Valoracion Terreno Por Metodo Residual

8/10/2019 Valoracion Terreno Por Metodo Residual

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JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto deAdministracin y Avalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento delINDAABIN y Normas Sptima y Novena de las Normas conforme a las cuales sellevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de renta a que se refiere la LeyGeneral de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PT-RES:

PROCEDIMIENTO TECNICO PARA LA ELABORACIN DE TRABAJOSVALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOSURBANOS Y TERRENOS URBANOS CON CONSTRUCCION POR EL MTODORESIDUAL

1. INTRODUCCIN.

1.1. Generalidades.

En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases quepermiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como lasdirectivas bsicas para la ejecucin de trabajos valuatorios para estimar el valor deterrenos y terrenos con construccin por el mtodo residual.

Es prctica usual que el valor de un terreno en brea o dotado parcial o totalmentede servicios incluya o no construcciones, se estime con base en el anlisis de lascaractersticas extrnsecas (ubicacin, tipo y calidad en los servicios pblicos,vistas panormicas, uso de suelo en la zona, entre otros) e intrnsecas (superficie,topografa, forma, tipo y calidad de la construccin, equipamiento, instalaciones,uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes almismo, al anlisis del mercado inmobiliario y a la aplicacin y ponderacin de lasvariables predominantes.


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2. PROCEDIMIENTO TCNICO.

2.1. Identificacin del bien por valuar.

2.1.1. Definicin del bien por valuar.- El primer paso del procedimiento tcnicoconsiste en definir cual es el bien por valuar, que en el caso de terrenos oterrenos con construccin debe incluir:

Terreno: Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio delinderos determinados jurdica o geogrficamente, de acuerdo al artculo 27de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.

Terreno urbano: Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada pormedio de linderos determinados jurdica o geogrficamente, de acuerdo alartculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos,que cuenta total o parcialmente con servicios pblicos como: drenaje yalcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energa elctrica yalumbrado pblico, banquetas y vas pavimentadas, entre otros.

Terreno urbano con construccin: Son aquellos terrenos urbanos sobre losque se asientan elementos de manufactura humana (construcciones) quese adhieren a ste.

2.2. Parmetros del Avalo.

El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo y los alcances, conbase en los parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicioy documentacin procedente, definiendo entre otros:


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2.2.7 Vigencia legal.-La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente ser laque establece el Artculo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, y debersealarse expresamente en el propio dictamen de valor, que es de un aodespus de la emisin del dictamen.

2.2.8. Revisin de documentos: El valuador de bienes nacionales deber recibirel expediente tcnico (la documentacin procedente, solicitud de servicio y ordende trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar de la informacin engabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin detodos los elementos necesarios para realizar una adecuada inspeccin de campo.De manera conjunta el valuador deber concertar una cita con el funcionariodesignado por el promoverte, para una mejor y ms rpida identificacin del bienen estudio.

Una vez recopilados e identificados documentos que integran la base informativa,se proceder a analizarlos a fin de definir:

I. Localizacin y Ubicacin del inmueble.II. Revisin de escrituras o ttulos de propiedad-posesin (cambios y

modificaciones), croquis y planos.III. Revisin y clculo analtico de reas de terreno y superficies construidas a

partir de planos proporcionados.IV. Uso de suelo autorizado y potencial (restricciones, alturas, densidad

habitacional e intensidad de construccin (cos y cus). Este ltimo aspectoes de suma importancia para la aplicacin del mtodo residual.

V. Caractersticas constructivas del inmueble.

2.3. Valor que se dictamina.

Segn el uso que se de al dictamen valuatorio se estimar el valor comercial, elvalor potencial o el valor de realizacin ordenada del terreno en estudio.

a) Valor Residual.- En la valuacin inmobiliaria, al restar del valor de un inmuebleel costo de las mejoras, los gastos de comercializacin, los gastos indirectos y lautilidad razonable, el residuo equivale al valor del terreno.


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El valor residual es el que resulta del anlisis, para un inversionista que adquiereun terreno o un terreno con construcciones, de los beneficios y costos asociadosal desarrollo de un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo.

Se aplica siempre que no existen evidencias confiables y adecuadas de mercado,y existe una viabilidad tcnica, jurdica, econmica, social y financiera del proyectoinmobiliario propuesto, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.

b) Valor Comercial.- Es el Precio ms probable estimado, por el cual unapropiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y unvendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, conun plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimientode los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Es el resultado del anlisis de por lo menos tres parmetros valuatorios a saber:valor fsico o neto de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin derentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

El principio de mayor y mejor uso juega un papel relevante en el anlisis por elmtodo residual. Este se define como:

c) Valor Potencial.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales afuturo que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo

jurdico, econmico, poltico o social.

d) Mayor y Mejor Uso.- El uso ms probable para un bien, que es fsicamenteposible, legalmente permisible, econmicamente viable y que resulta en el mayorvalor del bien que se est valuando. La posibilidad como suma de eventos queorientan hacia una opcin estadstica ms probable.

Este concepto se aplica cuando en la estimacin del valor de un inmueble, serequiere la certeza de que el valor obtenido por el Enfoque de Mercado, esrealmente el ms representativo, o cuando el mercado es errtico o heterogneo yla homologacin de valores no respalda un valor real.


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Para aplicar el mtodo residual, el valuador de bienes nacionales deber basar suanlisis en informacin y datos concretos, que respalden el potencial del inmueblepara un uso determinado, con base en la identificacin correcta del mayor y mejoruso de ste.

e) Valor de Realizacin Ordenada.- Es el precio estimado que podra serobtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempoapenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde elvendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actan con conocimientoy bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que seencuentran.

2.4. Inspeccin fsica y descripcin del inmueble y su entorno.

En esta fase del trabajo, el valuador de bienes nacionales debe visitar el inmuebleen estudio y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que agregano restan valor al mismo.

En esta misma visita, se identificar el potencial del inmueble con base en suubicacin y del entorno comercial en el que se ubica.2.4.1. Del terreno en estudio.

2.4.1.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deber verificarfsicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie del terreno ycompararla con la sealada en la escritura pblica y plano, y en caso de existiralguna discrepancia significativa, deber consultar, de acuerdo a la disposicinDIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES,el cual estar disponible en la pgina del INDAABIN.

Un terreno es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio delinderos determinados jurdicamente o geogrficamente de acuerdo al artculo 27de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.

Terrenos urbanos son aquellos que por contar con servicios pblicos como:drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energaelctrica y alumbrado pblico, banquetas y vas pavimentadas se consideran comourbanos, as como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible deurbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.


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2.4.1.2. Forma.- Identificar la configuracin geomtrica del terreno.

2.4.1.3. Frente.- Identificar la dimensin del o los frentes del terreno, con relacina las de los lotes tipo de la manzano o de la colonia en su caso.

2.4.1.4. Ubicacin.- Identificar la direccin oficial del predio, su posicin dentro dela manzana en la que se localiza y su nmero de frentes.

2.4.1.5. Inundacin.- Identificar y calificar la posibilidad de daos al inmueble,derivados de la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insufciencia dedrenaje o debordamiento de vasos, corrientes o embalses naturales o artificiales.

2.4.1.6. Afectaciones.- Identificar en el terreno en estudio, posibles afectaciones oderivadas de servidumbres de paso, ocupacin temporal y zonas federales.

2.4.1.7. Mejoras.- Identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, talescomo: rellenos, nivelacin, cercas, bardas, pisos u otras obras que le agreguenvalor pero que no se consideren propiamente construcciones.

2.4.1.8. Vista Panormica.- Identificar los beneficios o demritos que representapara el inmueble la vista que le ofrece su ubicacin.

2.4.1.9. Caractersticas ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretarlos efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como:contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras.Cabe citar que lo anterior slo se debe considerar en la medida en que afecte elvalor del terreno o implique consecuencias sociales, sanitarias o legales.

2.4.1.10.- Servicios .- Identificar con qu servicios pblicos cuenta el terreno, talescomo drenaje, alumbrado pblico, agua potable, energa elctrica, pavimentos ybanquetas, etc., y hacer una descripcin calificacin de la calidad de los mismos.


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2.4.1.11. Topografa.- Sealar las caractersticas topogrficas del terreno,incluyendo pendientes ascendentes o descendentes, oquedades y promontorios.

2.4.1.12. Uso del Suelo.- Investigar el uso del suelo autorizado para el terreno,segn se seala en los planes y programas de desarrollo urbano de la localidad.De no existir stos, el valuador de bienes nacionales lo identificar de acuerdo a loobservado en la inspeccin y lo asebtar en el documento valuatorio.

2.4.1.13. Fotografas del terreno en estudio y del entorno .- Realizar un reportefotogrfico del terreno en estudio, en el cual se muestre con claridad los detallesdel rea, forma, servicios, ubicacin y las caractersticas del entorno.

2.4.1.14. Vestigios.- De encontrarse en el terreno algn vestigio arqueolgicohistrico, o cualquier otro bien artstico, el valuador de bienes nacionales deberinformar al rea responsable que asign el trabajo e indicarlo en el documento.

2.4.2. De la zona donde se ubica el inmueble.

2.4.2.1. Clasificacin de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a los usos desuelo autorizados y a lo observado en la inspeccin fsica (habitacional, comercial,industrial, servicios o mixta).

2.4.2.2. ndice de saturacin de la zona.- El valuador de bienes nacionales debedeterminar y analizar la relacin de terrenos construidos contra el de terrenosbaldos (porcentaje) como una referencia del crecimiento de edificaciones en lazona.

2.4.2.3. Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento ymobiliario urbano con que cuenta la zona, tal como escuelas, hospitales, centroscomerciales y deportivos, estacionamientos y otros, as como los serviciospblicos disponibles.


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2.4.2.4. Caractersticas ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretarlos efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como:contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras.Cabe citar que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valoro tenga consecuencias legales, sanitarias o sociales.

2.4.2.5. Vas de acceso.- Indicar las vas de acceso al terreno sealando el ordende importancia as como la intensidad del flujo vehicular en stas. Este conceptoes de gran importancia en la determinacin del valor del terreno.

2.4.2.6. Densidad de poblacin.- Revisar los programas parciales de desarrollourbano para identificar la densidad autorizada, y en caso de no existir stos,sealar la observada por el valuador de bienes nacionales en su inspeccin fsicaa la zona en estudio.

2.4.3. De las construcciones.

2.4.3.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deber verificarfsicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie de las construcciones ycompararla con la sealada en la escritura pblica y plano, y en caso de existiralguna discrepancia, deber consultar, de acuerdo a la disposicinDIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES,el cual estar disponible en la pgina del INDAABIN.

La medicin de las superficies de construccin se har con base en lo indicado enel procedimiento tcnico PT-CAS.

2.4.3.2. Uso Actual.- El valuador de bienes nacionales deber identificar yconsignar el uso actual que se da al inmueble: Casa habitacin, edificio deoficinas, local comercial, nave industrial, entre otros.

2.4.3.3. Tipos de construccin.- Se deber identificar, clasificar y consignar losdiferentes tipos de construccin que se incluyen en el inmueble valuado.

2.4.3.4. Calidad.- Indicar la calidad de los diferentes tipos de construccinidentificados.


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2.4.3.5. Nmero de Niveles.- Se consignar el nmero de niveles quecorresponde al inmueble en general y, en su caso a cada tipo de construccin enparticular.

2.4.3.6. Edad aproximada.- Se consignar, de acuerdo a la informacindocumental proporcionada o se estimar en su caso la edad aproximada de lasconstrucciones valuadas.

2.4.3.7. Vida til remanente.- Con base en el anlisis del uso actual de inmueble,de sus caractersticas constructivas, de su localizacin y de su calidad se estimarla vida til remanente de las construcciones.

2.4.3.8. Estado de conservacin.- As mismo, se evaluar y se consignar elestado de conservacin de las construcciones.

2.4.3.9. Elementos de la construcc in .- El valuador de bienes nacionales deberidentificar, consignar y describir las caractersticas de los elementos constructivosde las edificaciones que integran el inmueble:

Cimentacin .- Elemento constructivo que representa el desplante deledificio, cuya funcin se define como la transferencia controlada y uniformede cargas hacia el suelo.

Estructura.- Elementos portantes de la construccin, constituidos porapoyos corridos y apoyos aislados, mismos que transfieren cargas desdelas cubiertas a la cimentacin.

Muros.- Elementos constructivos que constituyen las divisiones espacialesen sentido vertical y que definen el nmero de habitaciones tilesexistentes.

Entrepisos.- Elementos constructivos que constituyen las divisionesespaciales en sentido horizontal y que definen el nmero de niveles tilesexistentes.


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Techos.- Elementos constructivos que constituyen la parte superior de laconstruccin, misma que conforma la cubierta final y en funcin del tipo deestructura puede funcionar como elemento final de rigidez de la misma.

Azoteas .- Superficie exterior del techo misma que, en funcin del tipo de

estructura y de los acabados que tenga, puede constituir una superficie til. Bardas.- Elementos constructivos que conforman la delimitacin en sentido

vertical sin contar con elementos de cubierta.

Ap lanados.- Recubrimientos de muros utilizados en interiores y exteriorespara la proteccin de los elementos de apoyo corrido.

Lambrines.- Recubrimientos de muros realizados principalmente a base depiezas o elementos de tipo impermeable (azulejo o cermica), o a base deelementos de madera ornamentales (duela o parquet).

Pisos.- Recubrimientos en sentido horizontal realizados con diferentesmateriales ornamentales o utilitarios, utilizados para facilitar el trnsito yproteger la estructura de los movimientos de personas o materiales.

Escaleras.- Elementos estructurales que constituyen las circulaciones entreniveles.

Instalaciones .- Elementos adicionales a la construccin con la funcin deconduccin de fluido elctrico, gas, agua y desechos (aguas negras ypluviales).

Puertas y Ventanera.- Elementos de la construccin utilizados para cerrarlos vanos existentes en la estructura para circulacin, ventilacin eiluminacin.


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Fachada.- Elemento de la construccin que constituye normalmente laparte frontal de esta y que cuenta con diversos elementos de estilo yutilitarios que la caracterizan y diferencian de las construccionescircundantes

Instalaciones especiales.- Todo elemento adosado a la construccin conuna utilidad adicional a la conduccin de los servicios normales, instaladapara aumentar el confort o mejorar las caractersticas utilitarias de laconstruccin (aire acondicionado, calefaccin, portones elctricos, sistemascontra incendio, etc.).

2.5. Obtencin y clasif icacin de datos (Investigacin de Mercado).

El valuador de bienes nacionales deber realizar una investigacin de mercado depor lo menos cinco ofertas o casos de ventas comprobables de terrenos oinmuebles comparables al inmueble que en proyecto puede implementarse en elinmueble por valuar, en la vecindad inmediata o mediata.

Para el anlisis residual, se har una investigacin de inmuebles en venta o rentaque correspondan con el producto inmobiliario comn en la zona y al mayor ymejor uso que pueda darse al inmueble en estudio.

Los datos a obtener son los siguientes:

2.5.1 Caracterst icas de la zona.-Clasifica la zona donde se ubican las ofertas ocasos de ventas comprobables (habitacional, comercial, industrial,servicios).

2.5.2. Ubicacin y equipamiento urbano disponible.- La direccin oficial delinmueble: calle, nmero, colonia, municipio o delegacin y estado, as comosu posicin dentro de la manzana y mencionar el equipamiento y mobiliariourbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros comerciales,deportivos, estacionamientos, y otros, as como los servicios municipalesdisponibles.


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2.5.3. Superficie, forma, frente.-Se debern obtener en la inspeccin de cadaoferta, para compararlos con el inmueble proyecto.

2.5.4. Topografa y ubicacin ante desastres naturales.- Se debern obteneren la inspeccin de cada oferta, para compararlos con el inmuebleproyecto.

2.5.5. Superficie construida.- Se deber identificar la superficie construida, queservir como base para el anlisis residual.

2.5.6. Uso de suelo, de la zona y del comparable.-Clasificar de acuerdo a losplanes de desarrollo oficiales de la localidad y de no existir estos, deacuerdo a lo observado en la inspeccin, para compararlo con el inmuebleproyecto.

2.5.7. Servicios con que cuenta la oferta.-Identificar con que servicios pblicoscuenta el comparable, haciendo una descripcin de los mismos, tales como:drenaje, alumbrado pblico, banquetas, toma de agua potable, energaelctrica, y otros.

2.5.8. Intensidad de construccin.- Identificar el nmero de m de construccinque pueden edificarse en un terreno, rea libre permeable, dependiendo desu rea y se obtendr de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartasde Usos y Destinos u otro documento que expida la autoridadcorrespondiente (sealar fuente).

2.5.9. Monto ofertado o cierre de la operacin.- El monto expresado en pesosindicando por la persona que dio la informacin.

Nivel de la oferta.- Identificar, analizar y clasificar la cantidad de ofertascomparables con el predio a valuar, en un mercado activo. Esta ser clasificada demuy alta a nula.

2.5.10. Tiempo de exposicin en el mercado.- Mediante investigacinestablecer el tiempo que lleva el terreno ofertndose en el mercado o si esoperacin concretada establecer la fecha del cierre.


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REPORTE FOTOGRFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERSTICAS DE CADACOMPARABLESUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTESTOPOGRAFA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALESCALIDAD Y ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIONTIEMPO DE EXPOSICIN EN EL MERCADO

MONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACIONOTROS


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2.5.14.2. T.2. Tabla de Investigacin de Mercado Renta

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTELA INVESTIGACIN DE MERCADO

MUYALTA

() MEDIA ( ) BAJA ( )

ALTA() MEDIA BAJA

( X) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Telfono Informante

CARACTERISTICAS:

UBICACIN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLEUSO DE SUELO DE LA ZONA Y DEL COMPARABLE

SERVICIOS CON QUE CUENTACARACTERSTICAS DE LA ZONACROQUIS DE UBICACINREPORTE FOTOGRFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERSTICAS DE CADACOMPARABLESUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTESTOPOGRAFA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALESCALIDAD Y ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIONTIEMPO DE EXPOSICIN EN EL MERCADOMONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACIONOTROS


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2.6. Mtodo de Valuacin

El valuador de bienes nacionales justificar, con base en la inexistencia, escasez oheterogeneidad de las investigaciones directas, la no utilizacin del Enfoque deMercado, o el de Ingresos, y en ausencia de un mercado activo de compraventa orenta, utilizar el mtodo residual.

Otro elemento que justifica la utilizacin del mtodo residual lo constituyen lascaractersticas especiales del inmueble: obra inconclusa, edificaciones atpicas,superficie, ubicacin, uso, entre otros.

2.6.1. Enfoque Comparativo de Mercado

Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado delos inmuebles comparables al proyecto por desarrollarse, ubicados en zonassimilares al inmueble en estudio, analizando la oferta y demanda, y ajustando loscomparables al inmueble y ponderndolos para llegar a un indicador de valor quepermita establecer el precio ms probable de venta o compra de estos inmueblesque despus se aplicar al mtodo residual, previa identificacin del mayor ymejor uso del inmueble en estudio.

Dado que en ausencia de un mercado activo de compraventa o renta deinmuebles, el valuador de bienes nacionales ha justificado la utilizacin del mtodoresidual, ser necesario identificar previo anlisis del mayor y mejor uso, elproducto inmobiliario que servir de base para el anlisis.

Una vez identificado el inmueble base, el valuador de bienes nacionales procederde la siguiente forma:

A los datos de investigacin de mercado previamente registrados en lastablas 4.6.15.1. y 4.6.15.2. se les aplicarn los factores de homologacin(ajustando los datos de cada oferta de mercado para homologar con elinmueble proyecto que servir como punto de partida para el anlisis delinmueble por valuar.


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2.6.1.1. Homologacin

Este mtodo es recomendable cuando es necesario realizar ajustes pordiferencias entre las caractersticas extrnsecas e intrnsecas de los inmueblesobtenidos de la investigacin de mercado y el inmueble en estudio, que en estecaso ser el inmueble tipo que servir como base para el anlisis residual. Serecomienda que la homologacin se realice en forma directa, es decir, ajustandocada oferta contra el inmueble proyecto y por lo tanto el valuador de bienesnacionales debe tener en cuenta que cuando el factor de ajuste o dehomologacin es menor a la unidad denota que la oferta es mejor que el inmuebleproyecto y viceversa.

2.6.1.2. Factor de ajuste

En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, elmtodo residual requiere de la identificacin de un inmueble tipo que sirva comopunto de partida para el anlisis. A este respecto, el valuador de bienes nacionalestendr que identificar los productos inmobiliarios que utilizar como base delanlisis y, para llegar al valor de stos tendr que homologar las ofertasinvestigadas, para lo cual debe tomar en cuenta lo siguiente:

a) Identificar las diferencias ms representativas y que como condicinineludible, a juicio del valuador de bienes nacionales, impacten en elvalor segn lo sealado en los incisos 2.4.1, 2.4.2 y 2.4.3., para cadauna de estas diferencias, corresponder un Factor de Ajuste.

b) El nmero de Factores de Ajuste aplicados a un comparable serecomienda que no sea mayor de seis, incluyendo en stos el Factor deNegociacin. Esto en virtud de que, se considera que si la ofertapresentara ms de seis caractersticas diferentes que impacten en elvalor, con relacin al terreno o inmueble valuado, no puede calificarsecomo comparable al valuado.


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c) Cada Factor de Ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en elavalo.

d) El Factor de Ajuste resultante que se aplique al valor de cada oferta,puede representar un premio o castigo para el comparable con respectoal sujeto. Y este Factor de ajuste resultante no debe representar unavariacin mayor al 50% -premio hasta 1.50 y castigo hasta 0.50- conrespecto a las caractersticas del sujeto, cuando esta variacin seamayor deber incluirse en el avalo la justificacin o explicacincorrespondiente, de no ser as deber desecharse dicho comparable.

e) En el caso de que el valuador de bienes nacionales elija como mtodode clculo la Homologacin, una vez obtenidos los valores unitariosresultantes para cada una de las ofertas o casos de ventascomprobables analizadas, podr utilizar el promedio de stos paraconcluir su anlisis.

f) El valuador de bienes nacionales deber calcular y determinar losfactores a utilizar conforme lo seala la RECOPILACIN DE RANGOS,FORMULAS Y FACTORES que emite el INDAABIN preferentemente, yque sean aplicables al anlisis de los predios comparables con elterreno en estudio, tales como:

Ubicacin Zona Forma Superficie (Factor de rea)

Superficie construida (Factor Terreno/Construccin) Calidad del inmueble Uso de suelo Edad del inmueble Frente Fondo Factor de Negociacin


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O mediante otros factores ampliamente aceptados en el mbitovaluatorio y que estn analticamente sustentados en el avalo.

2.6.1.3. T.3. Tabla de Homologacin

No. Oferta Superficie $/m2 NEG. UBIC. CALIDAD FORMA SUP. USO FRe $/m

Nota: VALORHOMOLOGA

DO:

Cuando el Factor deHomologacin es menor a launidad Denota que LAOFERTA es mejor que EL

INMUEBLE TIPO.EN N.R.

$/m


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2.6.2. Mtodo Residual

El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costospara un inversionista que adquiere un terreno urbano en brea o conconstrucciones, para desarrollar en l un proyecto inmobiliario deaprovechamiento del mismo; el mtodo residual se aplica siempre y cuando noexistan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica,

jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando elmayor y mejor uso del inmueble.

Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as como dela complejidad del caso, el mtodo residual podr llevarse a cabo mediante dosanlisis:

a) Residual Estticob) Residual Dinmico.

2.6.2.1. El Residual Esttico.

Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin,conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble analizado.

Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calculael valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones apartir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizadogenera en un momento dado.

Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico.

El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcularaplicando la siguiente frmula:

F = VM - Ci - b


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c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual,identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones quepresenta el inmueble en trminos de:

Urbanizacin.

Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.

d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin,obras complementarias y edificaciones.

Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.

e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en lazona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.

f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento yvigilancia de los productos inmobiliarios identificados.

g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidaddel promotor inmobiliario.

h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.


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Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, quepermita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado.

T.4. Residual Esttico

CONCEPTO UnidadSuperficie de terreno: m2 ST

rea de vialidades y donacin: m2 AVDrea vendible: m2 AV = ST - AVDValor de venta unitario delproducto:

$/m2 VUP

Superficie por unidad a vender m2 S/UNmero de unidades a vender: N NSuperficie total a vender: m2 SV = S/U x NPlazo de venta Meses TValor de venta: $ $V = VUP x SV

Menos:Costos de urbanizacin*: $- Terraceras $ CT = CUT x SV- Pavimentos y banquetas $ CPB = CUPB x SV- Agua Potable $ CAP = CUAB x SV- Alcantarillado Sanitario $ CAS = CUAS x SV- Drenaje Pluvial $ CDP = CUDP x SV- Electrificacin y Alumbrado $ CEA = CUEA x SV- Telefona $ CT = CUT x SV- Ajardinado y equipamiento $ CJE = CUJE x SVMenos

Inversiones*:- Accesos $ IA- Movimiento de tierras $ IMT- Obras de estabilizacin yproteccin

$ IOEP

- Cimentaciones $ IC- Edificaciones $ IE- Obras complementarias $ IOC


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Menos- Pagos predial** $ PIP/mes x T- Servicios** $ PS/mes x T- Mantenimiento** $ PM/mes x T- Vigilancia** $ PV/mes x T- Gastos administrativos** $ GA/mes x T

- Gastos financieros**- Indirectos Utilidad del promotor $ %UP x $V- Comisin por ventas $ %CV x $VVALOR RESIDUAL $ VR* De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habr de incluir sloaquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentesen el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor deindirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. ** Estos conceptos seincluirn nicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador debienes nacionales deber considerar la inclusin de estos factores en el anlisis, afin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realizacin

ordenada.

El valor obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condicionesen las que se encuentra.

2.6.2.2. El Residual Dinmico

Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin decompraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.

En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto

calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno conconstrucciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que elinmueble analizado generar en el futuro.

Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarsetomando en cuenta el momento de su ocurrencia.


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Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes:

a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor usodel inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales:

Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en unaexhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliariossimilares. El perito deber considerar el producto que mayormente seofrezca y pueda comercializarse en la zona.

Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidadespermitidas en los programas de uso del suelo vigentes.

Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados.

i) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica elinmueble valuado.

reas de vialidades y donacin. COS CUS Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc.

j) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual,identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones quepresenta el inmueble en trminos de:

Urbanizacin. Dotacin de servicios.

Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.


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k) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin,obras complementarias y edificaciones.

Urbanizacin. Dotacin de servicios.

Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y

edificacin.

l) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertanen la zona y estimacin de los plazos de venta o renta de los mismos.

m) Programa de ventas o rentas.

n) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento yvigilancia de los productos inmobiliarios identificados.

o) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotorinmobiliario.

p) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.

q) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definidopor el valuador en funcin de la vida til remanente del inmueble que serobjeto de renta.


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r) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presentelos flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocioinmobiliario de que se trate.

Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, quepermita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los perodossealados podrn ser meses o aos.

En la tabla que se muestra a continuacin, el valuador de bienes nacionalesdeber identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de losmismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cadaperodo.

Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el valorpresente de los flujos, mediante la aplicacin de una tasa de descuento acorde alriesgo del negocio inmobiliario que se plantea.

El valuador de bienes nacionales seleccionar la tasa de descuento, que podr serreal o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de las caractersticas delmercado inmobiliario y del de capitales, as como del planteamiento de los flujosde efectivo.

Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deber definir la tasade descuento bajo la cual ste se ha de descontar a valor presente; para ello elvaluador de bienes nacionales deber definir la tasa de descuento de acuerdo alobjetivo del estudio, utilizando distintos mtodos financieros generalmenteaceptados, como pueden ser: el Modelo para la Valoracin de los Activos deCapital (CAPM, por sus siglas en ingls), Teora de Fijacin de Precios por

Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado (CPC WACC de sus siglas eningls1), Costo del Capital por Comparables de Negocios del mismo Sector, entreotros.

1Weighted Average Capital Cost.


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Al final del horizonte de valuacin se deber establecer el valor terminal delnegocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio,asumiendo su operacin a perpetuidad, o en otros, considerando el valor derescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad econmica. El valorterminal se aplicar siempre y cuando la naturaleza de la unidad econmica lorequiera y deber determinarse mediante principios financieros generalmenteaceptados.


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T.4. Residual Dinmico

CONCEPTO Unidad 0 1 2 n

Superficie de terreno: m2 STArea de vialidades y donacin: m2 AVD

Area vendible: m

2

AV = ST - AVDValor de venta unitario delproducto:

$/m2 VUP

Superficie por unidad a vender m2 S/UNmero de unidades a vender: N NSuperficie total a vender: m2 SV = S/U x NPlazo de venta Meses TValor de venta: $ $V = VUP x SVMenos:Costos de urbanizacin*: $- Terraceras $ CT = CUT x SV

- Pavimentos y banquetas $ CPB = CUPB xSV- Agua Potable $ CAP = CUAB x

SV- Alcantarillado Sanitario $ CAS = CUAS x

SV- Drenaje Pluvial $ CDP = CUDP x

SV- Electrificacin y Alumbrado $ CEA = CUEA x

SV- Telefona $ CT = CUT x SV

- Jardinado y equipamiento $ CJE = CUJE xSV

MenosInversiones*:- Accesos $ IA- Movimiento de tierras $ IMT- Obras de estabilizacin yproteccin

$ IOEP


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- Cimentaciones $ IC- Edificaciones $ IE- Obras complementarias $ IOCMenos- Pagos predial** $ PIP/mes x T- Servicios** $ PS/mes x T

- Mantenimiento** $ PM/mes x T- Vigilancia** $ PV/mes x T- Gastos administrativos** $ GA/mes x T- INDIRECTOS Y Utilidad delpromotor

$ %UP x $V

- Comisin por ventas $ %CV x $VFLUJO DE EFECTIVO $ FETASA DE DESCUENTO % TdVALOR RESIDUAL $ VR = VPN

* De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habr de incluir slo

aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentesen el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor deindirectos y utilidad del constructor en estos conceptos.** El valuador de bienes nacionales deber tener considerar la inclusin de estosfactores en el anlisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar elvalor de realizacin ordenada. (Ver PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VRO.)

El valor presente neto obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, enlas condiciones en las que se encuentra.


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2.8. Ejercicio Ilustrativo.

2.8.1. Residual Esttico.

El residual esttico que se presenta determina el valor de un terreno urbano,ubicado en una zona destinada a la construccin y desarrollo de edificacioneshabitacionales de inters social.

Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la cualla oferta de terrenos es prcticamente inexistente.

Los datos investigados son los siguientes:

Predio de 6,000.00 M2 .Densidad proy. 366 hab/ha Uso del suelo: H3Superficie en brea p/vivienda 6,000.00 m2 Porcin de la superficie a valuar

que, de acuerdo al programa deuso de suelo y al proyecto tiposeleccionado puede dedicarse a laconstruccin de vivienda

Superficie urbanizada p/vivienda 0.00 m2 No se identific ninguna superficiecon urbanizacin. De contarse conalgn servicio habr que tomarloen cuenta en el clculo de loscostos de urbanizacin.

SUPERFICIE TOTAL 6,000.00 m2 Superficie total a valuar.

No. de viviendas 44

Nmero de viviendas permitidasen la superficie disponible deacuerdo al uso de suelo y alproyecto tipo seleccionado, eneste caso: 366 hab/ha / 5hab/vivienda = 73 viv/ha73 viv/ha x 0.6 ha = 44 viviendas.

Superficie construida/vivienda 43.00 m2 Superficie por vivienda que


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corresponde al producto tiposeleccionado de acuerdo a lainvestigacin de mercado en lazona. (Mayor y mejor uso).

Precio de venta vivienda $4,186.05 /m2 Valor de venta de las viviendas enla zona, investigado yhomologado.$180,000.00/ viv / 43 m2 =$4,186.05/m2

Costo de construccin $2,961.71

/m2 Costo de construccin aplicable alproducto inmobiliarioseleccionado, investigado enpublicaciones de costos y preciosunitarios.

Costo de urbanizacin s/sup.total $ 289.69 /m2 Costo de urbanizacin aplicablepor metro cuadrado (rea bruta)de acuerdo al proyecto tiposeleccionado (area de terrenovendible), investigado enpublicaciones de costos y preciosunitarios.


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CONCEPTOCANTID

ADSUPERFI

CIE P.U. IMPORTE %

UNITARIASOBREVENTAS

Ingreso por ventas

vivienda 44 43.00 $4,186.05 $ 7,920,000.00 100.00%Ingreso por ventas $7,920,000.00 100.00%Costo de construccinvivienda 44 43.00 $2,961.71 $ 5,603,555.32 70.75%Valor de la tierraurbanizada $ 2,316,444.68 29.25%Costo de urbanizacin * 5,822.50 1.00 $289.69 $ 1738,140.00 21.95%Valor de la tierra enbrea 5,822.50 $ 578,304.68 7.30%

nota: Los costos de construccin y urbanizacin incluyen indirectos,

gastos de administracin, financiamiento y utilidad delconstructor/promotor.

2.8.2. Residual Dinmico.

El residual dinmico que se presenta determina el valor de un edificio deproductos inconcluso, ubicado en una zona de oficinas, en la que hay escasaoferta de pequeos despachos.

Dadas las caractersticas del inmueble, que se ubica en una zona en la cual laoferta de inmuebles similares es prcticamente inexistente, se platea como

solucin para la estimacin de su valor un residual dinmico.


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Los datos investigados son los siguientes:

Edificio de ProductosSuperficie deTerreno 350.00 M2

Superficie construida 3.600.00 M2

Doce pisos deoficinas 250

M2rentables/piso

Datos delinmueble avaluar,proporciona-dospor el solicitante.

Inversin Inicial Terreno -Reparaciones $5,000,000.00Instalacionesy Equipos

$2,000,000.00

Montosestimados por elvaluador enfuncin de suexperiencia einspeccin alinmueble.

Renta mensual $200.00

/m2 Renta demercadoinvestigada yhomologada conel productoinmobiliario tiposeleccionado.

Costosmantenimiento

$500,000.00 /ao

Costos deadministracin

$150,000.00 /ao

Predial $ 48,000.00 /bimestre

Datosinvestigados ycalculados por elvaluador conbase en suexperiencia y enla nomatividadvigente.

Una vez obtenidos los datos bsicos para el anlisis, se determinar el horizontede proyecto a analizar (en este caso se propone un horizonte de 10 aos, ms unao inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un ao extra para considerar elvalor de rescate del negocio inmobiliario planteado).


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Valor presenteneto VPN con i =12%

El valor presente neto de los flujos de efectivo seintegra a partir de la frmula correspondiente: VPN =[(FE)t/ (1 + i)t]

En la tabla siguiente se muestra el modelo dinmico planteado y su solucin:1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11*

Ingresos 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$ 7,200,000$Costos mant 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$ 500,000$Costos admon 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$ 150,000$Predial 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$ 144,000$Utilidad Bruta 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$Inversiones Terr -$Inversiones Edif 5,000,000$Inversiones Eq 2,000,000$Flujo de efectivo 7,000,000-$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 6,406,000$ 53,383,333$

VPN con i = 12% 44,541,761$

Superficie Construida 3,600.00 m2

Valor unitario 12,372.71$ /m2

* El flujo correspondiente al ao 11, que coincide con el valor de rescate delproyecto se obtiene capitalizando el flujo del ao 10 a perpetuidad con la misma

tasa de descuento que se aplica en el anlisis.

En conclusin, el valor del inmueble inconcluso ser entonces: $44,541,761.00


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NDICE:PGINA

1. INTRODUCCIN 11.1 Generalidades 11.2 Criterios Tcnicos en que aplica 11.3 Premisas a la valuacin 2

2. PROCEDIMIENTO TCNICO 32.1 Identificacin del bien por valuar 32.1.1 Definicin del bien por valuar 3

2.2 Parmetros del avalo 32.2.1 Criterio Tcnico 42.2.2 Condiciones especiales 42.2.3 Suposiciones extraordinarias 42.2.4 Condiciones hipotticas 42.2.5 Fecha de inspeccin 42.2.6 Fecha de emisin del dictamen valuatorio 42.2.7 Vigencia legal 52.2.8 Revisin de documentos 5

2.3 Valores que se dic taminan 52.4 Inspeccin fsica y descripcin del inmueble y su entorno 7

(trabajo de campo)2.4.1 Del terreno en estudio 72.4.1.1 Superficie 72.4.1.2 Formal 82.4.1.3 Frente 82.4.1.4 Ubicacin 82.4.1.5 Inundacin 82.4.1.6 Afectaciones 82.4.1.7 Mejoras 82.4.1.8 Vista panormica 82.4.1.9 Caractersticas ambientales 82.4.1.10 Servicios 82.4.1.11 Topografa 92.4.1.12 Uso del suelo 92.4.1.13 Fotografas del terreno en estudio 92.4.1.14 Vestigios 9


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2.4.2 De la zona donde se ubica el inmueble 92.4.2.1 Clasificacin de la zona 92.4.2.2 ndice de saturacin de la zona 92.4.2.3 Equipamiento urbano y servicio 92.4.2.4 Caractersticas ambientales 102.4.2.5 Vas de acceso 102.4.2.6 Densidad de poblacin 102.4.3 De las construcciones 102.4.3.1 Superficie 102.4.3.2 Uso actual 102.4.3.3 Tipos de construccin 102.4.3.4 Calidad 102.4.3.5 Numero de niveles 112.4.3.6 Edad aproximada 112.4.3.7 Vida til remanente 112.4.3.8 Estado de conservacin 112.4.3.9 Elementos de la construccin 112.4.3.10 Superficie 112.5 Obtencin y clasificacin de datos (Investigacin de Mercado) 132.5.1 Caractersticas de la zona 132.5.2 Ubicacin y equipamiento urbano disponible 132.5.3 Superficie, forma, frente 142.5.4 Topografa y ubicacin ante desastres naturales 142.5.5 Superficie construida 142.5.6 Uso de suelo, de la zona y del comparable 142.5.7 Servicios con que cuenta la oferta 142.5.8 Intensidad de construccin 142.5.9 Monto ofertado o cierre de la operacin 142.5.10 Nivel de la oferta 142.5.11 Nombre y telfono del informante 142.5.12 Reporte fotogrfico 142.5.13 Croquis de ubicacin 142.5.14 Clasificacin de datos 142.5.14 T.1 Tabla de Investigacin de Mercado ventas 152.5.14 T.2 Tabla de Investigacin de Mercado rentas 172.6 Mtodos de Valuacin 182.6.1 Enfoque Comparativo de de Mercado 18


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2.6.1.1 Homologacin 192.6.1.2 Factor de ajuste 192.6.1.3 T.3 Tabla de Homologacin 212.6.2 Mtodo residual 222.6.2.1 El Residual Esttico 222.6.2.2 El Residual Dinmico 262.7 Estimacin final del valor 342.7.1 Valor Comercial 342.7.2 Valor de Realizacin Ordenada 342.8 Ejercicio ilustrativo 36

Valoracion Terreno Por Metodo Residual

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