Valoracion de Bienechurias - Presentacion
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VALORACION DE BIENECHURIAS
ELABORADO POR:Ftca. Milena Vetencourt
Ing. Carlos GarcíaIng. Gustavo García
Ing. Lorena MárquezIng. Luz Rosal
Ing. Marisabel Yanez
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DEL TACHIRA VICERRECTORADO ACADÉMICO
DECANATO DE POST- GRADOMAESTRIA EN GERENCIA DE EMPRESAS AGRICOLAS
San Cristóbal, Julio 2010
Conceptos GeneralesLos términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones, que en no pocos casos, se han confundido sus significados, lo que es conveniente precisar.
Precio:Es la cantidad,
generalmente en moneda, pagada por un comprador, a
un vendedor por un determinado bien o servicio
Costo:Óptica del Comprador
yÓptica del Vendedor
Valor:Es un término empleado en
teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un
bien o a un servicio
Óptica del Vendedor:Es la cantidad total de dinero que
un vendedor invierte en un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización
Óptica del Comprador:Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición
de un determinado bien o servicio
BIENECHURIA
“Toda mejora, accesorio o derecho agregado de forma fija, a un bien inmueble, que por su naturaleza, pueda ser considerado posteriormente como parte de ese bien, dado a su destinación o por el objeto a que se refiere”.
Ing. José Luis Monserrat
METODOLOGIA VALUATORIA
Para la selección de la metodología más idónea en la investigación valuatoria, el tasador toma en consideración en primera instancia, el bien objeto de tasación y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; así como el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos. Seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación.
Una vez realizado este análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario.
Método directo a través del cuál se puede estimar, para una fecha determinada, el costo de una edificación o bienhechuría con utilidad, función, apariencia y confortabilidad equivalentes a la de la construcción objeto de avalúo. Aun cuando la edificación o bienhechuría se ejecute con métodos, materiales y mano de obra de los que existen actualmente en el mercado.
METODO DE REPOSICION DEL COSTO O REEMPLAZO
Costo de Reemplazo
Mayor significancia con respecto al principio de sustitución
Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en
comparación con otras propiedades igualmente deseables”.
El valor de las edificaciones se calcula independientemente del valor del suelo y se determina en función de su costo de reposición; corregido en
atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas
Variantes del Método(Costo de Reemplazo)
Estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más preciso pero
también más laborioso, el cual se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así
lo exija.
Costo directo unitario, el cual es más explicito, ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción
según tipologías y estándares constructivos, generalmente disponible y
actualizada.
METODO DE REPOSICION DEL COSTO O DE REEMPLAZO
Valor Actual = Costo de Reposición – Depreciación AcumuladaVa = CR - Da
CR = Cd + CiCR = Costo de ReposiciónCd = Costos Directos UnitariosCi = Costos Indirectos
Da = (Cr – Vr) x FdDa = Depreciación acumulada (Física)CR = Costo de reposiciónVr = Valor residual o de Salvamento (10 % CR)Fd = Factor de Depreciación
DEPRECIACION
El término depreciación significa, disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía antes. Es decir, la diferencia entre el costo nuevo de reemplazo o reproducción y el valor presente del bien.
Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación, la inadaptabilidad, así como la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).
Antes de proceder al cálculo de la depreciación, es necesario conocer o definir conceptos tales como:
Vida útil: Período de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios.
Vida contable: Es el período seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la empresa.
Vida física: Es la vida del bien en sí; es mayor que la vida útil y la vida contable
TIPOS DE DEPRECIACION
Depreciación
Contable Tasatíva
Contable: Es la reducción periódica de valor que se práctica con la finalidad de recuperar el valor del bien en un periodo establecido. Usada por las empresas.
Tasatíva: Se emplea actualmente en la elaboración de avalúos. Considera el costo de reemplazo del bien, así como otros factores que afectan el valor del bien, tal es el caso del deterioro, la inflación, utilidad funcional, devaluación de la moneda entre otros.
CAUSAS DE LA DEPRECIACION
En la práctica se distinguen diferentes causas:
Por obsolescencia
Por desuso o abandono
Por deterioro físico
METODOS DE DEPRECIACION (FACTOR DE DEPRECIACION - FD)
Existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd, entre ellos :
1)Método de la Línea recta.
2)Suma de los Dígitos de los Años.
3)Método del Doble Saldo Decreciente.
4)Método de Kuenzle.
5)Método de Ross - Heidecke
6)Método de la Ingeniería.
7)Método del Ingreso.
8)Método del Mercado
9)Método de Base Física
10)Método de depreciación acelerada.
11)Método basado en unidades de producción.
MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO
Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Este método, es la combinación del método de depreciación de Ross con el criterio de conservación de Heidecke. Es exclusivo en la valoración de construcciones.
HEIDECKE
Define 5 categorías de estados de conservación, con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios
Este método resulta práctico dado que el factor, se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable, así
como a su condición o estado de conservación
Diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo de esta manera calcular una depreciación más acorde con la realidad.
MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO
Incluye dos aspectos fundamentales:
Factor de depreciación (α) por edad, el cual se calcula con la siguiente fórmula (Metodo de Ross):
α = ½ *[(e/Vp) + (e2/Vp2)]
El estado del bien, el cual se establece a través de la observación y estudio, con la ayuda del factor de estado de Heidecke.
TABLA DE DEPRECIACIÓN FACTOR DE ESTADO DE HEIDECKE
ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL
COEFIC.DEPREC.
1NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones
Óptimo-O 0,000
1,5 Muy bueno-MB 0,032
2REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
Bueno B 2,52
2,5 Intermedio-I 8,09
3 Requiere reparacionessimples Regular-R 18,10
3,5 Deficiente-D 32,20
4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52,60
4,5 Muy Malo-MM 72,20
5 Sin Valor= Valor deDemolición Demolición-DM 100,00
De esta manera se tiene que la formula para
calcular la Depreciación acumulada (DA) es:
Da = (VR – Vr) * [(α + (1 – α) * C]
Donde:
(VR – Vr) = Base de Depreciación (BD)
α + (1 – α) * C = Factor de Depreciación
EJEMPLO DE VALORACION DE BIENHECHURIA, APLICANDO EL MÉTODO DE DEPRECIACION DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO
Problema:Se requiere determinar el valor actual de una edificación construida en el año 1.975, consistente de vivienda principal más patio techado, con un área útil de construcción de 105 m2 y 36 m2, respectivamente; ubicada en la Unidad de Producción Hacienda La Glorieta, Parroquia Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia.
CARACTERISTICAS ESTRUCTURALES DE LA VIVIENDA
ESTRUCTURA Concreto Armado
CUBIERTA DE TECHO Estructura Metálica con laminas de acerolit
PAREDES Bloque de Concreto.
PISOS Piso en Cemento Pulido.
REVESTIMIENTO Frisos lisos en paredes exteriores e interiores
PUERTAS Principal e interiores metálicas
VENTANAS Metálicas
En toda valoración de edificaciones, se debe identificar y caracterizar detalladamente, a nivel de campo, el bien objeto de avalúo, incluyendo materiales y dimensiones especificas de elementos estructurales; así como el área de construcción. Seguidamente, se debe consultar el listado respectivo con el fin de obtener el precio unitario por metro cuadrado correspondiente; el cual al ser multiplicado por las dimensiones del activo arrojará el monto total del valor en referencia.
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS VIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2
FUNDACIONES AISLADAS. INCLUYE VIGAS DE RIOSTRA Y LOSA DE PISO E=10 CM 433,07
COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS) 125,19
VIGAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS) 166,50
LAMINAS DE ACEROLIT PERFIL ACANALADO CON ESTRUCTURA SOPORTE METALICA. SECCION IPN Nº 8. 229,01
PAREDES DE BLOQUES DE CONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=10CM (PAREDES INTERNAS) 114,17
PAREDES DE BLOQUES DECONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=15CM (PAREDES EXTERNAS) 133,46
REVESTIMIENTO EXTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO. 58,72
SUB TOTAL1 (S
1) 1.260,12
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOSVIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2
REVESTIMIENTO INTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO EN PAREDES. 149,47
REVESTIMIENTO INTERIOR CON CIELO RASO. 85,42
REVESTIMIENTO DE PISO CON MORTERO DE CEMENTO ACABADO LISO SIN JUNTAS 61,49
PUERTAS BATIENTES LAMINAS SENCILLA DE HIERRO 72,37
CERRADURA CISA C/MANILLA METALICA 2,31
VENTANA TIPO ROMANILLA. INCLUYE VIDRIOS 36,19
CAUCHO INTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 73,54
SUB TOTAL2 (S
2) 480,80
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOSVIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2
CAUCHO EXTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 28,90
PTO AGUAS BLANCAS CON TUBERIA DE PVC (D=1/2"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO. 8,68
PTO AGUAS NEGRAS CON TUBERIA DE PVC (D=4"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO. 16,33
LAVAMANOS PARA COLGAR DE 1 LLAVE, INCLUYE GRIFERIA 12,30
W. C. (SANITARIO) 25,05
CENTRO DE PISO 2,31
INSTALACIONES ELECTRICAS DE PRIMERA. TUBERIA EMPOTRADA EN PARED 57,11
SUB TOTAL3 (S
3) 150,68
TOTAL (S1 + S
2 + S
3) 1.458,52
VALOR DE REPOSICION
Análisis de Elementos
Constructivos
Valor de Reposición
Sup . (m2) BsF / m2
Vivienda Principal (V) 105 1.458,52
Area Anexa (AA) 36 942,45
DATOS
VA = ? Da = ?
VRV = 1.891,60 BsF/m2 VRAA = 942,46 BsF/m2
Edad (ev) Vivienda = 35 Años Edo. Conservación = 3
Edad (eAA) Area Anexa = 6 Años Vu = 60 años
Da = (VR – Vr) * Fd
Fd = α + (1 – α) * C
α = ½ [(e/Vu) + (e2/Vu2)]
FdV = 0,56
αAA = 0,06
αV = 0,46
FdAA = 0,23
BD = VR – Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR
Da = (VR – Vr) * Fd
Vr = 145,85 BsF
Da = (1.458,52 – 145,85) BsF * 0,56
Da = 735,09 BsF
DEPRECIACION ACUMULADA DE LA VIVIENDA
VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA
Edad (e) 35,00
Vida Útil (vu) 60,00
α 0,46
C 18,10 %
FD 0,56
Superficie (m2) 105
Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) = 1.458,52
Valor residual (Vr) = 1145,85
Depreciación Acumulada (DA) = 735,10
Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 723,42
Valor de la Vivienda = 75.959,10
BD = VR – Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR
Da = (VR – Vr) * Fd
Vr = 94,25 BsF
Da = (942,45 – 94,25) BsF * 0,23
Da = 195,09 BsF
DEPRECIACION ACUMULADA AREA ANEXA
VALOR ACTUAL AREA ANEXA
Edad (e) 6,00
Vida Útil (Vu) 60,00
α 0,06
C 18,10 %
FD 0,23
Superficie (m2) 36
Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) = 942,45
Valor residual (Vr) = 94,25
Depreciación Acumulada (DA) = 195,09
Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 747,36
Valor de Area Anexa = 26.904,96
Valor de la Vivienda = 75.959,10
Valor de Area Anexa = 26.904,96
Valor Actual de la Edificación = 102.860,06
Valor Actual de la Edificación (Ajustado) = 102.900,00
El valor total de la edificación es de: “CIENTO DOS MIL
NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100
(Bs. 102.900 00)”
VALOR EDIFICACION
Las cosas no necesariamente son inciertas, a causa de serexpresadas incorrectamente; ni ciertas por el hecho
de ser expuestas magníficamente
San Agustin