, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. - -2019-SUNARP-TR-L1 1 ENE. 2019

MARGARITA ANA ALVARADO MEJIAN° 1793721 del 9/8/2018.H.T.D. N° 90301 del 8/11/2018.Predios de Lima.Compraventa.

Lima,

APELANTETITULORECURSOREGISTROAGIOSUMILLA(s)

CALIFICACION DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICALa escritura publica otorgada en ejecucion de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura publica no constituye titulo judicial, por lo que no son aplicables las limitaciones a la calificacion contenidas en el segundo parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil.

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

I.

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion de la compraventa del Puesto N° 03 de un area de 7.50 m2 que forma parte del terreno de mayor extension inscrito en la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima que otorga el Juez titular del Tercer Juzgado Civil de San Juan de Lurigancho - Corte Superior de Lima Este Javier Eduardo Jimenez Vivas, en rebeldia de Asociacion Pro Vivienda Los Alamos de Canto Grande a favor de Vilma Quispe Arce.

A dicho efecto se presenta parte notarial y testimonio de la escritura publica de compraventa del 4/7/2018 otorgada ante el notario de Lima Juan Belfor Zarate del Pino.

En el recurso de apelacion se adjunto, los siguientes documentos:- Certificado literal de la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima.

DECISION IMPUGNADAII.

La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Mauricia Velasquez Salvatierra observe el titulo en los siguientes terminos:(se reenumera para mejor resolver)

1Visto el reingreso, del parte notarial se concluye que se trata de una adjudicacion de un puesto a titulo oneroso, dentro de un proceso de otorgamiento de escritura publica el mismo que fue otorgado por la autoridad judicial en rebeldia del demandado. Por tanto, se reitera la observacion anterior.

2.- Mediante parte notarial correspondiente a la Escritura Publica del 04/07/2018 referido a un contrato de adjudicacion que ha sido objeto de un proceso judicial de Otorgamiento de Escritura Publica, se solicita inscribir la adjudicacion del predio

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denominado: Puesto 3 con un area de 7.50 m2 existente dentro de un mercado, senalando que dicho mercado consta inscrito en la partida P02172413; pero revisada dicha partida se advierte que a la fecha no obra inscrito la respectiva fabrica e independizacion de los puestos de mercado entre los que se encontrarla el puesto 3; por lo que previamente debe inscribirse dicha fabrica y la independizacion del predio que se transfiere, a fin de dar cumplimiento al folio real que rige nuestro sistema registral ART. IV del TUO del RGRP.

3.- No obstante lo antes expuesto, del parte notarial no consta de modo indubitable que el precio haya sido cancelado en su totalidad; asimismo en el convenio se pacta que la asociacion se reserva la propiedad del puesto hasta que el adjudicatario haya

\ ^__ pagado la totalidad del precio; en ese sentido, previamente debera acreditarse lacancelacion total del mismo. Es pertinente sehalar que en la sentencia la autoridad

^yjudicial no se pronuncia de manera expresa respecto a este extremo.!(lt\Sala)>;

En el convenio se pacta la prohibicion de traspaso, cesion, donacion o gravamen s^^^xdel puesto, lo que contraviene lo dispuesto por el ART. 882 del Codigo Civil y el

Primer precedente de observancia obligatoria aprobada por XC VII PLENO."

FUNDAMENTOS DE LA APELACIONIII.

El recurrente sustenta su recurso de apelacion sobre la base de los siguientes fundamentos:

En lo que respecta al primer punto de observacion existe un error de hecho y de derecho, puesto que la solicitud de inscripcion no se refiere en absolute a la adjudicacion del puesto N° 3 de un area de 7.50 m2 del mercado de la Asociacion Pro Vivienda Los Alamos de Canto Grande, se refiere a la procedencia de la inscripcion de una sentencia judicial consentida que simplemente reconoce el derecho que tiene Vilma Quispe Arce a un area de 7.50 m2 dentro del mercado proyectado. Por tanto el derecho de propiedad o adjudicacion de los 7.50m2 esta dada incuestionablemente por la decision de la sentencia judicial, la fabrica o construccion del mercado es un derecho que asiste a todos los condominos que resultaron de la venta efectuada por la Asociacion Pro Vivienda los Alamos de Canto Grande, derecho posterior a materializarse con la concrecion de la construccion del mercado proyectado.

Asimismo, en el asiento A00003 de la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima corre inscrita sentencia de misma naturaleza que asiste a la peticionante Vilma Quispe Arce, donde se reconocen los derechos legitimos de Clotilde Paulina Lopez Atiquipa.

Respecto a la cancelacion total del precio, en el considerando septimo de la sentencia el Juez resalara que la demanda informaba de la cancelacion de los $ 625.00 (seiscientos veinticinco dolares americanos), dicha afirmacion demuestra o prueba que el juzgado tuvo a la vista las constancias de pago del valor del area adjudicado; la claridad de las exposiciones de las exposiciones hechas en los considerandos 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 en especial en el juzgamiento o procedimiento judicial, el juzgador tuvo presente y valoro los alcances del art- 461 del CPC al encontrarse la demandada en estado de rebeldia. Creemos que la sentencia judicial determinante del derecho no puede ser materia de observacion en la parte relativa a los aspectos principales del contrato o convenio cuyo cumplimiento fue materia de controversia.

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En relacion a la prohibicion de venta de parte de la adquiriente, detallada en el punto tres de las observaciones, creemos suficiente hacer presente y dejar constancia que dicha clausula del convenio correspondia a un contrato ejecutado y cumplido en todos sus efectos. Dicha prohibicion a favor de la vendedora tenia la finalidad de garantizar el pago total del credito relacionado al precio del area materia del contrato, cancelado que fue existe error de hecho y derecho de la registradora, por cuanto ha dejado de regir o existir luego de su cancelacion.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electronica N° P02172413 del Reqistro de Predios de Lima

El predio conformado por el lote 1 de la manzana D\ Asociacion Pro Vivienda Los Alamos de Canto Grande, distrito de San Juan de Lurigancho, corre inscrito en la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima.

En el asiento 00001, corre inscrito la habilitacion urbana correspondiente a la Asociacion de Vivienda Los Alamos de canto Grande en merito a la Resolucion N° 102-OO-COFOPRI-GT y piano de trazado y lotizacion N° 2735- COFOPRI-99-GT.

En el asiento 00003 consta inscrita la anotacion de sentencia expedida por la Sala Civil Permanente y Descentralizada de San Juan de Lurigancho de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, en la que se declare fundada la demanda de otorgamiento de escritura publica referida al convenio de adjudicacion correspondiente al puesto N° 7, en los seguidos por Clotilde Paulina Lopez Atiquipa contra la Asociacion Los Alamos de Canto Grande.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lucar Villar.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- ^Como se realiza la calificacion registral de las escrituras publicas otorgadas en ejecucion de sentencia en un proceso judicial de otorgamiento de escritura publica?

VI. ANALISIS

1. La calificacion registral1 constituye el examen que efectua el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisites exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la

1 A! respecto, senala Pena Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano que "... calificares decidirsi el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, determinar si conforms a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado". Derecho Registral Inmobiliario para iniciacibn y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaha. Centro de Estudios Registrars. J. San Josb, S.A., Madrid, 1994, pbg. 570.

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validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos2.

2. Como situacion excepcional, la normativa vigente contiene un tratamiento distinto a los tltulos que contengan mandate judicial de inscripcion. En este sentido, se aprecia que el segundo parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil senala que “Lo dispuesto en el parrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucion judicial que ordene inscripcion

Ahora bien, de manera preliminar resulta pertinente determinar si el titulo venido en grado, consistente en la escritura publica de compraventa otorgada por el Juez en rebeldia del obligado, contiene mandato judicial de inscripcion, a fin de precisar la normativa aplicable en su calificacion.

3. El otorgamiento de escritura publica es el proceso judicial mediante el cual el Juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respective, que puede ser otorgado por el Juez en rebeldia de la parte obligada. Es decir, en estos casos el magistrado actua sustituyendo a uno de los contratantes con la finalidad de formalizar el acto o contrato suscrito originalmente por aquel.

Asi la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene por objeto que el emplazado cumpla con su obligacion de hacer, es decir, la formalizacion del documento privado elevandolo a escritura publica. Asimismo, tal formalidad constituye un requisite para que el acto juridico se inscriba en el Registro correspondiente, como regia general.3

La escritura publica sera el reflejo o consecuencia material del cumplimiento de esa obligacion sea legal o convencional reconocida en el proceso. El juez al otorgar la escritura publica cumple dicha obligacion. Su funcion se limitara a sustituirse en la voluntad del obligado rebelde y renuente a cumplir con la obligacion de formalizar. Su intervencion no tiene ninguna incidencia juridica respecto del contrato o sobre los derechos reales y personales nacidos de este, circunscribiendose a reconocer la existencia y validez de una simple obligacion de escriturar, y posteriormente a hacer cumplir dicha obligacion en caso que el obligado no quiera o no pueda hacerlo.

4. En ese sentido, el articulo 1412 del Codigo Civil establece que, “si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura publica o cumplirse otro requisite que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sancion de nulidad, estas pueden

2 En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos establece que la calificacibn comprende la verificacidn del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, as! como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcidn. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacidn tambidn comprende la verificacidn de los obstdculos que pudieran emanar de las partidas registrars y la condicidn de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacidn se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.3 Articulo 2010 del Cddigo Civil.-Titulo que da merito a la inscripcidnLa inscripcidn se hace en virtud de titulo que conste en instrumento publico, salvo disposicibn contraria.

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compelerse reciprocamente a llenar ia formalidad requerida. La pretension se tramita como proceso sumansimo, salvo que el titulo de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el tramite del proceso correspondiente”.4

Conforme a ello, el articulo 1412 del Codigo Civil contempla un proceso judicial a fin de compeler al obligado para que llene la formalidad requerida. En tal sentido, la actuacion del juez se limita a otorgar el instrumento publico, pues en estos casos la sentencia se concreta a ordenar el otorgamiento de la escritura publica y no a disponer la inscripcion del acto o contrato contenido en ella; razon por la cual, no puede asimilarse sus efectos a los del mandate judicial de inscripcion.

La naturaleza obligacional de la formalizacion contractual es ratificada por el articulo 694 del Codigo Procesal Civil, al establecer que a traves del proceso unico de ejecucion pueden demandarse obligaciones de dar, hacer y no hacer. La formalizacion contractual es pues, una obligacion de hacer a cargo de ambos contratantes.

Del mismo modo, la Corte Suprema de la Republica ha establecido en la Casacion N° 4232-2012 del 9/7/2013, lo siguiente:

“El proceso de otorgamiento de escritura publica se orienta a dar la formalidad exigida por ley o convenida por las partes en el contrato de los actos jurldicos, analizando unicamente el cumplimiento de las formas requeridas para dicho otorgamiento, y no as! la satisfaccion o no de las prestaciones a cargo de las partes, o la validez o eficacia del acto juridico cuya formalizacion se pretende”.

5. Al respecto, esta instancia ha establecido en reiterada y uniforme jurisprudencia5 que la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene porfinalidad que el emplazado cumpla con la obligacion de hacer, referida a la formalizacion del documento privado, a fin de que el acto juridico conste en instrumento publico en merito del cual se admita su inscripcion en el Registro, el que puede ser otorgado por el Juez en caso de rebeldia del emplazado, siendo que en estos casos, la escritura publica que se otorga no constituye un parte judicial, pues la actuacion del Juez se restringe a otorgar el instrumento respective de conformidad con lo dispuesto en la sentencia.

En este orden de ideas, en el Decimo Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo los dias 8 y 9 de abril de 2005, se aprobo el siguiente precedente de observancia obligator^6:

CALIFICACION DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICALa escritura publica otorgada en ejecucion de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura publica no constituye titulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificacion contenidas en el segundo parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil.

4 Ultimo parrafo agregado por la Primera Disposicidn Modificatoria del Texto Unico Ordenado del Cddigo Procesal Civil, aprobado por Resolucibn Ministerial N° 10-93-JUS, publicado en el diario oficial "El Peruano” el 23/4/1993.5 Asi tenemos: Resolucidn N° 10O-99-ORLCT/TR del 12 de abril de 1999, Resolucidn N° 189- 2001-CRLC/TR del 30 de abril de 2001, Resolucion N° 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003, entre otras.6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.

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Criterio adoptado en las Resoluciones N° 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003, N° 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y N° 100-1999- ORLC/TR del 12 de abril de 1999.

De ese mode, no nos encontramos frente a un titulo donde exista un mandato de inscripcion proveniente de sede judicial, pues en este caso el fallo emitido por el Juez solo ordena el cumplimiento de una formalidad. En tal sentido, el acceso al Registro, de estos titulos esta condicionado al cumplimiento de los principios registrales que sustentan la calificacion registral.

^ 6. En el presente caso, se solicita la inscripcion de la compraventa del Puesto KlVa Vala)> N° 03 de un area de 7.50 m2 que forma parte del terreno de mayor extension

inscrito en la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima.po

Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura publica de compraventa del 4/7/2018 otorgada por el Juez titular del Tercer Juzgado Civil de San Juan de Lurigancho - Corte Superior de Lima Este Javier Eduardo Jimenez Vivas, en rebeldia de Asociacion Pro Vivienda Los Alamos de Canto Grande a favor de Vilma Quispe Arce, extendida ante el notario de Lima Juan Belfor Zarate del Pino.

Cabe precisar que el acto formalizado mediante el otorgamiento de escritura publica es la transferencia del Puesto N° 03 de un area de 7.50 m2 que forma parte del inmueble submateria, efectuada por la Asociacion Pro Vivienda Los Alamos de Canto Grande a favor de Vilma Quispe Arce.

"K En ese sentido, la escritura publica de compraventa del 4/7/2018 no se refiere a una rogatoria judicial de anotacion de sentencia como sostiene la apelante, por lo que su calificacion se hara conforme a lo expresado en el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil.

En consecuencia se confirma el primer extreme de la observacion formulada.

7. Mediante el titulo venido en grado se solicita la transferencia del Puesto N° 3 de un area de 7.50 m2 que forma parte del predio de mayor extension inscrito en la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima, a favor de Vilma Quispe Arce.

La registradora formula observacion senalando que revisada la partida se advierte que a la fecha no obra inscrito la respectiva fabrica e independizacion de los puestos del mercado entre los que se encontraria el Puesto N° 3, por lo que previamente debera inscribirse dicha fabrica y la independizacion del predio que se adjudica.

8. Al respecto, uno de los principios que rige el procedimiento registral es el Principio de Especialidad, contemplado en el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, mediante el cual por cada bien o persona juridica se abrira una partida registral independiente, en donde se extendera la primera inscripcion de aquellas asi como los actos o derechos posteriores relatives a cada uno.

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Este principio se manifiesta a traves de la tecnica del folio real, contemplado en el articulo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; asi, por cada predio debe abrirse una partida registral en la cual se extenderan, por rubros, todas las inscripciones que a este correspondan.

Dentro de este context©, el articulo 115 del mencionado Reglamento establece:

“Para inscribir actos que impliquen variacibn de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independizacion, de conformidad con los requisites previstos en este Reglamento”.

En ese sentido, al determinarse que la transferencia o cambio de titularidad esta referida a parte de un predio, debe abrirse una nueva partida registral para la nueva unidad inmobiliaria, correspondiendo previamente inscribirse la independizacion respectiva.

9. En el caso bajo analisis, del parte judicial insertado en la escritura publica se aprecia que el proceso no comprendio la independizacion del Puesto N° 3, ni la pretension de que se abra una partida registral para el bien objeto de adjudicacion, pronunciandose solo respecto al otorgamiento de escritura publica del contrato de compraventa celebrado a favor de Vilma Quispe Arce de un area de 7.50 m2 de un terreno de mayor extension.

Sin embargo, al haberse adjudicado una parte fisica del predio inscrito en la partida N° N° P02172413 del Registro de Predios de Lima, resulta necesaria la inscripcion de un acto previo o simultaneo, cual es la independizacion del area materia de adjudicacion. Tengase presente ademas que la apertura de partida registral propia para el bien adjudicado permitira la extension de actos posteriores, tal como acontece con la declaratoria de fabrica por ejemplo.

Por lo tanto, si bien Vilma Quispe Arce cuenta con un legitimo derecho de propiedad sobre el Puesto N° 3 con un area de 7.50 m2, por haberlo declarado en este sentido el Poder Judicial, debe tenerse presente que a efectos de inscribir la propiedad individualizada, previamente debera inscribirse la independizacion respectiva.

En consecuencia se confirma el segundo extreme de la observacion formulada.

10. Respecto al tercer punto materia de observacion, la registradora deniega la inscripcion solicitada senalando que, del parte notarial no costa de modo indubitable que el precio haya sido cancelado en su totalidad, asi tambien en el convenio se pacta que la asociacion se reserva la propiedad del puesto

7 Articulo 4.- Organizacion de la partida registral: Folio realEl Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen asi como por los asientos que en el se extiendan, organizados mediante un sistema autom£tico de procesamiento de datos.Por cada predio se abrira una partida registral en la cual se extenderan todas las inscripciones que a 6ste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extendera un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderan unos a continuacion de otros, consignando el rubro y la numeracibn correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de titulos compatibles.No precede la apertura de una partida registral para la anotacion preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposicion expresa.

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hasta que su adjudicatario haya pagado la totalidad del precio; en ese sentido previamente debera acreditarse la cancelacion total del mismo. Ademas senala que en la sentencia la autoridad judicial no se pronuncia de manera expresa respecto a este extremo.

11. Revisado los insertos judiciales que constan en la escritura publica de compraventa de adjudicacion de fecha 4/7/2018 - tales como - sentencia (Resolucion N° 5 del 31/8/2016) y la demanda, se advierte lo siguiente:

De la Resolucion N° 5 del 31/8/2016:

“valoraciOn del juzgado(...)

12. ESPECIFICANDO LO ANTERIOR, TENEMOS QUE LA PRESTACI6N A CARGO DEL VENDEDOR ERA LA ADJUDICACION DEL PUESTO N° 3 DE UN AREA DE 7.50 METROS CUADRADOS, EL CUAL SE ENCUENTRA DENTRO DEL MERCADO PROYECTADO POR LAasociaciOn pro-vivienda los Alamos de canto grande en un terreno de suPROPIEDAD DE 3,720 METROS CUADRADOS, UBICADO EN LA ZONA CONOCIDA COMOasociaciOn pro-vivienda los Alamos de canto grande del distrito de san juanDE LURIGANCHO, INSCRITO EN LA PARTIDA N° P02172413 DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA SUNARP, A FAVOR DEL COMPRADOR (LA DEMANDANTE) FINALMENTE SE APRECIA EN LA TERCERA CI_AUSUU\ QUE EL PRECIO DE VENTA PACTADO HA SIDO CLARAMENTE CONSIGNADO, EL MISMO QUE ES CORROBORADO, CUANDO SE CONSIGNA EN DICHA CLAUSULA, LA FORMA COMO SE REALIZARA EL PAGO (UN PRIMER PAGO DE US$ 50.00 DOLARES AMERICANOS AL MOMENT© DE SUSCRIBIR EL CONTRATO Y EL SALDO RESTANTE DE US$ 575.00 DOlARES AMERICANOS EN 10 CUOTAS CONFORME A LO ACORDADO), SIENDO EL PRECIO PACTADO LA SUMA DE US$ 625.00 DOLARES AMERICANOS. ASIMISMO, RESULTA NECESARIO PRECISAR QUE, AL TENER LA CALIDAD DE REBELDE EL DEMANDADO, RESULTA PRUDENTE APLICAR EL ARTICULO 461 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL, ES DECIR, SE DEBE CONSIDERAR LA PRESUNCI6N LEGAL RELATIVA SOBRE LA VERDAD DE LOSHECHOS EXPUESTOS EN LA DEMANDA.

(el resaltado y subrayado es nuestro)

Asi, tambien del escrito de demanda se tiene:

II. HECHOS EN QUE SE FUNDA EL PETITORIO(...)

5.- SI BIEN LA ADJUDICACION O VENTA DEL PUESTO FUE PERFECTA PARA LAS PARTES, SIEL VALOR PACTADO DE $ 625.00 (SEISCIENTOS VEINTICINCO DOLARES AMERICANOS) FUECANCELADO POR NUESTRA PARTE. SE HACE INDISPENSABLE SU FORMALIZAClON ENESCRITURA PUBLICA (...).

VI. MEDIOS PROBATORIOS(...)6).- EN FS. 8 RECIBOS CANCELADOS, MEJOR, PAGADOS A LA DEMANDADA DE CONFORMIDAD AL CONVENIO QUE SUSTENTA LA DEMANDA.(...)

ANEXOS A LA PRESENTE DEMANDA:(...)1-G. EN FS. 8 RECIBOS CANCELADOS, MEJOR, PAGADOS A LA DEMANDADA DE CONFORMIDAD AL CONVENIO QUE SUSTENTA LA DEMANDA.(...)".(el resaltado y subrayado es nuestro)

Una vez analizados entonces los insertos de la escritura publica, se concluye que el Juez no solo se limito a compeler el cumplimiento de la formalidad del contrato sino que analizo su validez; si ello fue asi tenemos que el juez valoro el contrato y por tanto se desprende que el precio pactado en el contrato de compraventa ha sido cancelado en su totalidad.

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En ese sentido, debe tenerse en cuenta el criterio aprobado como precedente de observancia obligatoria en el I Pleno del Tribunal Registral, publicado el 22/1/2003:

VALORACION JUDICIAL DE LA MINUTA“Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura publica, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decision judicial”.8

En consecuencia, se revoca el tercer extreme de la observacion formulada.R

££(lfe. slal/)>) 12. En lo que respecta a normas que establecen llmites al contenido de los

pactos relatives al derecho de propiedad, se puede citar al articulo 882 del Codigo Civil, que senala que no se puede establecer contractualmente la prohibicion de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.

kv

Al respecto, en el XCIV Pleno del Tribunal Registral realizado el 10/8/2012, publicado en el diario oficial El Peruano el 24/8/2012 se ha aprobado como precedente de observancia obligatoria lo siguiente:

LAS RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD.“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenacion o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el articulo 882 del Codigo Civil, pues existe un interes superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.”Criterio adoptado en la Resolucion N° 207-2004-SUNARP-TR-T del 25/11/2004.

En el XCIX Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 15 y 16 de noviembre de 2012, publicado el 1 de diciembre de 2012, dicho precedente ha sido precisado en los siguientes terminos:

PRECISION DEL PRECEDENTE APROBADO EN EL PLENO XCIV RELATIVO A RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa ni temporal-, los atributos de enajenacion o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el articulo 882 del Codigo Civil, pues existe un interes superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.”Criterio adoptado en las Resoluciones N° 019-2008-SUNARP-TR-A del 18/01/2008 y N° 086-2009-SUNARP-TR-A del 06/03/2009.

En tal sentido, pueden acceder al Registro solo las restricciones convencionales de la propiedad que no comprenden de manera absoluta ni relativa, los atributos de enajenacion o gravamen, salvo que la ley lo permita

Por otro lado, el articulo 926 admite, aparte de las limitaciones expresamente permitidas por la normativa vigente, el pacto por el cual se establecen

c Precisado en el CXLV Pleno del Tribunal Registral:

FECHA CIERTA DE LA MINUTA VALORADA JUDICIALMENTE"La fecha de la minuta formalizada luego de un proceso de otorgamiento de escritura publica es fecha cierta solo si el juez la valoro expresamente.”

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restricciones a las demas facultades o atributos del derecho de propiedad, como son el uso y el disfrute de los bienes.

13. En el presente caso, la registradora observa del convenio inserto en la escritura publica de compraventa del 4/7/2018, que existe pacto de prohibicion de traspaso, cesion o gravamen del puesto; lo cual contraviene lo establecido el artlculo 882 del Codigo Civil y el primer precedente de observancia obligatoria aprobado por XCVII

Ahora bien, en la clausula septima del convenio se observa lo siguiente:

SETIMA: LA ASOCIAClON DEJA EXPRESAMENTE ESTABLECIDO QUE EL PUESTO Y/O TIENDA QUE SE ADJUDICA SERA DE USO EXCLUSIVO DEL ADJUDICATARIO Y UNICAMENTE PARA EL COMERCIO DE ACUERDO AL PROYECTO, QUEDANDQ PRQHIBIDO QUE EL MENCIONADQ BIEN PUEDA SER TRASPASADQ. CEDIDQ. DONADO. O GRAVADO BAJO PENA DE RESCISIQNAUTOMATICA DEL PRESENTE CONVENIO Y SIN LUGAR A RECLAMO ALGUNO A LA ASOCIAClQN. (...)”(el resaltado y subrayado es nuestro)

Conforme a lo expuesto se desprende que la Asociacion prohlbe el traspaso, cesion, donacion o gravamen del bien materia de adjudicacion; lo cual implica una restriccion al derecho de propiedad sobre los atributos de enajenacion o gravamen del bien.

Como se menciono anteriormente, las restricciones convencionales de la propiedad por pacto no pueden comprender ni de manera absoluta ni relativa, los atributos de enajenacion o gravamen, salvo que la ley lo permita, conforme a lo previsto en el articulo 882 del Codigo Civil. Tambien hemos mencionados que los pactos restrictivos que pueden acceder al Registro son los relacionados a los otros atributos de la propiedad como son “el de usar y disfrutar”.

14. En ese sentido, la “obligacion con prestaciones de no hacer” como el no disponer o gravar un inmueble impuesta en el convenio de adjudicacion no es un acto inscribible en el Registro de Predios, ya que dicha restriccion contractual importa la restriccion convencional de los atributos de enajenacion o gravamen de los bienes, lo que - conforme a los precedentes antes citados, no esta permitido.

Consecuentemente, corresponde confirmar el cuarto extreme de la observacion formulada.

15. Por otro lado, de conformidad con el segundo parrafo del articulo 152 del Reglamento General de los Registros Publicos, el registrador debe efectuar la anotacion del recurso de apelacion en la partida registral respectiva.

En el presente caso, el acto rogado involucra a la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima, siendo que de la revision de dicha partida registral se advierte que no consta anotado el recurso interpuesto contra la tacha sustantiva del presente titulo.

Por tal motivo, corresponde disponer que la registradora extienda la anotacion del recurso de apelacion interpuesto en la partida electronica mencionada.

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Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

i. CONFIRMAR los extremes 1, 2 y 4; y REVOCAR el extreme 3 de la observacion formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de Lima al tltulo senalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion.

2. DISPONER que la registradora publica del Registro de Predios de Lima extienda la anotacion del recurso de apelacion, interpuesto contra la denegatoria de inscripcion del presente tltulo, en la partida electronica N° P02172413 del Registro de Predios de Lima, conforme a lo dispuesto en el considerando 15 del analisis de la presente resolucion.

se.

ERRA MACEDOe la Segunda Sa

el Tifibunal Registral

/Ca^ 0MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Vocal del Tfibunal RegistralMILAGRITOS ELVA AURORA LUCAR VILLAR

Vocal (s) del Tribunal Registral

Resoluciones2019/1793721 -2018/P.pulache