicio en el tiempo acordado, con la calidad ofrecida, logrará un consumidor fiel.

4.5.2. Comercialización del producto.

La comercialización no es la simple transferencia de productos hasta las manos del consumidor, esta actividad debe conferirle al bien los beneficios de tiempo y lugar, es decir, una buena comercialización es la que coloca al producto o bien en un sitio y momentos adecuados, para dar al consumidor la satisfacción que él espera con la compra.

La comercialización es difícil de precisar, por cuanto la simulación de estrategias se enfrenta a la problemática de estimar reacciones y variaciones del consumidor durante la operación del proyecto, donde las decisiones tomadas afectarán directamente la rentabilidad del mismo, por lo anterior la comercialización no es solo ventas y promociones; si no un mecanismo metódico, fundamental, para el éxito del proyecto, que debe ir en función de necesidades del consumidor, calidad del producto, precios adecuados y promoción efectiva que sirva para ganarse la preferencia del consumidor.

En el caso del proyecto de aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva del CENADA, es de establecer la construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) y planta de tratamiento por parte del PIMA- CENADA), para la formalización de contratos de uso con empresas privadas, para que estas establezcan sus negocios en esta zona y contribuyan con el desarrollo de las actividades propias de la Institución.

4.5.3. Canales de distribución

De acuerdo a las características del proyecto se pueden proponer dos canales de distribución que a continuación se ilustrarán en la figura 1.

Figura 1 Canales de distribución para comercialización de los terrenos reserva.

Demanda Interno

Demanda Externa

Empresarios

Canal 1 Canal 2

PIMA

51

52

El canal 1 de distribución y comercialización pretende vender los espacios a las empresas que ya tienen una relación con el PIMA y que manejen un área y volumen de consideración dentro de sus instalaciones, la cual puedan extender y concentrar sus actividades en una mayor instalación para la cantidad de producción que ellos adquieren. En el caso de utilizar el canal 2, complementario al canal 1, el proyecto vendería el producto a empresarios externos que tengan la decisión de construir su empresa dentro del área destinada, permitiendo el establecimiento de un punto de venta, en el cual podría vender sus productos, y tener la disponibilidad de la totalidad del servicio que le brinda el PIMA dentro de sus instalaciones.

Al comparar los precios a los que se puede vender el producto con la cantidad demandada de este, podemos decir que si se maneja un contrato de venta con los empresarios resulta positivo el utilizar los canales 1 y 2, entendiendo el término empresario como aquel cliente que va utilizar el área de reserva para desarrollar su industria, agroindustria y/o empresa, por la razón de que se asegura el colocarse en la mayor utilización de área, aunque sea a un precio menor del mercado.

En el caso de que se carezca de convenios con empresario; pero maneje contratos con ellos definidos como aquello que tiene áreas inferiores a expandirse puedan utilizar los espacios de parqueo de contenedores como parte de la logística de mercadotecnia, concentrando su producción y evacuarlo por las rutas de accesibilidad al PIMA.

4.5.4. Análisis y estrategias de comercialización de las 5 P

La estrategia comercial se fundamentará en cinco aspectos, decisiones u oportunidades fundamentales del Marketing, que influirán en el comprador y la rentabilidad del proyecto como lo son:

Producto Plaza Precio Promoción Posicionamiento del mercado.

Producto

El producto un servicio que busca satisfacer las necesidades dentro del escenario de la competitividad del sector agropecuario y agroindustrial donde se identifican posiciones claramente definidas con respecto al Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos, esta claro de la urgencia de que se desarrollen temas como son: aduanas, reglamentos técnicos, la Ley de Servicio Nacional de Salud Animal (SENASA), simplificación de trámites, administración de cuotas y contingentes, infraestructura, exoneraciones, trazabilidad e inocuidad, revisión y adecuación de legislación ambiental, investigación y transferencia de tecnología y reforma a la legislación de protección fitosanitaria; tomando de referencia lo anterior el PIMA ofrece un espacio que permitirá a su concesionarios tener ventajas para el momento de la ratificación y puesta en marcha del TLC con Estados Unidos de América.

53

Promoción

Es necesario ofrecer un servicio diferenciado a los empresarios internos como externo y que permita bajo una estrategia de disminuir o mantener al mismo nivel de precios en comparación con la competencia. Además de promover los beneficios del servicio con respecto a su “cluster” que representa a la institución PIMA.

La promoción contempla las estrategias de venta, de captación de los consumidores e información que pueda conducir a la compra, ofreciendo incentivos que proporcionen ventajas a los consumidores.

En el caso del PIMA se debe dar una gran promoción y publicidad que contribuya a que la gente la conozca por medio de afiches, anuncios comerciales y foros regionales.

Es importante tener presente la creación de una página “web” que sirva como una herramienta de información para los consumidores, definiendo la manera de comercialización y los canales a seguir, tomando en cuenta cuáles son los pasos a seguir para obtener un espacio dentro de la zona de desarrollo.

Precio

El precio es la expresión de un valor, el valor depende de la imagen que percibe el consumidor de este, el precio que se fije tendrá en cuenta el valor que los consumidores estén dispuestos a pagar por este producto.

El valor que el consumidor le otorgue al producto representará un tope para el precio máximo al que este se pueda colocar, mientras que los costos determinarán el nivel mínimo de precio que lo mantenga en el mercado, las decisiones sobre fijación de precios resumen la estrategia de mercado que se va a utilizar .

En el caso del PIMA actualmente existen diferentes precios de alquiler para los concesionarios en sus instalaciones, por ser un producto de competencia abierta, por lo cual la estrategia de precios debe ser flexible, de acuerdo a la interacción de oferta y demanda en función del lugar, tiempo y recursos económicos, para convertirse en una estrategia que garantice la venta del producto.

Para determinar el precio del producto se debe tomar en cuenta los siguientes aspectos:

1. El costo en que se incurre para la creación de la infraestructura base para comercializar las áreas de reserva, más cierta utilidad.

2. Un posicionamiento relativo respecto a los precios de la competencia o respecto a los competidores principales.

En este caso se debe realizar un análisis comparativo de la competencia inmediata del proyecto y establecer de acuerdo a los alcances del proyecto si puede reducir los precios de manera que atraiga más demandantes o si bajar el precio implicaría las pérdidas para el proyecto y se debe aplicar otra medida.

54

3. En el caso del control de precios que impone el Estado, se respetarán las restricciones legales para la fijación de precios, en el proyecto el precio será determinado por estas regulaciones y tomará en cuenta la demanda potencial del proyecto.

Plaza

La plaza son los terrenos de reserva del PIMA donde se mercadearán las zonas de desarrollo, con una visión de ofrecer el servicio a empresas que tengan afinidad al campo de la industria y agroindustria en el exterior del país.

Posesión de mercado

El posicionamiento del proyecto en el mercado, se define a partir de sus atributos importantes, ocupando una expectativa en la mente de los demandantes.

La estrategia debe de buscar, que el proyecto sea identificado dentro de todas las demás como la de mejor calidad, precio y servicio para que certifique una diferenciación de acuerdo de los “cluster” del PIMA, la cual trabaja para satisfacer necesidades de los clientes, en lo relativo al sistema de comercialización mayorista, de almacenamiento de productos y de apoyo técnico y financiero a mercados, mediante una accesible y oportuna prestación de servicios que aspira al desarrollo y modernización de servicios, estructuras e infraestructura de comercialización mayorista en beneficio de los clientes.

El diseño de la estrategia de comercialización abarca los siguientes temas:

A- Promoción del proyecto. Es una tarea que debe iniciar desde las primeras fases del proyecto utilizando todos los medios a disposición, tales como foros regionales y nacionales de turismo, mercadeo, producción, aprovechar los medios de comunicación locales, regionales y nacionales, además de la atención personalizada a personas interesadas en las bondades del proyecto y cualquier otro canal abierto de divulgación y promoción.

B- Aseguramiento de la calidad del producto mediante los controles adecuados en cada proceso.

C- Por ser un proyecto que esta relacionado con las hortofrutícola y pecuaria debe guardarse una adecuada armonía con la naturaleza presentando un entorno embellecido y atractivos para los clientes que desean disfrutar de un rato agradable.

D- Se debe disponer de personal bien entrenado que atiendan adecuadamente a los clientes y conozcan sobre el servicio a ofrecer.

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CAPITULO V

ESTUDIO TECNICO

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CAPITULO V

5. Estudio Técnico

5.1 Tamaño

El tamaño del proyecto está definido (anexo 3) por el área disponible real, 14 hectáreas, que se utilizaran para las construcción de infraestructura base, desarrollo infraestructura por las empresas privada, un área destinada para la construcción de la planta de tratamiento de las aguas lixiviada y una estación de gasolina.

5.2 Localización

5.2.1 Macrolocalización

El proyecto se ubica en la provincia de Heredia, cuarta provincia de Costa Rica y en el cantón de Ulloa, barrio El Barreal.

5.2.2 Microlocalización

La localización del proyecto (figura 2) está enmarcada a lo interno de las instalaciones del CENADA, se cuenta con 44.2628. m2 de área según el mapa escala 1:2000 del registro nacional del área de catastro nacional, folio 152 e imagen 348 del año 1992 y de estas 17 hectáreas son de reserva que posee el PIMA disponibles para desarrollar la infraestructura básica necesaria para el desarrollo industrial y agroindustrial de los productos hortofrutícola que se comercializan en dicho mercado de mayoreo.

La ubicación es estratégica, ya que colinda con el Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (CENADA) y con el frigorífico central de la Red Frigorífica Nacional, la cual dispone de más de 18.000 metros cúbicos de almacenes refrigerados, cuyos procesos funcionan según las normas de ISO 9001-2000, lo cual facilita la comercialización internacional.

Figura 2

CENADA: microlocalización de la zona de estudio y vista panorámica de la propiedad

5.3 Tecnología

Una vez hecho el análisis cuantitativo se llegó a la conclusión de que la mejor alternativa se desarrollará en los terrenos disponibles que tiene el PIMA.

El terreno escogido se localiza topográficamente dentro de los siguientes límites. Al norte con la Ruta Regional 106, teniendo al frente al parque industrial de Heredia. Al sur con la Autopista General Cañas. Al este y al oeste con terrenos propiedad privada.

5.3.1 Vías de Acceso al Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos

Una vez seleccionado el sitio es necesario estudiar más detenidamente las vías de acceso a este Centro, por este motivo en los párrafos siguientes se hace un detalle de las mismas.

a. Ruta Nacional 3 (Autopista General Cañas):

Esta vía limita por el sur con los terrenos escogidos y aunque no tiene acceso al mercado por esta ruta queda servido por ella a través de las Rutas Regionales 111 y 106.

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Dentro de a propuesta se considera que la autopista es de gran utilidad para el mercado ya que por un lado permite un acceso rápido desde las zonas productoras situadas al oeste del Valle Central y las situadas en el Pacífico Norte y la zona de la Vertiente Norte del país, además facilita la llegada y el regreso de los minoristas del Área Metropolitana los que, lógicamente constituirán la mayor parte del tráfico hacia el mercado.

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b. Ruta Regional 111 (Carretera a San Antonio de Belén)

Esta vía limita los terrenos escogidos para el futuro mercado, por el oeste.

Es la comunicación directa del futuro mercado con varios centros de consumo de importancia tales como Heredia, Alajuela, San José y otros, así como los centros de producción de estas mismas zonas.

c. Ruta Regional 106 (Carretera al Barreal de Heredia)

Esta vía constituye el límite norte de los terrenos del futuro mercado así como su separación del parque industrial de Heredia.

Sobre esta vía se ubica la entrada y salida al CENADA. El derecho de vía es suficientemente amplio (20 m) y su alineamiento, exceptuando la pasada por el Barreal, bastante adecuado para permitir el acceso y la evacuación del centro sin congestionamientos.

d. Ruta Nacional 1 (Carretera a Heredia)

La combinación de las Rutas Nacional 1 y Regional 106 constituyen una de las principales vías de comunicación del futuro mercado con el Área Metropolitana muy en especial para la zona norte de ésta.

La Nacional 1 es una vía bastante adecuada y capaz de absorber el aumento de transito que provoque la apertura del futuro mercado.

e. Troncal Limón—Caldera.

Se ha determinado la conveniencia de interconectar las carreteras que unirán el Área Metropolitana — con los puertos en ambas costas. El estado actual de estas carreteras es el siguiente:

a) Carretera San José—Puerto Limón—Puerto Viejo.

Esta carretera está terminada teniendo fácil y ágil acceso de los productos que se producen en la zona.

b) Carretera San José—Puerto Caldera.

Esta carretera se encuentra en su fase terminal que permitirá el entronque Limón-Caldera.

El trazado previsto para esta vía pasa por la zona comprendida entre los terrenos escogidos para el futuro mercado y la ciudad de Heredia.

Las ventajas de este alineamiento, desde el punto de vista de las carreteras son las siguientes:

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a. Evita zonas de mayores accidentes topográficos que se presentan si se ubica esta ruta más al norte.

b. Evita cruzar zonas de desarrollo tales como el parque industrial y urbanizaciones que existen hacia el norte de éste.

c. Cuenta con un derecho de vía amplio y con buen alineamiento

Las ventajas desde el punto de vista del mercadeo:

a. Tendría el Centro Mayorista habilitado por dos vía de primer orden, una por el sur, la Ruta Nacional 3 (Autopista General Cañas), y al note por la Ruta Regional 106 (Carretera al Barreal de Heredia)

b. Conectaría el centro directamente con una vía que en el futuro tendrá acceso a todas las zonas productoras del país, exceptuando las cercanas del Valle Central. Por la ruta del Atlántico conectará con Talamanca, Limón, Siquirres y Guápiles hacia el sur y con Sarapiquí, San Carlos y Los Chiles hacia el norte. Por la ruta del Pacífico conectará con Puntarenas Sur, Palmar, Quepos, Parrita, vía la Costanera Sur y con Guanacaste, Puntarenas norte, además de que absorverá el tránsito terrestre internacional procedente de Panamá y Nicaragua hacia el Valle Central.

5.3.2 Criterios de diseño

Dimensiones del aprovechamiento y desarrollo de la zona de reserva.

Para tener una dimensión adecuada del centro es necesario definir primero las características de diseño del mismo, luego definir los requerimientos de los usuarios y las etapas de construcción. Sobre este último aspecto (anexo 3) se ha supuesto una primera etapa — que cubra las construcciones necesidades para los futuros concesionarios que se ubicaran en la zona de desarrollo y luego una segunda etapa para cubrir las negociaciones necesarias para establecer los contratos pertinentes de las asignaciones de construcción de las futuras empresas a desarrollarse.

Servicios Complementarios.

Tomando en cuenta que los usuarios del Mercado deben regresar unos a su lugar de origen, lo más pronto posible y otros permanecer en el Mercado todo el tiempo hábil, sería conveniente brindarles en el mismo sitio algunos servicios indispensables. En esta forma se evita que los agricultores o acopiadores de lugares lejanos tengan que, una vez terminadas sus operaciones de mercadeo, dirigirse a los centros de las ciudades cercanas en busca de la satisfacción de sus necesidades y a contribuir al congestionamiento de los centros cuya solución es uno de los fines de la creación del nuevo mercado. Un beneficio similar produce brindarles estos servicios a los usuarios que permanecen las horas hábiles en el mercado, además de facilitarles esta permanencia constante.

Estos servicios tienen la ventaja adicional de que la mayoría pueden producir una renta al mercado que ayuda a su amortización y a rebajar los costos de funcionamiento del mismo.

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A continuación se describen los servicios complementa nos que traerían mayores beneficios tanto a usuarios como al mercado.

a. Venta de Insumos y Servicio de Supermercado.

Una de las necesidades primordiales que tendrán los usuarios del Mercado es la de poder comprar con facilidad y poca pérdida de tiempo los insumos necesarios para la producción, los empaques para sus productos, los abarrotes e incluso ciertos artículos de vestir, para su uso propio y de su familia.

Siendo la diferenciación de los insumos (abonos, herramientas, etc.) de los demás artículos como empaques, ferretería, abarrotes, alimentos, ropa, etc., algo difícil y por otra parte más sencillo y económico manejar estas líneas bajo una sola administración, considera conveniente agrupar todos estos suministros bajo un solo techo y organizarlo en forma de supermercado (autoservicio).

Debe tomarse en cuenta que aunque en la zona de ubicación del mercado hay varios desarrollos urbanísticos (La Aurora, Cariari, Los Arcos, etc.) y un parque industrial con un número considerable de empleados no hay en ella un servicio de supermercado como el que aquí se propone, lo que probablemente le daría un volumen y rentabilidad mayor.

b. Servicios Bancarios.

Otro servicio de gran beneficio para los usuarios del mercado y que a la vez les evita tener que buscar los centros de población, es la prestación de servicios bancarios, tanto en lo que a cajas para pago de cheques y recibo de depósitos, como a servicio de créditos se refiere.

El área necesaria para la prestación de este servicio, tomando en cuenta que existen bancos comerciales dentro del Sistema Bancario Nacional (Banco Nacional de Costa Rica, Banco de Costa Rica y Banco de Crédito Agrícola de Cartago), entre otros.

c. Seguridad e Higiene.

Los servicios de vigilancia y policía, combate de incendios y dispensarios de primeros auxilios, deberán operar unificados ya que sólo vigilancia y policía serán de carácter constante y el personal a su cargo podrá entrenarse en combate de fuego y primeros auxilios para prever cualquier eventualidad.

Las instalaciones necesarias para estos servicios constarían de oficinas, dormitorios, servicios sanitarios, dispensarios y garajes para ambulancias.

Deberá contarse con dos vehículos como mínimo, una ambulancia para el traslado de pacientes al hospital y un camión tanque con bomba de presión que será compartido por los servicios de limpieza y de incendios.

Además deberán colocarse distribuíos por el Mercado, un número adecuado de extinguidores de incendio.

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d. Comedores.

Este servicio también se subdivide aunque fundamentalmente su función es la de brindar facilidad para obtener alimentación en el sitio de los usuarios del Centro. Comprende los servicios de cafeterías, sodas y restaurantes.

e. Cafeterías y Sodas.

Estos son pequeños establecimientos distribuidos por todo el mercado donde se expenderán café, refrescos y bocadillos, equipados con mesitas donde los comerciantes puedan tomar un refrigerio mientras conciertan un trato.

f. Restaurante.

El Centro deberá contar también con un restaurante que sirva comidas a los usuarios.

Con el fin de darle más volumen al restaurante, en especial al principio en que el centro tendrá poco movimiento, es conveniente ubicarlo fuera del área de mercado de manera que pueda servir al vecindario o aún ofrecer servicio fuera de horas hábiles.

g. Comunicaciones.

El servicio de comunicaciones comprende varios aspectos de las mismas tales como: teléfonos, correos, Internet de alta velocidad y altoparlantes.

Teléfonos: El desarrollo de los negocios hoy día depende en sumo grado de la calidad del servicio telefónico con que cuente. Esto es especialmente cierto en el caso de un mercado de mayoreo como el que nos ocupa, ya que sin un buen servicio no tendría objeto la existencia de un organismo de precios.

La interconexión de los teléfonos del mercado con la red nacional resulta especialmente favorable ya que existe frente al lote, a través de la Autopista General Cañas (Ruta Nacional 3), la central telefónica del Cariari.

Las necesidades de la administración se dividen a su vez en comunicación interna y la externa. La manera más económica de llenar estas dos necesidades es por medio de una central local con extensiones en las dependencias y con troncales que conecten al Sistema Nacional de Comunicaciones. Tomando en cuenta que deberán servirse las oficinas de administración, el organismo de precios, las demás dependencias de la administración tales como portería, seguridad e higiene, y que además debería haber por lo menos una extensión de esta central en cada uno de los deferentes concesionarios

Deberán instalarse facilidades para dar servicio telefónico directo desde la red nacional a todos los arrendatarios. Estos servicios por razones económicas y prácticas no deben prestarse a través de la central local ya que además de ser más caro representa una dificultad al establecer el monto de la cuenta de cada usuario separadamente, por consiguiente deberá establecerse un punto de entrada de las líneas de la red externa y las previsiones necesarias

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para efectuar la distribución a todos los puntos del mercado donde fuera necesario contar con el servicio.

Los teléfonos públicos deberán colocarse en los puntos de mayor afluencia de personas tales como en las cafeterías, el restaurante, el supermercado, el parque de mercadeo de camión a camión, en las oficinas bancarias, etcétera.

Correos: Contar en el centro con una oficina de correos propia facilita el movimiento de correspondencia tanto de la administración como de los usuarios. El costo de su instalación es muy bajo con relación a los beneficios por los que es recomendable este servicio.

Es conveniente instalar la oficina de correos fuera del mercado de modo que puedan servirse de ella con facilidad los vecinos del centro.

Además de la venta de estampillas y buzones, es de gran conveniencia que esta oficina cuente con un servicio de apartados tanto para los usuarios del centro, como para los vecinos, en especial las industrias establecidas en el parque industrial que está al frente.

h. Estacionamiento.

Contará el mercado con estacionamiento suficiente para acomodar los vehículos particulares tanto de los usuarios como de los arrendatarios de puestos de ventas.

Con el fin de no congestionar la portería y para que estos estacionamientos sirvan a los servicios ubicados fuera del mercado es conveniente que estén también fuera del área de comercialización.

i. Limpieza y Recolección de Desperdicios.

El Mercado contará con sus propias facilidades de limpieza, barrido de calles y recolección de basuras.

La limpieza interior de las bodegas se realizará en forma manual por los arrendantes y por el personal del mercado. Deberá contarse con depósitos bien distribuidos por toda el área de mercado donde se recojan los desperdicios recogidos en la limpieza de las bodegas. Estos depósitos deberán estar complementados por un equipo que permita vaciarlos y transportar el contenido a un depósito central de desechos.

La limpieza de calles se realizará por medio de barredoras mecánicas que descarguen directamente al depósito central.

El transporte de los desperdicios acumulados en el depósito central a algún lugar fuera del mercado será licitado periódicamente por la administración, con el fin de obtener el servicio más económico posible. Dada la naturaleza de los desperdicios de un mercado como este, que podrían usarse eventualmente como alimento para animales o para fabricar abonos, es posible que este servicio en vez de significar una erogación para el CENADA le produzca cierta utilidad.

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En caso de que los desperdicios de las oficinas y otros servicios tengan un porcentaje alto de materiales que bajen la calidad alimenticia de los del mercado podrán tratarse estos por separado e incluso ser incinerados.

j. Portería.

A la entrada del mercado deberá establecerse una portería que lleve el control de entrada de vehículos así como el registro de datos que tanto la Administración del CENADA como el Organismo Estabilizador de Precios pudieran necesitar.

También estará encargada la portería del cobro de los derechos que por el ingreso y uso del mercado se lleguen a establecer para los vehículos.

k. Básculas.

Un servicio de mucha utilidad y costo bajo es el de pesado. Con la instalación de una báscula en la entrada del Mercado se puede, a la vez que brindar un servicio que agilizaría las operaciones de venta, suministrar información para las estadísticas que lleven la Administración y Precios.

El objeto de localizar la báscula en la entrada tiene doble propósito; en primer lugar permite a los vehículos pesarse al entrar o salir sin tener que hacer un recorrido especial y fácilmente se obtendría la información sobre volúmenes, origen y destino de los productos a comercializarse, su tipo y alguna otra información que se haga necesaria.

l. Servicio Automotriz y Estación de Gasolina.

Es muy conveniente que cuente el PIMA-CENADA con un servicio automotriz, combustibles, llantas, reparaciones, etc., que permita a los usuarios aprovisionarse de combustibles y efectuar reparaciones en el propio sitio sin tener que trasladarse a otro lugar para obtenerlo. Esto tiene especial importancia si se considera que en la zona no hay a corta distancia ninguna facilidad de este tipo.

Este es uno de los servicios que más se beneficiaría de una ubicación fuera de la portería del mercado ya que debido a que, como se mencionó antes, no hay un servicio de esta naturaleza en toda la zona, haría que el movimiento producido por vehículos ajenos al Centro sea, probablemente tan grande como el generado por éste con la consiguiente ventaja económica.

m. Empaques.

Es conveniente establecer en la zona de venta de servicios un sitio para la venta de empaques, tales como bolsas, sacos, cajas de embalaje y de presentación del producto, etc., con el fin de ir uniformando el sistema y tratar de mejorarlo con técnicas nuevas e higiénicas que permitan una mejor conservación, presentación, clasificación y menos desperdicios por el mal manejo y continuo manipuleo de los productos a comercializarse.

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Otros aspectos relacionados con el diseño.

a. Agroindustria:

Es indudable que el establecimiento de industrias de procesamiento de productos agrícolas, dentro del PIMA-CENADA, tiene un gran peso, para las cuales es conveniente prever las facilidades necesarias. Sin embargo, tomando en cuenta que en este caso particular existen en las áreas del sitio escogido estas facilidades

b. Disposición de los Desperdicios:

Es de esperarse que un mercado de mayoreo produzca una cantidad considerable de desechos. Tomando en cuenta el carácter de estos desperdicios que podrían ser empleados para alimentación animal o en la fabricación de abonos, podría considerarse la posibilidad de que la administración pudiera montar una pequeña planta de procesamiento de los desechos orgánicos con el fin de convertirlos en abono para ser vendidos a los mismos productores que concurren al mercado o establecer el procedimiento para hacer compost.

En un principio hay que establecer un sistema adecuado de recolección y entrega de basuras para ser transportadas a los sitios que para esos efectos disponen o dispondrán las municipalidades mediante un plan general de recolección y procesamiento de basuras que para todo el Área Metropolitana

5.4 Ingeniería

Plan de Diseño

a. Preparación del Terreno

Encontrándose el terreno con vegetación (zacate), se ha considerado la limpieza y destronca, con la remoción de 0.50 m de capa vegetal, que se depositará en un lugar conveniente para después de usarla en las zonas de ornamentación.

b. Obras de Urbanización

Las vías de acceso a la Central de Abastecimiento, en la actualidad solo existe un solo punto de entrada y la salida, al norte de de la central, se propone que exista otra entrada y salida por el sector sur de la central uniendo a la central con la Autopista General Cañas (Ruta Nacional 3).

Las vías interiores están dispuestas a partir de una vía principal de dos carriles, separados por un área verde, jardín, que además de ornamentación, sirva de pulmón del proyecto. Perpendicularmente a esta vía, se desarrollan las secundarias, que sirven de llegada a los parqueo de contenedores y edificios construidos por las empresas a desarrollase, teniendo un ancho entre edificaciones de 20 metros, para que tenga la doble función de estacionamiento, en los andenes respectivos y circulación libre central entre ellos. Como vías terciarias se encuentran las que unen a las secundarias y así formar el complejo de vías del proyecto, con suficiente flexibilidad, para un funcionamiento óptimo.

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En vista de que no existe colector general de aguas negras, existe un proyecto complementario a esta de la construcción de una planta de tratamiento que realizará la depuración de las mismas, cuyas dimensiones se obtendrán del respectivo diseño.

La iluminación tendrá que ser suficiente y será del tipo que no distorsione el color de los productos, esto es fundamental en la instalación del mercado y serán lámparas colocadas en postes distribuidos de acuerdo a las necesidades de las zonas planificadas.

Toda la red de distribución eléctrica y telefónica, se ha considerado subterránea, ya que representa menos problemas en los lugares donde hay concentración de vehículos con cargas y tamaños de diferentes alturas. Se dejarán en cada edificio de arrendamiento las previstas necesarias de teléfonos, para que cada inquilino pueda solicitar el suyo y se pongan los públicos requeridos. Se cuenta con la facilidad que, frente al costado sur de los terrenos de la Central de Abastecimiento, se encuentra la central telefónica de San Antonio, que está perfectamente capacitada para aceptar la ampliación provocada por este mercado.

c. Otros edificios

La Central de Abastecimiento contará con tres locales comerciales nuevos al noroeste de la central con un área 600 m2 cada uno, con su área de parqueo respectiva.

El expendio de combustibles tendrá una área de edificio de 4.983 m2, en donde se prestarán los servicios a los vehículos que lleguen a la Central y está ubicado hacia el sur de la central, de tal manera que también permita dar servicio a vehículos que pasen por la carretera de acceso y los clientes que llegan la central.

La caseta de control de entradas y salidas está ubicada en el punto de ingreso y su área se estima en 233 m2.

e. Planos preliminares del plan maestro

El plano 1 muestra el conjunto arquitectónico de la zona a desarrollar donde se muestran la conexión con la pista general cañas, los locales comerciales, las carreteras que dividen las área disponibles a de desarrollar por empresarios, área de construcción de la planta de tratamiento de las aguas negras, la estación de gasolina, los patios de parqueo de contenedores, zona de la construcción del futuro centro internacional de convenciones, el área de desarrollo del campo ferial y zonas existentes en la Central de Abastecimiento. En e plano 2 se muestra las instalaciones de aguas negras que se conectaran con la planta de tratamiento, las instalaciones de las aguas pluviales y potable y las instalaciones de eléctrica en general (Anexo 3)

5.5 Costos En el cálculo los costos se consideraron los componentes antes explicados de tamaño, la tecnología, la localización, la ingeniería del proyecto y los aspectos administrativos que nos van permitir consideras los costos del ala alternativa seleccionada.

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5.5.1 Inversión del terreno

El costo del terreno total (cuadro 5) es de ¢2.220.126.000, que contempla los terrenos de reserva a desarrollar y de los lotes comerciales con un área total de 142.000 m2.

Cuadro 5 Costos de Terrenos

Identificación del terreno

Unidad de medida Dimensiones Costo unitario

(¢) Costo total (¢)

Área de reserva a desarrollar m2 140.000 15.600 2.184.000.000Locales comerciales m2 2.340 15.600 36.504.000

Total 2.220.504.000

4.5.2 Inversión en infraestructura

Los costos de inversión (cuadro 6) se estiman con una inversión de ¢ 3.241.126.694 que contempla todas las actividades que están relacionadas con reforma para el aprovechamiento de la zona de reserva con un área de 14 hectáreas.

Cuadro 6 Costos en infraestructura

Naturaleza de la obra Unidad de medida Dimensión Costo unitario (¢) Costo total (¢)

Movimiento de tierra m2 140.279 4.100 575.143.900Instalación de aguas negras ml 2.019 24.684 49.836.033Instalación de aguas pluviales ml 6.436 44.330 285.308.461Instalación de aguas potable ml 1.683 12.995 21.870.000Calles de concreto m2 50.348 31.000 1.560.788.000Zonas verdes m2 5.125 1.200 6.150.000Caseta m2 233 441.918 102.967.000Patio de contenedores m2 14.895 17.000 253.215.000Ceras ml 4.835 8.000 38.680.000Instalación eléctrica ml 2.142 3.001 6.428.300Locales comerciales m2 2.340 145.615 340.740.000Total ¢ 3.241.126.694

Sumado a esto se contempla el monto correspondiente a los estudios de suelos, medición topográfica, planos y especificaciones, permisos legales y permiso licitatorios, que representa 13.5% del valor total de la inversión en infraestructura equivalente a ¢447.318.368.

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5.5.3 Inversión en equipo

El funcionamiento del proyecto requiere de una oficina (cuadro 7) debidamente acondicionada que permita concentrar las actividades relacionada a la gestión del proceso de contratación de los nuevos concesionarios en el PIMA con un costo total de ¢2.687.000.

Cuadro 7 Tipo, cantidad y costo del mobiliario de oficina.

Descripción Cantidad Costo unitario (¢) Costo total (¢) Escritorio 3 75.000 225.000 Sillas 6 20.000 120.000 Estantería en perfil 3 116.667 350.000 Computadora 3 500.000 1.500.000 Fax 1 112.000 112.000 Impresoras 2 72.500 145.000 Teléfonos 3 10.000 30.000 Archivero 2 85.000 190.000 Artículos de oficina 1 15.000 15.000 Total 2.687.000

5.5.4 Inversión en recursos humanos

Las necesidades de mano de obra administrativa y operativa (cuadro 8), representa un costo anual de ¢ 48.682.872.

Cuadro 8 Cantidad y costo de la mano de obra operativa y administrativas para el proyecto.

Descripción Cantidad Costo mensual (¢)

Costo total mensual (¢)

Costo total anual (¢)

Administración 1 450.000 450.000 5.400.000Secretaria 1 330.000 330.000 3.960.000Ases. contr de contabilidad 1 250.000 250.000 3.000.000Operarios 6 260.000 1.560.000 18.720.000Encargado ventas 1 350.000 350.000 4.200.000Salarios 2.940.000 35.280.000Aguinaldo 244.902 2.938.824Vacaciones 137.004 1.644.048C.C.S.S. 735.000 8.820.000TOTAL 4.056.906 48.682.872

5.6 Aspectos administrativos

Todo proyecto implica necesariamente la definición de una estructura organizativa para alcanzar los objetivos planteados, formando unidades o grupos a cada uno de los cuales se le asignan responsabilidades específicas, relaciones de autoridad y de comunicación. Esto hace que cada uno de los actores involucrados en el proyecto conozca desde el inicio del mismo,

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cuál es su importancia dentro del proyecto, cuáles son sus responsabilidades y las relaciones de autoridad y comunicación que los involucra.

Para la realización del proyecto se contempla una organización que cumpla con los objetivos de la ejecución del proyecto (inversión) y con todo lo relacionado con las inversiones en construcción base de infraestructura, preparación del terreno, equipo de planta y de oficina, contratación y capacitación del personal.

En este acápite se presentan los criterios considerados para la propuesta organizativa. También, se incluye la estructura organizacional recomendada para la ejecución del proyecto, descripciones de las funciones departamentales, los cargos gerenciales, la estructura normativa, el estilo de gerencia recomendado para la ejecución de este proyecto.

5.6.1 Factores o criterios considerados para la propuesta organizativa

Para fortalecer este estudio se utilizó el análisis de los criterios que favorecen la selección del modelo de organización, en el cual el resultado de los factores analizados arroja un criterio común con 4 elementos examinados que implican el uso de la estructura matricial.

Los factores considerados para definir la estrategia organizativa y que fortalecen la decisión de elegir el modelo matricial son los siguientes:

Tecnología: La tecnología que se va a utilizar está relacionada a la conservación del medio ambiente, la cual se proyecta como nueva dentro de la institución; ya que sus actividades están relacionadas directamente con la comercialización de productos agropecuarios.

Complejidad: La complejidad de las actividades es mediana ya que PIMA-CENADA ejecuta este tipo de proyectos como parte de sus acciones dentro del eje mejoramiento del servicio y desarrollo de infraestructura; dando así un mejor servicio a sus usuario tanto permanentes con casuales.

Importancia: La importancia está relacionada por las actividades que se desarrollan dentro del PIMA-CENADA y es parte del servicio que se le brinda a los concesionarios en el proceso de comercialización, dando una alta importancia.

Recurso humano especializado: El PIMA-CENADA no cuenta con recurso humano especializado para enfrentar la realización de las actividades en el desarrollo y aprovechamiento de los terrenos de reserva.

Se considera adecuado este modelo porque permite combinar la utilización de la estructura funcional tanto del PIMA-CENADA y la organización creada específicamente para este proyecto. Además, mediante este modelo se asigna mayor importancia al proyecto al asignar la responsabilidad gerencial en una persona independiente de las instituciones involucradas con el financiamiento y la supervisión.

5.6.2 Estructura organizacional recomendada para la ejecución del proyecto.

Para la determinación de la propuesta organizativa se consideró utilizar el modelo matricial (figura 3); ya que por la funcionalidad del organigrama institucional contempla en definir la estructura más adecuada para la ejecución del proyecto.

Figura 3 Estructura organizativa para la ejecución del proyecto.

AUDITORIA

GERENCIA

CONTRALOR DE

SERVICIOS

RED DE FRIO ESTUDIO Y DESARROLLO DE

MERCADOS

ADMINISTRACION Y FINANZAS

CENADA

OPERC. MANTEN EQUIPOS

FACTURCION Y COBRO

INFORMACION DE MERCADO

ESTUDIOS DE MERCADO

PRONACA

RECURSOS HUMANOS

PRESUPUESTO

PROVEEDURIA

CONTABILIDAD

TESORERIA

SERVICIOS GENERALES

SER. COMERCIALIZACIÓN

MANTENIMIENTO Y ASEO

GERENTE DE PROYECTO

SUPERVISION EXTERNA

UNIDAD TECNICA

UNIDAD ADMINISTRATIVA

UNIDAD DE CAPACITACIÓN

EMPRESA CONSTRUCTORA

CONSEJO DIRECTIVO PIMA

4.6.2.1 Funciones de las unidades administrativas

Unidad ejecutora

Esta unidad estará a cargo de la administración, control de recursos financieros, planificación, control y toma de decisiones en cuanto a información del proyecto y situación de la empresa contratada.

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Consultoría jurídica

Estará a cargo del manejo de contratos y asesoría jurídica a las actividades del PIMA-CENADA con respecto al proyecto.

Dirección técnica

Esta unidad esta creada para coordinar, controlar y dirigir la fase de ejecución del proyecto, esta para controlar las actividades de la empresa constructora, coordinar con la dirección administrativa del proyecto para que juntos informen de la situación de avance del proyecto tanto físico como financiero a la unidad ejecutora.

Debe de elaborar las especificaciones técnicas de las diferentes licitaciones que se elaboren para el proyecto.

Dirección administrativa

La función de la dirección administrativa tiene la función de elaborar los carteles de licitación, controlar el gasto financiero del proyecto, solicitar desembolsos respaldando el informe económico con la documentación pertinente (facturas), recomendar y asesorar al director técnico en cuanto a reglamentación interna.

Redactar informe junto con el director técnico a la unidad ejecutora.

Empresa constructora

Dicha empresa será la que lleve a cabo la construcción del centro de acopio y la planta de tratamiento, desde movimientos de tierra hasta equipamiento de las instalaciones lista para operar.

Esta empresa debe correr con los gastos administrativos y cargas sociales de sus empleados, como también aportar el dinero de las garantías de cumplimiento y participación.

Debe estar dispuesta a trabajar por avance de obra.

Cargos gerenciales

La unidad ejecutora debe de estar compuesta por

1. Alto funcionario del PIMA-CENADA.

2. Jefe Jurídico de PIMA-CENADA

3. Jefe de Recursos Humanos

4. Jefe de proveeduría.

5. Jefe de contabilidad.

a) Funcionario del CENADA preside la unidad ejecutora, su función es de gerencia del proyecto e informar a la junta directiva de CENADA de la

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situación de proyecto, informes mensuales o cada vez que se requiera por emergencias.

b) Jefe o representante jurídico del CENADA, este funcionara junto con la consultaría jurídica del proyecto como asesor e informara al gerente del proyecto situación legal.

c) Jefe de recursos humanos asesor en la definición del perfil de los directores tanto técnico como administrativo.

d) Asesor en cuanto a trámites de licitaciones y especificaciones técnicas.

e) Contralor financiero dentro del proyecto, supervisara los gastos financieros y dará visto bueno a los desembolsos.

Especificaciones de los funcionarios de la unidad ejecutora

a) Gerente: debe de tener conocimiento en cuanto a gerencia de proyectos. Experiencia en manejo de personal y negociación. Habilidad para tomar decisiones y dinámico, debe tener mínimo licenciatura en administración o maestría en gerencia de proyectos.

b) Representante Jurídico: Conocimiento de la reglamentación del PIMA-CENADA, conocimiento en cuanto a la ley de contratación pública, experiencia en trabajo en grupo y como asesor, habilidad en negociación y ser licenciado en derecho preferiblemente con especialidad en derecho público.

c) Conocimiento en manejo de personal, experiencia en contrataciones y manejo de personal, habilidad para negociar y título de licenciado como mínimo.

d) Conocimiento en licitaciones públicas, experiencia en proveeduría, habilidad en negociación.

e) Conocimiento en licitaciones públicas, experiencia en contabilidad, mínimo licenciatura preferiblemente en contaduría pública.

Consultoría Jurídica

La función o la naturaleza son de asesorar a la unidad ejecutora y a las direcciones del proyecto.

Objetivo: asesorar jurídicamente a la unidad ejecutora y las direcciones del proyecto en cuanto a contrataciones públicas, y aspectos de cumplimiento de contratos.

Tareas: participar en reuniones según lo estipule la unidad ejecutora y/o direcciones e informar por escrito las consultas solicitadas por la unidad ejecutora y/o direcciones.

Serán supervisados por el departamento legal del CENADA.

72

Supervisaran legalmente a las direcciones.

Dirección Técnica

El objetivo es revisar especificaciones técnicas o elaborar para el cartel de licitación, supervisar la obra, informar sobre avance físico y controlar la calidad de la construcción.

Las tareas: es elaborar el informe de avance y crear junto con la dirección administrativa el informe técnico y económico para solicitar desembolsos.

Supervisara a la empresa constructora.

Será supervisado por la unidad ejecutora.

Dirección Administrativa

Su objetivo es controlar los gastos por avance de la obra, supervisar los gastos por recursos humanos y materiales.

Tareas: asistir a reuniones con la unidad ejecutora y con el director técnico para la elaboración del informe para solicitar los desembolsos por avance de obra.

Supervisará los gastos de la empresa constructora.

Empresa constructora

Empresa con capacidad en construcción de obras con personal especializado.

El objetivo es la construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) y la planta de tratamiento lista para operar.

Será supervisada por el director técnico y esta a su vez supervisara el trabajo de sus empleados para que cumpla con las especificaciones técnicas.

Estructura normativa

Para la ejecución de este proyecto es necesario tomar en cuenta toda la normativa existente dentro del PIMA-CENADA. Así mismo es necesario cumplir con la legislación existente en la materia, tales como la Ley de Administración Pública, Ley de Administración Financiera y Presupuestos Públicos, Ley de Control Interno, Ley de Enriquecimiento Ilícito y las directrices emitidas por la Contraloría General de la República, que regulan el giro, uso y administración de recursos públicos.

En lo que al PIMA-CENADA se refiere existe la siguiente normativa:

Manual de Procedimientos del Área Estratégica Mejoramiento del Hábitat

Directrices del Consejo Directivo, Gerencia General, Subgerencia Administrativa Financiera y Subgerencia de Desarrollo Social, Asesoría Jurídica y la Auditoria.

73

5.6.2.2 Planteamiento de la dirección ejecutora del proyecto

En la dirección de la ejecución de proyectos se constituye en un factor importante que nos permita tener eficacia y eficiencia de los procesos de planificación, dirección y control de las actividades y tareas que se realizaran, realizar el proyecto.

En este aspecto se realizaran diferentes actividades como evaluaciones financieras y evaluaciones de seguimiento y planificación mensuales en base a un plan de desembolso, elaborado según la ejecución física (actividades programadas por el coordinador del proyecto) y el presupuesto autorizado. Los controles se llevan en registros contables computarizados, propios e independientes para actividad del proyecto y enlazados todos en uno solo, según normas y procedimientos establecidos por este documento y las normas del PIMA-CENADA, de acuerdo a las leyes nacionales vigentes.

Además se formulan las estrategias y procedimientos para llevar a cabo las acciones que determinaran los alcances y funciones de cómo, quién y cuándo se deben realizar según el cronograma de actividades del proyecto.

Es de indicar que se analizan los factores de la selección y capacitación del personal en la etapa de ejecución, ya que es aquí donde se deben tener suficiente tiempo y control de este recurso y tenerlo en disponibilidad y capacidad para su debido ingreso para la etapa de operación acorde a las pautas y procedimientos determinados con anterioridad.

Estrategias

Estrategia 1: Área técnica

Título de la estrategia

Planificación, control y dirección en la fase de ejecución del proyecto.

Justificación importancia de la estrategia

Esta estrategia va a permitir considerar las acciones y actividades relacionadas para que el proyecto se realice el adecuado proceso gerencial de planificación, control, seguimiento y dirección en la parte técnica que se relaciona con la construcción del centro de acopio, ya que, es una de las actividades prioritarias desde el punto de vista de calidad, costo, recursos humanos y duración del proyecto.

Objetivo general

Determinar las acciones y actividades necesarias para la planificación, dirección y control del área técnica para un correcto desarrollo del proyecto en la etapa de ejecución en función a las tareas programadas.

Objetivo especifico

a. Dar seguimiento de la planificación y avance de las tareas o actividades para el cumplimento de la programación del proyecto.

74

b. Dar seguimiento al control y al uso de técnicas mediante muestreos representativos para el control de la calidad según especificaciones técnicas de los planos y normas nacionales e internacionales.

Acciones para su implementación

• Contratación de empresa consultora que establezca los controles de avance de obra en conjunto con la empresa constructora y emita informes cada 15 días de cómo marcha la construcción, donde indique actividades realizadas, porcentaje de avance, holguras fechas estimadas de terminación de actividades y conclusión del proyecto, además de comparación entre lo real y lo programado.

• La empresa consultora contratada deberá realizar los informes de calidad correspondientes a cada actividad de acuerdo a las especificaciones nacionales e internacionales de la construcción vigentes tanto en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica como otras que se menciones en planos y especificaciones, donde se deberá contratar un laboratorio de reconocida reputación para realizar las muestras y ensayos de las muestras donde se presenten informes cada 15 días con los datos obtenidos y así formular tablas de comparación de datos que indique como mínimo muestra, fecha, dato obtenido, comparación con lo solicitado, desviación, recomendaciones y conclusiones de los datos obtenidos.

• Supervisión de la parte técnica del PIMA-CENADA del proyecto donde se verifiquen cada 15 días los avances reales de obra en compañía de representantes de la empresa consultora, donde se realice un informe que determine los avances reales, repercusiones, además de analizar en conjunto los resultados obtenidos de los ensayos y muestras.

Estrategia 2: Área administrativa

Título de la estrategia

Coordinación, dirección y control de las actividades financieras y del rendimiento operacional de cada unidad que integran el proyecto.

Justificación importancia de la estrategia

En todo proceso administrativo necesita de una estrategia adecuada para que se lleve el control de los recursos financieros en función del seguimiento de la planificación de los desembolsos que van dirigidos a la construcción y de las demás actividades que intervienen en el proyecto, también en el control de los avances de las obras por medio de los costos del proyecto. Así mismo, es de interés crear los mecanismos que planifiquen y controlen los aspectos financieros en relación a los avances físicos y los informes presentados por la empresa consultora.

75

Objetivo general

Establecer una adecuada coordinación, dirección y control de los recursos financieros mediante mecanismos disponibles que permitan comparar los costos planeados y los costos reales en el proceso de ejecución del proyecto.

Objetivo especifico:

a. Dar seguimiento de la planificación de los desembolsos que van dirigidos a la construcción mediante técnicas de comparación de avance de obra, avance de flujo financiero programado y relacionado a informes de la empresa consultora y la supervisión del PIMA-CENADA.

Acciones para su implementación

• Mediante la empresa consultora que inspeccionara los avances de obra de la empresa constructora, este emitirá informes cada 15 días de los avances físicos y financieros, los mismos se utilizaran para pago y control del presupuesto asignado para esta actividad del proyecto, este informe deberá llevar como mínimo la siguiente información: fecha de informe, responsables, numero de avance o estimación para pago, comparación de lo real versus lo programado, gráficos comparativos, proyecciones en costo y tiempo.

• La supervisión del PIMA-CENADA mediante reuniones con la empresa consultora se revisarán los informes financieros y de este se emitirá un solo informe que ira para pago de la empresa constructora y para la comparación del avance financiero del proyecto en relación a la construcción del centro de acopio, este informe deberá llevar cuando mínimo: fecha de informe, responsables, numero de avance o estimación para pago, comparación de lo real versus lo programado, gráficos comparativos, proyecciones en costo y tiempo.

Estrategia 3: Selección de personal

Título de la estrategia

Capacitación del recurso humano necesario para aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva.

Justificación importancia de la estrategia

La metodología se fundamenta en la identificación de los recursos necesarios para garantizar que la organización que va hacer frente de los procesos que estarán relacionados con el aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva y con ello llevar la iniciativa a otros actores que están relacionados con el proceso de una manera diferente; que están relacionados en forma dinámica y a experiencias de continuo aprendizaje, en las que no es posible prever todo con anticipación.

76

Objetivo general

Selección y capacitación del recurso humano necesario acorde a técnicas y especificaciones para la fase de operación.

Objetivo especifico

a. Selección del personal necesario e idóneo para el aprovechamiento y desarrollo de los terrenos de reserva en la fase de ejecución.

b. Dar cursos de capacitación al recurso humano seleccionado para el cumplimiento de las normas de seguridad e higiene ocupacional.

Acciones para su implementación

• El departamento de recursos humanos del PIMA-CENADA reclutará y contratará el personal para la operación del proyecto, la misma se levara a cabo en la fase de ejecución del proyecto, acorde a los requerimientos del personal necesario.

• Con el personal seleccionado se darán talleres, charlas y cursos básicos en relación a: información completa del manejo y operación del proyecto, salud e higiene ocupacional, manejo de desechos orgánicos e inorgánicos, normas de conducta y comportamiento, con lo que se pretende sistematizar aprendizajes, comprobación de la selección del personal idóneo congruente a los puestos necesarios y avances personales según el puesto y responsabilidades.

• Al final de la capacitación se realizarán encuestas para medir la satisfacción, capacidades y avances del personal que formara parte del proyecto mediante encuestas que se adjuntan formulas de evaluación en anexos y así dar informes al respecto.

5.6.3 Estructura organizacional recomendada para la operación del proyecto.

A continuación (figura 4) se hace una descripción de los componentes del organigrama que están directamente relacionados con la coordinación de las infraestructuras que se desarrollaran dentro de los terrenos de reserva. La disposición de los mismos corresponde al orden jerárquico establecido.

Las funciones que le corresponde a cada componente de la estructura organizativa, son las siguientes:

a) Junta Directiva del proyecto

Autoriza y controla la ejecución de las diferentes actividades que deban realizarse para el funcionamiento y operación del proyecto

- Fórmula política sobre:

márgenes de comercialización con los que funcionará el proyecto.

77

autoriza la contratación del personal requerido por el proyecto. autoriza las compras requeridas por el proyecto, tales como equipo, vehículos,

mobiliario. contrae deudas requerida para el funcionamiento del proyecto. aprueba o desaprueba las solicitudes de desembolso. Analiza y aprueba los planes de negocio y programas de trabajo que el

administrador o encargado del proyecto debe proponer cada año. aprueba los reglamentos para el funcionamiento de las áreas a desarrollar como son

las de servicios y agroindustrias. aprueba los presupuestos anuales para el funcionamiento del proyecto.

b) Gerente del proyecto

Este tiene la responsabilidad de:

Informar a la Junta Directiva sobre el desarrollo del proyecto Recomendar a la Junta Directiva sobre el personal a contratar Contratar y supervisar el personal requerido por el proyecto Realizar las inversiones y demás compras que requiere el proyecto Velar por el buen uso de los recursos tales como vehículos, equipo de planta,

mobiliario de oficina y demás recursos del proyecto. Elabora planes y programas y someterlos para su aprobación a la Junta Directiva

PIMA-CENADA. Coordinar con los encargados del proyecto y demás las áreas operativas Aplicar los reglamentos correspondientes al funcionamiento del aprovechamiento y

desarrollo de los terrenos de reservas. Esta cargo de la gerencia, del manejo contable y financiero del proyecto. Mantener al día los registros sobre:

- de empresas que están decididas a la construcción de su infraestructuras dentro de la zona de desarrollo.

- programar en la ejecución de los proyectos de las empresas. - mantener registro actualizado.

Transmitir a los usuarios las políticas definidas por la administración. Garantizar el abastecimiento oportuno y eficiente de productos al proyecto Coordinar y supervisar la ejecución de las funciones físicas que se realizan. Supervisar el desempeño laboral de los operarios del proyecto.

Figura 4 Organigrama para la operación del proyecto

PIMA-CENADA

Gerente del proyecto

Mercadeo Contabilidad Recurso humano

Control ambiental

Riesgo laboral

Capacitación

Físico Químico

Biológica Ecológica

Socio Económica

Estética

Auditoria externa

5.7 Aspectos legales y arreglos administrativos.

Debido a que este proyecto depende de la firma de un contrato entre la empresa privada y el PIMA, los elementos legales se constituyen como el Factor Crítico de Éxito del proyecto (anexo 4).

5.8 Cronograma de realización.

Al culminar los diferentes puntos del estudio técnico se elaboró el cronograma de actividades en donde con alguna precisión se señalan las principales actividades con sus respectivo tiempo de duración de su realización.

En este cronograma (anexo 5) se aparecen las actividades más representativas para el proceso de ejecución, cuales son:

Procesos legales, licitatorios y adjudicaciones; construcción de infraestructura, que comprende la caseta de entrada y salida por el sur del CENADA y locales comerciales, calle de concreto y los patios de contenedores, las instalaciones de aguas negras, pluviales, potable y instalación eléctrica general; también, el equipamiento y capacitación de recursos humanos; el desarrollo del programa de marketing, estrategia y plan de selección de origen; proceso posterior a la solicitud para la concesión de un empresa en los terrenos de reserva y por ultimo el proyecto puesto en marcha

78

79

CAPITULO VI

EVALUACIÓN DEL PROYECTO

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CAPITULO VI

6. Evaluación del proyecto

6.1 Evaluación financiera

Para ello se contempla el análisis de los costos de inversiones tanto fijas como intangibles, capital de trabajo y los costos de operación, costos administrativos.

6.1.1. Costos de inversión

a) infraestructura.

La infraestructura (cuadro 5) a construir tiene un área de 14.2 hectáreas para desarrollar la alternativa escogida en establecer la construcción de la infraestructura básica (pavimentación de accesos, cordón y caño, electrificación y telefonía, evacuación de aguas) y planta de tratamiento por parte del PIMA- CENADA, donde su valor está estimado en ¢3.241.126.694.

Además se contempla el monto correspondiente a los estudios de suelos, medición topográfica, planos y especificaciones y permisos legales, que representa 13.5% del valor total de la inversión en infraestructura equivalente a ¢447.318.368.

b) Equipo

La cantidad, naturaleza y costo del mobiliario se utilizará en la operación del proyecto (cuadro 7) representa una inversión de ¢2.687.000, el cual consiste equipar una oficina debidamente acondicionada.

c) Capital de Trabajo e inversión

Se contempla un capital de trabajo de ¢12.170.718, un monto para costos intangibles de ¢447.318.368 y para inversiones fijas de ¢3.241.126.694 para la puesta en marcha del proyecto, con un total de ¢3.703.302.780. Para tal cálculo (cuadro 9) se contemplaron un plazo de 10 años a y una tasa del 19%.

81

6.1.2 Costos de operación

a) Depreciación

La depreciación de la infraestructura, equipo de planta y mobiliario de oficina se obtuvo del Código de Impuesto sobre la renta (cuadro 9) y su estimación es de ¢ 80.248.184.

Cuadro 9

Estimación anual de las depreciaciones de infraestructura, mobiliario de oficina y Equipo (en colones)

Depreciación Ítem Costo Total Vida

Útil % Anual Monto Años valor

valor en libros

Terrenos 11.387.200.000 11.387.200.000 Infraestructura 2.665.982.794 30 3% 79.979.484 10 799.794.838 1.866.187.956Equipo de oficina 2.687.000 10 10% 268.700 10 2.687.000 0Total ¢80.248.184 ¢13.253.387.956

Nota: Las depreciaciones se realizaron por el Método Lineal

d) Costo de la mano de obra administrativa y operativa.

Las necesidades de mano de obra administrativa y operativa (cuadro 10), representan un costo total de ¢36.108.000, donde se hace un resumen de los costos de operación del proyecto, las cuales que incluyen los costos de producción, cargas sociales y transporte, además de los costos administrativos.

82

Cuadro 10

Resumen de los costos de operación del proyecto (en colones)

PERIODOS Tipo de costos Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

Costos de Producción Menores de oficina 144.000 157.536 172.344 188.545 206.268 225.657 246.869 270.075 295.462 323.235Personal operación 18.720.000 20.479.680 22.404.770 24.510.818 26.814.835 29.335.430 32.092.960 35.109.698 38.410.010 42.020.551Total 18.864.000 20.637.216 22.577.114 24.699.363 27.021.103 29.561.087 32.339.829 35.379.773 38.705.472 42.343.786 Costos Administrativos Personal administrativo

12.360.000

13.521.840 14.792.893 16.183.425 17.704.667 19.368.906

21.189.583 23.181.403 25.360.455 27.744.338Electricidad

300.000 328.200 359.051 392.802 429.725 470.119 514.310 562.655 615.545 673.406

Teléfono

144.000 157.536 172.344 188.545 206.268 225.657 246.869 270.075 295.462 323.235Agua 240.000 262.560 287.241 314.241 343.780 376.095 411.448 450.124 492.436 538.725Total 13.044.000

14.270.136

15.611.529

17.079.012

18.684.440

20.440.777

22.362.210

24.464.258

26.763.898

29.279.704

Costo de Ventas Total 4.200.000 4.594.800 5.026.711 5.499.222 6.016.149 6.581.667 7.200.344 7.877.176 8.617.630 9.427.688

Costos Totales 36.108.000 39.502.152 43.215.354 47.277.598 51.721.692 56.583.531 61.902.383 67.721.207 74.087.000 81.051.178

83

6.1.3 Ingresos del proyecto En la determinación de la sostenibilidad del proyecto se considera el ingreso un 25% a partir el presupuesto de ingreso generado por el PIMA por los diferentes eventos que se realizan, lo cual representa un total de ¢1.787.023.394 anualmente, con un aumento gradual de un 5% cada año hasta el año 10 (cuadro 11).

Cuadro 11 Estimación de los ingreso del proyecto

(En colones)

Años Ingreso 1 446.755.8492 536.107.0183 625.458.1884 714.809.3585 804.160.5276 893.511.6977 982.862.8678 1.072.214.0369 1.161.565.20610 1.250.916.376

6.1.4. Flujo de caja financiero.

El flujo de caja financiero se elaboró sobre los siguientes supuestos (cuadro 12 y 13):

a. Se considera el ingreso un 25% a partir el presupuesto de ingreso generado por el PIMA por los diferentes eventos que se realizan, con un aumento gradual de un 5% cada año hasta el año 10.

b. Los demás egresos tales como la mano de obra administrativa y operativa y gastos administrativos se incrementan de acorde a la inflación, medida por la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC), fue de un 9,4% al cierre del 200624.

c. Los saldos se descontaron a una tasa del 19% correspondiente a la tasa básica pasiva reportada por los Bancos Estatales.

d. Se utilizaron precios corrientes del año de referencia que tiene un valor cero.

e. El costo del capital es de 19% anual y el período para su cancelación es de diez años.

f. Se consideraron los diez años de operación y una tasa de rendimiento mínima atractiva de un 15%. 24 El análisis en el Informe de Inflación se basó en el trabajo de la División Económica del Banco Central de Costa Rica. 28 de febrero, 2007.

Cuadro 12 Flujo neto efectivo sin financiamiento del proyecto (en colones)

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costos de inversión 3.703.302.780

Infraestructura 3.241.126.694Maquinaria y equipo

2.687.000Intangible 447.318.368Capital de trabajo 12.170.718

costo de operación 116.356.184 119.750.336 123.463.538 127.525.782 131.969.876 136.831.715 142.150.567 147.969.391 154.335.184 161.299.362

Costo de producción 18.864.000 20.637.216 22.577.114 24.699.363 27.021.103 29.561.087 32.339.829 35.379.773 38.705.472 42.343.786 Costo administrativos 13.044.000 14.270.136 15.611.529 17.079.012 18.684.440

20.440.777 22.362.210 24.464.258 26.763.898 29.279.704 Costo de ventas 4.200.000 4.594.800 5.026.711 5.499.222 6.016.149 6.581.667 7.200.344 7.877.176 8.617.630 9.427.688 Depreciación 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 gastos financieros

Ingresos 446.755.849 536.107.018 625.458.188 714.809.358 804.160.527 893.511.697 982.862.867 1.072.214.036 1.161.565.206 1.250.916.376

FNE antes 330.399.665 416.356.682 501.994.650 587.283.576 672.190.652 756.679.982 840.712.300 924.244.646 1.007.230.022 1.089.617.014

Impuesto sobre la renta 99.119.899 124.907.005 150.598.395 176.185.073 201.657.195 227.003.995 252.213.690 277.273.394 302.169.007 326.885.104 Depreciación

escate

80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 Valor de r 13.253.387.956 Amortización de préstamocrédito/capital de trabajo

Flujo Neto de Efectivo -3.703.302.780 311.527.949 371.697.862 431.644.439 491.346.687 550.781.640 609.924.172 668.746.794 727.219.436 785.309.199 14.096.368.050

VAN (15%) 2.147.689.724

TIR 22,11%R- B/C 0,86

84

85

Cuadro 13 Flujo neto efectivo con financiamiento del proyecto (en colones)

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costos de inversión 3.703.302.780

infraestructura 3.241.126.694Maquinaria y equipo

2.687.000intangible 447.318.368Capital de trabajo 12.170.718

costo de operación 819.983.712 794.901.137 764.727.034 728.463.383 684.919.664 632.676.005 570.039.314 494.991.043 405.124.992 297.573.276

Costo de producción 18.864.000 20.637.216 22.577.114 24.699.363 27.021.103 29.561.087 32.339.829 35.379.773 38.705.472 42.343.786 Costo administrativos 13.044.000

14.270.136 15.611.529 17.079.012 18.684.440 20.440.777 22.362.210 24.464.258 26.763.898 29.279.704 Costo de ventas 4.200.000 4.594.800 5.026.711 5.499.222 6.016.149 6.581.667 7.200.344 7.877.176 8.617.630 9.427.688 Depreciación 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 gastos financieros 703.627.528 675.150.801 641.263.495 600.937.602 552.949.788 495.844.290 427.888.748 347.021.652 250.789.808 136.273.914

Ingresos 446.755.849 536.107.018 625.458.188 714.809.358 804.160.527 893.511.697 982.862.867 1.072.214.036 1.161.565.206 1.250.916.376

FNE antes -373.227.864 -258.794.119 -139.268.846 -13.654.026 119.240.863 260.835.692 412.823.552 577.222.994 756.440.214 953.343.100

Impuesto sobre la renta -111.968.359 -77.638.236 -41.780.654 -4.096.208 35.772.259 78.250.708 123.847.066 173.166.898 226.932.064 286.002.930 Depreciación

80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 80.248.184 Valor de rescate 13.253.387.956 Amortización de préstamo 149.877.512 178.354.240 212.241.545 252.567.439 300.555.252 357.660.750 425.616.293 506.483.389 602.715.232 717.231.127 crédito/capital de trabajo 3.703.302.780

Flujo Neto de Efectivo 0 -330.888.833 -279.261.939 -229.481.553 -181.877.073 -136.838.464 -94.827.582 -56.391.622 -22.179.109 7.041.101 13.283.745.183

VAN (15%) 2.427.700.047

TIR 35% R-B/C 1.10

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6.1.5 Indicadores de la evaluación financiera

En la modalidad sin financiamiento (cuadro 14), con excepciones del período de inversión los resultados presentan periodos de operación positivos, lo que demuestra que los ingresos superan los costos de operación. Esto refleja que la ejecución y operación del proyecto resulta factible, tal como demuestran con los indicadores financieros del Valor Actual Neto (VAN) con un valor de ¢2.147.689.724 y la Tasa de Interna de Retorno (TIR) de 22,11%; sin embargo, hay que considerar, con base a la Relación de Beneficio-Costo (R-B/C) de 0,86, que el proyecto esta sujeto a su no aprobación, si la institución opta por utilizar sus propios ingresos para la ejecución del proyecto.

En la modalidad con financiamiento (cuadro 15), los resultados presentan periodos de operación negativos, con excepción de los períodos noveno y décimo año, la rentabilidad demuestra un Valor Actual Neto (VAN) de ¢2.427.700.047, con una Tasa Interna de Retorno (TIR) de un 35% y una Relación Beneficio-Costo (R-B/C) de 1.10, lo que señala el alto grado de aceptación del proyecto para su realización al optar por un financiamiento.

Cuadro 14 Indicadores de la evaluación financiera

Sin financiamiento

VAN (15%) ¢2.147.689.724TIR 22,11% R-B/C 0.86

Con financiamiento VAN (15%) ¢2.427.700.047TIR 35% R-B/C 1.10

6.1.6 Fuentes de financiamiento

Posibles

Existe la posibilidad de financiar el costo de los estudios de factibilidad y de la construcción de la infraestructura básica a través del Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE), cuya tasa de interés y un plazo se define preliminarmente.

La banca nacional contempla, en su condiciones favorable para en financiamiento de infraestructura, como es el caso del Banco Nacional de Costa Rica que presenta una tasa del 19% para la inversión de infraestructura (cuadro 15)

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Cuadro 15 Cálculo del abono al capital e intereses del préstamo correspondiente al capital de

trabajo más inversión (en colones)

año saldo interés amortización Cuota 1 3.703.302.780 703.627.528 149.877.512 853.505.0412 3.553.425.268 675.150.801 178.354.240 853.505.0413 3.375.071.028 641.263.495 212.241.545 853.505.0414 3.162.829.482 600.937.602 252.567.439 853.505.0415 2.910.262.043 552.949.788 300.555.252 853.505.0416 2.609.706.791 495.844.290 357.660.750 853.505.0417 2.252.046.041 427.888.748 425.616.293 853.505.0418 1.826.429.748 347.021.652 506.483.389 853.505.0419 1.319.946.359 250.789.808 602.715.232 853.505.04110 717.231.127 136.273.914 717.231.127 853.505.041

Disponibles

La Institución cuenta con cerca de 17 hectáreas de terreno, ubicadas a 11 kilómetros del centro de San José, 6 kilómetros del centro de Heredia y a 6 kilómetros del aeropuerto Juan Santamaría. Terrenos que tienen un valor actual aproximado de 30 dólares por metro cuadrado, equivalente a 5,1 millones de dólares.

6.1.6 Análisis de Sensibilidad

Para el análisis de sensibilidad se toma como estrategia medir el comportamiento del proyecto, considerando, en primer escenario, la conjugación de las variables de costo de operación y ingresos, y como segundo escenario, el comportamiento en el aumento de los costos de intangibles y de infraestructuras, que van a permitir analizar el riesgo implícito y permitir deducir el nivel de probabilidad que pueda ocurrir un hecho para cada punto dentro de un rango establecido. Las opciones analizadas consisten en disminuciones del 10% en los ingresos y un aumento del 5% de los costos de infraestructuras hasta el quinto año. Además se contemplaron aumentos en los costos intangibles de un 10% y de infraestructura de un 5 %(cuadro 16)

Cuadro 16. Análisis de sensibilidad

Tipo de variación TIR resultante

VAN resultante

R-B/C

Situación original 35% ¢2.427.700.047 1.10 Disminución del 10% de los ingresos y un aumento del 5% de los costos de operación hasta el 5 año

27% ¢1.789.449.251 0.92

Aumento del 10% de los costos intangibles y un 5% de los costos de infraestructura

32% ¢2.189.076.131 1.05

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De acuerdo al análisis de sensibilización el proyecto es sensible al comportamiento de la conjugación de los ingresos y los costos de operación en los primeros 5 años manifestándose con una TIR de 27%, VAN de ¢1.789.449.251 y una R-B/C de 0.92, lo cual, hay que tener presente que un comportamiento de este tipo la R-B/C se ve significativamente afectada poniendo al proyecto con debilidades para su realización, si embargo, el VAN y la TIR se muestran positivos.

Con aumentos de un 10% en los costos intangibles y un 5% en los costos de infraestructura, el proyecto aún presenta su característica de rentabilidad, manteniendo positivo la TIR del 32% y del VAN del orden de los ¢2.189.076.131 y R-B/C de 1.05.

6.2 Evaluación Socio-económica

La evaluación económica permite medir el impacto del proyecto sobre los indicadores de desarrollo para la sociedad en su conjunto, identificando su aporte al bienestar económico nacional, generación de empleo y la producción o el ahorro de divisas, para determinar si se justifica o no la creación del centro de acopio, teniendo en cuenta los usos alternativos que puedan tener el uso de los mismos recursos.

El estudio socio económico de dicho proyecto, permite analizar las finanzas desde la perspectiva macroeconómica del inversionista, induciendo si el proyecto como actividad es rentable socio-económicamente.

Sin embargo para medir la bondad del proyecto para la sociedad, es necesario realizar la evaluación económica social (Cuadro 18), para tal fin se tomaron los precios sombra que son utilizados por el Instituto Costarricense de Electricidad (cuadro 17); donde el proyecto resulta factible socio económicamente, debido a que el proyecto cubre los costos y genera una utilidad por encima de la expectativas del costo de oportunidad social del capital para la sociedad, tal como demuestran con los indicadores financieros del Valor Actual Neto (VANE) con un valor de ¢636.430.644 , la Tasa de Interna de Retorno (TIRE) de 19,5% y la relación Beneficio / Costo (B/C) de 1,20.

Cuadro 17 Razones precios sombra

Factor conversión Razón precio social

MO Calificada 0.83

MO No Calificada 0.75

Divisas 1

Otros 0.95

Fuente: ICE, informe precios sombra en Costa Rica, 1999.

La ejecución y operación del proyecto va ha permitir generar aportes para el bienestar económico y social, lo que contribuirá a obtener logros múltiples, manifestándose en el crecimiento del producto nacional, en la generación de empleo, en el aumento de la

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producción agropecuaria, en el aumento en los ingresos, en el ahorro de divisa, en la generación de divisas a causa de la exportación bienes agropecuarios y en el mejoramiento de las condiciones de vida de personas que estén relacionada directas e indirecta con el desarrollo del proyecto.

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Cuadro 18 Flujo económicos-social del proyecto (en colones)

Factor de Valor

Concepto Corrección Corregido Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

costo de inversión 3.243.813.694 2.922.485.361

Infraestructura 3.241.126.694 0,901 2.920.255.151

Maquinaria y Equipo

2.687.000 0,83 2.230.210

Costos de operación 28.554.120 31.238.207 34.174.599 37.387.011 40.901.390 44.746.121 48.952.256 53.553.768 58.587.822 64.095.078

Costos producción 18.864.000 14.159.520 15.490.515 16.946.623 18.539.606 20.282.329 22.188.868 24.274.621 26.556.436 29.052.741 31.783.698

Menores de oficina 144.000 0,83 119.520

Personal operación

18.720.000 0,75 14.040.000

Costos Administrativos 13.044.000 10.908.600 11.934.008 13.055.805 14.283.051 15.625.658 17.094.469 18.701.350 20.459.276 22.382.448 24.486.399

Personal administrativo 12.360.000 0,83 10.258.800

Electricidad

300.000 0,95 285.000

Teléfono 144.000 0,95 136.800

Agua 240.000 0,95 228.000

costo de venta 4.200.000 0,83 3.486.000 3.486.000 3.813.684 4.172.170 4.564.354 4.993.404 5.462.784 5.976.285 6.538.056 7.152.633 7.824.981

Ingresos 446.755.849 536.107.018 625.458.188 714.809.358 804.160.527 893.511.697 982.862.867 1.072.214.036 1.161.565.206 1.250.916.376

Flujo antes de impuesto 418.201.729 504.868.811 591.283.589 677.422.347 763.259.137 848.765.576 933.910.611 1.018.660.268 1.102.977.384 1.186.821.298

Flujo Neto de económico -2.922.485.361 418.201.729 504.868.811 591.283.589 677.422.347 763.259.137 848.765.576 933.910.611 1.018.660.268 1.102.977.384 1.186.821.298

VANE (15%) ₡ 636.430.644

TIRE 19,5%

B/C 1,20

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5.3 Evaluación de impacto Ambiental

Este análisis tiene como objetivo realizar una evaluación del impacto ambiental que determine los costos que se derivan del proyecto y los impactos directos e indirectos que tienen sus posibles efectos sobre el ambiente, considerando, también, las medidas de mitigación a establecer a fin de reducir a niveles no significativo los impactos negativos

El análisis que a continuación se presenta se ajusta a los términos de referencia desarrollado por la metodología de MEL-ENEL y el método RIAM (Rapid Environmental Assessment Method).

En la primera sección del reporte se efectúa el desglose de acciones del proyecto (Tabla 1) y fueron agrupados bajo 7 acciones: (1) Movimiento de tierra; (2) Instalación de aguas negras; (3) Instalación de aguas pluviales; (4) Instalación de agua potable; (5) Instalación eléctrica; (6) Infraestructura de gris; (7) Infraestructura de asfaltó.

Tabla 1 Desglose de acciones del proyecto.

No. Acción Descripción 1 Movimiento de tierra Nivelación y recolección de material vegetal. 2 Instalación de aguas negras Colocación de tubería para la red de aguas

negras. 3 Instalación de aguas pluviales Conducción de líquidos por una red de

tuberías. 4 Instalación de agua potable Colocación de tuberías para la red de agua

potable. 5 Instalación eléctrica Colocación de tubería para la red eléctrica. 6 Infraestructura de gris Construcción de calles, aceras, caseta y locales

comerciales 7 Infraestructura de asfaltó Venta de materia prima para abono orgánico.

En el segundo paso se realiza el desglose de los factores ambientales, consistente en la identificación de los probables impactos ambientales positivos y negativos. Estos impactos ambientales positivos y negativos (Tabla 2) se agruparon bajo 7 nombres claves: (1) Ruido; (2) Paisajes; (3) Suelo (4) Quebrada La Guaria; (5) Manto acuífero; (6) Salud ocupacional y (7) Calidad del aire.

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Tabla 2

Desglose de factores ambientales.

No. Nombre clave Descripción 1 Ruido Ruido generado por el proceso de recolección en el sitio. 2 Paisaje Suciedad en calles y aceras. 3 Suelo Contaminación del suelo por efecto de los lixiviados y sustancia

tóxicas 4 Quebrada guaria Descarga de las aguas de escorrentías a la quebrada, por efecto de

limpieza. 5 Manto acuífero Infiltración de lixiviados y aguas de escorrentía al manto acuífero. 6 Salud ocupacional Manejo y procesamiento de desechos por los trabajadores de

limpieza. 7 Calidad del aire Componente de atmosférico afectado por el humo, gases

provenientes de las actividades del proyecto.

En la segunda sección, se identifican los impactos relacionados entre el proyecto y el medio ambiente (Tabla 3), de acuerdo a las categorías anteriores.

Tabla 3 Matriz de identificación de impactos.

ruido paisaje suelo quebrada manto acuífero

salud ocupacional

calidad del aire

Movimiento de tierra

7 16 21 26

Instalación de aguas negras

1 11 17 19 22 27

Instalación de aguas pluviales

2 12 18 20

Instalación de agua potable

3 13

Instalación eléctrica 4 23 Infraestructura de gris

5 9 14 24 28

Infraestructura de asfaltó

6 10 15 25 29

Seguidamente (Tabla 4) se determinan los nombres claves de la identificación de los impactos directos e indirectos, en donde se agruparon en 12 nombres claves con sus respectivas descripciones.

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Tabla 4. Identificación y descripción de impactos.

REF. NOMBRE CLAVE DESCRIPCION DE IMPACTO DIRECTO

DESCRIPCION DE IMPACTOS INDIRECTOS

1 Ruido movimiento de tierra, instalación de infraestructura gris y asfáltica

Generación de decibeles en el proceso de movimiento y compactación

1.1 Aumento de la sordera en los empleados.

1.2 Aumento en las incapacidades. 1.3 Molestia en la vecindad.

2 Ruido por acarreo Disminución del ruido en el proceso de acarreo

2.1 disminución en la sordera de los empleados. 2.2 Reducción de incapacidades. 2.3 disminución en la molestia publica por ruido.

3 Modificación del paisaje

Disminución de zonas verdes 3.1 Presencia de desechos sólidos. 3.2 Presencia de insectos.

4 Prohibición de consumo de desechos

Mejor imagen 1.1 Espacios limpios. 1.2 Disminución de enfermedades 1.3 Concientización.

5 Obras para tratamiento de líquidos

Contaminación del suelo por líquidos

5.1 infertilidad de suelos. 5.2 desaprovechamiento de suelos. 5.3 aumento en los costos de servicios públicos.

6 Colector de aguas superficiales

Contaminación de la quebrada la guaria

6.1 deterioro de la fauna de la quebrada 6.2 deterioro de la flora de la quebrada. 6.3 aumento en los malos olores. 6.4 aumento del DBO.

7 Colector de aguas negras y pluviales

Contaminación de la quebrada la guaria

7.1 deterioro de la fauna de la quebrada 7.2 deterioro de la flora de la quebrada. 7.3 aumento en los malos olores. 7.4 aumento del DBO.

8 Infiltración de líquidos Contaminación de manto acuífero

8.1 Disminución de agua potable. 8.2 posible propagación de enfermedades. 8.3 aumento en obras de tratamiento de agua.

9 Generación de salud ocupacional

Daños a la salud por ruido y toxinas

9.1 Elevación costo para equipamiento. 9.2 aumento en incapacidades. 9.3 aumento en cursos de capacitación.

10 Salud ocupacional por mantenimiento de instalaciones y equipo.

Efectos a la salud por mantenimiento.

10.1 Elevación costo para equipamiento. 10.2 aumento en incapacidades. 10.3 aumento en cursos de capacitación.

11 Efectos en la calidad del aire en el proceso de recolección.

Contaminación del aire por los gases emitidos por la maquinaria.

11.1 suspensión de partículas en el proceso. 11.2 aumento de enfermedades respiratorias.11.3 deterioro de instalaciones.

12 Efectos en el aire por tratamiento de sólidos.

Contaminación del aire por partículas sólidas.

11.1 suspensión de partículas en el proceso. 11.2 aumento de enfermedades respiratorias.11.3 deterioro de instalaciones

En la tabla 5 se desglosan las categorías por impactos genéricos, donde se agruparon de acuerdo a su área: Fisicoquímico: (1) Quebrada La Guaria; (2) Manto Acuífero; (3) Calidad del Aire; (4) Suelo y (5) Ruido; Socioeconómicos: (1) Salud ocupacional y Paisajismo: (1) Modificación del paisaje.

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Tabla 5 Caracterización por impactos genéricos

FISICOQUIMICO IMPACTO GENERICO A: QUEBRADA LA GUARIA

Colector de aguas superficiales Contaminación de la quebrada por descarga del sistema de aguas

Colector de aguas negras y pluviales Contaminación del rió por descarga por lavado de instalación y equipo

IMPACTO GENERICO B: MANTO ACUIFERO Infiltración de líquidos Contaminación del manto acuífero por infiltración de

aguas por tratamiento de líquidos. IMPACTO C: CALIDAD DEL AIRE

Efectos en la calidad del aire en el proceso de recolección y movimiento de la tierra.

Contaminación del aire por emisión de gases de los camiones, aumento en la cantidad de partículas en suspensión.

Efectos en la instalación de aguas negras.

Contaminación del aire por emisión de gases de los camiones, aumento en la cantidad de partículas en suspensión.

Instalación de obra gris asfáltica. Contaminación del aire por emisión de gases de los camiones, aumento en la cantidad de partículas en suspensión.

IMPACTO D: SUELO Instalación de aguas negras, pluviales, potables e instalación eléctrica

Cambio en uso del suelo y contaminación, al construir obras

Instalación de obra gris y asfáltica. Cambio en uso del suelo y contaminación, al construir obras

IMPACTO E: RUIDO Ruido por compactación aumento de desibeles y sordera Ruido por acarreo aumento de desibeles y sordera

SOCIOECONOMICO IMPACTO F: SALUD OCUPACIONAL

Generación de salud ocupacional Aumento en riesgo de accidentes y enfermedades. elevación en los costos de operación

Salud ocupacional por procesamiento.

Aumento en riesgo de accidentes y enfermedades. elevación en los costos de operación

Salud ocupacional por mantenimiento de instalaciones y equipo.

Aumento en riesgo de accidentes y enfermedades. elevación en los costos de operación

PAISAJISMO IMPACTO H: MODIFICACION DEL PAISAJE

Modificación del paisaje Cambio de paisajes de zonas verdes a construcción

95

Para el análisis global de los impactos ambientales, se analizó por medio RIAM (Anexo 6), con lo que se determinaron los resultados integrados de este Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental; determinando la significancía ambiental, la cual es una valoración integral de la relevancia que un impacto puede tener en el medio ambiente, para efectos de la toma de decisión sobre el proyecto, y se establece con base en la evaluación por consenso, de cinco criterios (características de impacto), a saber: Magnitud, Importancia, Extensión, Duración y Reversibilidad25

En general, el proyecto en su etapa de operación podría presentar impactos adversos significativos, que ocurren por las prácticas durante las diferentes actividades del proceso de ejecución del proyecto; esto permite establecer deferentes medidas de mitigación o prevención que puedan controlar dichos efectos negativos; además que la valoración de los efectos positivos y negativos flexibilizar el programa de gestión ambiental.

25 Estos criterios son propuestos por el autor de MEL-ENEL, para la valoración de la significancía ambiental de los impactos genéricos, positivos y negativos para el caso de una EIA, y únicamente negativos para el caso del DA.

96

Conclusiones

1. El desarrollo de los terrenos de reserva, nace como una alternativa que permitirá reactivar la economía del PIMA, promoviendo la organización hacia niveles de gestión mayores y con ello un mejoramiento del nivel en el crecimiento reflejándose en la modernización y eficiencia institucional.

2. El proyecto fomenta el desarrollo de los terrenos de reserva el PIMA, con la cual se determina un crecimiento en la capacidad de comercialización del volumen de productos agropecuarios en la central mayorista.

3. La selección de la estructura organizacional adecuada, ya que cada proyecto es diferente y tiene sus propias características; para este proyecto el modelo seleccionado es el matricial ya que se ajusta a las necesidades y características del proyecto.

4. De acuerdo a los parámetros y factores de diseño según el área de construcción de 50.348 m2, para un costo total de 2.900.386.694; así como la construcción de tres locales comerciales, con un área de construcción de 2.340 m2, cuyo valor es de ¢ 340.740.000 y mobiliario de oficina con un costo de ¢2.687.000, con una inversión total final de ¢3.243.813.694.

5. Los beneficios indirectos del proyecto, son mayores que los costos, lo que representa que este proyecto es de gran impacto en la región de estudio especialmente para las comunidades aledañas.

6. Los resultados de los indicadores económicos de este proyecto están concordancia con los objetivos de la política de desarrollo nacional, por lo tanto, favorecen que las instituciones del Estado brinden todo su apoyo tanto técnico como económico para la ejecución y operación del proyecto.

7. Este proyecto presenta una alta rentabilidad para la comunidad y la sociedad en general, a pesar de que hallaron pocas distorsiones, la evaluación socio económica mostró que tanto su VANE, TIRE y R-B/C son positivos permitiendo que el proyecto tenga impacto significativo a la sociedad, potencializando la mano de obra, infraestructura, salud, etc., impulsando el desarrollo del país.

8. En el análisis de la Evaluación de Impacto Ambiental se determinó que el manto acuífero es el impacto de mayor significancía, por lo tanto para un mayor impacto se debe realizar el proyecto planta de tratamiento y obras complementarias con el fin de crear una solides al proyecto total.

Se determinó que el proyecto con mitigación, afecto potenciando positivamente el componente físico-químico.

Dados los resultados dentro del método MEL-ENEL y utilizando el programa RIAM se da la viabilidad ambiental positiva del proyecto, pasando de -31.5 a 22.

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Bibliografía

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2. La Gaceta No. 237. Ley de creación de mercados de costa rica S.A. Expediente No. 13.880, Ley No. 6142, publicada el jueves 15 de noviembre de 1977.

3. Ley de creación de mercados de Costa Rica S.A. Expediente No. 13.880

4. PIMA, Plan anual operativo, periodo 2006.

5. PIMA. Estudio de Factibilidad del Centro de Estudio del Centro nacional de Abastecimiento y distribución de alimentos- CENADA- ,1976.

6. Secretaría Ejecutiva de Planificación Sectorial Agropecuaria. El Sector Agropecuario 2002-2004. – San José, Costa Rica. SEPSA, 2006.

7. Leal, J; Rodríguez E. Guía para la evaluación del impacto ambiental de proyectos de desarrollo local. Venezuela. Instituto Latinoamericano y del Caribe de Planificación Económica y Social-ILPES- Dirección de Proyectos y Programación de Inversión, 1998.

8. López, M. Evaluación de Impacto Ambiental en Proyectos de Desarrollo. Instituto Centroamericano de Administración Pública -ICAP Curso Maestría en Gerencia de Proyectos de Desarrollo. San José, Costa Rica, 1997.

9. López, M. Evaluación de Impacto Ambiental: Metodología y Alcances – El Método MEL – ENEL. San José, Costa Rica. ICAP, 2001.

10. Mendoza, O. Compendio de Mercadeo de Productos Agropecuario. 2da Edición. Editorial Instituto Interamericano de Cooperación para la Agricultura -IICA-. San José, Costa Rica. 1987.

11. Rosales, R. Formulación de Proyectos. San José- Instituto Centroamericano de Administración Pública –ICAP, 1999.

12. Rosales, R. La formulación y la evaluación de proyectos en el sector Agrícola, San José, CR. EUNED, 2005.

13. UCCAEP. Encuesta Trimestral de Negocios. 2006 con dinamismo en la actividad empresarial. Boletín No. 13-06. San José, CR, 2006.

14. UCCAEP. Costa Rica en el Informe de Competitividad Global 2005-2006. Nota Técnica No. 14 Abril 2006. San José, CR. 2006

15. CNAA. Agenda de competitividad del sector agropecuario y agroindustrial ante la apertura comercial. San José, CR, 2006.

98

16. Prince J. Análisis Económico de Proyectos Agrícolas. Madrid, España. Editorial Tecnos SA, 1984.

17. PROCOMER. Directorio de Exportadores e Importadores. Promotora de Comercio Exterior- PROCOMER. San José, Costa Rica, 2006

18. Miranda, J. Gestión de proyectos: evaluación financiera económica social ambiental. 5ª edición Bogota, Colombia. MM editorial, 2005

19. ILPES. Metodología de Marco lógico. Boletín del Instituto, No. 15. 30 de octubre del 2004.

20. ILPES. Metodología del marco lógico para la planificación, el seguimiento y la evaluación de proyectos y programas, No.42 Santiago de Chile, julio del 2005.

21. Roura, Horacio, Cepeda, Horacio, CEPAL. Serie Manuales. ILPES. Dirección de Proyectos y Programa de Inversiones. Manual de Identificación. Formulación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Rural. Capitulo III: El factor mercado en los proyectos de desarrollo rural. Santiago de Chile. diciembre de 1999.

22. Villalobos, A. Mercadeo Agropecuario. San José, Costa Rica. EUNED, 1990.

23. Fuentes. F. Análisis técnico de proyectos de desarrollo. San José, CR: ICAP, 1988.

24. Vega, S. El ciclo de vida del proyecto y la etapa de ejecución. ICAP. Costa Rica. Abril 1998.

25. Vega, S. Administración de proyectos y Manual de ejecución. ICAP. Costa Rica. Abril 1998

26. Briceño, P. Administración y dirección de proyectos, un enfoque integrado. 2a edición, editorial McGraw-Hill.1996.

27. Project Management Institute, Inc. Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos. 3a Edición. Norma Nacional Americana. 2004.

28. Rampersad, H. Cuadro de mando integral, personal y corporativo: una revolución en la gestión por resultados. editorial McGraw-Hill.2003.

29. Kaplan, R., Norton, D. Como utilizar el cuadro de mando integral: para implementar y gestionar su estrategia. Editorial Gestión 2000. 2001.

30. Kaplan, R., Norton, D. Mapas estratégicos: convirtiendo los activos intangibles en resultados tangibles. Editorial Gestión 2000. 2004.

31. Olve, N., et al. Implementando y gestionando el cuadro de mando integral: guía práctica del balanced Scorecard, 1999.

32. Niven, P. El cuadro Mando Integral paso a paso: maximizar los resultados. Editorial Gestión 2000. 2003.

33. MIDEPLAN. Costa Rica. Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica. Plan Nacional de Desarrollo “Jorge Manuel Dengo Obregón”: 2006-2010 /. -- San José, Costa .Rica, 2007.

34. Estado de la Nación: undécimo informe sobre el estado de la nación en desarrollo humano sostenible, 2004.

99

35. ICE-CENPE, Informe precio sombra en Costa Rica. 1999.

36. Monje, R., et al. Estudios de comercio, crecimiento y competitividad de la OEA: Análisis Costo-Beneficio del Régimen de Zonas Francas (Impactos de la Inversión Extranjera Directa en Costa Rica). OEA, 2005

100

Anexos

Anexo 1

Matriz de marco lógico

Matriz de marco lógico. RESUMEN NARRATIVO INDICADORES MEDIOS DE

VERIFICACION SUPUESTOS

FIN Eficiencia institucional Variación en el índice de satisfacción por los concesionarios.

Registro local a nivel del CENADA

El PIMA ha decidido optar la eficiencia institucional.

PROPOSITO Modernización Institucional Variación en la generación y aprovechamiento de los espacios Variación en el servicio al usuario.

Registro local a nivel del CENADA.

Se cuenta con la asistencia técnica para el planteamiento en la modernización institucional en el aprovechamiento de las área disponibles del PIMA

COMPONENTES 1. Eficiencia de políticas estratégicas de desarrollo institucional para el buen uso y aprovechamiento de instalaciones

Variación en la implementación de las estrategias de desarrollo institucional. Variación el aprovechamiento y buen uso de las instalaciones

Registros documentados que permiten laconstatación de los estudios concluidos y la puesta en marcha las políticas de desarrollo.

Concesionarios del PIMA. El interés y participación de los

ACTIVIDADES 1.1 Construcción de la infraestructura básica por parte del PIMA y la posterior negociación con las empresas interesadas y la firma de los contratos respectivos. 1.2 Estructura tributaria financiera consolidada 1.3 Capacitación de las áreas relacionadas con la eficiencia estratégica de desarrollo

Porcentaje de población en el cumplimiento del la normativa planteada por el PIMA. Variación de los gastos institucionales. Variación en la capacitación desde la población.

Fichas de control de los concesionarios. Informes del departamento de contabilidad. Informes del departamento de Recursos Humanos

Mejor utilización de las áreas disponibles del PIMA Reducción de Gastos Institucional Organización capacitada e inteligente

Deficiencia institucional

Baja calidad del esempeño institucional d

Baja efectividad de las reformas

Baja organización institucional

Alto costos para sociedad para la producción de de bienes y servicios

Baja calidad de los bienes y servicios

Poca cobertura en la población

Deficiencia social de los bienes y servicios

Desmodernización institucional

Mal uso y aprovechamiento de instalaciones

Deficiencia de políticas estratégicas de desarrollo institucional

Alto gasto institucional Bajos ingresos para la inversión institucional

Instalaciones viejas y depreciadas

Bajo nivel de Selección, formación y capacitación de

funcionarios

Poca Cultura institucional

Formulación de presupuestos factibles deficientes

Estructura tributaria financiera débil

Deficiencia social de los bienes y servicios institucionales

ARBOL DE CAUSA EFECTOS

Ausencias de Formularios para

definir prioridades

Eficiencia institucional

Alta calidad del desempeño institucional

Alta efectividad de las reformas impulsadas

Alta organización institucional

Bajos costos para sociedad para la producción de de bienes y servicios

Alta calidad de los bienes y servicios Alta cobertura en la población

Eficiencia social de los bienes y servicios institucionales

Modernización institucional

Buen uso y aprovechamiento de instalaciones

Eficiencia de políticas estratégicas de desarrollo institucional

Bajos gasto institucional Altos ingresos para la inversión institucional

Instalaciones Modernas

Alto nivel de Selección, formación y capacitación de

funcionarios

Formulación de presupuestos factibles

eficientes Estructura tributaria financiera consolidada

Ausencias de Formularios para

definir prioridades

Eficiencia social de los bienes y servicios institucionales

ARBOL DE OBJETIVOS

Suficiente Cultura institucional

Anexo 2

Matriz de selección de alternativa

Opción 1  Opción 2  Opción 3 

Factores  Coeficiente 

Construcción de lainfraestructura básica porparte del PIMA y la posterior negociación con las empresas interesadas y la firma de los contratos respectivos.

Estructura tributaria financiera consolidada

 

Capacitación de las áreas relacionadas con la eficiencia estratégica de desarrollo  

Costos  3  4  12  3  9  4  12 Riesgos  3  3  9  3  9  4  12 Probabilidad de alcanzar los objetivos  

5  4  20  3  15  2  10 

Viabilidad  4  4  16  4  16  3  12 Sostenibilidad  3  5  15  3  9  2  6 Impacto  5  5  25  3  15  3  15 Total      97       73 67 

La escala es de 1 a 5, donde el 5 es mayor puntaje y 1 es el de menor puntaje referente a su importancia.

Anexo 3

Planos preliminares

Anexo 4

Aspectos legales y arreglos administrativos

Anexo 4-a El reglamento de operación del CENADA, donde se ubican los terrenos de reserva del PIMA a los que se ha hecho referencia, contiene varios artículos directamente relacionados con este proyecto. El subrayado es nuestro.

Artículo 1º—Objetivos del Reglamento: El objetivo del presente Reglamento es la regulación de la organización y funcionamiento del Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos en sus aspectos principales de contratación, relaciones con usuarios y normas de operación. También elaborar y definir la planificación precisa para el desarrollo de las áreas de reserva de los terrenos de CENADA, así como el uso respectivo de dichos terrenos, los tipos de contratación que se realizarán, construcciones y servicios de dichas áreas y otros.

Artículo 2º—Terminología: De las definiciones:

PIMA: Programa Integral de Mercadeo Agropecuario.

CENADA: Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos.

CONSEJO DIRECTIVO: Consejo Directivo del PIMA, establecido por la Ley Nº 6142 y sus reformas, entendido este como la máxima jerarquía colegiada del PIMA.

TERRENOS DE RESERVA: Se entenderán como tales las áreas aún no desarrollas, ni construidas del CENADA.

PRINCIPIO DE ARMONÍA: Se entenderá como la aplicación lógica de integración de las áreas ya desarrolladas con los futuros desarrollos, siguiendo las reglas de la lógica y la estética.

OBJETIVO Y FINES DEL CENADA: Se tendrán como tales los estipulados en el artículo 4º del presente Reglamento.

MAPAS OFICIALES: Es el plano, o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de las Áreas a desarrollar de acuerdo a lo establecido en el plan maestro.

PLAN MAESTRO: Es un instrumento de planificación, de orientación, que en concordancia con las políticas de desarrollo, de urbanización, de sostenibilidad, brinda una visión para la óptima asignación de los terrenos de reserva con que cuenta el PIMA, para crear infraestructura y servicios en concordancia con las tendencias de desarrollo y las necesidades de los clientes.

Artículo 3º—Definición del CENADA: El CENADA es un proyecto, desarrollado y administrado por el PIMA que consiste físicamente en las instalaciones y obras ubicadas en Barrial de Heredia: tres galpones subdivididos en bodegas, edificio administrativo, auditorio, vías de circulación, áreas de estacionamiento y áreas verdes. Todas las instalaciones y las que en el futuro se construyan quedan sujetas a las regulaciones de este Reglamento.

Artículo 4º—Objetivos del CENADA: El objetivo principal del CENADA es la facilitación de servicios y condiciones para el abastecimiento de productos perecederos al por mayor y su ulterior distribución a los mercados paralelos del país.

El CENADA está destinado para que los usuarios realicen la comercialización de productos hortofrutícolas, alimentos frescos, secos y conservados, flores, carnes, blancas y rojas, huevos, productos lácteos y cualquier otro artículo similar que sea autorizado por el Consejo Directivo. Además será admitida la comercialización de productos industriales e insumos usados en la

producción agropecuaria. En la selección de los usuarios, el CENADA tiene como finalidad social el siguiente orden de preferencia:

a) Cooperativas y asociaciones de productores.

b) Productores individuales.

c) Mayoristas individuales.

d) Sociedades civiles o comerciales.

Artículo 5º—Actividad ordinaria del CENADA: Es actividad ordinaria del CENADA, como departamento de PIMA para la consecución de sus objetivos, la concesión de derechos de uso de sus instalaciones a título oneroso y por plazo determinado a los diferentes usuarios.

La concesión se realizará por contratación directa de:

a) Locales ubicados en las bodegas.

b) Puestos ubicados en los patios.

c) Puestos ubicados en las áreas de estacionamiento.

d) Locales destinados a sodas.

TÍTULO II

De las áreas a desarrollar CAPÍTULO I

De las disposiciones generales Artículo 67. —Principio de Armonía: El desarrollo de las áreas de reserva no deberá contrariar el principio de Armonía.

Artículo 68. —Construcciones: En el desarrollo de las áreas de reserva se debe velar porque al momento de realizarse las diferentes obras, éstas cumplan con los requisitos establecidos por la normativa legal referente a su construcción de acuerdo al fin. Así también se deberá velar porque se den los sistemas necesarios para la prevención de los riesgos.

Artículo 69. —Vialidad: En el desarrollo de los terrenos de reserva se debe velar por la existencia de la correcta vialidad. Para el establecimiento de Vías, estas deberán tener la dimensión necesaria acorde con la cantidad de tránsito que se perfile obtener, observando siempre los principios de armonía y vialidad.

Artículo 70. —Zonas: Para los efectos del presente Reglamento, las áreas de reserva se dividirán en varias zonas, las cuales serán determinadas por la administración mediante la confección de mapas oficiales, los cuales podrán ser uno o varios. Estos mapas serán confeccionados de acuerdo al Plan Maestro, y permitirán el desarrollo de actividades del CENADA las deben estar previamente aprobadas por el Consejo Directivo.

CAPÍTULO II

Del contrato de derecho de uso Artículo 73. —Permisos de Operación: En todo momento, los usuarios establecidos deberán contar con los respectivos permisos de operación.

Artículo 74. —Contratación para el desarrollo: El contrato de derecho de Uso será la modalidad de contratación que se establecerá para desarrollar las áreas de reserva del PIMA.

Artículo 75. —Contrato de Derecho de Uso: El contrato de Derecho de uso de las áreas a desarrollar se regirá por lo establecido en el artículo 11 del presente Reglamento.

Artículo 76.—Construcción y mantenimiento de Estructuras: El contrato de derecho de uso para desarrollar las áreas de reserva, permitirá la construcción y mantenimiento de infraestructura en ellas, así como el establecimiento de múltiples servicios a los usuarios del CENADA, todo dentro de los fines del PIMA.

Artículo 77. —Definición de Contrato de Derecho de Uso para desarrollo de áreas: El contrato de derecho de uso es una figura jurídica de gestión del PIMA, que se emplea como medio para pactar con un Usuario y donde se indica la tarifa previamente establecida por el Consejo Directivo, así como el mutuo acuerdo sobre todas las pretensiones y servicios acordes con los Fines del PIMA. Estos acuerdos el usuario los atenderá con sus propios recursos, durante el período contratado y sujetándose a las condiciones que se establecen en el respectivo acuerdo. Así como a todo aquello que sea consecuencia de la propia naturaleza de la obra de servicio contratado, según la buena fe, el uso, la costumbre y la ley.

Artículo 78.—Objeto del Contrato de Derecho de Uso para desarrollo de las áreas: El objeto del contrato de derecho de uso para el desarrollo de las áreas de reserva, será la utilización de los terrenos del PIMA; ya sea su sola ocupación o la gestión de actividades directas o indirectas que incluirían de ser necesario la construcción de infraestructura para el desarrollo de la comercialización de productos agropecuarios, de agroindustria, alimentarios, hortifrutícolas, hidrobiológicos, alimentos frescos, secos, conservados, flores, carnes blancas y rojas, huevos, productos lácteos y sus derivados, así como insumes usados en la producción agropecuaria, hidrobiológica, e industrial, así como cualquier otro producto similar, o actividad complementaria acorde con los fines del PIMA y que sea autorizada por el Consejo Directivo.

Artículo 79. —Inenajenabilidad de terrenos: El contrato de derecho de uso no implica de modo alguno el traspaso de dichos terrenos o cualquier otro derecho de la Administración del PIMA, ni bajo la modalidad de propiedad, ni copropiedad. Tampoco conlleva el derecho para que el usuario arriende, enajene, ni imponga algún tipo de gravamen sobre la obra construida o el terreno utilizado.

Artículo 80. —Prohibición de actividades: Bajo ninguna circunstancia se utilizará el contrato de derecho de uso para desarrollar actividades que son propias de las funciones y objetivos del PIMA.

CAPÍTULO IV

De las Construcciones en las áreas de reserva Artículo 87. —Aval del PIMA: Todas las obras de infraestructura objeto del contrato de derecho de Uso, se ejecutarán de conformidad con los diseños, planos y especificaciones, y detalles técnicos que el PIMA avale, para lo cual se observarán los mejores estándares de calidad y normas

de ingeniería generalmente aceptadas. El usuario estará obligado a presentar una copia de los planos debidamente aprobados por la Municipalidad, bajo la pena de no autorizar la construcción, copia que permanecerá en custodia del PIMA para los efectos pertinentes.

Artículo 88. —Supervisión de Obras: El PIMA queda facultado en caso de que así lo requiera, a supervisar la construcción de las obras, en la etapa que sea de su interés quedando el usuario obligado a acatar las normas de orden técnico que en materia de construcción de obras se indique, todo lo anterior sin perjuicio de las responsabilidades que en el campo de supervisión deberán asumir los profesionales responsables escogidos por el usuario para el levantamiento de la construcción.

Artículo 89. —Adjudicación de Obras al PIMA: Una vez cumplido el periodo de recuperación establecido en el contrato del derecho de uso, a que se hace referencia en el artículo 93 y siguientes, o en su defecto resuelto el contrato por cualquiera de las causales antes establecidas, las obras construidas se consideraran parte inseparable del Inmueble y pasarán a ser propiedad del PIMA, salvo pacto en contrario.

Artículo 90. —Financiamiento de la Construcción: El financiamiento para la construcción de las obras corre por cuenta del usuario. Dichas obras se realizarán bajo la responsabilidad del usuario y bajo su propia cuenta y riesgo. Todo lo relativo a responsabilidades laborales, civiles, penales y de seguridad social propias de la construcción de una obra como la que establezca en el contrato será de la exclusiva responsabilidad del usuario.

Artículo 91. —Mantenimiento de la Infraestructura: El mantenimiento de la infraestructura construida corre por cuenta del usuario, el cual deberá ajustarse a un plan de mantenimiento previamente establecido, ajustado a las condiciones técnicas y normas de calidad establecidas por el PIMA. Se considera para efectos de este artículo que además del mantenimiento ordinario, el usuario deberá brindar el mantenimiento extraordinario que por caso fortuito o fuerza mayor se requiera brindar a la obra. Igualmente deberá adquirirse y mantenerse vigente durante todo el plazo de la contratación los seguros de conservación de la obra que el PIMA considere convenientes.

Artículo 92. —Supervisión de estructuras: Es facultad del PIMA realizar la supervisión del mantenimiento y operación de las infraestructuras que considere conveniente, así como de los servicios producto del contrato de derecho de uso durante la vigencia del mismo.

CAPÍTULO V

De la recuperación Artículo 93.—Costo de obras: El PIMA reconocerá al usuario el costo de las obras por él construidas, mediante el uso de las mismas por el tiempo determinado en el contrato respectivo, sin perjuicio del canon que al efecto el usuario deberá cancelar al PIMA, mismo que será establecido en el contrato.

Artículo 94. —Período de Recuperación: El período de recuperación de la inversión, así como las obras requeridas, serán establecidas en el respectivo contrato.

Artículo 95.—Tarifa diferenciada: Durante el período de recuperación se establecerá una tarifa diferenciada por el uso de los terrenos, conforme al título Primero del presente Reglamento la cual deberá contemplar:

A) el uso de las instalaciones,

B) la inversión hecha,

C) la recuperación de la inversión realizada por el Usuario,

D) los servicios complementarios.

Y una vez concluido este período de recuperación, se calculará por parte del PIMA y deberá cancelarse por parte del usuario la tarifa ordinaria establecida por el PIMA con respecto a las instalaciones de CENADA.

Artículo 96.—Período de Recuperación: La duración del período de recuperación deberá sustentarse en estudios económicos y financieros sólidos y avalados por un contador público autorizado, los cuales deberán ser presentados al PIMA de previo a la formalización del contrato, para su estudio correspondiente y aprobación por parte del Consejo Directivo.

CAPÍTULO VI

De la comisión permanente Artículo 97. —Evaluación de la Comisión: Existirá una comisión permanente que se encargará de la evaluación de cada proyecto a realizar tomando en cuenta el plan maestro.

Artículo 98. —Integración: La Gerencia nombrará la comisión permanente a su criterio, que tendrá como apoyo la Auditoría Interna y la Asesoría Legal.

CAPÍTULO VII

De su vigencia y aplicación Artículo 99.—De la aplicación: Para efectos de la interpretación del presente Reglamento se deben tener en cuenta los principios y normas de derecho público, y la jerarquía legal de acuerdo con el artículo seis de la LGAP, y la interpretación del presente Reglamento estará a cargo del Consejo Directivo del PIMA.

Artículo 100. —De las derogaciones: Deróguese el actual reglamento de Operación Cenada de Septiembre de 1984 y sus respectivas reformas.

Artículo 101. —De la vigencia: El presente Reglamento rige para las áreas desarrolladas y pendientes de desarrollar propiedad del PIMA y será vigente a partir de su publicación.

(Así corregido, mediante FE DE ERRATAS, publicada en La Gaceta N° 116 de 15 de junio de 2004).

Anexo 4-b

Registro público para concesión de terrenos de reserva. (Documento en proceso de adaptación en Adm. CENADA)

Capítulo I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 1. Objeto.

1.1. Mediante el presente documento el Programa Integral de Mercadeo Agropecuario (en adelante PIMA), convoca a todas aquellas personas físicas o Jurídicas interesadas en desarrollar actividades comerciales, de servicios o recreativas, que se encuentren vinculadas directa o indirectamente con el objeto principal del Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (en adelante CENADA), en sus terrenos de reserva mediante el sistema de Concesión de Derecho de Uso.

1.2. Tendrán prioridad todas aquellas actividades comerciales o de servicios que se vinculen directamente al objeto del CENADA, considerando en primera instancia las actividades y localizaciones previstas por el PIMA en sus planes de desarrollo que se detallan en el artículo 3ro. Quedando excluida la operación relacionada con la comercialización mayorista de productos frescos frutihortícolas, pescado y mariscos1.

1.3. En todos los casos, se admitirán solicitudes de concesión por plazos de hasta 50 años, quedando a consideración de el PIMA la aceptación de acuerdo a las características de la propuesta final y a su respectiva evaluación.

Artículo 2. Alcances del Registro.

El presente documento se encuentra abierto a todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten capacidad financiera suficiente, de acuerdo a la inversión que requiera la actividad propuesta y acrediten capacidad técnica para ejecutar la obra propuesta.

Artículo 3. Tierras a habilitar. Actividades previstas.

3.1 Las tierras habilitadas para este documento, son las indicadas en el plano número……incluidos en el pliego de Condiciones Técnicas que forma parte del presente.

3.2 Los interesados podrán solicitar el otorgamiento, conforme al presente régimen, la totalidad de un sector o fracción del mismo. En este último caso, las fracciones no podrán ser inferiores a las que se indican en los planos, dándose prioridad a las propuestas que no requieran subdivisión, quedando facultado el PIMA para determinar a su solo criterio, la satisfacción a las pretensiones de los interesados.

3.3 El PIMA orientará a los solicitantes respecto al sector o lotes más convenientes, analizando y tomando en cuenta el tipo de actividad, las características de las

1 Según se nos explicó este requisito lo que protege es la posible competencia al interno del mismo mercado por aquellas empresas que desarrollen u ofrezcan actividades que ya ofrece el mismo mercado. Sin embargo debe discutirse a más fondo por cuanto algunas empresas realizan esas actividades ya en CENADA, lo que deberá tenerse en cuenta es que NO COMPITAN CON LOS SERVICIOS QUE CENADA (Y REFRINA) OFRECEN)

instalaciones, el periodo de contrato, la demanda de infraestructura y su posible disponibilidad presente o futura.

3.4 Dado que algunos sectores no disponen de infraestructura de servicios (agua, gas, energía eléctrica, desagües, cloacas, y telefonía, los oferentes deberán interiorizarse en las áreas técnicas, sobre la localizaciones y existencias de tales servicios.

3.5 Sectores con localización determinada. Para los lotes que a continuación se detallan, se priorizan las siguientes actividades2:

3.5.1 Lote XX. Comercialización de productos alimenticios, dándose prioridad a los productos lácteos, aves, huevos, derivados de granjas y afines.

3.5.2 Lote XX. Comercialización mayorista y minorista de flores…..

3.5.3 Lote XX. Instalación de un centro comercial polivalente

Capítulo II. PRESENTACION DE SOLICITUDES Y CANON OFERTADO.

Artículo 4. Etapa de Suscripción.

4.1 El presente documento se encuentra abierto en forma permanente, reservándose el PIMA el derecho de cerrarlo.

4.2 Los interesados podrán realizar las consultas necesarias en la Administración del CENADA (Edificio del PIMA).

4.3 La compra del presente documento, otorga el derecho al adquirente a la presentación de la solicitud de inscripción en el Registro de candidatos.

4.4 Las propuestas deben ser presentadas ante la Secretaria de la Administración del CENADA.

4.5 La solicitud deberá completarse conforme a los datos y documentación exigida en el Anexo I del presente documento, debiéndose acompañar de fotocopia del correspondiente recibo oficial de la compra del pliego.

4.6 El oferente deberá proponer el valor del canon mensual a abonar por el o los espacios solicitados.

4.7 Como condición inexcusable de validez y para acreditar la solidez de la iniciativa, el solicitante deberá presentar el recibo oficial donde conste la constitución de una garantía equivalente al valor del canon propuesto.

Artículo 5. Análisis de las solicitudes.

5.1 Las solicitudes presentadas serán analizadas por el PIMA, quien determinará si las mismas se encuadran dentro del alcance del Art. 1, a fin de establecer la viabilidad de la continuación de la gestión para la presentación de la propuesta.

2 Esta determinación de la actividad de los lotes y sus prioridades, DEBEN decidirse a criterio y conveniencia del PIMA, pero de PREVIO a cualquier negociación. (esto constituye el PLAN MAESTRO de desarrollo de los terrenos mencionados.)

5.2 El análisis de las solicitudes permitirá al PIMA conocer el perfil de las actividades propuestas, su vinculación con la actividad del CENADA, necesidad de infraestructura, superficie requerida, para determinar la inmediata viabilidad legal y física de su establecimiento.

5.3 La determinación del lote correspondiente a la zona seleccionada corresponderá exclusivamente al PIMA, quien a tal fin tomará en cuenta:

5.3.1 La superficie total solicitada.

5.3.2 El tipo de actividad propuesta, considerando su movimiento vehicular, su vinculación con la operación del CENADA, su vinculación con otras actividades propuestas o ya instaladas, su relación con el medio ambiente, etc.

5.3.3 La demanda de los servicios de infraestructura.

5.3.4 La disponibilidad de terrenos al momento de la adjudicación.

5.3.5 Los planes de desarrollo previstos por el CENADA.

5.4 “En caso de existir una sola solicitud para un determinado lote o sector, la adjudicación del mismo se hará en forma directa siempre y cuando la propuesta resulte satisfactoria a juicio del PIMA. En caso de existir más de una solicitud para un determinado lote o sector, se convocará a los interesados y se realizará un concurso privado de valores o canones ofrecidos”.

5.5 Las solicitudes se aprobarán o rechazarán por única decisión del Consejo Directivo del PIMA. A tal efecto se tomarán en cuenta:

5.5.1 El o los lotes requeridos (superficie y localización)

5.5.2 El monto previsto de la inversión.

5.5.3 Las características técnicas y calidad arquitectónica de las obras previstas.

5.5.4 Tiempo requerido para la Concesión.

5.5.5 Canon ofrecido.

5.5.6 Características de la actividad propuesta.

5.6 En función del análisis efectuado, la propuesta podrá ser aprobada, total o parcialmente, o rechazada. En caso de la aprobación parcial, el PIMA solicitará el mejoramiento del canon, revisión del periodo de concesión solicitado, característica de proyecto, etc.

5.7 Garantía de solicitud. Dicha garantía será devuelta al interesado en caso que el PIMA rechace la solicitud. En caso de que sea aceptada, la misma podrá ser utilizada para la conformación de la garantía de oferta indicada en el artículo 8 apartado 8.4.1.

Capitulo III. PROPUESTAS. Articulo 6. Presentación de las propuestas.

El interesado cuya solicitud haya sido considerada por el PIMA como apta para continuar su gestión, deberá presentar la propuesta dentro de los 60 (sesenta) días corridos desde su notificación.

Artículo 7. Requisitos de los proponentes.

7.1 Los proponentes deberán tener capacidad civil para obligarse.

7.2 Los proponentes cuando sean persona jurídica, deberán estar constituidos conforme a algunos de los tipos de sociedades que contempla la legislación costarricense.

Artículo 8. Documentación a presentar en la propuesta.

8.1 Las propuestas deberán ser presentadas en original y copia e incluir la siguiente documentación, toda la cual deberá venir firmada por un representante autorizado de la firma proponente:

8.1.1 La documentación deberá presentarse foliada en forma consecutiva y en lo posible con un índice debiendo reservar los últimos folios para la nota de presentación de la propuesta.

8.1.2 La presentación será agrupada de conformidad con los puntos que a continuación se detallan:

Punto A: Documentación de carácter societario

Punto B: Documentación económico-financiera.

Punto C: Documentación de carácter particular.

Punto D: Documentación técnica.

Punto E: Documentación de carácter contractual.

Punto F: Documentación comercial.

Punto G: Documentación adicional (en caso de ser necesaria).

8.2 El contenido de cada uno de estos agrupamientos se detalla en los puntos siguientes:

8.2.1 Documentación societaria.

a) Copia del Contrato Social vigente certificado por Notario Público.

b) Para el caso de sociedades o Cooperativas, sus estatutos, nómina de socios y actas donde han ido designadas las autoridades que las presiden y representan.

c) En caso de designar un representante o apoderado, copia certificada del respectivo poder, donde consta fehacientemente que dicho poder alcanza los actos derivados de la inscripción en el presente Documento Público.

d) Todo proponente deberá consignar su domicilio o lugar donde serán tenidas como válidas todas las notificaciones y comunicaciones que se efectúen con relación al trámite del Registro. Para el caso de sociedades mancomunadas o asociadas en U.T.E. deberán designar un domicilio especial único.

e) En el caso de uniones Transitorias de Empresas, deberán incluirse cláusula de solidaridad en el contrato o convenio que las vincula, debiendo agregarse copia certificada por notario Público, con legalización de la firma notarial.

f) Para todos los casos se deberá acompañar Acta de Directorio y/u otro documento similar de donde surja a decisión social de presentarse en el Registro.

8.2.2. Documentación Económico- Financiera.

a. Balance de los últimos tres ejercicios fiscales, firmadas por Contador Público Autorizado y certificada la firma por el respectivo Consejo Profesional.

b. Para el caso de proponentes unipersonales o sociedades de hecho, un Estado Patrimonial a la fecha de la presentación firmado por Contador Público y certificada su firma en el Consejo Profesional.

c. Los proponentes deberán presentar un detalle de la forma prevista para la obtención de los recursos necesarios a fin de ejecutar el proyecto propuesto.

d. Documentación que acredite el acceso a líneas de crédito cuando sea necesario recurrir a Fondos Externos para la financiación del proyecto. Las cartas de intención serán sin otro condicionamiento que el relativo a que el proponente resulte adjudicatario.

e. Referencias bancarias y de entidades financieras.

f. Un presupuesto estimado en cuanto a los costos y gastos operativos de la actividad propuesta y sus ingresos.

8.2.3. Documentación de carácter particular.

a. Una síntesis descriptiva de la actividad actual del proponente, esté o no esté vinculado con el proyecto de la propuesta.

b. Una síntesis de los antecedentes comerciales del proponente.

c. Referencias comerciales.

d. Nómina de clientes.

8.2.4. Documentación Técnica.

Se presentará toda documentación exigida en el Pliego de Condiciones Técnicas conforme a las pautas establecidas en dicho apartado, conjuntamente con el siguiente detalle:

a. Memoria técnica, incluyendo sistemas constructivos, tratamiento de los suelos, servicios de infraestructura (demanda, dimensionamiento, solución adoptada para cada uno)

b. Pautas básicas del diseño y solución del proyecto: Se deberán explicitar los fundamentos técnicos, funcionales, comerciales, etc. que dan sustento al diseño adoptado y a las soluciones técnicas planteadas.

c. Planos generales del proyecto en escalas usuales, detallando: áreas cubiertas, áreas semi-cubiertas, administrativas, de expansión y/o reserva, circulación, depósitos, servicios, etc. y demás elementos que permitan su comprensión.

d. Cómputo de superficie.

e. Cronograma general de ejecución de las obras, discriminada por punto.

f. Cómputo de las inversiones, por punto (vías de circulación, obras civiles, mecánicas, eléctricas, infraestructura, equipamiento tecnológico, servicios generales, de planta, seguridad, montaje, etc.)

g. Servicios de infraestructura: su demanda, dimensionamiento. Cálculo de las instalaciones confeccionado a redes troncales.

h. Los datos y antecedentes del Responsable técnico, propuesto conforme a lo indicado en el apartado 8.3. del presente artículo.

8.2.5. Documentación de carácter contractual.

a. Garantía de Oferta: La documentación que acredite su formalización, conforme a lo establecido en el apartado 8.4 del presente artículo.

8.2.6. Documentación de carácter comercial.

a. Perfil de la demanda: Se deberá describir el sector, clientela, empresas, industrias, etc.) a cual está dirigida la actividad/servicio/producto resultado de la propuesta.

Su esquema actual, cómo encuadra la propuesta en dicho esquema, sus posibilidades y perspectiva de evolución.

b. Se deberá acompañar una descripción de la actividad/servicio/proceso objeto de la propuesta. Sus características distintivas (si las hay) de similares actividades.

Antecedentes nacionales o internacionales, si los hay.

c. Será requisito básico esencial que la actividad propuesta reúna las características anunciadas en el Artículo 1 del presente Pliego de Condiciones.

Se verificará que la presentación reúna todos los elementos según lo indicado en el presente Artículo, así como la forma de presentación de los mismos.

8.3 Responsable técnico.

El proponente deberá contar con los servicios de un profesional, aceptado por el PIMA, en carácter de representante técnico.

El mismo deberá ser: Ingeniero Civil o Industrial, Arquitecto o Ingeniero en construcciones, debidamente inscrito en el Colegio de Profesionales respectivo.

Con este objeto el Proponente presentará los datos personales y antecedentes profesionales del representante propuesto y una conformidad escrita firmada por el profesional. (DUDA: QUE PASA SI PRESENTAN UNA EMPRESA).

El PIMA se reserva el derecho de aceptar o rechazar al profesional propuesto, no pudiendo este ser sustituido sin la previa conformidad del PIMA.

8.4 Garantía de la oferta.

8.4.1. Será requisito para la presentación de toda propuesta en el presente Registro la efectivización de una garantía de oferta equivalente al importe de un (1) canon, del valor determinado por el PIMA según surja del análisis señalado en el Art. 5, la que en caso que corresponda se actualizará al momento de hacerse efectiva pudiendo ampliar la garantía de presentación ó, en caso de satisfacer la garantía de oferta haciendo prescindencia de la primera.

8.4.2 Dicha garantía podrá hacerse efectiva en alguna de las siguientes formas:

a) Moneda nacional de curso legal o moneda extranjera.

b) Títulos o bonos siempre que estos coticen en la Bolsa Nacional de Valores, los que deben ser aforados al 90% de su valor efectivo tomándose como cotización la surgida de la última rueda previa al día de la efectivización de la garantía, los que deberán ser actualizados con el 90% del aforo establecido cuando se produzcan bajas en su cotización.

c) Fianza bancaria por el valor de la garantía, siempre y cuando la institución posea Casa Central o sucursal….

d) En caso que corresponda dicha garantía se actualizará en el momento de su efectivización conforme a la metodología del pliego.

8.4.3 La garantía de oferta deberá mantenerse vigente durante el plazo de la oferta.

8.4.4 La garantía de oferta una vez evaluada la propuesta, será devuelta al proponente en caso de producirse el rechazo de la misma. Su devolución se producirá dentro de los quince (15) días luego de notificado el proponente. Esta garantía no devengará ningún tipo de intereses o actualización.

8.4.5 En caso de producirse la aceptación de la propuesta, la garantía de oferta será devuelta dentro de los quince (15) días de formalizada la firma del contrato respectivo, si es que esta resulta sustituida a satisfacción del PIMA por la garantía de Contrato de Derecho de Uso del Artículo 11. También podrá mantenerse y ampliarse con el propósito indicado.

8.4.6 Para el caso en que, efectuada la adjudicación, no se formalice la firma del Contrato de Derecho de Uso dentro del plazo establecido en el Art. 11, apartado 11.1.1, el PIMA podrá ejecutar el depósito correspondiente sin previo aviso y sin derecho a reclamo de ninguna naturaleza por parte del proponente.

Artículo 9. Análisis de las propuestas – Evaluación.

9.1 Documentación Complementaria.

9.1.1 Durante toda la etapa de análisis y evaluación, el PIMA podrá solicitar todo tipo de documentación complementaria sobre aspectos vinculados con las propuestas, a los fines de una mejor y adecuada interpretación de la misma.

9.1.2 Dicha documentación será solicitada al proponente por notificación fehaciente en su domicilio especial o por medio de comunicación recibida en las oficinas del PIMA.

9.1.3 Los elementos solicitados deberán ser satisfechos dentro de los plazos establecidos en cada requerimiento, caso contrario el PIMA podrá interpretar el supuesto más desfavorable para el proponente.

9.1.4 Esta documentación adicional solicitada deberá ser presentada de igual forma que la inicial: original y copia debidamente firmada por el proponente o su representante.

9.1.5 Para el caso que el proponente no pueda cumplimentar lo requerido en tiempo y forma deberá solicitar al PIMA antes de la expiración del plazo, la prorroga necesaria con la debida justificación, la cual será analizada por el PIMA, quien decidirá en definitiva.

9.1.6 La no-presentación de lo solicitado podrá motivar la baja del proponente del Registro Público en virtud de no poder el PIMA continuar con la evaluación de lo propuesto.

9.2. Evaluación de las propuestas.

La evaluación de las propuestas en base a la documentación presentada se efectuará de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Forma de presentación de las Propuestas.

b) Evaluación Económico-Financiera.

Se analizará la documentación presentada con relación a este punto más la adicional que pudiera requerirse, a los efectos de determinar si el proponente reúne la capacidad económica y la financiación necesaria para hacer frente al proyecto propuesto y a las obligaciones del contrato a suscribir.

c) Evaluación técnica.

Se verificará que en el anteproyecto se hayan respetado las exigencias requeridas en el Pliego de Condiciones Técnicas en cuanto a las normas de asentamiento y a las pautas edilicias y urbanísticas. Se analizará la adecuada resolución del anteproyecto en su vinculación a obras y servicios existentes. Se verificará el adecuado dimensionamiento de

las instalaciones de infraestructura, sus instalaciones y sistemas de protección. Se verificará el cumplimiento de las normas de higiene y seguridad ambiental en relación con la actividad de que se trate.

9.3. Reuniones de trabajo.

A los efectos de dotar al mecanismo de evaluación de herramientas ágiles, el PIMA podrá, cuando las características del tema lo permitan (interpretaciones, cambios de idea sobre aspectos del planteo técnico, sugerencias sobre replanteos de la infraestructura u obras, inquietudes sobre aspectos de la operatoria o de la faz comercial, etc.), requerir la presencia del representante de la Empresa a los efectos de mantener una reunión de trabajo. En dicha reunión de trabajo se discutirán y analizarán los distintos temas, al término de la cual se documentará (Acta de reunión) lo tratado y los puntos que pudieran surgir como indicación o requerimientos al proponente.

Dicha acta de reunión será firmada por todos los intervinientes en la reunión y constituirá un documento incorporado a la presentación. Los elementos requeridos al proponente en la misma deberán ser cumplimentados de acuerdo a lo establecido en el apartado 9.1. del presente, teniendo el Acta la misma validez que una notificación fehaciente en su domicilio especial (domicilio legal?).

9.4. La propuesta formulada por el proponente podrá ser aceptada total o parcialmente por el PIMA. Sin que medie derecho por parte del proponente de recurrir sobre tal determinación.

9.5. En caso de formulación de observaciones y/o sugerencias por parte del PIMA al proponente, podrá enmendarlas para satisfacer los requisitos establecidos, quedando desechado en caso contrario.

Capítulo IV. ADJUDICACIONES. Art. 10 ADJUDICACIÓN DE LA PROPUESTA.

En caso de aceptación, el PIMA procederá a la adjudicación del terreno y formalización del Contrato de Concesión de Derecho de Uso, conforme a las pautas indicadas en el Art. 11 del presente Pliego.

Art. 11. FORMALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS.

11.1. Firma del Contrato de Concesión de Derecho de Uso.

11.1.1 Dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la notificación de la adjudicación, el adjudicatario deberá concurrir a las oficinas del PIMA a efectos de proceder a la firma del Contrato.

11.1.2. Si el adjudicatario no cumplimentara este requisito dentro del plazo previsto en el punto anterior, el PIMA podrá dejar sin efecto la adjudicación, en cuyo caso el adjudicatario perderá la garantía de la oferta.

11.1.3. En caso que se encuentren inscriptos en el Registro Público otros proponentes, que en orden de presentación lo sucedan, y exista una limitada disponibilidad de espacios, el plazo establecido en el punto 11.1.1. del presente Art. Será improrrogable.

11.2. Garantías Contractuales.

Previo a la firma del contrato y en cumplimiento a las obligaciones emergentes del mismo, el Adjudicatario deberá constituir las siguientes garantías:

11.2.1. Garantía de contrato.

La garantía de contrato será equivalente al importe de dos canones mensuales del valor aprobado por el PIMA cuando el periodo de concesión otorgado no exceda los diez años, y de tres canones para periodos mayores a los diez años.

Esta garantía deberá actualizarse anualmente conforme a la actualización que se practique sobre el canon mensual, la que será devuelta al término de la concesión.

11.2.2. Garantía de ejecución de obras.

El importe de esta garantía será equivalente al 5% del monto total de las obras a ejecutar. Esta garantía será reintegrable de acuerdo al avance de las obras, las que deberán corresponderse con el cronograma de obras e inversiones presentado y aprobado por el PIMA.

11.2.3. Dichas garantías podrán hacerse efectivas en cualquiera de las formas establecidas en el artículo 8vo Apdo. 8.4.2. del presente Pliego de Bases y Condiciones.

Para el caso particular de la garantía de la ejecución de obra, además de lo indicado precedentemente, podrá constituirse por Póliza de Caución, emitida por una aseguradora de primera línea la que deberá ser aceptada previamente por el PIMA. Dicha Póliza deberá abarcar el periodo total que demande la ejecución de las obras.

11.3. Entrega de los Terrenos.

Efectuada la adjudicación, formalizado el contrato y las respectivas garantías, el PIMA procederá dentro de las siguientes 72 hs. a hacer entrega de los terrenos.

En dicho acto se labrará el acta de entrega correspondiente.

Con posterioridad a este acto el Concesionario podrá iniciar las obras y trabajos de acuerdo con las normas y exigencias establecidas en el Pliego de condiciones Técnicas y al Proyecto final aprobado por el PIMA.

11.4. Documentos integrantes del Contrato.

11.4.1. Forman parte integrante del Contrato las siguientes documentaciones:

a) La documentación del Pliego Registro.

b) La solicitud de inscripción y su Garantía

c) La documentación de la propuesta y su Garantía.

La documentación adicional, de haber sido requerida por el PIMA.

d) La documentación correspondiente a la Garantía de Contrato.

e) El Acta de Entrega del Lote.

11.4.2. Se considerarán documentos incorporados al contrato:

a) La resolución de aprobación de las adjudicaciones.

b) Las Órdenes de Servicio dadas por escrito por el PIMA.

c) Las Notas de pedido efectuadas por escrito por la Concesionaria.

11.4.3. Forma parte del Pliego y rige para todo lo que no esté específicamente modificado por el mismo, el Pliego de Condiciones Generales de la CMC.

Art. 12: FALTA DE EXCLUSIVIDAD.

Queda expresamente establecido que las adjudicaciones que se otorguen en el marco del presente Registro Público no revestirán bajo ningún aspectos o interpretación, carácter de exclusivo en cuanto al rubro o tipo de actividad de que se trate, salvo manifestación expresa debidamente fundada en el acto administrativo del otorgamiento.

Art. 13: ACTIVIDAD PROPUESTA – SU MODIFICACIÓN.

Toda concesión será otorgada con un fin determinado en cuanto a la actividad comercial o de servicios a desarrollar.

El concesionario no podrá variar dicha actividad sin el previo consentimiento del PIMA, ni dar al uso del suelo otro destino que el previsto en los alcances de la adjudicación.

En caso de querer variar o ampliar dicho alcance, el Concesionario deberá presentar su propuesta al PIMA, que la analizará y decidirá en consecuencia, resultando su decisión irrecurrible.

En tal caso la nueva actividad propuesta deberá cumplir los recaudos establecidos en el Art. 1 del presente de Registro y todas aquellas exigencias que desde el punto de vista particular le puedan corresponder (exigencias técnicas, recaudos administrativos, etc).

Art. 14: TRANFERENCIA DEL CONTRATO.

El concesionario no podrá transferir parcial o totalmente el contrato de concesión otorgado en el marco del presente Registro.

Excepcionalmente y por razones fundadas, el PIMA podrá autorizar la transferencia, previa aceptación del nuevo co-contratante. En estos casos el PIMA percibirá un “derecho de oficina”3 para estudiar los antecedentes del cesionario propuesto, el que será equivalente a dos canones mensuales vigentes a la fecha de la solicitud, independientemente de su aceptación o rechazo.

Art. 15: CANON DE LA CONCESIÓN – FORMA DE PAGO – REAJUSTE DEL CANON. MORA.

15.1 Por la concesión de uso de los terrenos adjudicados, el Concesionario deberá abonar el importe del canon mensual que surja del análisis realizado conforme lo señalado en el Art. 5.

15.2 El canon deberá abonarse por periodos mensuales y por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días corridos de cada mes en la dependencia que el PIMA indique.

3 este derecho debe acordarlo el Consejo Directivo del PIMA.

15.3 El primer pago deberá abonarse en el acto de la firma del contrato.

15.4 En caso que el concesionario no efectúe el pago dentro de los plazos establecidos se le considerará en mora de pleno derecho. El pago fuera de término quedará sujeto a la aplicación de un recargo equivalente a una vez y media (1,5) la tasa de descuento de documentos a treinta días (30) de acuerdo a los parámetros de Costa Rica)

Luego de pasados treinta (30) días de ocurrida la mora de un mes de canon, el PIMA podrá rescindir el contrato de manera unilateral y sin necesidad de interpelación de ninguna especie.

15.6. Cualquiera de las partes podrá solicitar cada cinco (5) años la revisión del monto del canon o la formula de su actualización.

En caso de no arribarse a un acuerdo las partes se someterán al evalúo que realice al efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación, (ver idoneidad y competencia de tributación directa) u organismo que lo sustituya.

Se tomarán como base del mismo, las tierras objeto de la concesión, consideradas libres de las mejoras realizadas por el Concesionario.

Este mecanismo será de aplicación a partir de superadas los primeros diez (10) años de Concesión.

Art. 16: GESTIONES CON ORGANISMOS PRESTADORES DE SERVICIOS – CARGOS POR CONSUMO

16.1. Los interesados deberán obtener las autorizaciones pertinentes de los organismos respectivos para lograr los servicios generales de agua, electricidad, desagües, telefonía, etc, realizando a sus costas las gestiones correspondientes.

16.2. El pago de los consumos de los servicios correspondientes a la Concesión estará a cargo del Concesionario.

Art. 17: SEGUROS

17.1. El concesionario deberá complementar? todo lo establecido en el Pliego de Condiciones Técnicas en cuanto a los seguros vinculados con las obras comunes y no comunes.

17.2. Finalizadas las obras, el Concesionario deberá contratar con el Instituto Nacional de Seguros los siguientes seguros, endosados a favor de el PIMA:

a) De Responsabilidad Civil, por daños y perjuicios que su personal y/o actividad pueda ocasionar a terceros.

b) De Accidentes de Trabajo de todo el personal en relación de dependencia de la concesionaria conforme a la Ley de Accidentes de Trabajo y eventual opción por el art. 1109-1113 del Código Civil.

c) De Incendio y Riegos eventuales.

En todos los caso las pólizas a contratar estarán sujetas a verificación y aprobación por parte de el PIMA.

Art. 18: IMPUESTOS.

Los impuestos, tasas, gravámenes que en el orden Nacional, y Municipal, le puedan corresponder a la actividad a desarrollar, correrán por total y exclusiva cuenta del Concesionario.

Art. 19: INSPECCIÓN DE OBRA.

19.1. El PIMA, durante el plazo de ejecución de las obras efectuará las correspondientes inspecciones a los efectos de verificar el normal desarrollo de las mismas conforme a las características y pautas establecidas en el proyecto final aprobado por el PIMA.

19.2. La inspección de obra estará a cargo de los funcionarios o de quien designe el PIMA, que comunicará por nota al Concesionario la nómina de dicho personal autorizado.

19.3. Las inspecciones podrán ser realizadas sin necesidad de previo aviso al Concesionario, debiendo a tal fin éste facilitar el ingreso del personal autorizado.

19.4. El PIMA podrá asimismo efectuar órdenes de servicio con relación a la marcha de las obras y en función de los elementos detectados en las inspecciones. A tal fin se habilitará un “Libro de Órdenes de Servicio y Pedidos”. Este libro estará en poder del Concesionario en obra.

Todas las comunicaciones o pedidos del Concesionario, se realizarán por duplicado debiendo firmarlas y notificarse, el Responsable Técnico por parte del Concesionario y el representante por parte del PIMA.

Art. 20: DEL PERSONAL DEL CONCESIONARIO.

20.1 Todo el personal que incorpore el Concesionario y que actué en el marco de la Concesión, deberá estar encuadrado dentro de lo estipulado en la Ley de Contrato de Trabajo. Asimismo el Concesionario deberá cumplir con todas las leyes, decretos y Reglamentos vinculados con el personal ocupado en su concesión.

20.2 A los efectos de la correcta interpretación de lo indicado en el apartado 20.1. del presente Art., se deja expresamente establecido que el personal afectado a la Concesión depende única y exclusivamente del Concesionario, no asumiendo el PIMA bajo ninguna forma ni concepto el carácter de patrono ni responsabilidad indirecta. En tal sentido el Concesionario responderá directamente por los actos, daños y perjuicios que hacia el PIMA o hacia terceros pudiera derivarse del comportamiento del mismo o de su personal.

20.3 La dirección de la actividad motivo de la concesión deberá estar a cargo del/los titular/es de la firma concesionaria o en su defecto de un representante legal autorizado, debiendo en éste último caso comunicar al PIMA Nombre y datos personales del Representante propuesto, reservándose el PIMA el derecho de rechazar al representante propuesto.

20.4 Queda expresamente establecido que todo lo antedicho en el presente artículo se hace extensible y es de aplicación a todo el personal que desarrolla tareas como subcontratista.

Art. 21: COMUNICACIONES.

Los únicos documentos reconocidos para todas las notificaciones, pedidos y/o comunicaciones entre el PIMA y el concesionario serán las notas debidamente firmadas y que cuenten con la constancia de ingreso fehacientemente asentada en la copia.

Art. 22: CAUSALES DE EXTINCIÓN Y SUSPENSIÓN DE LA CONCESIÓN.

La Concesión terminará por:

a) Vencimiento del plazo.

b) Incumplimiento del Concesionario.

c) Quiebra o extinción del Concesionario.

d) Mutuo acuerdo.

e) Por causas imputables al PIMA.

a) Por Vencimiento del Plazo. La Concesión se extinguirá cuando se cumpla el plazo por el que fue otorgada. Producida la extinción, las obras revertirán al PIMA sin cargo alguno. La extinción de la concesión implicará la de todos los contratos que el concesionario hubiese celebrado con terceros con relación a la explotación de la Concesión.

Sin perjuicio de las inspecciones normales, tendientes a asegurar la perfecta conservación de las obras, el PIMA con un año de antelación a la fecha de extinción de la Concesión, exigirá del Concesionario la adopción de aquellas medidas que requiera la perfecta entrega de las instalaciones en condiciones de absoluta normalidad para la prestación del servicio a que están destinadas.

No podrá el concesionario retirar de las obras ningún elemento que forma parte de las mismas y sea necesaria para la adecuada prestación del servicio.

No se encuentran en este caso las máquinas y equipos propiedad del Concesionario complementarios a la actividad de la Concesión, los cuales podrán ser retirados libremente.

La garantía de contrato no será devuelta al Concesionario en tanto las instalaciones de las obras no alcancen el grado de mantenimiento normal exigido o no se repongan los bienes que deben completarlas. El PIMA podrá aplicar la garantía a la reparación de los bienes deteriorados o a la adquisición de los indebidamente retirados, devolviendo la diferencia si la hubiere.

El día siguiente del vencimiento del plazo de concesión, el PIMA recibirá las obras y dará comienzo al inventario de los bienes que el Concesionario no tenga derecho a retirar.

El inventario se realizará con intervención del Concesionario y deberá quedar concluido dentro de los dos (2) meses de la fecha de recepción. Dentro de los treinta (30) días siguientes a la terminación del inventario se formularán los cargos por deficiencias visibles en el estado de mantenimiento de las obras y por falta de elementos, útiles, equipos, artefactos, etc., o por deficiente estado de los mismos y se procederá a liberar la garantía de contrato, si así correspondiere.

b) Por Incumplimiento de las Obligaciones del Concesionario. Tanto durante la construcción como durante la explotación de las obras, por decisión unilateral del PIMA se podrá proceder la declaración de resolución por incumplimiento, en los casos siguientes:

1- Cuando el Concesionario haya abonado en un plazo de seis (6) meses corridos, tres (3) o más veces el canon respectivo fuera del plazo previsto en el presente Pliego.

2- Cuando el adjudicatario no constituya la Sociedad Concesionaria o no se la inscriba en el Juzgado en lo Comercial del registro competente dentro de los plazos oportunamente establecidos.

3- Por grave atraso en la preparación de los proyectos definitivos (o de sus modificaciones) o en la ejecución de las obras objeto de este contrato. Será considerado grave atraso el superior a seis (6) meses.

4- Por desobediencia, reticencia y ocultamientos, opuestos al ejercicio de las atribuciones del PIMA.

5- Por no presentar las garantías en los plazos, condiciones establecidas o por no completarla cuando se hubiere afectado parcialmente o por no renovarla antes de que se opere su prescripción.

6- Por transformación, fusión, absorción o escisión del Concesionario sin la previa aprobación del PIMA.

7- Por cesión de la Concesión, sin la previa aprobación del PIMA.

8- Por abandono de la Concesión por parte del Concesionario.

En los casos enunciados se intimará al Concesionario a subsanar dicho incumplimiento. Si a los treinta (30) días corridos de la intimación persistiera esa situación se le aplicará durante tres (3) meses una multa mensual equivalente entre el uno (1) y diez (10) por ciento del importe de la garantía de contrato indexada al mes en que se aplique la multa, a criterio exclusivo del PIMA.

Vencido ese plazo se duplicará la multa por otro periodo de tres (3) meses.

Vencido ese periodo se producirá la extinción del contrato.

En el caso previsto en el inciso 1) sin perjuicio de la declaración de resolución, se aplicará por pago fuera de término el recargo indicado en el Art. 15 apartado 15.6.

La declaración de la resolución traerá aparejada la pérdida de la garantía respectiva, facultando al PIMA a hacerse cargo de las obras tomando posesión de las mismas. En caso de extinción del contrato por culpa del Concesionario se distinguirá:

1. Si las obras se encuentran inconclusas: el PIMA tomará posesión de las obras, previo inventario y podrá contratar con un tercero la continuación de las obras, o su demolición, siendo a cargo del Concesionario todos los perjuicios y gastos que la nueva contratación irrogue al PIMA, para lo cual se afectarán las garantías constituidas, sin perjuicio del mayor reclamo al que el PIMA tenga derecho.

2. Obras concluidas a satisfacción del PIMA. Si el incumplimiento del Concesionario fuera sobreviniente a la finalización de las obras a satisfacción del PIMA, esta tomará posesión de las mismas.

c) Por quiebra o extinción del Concesionario. La quiebra o extinción de la personalidad jurídica del Concesionario, determinará la resolución de pleno derecho de la Concesión, con pérdida de la garantía respectiva.

El PIMA se hará cargo de las obras, tomando posesión de las mismas.

d) Por mutuo acuerdo. El mutuo acuerdo entre el Concesionario y el PIMA extinguirá la concesión en cualquier tiempo, de conformidad con las condiciones del convenio que se suscriba entre ambas partes.

e) Por causas imputables al PIMA En el caso en que el contrato fuera rescindido por decisión del PIMA, no imputable al Concesionario, este tendrá derecho a exigir:

1) Valor de las obras, entendiéndose que las mismas se amortizan integralmente en el plazo de la concesión, deducida la amortización proporcional.

2) Una cláusula penal equivalente al veinte por ciento (20%) del costo de las obras, calculado según lo indicado precedentemente, que deberá ser abonado por el PIMA en el término de treinta (30) días a contar desde el día que quede firme la resolución declarando la rescisión del contrato por decisión del PIMA.

Art. 23: USO DE PROYECTO EN CASO DE RESOLUCIÓN

En caso de resolución del contrato previo a la finalización de las obras, el PIMA podrá continuar los trabajos en forma directa o mediante una nueva contratación utilizando el proyecto que hubiera utilizado o previere utilizar el contratista, sin derecho a otra indemnización que la prevista en este pliego.

Art. 24: CONTRATOS

En todos los casos de extinción de la Concesión previo al vencimiento del plazo se transferirán al PIMA todos los contratos que la Concesionaria haya suscrito con terceros para la explotación de la obra, si el PIMA así lo requiriese.

Art. 25: SUSPENSIÓN DE LA CONCESIÓN.

La Concesión se suspenderá por:

a) El tiempo que requiera la reconstrucción de las obras que hubieran resultado destruidas.

b) El tiempo que duren los impedimentos cuando existan circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito que impidan la ejecución o funcionamiento de las obras en la forma pactada.

El concesionario deberá dentro de los quince (15) días corridos a partir de la causal de suspensión, poner en conocimiento del PIMA la existencia de los impedimentos aludidos y solicitar la suspensión de la concesión, aún en caso de que se trate de hechos pública notoriedad.

Si no se cumpliere con esta obligación, se producirá la pérdida del derecho a la suspensión que pudiera asistirle. El periodo de suspensión será fijado por el PIMA teniendo en cuenta la real incidencia de los hechos.

El PIMA determinará la aplicación del plazo de concesión teniendo en cuenta el porcentaje de obra afectado por la suspensión de la concesión y el tiempo que dicha suspensión insuma.

Art. 26: JURISDICCIÓN Y ARBITRAJE.

Todas las cuestiones originadas en el contrato de concesión se someterán a la oficinas de asesoría legal del PIMA.

Las partes de común acuerdo podrán someter la controversia a juicio arbitral.

Art. 27: GLORARIO – DEFINICIONES.

En el presente Pliego de Condiciones y en la documentación de los contratos que se celebren, los siguientes términos se tomarán con el significado que en cada caso se señala:

“PIMA”: por Programa Integral de Mercadeo Agropecuario.

“CENADA”: por Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos

“Proponente”: La persona física o jurídica que presente una propuesta y se inscribe en el Registro Público.

“Registro Público” o “Registro”: Es el procedimiento público de convocatoria para la adjudicación de tierras en las zonas anexas al CENADA.

“PBC”: Pliego de Bases y Condiciones.

“PCT”: Pliego de Condiciones Técnicas.

“Propuesta”: Es el conjunto de elementos y documentos que conforman el proyecto presentado por el proponente y la que se vaya agregando a la misma, una vez aceptado la solicitud de inscripción.

“Concesionario”: La empresa o grupos de empresas que hayan suscrito el pertinente contrato.

“Concedente”: se refiere al Programa Integral de Mercadeo

Anexo 4-c Nro. de Orden

Fecha de Entrega

SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO PARA DESARROLLO DE ACTIVIDADES EN ÁREAS LAS ZONAS ANEXAS DEL CENTRO NACIONAL DE ABASTECIMIENTO Y DISTRIBUCION DE ALIMENTOS.

El presente formulario tiene carácter de DECLARACIÓN JURADA y debe se completado por todas aquellas personas de existencia real o jurídica, pública, privada o mixta, que deseen desarrollar actividades complementarias o auxiliares a la actividad principal del CENADA, en tierras del PIMA y en las condiciones establecidas en el Reglamento que rige este Registro.

A. DATOS DEL PROPONENTE

1.- DATOS DEL DECLARANTE (si es persona de existencia real) 1.1. Apellido / s: ___________________________________________________________

Nombre / s: ___________________________________________________________

1.2. Documento de Identidad: LE, CI, DNI, LC Nro. ______________________________

(testar lo que no corresponda)

1.3. Domicilio Comercial: _____________________________________ CP ___________

Teléfono / s: __________________________________________________________

1.4. Domicilio Particular: ____________________________________________________

2. DATOS DE LA EMPRESA (si es persona de existencia jurídica) 2.1. Razón Social: _________________________________________________________

2.2. Domicilio Comercial:

Calle: __________________________________________ Nro. _________________

Localidad: ______________________________________ Pcia. ________________

Teléfono / s: __________________________________________________________

2.3. Rubro Comercial: ______________________________________________________

3. INSCRIPCIONES: 3.1. Nro. de inscripción en el Registro Público de Comercio o Industria: ______________

3.2. Nro. de CUIT: ________________________________________________________

3.3. Impuesto a los Ingresos Brutos Nro: _______________________________________

B. ACTIVIDAD A DESARROLLAR

1. IDENTIFICACIÓN DE LA ACTIVIDAD: _________________________________

_________________________________________________________________________

2. CARACTERÍSTICAS – NECESIDADES:

2.1 Superficie: Total _____________________ m2

2.1.1. Cubiertas:

a) Afectada a la Actividad _________________ m2

b) Depósitos: ___________________________ m2

c) Administrativa: _______________________ m2

d) De servicios: ________________________ m2

e) Otras (aclarar): _______________________ m2

2.1.2. No cubiertas:

a) Estacionamiento: _____________________ m2

b) Depósitos: __________________________ m2

c) Expansión – Reserva: _________________ m2

d) Otras (aclarar): ______________________ m2

2.2. Datos Técnicos

2.2.1. Potencia a instalar: ________________ KVA

2.2.2. Consumo eléctrico estimado _________ Kwa / mes.

2.2.3. Consumo gas estimado _____________ m3 / mes

2.2.4. Consumo de agua _________________ m3 / mes

2.2.5. Otros (aclarar) ____________________________

2.2.6 Comunicaciones:

a) Telefonía SI NO

b) Telex SI NO

c) Radiocomunicación SI NO

2.3. Instalaciones especiales:

2.3.1. Tratamiento de efluente SI NO

2.3.2. Tratamiento de aguas SI NO

2.3.3. Otras (aclarar) _______________________________________________________

_________________________________________________________________________

2.4. Disponibilidad de Servicios Públicos:

Realizó consultas en empresas prestatarias de servicios públicos: SI NO

En caso afirmativo consignar los mismos ________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. FACTORES AMBIENTALES. (En caso de ser significativos). 3.1. Nivel de ruido estimado ______________________________________________ dbl

3.2. Efluentes (especificar __________________________________________________

3.3. Residuos (especificar tipo) __________________________________________tn/día

3.4. Otros (aclarar)_____________________________________________________tn/día

4. CONVENIENCIA DE DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DE APOYO EXTERNO. Se deberá consignar cada uno de aquellos servicios de apoyo que requiera la actividad a desarrollar (frigorífico, depósitos, empaque, etc.).

4.1. Tipo ________________________________________________________________

4.2. Demanda del mismo ____________________________________________________

5. DATOS GENERALES 5.1. Periodo solicitado de Concesión _______________________________________ años

5.2. Monto estimado de la inversión ___________________________________________

5.3. Canon ofrecido ________________________________________________________

5.4. Tiempo estimado de ejecución de las obras __________________________________

5.5. Lote/s que solicita _____________________________________________________

6. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA.

Se presentará como mínimo la siguiente documentación técnica:

6.1. Memoria descriptiva del proyecto.

6.2. Memoria técnica general

6.3. Planos Generales del Anteproyecto en escalas que permitan su comprensión incluyendo designación de locales, cotas generales y demás elementos que permitan su comprensión.

6.4. Cómputo general de las obras discriminadas por ítems agrupados.

7. ANÁLISIS ECONÓMICO – FINANCIERO DEL PROYECTO Se deberá acompañar una descripción de cómo se financiará el proyecto, indicando fuentes de recurso, retorno de la inversión, rentabilidad esperada y todo otro elemento que demuestre la viabilidad y factibilidad del mismo del punto de vista económico financiero.

8. RESERVA DE LA ACTIVIDAD Se presentará una síntesis descriptiva de la actividad a desarrollar que permita su comprensión, la que deberá incluir entre otros, los siguientes aspectos:

8.1. Para actividades de servicio:

a) Perfil de usuarios.

b) Volumen de prestación.

c) Usos alternativos.

8.2. Para el caso de actividades comerciales:

8.2.1 Comercialización prevista.

PRODUCTOS A COMERCIALIZAR VOLUMEN ANUAL OBSERVACIONES

8.2.2. Canal a comercializar

a) Distribuidores SI NO PRODUCTO VOLUM. ANUAL

b) Mayoristas SI NO

c) Minoristas SI NO

d) Exportación SI NO

8.2.3 Vehículos estimados a afectar que ingresen a la zona solicitada

En mi carácter de ___________________________________ de la firma, declaro bajo juramento que cuanto queda consignado en este formulario es verdad y estar en conocimiento de todo lo establecido en el Reglamento Interno del Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos y el Reglamento del Registro Público Permanente para Concesiones de Uso de Tierras del Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos (Zona Comercial y Actividades Recreativas).

Costa Rica, ______________ de _________

______________________________________

FIRMA DEL DECLARANTE

............................................................................

Aclaración

FECHA: / / .

Anexo 4-d

MODELO DE CONTRATO

CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA Entre el Programa Integral de Mercadeo Agropecuario, con domicilio en……, representada en este acto por su Gerente General ____________________________________________

en adelante la Concedente, por una parte, y por la otra _____________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________

con domicilio en ___________________________________________________________

representado por ___________________________________________________________

surge de la documentación que exhibe en este acto, en adelante el Concesionario, convienen en celebrar el presente contrato de concesión de obra, sujeto a las cláusulas siguientes:

PRIMERA: La Concedente otorga en concesión de obra bajo el acuerdo del Consejo Directivo________, al Concesionario, el Lote Nro. ________ para el desarrollo de la actividad de ___________________ cuya memoria y detalles técnicos se adjuntan a la presente.---

SEGUNDA: El Concesionario acepta el compromiso de realizar su actividad comercial en las Zonas Anexas del Centro Nacional de Abastecimiento y Distribución de Alimentos –CENADA-, a su nombre, por su cuenta y riesgo, de conformidad con la legislación vigente en el Orden Nacional, y Municipal; el Convenio de Creación y el Estatuto de la Concedente; los Reglamentos Internos del CENADA; el Reglamento de este Registro Público que por separado se firman y forman parte integrante del presente Contrato; y con las disposiciones que dicte la Concedente, dentro de la órbita de su competencia.---

TERCERA: El plazo de la Concesión será de __________ ( ) años a partir de la fecha del presente.---

CUARTA: El Concesionario se obliga a pagar en concepto de canon mensual por la Concesión de la obra de la suma de colones. En caso que no se dictaren normas específicas sobre el particular o se derogare la prohibición de indexación, se aplicará mensualmente el índice de precios al por mayor nivel general, que publica el INDEC, o el índice y / u organismo que lo reemplace. Para el supuesto que corresponda la aplicación prevista en el párrafo precedente, se tomará en cuenta el índice correspondiente a dos meses antes de la fecha de derogación de la Ley vigente y se comparará con el segundo mes anterior al de la facturación a actualizar4. El pago de dicho canon deberá efectuarse por adelantado del primero al cinco de cada mes, en la dependencia que el PIMA indique. Cualquiera de las partes podrá solicitar cada cinco (5) años la revisión del monto del canon o la fórmula de su actualización. En caso de no arribarse a un acuerdo, las partes se someterán al revalúo que realice al efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación u organismo que lo sustituya. Se tomarán como base del mismo, las tierras objeto de la concesión, consideradas libres de las mejoras realizadas por el concesionario. Este mecanismo será aplicación a partir de superados los primeros diez (10) años de concesión.---

4 Analizar asunto de la indexación del cánon a efecto de no perder valor en el tiempo.

QUINTA: En caso que el permisionario no efectúe el pago dentro del los plazos establecidos, se lo considerará en mora de pleno derecho. El pago fuera de término quedará sujeto a un recargo equivalente a una vez y media (1.5) la tasa regulada vigente para descuentos de documentos a treinta (30) días plazo, que fija el Banco Central de Costa Rica y que se aplicará a partir del día siguiente al que se haya producido el vencimiento de la obligación. Luego de los treinta (30) de ocurrida la mora de un mes de canon, el PIMA podrá rescindir el contrato de manera unilateral y sin necesidad de interpelación de ninguna especie.---

SEXTA: La Concedente entrega al Concesionario, con destino al objeto del presente contrato, el uso del Lote cuyas condiciones y / o características se detallan en el Acta de entrega del espacio.---

SÉTIMA: Las obras a ejecutar por el Concesionario, deberán ser realizadas de conformidad a las pautas establecidas en el Pliego de Condiciones Técnicas que integran el Registro Público y al proyecto de la propuesta aprobado por la Concedente.---

OCTAVA: Queda perfectamente aclarado por las partes que la entrega del Lote / s no transmiten su tenencia al Concesionario. El Concesionario, sobre la concesión sólo tendrá el uso limitado al objeto de este contrato con las responsabilidades que le corresponda como custodio de los bienes no pudiendo darle otro uso ni destino bajo pena de revocación de la concesión sin derecho a reclamo alguno contra la Concedente.---

NOVENA: El Concesionario y su personal no podrán mantener la ocupación o el uso de las obras ni otras dependencias del Concedente al finalizar el Contrato, sea por vencimiento del término o por otra causa. Así mismo, en esa oportunidad el Concesionario deberá entregar las obras al Concedente, sin necesidad de interpelación alguna. Si así no lo hiciere, el Concedente podrá inmediatamente ocuparlos y hacerse cargo de aquellos.---

DÉCIMA: El Concesionario se obliga a proveer, a su exclusivo cargo, todos los bienes necesarios para el desarrollo de su actividad, siendo a su cargo los gastos de conversación, reposición, etc. Finalizada la concesión, el concesionario se obliga a retirar los bienes más que la concedida; c) Acatar el régimen de prohibiciones establecidas en el Reglamento Interno del Mercado Central.

DÉCIMA PRIMERA: Se deja convenido que siendo la actividad comercial, realizada por cuenta y riesgo del Concesionario, éste es el único responsable y se obliga a cumplir con las legislación vigente emanada de autoridad competente que se refiere a su actividad y con la referente a la legislación laboral y provisional de sus dependientes. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones facultará a la Concedente a revocar de pleno derecho la Concesión. Queda aclarado que la Concedente no asume ninguna obligación ni contrae ninguna responsabilidad, ni directa ni indirecta con relación al personal bajo dependencia del Concesionario.---

DÉCIMA SEGUNDA: El Concesionario asume la obligación de exhibir los comprobantes que acreditan el cumplimiento de sus obligaciones como empleador.---

DÉCIMA TERCERA: El Concesionario se obliga, sin perjuicio de lo establecido en el Reglamento Interno que forma parte integrante de este contrato: a) No instalar ningún tipo de alojamiento por precario que sea, dentro del espacio asignado, ni de ninguna otra dependencia de Concedente; b) No realizar en dicho lugar ninguna otra actividad.---

DÉCIMA CUARTA: El presente contrato se considera “intuito personae”. En consecuencia queda prohibida la cesión total o parcial de la concesión. La violación de tal prohibición habilitará a la Concedente a la revocación de la concesión.---

DÉCIMA QUINTA: Quedan por cuenta y cargo del Concesionario todas las actuaciones, costo y responsabilidad relativas a la provisión de servicios públicos para la construcción y explotación de la obra.---

DÉCIMA SEXTA: La falta de cumplimiento en la forma estipulada de cualquiera de las obligaciones emergentes de este contrato y a las provenientes del Reglamento Interno y demás legislación aplicable, autoriza a la Concedente a optar entre exigir el cumplimiento conforme a lo pactado o a revocar la concesión, sin interpelación previa, mediante comunicación fehaciente.---

DÉCIMA SÉPTIMA: En concepto de GARANTÍAS CONTRACTUALES el concesionario efectivizó los depósitos estipulados en el Art. 11, apdo 11.2. del Pliego de Bases y Condiciones, cuyos comprobantes forman parte del presente contrato. Dichas garantías serán devueltas conforme a lo indicado en el Pliego de Bases y Condiciones y siempre y cuando no existan motivos para su ejecución.---

DÉCIMA OCTAVA: En todo momento el concesionario deberá contemplar que la actividad a desarrollar no interfiera, obstaculice o perturbe el normal desenvolvimiento de la operativa comercial y funcional del Mercado Central de Buenos Aires, comprometiéndose a acatar en todo momento las disposiciones y directivas que al respecto se impartan.---

DÉCIMA NOVENA: El concesionario se obliga a realizar por su cuenta y cargo todos los trabajos de mantenimiento y las reparaciones necesarias para la adecuada conservación de las obras así como también mantener las condiciones de higiene y aseo, incluyendo las áreas exteriores circundantes. Para la ejecución de cualquier trabajo o mejora de cualquier naturaleza, el concesionario deberá contar con la previa conformidad de la Concedente para lo cual deberá presentar los planos y memorias descriptivas que correspondan. Así mismo queda establecido que la Concedente podrá realizar todas las inspecciones necesarias a los efectos de verificar el cumplimiento de lo establecido en el presente contrato para lo cual el Concesionario deberá facilitar el ingreso personal designado a tal efecto por la Concedente.---

VIGÉSIMA: En caso de que la Concedente verificara que la información aportada por el concesionario tuviera diferentes sustanciales con documentación oficial que se le requiera, la Concedente procederá a la revocación de la concesión de uso otorgada.---

VIGÉSIMA PRIMERA: Dada la naturaleza de la Concedente queda establecido que para todas las cuestiones judiciales que deban dirimirse como consecuencia del presente contrato, se tramitarán por ante los Tribunales Federales de San Martín, Provincia de Buenos Aires, con renuncia expresa a cualquier otra jurisdicción.---

VIGÉSIMA SEGUNDA: Para todos los efectos judiciales o extrajudiciales, se constituyen como domicilios especiales los indicados al comienzo, donde se tendrán por válidas todas las comunicaciones y / o notificaciones que se practicaren, debiendo comunicarse por medio fehaciente cualquier cambio del citado domicilio.---

VIGÉSIMA TERCERA: El Concesionario abonará el cincuenta por ciento (50%) del sellado de este contrato. A esos efectos, se estima el valor de este contrato en la suma de PESOS ________________________________________________________ ( ).---

VIGÉSIMA CUARTA: En prueba de conformidad, se firman tres (3) ejemplares de un mismo tenor, en Tapiales, Provincia de Buenos Aires, a los __________ días del mes de __________ de mil novecientos noventa y _______________.---

Anexo 4-e

PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS

NORMAS PARA LA EJECUCIÓN DE OBRAS A EFECTUAR POR

TERCEROS EN PREDIOS DE EL PIMA.

ALCANCE DE LAS DISPOSICIONES Las presentes disposiciones constituyen las reglamentaciones mínimas que deberán observarse en la elaboración de la documentación técnica de la propuesta solicitada en el Art. 8.2.4. del Pliego de Bases y Condiciones y en la ejecución de las obras e instalaciones necesarias para concretar la misma, como así mismo las secuencias administrativas para la consideración y aprobación de la propuesta.

ORDENAMIENTO DE LAS DISPOSICIONES A fin de clasificar y simplificar su interpretación se ha dividido a estas normas en los siguientes títulos y subtítulos:

1- Normas Administrativas: 1.1.- Tramitaciones.

1.2.- Proyectista y Director de Obra.

1.3.- Aprobación de obras e instalación

1.4.- Modificaciones y / o ampliaciones.

1.5.- Inspecciones.

1.6.- Obras paralizadas, suspendidas o en contravención.

2- Normas Técnicas: 2.1.- Uso del suelo

2.2.- Estacionamientos.

2.3.- Áreas Verdes.

3- Proyecto de obras e instalaciones: 3.1.- Generalidades.

3.2.- Cercas y aceras.

3.3.- Locales – Condición de habitabilidad y confort.

3.4.- Instalaciones complementarias.

3.5.- Protecciones contra incendio y seguridad.

3.6.- Análisis de suelos.

4- Ejecución de obras e instalaciones:

4.1.- Obrador, vallado provisorio y letreros.

4.2.- Relevamiento y Movimiento de suelos.

4.3.- Del terreno.

4.4.- Calidad de materiales – aprobación – ensayos.

4.5.- Vicios en los materiales y obras ejecutadas.

4.6.- Estructuras resistentes.

4.7.- Conclusión de obra – inspección final.

4.8.- Limpieza de obra.

5- Disposiciones Varias: 5.1.- conservación y mantenimiento.

5.2.- Documentación en obra.

5.3.- Planos de obra – oficiales y conforme a obra.

5.4.- Seguros.

1 NORMAS ADMINISTRATIVAS 1.1.- TRAMITACIONES.

1.1.1. El solicitante deberá requerir ante el PIMA las consultas que sobre la aplicación de las presentes se requieran.

1.1.2. Nota de presentación de la propuesta con la documentación técnica solicitada en el Art. 8.2.4. del Pliego de Bases y Condiciones.

1.2. PROYECTISTA Y DIRECTOR DE OBRA 1.2.1. El Concesionario deberá contar para la realización de los trabajos y en carácter de

responsable técnico con los servicios de un profesional matriculado en el Consejo o Colegio correspondiente, que será responsable de todos los aspectos técnicos de las obras o instalaciones. A dicho efecto toda la documentación técnica presentada será firmada por el referido profesional.

1.3. APROBACIÓN DE OBRAS E INSTALACIONES 1.3.1 Cuando la documentación presentada cumpla las disposiciones establecidas, el PIMA por

intermedio del área técnica que corresponda, y dentro de un plazo no mayor de veinte (20) días hábiles a contar de la fecha de entrega de toda la documentación exigida, aprobará la documentación presentada o formulará las observaciones que estimen correspondan.

1.3.2 El Concesionario comunicará al PIMA con una anticipación de cuarenta y ocho (48) horas como mínimo el inicio de los trabajos a fin de que la misma ejecute las inspecciones pertinentes.

1.3.3 Cualquier construcción o instalación que se efectúe sin permiso, sin planos aprobados o que no se ajusten a los establecido en estas normas, deberán ser desmontadas o demolidas y rehechas a costo y cargo del Concesionario, de acuerdo a lo normado.

1.4. MODIFICACIONES Y / O AMPLIACIONES.

1.4.1. Si durante la ejecución de las construcciones e instalaciones aprobadas se produjeran modificaciones y / o ampliaciones a las mismas, el Concesionario deberá dar aviso de estas a el PIMA, la que evaluará la necesidad o no de presentar planos para su aprobación. Una vez finalizados los trabajos, el Concesionario deberá presentar dos juegos de copias de planos, donde conste las modificaciones y / o ampliaciones ejecutadas al proyecto aprobado.

1.4.2. Si el Concesionario deseare ejecutar modificaciones y / o ampliaciones a instalaciones ejecutadas deberá solicitar el correspondiente permiso y aprobación, para lo cual presentará copia de planos tales modificaciones a fin de que se proceda a su aprobación.

1.5. INSPECCIONES 1.5.1. El PIMA por intermedio del área técnica que corresponda, podrá efectuar inspecciones

periódicas y sin previo aviso a fin de:

a) Supervisar las construcciones e instalaciones.

b) Verificar el cumplimiento de las reglamentaciones.

c) Verificar el estado de conservación y mantenimiento de las instalaciones.

1.5.2. En el predio donde se realicen obras, el Concesionario, profesional y / u ocupante, deberá permitir el acceso del personal que en ejercicio de dicha función acredite su carácter mediante la credencial expedida a tal efecto por el PIMA, debiendo acatar las instrucciones y observaciones impartidas por el mismo.

1.5.3. El Concesionario está obligado a aceptar las modificaciones en los trabajos que le fueran indicados por la inspección, siempre que estas órdenes le sean dadas por escrito y no alteren las bases de contrato.

1.6. OBRAS PARALIZADAS, SUSPENDIDAS O EN CONTRAVENCIÓN 1.6.1. A efectos de evitar daños a terceros o a el PIMA todo trabajo que se presuma detenido o

paralizado podrá ser desmontado por el PIMA a costo y cargo del Concesionario.

1.6.2. El PIMA podrá suspender toda obra que se ejecute sin permiso o que teniéndolo no se realice de acuerdo con los documentos aprobados y las disposiciones presentes.

1.6.3. El PIMA podrá ordenar la paralización de una obra o instalación si se comprobará que existe graves irregularidades en su realización o cuando se afecte la seguridad o higiene de la misma, de los linderos o de esta C.M.C.

Se levantará dicha pena una vez que desaparezcan las causas que lo motivaron.

2. NORMAS TÉCNICAS 2.1.- USO DEL SUELO.

2.1.1. Restricciones

El PIMA determinará en cada caso y según las parcelas y / o sectores de que se trate las restricciones que deberán respetarse a fin de preservar instalaciones existentes, tendidos futuros, etc.

2.1.2. Subdivisión de Sectores

En los casos de requerirse subdivisiones de los respectivos sectores se deberá prever que el sector no ocupados tenga salida a la vía pública.

En dichos casos el PIMA fijará, las pautas que considere necesarias a efectos de garantizar la correcta utilización de las tierras.

2.2. ESTACIONAMIENTOS Todo predio deberá contar con la previsión de espacios adecuados para que las operaciones de carga y descarga se cumplan dentro del mismo y en forma de no afectar el tránsito en las calles adyacentes.

Dichos espacios deberán contemplar además las maniobras que los vehículos tengan que realizar para entrada y salida.

Se deberá contar además con la adecuada provisión de espacios de estacionamiento de vehículos de quienes trabajan en el lugar.

2.3.ÁREAS VERDES - El sector solicitado deberá mantener un área verde del orden del treinta por ciento

(30%) de su superficie, debiendo parquizarse las mismas.

- En los sectores donde existe Forestación se deberá preservar la misma y / o considerar el trasplante de las especies.

3. PROYECTO DE OBRAS E INSTALACIONES

3.1. GENERALIDADES En razón de las diferentes alternativas que puedan presentarse, el PIMA recibirá las propuestas evaluando sus posibilidades de concreción.

El PIMA evacuará en términos perentorios las consultas efectuadas por los interesados o sus profesionales sobre propuestas planteadas no contempladas en estas normas.

Las obras civiles viales y de instalaciones en general, deberán cumplir en cuanto a diseño, cálculo, ejecución y empleo de materiales, con las normas y reglamentaciones vigentes, fijadas por respectivos organismos.

3.2. CECAS Y ACERAS

3.2.1. En caso que se estime necesario disponer de cerramientos en la parcela, los mismos como mínimo deberán ser del tipo alambrado olímpico, con postes de hormigón y tejido de alambre romboidal o en su defectos placas de hormigón premoldeado.

3.2.2. Se deberán ejecutar veredas frente a calles existentes y / o a construir según correspondencia con el proyecto propuesto ó similares a los existentes en caso que los hubiera.

3.3. LOCALES – CONDICIÓN DE HABITABILIDAD Serán de aplicación todas las normas que para edificios comerciales y de servicios y para cada uno de su locales están establecidas en el Código de Edificación de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.

3.4. INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS

3.4.1 INSTALACIONES EN OBRAS Todas las instalaciones complementarias a ejecutar en las obras respetarán las normas establecidas sobre cada materia por las reglamentaciones oficiales que reglan las mismas, como ser: Colegio Federado de ingenieros y Arquitectos, Municipalidad de Heredia, Ministerio de Recursos Naturales Energía y Minas, Compañía Nacional de fuerza y Luz, etc.

3.4.2. PROVISIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS Correrá por cuenta y cargo del Concesionario todas las gestiones ante organismos prestatarios de servicios relativas a la provisión de los mismos para la construcción y explotación de la obra.

3.5. PROTECCIONES CONTRA INCENDIO Y SEGURIDAD Las prevenciones generales contra incendio serán cumplidas para todas las obras a construir y durante el transcurso de la concesión, complementando lo reglamentado por la Superintendencia de Bomberos de la Policía Federal y el código de edificación de la Municipalidad..

Se deberán respetar así mismo las prescripciones constructivas que sobre higiene y seguridad establece la Ley 19587, su Decreto Reglamentario Nro. 357/79 y demás normas existentes en la materia.

3.6. ANÁLIIS DEL SUELO. A los efectos de determinar las características del suelo y definir tipos de fundación para edificios y calles de circulación, el concesionario deberá efectuar los correspondientes ensayos de suelo.

4. EJECUCIÓN DE OBRAS E INSTALACIONES

4.1. OBRADORES, VALLADO PROVISORIOS Y LETREROS

Todas las construcciones provisorias que se construyan como obradores se dispondrán de manera que no produzcan molestias a la actividad de terceros, debiendo ser conservadas en correcto estado de higiene y seguridad. En los obradores se colocarán los medidores de energía y agua de construcción.

Una vez finalizadas las obras los obradores serán desmontados totalmente.

En caso de ser necesario se permitirá el vallado provisorio de las parcelas, pudiendo proponer el usuario el material a utilizar a tal fin, que deberá ser aprobado por esta Corporación.

Para la ejecución de carteles de obra será de aplicación lo reglamentado en el Código de Edificación de la Municipalidad.

4.2. RELEVAMIENTO Y MOVIMIENTO DE SUELOS

El Concesionario deberá efectuar un elevamiento plañí altimétrico del terreno indicando cotas de nivel, instalaciones existentes, etc.

En caso de requerirse rellenos o desmontes, deberán consignarse volúmenes y cotas definitivas, corriendo por cuenta y cargo del Concesionario dicho movimiento de tierra.

En el proyecto definitivo se deberán consignar cotas de nivel de los principales puntos (caminos, estacionamientos, edificios, etc) referidos a la cota de nivel del Instituto Geográfico Militar.

4.3. DEL TERRENO

4.3.1. Replanteo: El Concesionario realizará a su costo las mediciones de longitudes de los perímetros y ángulos del terreno, conforme al plano de mensura suministrado por el PIMA, a fin de verificar sus medidas y determinar sus límites.

Cualquier diferencia que se detecte deberá ponerla en conocimiento de el PIMA, a fin verificar sus medidas y determinar sus límites.

Cualquier diferencia que se detecte deberá ponerla en conocimiento del PIMA.

4.3.2 Instalaciones que no estén a la vista: Será responsabilidad del Concesionario verificar la eventual existencia de instalaciones o redes enterradas que puedan afectar al proyecto.

En caso de ser necesario por requerimientos del proyecto, la alteración a estas posibles instalaciones, o redes, los trámites necesarios y costos que resulten de ello, correrán por cuenta del Concesionario.

4.3. CALIDAD DE LOS MATERIALES – APROBACIÓN – ENSAYOS El hecho que el PIMA apruebe el proyecto sin formular observaciones con respecto a marcas de materiales y / o equipos, no exime a la concesionaria de la responsabilidad de cumplir las diligencias técnicas establecidas en las reglamentaciones en vigencia, lo que también es de aplicación para los casos no estipulados en planos o especificaciones aprobadas.

Todos los materiales y productos de la industria que se incorporen a la obra serán de calidad apropiada a su destino. El PIMA podrá rechazar todo material que no satisfaga los requisitos antes citados aunque el mismo haya sido ya utilizado.

La concesionaria no podrá utilizar materiales que habiendo sido de buena calidad, hayan sido degradados por efecto de la intemperie o estibaje defectuoso.

Las instalaciones, materiales y / o trabajos que deban ocultarse para proseguir las obras, serán objeto de inspecciones, previa solicitud que al respecto está obligado a formular el concesionario.

En los casos que el PIMA lo considere necesario, la concesionaria ejecutará a su cargo, en los laboratorios o institutos que ésta proponga y apruebe el PIMA, todos los ensayos que se requieran para la verificación de las características técnicas de los elementos incorporados a las obras.

4.4. VICIOS EN LOS MATERIALES Y OBRAS EJECUTADAS

Cuando se sospeche que existen vicios en los trabajos no visibles, el PIMA podrá ordenar las demoliciones o desmontajes y las reconstrucciones necesarias.

Si los vicios se manifestarán en el transcurso de la obra o periodo de explotación, la concesionaria deberá reparar o cambiar las obras defectuosas en el plazo que se le fije, a contar desde la fecha de su notificación, por medio de orden de servicio o telegrama colacionado; transcurrido ese plazo, dichos trabajos podrán ser ejecutados por el PIMA o por terceros, a costa de aquel. La aprobación de los trabajos no exime a la concesionaria de las responsabilidades que determina el Art. 1646 del Código Civil.

4.5. ESTRUCTURAS RESISTENTES Las estructuras resistentes que se ejecuten deberán responder a lo normado para cada caso por el CIRSOC.

4.6. CONCLUSIÓN DE OBRA – INSPECCIÓN FINAL Concluidos todos los trabajos, el concesionario solicitará a el PIMA la inspección final de la misma.

4.7. LIMPIEZA DE OBRAS Durante la ejecución de la obra, la concesionaria deberá mantener limpio y despejado de residuos el sitio de los trabajos.

Cuando el lugar de la obra no se mantuviera en buenas condiciones de limpieza, a juicio exclusivo del PIMA, esta impondrá términos para efectuar la misma.

Al finalizar las obras la concesionaria deberá limpiar y reacondicionar los lugares donde se ejecutaron los trabajos y sus alrededores, afectados por las mismas, retirando todos los equipos, construcciones auxiliares, estructuras de obrador, resto de materiales, etc. y cualquier otro material o instalación o estructura extraña a la obra.

5. DISPOSICIONES VARIAS

5.1. CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

Durante el periodo de explotación, el concesionario deberá conservar las obras y sus instalaciones en perfecto estado y condiciones de usos con el fin de preservar lo siguiente:

a. Adecuado aspecto.

b. Necesaria seguridad respeto a terceros.

c. Garantizar que las instalaciones que eventualmente deban ser traspasadas a la

Corporación al finalizar el contrato estén en condiciones adecuadas.

A tal efecto elaborará un programa de mantenimiento que asegure el correcto funcionamiento de todas las instalaciones y servicios y la conservación de las construcciones efectuadas.

Deberá mantener así mismo en perfecto estado de limpieza y mantenimiento el área libre interna de su lote y el espacio prolongado hasta el cordón de acera en correspondencia al ancho total de su parcela.

5.2. DOCUMENTACIÓN EN OBRA Será obligación de la concesionaria tener permanentemente, durante la ejecución de la obra y en perfecto estado, un ejemplar completo de la documentación del proyecto definitivo aprobado por el PIMA, al que se irán agregando los complementos que correspondan para la ejecución de las obras.

5.3 PLANOS DE OBRA – OFICIALES Y CONFORME A OBRA Previo a la ejecución de las obras el concesionario deberá dar cumplimiento a las tramitaciones y aprobaciones de toda clase de planos que eventualmente sean requeridos por organismos oficiales.

El concesionario deberá presentar a esta CMC, una vez finalizadas todas las obras, los planos conforme a obra.

5.4. SEGUROS A fin de cubrir los riesgos de accidente de trabajo, el concesionario asegurará a todos su personal al de sus eventuales contratistas y subcontratas y a un inspector que designe el PIMA, que desempeñe en forma estable funciones inherentes a la realización de los trabajos.

Dichos seguros cubrirán los riesgos de muerte e invalidez total o parcial, absoluta y permanente, incluso las cláusulas de opción de demandas civiles ordinarias previstas en el Art. 17 de la Ley 9.688. Además el contratista deberá contratar un seguro que ampare daños y riesgos contra terceros.

El concesionario constituirá un seguro para los automotores de su propiedad o de sus subcontratistas destinados a las obras que cubra la responsabilidad civil hasta los límites que, como mínimo, establezca para las mismas la Superintendencia.

Anexo 5

Cronograma de realización

Anexo 6

Evaluación de impacto ambiental

V EVALUACIÓN DE IMPACTOS GENÉRICOS

VIABILIDAD AMBIENTAL SIN MITIGACIÓN

Punto medio Cantidad Producto-90

-53.5 1 -53.5 -27 1 -27 -5 2 -10 0 1 0 5 1 5 27 2 54

53.5 90

Total -31.5

VIABILIDAD AMBIENTAL CON MITIGACIÓN

Punto medio Cantidad Producto-90

-53.5 -27 1 -27 -5 2 -10 0 2 0 5 1 5 27 2 54

53.5 90

Total 22