CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto: art. 1793 la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Características:

-Bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente. Se originan dos obligaciones reciprocas esenciales (dar una cosa y pagar ésta en dinero).Obligaciones accesorias del vendedor: obligación de saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

-Conmutativo: Obligaciones reciprocas de las partes se miran como equivalentes, no es de la esencia del contrato. Si la compraventa versa sobra una posibilidad incierta de ganancia o pérdida, ésta no será conmutativa sino que aleatoria.

-Consensual (por regla general): 1801 “la venta se reputara perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio”, inciso 2do->venta de bienes raíces, servidumbres, censos o de una sucesión hereditaria , son solemnes(escritura publica).

*Cabe destacar que tratándose del contrato de compraventa ejecutado por ciertas instituciones, en este caso el SERVIU, la ley 14171, suprime la solemnidad de escritura publica y establece un procedimiento especial de otorgamiento de instrumento privado(art 68).ventas que hace el serviu se efectúan por inst. Privado, firmado ante notario y debidamente protocolizado en un plazo de 30 días desde la fecha de suscripción.

-Oneroso: las partes se gravan recíprocamente, una en beneficio de otra.

-Principal.

Problemas que derivan de la definición del artículo 1793:

1793 solo se indican las obligaciones que son de la esencia de la compraventa, no se indica si es obligación del vendedor transferir el dominio de la cosa, no obstante el 1793 nos dice que el vendedor se obliga a dar la cosa(1548: la obligación de dar contiene la de entregar la cosa), pero ambas obligaciones producen distintos efectos:

*obligación de dar: tiene por objeto transferir el dominio o constituir un derecho real.

*Obligación de entregar: Tiene por objeto el traspaso material de la cosa, la tenencia de la cosa de una persona a otra.

Según 1793 pareciera ser que el vendedor transfiere el dominio de la cosa al comprador. Alessandri sostiene que no se esta obligado a hacer propietario al comprador, sino que a proporcionar la cosa a éste. Obligación del vendedor es solo de entregar la cosa( 1815-> la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.).

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Contrato de compraventa solo entrega un titulo al comprador que lo habilita para exigir al vendedor que le entregue la cosa pero no que le transfiera el dominio, el dominio lo va a adquirir cuando concurran los actos de :titulo y modo de adquirir.

Celebración contrato->nacimiento obligaciones->titulo que habilita al comprador a adquirir el dominio->tradición->dominio.

Requisitos del contrato de compraventa:

Generales: objeto, causa, consentimiento, capacidad

Esenciales, propios de su fisonomía: cosa y precio.

Cosa vendidaObjeto de la obligación del vendedor, si faltare ésta la obligación del vendedor carecería de objeto y en consecuencia la del comprador de causa(causa de la obligación de una parte es la obligación de la contraparte). Puede ser corporal o incorporal. Debe reunir los siguientes requisitos para ser válido:

-Cosa comerciable: aquellas cosas cuya enajenación no esta prohibida por la ley. 1810->pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley. En relación al 1466(contrato prohibido). Ejemplos: 1464n°1 cosas que no estas en el comercio; 1464n°2derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona.-Real: Debe existir efectivamente al tiempo del contrato, de lo contrario éste carece de objeto. (1814:la venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente pero no existe, éste no produce efecto alguno)También cosas que no existe pero se espera que existan: cosas futuras(regla general), en este caso el contrato se perfeccionara cuando la cosa futura tenga al fin existencia material, si esto no sucede el contrato será nulo absolutamente. En este caso la venta es condicional. Excepciones: cuando lo que se compra es la suerte. En este caso la venta es aleatoria pero consensual.Articulo 1813 La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte. Importancia: en caso de dudas el juez declarara la venta condicional.-Determinada o determinable: especie o cuerpo cierto o cantidad determinada de un genero también determinado (1461). Cuota de un derecho sobre la cosa.No puede recaer sobre universalidad jurídica (no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona,1811*, pero es posible la venta de todos los bienes de una persona siempre que se especifiquen y designen en escritura publica.). Excepción a la prohibición del 1811-> 1801 inciso 2° venta de un derecho real de herencia.-Debe no ser del comprador: prohibición expresa en artículo 1816-> carecería de causa

*Venta de cosa ajena

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Es válida porque la venta no es enajenación, la venta solo es generadora de obligaciones, dentro de las cuales no se encuentra la de transferir el dominio. Esta proporciona un justo titulo al comprador, porque se presume la buena fe, por consiguiente posee justo titulo y buena fe,; y habiendo existido la tradición puede ser poseedor regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria.Efectos de la venta de cosa ajena: se debe distinguir:->cosa vendida ha sido entregada al comprador: verdadero dueño tiene derecho a reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, en este caso opera la inoponibilidad por falta de concurrencia(contrato es inoponible al verdadero dueño por no concurrir éste con su voluntad a la celebración). Sin embargo hay dos casos en que no es posible para el dueño reivindicar la cosa: *cuando el dueño ha ratificado la venta, en este caso el comprador tendrá su derecho desde la fecha de la venta, no de la ratificación(1818).; *el comprador adquirió el dominio por prescripción(1815).->cosa vendida no ha sido entregada al comprador : pueden darse las siguientes situaciones: * dueño ratifique la venta, *dueño reivindique: comprador podrá demandar resolución del contrato con indemnización de perjuicios.Caso del articulo 1819: vendida y entregada la cosa ajena a otro, si el vendedor adquiere posteriormente el dominio se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición (relacionado con art 682). Si el vendedor la vendiere después de adquirido el dominio, subsiste el dominio en el 1er comprador.

Precio: requisitos->-real: Debe ser fijado de tal manera que quede de manifiesto que el acreedor tiene derecho a exigirlo y que el deudor tiene a obligación de pagarlo-determinado: Debe conocerse la cantidad precisa del dinero que constituye el precio. Debe estar determinado en el contrato o presentar éste datos para que sea posible determinarlo. Principio fundamental en relación al precio-> éste JAMÁS debe quedar al arbitrio de uno de los contratantes (1809, se vulnera el 1801).-pactado en dinero: exige que se pacte en dinero, por lo que no es forzoso que se pague o no en dinero, ya que puede darse que posteriormente se produzca una novación o una dación en pago. Si se pacta un precio que consista una parte en dinero y otra en especie, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero y venta en caso contrario (1794).

SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTASolemnidades son requisitos indispensables para que el contrato adquiera forma jurídica; son aquellas formalidades externas, establecidas en virtud de la ley o de a voluntad de las partes, que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos jurídicos.*Solemnidades legales: Se dividen en : -> ordinarias -> Especiales -Solemnidades legales ordinarias: Rigen respecto de todo contrato que tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente señalados por el legislador: *compraventa de bienes inmuebles, censos, servidumbres, derecho real de herencia. La solemnidad consiste en que el contrato se otorgue por escritura pública. La inscripción en el C.B.R es tradición y no tiene el carácter de solemnidad.

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Especial mención en cuanto a los inmuebles por adherencia y por destinación-> contrato de compraventa de estos bienes se efectúa separadamente del predio al que acceden, se reputa ésta como venta de bienes muebles, en calidad de muebles por anticipación; en caso contrario estamos ante venta de inmuebles. Importancia: momento en que se perfecciona el contrato en uno y otro caso (venta de bien mueble es consensual).Venta de bienes inmuebles por escritura pública, excepción a esto: artículos 67 y 68 ley 14171, venta constitución de gravámenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el SERVIU. Ventas deben efectuarse por instrumento privado firmado ante notario, debiendo éste protocolizar el instrumento a más tardar al día siguiente hábil.

-Solemnidades legales especiales: Se exige el cumplimiento de ciertas formalidades en atención a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se vende.Ejemplo: venta de bienes raíces pertenecientes a incapaces-> requiere autorización judicial con conocimiento de causa(aparte de la esc. Publica), arts. 1754 y 255; venta de bienes raíces pertenecientes a una persona sujeta a guarda->requiere autorización judicial y publica subasta. Algunos autores niegan el carácter de solemnidad especial a las antes mencionadas, según ellos son formalidades exigidas en atención a la calidad de la persona dueña del bien. La diferencia entre solemnidad y formalidad->omisión de solemnidad legal acarrea nulidad absoluta, omisión de formalidad legal acarrea nulidad relativa.

*Solemnidades voluntarias: articulo 1802->da derecho a las partes para retractarse de la celebración del contrato mientras no se haya otorgado escritura publica o mientras no se haya principiado la entrega de la cosa. Si se entrega la cosa sin escritura pública se entiende que se ha dejado sin efecto la solemnidad.Caso de las ventas forzadas en juicio ejecutivo:Constituye compraventa 1891. Diferencias con las ventas voluntarias:1. En venta forzada el juez el representante legal del deudor.2. En cuanto a la forma de establecer el precio: en ventas voluntarias es por acuerdo entre partes, en venta forzada éste se establece por la pugna entre interesados.

La Compraventa y las arrasConcepto: suma de dinero o cosas muebles que una persona da a otra en prenda de que se va a celebrar el contrato.Se reglamentan dos clases de arras:-Aquellas que se dan en prenda de celebrar el contrato (1803): Dan derecho a retractación, del que las ofreció perdiéndolas y del que las recibe restituyéndolas dobladas. El plazo para retractarse es de dos mese desde la entrega de las arras, o hasta antes del otorgamiento de escritura publica, o hasta antes de la entrega de la cosa.-Aquellas que se dan como parte del precio o en señal de quedar convenidos los contratantes (1805): No dan derecho a retractación. La regla general es que den derecho a retractarse, pero si en el contrato se estipulan esta clase de arras no existe ese derecho.

NORMAS SOBRE CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA

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Regla general es la capacidad (1446 y 1795), para que exista una incapacidad es necesario que se encuentre ésta expresamente señalada en la ley.

Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:-Para comprar y vender-Para vender-Para comprar

a) Incapacidad para comprar y vender: 1796-> es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. Acarrea la nulidad absoluta. Las razones son: que el marido puede ejercer algún tipo de presión sobre la mujer para que ésta celebre una compraventa, para evitar que los cónyuges celebren contratos de compraventa en perjuicio de terceros.1796 prohíbe también la compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia (sometido a patria potestad: conjunto de derechos que la ley confiere al padre o madre sobre los bienes del hijo no emancipado).Mención especial: hijo no emancipado que ejerce algún oficio, empleo, profesión o industria, se mira como mayor de edad para los efectos de administración y goce de su peculio profesional, por lo que una compraventa celebrada entre padre e hijo en relación a ese peculio profesional es válido.

b) Incapacidad para vender: 1797 prohibición a los administradores de locales públicos, de vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no esta comprendida en sus facultades administrativas. Nulidad relativa.

c) Incapacidad para comprar: *1798 prohíbe a empleados públicos comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Nulidad absoluta.*1798 inc.2do prohíbe a los jueces, procuradores, abogados, escribanos comprar bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan como consecuencia del litigio. COT lo hace extensivo también a fiscales, defensores, relatores, secretarios, etc. Discusión acerca de si el caso del partidor en juicio de partición cabe dentro de esta prohibición. Jurisprudencia ha fallado en ambas posiciones, los que niegan la aplicación de esta prohibición, argumentan que la partición no es un juicio.Pacto de cuota Litis: cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios de abogados y procuradores. Se permite pero la participación del abogado o procurados debe ser menor a la del cliente.*1799 prohibición en cuanto a los tutores y curadores artículo 412, se distingue en bienes muebles e inmuebles. Los bienes muebles pueden ser comprados por el tutor o curador, pero con autorización de los demás guardadores o juez en subsidio. Nulidad relativa. En cuanto a inmuebles no pueden ser comprados por tutor o curador. Nulidad absoluta.*Incapacidad de mandatarios, síndicos y albaceas: discusión acerca de si se aplica 1800 en relación al 2144(Puede el albacea comprar bienes inmuebles con autorización expresa del causante), o bien el 1294 en relación al 412(si se aplica este no podrá comprar el albacea bienes inmuebles en ningún caso).Para resolver esto se recurre a la hermenéutica-> se recurre al principio “la norma especial prima sobre la general”, por lo cual se aplica el 412.

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EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los efectos son el nacimiento de derechos y obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador.

Obligaciones del Obligaciones del Comprador: Vendedor:-Pagar el precio (esencial) -Entregar la cosa vendida (esencial)-Recibir la cosa comprada -Sanear la cosa vendida

*nada impide que las partes pacten otras obligaciones además de las nombradas, como por ejemplo: que el comprador destine la cosa a cierto fin.

a) Obligaciones del vendedor:Leer 1824

*Obligación de entregar la cosa vendida: Conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa. Si la cosa es una especie o cuerpo cierto, el vendedor tiene además la obligación conservar ésta hasta su entrega (1548):

-Obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega:Para que se de esta situación se requiere que el contrato de compraventa este sujeto a un plazo de entrega.Debe pagar los perjuicios al acreedor, a menos que este se haya constituido en mora de recibir. Responsabilidad del vendedor se extiende hasta culpa leve si el deterioro o pérdida de la cosa es culpable (1547).Deterioro de la cosa no se debe a culpa del deudor, o se ha producido después que el acreedor se constituyo en mora de recibir: aplica 1590 inc. 1 y 2 (debe recibir la cosa en el estado en que se encuentre).Perdida de la cosa que se hallaba en manos del vendedor es fortuita, el riesgo es del acreedor, se extingue la obligación del vendedor pero subsiste la del comprador .Lo último con excepción de la venta condicional, ya que en ese caso el riesgo es de cargo del vendedor (1550, 1820).

-Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa vendida:Distinción:-Vendedor es verdadero dueño de la cosa -Vendedor no es verdadero dueño de la cosa

+Vendedor es dueño de la cosa vendida: Se confiere la posesión legal y materia mediante la tradición efectuada según la naturaleza de la cosa(684 o 686).1824: la obligación del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa. Si es dueño, recae sobre el una obligación de dar, por lo tanto debe transferir el dominio. Pero en el caso de la tradición efectuada mediante la inscripción del titulo en el registro conservatorio, no basta con la sola tradición, ya que con esta solo se confiere posesión legal, faltando la material.

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+Vendedor no es dueño de la cosa vendida: En este caso mediante la tradición solo va a poner al comprador en posesión de la cosa. El Vendedor puede efectuar la tradición y con eso ya se considera cumplida la obligación de éste.La única acción que tiene el comprador en caso de ser demandado por el verdadero dueño para reivindicársele la cosa, es citar de evicción al vendedor (citarlo para que éste asuma su defensa en juicio).No puede pedir resolución del contrato. Si es privado el comprador de todo o parte de la cosa judicialmente, puede exigir al vendedor le restituya el precio o parte que corresponda si la evicción es parcial, más indemnización.

LUGAR EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSANo hay reglas especiales en cuanto a la compraventa, se remite a reglas generales (1587,1588 y 1589)Lugar estipulado->lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebración (si es especie o cuerpo cierto); tratándose de genero determinado, se hará en el domicilio del deudor.

MOMENTO EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA-contrato puro y simple-sujeto a plazo o condición suspensivos.

Importancia de determinar momento de la entrega: para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos personas.1817-> si ha sido entregada a una persona, prevalece para ella el contrato.->cosa entregada a dos o mas personas, prevalece para la persona a quien primero se le entregó.->si no se ha entregado a ninguno, prevalece el titulo más antiguo.En relación a inmuebles, el 1817 se refiere a la posesión legal, por tanto, a aquella que se confiere con la inscripción del titulo en el registro conservatorio.

ENTREGA EN MATERIA DE VENTA DE PREDIOS RUSTICOS

Predios se dividen en atención al destino que tengan en Urbanos: destinados a la habitación o al uso industrial o comercial; y rurales: destinados al cultivo agrícola.La forma en que se “entrega” (1831 y 1834) el predio rústico se determina en relación a la forma en que se venda éste. Un predio rustico puede venderse de dos formas (1831 inc.1ero.):

-Como especie o cuerpo cierto (regla general): Se produce esta forma de venta cuando en el contrato no se expresa la cabida, o bien, expresándose esta, se declara que no va a alterar el precio aun cuando haya diferencia entre la cabida real y la declarada. Esta puede presentarse en dos formas:+Sin señalamiento de linderos: en este caso nada podrá reclamar el comprador (1833). +Con señalamiento de linderos: Regla general, vendedor esta obligado a entregar toda la extensión establecida en los deslindes; de no poder hacerlo se aplica la regla establecida para la venta de predio rustico con relación a su cabida(1833 inc2do).

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-Con relación a su cabida: en el contrato se expresa la extensión, superficie o cabida del predio. Según la jurisprudencia para que un predio sea vendido en relación a su cabida es necesario también que el precio se determine en relación a su cabida.*Problemas: No corresponde la cabida establecida en el contrato con lo entregado. Pueden darse dos situaciones:+Que la cabida real sea menor que la declarada: 1832 inc.2do *Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de un 10%, vendedor esta obligado a completarla, si esto no es posible debe rebajar proporcionalmente el precio.*Si el valor de la cabida que falta excede un 10%, el comprador puede: aceptar disminución del precio, o demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.+Que la cabida real sea mayor que la declarada: 1832 inc.1ero *Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10% del precio de la cabida real el comprador puede o aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato, en este ultimo caso se le resarcirán los perjuicios.*Si el precio de la cabida que sobra no excede de un 10% del precio de la cabida real el comprador esta obligado a aumentar proporcionalmente el precio.

Plazo de prescripción de estas accionesAplica para la venta de predio rustico como especie o cuerpo cierto y en relación a su cabida.Las acciones establecidas en los artículos 1832 y 1833 prescriben en el plazo de 1 año contado desde la entrega (1834). Se refiere a la entrega real o material. Esta prescripción no se suspende, por su carácter especial.

*1835-> estas acciones se aplican a cualquier todo o conjuntos de efectos o mercaderías*La aplicación de estas normas no excluye la aplicación de normas relativas a lesión enorme, cuando sean procedentes.Gastos de la entrega: Son de cargo del vendedor a menos que se haya estipulado cosa distinta en el contrato (1805 y 1806).

ACCIONES DE COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR QUE NO CUMPLE LA OBLIGACION DE ENTREGAR(o la cumple imperfectamente):

La inejecución del contrato otorga al comprador la posibilidad de escoger llevar a cabo una acción que persiga la entrega de la cosa u otra que persiga obtener la resolución del contrato (1826, 1489).¿Cuándo se entiende que el vendedor incumple? Obligación del vendedor->entregar la cosa en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. La obligación del vendedor comprende un conjunto de cosas, las que consideradas globalmente conforman la obligación de entregar, por tanto el incumplimiento de cualquiera de aquellas partes que conforman la obligación de entregar da derecho al comprador de dar aplicación al 1489, siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:-Que el deudor este constituido en mora de entregar.-Mora imputable al hecho o culpa del deudor.-Que el comprador haya cumplido su obligación o se allane a cumplirla.

Derecho de retención:

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Conferido al vendedor en caso de que comprador no estuviere obligado a pagar de inmediato, y una vez celebrado el contrato de compraventa, se produzca una disminución en la fortuna del comprador que haga temer el no pago de la cosa por el comprador. El vendedor puede retenerla mientras no se efectúe o asegure el pago.

*Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida:Garantizar al comprador una posesión pacifica, tranquila y útil de la cosa.Posesión pacifica: Libre de acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa para privarle de ésta.Posesión útil: libre de vicios ocultos que imposibiliten su uso.1837-> obligación de saneamiento comprende dos objetos : Amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa (saneamiento de la evicción): Se denomina también obligación de garantía. 1838-> hay evicción de la cosa comprada cuando el comprador es privado de todo o parte de ella por sentencia judicial.Caracteres de esta obligación:-elemento de la naturaleza de la compraventa(1839)-No puede el vendedor ejercer ninguna acción tendiente a perturbar la posesión pacifica de la cosa por el comprador(1837, 1845, 1849->inconciliable la acción de garantía con cualquier otra de carácter reivindicatorio, posesorio, etc.) -la obligación es patrimonial, se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos del comprador.Requisitos que deben concurrir para que haya evicción:-Comprador privado de todo o parte de la cosa: ocurre cuando se le quita todo o parte de la cosa que fue vendida y cuando se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa que limita la posesión del comprador(por ejemplo acción de desposeimiento del acreedor hipotecario, o tercero con un derecho de usufructo sobre la cosa)-Evicción provenga de un hecho anterior a la venta: 1839 solo podrá responder el vendedor en los hechos en los que el tuvo participación.-Que la privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial

ETAPAS QUE COMPRENDE EL SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN+ Obligación del vendedor de acudir en defensa del comprador para defenderlo en juicio: La citación de evicción debe hacerse por el comprador al vendedor antes de contestar la demanda, si el comprador no lo hace el vendedor no será responsable de la evicción. Citado el vendedor puede adoptar dos situaciones: *no comparecer: en este caso será obligado al saneamiento de la evicción, esto por que ha habido negligencia de su parte. 1843 inc.3ero-> no comparece pero no es obligado al saneamiento en el cao de que el comprador pierda la cosa por no oponer una excepción favorable a él.*comparecer: En este caso luego de analizados los antecedentes, si el vendedor llega a la conclusión que el comprador perderá el juicio, puede allanarse a la evicción (1845) y pagar el precio al comprador más la indemnización, pero si el comprador quiere seguir adelante con el juicio no podrá este demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el pago de los frutos con que hubo de satisfacer al tercero. Por otro lado puede asumir la defensa del

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comprador, si se estima que la petición del tercero carece de fundamento, la relación procesal continúa entre el tercero y el vendedor (comprador puede intervenir como coadyuvante 1844). Si se gana el litigio el vendedor no es obligado al pago de indemnizaciones (1855). Si pierde tiene la obligación de indemnizar, esta obligación nace una vez evicta la cosa por sentencia judicial.

+Pagar las indemnizaciones que correspondan: 1847-> Evicta la cosa el vendedor esta obligad al pago de 5 prestaciones.

1- Precio: debe restituir íntegramente el precio aunque el valor de la cosa haya disminuido. Pero si ha habido deterioro favorable al comprador, debe rebajarse proporcionalmente el precio (1848).

2- Indemnización de costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador: gastos en que se ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento del contrato (solo legales, no están comprendidos los convencionales).

3- Indemnización de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño: estos no se deben si habiéndose allanado el vendedor, el comprador hubiere decidido continuar con el juicio.

4- Indemnización de las costas del juicio: la misma limitación anterior.5- Indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del

comprador aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. El legislador reglamenta esto en los artículos 1849 y 1850, distinguiendo las siguientes situaciones:

**El aumento del valor se debe a mejoras ejecutadas por el comprador, en este caso se debe distinguir:*vendedor de buena fe: esta obligado al pago de estas mejoras solo si éstas no hubieran sido ya pagadas por el tercero que intentó la acción, ya que puede ocurrir que este tercero haya sido condenado al pago de estas mejoras por concepto de restituciones mutuas.*vendedor de mala fe: esta obligado al pago de todas las mejoras que haya experimentado la cosa aun el rembolso de las mejoras voluptuarias(1849).**El aumento del valor de la cosa se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo, en este caso se debe distinguir:*vendedor de buena fe: debe pagar el aumento pero no se abonara lo que excediere a la cuarta parte del precio de venta (1850).*vendedor de mala fe: debe pagar todo aumento sin limitación (1850).*todo lo anterior no aplica a las ventas forzadas, en las cuales solo se debe el precio, no puede imputársele la evicción a su culpa, ya que no ha concurrido su voluntad a la celebración (1851).

EVICCIÓN PARCIALPrivación que sufre el comprador de parte de la cosa que compró, por sentencia judicial y por causa anterior al contrato.Consecuencias de la evicción parcial: Se debe establecer la magnitud de la parte evicta y quien es el sujeto pasivo de la evicción.En relación a la magnitud de la parte evicta, si esta fue determinante para la celebración del contrato, el comprador tiene un derecho de opción: pedir la resolución del contrato de compraventa con la correspondiente indemnización de perjuicios(1852,1853); o puede pedir el

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saneamiento de la parte evicta. Si la parte evicta no fue determinante para la celebración, solo tiene derecho a pedir el saneamiento de la parte evicta(1854).

EXTINCION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN-PRESCRIPCION-RENUNCIA-OTRAS CAUSAS LEGALES

1. Prescripción: solo dice relación con la obligación de pagar el precio(prescribe según las reglas generales, 3 o 5 años según se trate de acción ejecutiva u ordinaria, plazo contado desde que se dicto sentencia que priva al comprador de la cosa evicta; o en caso de no haber sentencia al respecto por haber restituido el comprador la cosa al tercero debido al allanamiento del vendedor, el plazo se cuenta desde la restitución, articulo 1856) y las indemnizaciones a que se refiere el 1847(prescribe en 4 años contados en la misma forma anterior).2. Renuncia: Comprador puede renunciar al saneamiento de la evicción, ya que mira su propio interés y es un elemento de la naturaleza del contrato. Sin embargo, el vendedor igualmente tiene la obligación de restituir el precio(1852), salvo dos excepciones: Cuando el comprador compro la cosa a sabiendas que era ajena; o cuando tomó sobre si el riesgo de la evicción, especificándolo, la razón de esto es que en ambos casos el contrato de compraventa pasa a tener el carácter de aleatorio para el comprador, y el precio se determina los riesgos que presenta la evicción, por ende, será menor que el que se habría convenido de no presentarse tal situación.3. Otras causas legales:- Tercero que demanda y el tercero someten el asunto a arbitraje, sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla a favor del tercero (si el vendedor consiente en someter a arbitraje, subsiste la obligación de saneamiento).- El comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se ha seguido la evicción(1846).- Comprador no cito de evicción al vendedor (1843).- Citado el vendedor, este no comparece, pero el comprador pierde el litigio por no haber hecho valer una excepción que le favorecía.

Responder de los vicios ocultos de la cosa (saneamiento de los vicios redhibitorios): tiene por objeto garantizar al comprador la posesión útil de la cosa, es decir, que podrá usarla en su beneficio.Vicio redhibitorio: Defecto inherente a la cosa que existía al tiempo de la venta, oculto para el comprador, y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa.

**Requisitos para considerar redhibitorio un vicio:1-Que haya existido a la celebración del contrato: No es necesario que el vicio haya concurrido en toda su magnitud o extensión al momento de la celebración, sino que basta con que exista un germen y se desarrolle con posterioridad.2-Que sea grave: Es de tal naturaleza, que impide total o parcialmente el uso de la cosa, queda a criterio del juez determinar entonces si existe gravedad en el vicio. El artículo 1858 da una

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pauta que puede ser de ayuda al juez-> si puede o no presumirse que el comprador, conociendo el vicio hubiera o no comprado la cosa, o la hubiere comprado en menor precio.3-Que sea oculto: el comprador lo ignora, por falta de manifestación por parte del vendedor. Sin embargo hay casos en que el vicio no es redhibitorio, no obstante existir silencio de parte del vendedor: Cuando ha habido negligencia de parte del comprador para enterarse del vicio; o cuando el comprador, por su profesión u oficio hubiere podido percatarse fácilmente del vicio.*las partes pueden en un contrato dar el carácter de redhibitorio aun vicio (1863).

EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza, se traducen en dos acciones que pueden intentarse contra el vendedor. Son un derecho que la ley le confiere al comprador (1860): **Acción redhibitoria: aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolución de la venta (1857).**Acción estimatoria o cuanti minoris: Es aquella que la ley confiere al comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional en el precio (1857). La regla general es el derecho de opción del comprador, excepciones a esto son:-Cuando los vicios no son graves (solo acción estimatoria)-Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato, encontrándose la cosa en poder del comprador y por culpa suya (solo acción estimatoria). Si perece la cosa por un vicio inherente a ella persiste el derecho de opción (1862).*Si el vendedor sabia del vicio redhibitorio y guardo silencio, queda obligado a la restitución de la cosa y al pago de indemnización (1861).

EXTINCION DE LAS ACCIONES DE SANEAMIENTO DE VICIOS REDHIBITORIOS

1.POR RENUNCIA2.POR PRESCRIPCION

1. RENUNCIA: Puede renunciarse por ser un elemento de la naturaleza del contrato; pero la renuncia de esta acción no exime al vendedor de sanear los vicios redhibitorios cuando éstos eran conocidos por el y no fueron informados al comprador (1859).2. PRESCRIPCIÓN: acción redhibitoria->Se debe distinguir en bienes muebles e inmuebles. Muebles, prescribe en 6 meses; inmuebles en 1 año. Las partes pueden ampliar o disminuir este plazo (semejanza con el plazo de prescripción del pacto comisorio en materia de compraventa, éste puede disminuirse pero no ampliarse). El plazo se cuenta desde la entrega real de la cosa.Acción estimatoria-> 1 años los muebles y 18 meses los inmuebles. Plazo contado desde entrega real. Alessandri sostiene que también puede ampliarse o restringirse.

b) Obligaciones del comprador:

*Obligación de recibir la cosa comprada

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1827 -> si el comprador se ha constituido en mora de recibir deberá pagar de alquiler, de almacenes, graneros y vasijas en que se contenga la cosa. Cesa responsabilidad del vendedor de cuidado y conservación, responde solo de dolo o culpa grave. Si el comprador se niega a recibir el vendedor puede: -pagar por consignación, - solicitar la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de recibir la cosa.

*Obligación de pagar el precio

Requisito de la esencia del contrato, principal obligación del comprador (1871). En relación al tiempo y lugar del pago hay que estarse a lo estipulado por las partes. Si nada han dicho se aplica 1872. El pago no puede hacerse parcialmente (1591).Derecho de retención del precio: Deposito en el tribunal, retención judicial del precio, en caso de verse el comprador perturbado en su posesión o en caso de existir acciones reales sobre la cosa comprada; la retención dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (1872).Si el comprador esta en mora de paga, el vendedor puede hacer aplicación del 1489.(reiterado en el 1873).

CONSECUENCIAS DE LA RESOLUCION DE LA COMPRAVENTASe establecen reglas especiales:*Por ejemplo en materia de resolución, la regla general (1488) es que no se deban los frutos percibidos en tiempo intermedio, pero en materia de compraventa, si la resolución se produce por no pago del precio, el comprador deberá restituir los frutos, ya sea totalmente o parcialmente ( en atención a la parte pagada o a si no ha pagado nada, 1875).*Regla general en materia de pago de expensas y deterioro, es que se presuma la buena fe del deudor resolutorio, pero tratándose de compraventa se presume legalmente la mala fe del comprador que ha incumplido, salvo prueba en contrario (por ejemplos e prueba que el deterioro fue fortuito y de tal magnitud que le impide pagar). Si el deudor no puede comprobar su buena fe en los términos del 1875 inc.3ero, se le rembolsarán solo las expensas necesarias y no las útiles ni voluptuarias en que haya incurrido (pudiendo en este caso si llevarse las materiales cuando concurran los requisitos del 910 y 911).*Si hubiese habido arras: vendedor puede retenerlas si las ofreció, o exigirlas dobladas si las dio.*Respecto de terceros se aplican las reglas de los artículos 1490 y 1491, según lo dispuesto en 1876, la importancia de este articulo es su inciso 2do, ya que se establece una inadmisibilidad probatoria en favor del tercero cuando en la escritura se establece que se pago el precio solo se admiten dos pruebas en contrario: *Nulidad de la escritura, y *la de la falsificación de la escritura. Esto es solo en favor de terceros.

PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Entre ellos se encuentran:1. Pacto comisorio (1877 y ss.): *En doctrina se entiende por este “la estipulación que hacen las partes de que el contrato se resolverá si uno de ellos no cumple su obligación” -

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>estipulación expresa de condición resolutoria tácita, tiene importancia porque se plica en todo tipo de contratos. *En derecho positivo éste se reglamenta solo a propósito de la compraventa en la obligación de pagar el precio (1877). En estricto derecho se aplica solo a lo anterior, no obstante se acostumbra a denominar pacto comisorio a la estipulación de las partes de resolver el contrato en caso de incumplimiento (jurisprudencia en algunas ocasiones ha llamado a lo ultimo condición resolutoria tácita expresada).Como opera-> en el contrato de compraventa en la obligación de pagar el precio, puede ser simple o calificado, la diferencia es que en el calificado se establece una clausula de resolución ipso facto-> esto tiene por consecuencia, no que opere de pleno derecho, sino que se establece que el tiempo que tendrá el comprador para cumplir su obligación es de 24 horas desde notificación demanda.-> en el contrato de compraventa, cualquier otra obligación, puede ser simple o calificado.

2. Pacto de retroventa (1881 y ss.): Aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, rembolsando al comprador la cantidad que se estipulare o en defecto de lo anterior, lo que haya costado la compra. Es una condición resolutoria ordinaria potestativa de la mera voluntad del acreedor. Se considera una caución ya que el vendedor no restituirá la cosa hasta que se le rembolse el precio de ésta o la cantidad estipulada.REQUISITOS:- Debe Estipularse el momento del contrato: 1881 se desprende de la interpretación de esta norma.-Debe estipularse un precio que el vendedor deberá pagar por la cosa cuando vuelva a comprarla: en caso de faltar ésta estipulación, será el precio que pagó el comprador.-Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor podrá recuperar la cosa vendida (1885): no debe exceder éste de 4 años. Se ha resuelto que este plazo es de caducidad y no de prescripción.

EFECTOS:-Se debe distinguir si el vendedor hace o no uso de su facultad de recobrar la cosa; si no hace uso o deja transcurrir el plazo, el comprador pasa de ser dueño condicional a ser puro y simple. Si hace uso de su facultad deberá ejercer una acción judicial contra el comprador, debiendo pagar las expensas que éste hubiera realizado en mejoras necesarias. Por su parte el comprador deberá indemnizar al vendedor por los daños que se hubieren originado por su hecho o culpa (1883).-Efectos respecto de terceros(terceros que pudieron haber obtenido algún derecho de la cosa) : se aplica lo dispuesto en artículos 1490 y 1491.

3. Pacto de retracto (1886): Se trata de una venta sujeta a condición resolutoria que consiste en que, si dentro de cierto plazo, que no puede exceder de un año, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipulo en la compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos términos.Una vez resuelto el contrato se aplican las mismas reglas que en el pacto de retroventa.

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4. Otros pactos (1887): 1887 pueden agregarse cualquiera de los pactos accesorios, siempre que sean lícitos y se regirán por las reglas generales de los contratos.

RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME

Existen ciertos contratos que de forma excepcional, admiten a la lesión enorme como vicio del contrato, siendo este caso el de la compraventa de bienes raíces (1888 y 1891).Se define ésta como la desproporción grave entre el precio convenido y el verdadero valor de la cosa vendida.Una de las partes obtiene utilidad o ventaja desmedida sobre la otra, desproporción de prestaciones. El legislador le da el carácter de irrenunciable a la lesión enorme en la compraventa.

Requisitos para que opere:1-Que la lesión sea enorme en los términos del 1889: Se exige cierta gravedad en la lesión, es solo en este momento cuando adquiere el carácter de enorme. Puede ésta ser invocada por ambas partes:-Para el caso del vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida.-Para el comprador cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del que paga por ella.Problema: ¿Cuál es el justo precio?1889 inc.2do-> justo precio se refiere al tiempo del contrato.

2-Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme: No cualquiera puede rescindirse por lesión enorme, solo la compraventa de inmuebles, la razón es que los muebles cambian de valor con mayor facilidad. Pero en relación a inmuebles la lesión enorme no aplica en el caso de las ventas ejecutadas por el ministerio de la justicia (1891).

EFECTOS QUE PRODUCE LA LESIÓN ENORME

Parte agraviada puede accionar en contra del culpable de la lesión enorme, pidiendo rescisión de la venta y se proceda a restituciones mutuas.En cambio el culpable de la lesión puede solicitar se le rebaje el precio o bien se le complete éste. Este derecho puede ejercitarlo solo una vez que se ha dictado la sentencia que declara la recisión (1890 inc.1ero).Derecho opcional de la parte culpable de la lesión enorme:

1. Completar el precio o devolver la diferencia: En este caso va a subsistir el contrato y se debe distinguir a quien es imputable la lesión.

- Imputable al comprador: Este completa el precio pagando la diferencia. Para establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir completar el justo precio menos un 10%.

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- Imputable al vendedor: Este debe restituir el exceso del precio recibido. Se aumenta el justo precio en un 10%. Se determinar la diferencia entre lo pagado y el justo precio menos la decima parte.

2. Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias: Se allana, quedando extinguido el contrato. Esta rescisión no es en realidad nulidad , aunque produce sus mismos efectos, presentándose las siguientes diferencias:

-El comprador no restituye ni intereses ni frutos si no a contar del día de notificación de demanda (1890 inc.2do).

-Las partes no se rembolsan los gastos ordinarios por la celebración del contrato (1890 inc.2do.).

-Comprador no esta obligado a indemnizar deterioros de la cosa a menos que se haya aprovechado de ellos (1804).

-Derecho reales con que le comprador haya gravado la cosa, no caducan por la sola declaración de rescisión, sino que el comprador deberá cancelar estos gravámenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (1895).

EXTICION DE LA ACCIÓN RESCISORIA

1.Por destrucción de la cosa (1893): Ya no será posible la restitución de la cosa, y la restitución es el efecto propio de la rescisión del contrato.

2.Por enajenación de la cosa (1893 inc.2do): si la cosa sale del patrimonio del comprador, ya no hay rescisión(gran diferencia con la nulidad). Pero si el comprador obtiene en la enajenación de la cosa, un precio mayor al que el había pagado, procede en su contra una acción indemnizatoria que consiste en que tendrá el comprador que devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo precio de la cosa con deducción del 10%.

3.Por prescripción (1896) : Prescribe la acción rescisoria en 4 años desde la celebración del contrato.

CONTRATO DE PERMUTA

Por el contrato de permuta las partes se obligan recíprocamente dar una especie o cuerpo cierto por otro (1897).

Prácticamente se rige por las mismas normas que la compraventa:

- 1898 será consensual, salvo que la o las cosas permutadas sean bienes raíces o derechos hereditarios, en este caso se necesita escritura pública.

- 1899 pueden permutarse las cosas que pueden venderse.- 1899 inc.2do son hábiles para celebrar contrato de permuta las mismas personas que

lo son para la compraventa.- 1900 por regla general las reglas establecidas para la compraventa son aplicables a la

permuta siempre que no sean contrarias a la naturaleza de ésta.

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