Cámara Inmobiliaria de Venezuela Fundada en 1966

Cámara Inmobiliaria de VenezuelaFundada en 1966

Abg. Francisco Grullón

CONTRATO DE COMPRA – VENTA

“Como Blindar una Transacción

Protegida al Cliente”

Contrato de mandato

El mandato es un contrato en virtud del cual una persona se

obliga gratuitamente o a cambio de una remuneración a

ejecutar uno o mas negocios jurídicos por cuenta de otra

persona quien lo ha encargado.


Contrato de mandato

Contenido

Identificación detallada de las

partes (Cualidad)

Indicar si se trata de Oferta o Búsqueda

Honorarios y Modo de Pago Gastos

Plazo de vigencia y eventual prórroga

Descripción precisa del inmueble o de la búsqueda de

que se trate

Indicar si se trata de Venta o

Arrendamiento

Precio y Condiciones de

Pago

Período de Latencia


Contrato de mandato

Asesoría

Certeza

Rendición de Cuentas

Habilidad

Dinamismo

Conocimiento del Mercado y

Normas


Contrato de mandato

CIERRE

Condiciones

Tipo de ContratoFormalidades



Definición

Impo

rtan

cia E

lementos

El Contrato de Venta

El Contrato de Venta

Descripción de las Partes

Precio, Modo de

Pago

Descripción del

Inmueble

Origen de la

Propiedad

Garantía Hipotecaria

Contenido


Contratos Comunes en el Proceso de Venta

Autorización Exclusiva (mandato).

Reserva (Gestión de Negocios) 1% al 5% del precio.

Opción de Compra-Venta del 10% al 30%.

Documento de Compra-Venta.


Coordinación de Firmas

Redacción del Documento

Revisión del Documento

(2 Abogados y un Corredor)

Lista de Revisión del Documento

Enviar Borrador a las Partes

Enviar a las Partes Relación

de Gastos(Cheques)

Confirmación de las Partes para

la Firma

Confirmación de Registro

Copiar Documento

Firmado

Archivar Documento


Gaceta Oficial N° 40.115 del 21-02-2013

Art. 1: …sólo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero… cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes. No habrá responsabilidad de partes si el desembolso depende de un tercero.

Art. 2: …se considerarán clausulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición… de más del 10% del monto otorgado por el adquirente. De nuevo aplica la responsabilidad comprobada de alguna de las partes

Resolución N° 11, Ministerio de la Vivienda



Art. 3: …se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar… solo si existe responsabilidad de alguna de las partes

Art. 4: …sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirentes… cuando el retardo en la protocolización sea imputable a ellos.




Art. 5: …se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta a cualquier otro…terminación unilateral, salvo incumplimiento previo de los compradores…

Art. 6: EI Banco Nacional de Vivienda y Hábitat remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compra que deban suscribir los usuarios del SistemaNacVivHab…

Art. 7: …el Ministerio para Vivienda y Hábitat… asumirá de manera exclusiva el conocimiento de las denuncias que tengan que ver con lo dispuesto en la presente Resolución, pudiendo mediar entre las partes a los fines de resolver los conflictos…



Sala Civil TSJ Expediente N° 12-274

Sentencia Nro. 00116

El contrato de opción de compra-venta puede considerarse

como una venta pura y simple, siempre y cuando estén

presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio

(este criterio fue abandonado en las decisiones Nº 358 del 09

de julio de 2009, Nº 460 del 27 de octubre de 2010 y Nº 198

del 12 de mayo de 2011).


Contratos Preliminares

Principales Características

Anteceden y

Preparan a un

Contrato

Principal.

Deben ser

Precisos

Deben evitar

Confusiones

Sin cláusulas

Contradictorias

No son

Contratos de

Venta.


Contratos Preliminares

Principales Diferencias

No contienen Cláusulas de Penalidad

Para finalizarla debe haber acuerdo entre las partes

De Exagerada Rigidez

Consideran que la promesa equivale a la venta (Antiguo Criterio)

Requieren de un nuevo consentimiento para perfeccionar la venta (Criterio Moderno)

Contienen Cláusulas de Penalidad

Para finalizarlos puede ser por cumplimiento del mismo, vencimiento del plazo o acuerdo entre las partes

Flexible, Vías de Escape

Contiene oferta irrevocable del contrato principal. Al comprador le basta ejercer la opción. No hace falta nueva Manifestación de Voluntad. (Criterio Moderno)


Producir Contratos Preventivos

Evitar Cláusulas de Adhesión Desequilibrantes

Debe estar Preparado

Conviene busque apoyo en Abogados Especializados

Debe Honrar las Formalidades

Las Ofertas deben regirse por el INDEPABIS

Deben Apoyarse en Gestores de confianza

Debe informar Verás, Oportuna y Suficientemente al Cliente

Debe ofertar los Inmuebles y sus Servicios, conforme a los Principios de SUFICIENCIA, OBJETIVIDAD Y VERACIDAD.

Sugerencias Para Los Asesores Inmobiliarios


Reforma de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios

“ARTÍCULO 58. Se entenderá por Publicidad Falsa o Engañosa todo

tipo de Información o Comunicación de carácter comercial en el que

se utilicen Textos, Diálogos, Sonidos, Imágenes o Descripciones que

directa o indirectamente, e incluso por omisión, puedan inducir al

engaño, error o confusión de las personas…”



Cámara Inmobiliaria MetropolitanaFundada en 2002

Abg. Francisco Grullón


CONTRATO DE COMPRA – VENTA

“Como Blindar una Transacción

Protegida al Cliente”

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