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MEGAPROYECTOS DE VIVENDA YDE VIVENDA Y

COMERCIOING: FERNANDO LLOSA DE CARDENAS

JUNIO 2009

Desde el año 2000, el sector inmobiliario peruano ha experimentando un gran crecimiento. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores como:

• Aumento de los ingresos familiares• Presencia de Programas de Vivienda que faciliten el desarrollo de proyectos 

• Mayores facilidades crediticias, con tasas más bajas y mayores plazos.

TENDENCIAS

MEGAPROYECTOS CON LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS

• Unidades inmobiliarias numerosas• Repetitivas  • Bajo precio

MEGAPROYECTO

Logrando en conjunto un gran ahorro en actividades como:

TERRENODISEÑO DE PRODUCTOCONSTRUCCIONCONSTRUCCIONMERCADEO

Lo que permite que el proyecto sea viable, logrando que mejoren los ingresos y disminuyan los costos para permitir que el precio de las viviendas llegue a las clases populares ofreciendo una vivienda digna y un cambio en la calidad de vida de las personas.

TERRENO Y ENTORNO

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TERRENOS 

– Grandes

– Bajo Costo

– Bien Ubicados

– Adecuada relación con el Entorno 

TERRENO

Granja El Infiernillo

Área: 22.7 has

Cuartel La Pólvora

TERRENO APARENTEMENTE BARATO PERO ….

Canal de Rebose

Agricultores

Postes

Damnificados Eliminación Desmonte Delimitación

VIVIENDA30.5%

AREA DE VIAS26.6%

COSTO REAL DEL TERRENO NETO

Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2

Costo del Terreno + Alcabala + Comisión $ 18.96/m²

Gastos de Proyecto Habilitación Urbana $ 0.57/m²

Gastos de Licencias Habilitación Urbana $ 0.09/m²

Presupuesto Habilitación Urbana $ 33.93/m²

PRECIO DE TERRENO EN LICITACION US$ 15/m2

49% del Area es 

COMERCIO15.1%

EDUCACION3.4%

EQUIPAMIENTO URBANO

8.3%

RECREACION PUBLICA

16.0%

Gastos Generales Habilitación Urbana $ 1.91/m²

227,046 m² $ 55.47/m²

Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2

Terreno Residencial 88,805 m² $ 112.53/m²

Terreno Comercial Educacional 23,108 m² $ 112.53/m²

Total Terreno Rentable 111,913 m² $ 112.53/m²

aprovechable comercialmente 

El Agustino

Al centro de la ciudad de Lima…

UBICACION

LIMA

Con muy fácil acceso desde vía de Evitamientoy Centro de Lima

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En un distrito que está cambiando…

BOULEVARD HOYLE PALACIOS

BOULEVARD REPUBLICA

REMODELACION AV TUPAC AMARUNUEVO OVALO DE LA PAZ

•• 7 frentes de desocupados 7 frentes de desocupados del Agustinodel Agustino

•• 01 frente de Ex01 frente de Ex-- reosreos•• Población y Dirigentes del Población y Dirigentes del

Responsabilidad Social Empresarial

ENTORNO Y REALIDADENTORNO Y REALIDAD

Agustino con expectativas Agustino con expectativas de 11,000 plazas trabajo.de 11,000 plazas trabajo.

•• Delincuentes organizados Delincuentes organizados esperando inicio de obraesperando inicio de obra

JEFE ADMINISTRATIVODE OBRAS

RELACIONADORRELACIONADOR

Gremios de

Construcción Civil

Dirigentes de

Organizaciones Vecinales

Equipo

ANTROPÓLOGOINVESTIGACIÓN SOCIAL

MAPEO DE ZONAS

Responsabilidad Social Empresarial

EQUIPO SOCIAL INDUSTRIALCOMUNITARIO

ASISTENTA SOCIAL

Policía Nacional

Instituciones

Públicas y Privadas

Instituciones y organizaciones de base

(actividades de promoción y proyección social)

Bienestar de los trabajadores en

obra

Legal

OrganizaciónEquipo Social

–– 14 talleres de capacitación básica.14 talleres de capacitación básica.–– 02 talleres de capacitación a la Comunidad02 talleres de capacitación a la Comunidad

•• Instalaciones eléctricas domiciliariaInstalaciones eléctricas domiciliaria•• Instalaciones sanitarias domiciliariasInstalaciones sanitarias domiciliarias

–– 350 Pobladores capacitados 350 Pobladores capacitados –– Horas de capacitación aprox. 16,500Horas de capacitación aprox. 16,500

Responsabilidad Social Empresarial

FRENTE EXTERNO FRENTE EXTERNO –– PLAN DE ENTRENAMIENTOPLAN DE ENTRENAMIENTO

p pp p–– Apoyo 4 colegios, 01 comisaria , central comedoresApoyo 4 colegios, 01 comisaria , central comedores

• 03 capataces instruidos en Cali y Bogotá• 05 ayudantes instruidos en Cali• 2500 hh. de capacitación especializada (colombianos)• 40 operarios curso lectura de planos (Sencico + Sindicato+ GyM)

Responsabilidad Social Empresarial

FRENTE INTERNO PLAN DE ENTRENAMIENTO / CAPACITACIÓN

DISENODE PRODUCTO

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DISEÑO DE PRODUCTO

• URBANIZACION– Cantidad y tipo de viviendas– Zonas Comerciales– Soporte de Educación– Equipamiento Urbano– Recreación PublicaRecreación Publica

• UNIDADES DE VIVIENDA– Simétrico– Modulares– Optimizando:

EstructurasAcabadosRecorridos de Instalaciones

– Alternativas de Diseño

DISEÑO DE URBANIZACION

VISION DE UN GRAN CAMBIO QUE HOY ES YA UNA REALIDAD

SECTOR RESIDENCIAL

Datos:N° de edificios: 170Altura de Edificios: 5 pisos20 Departamentos por EdificioNº de departamentos: 3,400N° de estacionamientos: 825 u.

Cada manzana es un conjunto residencial

m2 construidos: 218,388 m2

N° de Etapas: 3Nº de Sub-Etapas: 46Duración Prevista : 34 mesesEntrega de Ultimos: Ago 2010

Datos:N° de Manzanas: 2Area de Terreno: 15,300 m2M2 de Construcción: 10,000 m2Sala de Ventas (mínimo)N° de estacionamientos: 100 (mínimo)Inauguración Tottus: Julio 2008

SECTOR COMERCIAL

Dos manzanas comerciales integradas a través de boulevard municipal y frente a corredor vial Estación Central – San Juan de Lurigancho

F

HG

FuturoCentro

Comercial

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4  Construcción de Supermercado Tottus

SUPERMERCADO TOTTUS

Datos:N° de Manzanas: 1Area de Terreno: 7,800 m2M2 de Construcción: 550 m2Aulas (mínimo)N° de estacionamientos: 10 (mínimo)

SECTOR EDUCACIONAL

FUTURO

Institutos de ComputaciónCentro de Formación

Tecnológica

FUTURODESARROLLO

Datos:N° de Manzanas: 3Area de Terrenos : 18,900 m2

Sector Comunal: 9,815 m2Mz SERPAR: 4,540 m2Mz Minst. Educación 4,545 m2

SECTOR EQUIPAMIENTO URBANO

SECTOR COMUNALMunicipalidadComisaríaCentro de SaludMuseo de SitioBoulevard Cultural

DISEÑO DE EDIFICOS

InmobiliariaEdificaciones

ProyectistasPresupuestos

COMITÉ DE PROYECTO

Proceso iterativo

Análisis de alternativas

Diseño

8 pisos 6 pisos 5 pisos

ANALISIS DE RENTABILIDAD

2560 dptos2720 dptos3144 dptos

DEPARTAMENTO TIPICODiseño

DISEÑO DE EDIFICIOSDiseño

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DEPARTAMENTO PILOTODiseño

ESTRUCTURACION DEL CONJUNTO

• Evaluar conveniencia de efectuar un diseño con placa vs. Albañilería armada.

• Evaluar conveniencia de usar losas aligeradas, armadas o pre-losas

• Determinar el tipo de cimentación más conveniente de d l ti d t t l

Diseño

acuerdo al tipo de estructura y suelos.• Efectuar bloques triples dobles y simples, para ahorrar

muros

Edificio Simple

Edificio Doble

Edificio Triple

ESPESORES DE PLACAS MENORESDiseño

OPTIMIZACION DE INSTACIONES SANITARIASDiseño

POSICION ABIERTA                                             POSICION CERRADA

FUNCIONAMIENTO DE AIREADORES

Diseño

INSTACIONES SANITARIAS -ALTERNATIVA

Diseño

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AJUSTE EN DISEÑO DE VIVIENDAS

• Determinar dimensiones óptimas de baños para evitar

cortes de cerámico.

• Diseñar los vanos de las ventas del tamaño óptimo para

disminuir las mermas en los perfiles de aluminio y

cristales

Diseño

cristales

• Diseñar la puerta del tamaño óptimo de acuerdo a las

dimensiones disponibles en el mercado

• Las alturas de piso a techo de las viviendas serán de 2.30

mts

• Minimizar recorridos de tuberías de agua, desagüe y gas

H p-t = 2.30NPT = +2.41

DORMITORIO 2DORMITORIO 1

SALA - COMEDOR

•• Ahorro de 11.50 ml Ahorro de 11.50 ml por departamento .por departamento .

•• Reducción de Reducción de diá t ddiá t d

REVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOSREVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOSDiseño

PASADIZO 2

DORMITORIO 3

COCINA - LAVANDERIA

DuctoESTUDIO BAÑO

PAS

AD

IZO

1

ALUMBRADO

diámetro de diámetro de cableado de cableado de interruptores interruptores (permitido por la (permitido por la norma).norma).

OPTIMIZACION DE DISEÑOS

• Compatibilización de planos de distintas especialidades.

• Revisión detallada de recorridos.

• Diseño de cruces.

Diseño

ALGUNA ALTERNATIVAS DE DISEÑODiseño

VIVIENDAS ECONOMICAS

• CONSTRUCCION– Optimización de Movimiento de Tierras

– Producción Continua

– Procesos Estandarizados y Mecanizados

– Cuadrillas y Equipos de trabajo optimizadas

DEMOLICION, LIMPIEZA Y ELIMINACION DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES

SEDAPAL

ELIMINACION DE DESMONTE A BOTADEROS : 45,000 m³

DEMOLICION Y ELIMINACION

Proceso Constructivo

CEMENTERIO

DEMOLICION Y ELIMINACIONDE CONSTRUCCIÓN: 36,000m²

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TIERRA DE CHACRA ACOPIADA 17,000 m³

REQUERIDA (e= 25 cm ) =16 000 m3

Proceso Constructivo

ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES

20 5 .0 6 0

REQUERIDA (e= 25 cm.) =16,000 m3 PARQUE : 36,328 m²EN MANZANAS: 28,000 m²

ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES

Proceso Constructivo

PROCESO DE RECICLAJE DE EXCAVACIONES

RELLENO DETRÁS DEL MURO:

• 35,000 M3 CON MATERIAL DE CORTE EN VIAS• 52,000 M3 CORTE DE MANZANAS

DEL PROCESAMIENTO SE OBTIENE:4,200 M3 PIEDRAS PARA LOS MUROS GAVION-TERRAMESH 54,000 RELLENO DE INGENIERIA PARA EDIFICIOS12,000 M3 RELLENO ESTRUCTURAL PARA TIERRA ARMADA

RECICLAJE DE MOVIMIENTO DE TIERRASProceso Constructivo

PARQUE 4

CORTE Y EXCAVACION PARA CIMENTACION DE EDIFICIOS – RELLENO DE LOS PARQUES

Proceso Constructivo

RELLENO CONTROLADO DE INGENIERIA OBTENIDO EN LOS PARQUES

53,000 m³

OPTIMIZACION DE MOVIMIENTO DE TIERRAS

• Efectuar un plataformado en los edificios para reducir los volúmenes de corte de material y usar material de préstamo debajo de los parques

Proceso Constructivo

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1º ETAPA 1,160 DPTOS

2º ETAPA 1,000 DPTOS

Proceso Constructivo

OPTIMIZACION DE EQUIPOS DE TRABAJO

3º ETAPA 1,240 DPTOS

27

•• MonolíticoMonolítico•• LivianoLiviano

PROCESO CONTINUOProceso Constructivo

0.75

0.60

0.480.45

0.410.44

20%20.60 %

OPTIMIZACION DE RESULTADOS DE PRODUCIONProceso Constructivo

"MI VIVIENDA"  STD.  PRES. LA POLVORA FRENTE  ING.1

FRENTE  ING.2  FRENTE  ING.3 PROM. OBRA

Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2Area a Encofrar : 827,900 mArea a Encofrar : 827,900 m

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•• 7070%% deldel díadía acarreaacarrea materialesmateriales dede obraobra..•• 3030 %% dede díadía vacíavacía concretoconcreto..•• GranGran ahorroahorro netoneto dede procesoproceso dede vaciadovaciado yy acarreosacarreos

CONCRETO CONCRETO TELEHANDLER VS. BOMBA Y ELEVADORESVS. BOMBA Y ELEVADORES

Proceso Constructivo

•• SeSe logralogra vaciarvaciar enen susu totalidadtotalidad loslos pisospisossuperioressuperiores..

•• ReduceReduce incorporaciónincorporación dede aireaire producidoproducido conconBombaBomba

•• ActividadesActividades complementariascomplementarias

TELEHANDLERTELEHANDLERProceso Constructivo

PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

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PROCESO DE CONSTRUCCIÓN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

PINTURA EN MUROS

ACABADO DE MUROSACABADO DE MUROSProceso Constructivo

INSTALACION DE COLOMURAL

‐Menor personal en obra, menor gasto de Obras Provisionales‐Mejor control de los trabajos ejecutados‐ Áreas de trabajo más libres y ordenadas.

ASPECTOS DE MERCADO

ASPECTOS DE MERCADO

• OFERTA– Desarrollo de Nuevos Proyectos

• Terrenos Disponibles

A i i• Autorizaciones

• Adecuar reglamentos a nuevas necesidades

• Innovación

• Desarrollo del producto Adecuado

• Atender a nuestro cliente

• Aspectos de Post venta

ATENDER A NUESTRO CLIENTE

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ASPECTOS DE POSTVENTA ASPECTOS DE MERCADO

• DEMANDA– Capacidad de Pago

– Disponibilidad de Financiamiento AccesibleDisponibilidad de Financiamiento Accesible

– Formalización del Ingreso y adaptación de los bancos al mercado

APOYO AL FINANCIAMIENTO A TRAVES DE PROGRAMAS

PROYECCIONESPROYECCIONES

LLEGAR A SECTORES CADA VEZ MAS POPULRES , PERO OFRECIENDO VIVIENDAS DIGNAS

VIVIENDA – PROGRAMAS SOCIALESCOLLIQUE

PROYECTOS DE GRUPO GRAÑA Y MONTERO EN SEGMENTOS POPULRES

PARQUES DE EL AGUSTINOGAREZON

EDELNOR

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Datos

N° de edificios: 21

N° de pisos: 12 y 15

Nº departamentos: 2,400

PROYECTO CENTRIKAUbicación Av. Oscar R. Benavides (Ex colonial), Breña

N° estacionamientos: 800

M2 construidos:

197,175m2

Área del terreno : 52,

000m2

M2 Servicios comunes: 400m2

M2 de área comercial 3,500m2

1,000 m2 destinados a educación

Salón de usos múltiples para

reuniones y fiestas, sala de Internet

equipada, guardería para el

CARACTERÍSTICAS GENERALES

cuidado de los niños gimnasio

equipado.

18,431m2 de parques y áreas

verdes

PLANTAS TIPO

Ubicación Jr. Pedro Garezón, a 1 cuadra del cruce con Av.

Nicolás Dueñas y Av. Argentina. Cercado de

Lima

DatosN° de edificios: 7

PROYECTO GAREZON

N° de pisos: 7

Nº departamentos: 392

N° estacionamientos 131

M2 construidos: 30, 388m2

Área del terreno : 13, 421m2

M2 parque interno 2,400 m2

Producto de excelente nivel de

calidad de vida dirigido al

segmento C.

Departamentos de 75m2 y 70m2

Cuentan con 3 dormitorios, sala-

comedor cocina-lavandería 01 baño

CARACTERÍSTICAS GENERALES

comedor, cocina lavandería, 01 baño

y un escritorio con opción de

segundo baño (incluirá las

instalaciones para ello)

1 Ascensor por edificio

Ubicación Altura Km 13.75 de la Panamericana

Norte, Comas

DatosNº departamentos: 22,656

N° estacionamientos 7 621

PROYECTO COLLIQUE

C O M A S

AUTOPISTA CH N estacionamientos 7,621

M2 construidos: 1.5 MM m2

Área del terreno : 642,874 m2

M2 áreas verdes 214,504m2

HILLON TRAPICHE

NUEVOHABITATCOMAS

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354 Edificios de ocho pisos

Departamentos de 44 y 70m2

Departamentos de 2 y 3 dormitorios

Un ascensor por edificio

44 Parques con 108,951m2, 19,250 m2

de áreas comerciales, 5,830 m2 de lotes

CARACTERÍSTICAS GENERALES

industriales y 12,860 m2 de aporte para

educación.

10,000 unidades Techo Propio

4,000 unidades Mi Hogar

1,000 unidades MiVivienda

Estas 15,000 unidades forman parte del

compromiso con el fondo mivivienda.

7,656 unidades de libre disposición

(Mivivienda)

UNCAMBIO EN LA FORMA DE VIVIR