Gua de la

compra-venta de inmuebles Ests pensando en comprar un inmueble o en venderlo?

Esta gua te informa sobre todo lo que necesitas saber sobre el proceso

NDICE

PRLOGO

1. Introduccin

2. Antes de comprar

2.1. Me conviene comprar una casa?

2.2. Informacin del inmueble

2.2.1. Obra nueva

2.2.2. Casa de segunda mano

3. Negociacin de la compra-venta

3.1. Directamente o mediante una inmobiliaria?

3.2. El contrato de arras

4. La solicitud del prstamo hipotecario

5. Seguros y productos vinculados

5.1. Es obligatorio contratar seguros?

5.2. Seguro del hogar

5.3. Seguro de vida

5.4. Seguro de proteccin de pagos

5.5. Swaps o permutas de tipo de inters

5.6. Fondos de inversin y pensiones

5.7. Gasto en tarjeta

5.8. La domiciliacin de nmina

6. Fiscalidad de la compra y venta de una vivienda

6.1. Compra de un inmueble y desgravacin fiscal en el IRPF

6.2. ITPAJD e IVA

6.3. Plusvala municipal

6.4. IBI

6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble

7. Firma ante notario

8. El registro de la propiedad

8.1. Qu es la inscripcin registral

8.2. Funciones de la inscripcin registral

8.3. Funcionamiento del Registro

8.4. Efectos que produce la inscripcin

8.5. Normativa

9. Despus de la compra

9.1. Contratar servicios bsicos

9.2. Certificado de eficiencia energtica

PRLOGO

An estamos viviendo el pinchazo de la mayor burbuja inmobiliaria que nunca

hubiramos pensado ocurrira jams en nuestro pas. Los precios han bajado

drsticamente en algunos segmentos y poco a poco parece que algunos se animan a

adquirir nuevas viviendas. Incluso la banca empieza a publicitar sus hipotecas y a

mejorar sus condiciones.

Ahorrar se ha convertido en una necesidad y en una condicin clave para la

adquisicin de una vivienda. Es difcil encontrar una hipoteca que te financie el 100%

de una compra, han pasado a ser productos solo al alcance de ahorradores.

Existen una serie de factores, tramites y obligaciones a tener en cuenta cuando se

lleva a cabo un contrato de compraventa la presente Gua de iAhorro pretende

esclarecer las posibles dudas que surgen siempre que nos enfrentamos a la

adquisicin de una vivienda y, especialmente, si vamos a firmar una hipoteca.

Como queremos hacer siempre, en iAhorro te ofrecemos con esta gua una forma

diferente de relacionarte con las entidades financieras. As, analizaremos contigo

mediante sencillas explicaciones y ejemplos prcticos los principales aspectos que

ayudaran a que tu decisin sea ms inteligente y segura.

Por ultimo quiero invitarte a que nos ayudes a ser ms tiles cada da, a travs de

www.iAhorro.com y nuestra comunidad de iAhorradores, tienes una ventana abierta a

todos nuestros expertos hipotecarios para que resuelvan tus dudas junto a la de otros

usuarios.

Me alegro mucho de que esta gua haya cado en tus manos y espero que comprar

una vivienda con o sin financiacin hipotecaria sea ms sencillo gracias a lo que aqu

te contamos. Un saludo y recuerda que Analizar, simplifica.

Andrs Dancausa Vicent

CEO iAhorro

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1. Introduccin

La siguiente Gua de la Compra-venta de viviendas, editada por iAhorro con el patrocinio

de CA Life, trata de aportar una informacin prctica, til y con el lenguaje menos tcnico

posible a la persona que desea conocer los factores a tener en cuenta a la hora de adquirir

un bien inmueble en propiedad.

Nos centraremos en la compra-venta de la vivienda habitual, normalmente financiada en

parte mediante un prstamo hipotecario. Para profundizar sobre la materia relacionada con

la hipoteca, consultar la Gua del Prstamo Hipotecario editada tambin por el equipo de

iAhorro.

Cuando una familia se plantea adquirir un hogar, tiene que saber que son dos

procedimientos complementarios pero diferentes:

Por una parte, tiene que negociar el prstamo hipotecario que ha de solicitar, salvo el poco

usual caso de que tenga ahorrado el 100% del precio ms los gastos de la operacin. Para

ello ha de acudir a herramientas de anlisis comparativo que ofrecemos en nuestro portal

de ahorro, consultar con expertos hipotecarios independientes y formarse adecuadamente

en materia de financiacin con garanta real.

Por otra parte, ha de saber negociar el precio de compra-venta y resto de variables

relacionadas con la compra de un bien inmueble. Tarea compleja que muchas veces

dejamos en manos de una inmobiliaria o del propio promotor que nos vende la casa, error

que acabamos pagando, en costes adicionales que podramos evitar. Una cosa es que nos

apoyemos en expertos inmobiliarios para la transaccin y otra muy distinta que no nos

involucremos en el proceso.

En las siguientes pginas vamos a tratar de darte las bases para tomar el control del

proceso de compra-venta de tu futura casa, con indicaciones prcticas y en un lenguaje

claro y sin tecnicismo innecesarios.

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2. Antes de comprar

2.1. Me conviene comprar una casa?

La primera y fundamental pregunta que toda persona debe hacerse antes de iniciar un

proceso de compra de una vivienda es si realmente es la mejor forma de tener un

hogar.

En esta gua nos centraremos en la adquisicin de una casa con fines de uso, es decir,

para tener un techo donde vivir y compartir la vida con los nuestros. El aspecto de

inversin lo tocaremos, pero no vamos a centrarnos en l.

Adquirir un inmueble es la decisin financiera ms importante que la mayora de

personas tomaremos en nuestra vida. Financiera porque implica un desembolso de

dinero, al contado o financiado, muy elevado. Esta cantidad de recursos la podramos

dedicar a cualquier otro tipo de activo ms rentable, sea un depsito bancario o la

inversin en bolsa, por ejemplo, y vivir de alquiler. Es una consideracin que no

solemos hacer, pero es muy importante.

Si nos fijamos en la Estadstica Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2014, del

Colegio de Registradores, Los precios de la vivienda mantienen un comportamiento

relativamente estable tras un largo periodo de descensos. El ndice de Precio de la

Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) presenta una variacin prcticamente nula

durante el ltimo trimestre (-0,08%), aunque dentro de un cierto tono favorable como

muestra el hecho de contar con una tasa interanual del 1,15%. En todo caso son cifras

que pueden dar lugar a calificar el escenario del precio de la vivienda como estable. El

descenso acumulado desde los niveles mximos (2007) es del -32,40%. Si una familia

espaola hubiera sabido que los precios de la vivienda no suben siempre, mensaje que

desde luego no se comunicaba al ciudadano en la poca de boom inmobiliario, la

decisin ms inteligente habra sido invertir en otro activo el dinero a la espera de que

los precios inmobiliarios tocasen fondo.

Hay datos que nos podran indicar que el ao 2015 ser el inicio de la recuperacin del

precio de la vivienda en algunas zonas, si bien hay disparidad de opiniones segn el

experto consultado.

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Si la compra del inmueble es una inversin, probablemente sea mejor espera, siempre

dependiendo de la ubicacin y tipologa del inmueble. Si la necesidad se basa en tener

un hogar en propiedad, adems de la previsible evolucin de los precios, hay otras

variables importantes a tener en cuenta, entre las cuales se incluyen algunas de difcil

valoracin econmica, como el bienestar y estabilidad de la familia. En todo caso, es

muy importante que nos asesoremos con expertos inmobiliarios (no una inmobiliaria,

que lo que quiere es vender) y leamos los principales estudios al respecto, tanto de los

Registradores, como del Banco de Espaa, Ministerio de Fomento y portales

inmobiliarios como Fotocasa o Idealista, entre otros.

Entre las ventajas de alquilar podramos citar:

Segn el alquiler, es posible acceder a mejores viviendas que si tuviramos que

comprarlas con financiacin hipotecaria.

La decisin es menos trascendente y sencilla, ya que lo nico que debemos conocer

bien es el contrato de alquiler que firmamos y tener el dinero para la fianza.

Nos permite una movilidad familiar y laboral importante si queremos o tenemos que

cambiar con cierta frecuencia de ubicacin.

En relacin a las desventajas, es importante valorar la dificultad que tendremos en un

futuro de pagar el alquiler, por ejemplo si llegamos a la jubilacin sin ahorros

suficientes.

Si de comprar hablamos, algunas ventajas son:

Ser propietario de un bien inmueble que es el hogar de la familia y que, al final,

podremos legar a nuestros descendientes. Este valor de uso y la estabilidad psicolgica

tienen una importancia capital que muchos estudios econmicos tienden a

minusvalorar.

Si invertimos en mejoras, estas obras revierten en un bien de nuestra propiedad, no en

uno del arrendador.

Es posible arrendarla, si queremos cambiar de casa. Eso s, si tenemos un prstamo

hipotecario que pagar, esta operacin es muy peligrosa si no vamos muy holgados y

nos dejasen de pagar la renta en algn momento.

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Adems de tener una propiedad cuyo uso es vital para cualquier persona, si se compra

en un buen momento, el activo en s aumenta de valor.

Desventajas o puntos en contra hay mltiples, tambin, entre los que podemos

mencionar:

El alto desembolso de la compra de un casa, sea con ahorros o con

financiacin hipotecaria (en este caso, hay que aadir los intereses, que pueden

duplicar el valor de compra al acabar de pagar el prstamo).

Los gastos aadidos de ser propietario, desde el IBI a la comunidad, pasando

por los seguros. En el caso del alquiler, muchos de estos gastos tambin puede

que nos los acaben repercutiendo.

La posibilidad de que el inmueble pierda valor y, al querer venderlo, perdamos

dinero.

2.2. Informacin del inmueble

Cuando nos planteamos adquirir una casa, hay que iniciar un proceso de bsqueda

intensivo, comparando las diferentes ofertas que la zona elegida proporciona. Los portales

de pisos online son una gran ayuda, para esta bsqueda inicial. Las inmobiliarias de la

zona pueden tambin ser de gran ayuda, si bien hay que saber seleccionar a autnticos

profesionales y negociar de antemano sus honorarios.

Es importante recabar la informacin necesaria de los inmuebles que nos interesan,

adems de haberlos visitado previamente, a poder ser en diferentes das y horas.

Antes de nada hay que pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, que cuesta poco

dinero y nos ofrece la informacin actualizada que la escritura que nos entreguen debera

reflejar.

En relacin a la documentacin que deberamos tener del inmueble, hay algunas

diferencias segn sea una obra nueva (se compra directamente al promotor-constructor) o

una casa de segunda mano:

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2.1.1.- Obra nueva

Como referencia, siempre tenemos que tener esta documentacin que deberamos pedir al

promotor, antes de dar cantidad a cuenta alguna, y estudiar con atencin:

Un plano general del emplazamiento de la vivienda, adems del especfico de la

propia vivienda.

Detalle de las calidades de la edificacin, de los acabados y de los muebles e

instalaciones anejas. Importante son las medidas de ahorro energtico tomadas en

la edificacin.

Datos del promotor que nos vende la vivienda, del constructor y del arquitecto.

Copia de la escritura del inmueble, debidamente registrada en el Registro de la

propiedad.

Cdula urbanstica.

Cdula de habitabilidad, cuyo uso conste que es residencial.

El contrato general de compra-venta o arras, para que un experto inmobiliario

independiente (economista o abogado a poder ser) lo analice adecuadamente.

Estatuto de la comunidad, si la hay

Escritura del prstamo hipotecario promotor (esta informacin no es muy probable

que nos la entreguen hasta que hayamos pagado algo a cuenta); es interesante

para valorar si nos conviene ms subrogarnos al prstamo hipotecario promotor o

solicitar un prstamo a otro banco, analizando siempre las mejores condiciones que

el mercado ofrece con herramientas analticas como las que proporciona iAhorro.

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2.1.2.- Casa de segunda mano

En caso de adquirir una casa a un particular o empresa que no es la que ha construido la

casa, estaremos ante una compra de inmueble de segunda mano. En este caso, entre otra

documentacin tenemos que pedir:

Escritura de propiedad del inmueble. Muy importante entender el significado de lo

que pone; busquemos siempre asesoramiento en este punto.

Recibo satisfecho del IBI; si no se ha pagado ha de abonarse antes de comprar la

vivienda.

Certificado del secretario de la comunidad de propietarios para asegurar que se han

pagado los gastos comunitarios. As como la copia de los estatutos de la comunidad

y de los reglamentos vigentes en la misma, en su caso.

Tasacin antigua, que nos permitir hacernos una idea previa del valor de la casa.

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3. Negociacin de la compra

3.1 Suscripcin, reembolso y traspasos:

Comprar una casa es una tarea complicada, tanto por el conocimiento que hay que tener

de leyes en relacin a la compra de un inmueble, como la complejidad de negociar un

prstamo hipotecario competitivo.

Para poder llevar todo el proceso solo, necesitaremos mucha formacin y tiempo. Muchas

veces es mejor que contratemos los servicios de profesionales, que no tienen por qu ser

siempre inmobiliarias, sino algn abogado o economista especializado en el tema.

Tengamos muy claro la profesionalidad del gestor inmobiliario, del profesional liberal

especializado en materia inmobiliaria y del intermediario hipotecario (si subcontratamos la

gestin de la financiacin), adems de pedir los contratos de servicios por escrito y analizar

si cumplen con la legalidad vigente. En el caso de los intermediarios hipotecarios, han de

cumplir con la Ley 2/2009 y normativa de desarrollo. Muy importante es tener pactados los

honorarios por los servicios y plasmar por escrito en qu consistirn exactamente. Y

negociemos siempre los honorarios.

3.2. El contrato de arras

Qu es el contrato de arras?

Las arras o contrato de arras es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de

la compraventa de bienes o inmuebles, como una vivienda, entregndose como prueba

una cantidad de dinero en concepto de seal. Es el documento principal que nos suelen

dar para firmar cuando vamos a entregar una cantidad como seal, para que no vendan el

piso a otros mientras tramitamos la operacin.

Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la

obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Qu tipos de contratos de arras existen?

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Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes:

Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no

cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolucin y la

indemnizacin de los daos y perjuicios ocasionados.

Esta suma, es un anticipo del precio que llegado el momento de cumplir con el resto del

precio si se produce el incumplimiento, sern de aplicacin las reglas del artculo 1.124 del

Cdigo Civil, as la parte perjudicada por el incumplimiento podr exigir:

- El cumplimiento del contrato o ejecucin forzosa, computando las arras que ya se

tienen a para exigir responsabilidades.

- La resolucin, consistente en la devolucin de la cosa y los precios, as como

solicitando una indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados por el

incumplimiento.

Penitenciales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el

vendedor en caso de que no se realice la compraventa por desistimiento. Desistir de

un contrato significa que antes del momento del cumplimiento, cualquiera de las

partes o ambas desisten del contrato. Conforman un medio lcito de desistir las

partes del contrato mediante la prdida o restitucin doblada, finalidad reconocida

por el art. 1.454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las

arras o seal que, como garanta permite el art. 1.454, tienen un carcter

excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales

de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo

entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio

que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Penales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el

vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de

obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecucin del contrato, no se

desliga de la obligacin incumplida que puede ser exigida coactivamente. Este

dinero representa el equivalente a la responsabilidad patrimonial por incumplimiento

as pues se pactan para el caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se

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entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el

importe fijado funciona como una clusula penal, es decir, la pena est sustituyendo

la indemnizacin de daos y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra

cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 CC).Adems de dicha penalizacin, se

puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Si no se han pactado expresamente que tipo de arras, cules son las aplicables?

En los casos en que no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de las

arras confirmatorias.

Por tanto, para que las arras se consideren penales o penitenciales, hay que expresar

concretamente que son de este tipo. Por lo que slo cuando consta en el contrato de una

manera clara y evidente el carcter penal o penitencial, se habr de considerar que las

arras lo tienen.

Antes de firmar el contrato de arras, debemos negociar el precio. Las tasaciones antiguas

nos sirven de orientacin. Los informes oficiales y de diferentes portales inmobiliarios

online, tambin. Y si ya estamos casi decididos, sera mucho mejor pagar una tasacin

antes, incluso si despus el banco no la quiere aceptar. Ms vale invertir 400 euros y

perderlos, que dar una paga y seal que despus no recuperaremos.

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4. La solicitud del prstamo hipotecario

La negociacin del prstamo hipotecario y su posterior contratacin, para financiar la

compra de una vivienda, es una tarea cuya complejidad iguala, sino supera en algunos

casos, a la de compraventa.

Adems de tiempo para buscar las mejores hipotecas, en base a nuestro perfil de riesgo y

preferencias, hay que tener una cultura financiera bastante importante. No podemos dejar

esta decisin ni en un intermediario hipotecario (que negociar por nosotros, pero siempre

tendremos la ltima palabra), ni en el director del banco (que no puede ser independiente y

solo nos recomendar las hipotecas que su entidad comercializa).

En esta gua no vamos a extendernos en el proceso hipotecario, dado que hemos editado

un manual completo del prstamo hipotecario que te invitamos a descargar y leer junto a

esta misma gua.

A la hora de negociar con el banco es importante que cambiemos nuestro enfoque mental:

no vamos a pedir una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato

muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros.

Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar.

Tenemos que llevar preparada la documentacin que hay que entregar al banco y las

fotocopias de la misma. Recomendamos hacer varios paquetes de documentacin para

entregar a diferentes bancos, ya que se va a ganar tiempo y tendremos varias

posibilidades en caso de que alguno no acepte la operacin.

La documentacin bsica a entregar es, de todos los intervinientes, tanto titulares de la

hipoteca como avalistas:

1. DNI.

2. ltimo IRPF presentado.

3. Vida laboral de la Seguridad Social.

4. Contrato laboral y ltimas nminas.

5. Extractos bancarios,

6. Escrituras de otras propiedades que tengamos.

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7. Es interesante, si ya se ha firmado, llevar el contrato de arras o de opcin de

compra.

8. Si aportamos avalistas, tendrn que presentar la misma documentacin que

nosotros.

Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las

posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado.

Comparar con los dems bancos va a ser la clave para acabar contratando un buen

prstamo hipotecario.

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5. Seguros y productos vinculados

5.1. Es obligatorio contratar seguros?

La contratacin masiva de hipotecas, que precedi al arranque de la crisis econmica,

sirvi de herramienta para que la prctica mayora de los bancos y cajas comercializaran

una gran variedad de seguros, vinculndolos a la concesin de este tipo de prstamos.

El xito de esta frmula estaba principalmente en que los clientes, o desconocan o no

cuestionaban esta prctica, cuando la realidad es que el nico seguro obligatorio por ley al

contratar una hipoteca es un seguro de incendios. Ms correctamente definido como

seguro de daos, el cual, cubre el valor de la casa en caso de destruccin de la misma.

Este seguro no es ms que un seguro de hogar que cubre el valor de tasacin del

continente y por tanto los riesgos de incendio o explosin y los causados por elementos

naturales (tormentas, granizo, hundimientos del terreno, tempestad, etc.). Esta

obligatoriedad se regula por el Real Decreto 716/2009 en su artculo 10 que desarrollan las

leyes 2/1981 y 2/1994, que regulan el mercado hipotecario en Espaa.

Con este seguro, el banco que otorga la hipoteca exige al hipotecado que demuestre la

adquisicin de un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada, pero esto no le

concede el derecho de obligar a su cliente a adquirir dicho seguro en la propia entidad o en

alguna aseguradora asociada. Adems las coberturas exigidas por el mismo son limitadas,

es decir, no es necesario ni incluir el valor del suelo de la vivienda, ni mucho menos el

contenido, la parte del seguro que ms encarece su prima. Es ms, la referencia para su

clculo la pueden encontrar muchas veces en la tasacin, en la que debe aparecer el

trmino valor a efectos de seguro, una valoracin que excluye el suelo, dado que no se

destruye ni pierde valor por la ocurrencia de los siniestros que se cubren en las plizas de

daos y tampoco el contenido, cuyo valor es variable, desconocido y nada tiene que ver

con la garanta hipotecaria del inmueble.

Adems tenemos que saber que, en puridad, el seguro de incendios solo es obligatorio por

Ley si el prstamo hipotecario se tituliza, no en todos los casos. Como nos explican

nuestros expertos independientes en esta pregunta en la comunidad de iAhorradores.

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Carlos Lluch comenta en las respuestas a la duda formulada por una clienta:

De acuerdo con el siguiente criterio del Servicio de Reclamaciones de la Direccin

General de Seguros tampoco el seguro de hogar (o incendios) es obligatorio en todos los

casos al hipotecar sino tan solo en caso de que la hipoteca se titulice en forma de cdulas,

derivados, etctera (Ver en PDF texto completo del criterio del Servicio de Reclamaciones).

Por tanto el banco tampoco puede exigir un seguro de hogar salvo en los casos de

titulizacin. Otra cuestin a aadir es que en tal caso puede exigir que se suscriba un

seguro pero en ningn caso determinar con quien (aseguradora o mediador).

Teniendo en cuenta esta obligatoriedadrelativa y la libertad de eleccin de aseguradora, el

propietario s tiene que cumplir una serie de requisitos con el banco con el que haya

suscrito su hipoteca, teniendo en cuenta que:

La entidad financiera tiene un derecho sobre la indemnizacin en caso de

destruccin del bien hipotecado, puesto que de no ser as el acreedor no podra

hacer efectivo su derecho de garanta en caso de siniestro. Por eso, la ley obliga al

tomador o al asegurado a comunicar a la aseguradora la existencia o la constitucin

de la hipoteca sobre dicho bien.

En caso de siniestro, la aseguradora tendr que solicitar el consentimiento banco

(acreedor hipotecario) para poder pagar la indemnizacin al asegurado. Pasados

tres meses de dicha solicitud sin oposicin por parte del mismo, se presume dicho

consentimiento. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre el titular de la

garanta hipotecaria (banco) y el asegurado, la indemnizacin habr de ser

consignada en un juzgado.

El asegurador debe comunicar a la entidad financiera la finalizacin del contrato de

seguro o el impago de la prima. Adems, la entidad financiera, para proteger su

derecho, puede abonar la prima impagada, aun cuando se oponga el tomador o el

asegurado.

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Por todo ello, legalmente, se deduce que la entidad financiera no tiene la condicin de un

beneficiario, es decir, no posee el derecho propio a cobrar la indemnizacin

correspondiente al siniestro del bien inmueble. Lo que le reconoce la Ley es el derecho a

que la garanta real que pesa sobre el inmueble se extienda a la indemnizacin, pero dicha

indemnizacin nicamente debe ser entregada al titular del bien asegurado, es decir, a su

propietario.

A pesar de ello, en la prctica hay contratos de seguro de daos en los que se estipula que

el acreedor hipotecario es beneficiario del seguro o que el propietario del bien cede sus

derechos sobre la indemnizacin al banco. Sobre este extremo, se ha pronunciado el

Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones

que considera que este tipo de clusulas son contrarias a los artculos 40 y 42 de la Ley

50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro; en consecuencia las citadas clusulas se

consideran nulas y se tendrn por no puestas.

Aunque no exista esta obligacin, nos encontramos tambin con que son muchas las

entidades financieras las que supeditan la concesin del prstamo a la contratacin de un

seguro de daos, incluso extendindose a un seguro multirriesgo del hogar con ellos

mismos o con una aseguradora asociada al banco (o generalmente de su propiedad). La

inclusin de esta obligacin en alguna clusula de las escrituras del prstamo hipotecario

en la que el deudor se obliga a mantener vigente durante su duracin un seguro (incluso

concediendo al acreedor la facultad de contratarlo en su nombre en caso de no hacerlo el

deudor) ha planteado crticas por diferentes organismos supervisores.

La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, lo hace por la forma de

contratacin, ya que en ocasiones suelen incluirse en la escritura sin especificar sus

condiciones. Por ello especifica que deba definirse, en todo caso, los elementos

esenciales del seguro e informar de ellos al tomador, antes de la suscripcin, para que el

tomador o asegurado pueda conocer los derechos y obligaciones que derivan del contrato

de seguro. De lo contrario, concluye podra producirse una comercializacin inadecuada,

no ajustada a las buenas prcticas y usos en el mbito de los seguros privados.

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El Banco de Espaa va mucho ms all y, en una consulta sobre solicitud de cancelacin

de seguros de hogar vinculados a prstamos hipotecarios, incluida en la Memoria del

2012 del Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa, parte del supuesto de la

posibilidad que una entidad, para conceder un prstamo, puede exigir del prestatario el

cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo,

domiciliar una nmina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversin o un

seguro de unas determinadas caractersticas. En estos casos, aun existiendo esta

obligacin, estima no impide que se contemple un posible cambio de aseguradora,

normalmente exigiendo para ello el visto bueno de la prestamista a la nueva compaa.

Por ltimo alerta de algunas malas prcticas, como que una vez acabada la hipoteca que

se mantenga el seguro con la entidad financiera o aseguradora asociada, no tratando de

forma diligente su anulacin.

Esta mala prctica se ha extendido a otros productos como el seguro de vida. A travs de

estos seguros, en caso de fallecimiento o invalidez del hipotecado, se amortiza la parte que

pudiera quedar pendiente del prstamo, designando como beneficiario a la propia entidad

de crdito, por lo que slo sta, en los trminos de los artculos 84 y 88 de la Ley de

Contrato de Seguros (LCS), puede reclamar a la entidad aseguradora el pago de la

indemnizacin.

En este tipo de contratos, el asegurado es obligado a renunciar por escrito a la facultad de

revocar la designacin de beneficiario, con lo que la entidad de crdito se asegura el

mantenimiento inalterable de su situacin de beneficiaria, incluso en el caso de que se

haya saldado la deuda por parte del prestatario antes del vencimiento de la pliza y se

produzca entonces el evento cuyo riesgo era objeto de cobertura (muerte o invalidez).

Como seala el Banco de Espaa, si existe la obligacin de contratar dicho seguro,

reflejada en las condiciones contractuales, debe verificarse en qu trminos est

contemplada esta obligacin. Los puntos esenciales a tener en cuenta si debe mantenerse

el seguro en vigor durante toda la vida del prstamo y si es con la misma compaa

aseguradora, o si no hay impedimento para cambiar la misma. En todo caso, una vez

formalizada la operacin, las obligaciones de las partes se regirn por las clusulas y

condiciones que se hayan suscrito en los correspondientes documentos contractuales.

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Por todo ello, es importante conocer que slo el seguro de daos es obligatorio con total

libertad de eleccin de compaa aseguradora y que la aceptacin de cualquier vinculacin

a la hora de contratar cualquier seguro, estipulada en la escritura, genera limitaciones a la

hora de anular o cambiar de compaa, cuando muchas veces este cambio puede

generarnos un beneficio econmico de forma de prima mucho ms baja.

5.2. Seguro de hogar

Los seguros multirriesgo del hogar son aquellos que cubren los daos causados al

inmueble o a los bienes que se encuentran en l, como consecuencia de una amplia

variedad de riesgos, como son: incendio, robo, responsabilidad civil, daos por agua, entre

otros.

De hecho, este tipo de contratos no slo se ofrece para hogares, sino que es extensible

para cubrir los mismos riesgos de comunidades de propietarios, comercios o empresas.

El punto ms importante de este tipo de seguros est en las coberturas, ya que pueden

diferir de forma importante entre distintas compaas. En la prctica, los distintos seguros

suelen tener en comn las coberturas mnimas sobre riesgos como incendio, agua, robo,

defensa jurdica y responsabilidad civil. Sobre estas se establecen unas sumas

aseguradas, que suelen configurarse de forma separada, ya que las coberturas pueden

contratarse independientemente:

Continente: Cubre los daos que se puedan producir en la vivienda, garaje, trastero

(bienes que no puedan separarse del inmueble sin causarle un menoscabo) y

elementos fijos de las mismas (por ejemplo, armarios empotrados), instalaciones,

etc. Tambin se incluye la parte proporcional que corresponda de las zonas

comunes del edificio o la urbanizacin. Por ejemplo, el seguro que cubre el

continente nos reparara los desperfectos en el caso de que se mojaran las paredes

por una fuga de agua, que se rompiera el cristal de una ventana o que se quemara

la pared de la cocina por un descuido mientras cocinamos.

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Contenido: Abarca los muebles y otros bienes que se encuentran dentro de la

vivienda (muebles, electrodomsticos, ropa, otros enseres personales, provisiones y

vveres). La compaa nos indemnizara, por ejemplo, si hubiese ocurrido un robo en

nuestra casa, compensndonos en funcin del valor de los objetos sustrados, o nos

reparara el cristal de una mesa que se nos ha roto. Muchas compaas excluyen

total o parcialmente (estableciendo lmites) joyas, antigedades y bienes de gran

valor. Estos se suelen asegurar con coberturas adicionales, en muchas ocasiones

sujetas a tasacin (valoracin expresa e individualizada). La inclusin en el seguro

de estos bienes de especial valor podr dar lugar a un incremento notable de la

prima.

Responsabilidad Civil: Cubre las reparaciones y especialmente las indemnizaciones

que el asegurado tenga que pagar a otras personas por los daos materiales,

personales o perjuicios econmicos que les ocasione (por ejemplo, dejando un grifo

abierto que provoca una inundacin al vecino). Con carcter general, la cobertura de

responsabilidad civil cubre las indemnizaciones que tendramos que afrontar como

consecuencia de daos causados a terceros por nuestras acciones u omisiones

negligentes o las de los que viven en la vivienda asegurada, con los lmites

establecidos en la pliza.

El seguro multirriesgo del hogar es uno de los seguros ms comunes a la hora de la

compraventa, ya que frente a la obligacin de contratar un seguro de daos, son muchos

los clientes que lo extienden para cubrir no slo esta eventualidad sino muchas otras

coberturas. Por todo ello debe tener en cuenta toda una serie de puntos clave y

recomendaciones.

A la hora de contratar:

Consultar con la entidad financiera, aseguradora o con un mediador, de cules son

las principales caractersticas del mismo y considerarlas de acuerdo con tus

necesidades prioritarias y lo que realmente quieres asegurar. No es aconsejable

recabar la opinin del empleado de la oficina, solamente, y menos si este trabajador

no es experto en seguros (lo cual es bastante usual en oficinas no especializadas en

el ramo del seguro).

18

Obtener toda la informacin necesaria antes de contratar un seguro. Es un derecho

de todo asegurado y, por tanto, debes pedir todas las explicaciones y aclarar todas

tus dudas en relacin con el producto que vas a contratar.

Es fundamental leer y entender bien todas las condiciones de la pliza y conocer los

lmites de indemnizacin y exclusiones de las coberturas antes de celebrar el

contrato de seguro, especialmente respecto a las coberturas en las que los

siniestros son ms frecuentes. Por ejemplo, daos por agua (comprobar si estn

cubiertos o si tienen alguna limitacin en los gastos de localizacin y reparacin de

las averas) y robo.

La entidad aseguradora, de acuerdo con el artculo 5 de la Ley de Contrato de

Seguro (LCS), tiene la obligacin de entregar al tomador del seguro, directamente o

a travs de un mediador, la pliza completa, que est formada tanto por las

condiciones particulares como las generales.

El contrato de seguro se perfecciona por el consentimiento, no obstante lo cual debe

formalizarse por escrito. Esto significa que el contrato existe desde que ambas

partes (aseguradora y tomador) consienten en que se realice, aunque el mismo no

se firme. Si no se ha realizado por escrito, cualquiera de las partes puede solicitar

que se formalice por escrito.

La entidad aseguradora debe poner todos los medios a su alcance para facilitarle la

firma del contrato. Antes de proceder a la firma del mismo, asegrate de conocer y

entender todas las clusulas del contrato, especialmente las clusulas limitativas,

cuya validez est condicionada a que estn destacadas en la pliza y a que sean

especficamente aceptadas por el tomador mediante su firma.

Guarde toda la documentacin que le entreguen. Puede ser til en caso de

siniestro. No obstante, si extrava la pliza puede pedir un duplicado a su entidad en

cualquier momento.

19

Especficamente para los seguros multirriesgos del hogar, se debe tener en cuenta otra

serie de puntos:

Las plizas deben ser claras y precisas; el tomador y el asegurado deben

comprender cuales son los derechos y obligaciones derivados de la contratacin del

seguro.

Uno de los puntos ms importantes es la declaracin de las sumas aseguradas

(incluyndose en las condiciones particulares de la pliza como de forma separada

para los bienes de alto valor) para que la indemnizacin sea suficiente para hacer

frente a la prdida econmica que pueda sufrir. Si la suma asegurada es inferior al

valor del bien asegurado, en caso de siniestro la entidad aseguradora aplicar la

regla proporcional, lo que implica que la indemnizacin cubrir el dao sufrido por el

asegurado en la misma proporcin. En este sentido es importante conocer que:

o Continente (edificacin y partes fijas): la valoracin debe contemplar todas las

dependencias anexas a la vivienda como (trastero, garaje, zonas deportivas,

etc.). El valor que debe declararse es el de coste de reconstruccin (excluye

el valor del suelo, que no es asegurable) que es distinto al de compra o

venta. Dicho valor se puede calcular multiplicando los metros cuadrados de la

superficie construida de la vivienda por el coste medio de reconstruccin de

una de similares caractersticas.

o Contenido (bienes muebles): La indemnizacin en caso de siniestro se

efectuar conforme a lo establecido en pliza. Este puede ser valor real (valor

de los bienes cuantificados por su valor nuevo pero con deduccin de su

depreciacin por antigedad, uso u obsolescencia) o valor de reposicin

(cuantificado por su valor nuevo sin deduccin por antigedad o uso). Las

valoraciones pueden ser distintas y adecuarse a cada bien. Por ejemplo, para

un ordenador o cualquier producto de rpida obsolescencia, lo lgico es que

se establezca valor de reposicin, mientras que puede darse el caso que en

otros bienes, tales como joyas, colecciones o similar, no slo no se deprecien

y sino que suba su valor y, por tanto, ser indemnizados por el valor real.

20

Por ello, se debe tener en cuenta las diferentes posibles valoraciones de los bienes

asegurados, lo cual se determina en el momento de contratacin de la pliza. Es

importante saber que si contratas un seguro por un valor inferior al real, la indemnizacin

que recibirs ser proporcional al valor declarado; es decir, se producir una situacin de

infraseguro y se aplicar la regla proporcional.

Pongamos un ejemplo:

Tenemos valorada nuestra casa, cuyo valor real es de 60.000 euros, por slo 30.000 euros

(50% de su valor) y sufrimos un incendio que afecta a la mitad de la vivienda. En este caso

no nos pagaran los 30.000 euros, sino el 50% (parte o proporcin de la vivienda con dao)

de estos 30.000 euros, con lo que slo recibiramos 15.000 euros.

En el lado contrario, si la valoracin es superior al valor real, slo se le indemnizar por el

valor real que corresponda, salvo que se pacte explcitamente en el contrato la

indemnizacin a valor convenido. En el mismo ejemplo, tenemos una indemnizacin por

90.000 euros de una casa de valor 60.000 euros, recibiramos este tope y estaramos

pagando una prima excesiva.

A pesar de ello, existen plizas en las que se excluye la aplicacin de la regla proporcional,

por ejemplo cuando habindose pactado la revalorizacin automtica de las sumas

aseguradas, el porcentaje de infraseguro es igual o inferior en un tanto por ciento del valor

asegurado (generalmente pequeos porcentajes inferiores al 10%). En todo caso, la

responsabilidad de la entidad ante un siniestro nunca ser superior al valor de la suma

asegurada.

Tambin es conveniente antes de contratar un seguro analizar con atencin las

definiciones de los conceptos y de las coberturas incluidas y cuales estn excluidas.

Son especialmente relevantes las coberturas por robo, no slo cual ser la

indemnizacin sino conocer la definicin que se da en la pliza al robo y al hurto y

que ampara cada uno de ellos. Por ejemplo, hay entidades que cubren el hurto

(apropiacin realizada sin fuerza, violencia o intimidacin), pero lo ms frecuente

que se excluya de su condicionado. En el caso de que en la pliza no se establezca

una diferenciacin clara entre robo y hurto, utilizndose solo el concepto de robo, el

concepto comprender toda sustraccin ilegtima.

21

Poner medidas de seguridad contra robos y proteccin contra incendios puede

rebajar el importe de la prima. Este aspecto debers consultarlo con la entidad

aseguradora para tener en cuenta que requisitos deben tener estas medidas de

proteccin del hogar (diferencias entre puerta blindada y acorazada, medidas de

rejas, sistemas de cmaras) y las ventajas econmicas que puedes conseguir.

Tambin la forma de pago de la prima es importante. El fraccionamiento de la

misma (trimestral o semestral) suele tener un recargo sobre el precio anual.

Qu puntos se deben tener en cuenta en caso de siniestro?

Los siniestros, especialmente menores, suelen ser bastante comunes, aunque en

ocasiones por desconocimiento no se reclaman, por lo que en primer lugar hay que revisar

todas las prestaciones a las que se tiene derecho. Si tienes derecho a estas, ten en cuenta

los siguientes puntos:

Comunicar a la entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das

desde que se tuvo conocimiento del mismo, salvo que se establezca un tiempo

mayor en el contrato. En el caso de que se incumpla el plazo, la entidad puede

reclamar daos y perjuicios causados, pero nunca se produce la prdida de la

indemnizacin o una disminucin de la misma, salvo se demuestre dolo o culpa

grave.

La entidad aseguradora, en el caso de que considere que el siniestro no est

cubierto, debe explicar de forma razonada las causas del rechazo del mismo y

contestar a todas las cuestiones del asegurado al respecto.

La aseguradora debe tambin justificar el importe de la indemnizacin y contestar a

todas las dudas planteadas por el asegurado; no puede condicionar el pago de la

indemnizacin a la firma de un finiquito por parte del asegurado.

Si en un siniestro la aseguradora del hogar tiene una posicin distinta a la otra parte,

en cuanto a la responsabilidad con la de la comunidad de propietarios, ambas

aseguradoras deberan ponerse de acuerdo y no trasladar el problema a sus

asegurados.

22

Conocer siempre la forma de liquidacin del siniestro: en metlico, reposicin del

bien siniestrado o como una prestacin de servicios (reparacin). Lo ms normal es

que las entidades aseguradoras pongan al servicio profesionales para reparar las

consecuencias del siniestro producido en la vivienda (fontaneros, electricistas,

cerrajeros). En estos casos, la reparacin es la forma que toma la indemnizacin. Si

el asegurado prefiere elegir l a los reparadores, tendr que presentar factura a la

entidad aseguradora para que, siempre en los trminos del contrato de seguro,

proceda a su reintegro.

Es recomendable guardar los justificantes de los bienes asegurados de valor, para

poder presentarlos como prueba en caso de siniestro, siendo de especial utilidad las

facturas de compra y/o fotografas de los bienes.

Por lo que se refiere a los riesgos extraordinarios, se debe tener presente que,

complementariamente a las garantas cubiertas por la entidad, el Consorcio de

Compensacin de Seguros indemnizar los daos directos en las personas y en los

bienes, as como la prdida de beneficios como consecuencia de ellos, que

estuvieren asegurados en la pliza, cuando sean consecuencia de los

acontecimientos tales como terremotos, inundaciones, terrorismo, tormentas, etc.

que nominativamente se enumeran en el Reglamento del Consorcio de

Compensacin de Seguros (R.D. 300/2004) y que se recogen en la clusula que se

incluye en la pliza.

Habitualmente las plizas no cubren daos producidos por la falta de reparaciones

necesarias para el buen funcionamiento de las instalaciones, por el desgaste natural

de los bienes asegurados, o los originados por humedad, condensacin o entrada

de agua en la vivienda a causa de fenmenos meteorolgicos.

Respecto a los cambios de cerradura, algunas se hacen cargo slo si ha sido

forzada, mientras otras incluyen la prdida o sustraccin de llaves.

Establecer como beneficiario del seguro al acreedor hipotecario o una clusula por

la que el propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnizacin a la entidad

de crdito es contrario a la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro y,

por tanto, se tendr por no puesto y no ser de aplicacin. La nica obligacin que

tiene la aseguradora es pedir el consentimiento al banco para el pago de esta

23

indemnizacin. Esto es as porque el seguro se entiende como una ampliacin de la

garanta (la hipoteca est garantizada por la vivienda) y el dinero de indemnizacin

tiene como destino la reparacin de esta para que el piso mantenga su valor.

La entidad aseguradora puede visitar el inmueble o realizar al tomador y al

asegurado las preguntas que considere conveniente. En caso de no realizarlas, no

puede alegar una circunstancia por la que no pregunt para rechazar un siniestro

que est cubierto de acuerdo con el condicionado de la pliza.

Si consideras que la aseguradora ha incumplido alguna de sus obligaciones

derivadas de la normativa, del contrato o de las buenas prcticas y usos

comerciales, puedes reclamar ante el servicio de atencin al cliente de la

aseguradora (o ante el defensor del cliente si la compaa lo tiene) y, si no te

satisface la solucin ofrecida o transcurren ms de dos meses sin respuesta,

puedes hacerlo ante la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Asimismo tambin se puede recurrir a los sistemas de arbitraje (son voluntarios y

necesita que est adherida la entidad aseguradora) y a los Tribunales de Justicia.

5.3.- Seguro de vida

La contratacin de seguros de vida asociados a la hipoteca tambin es una prctica comn

de los bancos. Si al igual que otros seguros y dems productos vinculados, fueron un

requisito para que nos concedieras el crdito, pero no bonifican el tipo de inters ni figuran

en la escritura, podrn darse de baja, una vez firmado el prstamo hipotecario o una vez

vencida la pliza. Si bonifican el tipo de inters de acuerdo a los productos adicionales

contratados, no siempre es adecuado dar de baja el seguro y se deben tener muy en

cuenta aspectos econmicos, calculando cul es el beneficio por esta bonificacin y

confrontarlo con otras plizas de aseguradoras que ofrezcan un precio ms competitivo.

Teniendo en cuenta la libertad de cambiar de aseguradora, tengamos en cuenta los

diferentes aspectos econmicos que hacen ms o menos rentables estas clusulas:

24

Que el contrato no bonifique por la contratacin de un solo producto, sino que se

consiga la bonificacin por la contratacin de varios.

El porcentaje que disminuya el diferencial, cuanto ms alto, ms beneficioso.

La cuanta y plazo de la hipoteca, cuanto mayor y a ms tiempo sea, ms

beneficiosos son estos descuentos, ya que pagan en los primeros aos y durante un

periodo ms amplio ms intereses que capital.

Los aos que quedan para finalizar de pagar nuestro prstamo. Cuando queden

pocos aos las bonificaciones van siendo menos rentables (al amortizar ms

capital).

El criterio econmico es fundamental. Existe libertad de eleccin de compaa y las

aseguradoras ajenas a las entidades financieras pueden ofrecernos un mejor precio.

Una modalidad especial de los seguros de vida o invalidez vinculados a una hipoteca es la

de los seguros a prima nica. Estos se comercializan bsicamente dos modalidades:

En los que se estipula como suma asegurada el importe del prstamo recibido y se

designa como beneficiaria a la entidad de crdito que concedi el prstamo. Al irse

pagando cuotas, el importe pendiente de amortizar ser inferior a la cantidad

contratada en la pliza, por lo que los beneficiarios recibirn la diferencia entre la

suma asegurada y dicho importe.

En la segunda modalidad se establece que la suma asegurada ser igual al capital

pendiente de desembolso del prstamo (o a un porcentaje del mismo), durante toda

la vida de la operacin y, por tanto, el beneficiario con carcter irrevocable ser el

banco. Para realizar el clculo de la prima se toma como hiptesis que el capital

pendiente de amortizar cada ao ser el previsto en el plan de amortizacin del

prstamo. En estos seguros, si no se adjunta dicho plan de amortizacin, el

asegurado desconoce el importe por el que realmente est asegurado cada ao.

25

Con esta modalidad, las entidades financieras buscan atar al asegurado y que no se

cambie o anule la pliza (algo que podra hacer con seguro renovable ao a ao), pero

pudiendo generar distintas problemticas. Este puede ser el caso si el asegurado resuelve

el contrato (despus de subrogar o pagar la totalidad de la hipoteca) y no se le devuelve la

parte de prima nica no consumida.

En este caso, se producira un perjuicio injustificado, que supone una actuacin contraria a

las exigencias del equilibrio y de la buena fe contractual, y a lo dispuesto en el artculo

1258 del Cdigo Civil: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde

entonces obligan, no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a

todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y

la ley.

El propio Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de

Pensiones considera esta actuacin inadecuada y contraria a las buenas prcticas y usos

en el mbito de los seguros privados, de acuerdo con la competencia reconocida por el

artculo 62 del Texto Refundido de la Ley de Ordenacin y Supervisin de los Seguros

Privados y en el artculo 6 del Reglamento de los Comisionados para la Defensa del

Cliente de Servicios Financieros. De acuerdo a estos artculos, cuando el asegurado

decida resolver un seguro de vida a prima nica por haber cancelado el prstamo

hipotecario al que iba ligado y no existir ya riesgo de impago para la entidad de crdito, la

aseguradora, en el caso de que en el contrato no se establezca qu es lo que sucede

cuando se produzca cancelacin anticipada del prstamo, deber devolverle la prima

correspondiente al tiempo de cobertura no transcurrido o la provisin matemtica.

Tambin es comn encontrarse con dos tipos de clusulas que determinan que pasar en

estos casos de cancelacin anticipada:

Devolver parte de la prima no consumida.

Seguir cubriendo los riesgos de fallecimiento e invalidez, pero el beneficiario dejar

de ser la entidad de crdito y ser designado libremente por el tomador. Es decir, la

entidad financiera no hace ningn desembolso y el tomador puede encontrarse con

un seguro que no quiere o no necesita.

26

Con base en cuanto antecede, el Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de

Seguros y Fondos de Pensiones considera conveniente, para que el tomador de seguro

disponga de una informacin suficiente y veraz, que no le induzca a error, que en la pliza

de este tipo de seguros debe mencionarse qu sucede en caso de amortizacin anticipada,

ya sea total o parcial, del prstamo.

Caractersticas de los seguros de vida:

Teniendo en cuenta la no obligatoriedad de su contratacin y libertad de eleccin de

aseguradora (salvo consentimiento expreso), los beneficios o no de las bonificaciones en

tipo de inters y los puntos diferenciales que hay que tener en cuenta en la especialidad de

seguro de prima nica.

El seguro de vida es un producto adecuado cuando se tienen deudas financieras, como es

el caso de tener concedida una hipoteca. A travs de este, a cambio de la prima, la entidad

aseguradora pagar la prestacin estipulada si fallece el asegurado (seguro de

fallecimiento) o se cumplan riesgos establecidos en el contrato (invalidez); por tanto,

ayudarn a que el titular, en caso de invalidez, o los herederos puedan hacer frente a la

deuda hipotecaria. Tambin existen otras modalidades como el seguro de supervivencia

(paga una renta si se vive a una fecha) y mixtos (combinan fallecimiento y supervivencia)

pero son modalidades ajenas a la cobertura que se busca asociar a la hipoteca.

En este caso, la modalidad ms comn es la de seguro de fallecimiento o seguro de

riesgo, ya que asegura un capital en caso de muerte del asegurado. Es decir, si el

asegurado fallece antes de que finalice el contrato, se garantiza a los beneficiarios

designados en la pliza el pago de la prestacin pactada. Los seguros de vida riesgo

pueden ofrecer garantas complementarias opcionales, siendo las ms habituales las

siguientes:

Invalidez: se cubre al asegurado al mismo tiempo no solo del riesgo de fallecimiento

sino del riesgo de que sufra algn tipo de invalidez o incapacidad.

Accidentes: Se proporciona un capital adicional en caso de que el fallecimiento no

se deba a causas naturales sino que sea consecuencia de cualquier tipo de

accidente.

27

En el caso de los seguros de vida vinculados hay que prestar especial atencin al

beneficiario. Generalmente el primero ser el banco, pero ligado al valor pendiente de la

hipoteca, por ello, es muy normal que en el caso de dos titulares de una hipoteca se

distribuya el capital asegurado al 50% cada uno. En todo caso, despus de destinar la

cantidad a cubrir la deuda el resto no se pagar a nadie, habr que esperar que los

herederos o el resto de beneficiarios soliciten por su parte el resto de la indemnizacin

acreditando, como ha tenido que hacer el banco que tienen derecho a ello. Tambin

podemos contratar un seguro de vida, libremente, en el cual los beneficiarios los elige el

tomador pensando en que los herederos puedan pagar la deuda pendiente.

En todos los casos, adems de consideraciones generales que hemos sealado, en los

seguros del hogar (consultar sus principales caractersticas, obtener toda la informacin

antes de contratar el seguro, leer y entender bien las condiciones de la pliza,) tiene que

tener muy en cuenta puntos especficos a la hora de contratar un seguro de vida:

Facultad de resolver el contrato: en los contratos de seguro de vida con un plazo

superior a 6 meses, el tomador tiene la facultad de resolver el contrato

unilateralmente dentro de los 30 das siguientes a la entrega de la pliza o un

documento de cobertura provisional.

Cuestionario de salud: habitualmente al contratar el seguro, la entidad aseguradora

solicitar que lo cumplimentemos. En relacin al mismo es importante asegurarse

de que se nos informe acerca de la trascendencia de lo declarado en ese

cuestionario de salud, sobre todo de las consecuencias que podra tener la omisin

de informacin relevante sobre su estado de salud. Para evitar malas

interpretaciones, el tomador debe contestar a todas las preguntas que se formulan

en el cuestionario. No obstante, en ningn caso la falta de contestacin de alguna

pregunta del cuestionario, puede conllevar a que la respuesta se entienda que es

negativa. Es necesario que el tomador una vez ledo, comprendido y cumplimentado

el cuestionario de salud, lo firme personalmente. La falta de firma del cuestionario

por parte del tomador del seguro ocasiona su falta de validez.

Durante la vida del contrato, el asegurado deber recibir siempre informacin por escrito

las modificaciones de la informacin que inicialmente le proporcion la aseguradora en

relacin a su seguro.

28

En caso de siniestro, sigue la normal general de todos los seguros, es decir informar a la

entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das desde que tuvo

conocimiento del mismo, salvo que se establezca un tiempo mayor en el contrato. Igual

que en el seguro del hogar, transcurrido este la compaa puede reclamar daos y

perjuicios (muy improbable en los seguros de vida) pero no se produce la prdida de la

indemnizacin o una disminucin de la misma salvo que haya habido dolo o culpa grave.

La entidad aseguradora no debe exigir a los beneficiarios que presenten documentos que

no sean necesarios para determinar la existencia del siniestro y el derecho a la

indemnizacin (por ejemplo, la entidad aseguradora no puede condicionar la prestacin a

la presentacin de la pliza original), pero s otra documentacin, como certificado de

defuncin o los necesarios para ciertas coberturas (en caso de muerte accidental que se

certifique la misma, o en invalidez certificacin oficial del grado de la misma).

5.4.- Seguro de proteccin de pagos

Algunas entidades bancarias, especialmente cuando conceden un prstamo con garanta

hipotecaria cuyo principal supera el 80% del valor de tasacin del inmueble hipotecado, o

estiman que es una operacin de ms riesgo, imponen garantas adicionales, una de esas

garantas es la contratacin de un seguro de proteccin de pagos.

En este caso, la entidad bancaria acta como tomador y asegurado de dicho seguro, dado

que esta garanta adicional la exige el banco como requisito necesario para conceder un

crdito que, por el riesgo que implica, de otro modo no otorgara. Es un producto que se

asemeja a los seguros de crdito que se conceden a las empresas para cubrir impagos por

insolvencias, aunque al igual que el asegurado, las coberturas son bastante distintas:

Cobertura por Incapacidad Temporal para empresarios y autnomos y/o desempleo

para los asalariados por cuenta ajena con contrato indefinido.

Unas indemnizaciones limitadas en dos sentidos, por un lado con un nmero

mximo de cuotas consecutivas y totales, y tambin con el importe mximo de estas

cuotas.

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Teniendo en cuenta este punto, el deudor es beneficiario indirecto (el directo es el propio

banco que es el que recibe los pagos) ya que estara cubrindose unas cuotas a las cuales

con independencia de la situacin econmica estara obligado a pagar. Pero a cambio de

ello, tendra un coste elevado (generalmente entre el 1% y 1,5% del valor del prstamo

pagado al origen del mismo como prima nica) con unas coberturas limitadas, tanto en lo

econmico como en el tiempo. Por ello es muy importante analizar si en la pliza se

incluyen limitaciones tales como:

Periodos de carencia a partir de su contratacin. En estos casos, si se produce la

incapacidad o el desempleo al poco de contratarlo el seguro no lo cubre.

Periodos de carencia entre siniestros. Las situaciones que nos dan derecho a

aprovechar el seguro deben estar espaciadas en el tiempo, por ejemplo que cubra

8 meses seguidos o 18 alternos.

Que slo cubran toda la vida del prstamo sino slo la primera parte, normalmente 5

aos. Con ello, la entidad financiera limita el riesgo, por ejemplo si eres un

asalariado fijo puede cambiar su situacin en cuanto ms se ample el tiempo de

duracin del mismo.

La cuanta asegurada es limitada, hay prstamos que no cubren el 100% de las

cuotas, sino porcentajes inferiores (50%-60%).

5.5.- Swaps o permutas de tipo de inters

Los swaps o permutas financieras son instrumentos financieros que, en teora sirven para

cubrir el riesgo de subida de los tipos de inters, se establece un importe nocional y un tipo

de referencia y si los tipos van por debajo la liquidacin favorece a la entidad y, si estn por

encima, favorecen al cliente (la liquidacin le resultar negativa y de esa forma ver

reducida la cantidad que tiene que pagar al banco).

Con diferentes nombres comerciales se han comercializado junto a las hipotecas como

instrumento de cobertura en las subidas, hacindolo de forma limitada pero generando

graves problemas financieros si los tipos descendan. Tcnicamente un swap es un

derivado financiero, como lo son los contratos de futuro o los warrants u opciones.

30

Un derivado financiero es un producto cuyo valor depende de la evolucin del precio de un

subyacente (una accin, el precio de materias primas, el oro, tipos de inters, etc.). En el

caso del swap el subyacente es el dinero en s mismo (concretamente el tipo de inters).

Por tanto, el swap no es un seguro de tipos de inters, plantea altos costes en caso de

quererse subrogar y no es atractivo si los tipos estn altos y hay previsin de bajadas

prximas. Por ejemplo quien contrat un swap sustituyendo su tipo de inters variable de

Euribor + 0,75% por uno fijo del 4%, actualmente estara pagando por la diferencia

sustancial de inters (un 2,75% ms) al que tendra que aadir el coste del propio

producto.

Hay diferentes opciones para limitar la variacin de las cuotas de los prstamos

hipotecarios a tipo variable, cuya idoneidad depende de diferentes factores, desde la

cultura financiera del cliente al escenario de tipos de intereses futuro. En la siguiente

imagen se resumen las principales herramientas:

31

5.6.- Fondos de inversin y pensiones

La concesin de prstamos hipotecarios tambin se ha condicionado o especialmente

bonificado su tipo de inters si se contrataran alguno de estos productos de inversin. En

el caso de los fondos de inversin, siempre estando vinculados a una rebaja de inters, el

principal inconveniente est en el riesgo de la inversin. Podemos invertir (se suele exigir

un importe mnimo y un volumen de aportaciones anuales) en productos un dinero que

necesitamos para otros fines y con ellos obtener unas prdidas que no compensen la

bonificacin en los tipos, aadiendo, las comisiones que se pagan por estos productos.

Pero a los planes de pensiones se le aada un componente ms, la iliquidez, es decir, con

los fondos de inversin podemos, en cualquier momento, renunciar a la bonificacin

conseguida en los tipos y venderlos, con prdida o ganancia, pero no con los planes, a no

ser que se cumpla uno de los requisitos especificados en las contingencias del plan:

Jubilacin

Incapacidad laboral permanente

Fallecimiento del partcipe

Dependencia severa o gran dependencia

Que tenga una antigedad mnima de 10 aos contada desde el ao 2015 (Ao

de entrada en vigor de la reforma fiscal)

Y tambin, dos supuestos especiales:

Desempleados de larga duracin, que adems de los casos usuales de baja no

voluntaria en la empresa, se presentan situaciones de expedientes de regulacin de

empleo y reducciones de plantilla. En el caso de los trabajadores por cuenta propia,

o autnomos, basta con haber cursado baja en su actividad y cumplir los dos

siguientes requisitos.

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- No tener derecho a prestaciones contributivas por desempleo o haberlas

agotado. En este caso, se excluyen como condicionantes percibir el subsidio por

desempleo o la recin aprobada ayuda de los 420 euros.

- Estar inscrito como demandante de empleo en las Oficinas Estatales destinadas

a tales efectos.

El partcipe que, con al menos 60 aos de edad, cesa en la actividad laboral o

profesional y no rene todava los requisitos para percibir su pensin de jubilacin

en el Rgimen de Seguridad Social correspondiente. En este caso, el partcipe

puede seguir aportando hasta la jubilacin o hasta que l decida, o bien, cobrar el

plan. Si inicia el cobro, las aportaciones posteriores que realice sern para

fallecimiento y dependencia.

Es muy conveniente leer con atencin nuestra gua de planes de pensiones, antes de

tomar cualquier decisin de contratacin de este tipo de productos de ahorro a largo plazo.

Antes de considerar vincular de cualquier forma un producto de inversin a una hipoteca,

tengamos muy en cuenta la necesidad o no de estos productos, ms cuando cualquier

traspaso a otros fondo u otros planes de otras entidades financieras o aseguradoras,

siendo permitida y no pudindose limitar, llevara al final de la bonificacin obtenida.

Por ello, es importante tener en cuenta aspectos muy similares a los que consideramos a

la hora de valorar si conviene la bonificacin en tipo de inters hipotecario frente a la

contratacin de un seguro con otra entidad:

Bonificaciones son ms interesantes, para hipotecas de larga duracin, con un

capital elevado y se consiguen mayores descuentos en los primeros aos de

hipoteca

33

Pero adems en el caso de contratar planes de pensiones

La gama de productos que nos ofrezcan, en muchas ocasiones la contratacin se

vincula a un producto o productos en promocin, o la entidad financiera no tiene una

gama de planes amplia

El riesgo de los productos, para procurar adecuar la oferta a las necesidades y

preferencias del inversor a travs de las diversas categoras de planes existentes. El

riesgo marcar buena parte de la evolucin de rentabilidad de los productos en el

corto y largo plazo.

Adems hay que aadir un componente ms, las comisiones, que en un producto

tan a largo plazo pueden suponer una merma importante en la rentabilidad.

Vinculaciones generadas por el propio plan. Existen planes que permiten congelar

las aportaciones, con lo cual si un da deseamos romper la vinculacin, no ser

necesario continuar aportando cantidades y el dinero invertido en participaciones en

el fondo seguir generando ganancias o prdidas hasta su rescate.

Pero en el lado contrario, existen productos que tan slo permiten congelar temporalmente

las aportaciones, por lo que aunque renunciemos a continuar con la vinculacin con la

hipoteca, deberemos continuar aportando capital al plan.

5.7.- Gastos en tarjeta

La obligacin de contratacin y uso de tarjeta de crdito es otra de las vinculaciones que

reclaman muchas entidades financieras para bonificar el tipo de inters de nuestra

hipoteca. En este caso tambin hay que tener sopesar los beneficios de la vinculacin con

los costes que genera:

Por el lado de los beneficios, a diferencia de la contratacin de seguros y productos de

inversin, suele ser de los productos que menos descuenta nuestra hipoteca, con

porcentajes que suelen oscilar entre 0,10 y 0,20 puntos porcentuales.

34

Por el lado de los costes, pueden ser de muchos tipos:

Coste implcito de la propia tarjeta, es decir la comisin por emisin y renovacin.

Nos podemos encontrar con tres supuestos: el ms beneficioso que podemos

encontrarnos es que sea gratuita en su emisin y renovacin, que lo sea solo en la

emisin (primer ao) pero luego tenga un coste importante, y por ltimo que tenga

un coste desde que la contratamos.

No slo hay que considerar la comisin de la tarjeta para el primer titular, tambin hay que

tener muy en cuenta la posibilidad de contratar tarjeta para el resto de los titulares

(generalmente cnyuge) y si tiene o no coste.

Coste explcito de financiacin: si fraccionamos las compras tenemos que pagar un

tipo de inters por ello. En un principio, puede parecer una eleccin, sujeto a las

necesidades que tengamos, pero el problema en ocasiones es que financiar las

operaciones es la nica opcin para algunas tarjetas. Las tarjetas revolving estn

especialmente diseadas para las compras y establecen como forma de pago el

abono de una cantidad fija o porcentaje sobre la deuda. Incluso, si esta cantidad

mxima es superior a las compras realizadas, desde el momento que hemos

comenzado a realizar el pago.

Compras mnimas: La mayora de estas vinculaciones no se limitan a la contratacin

de la tarjeta, sino tambin que obligan a una compra mnima anual. Hay que

analizar muy bien la misma, ya que unido a que si la tarjeta es revolving, se dispara

el coste. Por ejemplo, nos obligan a comprar 6.000 euros anuales con un plstico de

esta modalidad. Slo con financiar las compras un solo mes, a un tipo del 1,5%

mensual, estaramos hablando de unos 75 euros anuales de intereses.

Si aumentamos el plazo de financiacin, y su las tarjetas tienen coste de emisin y

renovacin, nos encontraramos con un coste que muchas veces supera los beneficios

obtenidos.

35

5.8.- La domiciliacin de nmina

La domiciliacin de la nmina es otra de las vinculaciones clsicas a la hora de contratar la

hipoteca. Igualmente suelen bonificarnos con una rebaja de tipos, pero como en otros tipos

de vinculaciones en productos financieros hay que analizar los costes. En un principio,

domiciliar nuestros ingresos en la misma cuenta en la que tenemos los pagos, y la hipoteca

es uno de los principales, es opcin cmoda, pero puede que no sea econmicamente la

ms rentable. Si obtenemos mejores condiciones en otras entidades y que nos permitan

hacer ingresos regulares de forma gratuita (transferencias) puede que nos sea ms

favorable mantenerla la domiciliacin de ingresos en otra entidad.

Para ello, debes tener en cuenta que la cuenta en la que vayas a domiciliar la nmina

tenga una serie de caractersticas:

Sin comisiones: Las vinculaciones de la hipoteca (seguros, tarjetas y la propia

nmina) lleva a que el banco que nos ha concedido el prstamo sea prcticamente

el nico o el ms importante. Adems con el ingreso de la nmina garantizamos al

banco unos ingresos peridicos, y la posibilidad de comercializarnos todo tipo de

productos, a cambio de este privilegio. Por todo ello debemos asegurarnos que los

servicios bsicos de la cuenta como administracin, mantenimiento o transferencia

sean gratuitos.

Productos y servicios asociados: Tambin tenemos que buscar que productos,

fundamentalmente la emisin de tarjetas de dbito sea gratuita y procurar que sacar

dinero tampoco tenga coste en cuantas ms redes de cajeros mejor.

Mucho cuidado con las promociones: La opcin de domiciliar la nmina para rebajar

el diferencial es voluntaria, pero puede que al hacerlo si nos vinculemos con el

banco durante un tiempo, algo que consiguen a travs de una prctica en apariencia

beneficiosa, el regalo. Los regalos por domiciliar la nmina son cada da ms

comunes, pero con riesgo, si queremos por ejemplo cambiar de entidad tendremos

unas penalizaciones que incluso en ocasiones es mayor que el precio del producto.

Por ello, lo ms recomendable es analizar qu es lo que recibimos y si merece la

pena.

36

Ganancias: Aunque no es lo comn ya que la funcin principal no es la rentabilidad,

hay nminas por las que podemos obtener beneficios, ya sea remunerando la

cuenta o devolviendo un porcentaje de los recibos que domiciliamos.

Analice bien las condiciones en costes, rentabilidad y vinculacin de la cuenta nmina y

confrntelo con los beneficios que obtendra en la rebaja hipotecaria y con las condiciones

de otras entidades financieras.

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6. Fiscalidad de la compra y venta

6.1.- Compra de un inmueble y desgravacin en el IRPF

La aplicacin de la Ley 26/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas

medidas tributarias dirigidas a la consolidacin de las finanzas pblicas y al impulso de la

actividad econmica ha tenido un importante reflejo en la deduccin fiscal en el IRPF por la

compra de vivienda habitual, la cual ha desaparecido como regla general.

Solo dos comunidades autnomas, Pas Vasco y Navarra, siguen manteniendo esta

desgravacin. Esto se debe a que ambas comunidades tienen su propio rgimen del IRPF,

lo que les concede una mayor autonoma a la hora de poner en marcha ciertos estmulos

fiscales.

En Navarra, a la hora de optar a esta deduccin, hay que distinguir entre las viviendas

compradas antes y despus de enero de 2013. Para las primeras, se mantienen los

porcentajes de deduccin de aos anteriores en funcin del nmero de hijos, que son un

15% para todos los contribuyentes, el 18% para familias con dos o menos hijos y el 30%

para las que tienen tres hijos o ms.En el caso de las viviendas compradas a partir de

2013, la desgravacin es la misma, aunque nicamente para los contribuyentes que ganan

menos de 20.000 euros (22.000 euros si estn al cargo de familias numerosas) y de menos

de 40.000 euros en el caso de declaraciones conjuntas, que se ampla hasta 44.000 euros

para familias numerosas. Todos los que ganen ms de estas cantidades no tienen derecho

a este incentivo fiscal.

Por su parte, en el Pas Vasco, la deduccin vara en funcin de los territorios. De este

modo en lava y Vizcaya se puede seguir deduciendo con carcter general el 18% de las

cantidades destinadas a la vivienda habitual, aumentando este porcentaje hasta el 23% en

el caso de personas con menos de 30 aos y familias numerosas.

En Guipzcoa, al igual que en Navarra, se diferencia en funcin de la fecha de compra de

la vivienda, aunque va ms atrs en el tiempo, lo que beneficia a un mayor nmero de

hogares. Para las adquiridas antes de enero de 2012, existe una deduccin general del

18%, que llega al 23% para menores de 35 aos y familias numerosas. Sin embargo, los

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que compraron despus de esa fecha, la deduccin general es del 15% y del 20% para los

ms jvenes y familias numerosas.

Con estas excepciones, para el resto del territorio nacional, lo que s se mantiene es un

rgimen transitorio de deducciones para los que hayan realizado estas operaciones de

compra de vivienda habitual antes del 2013, cumplindose estas premisas:

Haber adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construccin

con anterioridad a 1 de enero de 2013.

Haber satisfecho con anterioridad a 1 de enero de 2013 cantidades por obras

terminadas antes de 1 de enero de 2017 y sean de:

o Rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual.

o Adecuacin de la vivienda habitual de las personas con discapacidad.

Para aplicar el rgimen transitorio se exige que se hayan aplicado la deduccin por dicha

vivienda en 2012 o en aos anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todava

porque el importe invertido en la misma no haya superado todava el importe exento por

reinversin o las bases efectivas de deduccin de viviendas anteriores.

Lo que s ya se elimin, desde la declaracin del IRPF de 2012, fue la compensacin

fiscal que se aplicaba a los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 20 de

enero de 2006 usando financiacin ajena (hipoteca) y que elevaba del 15% al 20% las

desgravacin para los primeros 4.500 euros. Con lo cual, todos los que puedan mantener

la deduccin (con las excepciones vistas de Pas Vasco y Navarra), lo harn con un 15%

por un importe mximo de 9.040 euros.

Cuentas Vivienda:

Otro producto vinculado a la compra de la vivienda tambin cambia su fiscalidad. Las

cuentas viviendas, que sirvieron en aos anteriores para conseguir un ahorro destinado a

pagar la parte de la vivienda que no financia la hipoteca, no podrn aplicar a partir del 1 de

enero de 2013 el rgimen transitorio de la deduccin por vivienda. Es decir, aunque se

hayan abierto en aos anteriores y estn dentro del plazo de 4 aos marcado para

beneficiarse de ella, ya no dan derecho a realizar ninguna deduccin.

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Eso s, no pierden las deducciones practicadas en ejercicios anteriores, que siguen

vinculadas al cumplimiento de todos los requisitos de las cuentas viviendas vigentes en el

momento en que se practicaron tales deducciones para consolidarse. Es decir, no hay que

devolver las mismas siempre que se destine este dinero para la compra de vivienda.

Rehabilitacin de vivienda:

Por ltimo, tambin se limita la deduccin por rehabilitacin de vivienda, unos gastos muy

habituales cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Hasta el ao 2012, ltimo

en vigencia del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin 2009-2012 se poda deducir por

cualquier obra que que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energtica, la higiene,

salud y proteccin del medio ambiente, la utilizacin de energas renovables, la seguridad y

la estanqueidad, y en particular la sustitucin de las instalaciones de electricidad, agua,

gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas por un

importe de hasta el 20% del coste de la obra con unos lmites:

Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 euros anuales, el lmite es de

6.750 euros anuales.

Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 euros, el limite ser el

resultado de 6.750 0,2 x (Base Imponible 33.007,20)

La nueva normativa permite poder seguir desgravando pero siempre que los

contribuyentes que hayan satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por

obras de rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras

estn terminadas antes de 1 de enero de 2017. Es decir, se equipara a los requisitos de

compra de vivienda pero, en este caso, poniendo un tope de fecha mxima.

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6.2.- ITPAJD e IVA

A la hora de comprar la vivienda, es decir, realizar una transmisin de un bien inmueble a

cambio de un precio, hay que hacer frente al pagodel Impuesto de Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados o el IVA, dos impuestos incompatibles, por

lo que segn la caracterstica de la vivienda se paga en concepto de uno u otro:

IVA

Si se trata de la primera transmisin (viviendas de nueva construccin) hay que pagar el

Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es del tipo

reducido del 10%, mientras que si se trata de una vivienda de proteccin oficial este ser

del tipo superreducido del 4%. El rgimen actual se resume en este cuadro:

Tipologa de Vivienda IVA

- Viviendas con

Proteccin Pblica(VPP)

y Vivienda libre

10% del

importe

escriturado

- Viviendas de

Proteccin Oficial de

Rgimen Especial (VPO

RE)

4% del

importe

escriturado - Viviendas de

Proteccin Oficial de

Promocin Pblica

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A las plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan

conjuntamente con la vivienda (como trasteros) se les aplicar el mismo tipo de IVA que a

sta. Pero para el resto de casos (lo ms comn a las plazas de aparcamiento adicionales)

se aplicar el 21% de IVA con respecto al importe escriturado. Adems, no se consideran

anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los

edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

Como en todas las compras de producto, el consumidor final paga el IVA pero no lo liquida.

Es decir, el comprador paga esta cantidad al vendedor y es este que en sus declaraciones

peridicas (trimestrales o mensuales) abona esta cantidad a la Agencia Tributaria.

Transmisiones Patrimoniales

En el caso de segunda o posteriores transmisiones el comprador no tiene que abonar el

IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados,

en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

A diferencia del IVA, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto cedido

a las Comunidades Autnomas y, tambin a diferencia de este, aunque tambin lo paga el

comprador, este si tiene que hacerse cargo del abono del mismo en las delegaciones de

hacienda de su respectivas Comunidades Autnomas.

Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisin de inmuebles, aunque

existen bonificaciones y deducciones dependiendo de distintas circunstancias a la hora de

liquidarlo, que tambin establecen cada Comunidad Autnoma. Actualmente, el tipo

general, que se puede variar en los presupuestos generales de cada autonoma son los

siguientes, variando entre las que mantienen un tipo fijo o lo hacen por tramos

dependiendo del valor de transmisin del inmueble:

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COMUNIDAD TIPO

ANDALUCIA 8% (9% > 400.000 , 10% > 700.000 )

ARAGON 7%

ASTURIAS 8% (9% operaciones > 300.000 , 10% > 500.000 )

BALEARES 7% (8%operaciones > 300.000 9% > 400.000 euros,

10% > 700.000 )

CANARIAS 6,50%

CANTABRIA 7% (8%operaciones > 300.000 )

CASTILLA LA

MANCHA 8%

CASTILLA Y LEON 10%

CATALUA 10%

EXTREMADURA 8% (10% operaciones > 360.000 , 11% > 600.000 )

GALICIA 10%

MADRID 7%

MURCIA 8%

NAVARRA 6%

LA RIOJA 7%

PAS VASCO 4% al 6% dependiendo de la Hacienda Foral

VALENCIA 8%

A 20/11/2013

Sobre las deducciones en este tipo, son variadas y dependen de la Comunidad Autnoma,

pero son comunes las que se basan en que la compra sea de vivienda habitual aadiendo

distintos criterios:

Si el titular forma parte de familia numerosa propietario de la vivienda o

incluso sin serlo, teniendo ms de dos hijos.

Si el titular tiene reconocida minusvalas, en algunas comunidades

estableciendo tramos, primero si es superior al 33% y con otro tramo

adicional del 65%.

Ser menor de 35 aos.

Renta del adquiriente

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Actos Jurdicos Documentados

La formalizacin en documento pblico del contrato de compraventa (escrituras) est

sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, en

la modalidad Actos Jurdicos Documentados. Este tipo de liquidacin se aplica a toda

escritura de compraventa y de prstamo hipotecario, sea primera o segunda vivienda.

Por la escritura de la compraventa:

Se liquida en la delegacin de Hacienda de la Comunidad Autnoma correspondiente; lo

puede realizar el comprador directamente, pero en muchas ocasiones se utiliza el servicio

de una gestora aadiendo un coste por la gestin.

Para la base de clculo del Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados se toma el

importe escriturado de compraventa. El tipo de impositivo vara enormemente, no slo por

el tipo general de la Comunidad Autnoma, sino tambin por la tipologa de vivienda y

condiciones particulares del adquiriente (bonificaciones por minusvala, edad, renta).

Actualmente este vara entre el 0,1% y el 1,5% del valor escriturado, con operaciones

exentas, como son en muchas comunidades las que se realizan sobre compraventas de

Viviendas de Proteccin Oficial (VPO).

Por la escritura del prstamo hipotecario:

Cuando la adquisicin de vivienda, ya sea nueva o usada, y se realice mediante un

prstamo hipotecario, tambin se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurdicos

Documentados (IAJD) por la constitucin de dicho prstamo. No se abonar este impuesto

si el comprador se subroga en el prstamo del promotor.

Su base de clculo es la "responsabilidad hipotecaria" no el importe de la hipoteca. La

responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados

mediante el prstamo (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de

demora, costas judiciales, gastos, etc.), es decir, un importe bastante superior al valor del

prstamo que suele suponer 1,5 veces el total del mismo. Se aplican los mismos tipos

impositivos que en la escritura de compraventa.

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6.3. Plusvala municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ms

conocido como plusvala municipal es un impuesto municipal que tiene como origen no el

mero hecho de la compraventa de la vivienda, sino el incremento de valor que

experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que se pone de manifiesto a

consecuencia de la transmisin de su propiedad.

Para establecer quin es el que paga por este impuesto (sujeto pasivo), la Ley General

Tributaria (58/2003) establece dos supuestos, aunque ambos con un punto comn, paga la

plusvala quien se beneficia de este incremento:

En el caso adquisicin por herencia o donacin: el adquiriente.

En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble

urbano: el vendedor.

Es decir en nuestro caso, siempre el vendedor, pero pese a ello, hay muchos casos de

compraventas de primera vivienda a un promotor inmobiliario este incluya en la escritura la

obligacin de pago por el comprador. Teniendo en cuenta que la obligacin es del

vendedor, no debe permitir que se incluya esta clusula, ya que una vez firmada, es ms

difcilmente defendible su anulacin, incluso judicialmente.

En determinados territorios, por ejemplo en