ELEMEENTO DEL CONTRATO

ELEMEENTO DEL CONTRATO

2. ELABORE CUADROS DE LLAVES DE LOS ELEMENTOS Y FORMAS DE CONTRATOS

ESENCIALES

NATURALES

ACCIDENTALES

Para la “Existencia del contrato”

Para la “Validez del contrato”

Consecuencia de la celebración de cada contrato.

Gratuidad: en la donación.

Saneamiento: en la compraventa

Son susceptibles de ser agregados por lo contratantes para modificar los efectos normales del contrato, pero sin desnaturalizarlos.

- La Condición

- El plazo

- El Modo

Comunes: Consentimiento, causa y objeto.

Especiales: Indispensables para alg. Contratos. Formalidad en contratos solemnes.

Especialísmo: En cada tipo de contrato:Precio en compraventa, Renta en Arrendamiento

La Capacidad

El consentimiento

CONSENSUALES

REALES

LITERALES

a. Literales Solemnes Ad Solemnitatem. Deben ser elevados a escritura pública: hipoteca, donación de inmuebles, el suministro a titulo de liberalidad

b.Literales Ad Probationem. Aquellas que solamente exigent la literalidad, como medio de prueba. Ejem. El suministro oneroso, el mutuo, el comodato.

Aquellos que para su perfeccionamiento se requiere de la entrega de la cosa. Desaparece con el Código Civil de 1984, pero lo doctrina lo reconoce.

Aquellos que se perfeccionan con el simple consentimiento. Por ejemplo: la compraventa de bienes inmuebles, la donación de muebles de poco valor, etc.

FORMAS

DE

CONTRATACIÓN

ELABORAR UN CUADRO RESUMEN DE LA CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS

CAPITULO IIICLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOSSe ha considerado hacer una clasificación de los contratos enfocándolos desdediferente ángulos, lo que nos permitirá explicarnos el diferente trato que les ha dado laley.1. Por su regulaciónPueden ser contratos típicos cuando está regido por una determinada disciplinalegal, como es el caso del contrato de cuenta corriente, ahorros, fideicomiso, leasing,entre otros.En cambio los contratos atípicos son aquellos que carecen de normatividad y que esconsecuencia de un permanente proceso de te-novación y crecimiento, lo que se traduceen nuevas figuras contractuales nacidas bajo la influencia de factores económicos y deotro orden. Se consideran contratos atípicos el Underwriting, la Franquicia, el JointVenture, entre otros.2. Por su áreaPor el área que cubren se clasifican en contratos civiles regulados por el CódigoCivil, contratos comerciales regulados por el Código de Comercio u otras leyes,contratos bancarios a los regulados por el Derecho Bancario y los contratos especialesregulados por Derechos Privados Especiales como el Agrario, Minero, Trabajo, entreotros.3. Por su autonomíaSe divide en contratos Principales, accesorios y derivados:a. El contrato Principal es aquel que no depende de otro que le precede y por lotanto tiene vida propia, como los Contratos de mundo, Crédito documentario,descuento, factoring, etc.b. El contrato accesorio es aquél que depende lógica y jurídicamente de otro contratoNo tiene vida propia, como los contratos de prenda, hipoteca, fianza entre otros,que dependen de un Contrato principal

c. El contrato derivado es cuando se desprende de otro contrato, como sucede con elcontrato de subarrendamiento y en la subcontrata de obras, para citar dosejemplos.4. Por su estructuraPueden ser contratos simples y complejos.a. Son contratos simples cuando su Contenido es uno solo y tanto la prestación comola contraprestación se presentan con suma simplicidadb. El contrato es complejo cuando presenta factores distintos y que pueden motivardiversas formas de obligación, pero dentro de un mismo acto, por ejemplo, elcontrato de préstamo con encargos de pagos de servicios y Opciones de compra.5. Por su prestaciónExisten contratos que la prestación la debe cumplir una de las partes, y los contratosde prestaciones recíprocas, que las prestaciones Corresponde a ambas partes.6. Por su valoraciónHay contratos onerosos, como aquellos en que las partes se beneficianeconómicamente, y los gratuitos que representan un desprendimiento económico parauna de las partes y en cambio un beneficio para la otra parte. Lo gratuito es en otraspalabras sinónimo de liberalidad como el caso de la donación.7. Por su formaLos contratos pueden ser consensuales, reales, literales, solemnes y por libertad deforma.a. El contrato es consensual cuando es suficiente el consentimiento de las partes paraque se considere perfeccionado, sin que se requiera ninguna otra formalidad orequisito.b. El contrato es real cuando la entrega del bien es el factor esencial, es decir que elperfeccionamiento del contrato se da con la entrega de la cosa.c. El contrato es literal cuando los acuerdos y condiciones constan de un documentoredactado por las partes.d. El contrato es solemne cuando debe perfeccionarse elevándose a escritura pública,como es el caso del contrato de fideicomiso entre otros.

e. Finalmente se permite que las partes puedan adoptar la forma que vean porconveniente, en cuyo caso estaríamos frente a los contratos con libertad de forma,como es el caso de los contratos perfeccionados por teléfono, fax, telex, cajerosautomáticos, entre otros.8. Por su ejecuciónLos contratos pueden ser de ejecución instantánea, inmediata, diferida y de tractosucesivo.El contrato de ejecución instantánea es como su nombre lo indica, aquél que seagota en el mismo acto en que se ejecuta. Por ejemplo, un sobregiro otorgado en elmismo momento en que fue solicitado.El contrato de ejecución inmediata es aquél que tiene eficacia desde que secelebra, y a partir de ese instante los derechos y obligaciones que le son inherentes seejercitan sin más trámite. Es necesario la celebración del contrato que puederealizarse en actos sucesivos, pero no en forma instantánea como el caso anterior.El contrato de ejecución diferida tiene por característica que su eficacia queda ensuspenso hasta el momento en que resulten exigibles tanto los derechos como lasobligaciones contenidas. El contrato nace desde su celebración, pero sus efectos estánpostergados. Por ejemplo un contrato de apertura de crédito, por el cual el Banco seobliga a prestar una suma de dinero a su cliente, de ganar una subasta pública arealizarse en el futuro.Finalmente el contrato de tracto sucesivo, es el más frecuente dentro de estaclasificación, y tiene por característica que su ejecución es continuada o periódica,domo los contratos de mutuo que son pagados mediante cuotas mensuales otrimestrales.9. Por su formaciónExisten contratos de negociación previa y otros de adhesión.Ordinariamente los contratos tiene una fase preliminar denominada de negociación

en la que los interesados intercambian punto de vista y planteamiento hasta lograr elacuerdo de voluntades celebrando el contrato respectivo.Existen otros contratos que no admite la etapa de negociación, pues las cláusulas oestipulaciones están previamente determinadas e impresas en un contrato elaborado poruna de las partes, quedando la otra parte en la facultad de aceptar el contrato orechazarlo.A estos contratos se les conoce como “contratos de adhesión”.Los contratos de adhesión son los más utilizados por las instituciones bancarias,debido principalmente a que los créditos y servicios bancarios son prestados en formamasiva, que obliga a la redacción de contratos en forma anticipada con las condicionesgenerales establecidas por la entidad bancaria, de acuerdo con lo previsto por la ley o alimpulso de su propia iniciativa. Por consiguiente, los clientes que contratan con unbanco se limitan a expresar su aceptación o rechazo.No cabe duda que los contratos de adhesión son verdaderas formas contractuales encuanto el consentimiento se exprese en debida forma y sin vicios. Lo que significa quela existencia de condiciones generales a los cuales deben adherir los clientes permita alos bancos establecer normas y condiciones que faciliten a una determinada operaciónbancaria.10. Por su riesgoPueden ser contratos conmutativos y aleatorios.Son contratos conmutativos cuando cada una de las partes, son conscientes de unhecho cierto y concreto, pues estiman anticipadamente el beneficio que obtendrán alcelebrar el contrato.Los contratos aleatorios son llamados también de “suerte”; se parte de un hechoincierto, existiendo para ambos un factor de riesgo no predeterminado y cuyoesclarecimiento se producirá sólo con posterioridad, por ejemplo la compra de un billetede lotería, donde se ignora el resultado del sorteo.

ELABORAR UN CUADRO SINÓPTICO DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

1. Es un contrato

2. Su finalidad es que una de las partes tenga el derecho, por su sola decisión de constituir otro contrato

3. Su efecto es necesariamente futuro

4. Es un contrato preparatorio

5. Es un contrato principal

6. Es un contrato que deja al beneficiario en libertad absoluta para aceptar

7. El contrato puede ser con prestaciones plurilaterales con prestaciones unilaterales

EFECTUE UN CUADRO COMPARATIVO DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS CON LOS CONTRATOS CON PRESTACIONES RECÍPROCAS

Contratos preparatorios

-Es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato (llamado contrato definitivo o preparado), que actualmente no quieren o no pueden concluir

-Por el compromiso de contratar, las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. El plazo del compromiso para contratar será no mayor de un año. Podrá ser renovado por el plazo máximo de un año y así sucesivamente.

-Por el contrato de opción, una parte se compromete a conceder a otra en forma exclusiva y temporal, el derecho a decidir a su

Contratos con prestaciones recíprocas

-La excepción de incumplimiento, por la cual una de las partes, puede eximirse de la obligación de realizar la prestación a su cargo, si la otra parte no cumpliera con la que le corresponde.

-La excepción de caducidad por término, que permite a la parte que debía realizar la prestación en primer lugar, suspender su cumplimiento, cuando exista riesgo de que la contraparte que debe hacerlo después, no lo hará.

-La resolución de la relación nacida del contrato, en caso de incumplimiento de la obligación.

solo arbitrio, la conclusión de un segundo contrato, en determinadas condiciones pactadas en el primer contrato. Tiene un plazo máximo de 6 meses y todo exceso se reduce a este límite.

-El riesgo, que radica en establecer cual es la situación del contratante, en la eventual hipótesis de que la prestación a cargo de la otra parte, no sea susceptible de cumplirse por causa de su imposibilidad sobreviniente.

EFECTUE UN CUADRO COMPARATIVO DE LOS CONTRATOS DE CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL CON LOS CONTRATOS A FAVOR DE TERCEROS

Contratos de Cesión de Posición Contractual

- Permaneciendo invariable la obligación, se sustituye al acreedor o al deudor de una relación obligatoria singular.

- El contrato es celebrado por 3 partes: cesionario, cedente y cedido, es decir un contrato trilateral

- Es un contrato consensual, porque se perfecciona mediante el solo consentimiento de las tres partes, el cual puede ser simultáneo o sucesivo.

- El contrato puede ser a título gratuito u oneroso entre el cedente y el

Contratos a favor de terceros

-Una persona (estipulante) contrata con otro (promitente) quien se obliga a cumplir una prestación a favor de un tercero.

-El derecho del tercero nace desde el momento mismo de la celebración del contrato, pero para que pueda exigirlo debe haber comunicado su aceptación, pero para que pueda exigirlo debe haber comunicado su aceptación al estipulante y al promitente.

- El beneficio del tercero se trasmite a sus herederos.

- Si el tercero no acepta el beneficio, el promitente no queda liberado, porque el

cesionario estipulante puede exigir el cumplimiento de la obligación a su favor o puede sustituir al tercero con otra persona.

EFECTUE UN CUADRO COMPARATIVO DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE OBLIGACIÓN O DEL HECHO DE UN TERCERO Y LOS CONTRATOS POR PERSONA A NOMBRAR

Promesa de la Obligación o del Hecho de un Tercero

- El tercero es quien se obliga

- Cargo de indemnizar por parte del promitente, si el tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido al promisario

Contrato por persona a nombrar

- Una de las partes actúa como tal, sólo en forma provisional en la oportunidad de la celebración, siendo el verdadero propósito, que en un futuro cercano, sea otra personal distinta al sujeto de la relación contractual, quién en realidad lo celebre.

6. ELABORE UN CUADRO CONCEPTUAL DE LOS ELEMENTOS QUE COMPRENDE LA FIGURA DE LA LESIÓN

ELEMENTOS DE LA LESIÓN

1.Su naturaleza rescisoria: está destinada a rescindir el contrato y funciona en todos los contratos conmutativos y también en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporción por causas extrañas al riesgo propio de ellos.

2. Su temporalidad para accionar. La lesión caduca a los seis meses de cumplida la prestación a cargo del lesionante, pero en todo caso a los años de celebrado el contrato.

Son 2 :

CONSIGNE CASOS PRÁCTICOS ACERCA DE SUPUESTOS DE LESIÓN QUE SE PODRÍA CONFIGURAR EN LA REALIDAD

La Corte Suprema ha resuelto: La acción rescisoria por lesión puede ser interpuesta por cualquiera de las partes contratantes siempre que concurran los elementos que la configuran y dentro de un plazo de seis meses de cumplida la prestación a cargo de lesiónate o en todo caso, a los dos años de la celebración del contrato (Cas. N° 1253-2004-Lima).

Es infundada la demanda de rescisión de contrato por lesión cuando no se puede advertir desproporción entre las prestaciones. Tratándose de un contrato de alquiler con opción de venta, en el que las partes han convenido la prestación -alquiler del vehículo- y la contraprestación -pago de la cuota mensual del arrendamiento-, se rige por el valor que libremente las partes lo asignen, al momento de celebrarlo (Corte Superior de Lima, Sala Nº 3, Exp. 1432-98).

El contrato de concesión es un contrato oneroso y conmutativo dado a que existe para ambas partes contratantes un sacrificio y una ventaja que estiman anticipadamente. No cabe invocar lesión si la ganancia proyectada -ingresos para el concesionario- no es proporcional a la inversión realizada, si no se ha establecido que los propietarios se hayan comprometido a que el concesionario obtenga tales ingresos por la explotación de la concesión. Más aún, al no haberse establecido que existe desproporción entre la concesión recibida y el pago por dicha concesión y

que la supuesta desproporción provenga del aprovechamiento de los propietarios, de un estado de necesidad del concesionario demandante, deviene en inatendible su pretensión (Corte Superior de Lima, Sala Nº 3, Exp. Nº 3133-97).

BUSQUE Y COMENTE UNA JURISPRUDENCIA DONDE SE RESALTE LA VERDADERA IMPORTANCIA DE LAS ARRAS

IGV

RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)

La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria.

La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la Administración Tributaria; o arras de retractación, según lo señalado por la recurrente.

Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también penitenciales o de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de retractarse de éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros bienes, a favor de la parte contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto de afectación sino a un acuerdo previo a la ejecución del contrato definitivo.

Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administración Tributaria acredite mediante una verificación realizada en la documentación de la recurrente y una muestra representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractación, incluyendo aquellos casos en los que no se celebró el contrato definitivo, sea por causa de la recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se está frente a un supuesto gravado con el IGV o no.

Asimismo, se indica que la Administración Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de la situación de los recibos que aparecen con la anotación de «endosados» y «devueltos» «sin facturar» y «por facturar».

CONSIGNE CASOS PRÁCTICOS ACERCA DE LOS DIFERENTES TIPOS DE ARRAS DESARROLLADOS EN EL TEXTO GUÍA

MODELO DE CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS

COMPRAVENTA CON ARRAS CONFIRMATORIAS

Conste por el presente documento el contrato de compraventa que celebran de una parte don

__________, identificado con D.N.I. Nº________, de estado civil soltero y con domicilio en

___________, a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte de

__________, identificado con D.N.I. Nº ________, de estado civil soltero y con domicilio en

____________, a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos

siguientes:

PRIMERO

EL VENDEDOR es propietario del vehículo usado, marca ______, modelo ________, año de

fabricación ______, de color ______, Nº de motor ______, Nº de serie ______ y con placa de

rodaje Nº ____.

SEGUNDO

EL VENDEDOR deja constancia que el vehículo a que se refiere la cláusula anterior se

encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, sin mayor desgaste que el

producido por el uso normal y ordinario, en forma particular.

TERCERO

Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del vehículo

descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR

se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente,

en la forma y oportunidad convenidas.

CUARTO

El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de

S/. ______ (____ y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero,

íntegramente y al contado, dentro de los ___ días siguientes a la fecha de suscripción de este

documento.

QUINTO

Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este documento EL

COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR  la suma de dinero ascendente a S/. _____ (____ y

00/100 nuevos soles), en calidad de arras confirmatorias como señal de conclusión del

presente contrato.

Conforme al art. 1477 del Código Civil, el monto total de las arras señaladas anteriormente

serán devueltas a EL COMPRADOR inmediatamente después de haber sido pagado el precio

del bien materia de la venta a que se refiere la cláusula cuarta.

SEXTO

Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento de EL COMPRADOR respecto de su

obligación de pagar el precio pactado en la cláusula cuarta, el contrato quedará resuelto y EL

VENDEDOR conservará de modo definitivo la suma de dinero entregada en calidad de arras

confirmatorias.

SÉTIMO

EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de

la firma de este documento, acto que se verificará con la entrega física del vehículo y las

llaves del mismo.

OCTAVO

EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del

bien objeto de la prestación a su cargo.

NOVENO

EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que

sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la

prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.

DÉCIMO

EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento y forma pactados en

la cláusula cuarta de este documento.

DÉCIMO PRIMERO

EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR,

en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y

funcionamiento en que se encuentra.

DÉCIMO SEGUNDO

EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al

momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de

garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida,

prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No

obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los

conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.

DÉCIMO TERCERO

No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento,

con relación al perfecto estado de conservación y funcionamiento del bien objeto de la

prestación a su cargo, aquél se obliga al saneamiento por vicios ocultos existentes al

momento de la transferencia.

DÉCIMO CUARTO

Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y

ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR.

DÉCIMO QUINTO

EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna

obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo.

DÉCIMO SEXTO

En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL

COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta

antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos

que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

DÉCIMO SÉTIMO

Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este acto jurídico, será resuelto

mediante arbitraje, de conformidad con los Reglamentos Arbitrales del Centro de Arbitraje de

la Cámara de Comercio de Lima, a cuyas normas, administración y decisión se someten las

partes en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.

DÉCIMO OCTAVO

Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la

ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en

la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá

efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

DÉCIMO NOVENO

 En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo

establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten

aplicables.

En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ____, a los ___

días del mes de ____ de ____.

        .

                               _____________                                         _______________

                               EL VENDEDOR                                          EL COMPRADOR

MODELO DE CONTRATO DE ARRAS DE RETRACTACIÓN

CONTRATO DE COMPRA VENTA Señor Notario: Sírvase usted extender en su registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA, que celebran de una parte la Empresa Nacional de Comercialización de Insumos S.A. en Liquidación, con RUC Nº 20100163129, inscrita en la Ficha Nº 21382 del Registro Mercantil de Lima, debidamente representada por los señores Félix Dánilo Munárriz Canales con D.N.I. Nº 25480046 y Manuel Feliciano Adrianzén Barreto con D.N.I. N° 40006148, en su calidad de Miembros de la Junta Liquidadora, con poderes inscritos en la partida 02007568 del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Lima y Callao, con domicilio en Av. Oscar R. Benavides (ex–Av. Colonial) Nº 3008, Cercado, Lima, a quien en adelante se le denominará ENCI, y de la otra parte la Empresa AGROINDUSTRIAL Tumpis S.A., debidamente representada por su Gerente señor Hildebrando Zevallos Sánchez, identificado con D.N.I. Nro.00253024, según poderes que corren inscritos en del Registro de Personas Jurídicas de Tumbes, con domicilio en Calle 7 de Enero Nº 522 – 524, Tumbes, a quien en adelante se le denominará EL COMPRADOR, de acuerdo a los términos y condiciones siguientes: ANTECEDENTES En Sesión de fecha 26 de marzo del 2002, la Comisión de Promoción de la Inversión Privada – COPRI, hoy Agencia de Promoción de la Inversión Privada – PROINVERSION, aprobó la subasta pública del inmueble descrito en la Cláusula Primera, la que al haber sido declarada desierta, dio lugar a su venta directa a la mejor oferta que se logre concretar, conforme a las disposiciones que regulan su procedimiento. La Junta Liquidadora de ENCI, en su sesión celebrada el 02 de febrero del 2003, acordó aceptar la oferta presentada por el Proyecto Especial Binacional Puyango – Tumbes, para la compra venta del inmueble denominado Almacén Tumbes por la suma de US$ 130,000.00

El Proyecto Especial Binacional Puyango – Tumbes, quien efectuara del pago a que se refiere el literal a) de la Cláusula Tercera de este contrato, mediante Oficio Nº 221/2004-INADE-PEBPT-8701, de fecha 17 de marzo del 2004, solicita a ENCI que el contrato de compraventa, respecto al inmueble señalado en la cláusula primera de esta minuta se consigne como comprador a la Empresa AGROINDUSTRIAL Tumpis S.A., documento que forma parte integrante de este documento, el que se servirá, insertar, usted señor Notario, en la Escritura Pública que esta minuta origine . . PRIMERA: DEL INMUEBLE ENCI es propietaria del inmueble ubicado en Av. Tumbes Norte N° 2531, antes Carretera Panamericana Norte altura Km. 1,323.830, del distrito, provincia y Región Tumbes, cuya área, linderos y medidas perimétricas corren inscritas en la Ficha N° 313 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Tumbes. SEGUNDA: DEL OBJETO DEL CONTRATO Es objeto del presente contrato, la compra venta por la que ENCI da en venta real y enajenación perpetua a EL COMPRADOR y éste adquiere para sí, el inmueble descrito en la Cláusula Primera, comprendiéndose en la venta sus aires, las entradas, salidas, servidumbres, construcciones, edificaciones y todo lo que por hecho y derecho le toca y corresponde, sin reserva ni limitación alguna.

El inmueble se vende en la condición de “como está”, quedando eximida ENCI de prestar el saneamiento por evicción, bajo renuncia expresa de EL COMPRADOR a exigir la devolución total o parcial del pago del precio convenido, conforme a lo establecido en el inciso 4 del artículo 1500 y el artículo 1497 del Código Civil, por ser de conocimiento de éste el estado de conservación y situación técnico-legal del inmueble, excepto en lo previsto en las Cláusulas Sexta y Séptima de este instrumento. Asimismo, las partes declaran que la venta del inmueble se realiza AD CORPUS. No obstante ello, las partes hacen renuncia expresa a cualquier reclamación con relación a las diferencias que pudieran detectarse respecto a sus extensiones y/o edificaciones y cualquier otro asunto, haciéndose mutua y recíproca donación de cualquier diferencia, de conformidad con el artículo 1577 del Código Civil. TERCERA: DEL PRECIO El precio por el cual EL COMPRADOR adquiere el inmueble a ENCI, es la suma de US$ 130,000.00 (CIENTO TREINTA MIL y 00/100 Dólares Americanos), que EL COMPRADOR paga a ENCI en efectivo mediante depósito en cuenta a la orden de la Empresa Nacional de Comercialización de Insumos S.A. en Liquidación, de la siguiente manera: a) US$. 13,O00.00 ( TRECE MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), en calidad de

arras de retractación, cancelada a la aceptación de su oferta por ENCI, mediante depósito en cuenta de ENCI S.A. en Liquidación en el Banco Wiese Sudameris.

b) US$ 117,000.00 ( CIENTO DIESICIETE MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), a la suscripción de la presente minuta, dentro del plazo establecido para su cancelación, mediante Cheque de gerencia bancario emitido por el Banco de Crédito del Perú Nº 024092132 002 575 0000000222 90, a nombre de ENCI.

Las partes declaran que existe perfecta equivalencia entre el precio pactado y el inmueble materia de enajenación, haciéndose sin embargo mutua y recíproca concesión de cualquier exceso o diferencia que pudiera existir y que ahora no perciben. CUARTA: CARGAS Y GRAVÁMENES ENCI declara que el inmueble que está dando en Compra Venta a EL COMPRADOR se encuentra libre de toda carga, gravamen, medida judicial, medida extrajudicial o medida cautelar, que puedan limitar o restringir su dominio, a excepción de la hipoteca que lo grava en calidad de primera y preferencial a favor de Sociedad Paramonga Ltda. S.A., cuyo levantamiento se obliga a obtener. QUINTA: DISPOSICIONES TRIBUTARIAS Y DEMÁS 5.1. ENCI se obliga a pagar el íntegro del Impuesto Predial que adeudara hasta el

ejercicio 2004, por el inmueble que ha transferido en compra venta y a que se refieren las Cláusulas Segunda y Tercera del presente contrato, lo cual se realizará dentro de su proceso de liquidación y conforme al orden de prelación establecido en el artículo 6 del Código Tributario y art. 42 de la Ley N° 27809 Ley General del Sistema Concursal, situación que es aceptada así por EL COMPRADOR. En consecuencia, cualquier adeudo del Impuesto Predial hasta el año 2004 es de exclusiva responsabilidad de ENCI. EL COMPRADOR asumirá la condición de contribuyente para el efecto del Impuesto Predial a partir del ejercicio 2005.

5.2. Asimismo, son de cargo de ENCI los pagos insolutos por arbitrios municipales hasta el primer trimestre del año 2004, y serán pagados igualmente en el orden de prelación que señala el artículo 6 del Código Tributario y art. 42 de la Ley N° 27809 Ley General del Sistema Concursal.

5.3. EL COMPRADOR de conformidad con el artículo 1317 del Código Civil, formula renuncia irrevocable a invocar hechos de terceros o causas no imputables a él, en caso de incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones asumidas en este contrato.

SEXTA: GASTOS Serán de cuenta de EL COMPRADOR el pago de los derechos notariales y registrales que origine esta minuta, incluyendo un Testimonio para ENCI, el que deberá ser entregado a ésta en un plazo no mayor de diez días naturales de suscrito el contrato. SEPTIMA: DOMICILIO Y NOTIFICACIONES Las partes señalan sus domicilios en los lugares indicados en la introducción del presente Contrato. Cualquier comunicación o notificación deberá ser cursada a dichos domicilios por escrito. En caso de cambio de domicilio, para que el mismo tenga efecto y validez legal deberá comunicarse a la otra parte por escrito con cargo de constancia de recepción y a la mayor brevedad posible. En caso contrario, cualquier comunicación, hecha al anterior domicilio se entenderá validamente efectuada y surtirá plenos efectos legales. OCTAVA: JURISDICCIÓN En caso, de presentarse cualquier asunto dudoso o litigioso derivado de la interpretación, aplicación o ejecución del presente Contrato, las partes renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y se someten a la jurisdicción de los jueces y tribunales del Cercado de Lima, señalando para tal efecto las direcciones indicadas en la parte introductoria del presente instrumento. Agregue señor Notario, las demás cláusulas que fueren de ley, haga los insertos correspondientes, eleve la presente a Escritura Pública, y sírvase cursar los partes correspondientes para su inscripción en la Oficina Registral de Tumbes, Región Tumbes. Lima, 19 de marzo del 2004.

p. ENCI S.A. en Liquidación EL COMPRADOR

ELABORE UN CUADRO COMPARATIVO DONDE ANOTARÁ LAS DIFERENCIAS DE LOS TIPOS DE SANEAMIENTO TRATADOS.

Saneamiento por Evicción Saneamiento por Vicios Ocultos

Saneamiento por hecho propio del transferente

-Se da cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia

- Son los defectos ocultos que tienen el bien y disminuyen su utilidad o lo hacen inútil. Son vicios que el adquirente no puede conocer en el momento en que se celebró el contrato.

-El transferente está ligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o reduce sus cualidades para este efecto.

CONSIGNE Y EXPLIQUE UNA JURISPRUDENCIA ACERCA DE LA FIGURA DE SANEAMIENTO MÁS FRECUENTE QUE SE PRESENTE EN SU DISTRITO JUDICIAL

Vicios ocultos

Que, tratándose de vicios ocultos, el legislador ha conservado las dos formas de tutela de vicios ocultos que se pueden formular alternativamente: a) la actio redhibitoria y b) la actio quanti minoris.

En efecto, en los artículos mil quinientos once y mil quinientos trece del Código material se ha conservado esta posibilidad de opción, concediendo al adquiriente, en caso de descubrimiento oportuno de un vicio oculto de la cosa adquirida, el derecho a elegir entre la acción redhibitoria, destinada a obtener la resolución del contrato, y la acción estimatoria, cuyo objetivo es lograr que se le compense el menor valor que tiene la cosa para la finalidad a la que estaba destinado;

La Sala Civil Transitoria de la Corte Supremade Justicia

Casación N° 1284-2005

Lima