Ao de la Inversin para el Desarrollo Rural y la Seguridad AlimentariaUNIVERSIDAD NACIONAL DE HUANCAVELICA DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

TEMA:EL ARRENDAMIENTO

CTEDRA: DERECHO CIVIL IX - CONTRATOSCATEDRATICO :NOMBRE:.

CICLO: XI - A

Huancavelica- Per2013

A nuestros padres por su apoyo incondicional e incasable que nos brinda en todo momento, sobre todo para nuestra formacin profesional

PRESENTACIONEl presente trabajo es realizado gracias a grandes juristas, que efectivamente hicieron aporte sobre el arrendamiento en el que nosotros como estudiantes de derecho acudimos a sus fuentes para rescatar los aportes de sus teoras de sus opiniones y sus doctrinas.El termino arrendamiento tiene tres acepciones diferente: a) accin de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda y c)precio con el que se arrienda, bueno el propsito de este trabajo enfoca su estudio dentro del mbito jurdico, sin omitir el problema social-econmico y hasta poltico en el que se enmarca.Sin ser exhaustivo el estudio que aqu se presenta, tiene como objetivo primordial informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento. Es oportuno sealar que tal anlisis conlleva el propsito de llamar la atencin de autoridades, juristas y de los interesados en el tema, para que el arrendamiento como figura legal sea llevado a la modernizacin y puede ser resuelto este aejo macro problema social de nuestra metrpoli, pues actualizar la legislacin del arrendamiento significa abrir una nueva poca a la vivienda en el Per.

CAPITULO IEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO1.1. ANTECEDENTES Los antecedentes ms antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio reilocatio operatum y locatio operaris faciendi. lalocatio se practic en sus inicios solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo IIa.c, cuando apareci la renta de tierras. Posteriormente, ya en la poca del imperio, en roma se construye grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera empez el alquiler de viviendas.La locacin, en el derecho romano se aplica al acto jurdico por el cual una persona cede a otro el uso o goce de un bien mueble o inmueble o inmueble, consiste esencialmente en la concesin temporal del uso o goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinado.

1.2. CONCEPTOEl arrendamiento-venta o alquiler-venta, es un contrato usual en nuestros das.Se trata de un acto que comparte rasgos caractersticos tanto de la compraventa como del arrendamiento.

Podramos definirlo como el contrato a travs del cual una parte, denominadaarrendador-vendedor se obliga a entregar un bien a otra, denominada arrendatario comprador[footnoteRef:1]. [1: Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.]

Este ltimo contratante podr usar y disfrutar del mismo y deber pagar mensualmente (o en perodos distintos, si ello se conviniera as) a su contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que constituir, a la vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa. La transferencia de propiedad del bien se producir en el momento que el arrendatario-comprador pague la ltima cuota (que comparte, al mismo tiempo la naturaleza jurdica de renta y de precio) convenida.En buena cuenta, el arrendamiento-venta comparte en su naturaleza elementos propios tanto del contrato de arrendamiento, como del contrato de compraventa.el contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominacin originaria en latn) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado2.La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. Tambin se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rstico.El arrendamiento en un contrato en donde dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.[footnoteRef:2] [2: Manuel Osorio, diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales, edit. Heliasta, 23 edicin, pg. 100.]

1.3. CARACTERISTICASNo pretendemos efectuar un estudio minucioso del arrendamiento-venta. Sinembargo, sera conveniente establecer de manera ordenada las caractersticas de este contrato, las mismas que pasamos a describir a continuacin:[footnoteRef:3] [3: Cesar Gmez Estrada. Tercera edicin. Ed. Temis.]

1.3.1. POR SU NOMBRE.Por su nombre, es un contrato nominado. En nuestro medio sigue siendo conocido con la nomenclatura de alquiler-venta, como rezago de la terminologa empleada en el medio forense antes de la entrada en vigencia del Cdigo Civil de 1984. Con la terminologa del Cdigo Civil vigente, sera ms apropiado.

1.3.2. POR SU REGULACIN.Por su regulacin, es un contrato tpico, en la medida que si bien no tiene unanormatividad abundante, como podra ser un Ttulo o Captulo completo del Cdigo Civil o de alguna otra ley, el artculo 1585 del referido cuerpo normativo le da una regulacin legal, al sealar que las disposiciones de los artculos 1583 y 1584, relativos a la compraventa con reserva de propiedad, resultan aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva (renta) pactada.

Sin embargo, resulta necesario precisar que el contrato de arrendamiento venta se regir, tanto por normas de arrendamiento, como por normas de compraventa.

1.3.3. POR SU ESTRUCTURA.Por su estructura, el arrendamiento-venta es un contrato simple, pues da lugara una sola relacin jurdica patrimonial (entendida sta como una relacin Contractual). Debemos advertir que no se trata de un contrato complejo, por cuanto no agrupa a varios contratos distintos, sino que es un contrato particular, con caracteres propios que lo diferencian claramente de la compraventa y del arrendamiento propiamente dicho. El arrendamiento-venta no es la suma de un arrendamiento y de una compraventa, sino un contrato distinto a ambos, con rasgos propios, independientemente de que en ausencia de una normatividad orgnica propia, le vayan a ser de aplicacin algunos preceptos de arrendamiento y otros de compraventa.

1.3.4. POR SU CONTENIDO.Por su contenido, puede ser tanto un contrato civil como uno mercantil.

1.3.5. POR SU AUTONOMA.Por su autonoma, es un contrato principal, pues no depende jurdicamente de otro contrato.

1.3.6. POR SU FUNCIN.Por su funcin, es, fundamentalmente, un contrato constitutivo, aunque puede formar parte -por excepcin-, de uno modificatorio, pero nunca ser un contrato resolutorio, puesto que siempre generar obligaciones entre las partes.

1.3.7. POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA.Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por l afectan nicamente a las partes que celebran el contrato.

1.3.8. POR LA PRESTACIN.Por la prestacin es un contrato bilateral o sinalagmtico, hoy en da bajo nuestro Cdigo Civil, hablaramos de un contrato con prestaciones recprocas (artculos 1426 a 1434 del Cdigo), pues una parte -el arrendador-vendedor- se obliga a entregar el bien a la otra parte -el arrendatario comprador-, el mismo que se obliga, a su vez, a pagar el precio en cuotas mensuales o de periodicidad distinta, precio que a la vez constituye renta; y al pagarse la ltima de dichas cuotas, se transferir automticamente la propiedad del bien al arrendatario-comprador.

1.3.9. POR LA VALORACIN.Por la valoracin, de acuerdo a lo que acaba de ser mencionado en el punto anterior, ser un contrato a ttulo oneroso, pues ambas partes se obligan a ejecutar una prestacin.

1.3.10. POR EL RIESGO.Por el riesgo, debemos precisar que es, fundamentalmente, un contrato conmutativo, ya que la existencia y cuanta de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, vale decir, conocidas de antemano al momento de la celebracin del contrato. Si bien es verdad que no se ha planteado, ni legislativa ni doctrinariamente, el tema de la aleatoriedad en el contrato de arrendamiento-venta, podramos imaginar algunos supuestos en los que ello resultara factible, sobre todo si recordamos que no habra inconveniente terico alguno para aplicar los principios que al respecto hemos tratado al estudiar el bien materia del contrato de compraventa.

1.3.11. POR SU FORMACIN.Por su formacin, el arrendamiento-venta es un contrato consensual, es decir que se celebra con el solo consentimiento de las partes, ya que la ley no establece ningn requisito de forma para este acto.

1.3.12. POR EL TIEMPO.Por el tiempo, se trata, esencialmente, de un contrato de duracin, ya que no obstante por lo general el bien objeto del mismo se entregar poco despus de la celebracin del contrato (en un acto instantneo), el pago de las cuotas, mensualidades, o rentas por parte del arrendatario-comprador, se prolongar en el tiempo, tanto como en un contrato de arrendamiento comn y corriente. En tal sentido, ser un contrato de duracin continuada, en la medida que el arrendador vendedor se obliga a permitir el uso y disfrute del bien por parte del arrendatario comprador, en tanto dure la relacin contractual y mientras no se produzca la transferencia de propiedad.Pero, por otra parte, tambin ser un contrato de duracin peridica, si nos atenemos a la obligacin del arrendatario-comprador, la misma que consistir en el pago peridico (por lo general mensual) de las cuotas o rentas convenidas.

1.3.13. POR LA NEGOCIACIN.Por la negociacin, puede ser tanto un contrato de negociacin previa, es decir aquel en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (esta ser la regla), como un contrato por adhesin o que contenga clusulas generales de contratacin (supuestos excepcionales, por cierto).

1.3.14. POR EL ROL ECONMICO.Por el rol econmico, es un contrato de cambio, ya que est destinado a la circulacin de la riqueza; y de disposicin, pues implica una disminucin en el patrimonio del arrendador-vendedor, que se ver -a su vez- compensada con la contraprestacin que debe recibir por parte del arrendatario-comprador (rentaprecio).

1.3.15. POR SUS EFECTOS.Por sus efectos, se trata de un contrato meramente obligatorio u obligacional.

1.4. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1.4.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podr hacer bajo una cualquiera de las formas de tradicin previstas en el art. 754.La entrega se har inmediatamente despus del perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida o en el momento de celebracin del contrato. Art. 1882.Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas que sealen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble.Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecer.En qu estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado.En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objecin alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consinti en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse adems, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador ser responsable especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla general que tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios.Al arrendatario solo se le da la accin para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.[footnoteRef:4] [4: Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que llevasu nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.]

Para que el arrendatario pueda ponerle unilateralmente fin al contrato, en caso de mora del arrendador en hacer entrega del bien arrendado, se requiere la ocurrencia de alguna de las siguientes circunstancias: si por el retardo se disminuyeres notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haberse dado las circunstancias que lo motivaron podr el arrendatario desistir del contrato quedando a salvo la indemnizacin de perjuicios siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

1.4.2. OBLIGACIN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO.

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se oblig a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deber en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme tambin con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que poda no ser bueno, la obligacin a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entrego.En que consiste esta obligacin: esta es de dos formas: necesarias y locativas.La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepcin de las locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas son tambin a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del dao para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del dao, o que habindole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparacin.Mejoras tiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras tiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles; en que no ha consentido con la expresa condicin de abonarla. Pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valan los materiales considerndolos separados.Derecho de retencin del arrendatario. Terminando el contrato de arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminacin del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras tiles en que haya consentido con la expresa condicin de abonarlas o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.1.4.3. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA.El arrendador est obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.

1.4.3.1. A los actos perturba torios del mismo arrendador. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podr proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.Puede tratarse de obras cuya no ejecucin inmediata causaran al arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situacin se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar indemnizacin por perjuicios bajo ciertas condiciones.Si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no parezca suficiente para el objeto con que se tomo en arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendr, adems, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causas que existieren ya al tiempo del contrato y no era conocida por el arrendatario, pero era del arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla o debiese por su profesin conocerla.El contemplado en el articulo 1986 inciso 2, constituye, pues la nica hiptesis y que legalmente se autoriza al arrendador para embarazar y perturbar el goce del arrendatario. En cualquier otro evento que el arrendador o las personas a quienes pueda impedirle, entre las cuales deben contarse sus agentes o dependientes y los miembros de su familia, turbe o embarace el arrendatario, estar incumpliendo el contrato y por lo tanto se har acreedor a la indemnizacin de todo perjuicio que a consecuencia de ello este sufra.

1.4.3.2. A los actos perturbatorios de terceros. Respecto a estos es necesario distinguir entre: a) perturbaciones de hechos y b) perturbaciones de derecho.

Si el arrendatario es turbado en goce por vas de hecho terceros que no pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. Por consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las indemnizaciones correspondientes.Cuando la perturbacin o molestias provienen de terceros que justifican algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera eviccin. Siendo parcial la eviccin, el arrendatario tendr en primer trmino derecho a exigir una disminucin proporcionada del precio o renta durante el tiempo subsiguiente.Tendr derecho, en segundo trmino y en el puesto de que por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare de tanta parte de la terminacin del contrato; podr por ultimo pedir indemnizacin de todos los perjuicios que se le hayan causado, y lo mismo ocurrir en el caso de que la eviccin no sea parcial sino total, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no le fue del arrendatario, o siendo conocida de este, intervino estipulacin especial del saneamiento con respecto a ella. Si la causa del derecho del tercero no era ni deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, la obligacin de indemnizar perjuicios que le cabe al arrendador que da restringida al dao emergente, es decir, no le ser exigible la indemnizacin del lucro cesante.Contra quien deben dirigir su accin los terceros que pretende derechos sobre la cosa arrendada. Un tercero que pretende ser dueo de la cosa o titular de un derecho real sobre esta, lo que hace es desconocer el derecho de dominio el arrendador o por lo menos imponerle a este una limitacin de su derecho; en consecuencia es el mismo arrendador quien debe afrontar el debate y defenderse de las pretensiones del tercero: el arrendador es perfectamente ajeno a un litigio como ese.Si el arrendatario es demandado por el tercero, oportunamente poner de presente su falta de legitimacin en causa pues, de lo contrario puede llegar a hacerse responsable ante el tercero por la cosa o por su precio.

1.4.3.3. Vicios redhibitorios de la cosa arrendada. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la recisin del contrato segn los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

1.5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1.5.1. GOZAR DE LA COSA SEGN LOS TRMINOS O EL ESPRITU DEL CONTRATO.El arrendatario est obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convencin expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta tambin de la estipulacin expresa, por las circunstancias que rodeen la celebracin del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitacin es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasin de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.1.5.2. VELAR POR LA CONSERVACIN DE LA COSA ARRENDADA.El arrendatario empleara en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservacin de la cosa, el arrendador tendr derecho a exigirle indemnizacin de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho ms: el de pedir la terminacin del contrato, art. 1997 inciso 2.Daos debidos a culpa de ciertos terceros. El dao causado a la cosa arrendada por un familiar, husped o dependiente del arrendatario, no permitir al arrendador perseguir la correspondiente reparacin sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual as: directamente contra el familiar, husped o dependiente autor del dao, en el caso del dao causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.[footnoteRef:5] [5: Lizardo Taboada Cordova, acto jurdico, negocio jurdico y contrato, editora jurdica Grijley,2002,pag 299.]

1.5.3. PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta.Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por indeterminacin del objeto de la obligacin del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer trmino, se atender a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atender entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulacin ni costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir segn que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio rstico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagar por perodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagar por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de aos, meses o das, la renta se pagara inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da.Puede ocurrir que la renta no sea peridica por que se arrienda la cosa por una suma fija: en este caso la suma se deber una vez que termine el arrendamiento.El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.Con la terminacin del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligacin de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehus restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la va de indemnizacin de perjuicios, o, en ltimo extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabra lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situacin, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitucin de ella al arrendador.Duracin de la obligacin de pagar el precio o renta. El arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, el puede permanecer obligado a pagar el precio despus de terminado el contrato, cuando la terminacin se produce por culpa suya: en este evento dicha obligacin subsistir durante todo el tiempo que falte para la expiracin del plazo de duracin del contrato expresamente estipulado, o hasta el da en que el contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por no haberse estipulado termino fijo de duracin. El arrendatario sin embargo puede librarse de esta obligacin directa proponiendo persona idnea que lo sustituya durante el tiempo siempre que garantice con una caucin suficiente que el sustituto cumplir con lo de su cargo.La falta concedida al arrendatario para proponer persona que los sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase de la obligacin aludida implica que el arrendatario le imponga al arrendador la celebracin de un nuevo contrato de arrendamiento con el sustituto sealado por aquel, pues la hiptesis parte de la base de haber terminado el contrato que ligaba al arrendatario con el arrendador, y por eso no podra entenderse que el sustituto entre a remplazar al arrendatario en tal contrato, a manera de cesionario de este. La relacin de arrendamiento entre el sustituto y el arrendador tendr que ser fruto de un nuevo contrato.Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del arrendador, el arrendatario quedar relevado de la obligacin de pagar el precio o renta durante el tiempo que quede faltando para la terminacin normal del contrato, y que, de otro lado podr demandar al arrendador para que le indemnice los perjuicios que la expiracin intempestiva del contrato pueda haberle causado.Derecho de retencin para el arrendador. Para garantizar al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnizacin que el arrendatario llegue a deberle por razn del contrato, podr el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria.1.5.4. DESTRUCCIN PRDIDA O DETERIORO DE LA COSA DURANTE EL ARRENDAMIENTO.Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situacin muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presuncin demostrando que la destruccin, prdida o deterioro, ocurri por fuerza mayor o caso fortuito.Como se hace la restitucin tratndose de cosa inmueble. Esta se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves, si las tuviere la cosa.Constitucin del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerrsele en mora para ningn efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo est obligado a restituir y pueda imponrsele judicialmente la restitucin, art. 2007.Segn se desprende del articulo antes mencionado, el desahucio que es el procedimiento que emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a termino indefinido, y que consiste en la notica que una de las partes da a la otra de su intencin de ponerle fin a arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. Para ese efecto sigue siendo todava necesario el requerimiento.Como se constituye al arrendatario en mora de restituir. El deudor esta en mora: cuando no ha cumplido la obligacin dentro del trmino estipulado, si en el contrato se expresa que por la mera expiracin del trmino quedar constituido en mora; salvo que la ley en casos especiales requiera la reconvencin judicial.Restitucin mediante accin de lanzamiento. La accin de lanzamiento es el acto de obligar a dejar una posesin en virtud de sentencia judicial. Cuando el que ha sido condenado en ella ha dejado transcurrir el trmino fijado en el apercibimiento, sin haber desocupado la casa o habitacin.El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino en aquellos casos en que la ley sanciona al arrendatario con la restitucin inmediata de la cosa arrendada, y la restitucin misma constituye la pretensin principal de la demanda respectiva. O por necesitar el propietario el inmueble para su propia vivienda, o por haber de ser demolido, o requiera de reparaciones necesarias, o deba ser entregado a quien lo haya comprado y en otros casos similares predichos en el decreto 63 de 1977 y el artculo 518 del C. de Co., o en el contemplado del inciso final del artculo 16 del la ley 56.Cesin del arrendamiento. Subarriendo. Se desprende de la disposicin trascrita que de la naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario goce por s mismo de la cosa arrendada, que no pueda disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Por ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es que se le d al arrendatario la facultad de ceder el contrato, o la facultad de subarrendar, o ambas simultneamente.La cesin del subarriendo o subarrendamiento. Tratndose de cesin de arrendamiento, el arrendatario enajena al cesionario el conjunto de derechos y obligaciones que le resultan del contrato, de manera que el cesionario viene a remplazar al arrendatario, a sucederlo en la relacin jurdica creada mediante el contrato. Como el arrendador autoriza la cesin, el arrendatario cedente no conserva ninguna vinculacin jurdica con el arrendador, queda libre del contrato y por lo mismo sin responsabilidad frente a este por causa de cualquier incumplimiento de contrato en que incurra el cesionario.Cuando el arrendatario subarrienda, ocurre que hay dos contratos de arrendamiento relativos a la misma cosa: el celebrado entre el arrendador y el arrendatario, y el celebrado entre este y el subarrendatario; el primer contrato ha dado ocasin al segundo. Subsistentes las vinculaciones contractuales entre el arrendatario y el arrendador, independientemente de las vinculaciones contractuales que el subarriendo genera entre dicho arrendatario y el subarrendatario, de suerte que ni el subarrendatario puede accionar contra el arrendador, ni este contra aquel, sino cada cual frente al que directamente se ha obligado con el. El subarrendatario frente al arrendatario, y el arrendador frente al arrendatario, y viceversa.Contenido del contrato de subarriendo. Este constituye un contrato aparte de el de arrendamiento: el derecho de usar y gozar de la cosa que adquiere el subarrendatario deber ejercitarse en los mismos trminos en que lo adquiri el arrendatario frente al arrendador, o en trminos de alcance menor al de aquellos, pues en el fondo lo que la norma quiere es que el derecho de goce del subarrendatario no se estipulen en trminos que rebasen el derecho que corresponde al arrendatario subarrendador.Consecuencias de ceder o subarrendar sin autorizacin. Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la prohibicin que ello implica, incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminacin con indemnizacin de perjuicio. Es claro que el arrendador puede a posteriori aceptar los hechos por el arrendatario, y en tal evento las cosas seguirn como si la autorizacin hubiera sido dada desde la celebracin del contrato.Lanzamiento en caso de subarriendo. El arrendador principal por lo tanto, carece de causa legtima para ejercitar contra el subarrendatario la accin de lanzamiento, pues solo la tiene respecto del arrendatario directo. Desde luego, el arrendador tiene accin contra el arrendatario, haya este subarrendado sin autorizacin o con ella, cuando incurra en el incumplimiento de obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y exclusivamente de el: la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometi; o cuando el contrato de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del contrato. Mediando autorizacin para subarrendar, un incumplimiento del subarrendatario que no repercuta en incumplimiento del primer contrato de arriendo, sino que apenas sea violacin desde el subarriendo como el no pago de la renta al arrendatario o sub arrendador, no dar lugar a accin de lanzamiento a favor del arrendador, sino solo a favor del nico afectado que es arrendatario o subarrendador.

CAPITULO II

2.1. NORMAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE LE SON APLICABLES.Entendemos que todas las normas de las disposiciones generales de arrendamiento (artculos 1666 a 1676) resultan aplicables al contrato de arrendamiento-venta, evidentemente con la salvedad del artculo 1677, referido al contrato de arrendamiento financiero, el mismo que se rige por su legislacin especial y, supletoriamente, por las normas del contrato de arrendamiento y los artculos 1419 a 1425 del Cdigo Civil, en cuanto sean aplicables. Creemos que tambin son de aplicacin al contrato de arrendamiento-venta los artculos del Captulo de las obligaciones del arrendador (artculos 1678 a 1680); al igual que las normas de obligaciones del arrendatario (artculos 1681 a 1686). Dudamos, en cambio, que resulten de plena aplicacin los artculos referidos a la duracin del arrendamiento, sobre todo porque el arrendamiento-venta es un contrato que se celebra -fundamentalmente- a plazo determinado, vale decir teniendo claro un trmino inicial y un trmino final. Decimos esto, porque en el arrendamiento venta, al pactarse un precio precisamente para dicha compraventa, el mismo ser simplemente la suma de todas las mensualidades (rentas) que pague el arrendatario-comprador. En tal sentido, no se concibe un arrendamiento-venta a plazo indeterminado, supuesto previsto por el artculo 1687 del Cdigo Civil.[footnoteRef:6] [6: Cdigo Civil. Ley 57 de 1887. Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos.]

2.1.1. POR LA NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO-VENTANo creemos que sea de aplicacin al carecer de sentido- lo prescrito por el artculo 1688 del Cdigo Civil, norma que establece que el plazo del arrendamiento de duracin determinada no puede exceder de diez aos; en tanto que cuando el bien arrendado pertenezca a entidades pblicas o a incapaces, el plazo no puede ser mayor de seis aos; entendindose reducido a dichos plazos todo plazo o prrroga que exceda los trminos sealados.Pensamos que el referido artculo 1688, no debera aplicarse al arrendamiento-venta, en la medida que aquella norma tiene por finalidad evitar arrendamientos a plazo fijo cuyos trminos finales sean excesivamente grandes o extensos, lo que podra llevar a desnaturalizar el derecho de propiedad del arrendador. En cambio, en el arrendamiento-venta no se presentara el supuesto base o ratio legisdel numeral 1688, en la medida que dicho contrato tiene por finalidad lograr que al culminar el pago de las prestaciones convenidas como renta, el arrendatario-comprador se convierta en propietario del bien.2.1.2. FALTA DE ACUERDO EXPRESOPor otra parte, en relacin al artculo 1689, norma que establece que se presume que el arrendamiento es de duracin determinada cuando el arrendamiento tenga una finalidad especfica, entendindose pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo; agregando que si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento ser el de una temporada, estimamos que esta norma no es aplicable al contrato de arrendamiento-venta, ya que su naturaleza no se condice con los supuestos previstos en ella.Tampoco resultaran de aplicacin al arrendamiento-venta los artculos 1690 ("El arrendamiento de duracin indeterminada se reputa por meses u otro perodo, segn se pague la renta.") y 1691 ("El arrendamiento puede ser celebrado por perodos forzosos y perodos voluntarios, pudiendo ser stos en favor de una o ambas partes.").2.1.3. EL SUBARRENDAMIENTO(Artculos 1692 a 1695), este sub-contrato s podra resultar de aplicacin al arrendamiento-venta, en la medida que el subarrendamiento no implica cambio alguno en la posicin contractual del arrendatario (quien en nuestro caso seguira siendo arrendatario-comprador).[footnoteRef:7] [7: Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que llevasu nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.]

2.1.4. CESIN DEL ARRENDAMIENTO(que nuestro Cdigo regula en el artculo 1696, en la modalidad de cesin de posicin contractual de arrendatario -a pesar de que podramos estar tambin frente a una cesin de la posicin contractual del arrendador-), la misma podra aplicarse al contrato de arrendamiento-venta, y si aqu se produce una cesin de posicin contractual, ella estara referida o a la parte denominada arrendador-vendedor o a la parte denominada arrendatario-comprador, rigindose ambos supuestos por las normas generales de los artculos 1435 a 1439 del Cdigo Civil Peruano.

2.1.5. RESOLUCIN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO-VENTAEn principio resultaran aplicables los artculos 1697 y 1698 (norma, sta ltima, con un mbito de aplicacin cada vez ms restringido, al desaparecer las normas especiales de regmenes de inquilinato), pero debemos tener mucho cuidado al respecto, en la medida que al tratarse el arrendamiento venta de un contrato que comparte rasgos de la compraventa a plazos, de encontrarnos en el supuesto del artculo 1562 del Cdigo Civil, resultara discutible si podramos aplicar lo dispuesto en los incisos 1 y 2 del numeral 1697, o si ya no podramos hablar de la resolucin del contrato por la prohibicin impuesta en el artculo 1562 (lo que dara al arrendador-vendedor la nica posibilidad de accionar frente a su contraparte por el pago del saldo del precio, que en el arrendamiento venta consistira en el pago de las mensualidades vencidas y aquellas que todava no se han devengado. Sin embargo, somos de la opinin contraria, en la medida que resultara de aplicacin lo dispuesto por el artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil Peruano, norma que prescribe que la ley que establece excepciones o restringe derechos no se aplica por analoga. Y resulta obvio que el artculo 1562 es una norma prohibitiva y de excepcin, referida al contrato de compraventa. Por esta razn se podra argumentar que no sera susceptible de extender su mbito de aplicacin al contrato de arrendamiento-venta. Finalmente, debemos referirnos a las normas del Captulo relativo a la conclusin del arrendamiento. A este respecto, el artculo 1699 del Cdigo Civil establece que el arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

En el arrendamiento-venta tambin ocurrir una situacin similar, con la salvedad de que al concluir el plazo pactado y haberse pagado la ltima cuota (o si se quiere, la ltima renta), el arrendatario-comprador se habra convertido en nuevo propietario del bien.

En tal sentido, no es aplicable lo dispuesto por el artculo 1700 del Cdigo Civil, precepto que establece que vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.[footnoteRef:8] [8: OLAZABAL F. Leoncio Derecho civil segunda edicin, edit. GARCILASO, cusco 1962, pg. 573]

Decimos esto, por cuanto en el arrendamiento-venta, despus de concluido el plazo, el arrendatario-comprador ser propietario del bien, en la medida que haya pagado la ltima cuota, teniendo derecho a poseer el bien (ahora a ttulo de propietario y no de arrendatario). En tanto no hubiese cumplido con el pago de la ltima cuota, sera discutible si el arrendador-vendedor podra demandar el desalojo del bien, la resolucin del contrato o, solamente, la ejecucin de las cuotas impagas.

No resulta aplicable al arrendamiento-venta lo dispuesto en el artculo 1701, referido a arrendamientos que comprendan perodos forzosos y voluntarios; as como tampoco el artculo 1702, por idnticas consideraciones. Igualmente, no es aplicable al arrendamiento-venta lo dispuesto en el artculo 1703, por referirse a un arrendamiento de duracin indeterminada. La aplicacin del artculo 1704 del Cdigo Civil al arrendamiento-venta, resulta un tanto confusa, ya que los supuestos planteados por dicha norma podran resultar aplicable, en todo caso, si el arrendatario-comprador no hubiese cumplido oportunamente con el pago de la totalidad de sus cuotas. Por otra parte, estimamos que s es de aplicacin al arrendamiento-venta lo sealado por el inciso 1 del artculo 1705 del Cdigo Civil, precepto que establece que el arrendamiento concluye, sin necesidad de declaracin judicial, cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena. Igualmente, pensamos que resulta aplicable la conclusin del arrendamiento sin necesidad de declaracin judicial en caso de expropiacin (inciso 4 del artculo 1705); tanto como en caso que el bien arrendado se destruya o pierda totalmente (inciso 3 del mismo artculo). Por el contrario, estimamos que el arrendamiento-venta no concluir en los supuestos de los incisos 2 (si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo) y 5 (si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarn la relacin contractual). S resulta de aplicacin el artculo 1706, al igual que el artculo 1707, preceptos relativos a la consignacin.Igualmente, resultar aplicable al arrendamiento-venta lo establecido por el artculo 1708 del Cdigo Civil, norma que regula tres supuestos distintos de enajenacin del bien arrendado y la forma cmo deber procederse en cada uno de esos casos, al igual que el artculo 1709, por la misma razn.Dudamos sea aplicable al arrendamiento-venta lo dispuesto por el artculo 1710 del Cdigo, en la medida que podra entenderse plenamente transmisible a la totalidad de herederos del comprador-arrendatario, la obligacin de adquirir la propiedad del bien, pagando la integridad del precio convenido.

En cambio, el artculo 1711 del Cdigo Civil s resultara de aplicacin; mas no as el numeral 1712, ya que el arrendamiento-venta no es un contrato de arrendamiento regulado por ninguna ley especial, que no sea el Cdigo Civil.

2.2. NORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE LE SON APLICABLES.Al arrendamiento-venta, consideramos pertinentes a los numerales 1529 a 1531 (disposiciones generales del contrato de compraventa), as como lo dispuesto por los artculo 1532 a 1536 (normas relativas al bien materia de la venta).Sin embargo, nos encontraramos ante un serio problema si el bien materia del arrendamiento-venta fuese ajeno, ya que -de un lado- tendramos la normatividad propia de la venta de bien ajeno (artculos 1537 a 1542) y de otro, al artculo 1671, precepto que intenta regular el arrendamiento de bien ajeno, pero que como hemos visto en una investigacin anterior, no slo desnaturaliza al arrendamiento de bien ajeno, en estricto, sino que difiere radicalmente del tratamiento recibido por la venta de bien ajeno.Estimamos que las normas referidas al precio en la compraventa (artculos1543 a 1548) podran ser de aplicacin, mutatis mutandis, al arrendamiento-venta. En cuanto al tema de las obligaciones del vendedor, creemos que el artculo 1549 s devendra aplicable al contrato que nos ocupa, al igual que el artculo 1550. Estimamos que el momento en que el arrendador-vendedor debe entregar los documentos y ttulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido (artculo 1551), no ser el de la entrega del bien, sino aquel en el cual se haya producido la transferencia de propiedad del mismo.Por su parte, el artculo 1552 s resultara plenamente aplicable al arrendamiento-venta, ya que el bien debe entregarse inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto; al igual que el artculo 1553, relativo al lugar de entrega, y el numeral 1554 que establece la responsabilidad del vendedor ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la demora de su entrega. Igualmente es de aplicacin el artculo 1555, norma que prescribe que si al tiempo de celebrarse el contrato el comprador conoca el obstculo que demora la entrega, no se aplica el artculo 1554 ni es responsable el vendedor de la indemnizacin por los daos y perjuicios.

2.2.1. CUANDO SE RESUELVEEL ARRENDAMIENTO-VENTA POR FALTA DE ENTREGA.En relacin a lo establecido por el artculo 1556, podramos hacer de aplicacin esta norma, sealando que el arrendador-vendedor debe reembolsar al arrendatario comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado, e indemnizarle los daos y perjuicios sufridos.2.2.2. EN UN ARRENDAMIENTO-VENTA EL VENDEDOR-ARRENDADOR DEMORARA LA ENTREGA DEL BIENEn su artculo 1557, pues, resulta evidente que los plazos se prorrogan por el tiempo de la demora, vale decir que la renta (que a la vez constituye parte del precio) deber empezar a pagarse recin a partir del momento en que el arrendatario-comprador reciba el bien.2.2.3. OBLIGACIONES DEL COMPRADORLa aplicacin de las mismas al arrendamiento-venta resulta un tanto confusa. As, el artculo 1558 resultara mediatizado, pues el precio no debe pagarse, en principio, al contado en el momento de la entrega del bien, sino que deber pagarse en las mensualidades o plazos convenidos; aplicando el principio de que el pago se har en el domicilio del comprador (precepto que concuerda con lo establecido por el artculo 1238 del propio Cdigo, en el sentido que el pago debe efectuarse en el domicilio del deudor, salvo estipulacin en contrario, o que ello resulte de la ley, de la naturaleza de la obligacin o de las circunstancias del caso). Pensamos que dada la naturaleza del contrato de arrendamiento-venta, no le resultara aplicable el numeral 1559; as como tampoco lo prescrito por el artculo 1560.[footnoteRef:9] [9: PREZ LOPEZ, Jorge A. Derecho civil: El procedimiento de declaracin de homonimia,2da Edicin, s. e. Lima Per 2005. Pg. 736]

En cambio, s resultaran pertinentes las disposiciones del artculo 1561, precepto que establece que cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolucin del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dndose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.

Sin embargo, tal como lo expresamos anteriormente, creemos que la restriccin impuesta por el artculo 1562 no sera aplicable al contrato de arrendamiento-venta, por las razones expuestas. El artculo 1563 del Cdigo Civil s tiene plena aplicacin al contrato arrendamiento-venta.

No creemos, por el mbito de aplicacin de la norma, que resulte pertinente a ese contrato el artculo 1564 del Cdigo Civil, salvo que estemos en el supuesto excepcional del arrendamiento-venta de un bien mueble en el que antes de su entrega el arrendatario-comprador tuviese que pagar la primera cuota, mensualidad o renta.

Por otra parte, estimamos que el artculo 1565 s sera de aplicacin, ya que elarrendatario-comprador estara obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que sealen los usos; al igual que lo dispuesto en el segundo prrafo de esta norma, el mismo que establece que a falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador (en nuestro caso, arrendatario-comprador) debe recibir el bien en el momento de la celebracin del contrato.2.2.4. ARRENDAMIENTO-VENTA.Puede ser inscrito en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos, a que alude el numeral 1566 del Cdigo Civil. En materia de transferencia del riesgo, preferimos no referirnos a cada uno de los artculos del Captulo Sexto del Ttulo del contrato de compraventa, por las serias objeciones que formulamos en relacin a estas normas. Sin embargo, debemos sealar que el tema de la transferencia del riesgo revestir caracteres especiales en el arrendamiento-venta.Nos explicamos.

Antes de que el arrendador-vendedor entregue el bien al arrendatario comprador, obviamente se aplicarn al caso las reglas contenidas en el Cdigo Civil respecto de la teora del riesgo, y el principio periculumestdebitoris, lo que equivale decir que el arrendador-vendedor ser quien corra con el riesgo de prdida de la contraprestacin, si la hubiere.

Luego de efectuada la entrega, no podramos aplicar respecto de su contraparte el principio res perit domino, pues el arrendatario-comprador todava no se ha convertido en propietario del bien. Slo lo ser una vez que termine de pagar las cuotas convenidas. Pero estaremos ante una curiosa situacin, toda vez que el arrendatario comprador no deja de ser arrendatario, y, como tal, en la eventualidad de que no culmine con el pago de todas las cuotas o mensualidades, estara obligado a devolver el bien al arrendador vendedor. En tal sentido, podra pensarse que mientras dure la relacin contractual de arrendamiento-venta, el riesgo de prdida de la contraprestacin lo correr el arrendatario-comprador, aplicndose respecto de este contratante el principio periculumestdebitoris. Y una vez que el arrendatario-comprador haya terminado de pagar la ltima cuota o mensualidad o renta debida, se har automticamente propietario del bien, y desde ese momento, al no existir relacin obligacional alguna (pues todas ellas ya se habran extinguido), resultar de aplicacin el principio res perit domino (la cosa se pierde para su dueo), evidentemente respecto del nuevo propietario.Creemos que los anotados constituyen los principios bsicos que deben regir el tema de la transferencia del riesgo en el arrendamiento-venta. De otro lado, estimamos que tanto la compraventa a satisfaccin del comprador (artculo 1571), como la compraventa a prueba (artculo 1572) y la compraventa sobre muestra (artculo 1573) son aplicables al contrato de arrendamiento-venta, evidentemente mutatis mutandis, segn lo permita la naturaleza de este contrato, a la vez que los usos y costumbres.Por otra parte, consideramos que las normas relativas a la compraventa sobre medida y a la compraventa en bloque (artculos 1574 a 1579 del Cdigo Civil) son aplicables al arrendamiento-venta. Sin embargo, debemos anotar que en la eventualidad que se tenga derecho a una reduccin del precio, ella se vera expresada en una disminucin proporcional en las cuotas, mensualidades o rentas que el arrendatario-comprador debe pagar al arrendador-vendedor.

2.2.5. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS, podran ser de aplicacin sus normas (los artculos 1580 y 1581) al contrato de arrendamiento venta, pues en el plano terico no existe impedimento alguno. Sin embargo, en una perspectiva ms amplia de esta compraventa, referida ya a la generalidad de mercancas que se comercializan en el mundo mercantil, s resultara raro ver un arrendamiento-venta. Creemos que los pactos prohibidos para la compraventa, especficamente el pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia, no se extienden al contrato de arrendamiento-venta, en la medida que se trata de normas prohibitivas, las que de acuerdo a lo prescrito por el artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil- no pueden aplicarse por analoga, puesto que, se quiera o no, el arrendamiento-venta es un contrato distinto de la compraventa propiamente dicha. Las normas de compraventa con reserva de propiedad son -por excelencia aplicables al arrendamiento-venta, ya que precisamente el artculo 1585, bajo anlisis, es el numeral que de modo expreso las hace aplicables.

2.2.6. PACTO DE RETROVENTA(artculos 1586 a 1591), ellas seran de aplicacin al arrendamiento-venta, con la salvedad de que si se llegase a resolver unilateralmente el contrato, el arrendatario comprador debera devolver el bien recibido, en tanto el arrendador-vendedor estara en la obligacin de reembolsar a su contraparte todas las cuotas, mensualidades o rentas que le hubiesen sido entregadas.

2.2.7. DERECHO DE RETRACTO(Artculos 1592 a 1601) no seran aplicables al arrendamiento-venta, en la medida que al ser preceptos restrictivos de derechos no podran aplicarse por analoga a un contrato distinto de la compraventa en estricto.

CONCLUSION La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones, gira todo el derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta econmica y jurdica a que los hombres acuden para atender sus necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto convencional por medio del cual las personas libremente regulan sus intereses. Debe insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran vida las instituciones estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razn por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el estudio del derecho privado.

La regulacin de los contratos no es propia del cdigo civil; otras legislaciones que conforman el derecho privado, particularmente en nuestro caso, el Cdigo de comercio, se han encargado de introducir normas especiales para las figuras jurdicas contractuales, teniendo en consecuencia una doble regulacin de las mismas.

En cuanto a los contratos en materia civil la legislacin a incurrido en hacer o fijar una normatividad para la preservacin o conservacin de las buenas relaciones sociales.

BIBLIOGRAFIAMario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Catlica del Per.Cesar Gmez Estrada. Tercera edicin. Ed. Temis.Manuel Osorio, diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales, edit. Heliasta, 23 edicin, pg. 100.Lizardo Taboada Crdova, acto jurdico, negocio jurdico y contrato, editora jurdica Grijley, 2002, pag 299.OlazabalF. Leoncio Derecho civil segunda edicin, edit. ARCILASO, Cusco 1962, pg. 573.Prez Lopez, Jorge A. Derecho civil: El procedimiento de declaracin de homonimia,2da Edicin, s. e. Lima Per 2005. Pg. 736

SUMARIO CAPITULO IEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO1.1. ANTECEDENTES DE ARRENDAMIENTO1.2. CONCEPTO1.3. CARACTERISTICASPOR SU NOMBRE.WILDER

POR SU REGULACINPOR SU ESTRUCTURAPOR SU CONTENIDOPOR SU AUTONOMA.POR SU FUNCINPOR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA.POR LA PRESTACIN.POR LA VALORACIN.POR EL RIESGOPOR SU FORMACINPOR EL TIEMPOPOR LA NEGOCIACINPOR EL ROL ECONMICOPOR SUS EFECTOS1.4. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOROBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADAOBLIGACIN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO OBLIGACIN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL RRENDATARIO DE TODA TURBACIN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA.MAGALy

A los actos perturba torios del mismo arrendadorA los actos perturbatorios de tercerosVicios redhibitorios de la cosa arrendada1.5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIOMIGUEL

GOZAR DE LA COSA SEGN LOS TRMINOS O EL ESPRITU DEL CONTRATOVELAR POR LA CONSERVACIN DE LA COSA ARRENDADAPAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.DESTRUCCIN PRDIDA O DETERIORO DE LA COSA DURANTEEL ARRENDAMIENTO.

CAPITULO IIMARLENY

2.1.NORMAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE LE SON APLICABLES.POR LA NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO-VENTAFALTA DE ACUERDO EXPRESOEL SUBARRENDAMIENTORESOLUCIN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO-VENTA2.2. NORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE LE SON APLICABLES.