METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA

INTRODUCCION

Elmercadode viviendas en el Per ha mostrado, en los ltimos aos, un escaso dinamismo, como resultado de la contraccin de lademandainterna y de losingresosde lapoblacin, as como por el exceso deofertainmobiliaria en el segmento tradicional; esta tendencia, sin embargo, ya se habra revertido en los ltimos meses lasempresasinmobiliarias se han visto afectadas por lacompetenciade la autoconstruccin, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitacin de terrenos y edificacin; adems, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a lasfuentesdefinanciamientotradicionales.

En consecuencia, durante los ltimos aos se ha ampliado el dficit habitacional (actualmente alrededor de 1.2 millones de viviendas). Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminucin en lospreciosy alquileres, se observa una recuperacin del sectorconstruccin, y el negocio inmobiliario se beneficiara de la reactivacin y la progresiva recuperacin de los ingresos de la poblacin, en el 2003, slo el efecto de las viviendas bajo losProgramas: Mi vivienda y Techo Propio, aportaran tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector, que sera el ms dinmico. El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursin en el mercado de viviendas econmicas, gracias alProgramaM vivienda, y al naciente Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento yrentabilidad, loscrditosde M vivienda han experimentado un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y ladinmicaes cada vez mayor a nivel deinstitucionesfinancieras, elBancoWiese Sudameris lidera las colocaciones bajo M vivienda de fortalecerse el sustento institucional de este Programa, se producira en los prximos aos un fuerte crecimiento en la edificacin de viviendas econmicas, contribuyendo a reducir el dficit habitacional existente. No obstante, para ello deben Impulsarse mecanismosintegralesde apoyo tanto a la demanda como a la oferta.

Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sera recomendable la revisin de los subsidios existentes a fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de losrecursospblicos.

DEFINICION DE LA DEMANDA INMOBILIARIA

La demanda inmobiliaria involucra la habilitacin y edificacin de oficinas y locales comerciales, por parte de empresas promotoras y constructoras (empresas inmobiliarias), as como las transacciones deventao alquiler de tales inmuebles, tambin efectuadas por stas. Se incluye la edificacin de oficinas de tipo corporativo (edificios ocupados por una solaempresa) y de locales comerciales para tiendas por departamentos, locales de entretenimiento, locales ubicados en centros comerciales, entre otros, para su venta o alquiler. Existen dos situaciones que pueden generarse:

ventas o alquiler por parte de las empresas inmobiliarias (mercado primario) ventas posteriores (mercado secundario) y alquiler, realizados por agentes o propietarios de inmuebles (personas o empresas) no inmobiliarios (que inicialmente adquirieron, en el mercado primario, los inmuebles edificados por inmobiliarias).

SITUACION ACTUAL DEL MERCADO

A pesar de la reorientacin que se viene produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir losprogramashabitacionales auspiciados porel Estado, siguen vigentes, As, el escaso crecimiento de la actividad edificadora en el 2005 no ha contribuido a resolver el enorme dficit habitacional existente en el pas, de ms de 1 milln de viviendas, segnfuentesoficiales. De mantenerse el actual ritmo de edificacin habitacional, dicho dficit se incrementara sostenidamente, dado el crecimiento natural de lademandade viviendas, derivado del crecimiento vegetativo de lapoblacin. Si consideramos que el crecimiento poblacional implica la formacin de 97,000 nuevos hogares al ao, para resolver el problema del dficit de viviendas, en un plazo de 20 aos, sera necesario edificar 147,000 viviendas anuales. La solucin a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible eldesarrollode unplanestratgico nacional de largo plazo, para el cual los programas M vivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y laspolticasdel sector. Dicha solucin necesariamente debe incorporar un profundoconocimientode las caractersticas socioeconmicas de la poblacin, que permita conocer los determinantes de la demanda por vivienda en el Per, as como las dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes definanciamientoque les permita "suavizar" suconsumoen forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a la autoconstruccin. Estos factores explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de laofertade viviendas.

SITUACION Y PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA POR VIVIENDA

La demanda por viviendas terminadas est relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean losingresos, lacompetenciadeproductossustitutos "inferiores" en trminos cualitativos y fuera delmercadoinmobiliario formal (autoconstruccin, hacinamiento, etc.) ser ms intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas est condicionada por los siguientes elementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidadpoltica, econmica y social del pas en el largo plazo. Ritmo de crecimiento de la poblacin. Financiamiento. Atributos propios de la vivienda, tales como ubicacin geogrfica,materialesutilizados y tipo de edificacin (casa o departamento).

CARACTERISTICAS DE LA OFERTA:SISTEMABANCARIO YEMPRESASCONSTRUCTORAS

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un crecienteinterspor participar en elProgramaMi vivienda, dada la altarentabilidaddel esquema actual y la baja morosidad en estos prstamos. En este sentido, si bien inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y US$30,000, actualmente la incursin enproyectoshabitacionales destinados a hogares de menores ingresos presenta una oportunidad interesante. En estos casos, las preferencias de las empresas constructoras se orientan al desarrollo de grandes megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos necesarios estaban destinados a casas y departamentos para el segmento socioeconmico A; sin embargo, el exceso de oferta disponible para dicho segmento, as como el fuerte impulso que ha cobrado Mi vivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades del NSE C.

En trminos generales, laconstitucinde unFideicomisoInmobiliario involucra el aporte de los principales partcipes de unproyectoinmobiliario. As, dichoFideicomiso se conforma mediante:

El terreno en el que se edificar el proyecto inmobiliario, aportado por su Propietario. La concepcin del proyecto y las preventas y "ventasfuturas", provedas porla empresaconstructora y/o promotora; asimismo, estaempresapresentauna garanta que cumplir con la ejecucin del proyecto una vez que disponga de fuentes de financiamiento. El financiamiento del proyecto apenas se registre un mnimo de preventas; estosrecursosson aportados por la institucin financiera.

Comprar una vivienda puede generar impactos financieros que durarn toda tu vida. Algunos compradores eligen comprar casas que se encuentren al borde superior de lo que pueden pagar y se quedan con poco ingreso disponible para el entretenimiento, el ahorros e inversiones. La oferta y la demanda en el mercado de la vivienda influye en los precios inmobiliarios de varias formas que pueden presentar oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda.

OFERTA EXCESIVA

La oferta en el mercado inmobiliario funciona de la misma manera que lo hace en cualquier otro mercado: cuando hay una gran cantidad de oferta disponible, los precios tienden a bajar porque los vendedores tienen qu e competir con otros para obtener una venta. Por ejemplo, si hay un gran nmero de casas a la venta en un determinado barrio, los vendedores pueden reducir los precios para atraer a los compradores. Si los constructores edifican casas nuevas, aumenta la oferta de vivienda y esto puede genera ms presin sobre la reduccin de los precios.

OFERTA BAJA

Si la oferta de viviendas es baja en un rea determinada, los precios delas casas tienden a ser altos porque los vendedores enfrentan poca competencia. Por ejemplo, si slo hay una casa a la venta en un barrio determinado, el vendedor no tendr la presin de bajar el precio de venta, ya que los compradores interesados tienen slo una opcin.

DEMANDA BAJA Y ALTA

La demanda de vivienda influye en los precios porque los vendedores tienen ms probabilidades de atraer a los compradores cuando la demanda es alta. Si muchas personas estn interesadas en lacompra deviviendas en un rea determinada, los vendedores tienen ms oportunidades para establecer precios ms altos para vender las propiedades. Cuando hay pocos compradores interesados en lacompra deviviendas, los vendedores suelen sentirse presionados y reducen los precios para atraer a ms compradores potenciales.

ANEXOS: DIARIO EL COMERCIO

GrupoBresciaalista varios proyectos inmobiliarios y comerciales en el pas.

Construye edificio de oficinas en la zona financiera de San Isidro. Y edificar un centro comercial en La Molina y tres 'strip centers' en LimaHace unas semanas, elgrupoBrescia remeci el mercado inmobiliario al poner la primera piedra de lo que ser el edificio ms alto del Per (118 metros), elhotelWestin Libertador Lima, cuyaconstruccindemandar US$100 millones. Sin embargo, ese no es el nico proyecto de envergadura que los Brescia estn realizando.

Ricardo Delgado Badani,gerentede la Divisin Inmobiliaria de Corporacin AESA, empresa del grupo Brescia, inform que a finales de junio del 2009 culminar la construccin de Alto Caral, un edificio de oficinas declaseA+ ubicado en la calle Dionisio Derteano, en pleno centro financiero de San Isidro (al lado del edificio de Scotiabank), y que demandar unainversinde US$23 millones.

El edificio de 21 pisos, stano y un rea rentable de 13.598 m2, incluye seis niveles de estacionamiento para 486 vehculos --con lo que esperan no afectar a la zona ya de por s congestionada con un alto trnsito vehicular-- y un rea comercial de 533 m2, adems de sala de conferencias. Delgado seal que Alto Caral ser operado por AESA y que eldiseoes del arquitecto Bernardo Fort Brescia. Agreg que evalan construir un edificio de oficinas similar en la calle Las Begonias, justo al lado del edificio de Rmac, tambin en San Isidro.

EL LADO COMERCIAL

En enero pasado, AESA ingres el expediente del proyecto --en la Municipalidad de La Molina-- de lo que ser Monterrico Plaza, un centro comercial que estar sobre un terreno de 60.000 m2 ubicado en el cruce de las avenidas Prolongacin Javier Prado y La Molina.

"Ante laescasezde estacionamientos en esa zona, hemos incluido en el proyecto la construccin de un stano de 22.000 m2 para parqueo vehicular. Iniciaremos la construccin a mediados de ao y esperamos concluirla en setiembre del 2009", seal Delgado.

Aunque el ejecutivo solo confirm la presencia del hipermercado Plaza Vea en el centro comercial, se supo que este contar, adems, con una tienda por departamentos (sera Topitop), salas decine(Cineplanet), gimnasio, tiendas menores distribuidas en dos pisos y hasta un centro mdico de la Clnica Internacional.

Monterrico Plaza no es el nico proyecto comercial dela familiaBrescia. Delgado inform que desarrollarn tres 'strip centers' en lacapital. Estos estarn ubicados en la Av. Caminos del Inca, a dos cuadras de la avenida Benavides en Surco; en la Av. Manco Cpac, a dos cuadras de la plaza del mismo nombre, en el distrito de La Victoria; y en el Cercado de Lima, muy cerca de la plaza Grau. Cabe sealar que los Brescia ya operan dos 'strip centers': uno en la Av. La Molina, en el distrito del mismo nombre, y otro en la calle Morelli, en San Borja.

Cules son las caractersticas de los 'strip centers'? Ocupan una extensin de entre 800 m2 y 3.000 m2, dos pisos, estn ubicados en esquinas de grandes avenidas y tienen entre otrosserviciosminimarkets, panadera, farmacia,caf, gimnasio, peluquera, renovadoras de calzado, sastrera, agencias de viaje y corretajes y hasta centros de idiomas con cmodos estacionamientos. Dado su tamao, estn dirigidos a vecinos de un determinado distrito y no de varios, a diferencia de los centros comerciales. Cada uno de ellos implica una inversin aproximada de entre tres y cinco millones de dlares.

Si usted est buscando comprar un departamento debe saber que, existencinco distritosen Lima que concentran una oferta de 24 mil unidades, segn elFondo Mivivienda. Estamos hablando deComas,Ate,Carabayllo,El AgustinoySan Migueldonde se ofrecen propiedades para todos los bolsillosdesde los US$30 mil. El valor del inmueble depender del lugar y de la dimensin.

En Ate y en El Agustino, por ejemplo, se efectanhasta 12 ventas de viviendasen promedio cada mes, dice el presidente del Comit de Obras de Edificacin de Capeco, Ricardo Arbul. La disponibilidad en el marco del programa Mivivienda es la siguiente: en Comas estn listas para la venta7,209 unidades,en Ate la oferta es de5,015,en Carabayllo se venden 4,500, en El Agustino hay 3,934 y en San Miguel se ofrecen 3,389. La mayor oferta inmobiliaria est orientadaal sector socioeconmico B y Cde la poblacin.

El precio de las viviendas se ha incrementado 3% entre abril y junio. Este resultado es mucho menor en comparacin con el mismo trimestre del ao pasado, segn datos de Capeco.

El prximo ao, la oferta delsector inmobiliariose concentrar en la venta de departamentos de US$70 mil a US$80 mil para el segmento socioeconmico B y C de la poblacin, asegur el director de la carrera de Ingeniera Civil de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Manuel Garca-Naranjo.La tendencia esconstruir viviendasque puedan estar en el orden de los 60 a los 80 metros cuadrados y cuyos precios de venta oscilaran entre US$1,000 y US$1,200 por metro cuadrado, sostuvo el experto.

Garca-Naranjo agreg que existe un segmento bastante amplio por cubrir entre las familias que tienen la capacidad financiera para pagar US$400 o US$500 al mes por un crdito hipotecario. El monto representara un 30% del ingreso familiar, aadi.

Al respecto, la consultora inmobiliariaTinsa Per reportque, al tercer trimestre, el 56.8% de las viviendas en construccin se orienta al nivel socioeconmico B.

La tendencia de las empresas inmobiliarias es apostar por proyectos que permitan la construccin de hasta mil viviendas. Por el momento existen alrededor de 20 proyectos bajo ese esquema, aunque en los prximos meses podran incorporarse ms, indicGino Layseca, gerente general de Tinsa.Precios estables

Por su lado, el experto de laUPCcoment que existe cierto potencial para construir viviendas en Jess Mara, Lince, San Miguel y Pueblo Libre.En cambio, en los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Surco y La Molina, el metro cuadrado puede llegar a cotizarse entre US$1,800 y US$2,500. No obstante, dijo que es muy difcil hacer una proyeccin precisa sobre la tendencia de los precios para las viviendas en lo que resta del ao y en el 2013.

En la medida en que haya una mayor demanda, los precios podran ser empujados al alza. Por ahora, en lo que respecta al segmento B y C, se mantienen estables, asegur el docente de laUPC.Uno de los problemas que afronta el sector es la falta de planeamiento para la construccin, por lo que Garca-Naranjo recomend modernizar algunos distritos (hacia arriba) que no han tenido atencin en las ltimas dcadas, como Rmac, Cercado de Lima (Santa Beatriz), La Victoria, Barrios Altos y El Agustino, entre otros.

CONSIDERACIONES

La oferta, la demanda y losprecios delas viviendas se pueden ver influenciados por factores subyacentes. Por ejemplo, si los bancos dificultan la posibilidad de que los compradores obtengan hipotecas, pocas personas podrn comprar una vivienda y, de esa forma, la demanda se reduce. Cuando la economa crece y los salarios suben, la gente tiene ms dinero para gastar, por eso la demanda de viviendas aumenta, al mismo tiempo que aumentan los precios inmobiliarios. Por otro lado, una recesin puede conducir a una tasa de desempleo alta, a la cada de los salarios y al aumento de las ejecuciones hipotecarias, que reducen la demanda de viviendas y aumentan la oferta.

CONCLUSIONES

Losmercadosde oficinas y locales comerciales han mostrado en los ltimos aos, una dbil demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la cada de lospreciosdeventay alquileres, as como en el debilitamiento financiero del sector inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias han concentrado sus esfuerzos en la colocacin de los excedentes de oferta, en espera de que se consolide la reactivacin de la demanda. Adicionalmente, en el segmento de locales comerciales es posible explotar nichos de mercado no adecuadamente atendidos en la actualidad. As, la oferta inmobiliaria podra orientarse a locales con un menor grado de sofisticacin y menores precios, lo que facilita su masificacin.

Al respecto, debe destacarse la reactivacin que viene experimentando la demanda interna, la cual continuara durante el 2003. As, se estima que el prximo ao, el sector construccin sera el ms dinmico, beneficiando a las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se centrara bsicamente en la edificacin de viviendas, gracias a los programas habitacionales Mi vivienda y Techo Propio. Sin embargo, en la medida en que el crecimiento econmico sea sostenido, a continuacin se dinamizara la actividad inmobiliaria en los segmentos de locales comerciales primero, y de oficinas despus (mediante la absorcin u ocupacin de los inmuebles actualmente vacantes). La reactivacin en la edificacin de viviendas permitira a las inmobiliarias generar unvolumende actividad hasta que el resto del mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las empresas del sector podran implementar mecanismos de financiamiento especiales (por ejemplo, fideicomisos), dada su debilidad financiera actual. No obstante, en ltima instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva sostenible y permanente, para lo cual es necesario que se emitansealesclaras favorables a la inversin privada, de la cual depende la actividad inmobiliaria.

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 10