Los Contratos en Derecho Civil

LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL

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Sesión No. 5

Contratos traslativos de Uso

Objetivo: Al finalizar la sesión, los estudiantes identificar los diferentes

contratos traslativos de uso dentro del marco legal aplicable en México, tomando

en cuenta su concepto y su diferenciación.

Contextualización

En este tipo de contratos no se transmiten los derechos inherentes a las cosas,

es decir, únicamente se permite el uso momentáneo de la misma para su

disfrute mediante el pago de una renta como en el arrendamiento o sin pago

como en el comodato. En el caso del arrendamiento de inmuebles para

habitación, de ser un contrato de índole privado

pasó a ser de orden público, debido a la cantidad

de normas con este carácter que poco a poco

han ido mermando la libertad contractual; desde

el momento en que el arrendatario suscribe el

contrato, queda protegido por normas de orden

público y principios de orden político. Las leyes

han restringido la temporalidad del contrato,

aunque estas leyes surgen como de emergencia

(de manera transitoria) llegan para quedarse, también se han creado tribunales

especializados para resolver los conflictos que deriven de esta materia.

En el caso del contrato de comodato, estamos hablando de que su carácter es a

título gratuito; su finalidad es el uso temporal de la cosa en beneficio del

comodatario, sin que este beneficio se extienda al aprovechamiento de los frutos

y accesiones de la cosa prestada, sólo podrá usarse de acuerdo a su naturaleza

o como lo estipulen las partes.


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Introducción al Tema

¿A qué se le denomina contratos traslativos de uso?

El contrato de arrendamiento es definido en el artículo 2398 del código civil como

aquel en virtud del cual las partes contratantes se obligan recíprocamente a:

conceder el uso o goce temporal de una cosa y a pagar por eso un precio

determinado.

Las partes que intervienen en este contrato se llaman arrendador, que es la

persona que confiere el uso o goce temporal de una cosa suya y el arrendatario,

quien recibe la cosa para su uso o goce obligándose a pagar un precio que

generalmente es en dinero (pudiendo ser también en especie).

Entonces, el contrato de arrendamiento es aquel por virtud del cual una persona

llamada arrendador se obliga a transferir de manera temporal el uso o goce de

una cosa a otra llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar un precio

cierto y determinado.

Este contrato es aquel por virtud del cual una persona llamada comodante se

obliga a conceder en forma gratuita y temporal el uso de una cosa no fungible a

otra llamada comodatario, quien se obliga a restituirla individualmente cuando

termine el contrato.

En él participan el comodante, persona que se obliga a conceder el uso gratuito

del bien no fungible y el comodatario, quien recibe el uso gratuito del bien no

fungible y queda obligado a restituirlo en su individualidad.


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Explicación

3. Contratos Traslativos de Uso

3.1 Arrendamiento

Existen tres clases de arrendamiento; el mercantil, que de conformidad con el

artículo 75 del código de comercio en su fracción primera establece que son

todos los alquileres que tengan el propósito de especulación comercial (actos de

comercio como venta de productos o servicios); el arrendamiento administrativo,

en el que interviene la Federación, el Estado o Municipio en calidad de

arrendador o arrendatario

y por último, el

arrendamiento civil, por

exclusión de los

anteriores, el que se da

entre particulares.

Entre las principales

características de los

contratos de

arrendamiento tenemos

los siguientes:

Este contrato es principal, bilateral, oneroso, conmutativo, formal,

instantáneo y nominado.

El objeto indirecto del contrato sólo recae sobre bienes no fungibles,

excepto sobre aquellos que la ley expresamente prohíba arrendar y los

derechos estrictamente personales.

El pago al que está obligado el arrendatario se denomina renta, puede

consistir en una suma de dinero o equivalente según pacten las partes.

El arrendamiento destinado a casa habitación no puede ser menor a un

año y en los casos del comercio o la industria no puede exceder de 20

años tratándose de inmuebles.


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El arrendamiento subsiste aún con la muerte del arrendador o

arrendatario; en el primer caso, la persona que quede a cargo del

inmueble tendrá que notificarlo al arrendatario para que éste realice los

pagos subsecuentes hasta la culminación del contrato.

Si los bienes son de dominio público se estarán sujetos a lo previsto por

las disposiciones de derecho administrativo.

En cuanto a las obligaciones del arrendador: se compromete a transmitir

el uso o goce temporal de la

cosa materia del contrato

(bien no fungible) por el

término que establezcan las

partes, o en su caso, a

voluntad de cualquiera de las

partes previo aviso por escrito.

Si el inmueble está destinado a casa habitación, será de 30 días y si es

una finca rústica o inmueble destinado al comercio o industria, de un año.

También tiene la obligación de entregar el objeto arrendado en el lugar y

tiempo acordado, de lo contrario cuando el arrendatario se lo solicite. El

objeto debe entregarse en buen estado de acuerdo a la naturaleza para la

que fue creado. En su caso, dado el carácter bilateral y oneroso del

contrato, tendrá que hacer todas las reparaciones de la cosa arrendada

cuando se deteriore por el uso normal, para tal efecto, el arrendatario

deberá darle aviso de cualquier deterioro a la mayor brevedad posible.

También de los vicios ocultos que tenga la cosa.

En cuanto a las obligaciones del arrendatario están: pagar la renta en

modo, tiempo y lugar convenido, siempre y cuando esté disfrutando de la

cosa, de lo contrario no estará obligado a ello; pasando más de dos

meses, sin que haga uso de la cosa, podrá solicitar la rescisión del

contrato. Cuando no se haya establecido el lugar del pago, en caso de ser

un inmueble, se hará en ese lugar.


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El contrato de arrendamiento puede terminar porque se cumple el plazo

acordado o por convenio expreso de las partes, es decir, porque una o

ambas partes así lo acuerden; por

nulidad del contrato (recordemos

los elementos de existencia y

requisitos de validez del acto

jurídico), por rescisión de alguna

de las partes y por incumplimiento

de alguna de las cláusulas del

contrato.

También el arrendador puede

exigir su terminación cuando el

arrendatario no paga la renta, si

no usa la cosa conforme a lo

convenido o a la naturaleza de la

misma, por subarrendar la cosa

sin el consentimiento del

arrendador, por causar daños

graves a ésta y por variar su forma

substancial.

En lo que se refiere a las causas que tiene el arrendatario para pedirla

rescisión del contrato de arrendamiento, son:

Que el arrendador no le haya entregado la cosa lista y en buenas

condiciones para servir de acuerdo a su naturaleza, cuando no

cumple con las medidas de higiene y seguridad a que hace

referencia la ley civil, cuando hay algún caso fortuito y esto impide

por más de dos meses su uso, por causa de evicción, por causa de

reparaciones, por la existencia de defectos o vicios ocultos

anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario, por

confusión, por pérdida o destrucción total o parcial de la cosa y por

expropiación.


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Cuando se trate de tierras, el arrendatario no tendrá derecho a la

reducción de la renta por motivo de infertilidad de las mismas o

pérdida de los frutos por caso fortuito, pero el arrendador sí

responderá cuando el arrendatario pierda más de la mitad de los

frutos por casos fortuitos extraordinarios.

3.2 Comodato

Sus características son:

Es principal, bilateral, consensual, de tracto sucesivo, por naturaleza es

gratuito, nominado y conmutativo.

Al ser un contrato gratuito, reduce el derecho del comodatario sólo al uso

de la cosa de acuerdo a su naturaleza o como lo estipulen las partes y por

un tiempo determinado sin que pueda aprovechar de los frutos del mismo.

El comodante está obligado a:

Conceder el uso gratuito de una cosa no fungible.

a) Entregar la cosa en el momento y lugar convenidos de conformidad

con el contrato, de lo

contrario se estará a las

reglas del pago en cuanto

a modo, tiempo y lugar.

b) Reembolsar al comodatario

los gastos que se generen

por la conservación de la

cosa, es cuando por

razones de urgencia no haya tenido tiempo de dar aviso al comodante.

c) El comodante responderá de los vicios ocultos si conociendo de ellos

no dio aviso al comodatario.

El comodatario está obligado a:

a) Conservar en excelente estado la cosa, usándola únicamente para lo

establecido en el contrato o para lo que fue hecha de acuerdo a su

naturaleza.


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b) Tiene la obligación de pagar todo aquello necesario para la conservación

de la cosa.

c) Aunque el comodatario responde de la cosa materia de contrato,

podemos especificar algunos casos como cuando éste utiliza la cosa para

fines diversos para los cuales se le prestó, por prestar la misma sin

autorización del comodante y por no darle los cuidados apropiados para

conservarla; cabe aclarar que de lo contrario, es decir si la cosa queda

demasiado deteriorada, el

comodante le deja la

propiedad del bien a

cambio de su pago, por

acuerdo expreso de las

partes (Chirino, 1996).

Recordemos que este contrato

es de tracto sucesivo, por tal

motivo, está sujeto a una

condición o término extintivo; realizado la condición o vencido el plazo, el

contrato quedará sin efecto y, por tanto, el comodatario deberá restituir la cosa al

comodante.

También quedará sin efecto:

A la muerte del comodante, dado su carácter de gratuito.

Por voluntad del comodante, cuando no se haya determinado el plazo del

contrato.

Puede ser que el comodante tenga necesidad urgente de la cosa, cuando

el comodante tenga miedo de que el objeto pueda quedar en manos del

comodatario.

Si el comodatario transmite el uso a otra persona sin autorización del

comodante.

Por expropiación, pérdida o destrucción del objeto materia del contrato.


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Conclusión

Tanto en el arrendamiento como en el comodato existe la transmisión del

derecho de uso, goce o disfrute de una cosa. En el arrendamiento, el

arrendatario paga un precio que generalmente es en dinero, pudiendo también

ser en especie. Por su parte, en el comodato también se presta una cosa pero

es a título gratuito, debiendo ser devuelta individualmente.

Actualmente esta clase de

contratos tienen mucho

auge debido a la gran

cantidad de personas que

habitan en nuestro país,

por ello es importante que

el estudiante de derecho

conozca y aplique bien las

leyes que rigen este tipo

de contratos, debido al sinfín de problemáticas que se pueden suscitar.

Los contratos de prestación de servicios son aquellos que fueron creados para

regular nuestras relaciones en cuanto prestemos un servicio o una actividad en

beneficio de un tercero, este tema lo ampliaremos en la siguiente sesión.


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Para aprender más

Con el fin de ampliar tus conocimientos, te invitamos a leer los siguientes

artículos:

¿Cómo se llevan a cabo los contratos de arrendamiento?

González, J. (1993) El arrendamiento, núm. 78, septiembre-diciembre. México:

UNAM. Boletín Mexicano de Derecho Comparado Consultado el 12 de Agosto

de 2016: http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/78/art/art5.htm

¿Qué es el comodato?

Ginerbra, X. (s/f) La prueba del comodato sobre inmuebles. México: UNAM.

Consultado el 12 de Agosto de 2016:

http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revdpriv/cont/13/jur/jur14.pdf


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Actividad de Aprendizaje

Instrucciones:

La siguiente tarea consiste participar en el foro respondiendo las siguientes

preguntas.

Preguntas:

1- Explica brevemente cuáles son los contratos traslativos de dominio dentro

del marco legal mexicano.

2- ¿Cuáles son las diferencias que existen entre cada uno de ellos?

3- ¿Cuáles crees que son las ventajas y desventajas de cada uno de ellos?

Justifica tu respuesta.

Después lee las respuestas de tus compañeros y haz una aportación a

alguno de ellos sobre la respuesta a la 3 pregunta.

Se tomará en cuenta lo siguiente:

Intervención en el foro.

Bibliografía

Chirino, J. (1996). Derecho Civil III. Contratos civiles. México: McGraw-

Hill.

Sánchez, R. (2004). De los contratos civiles. México: Porrúa.

Zamora y Valencia, M. A. (2007). Contratos civiles. México: Porrúa.

Código Civil para el Distrito Federal. Edición actualizada. México: Libuk.


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Imagen 1:

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Imagen 5:

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