Ley de Arrendamientos 820 del 2003La ley 820 del año 2003 (ley de arrendamiento) toca diferentes

aspectos de gran importancia para las inmobiliarias involucradas en el

ejercicio arrendamiento.

Uno de los grandes aspectos es el contrato o las formalidades del

contrato de arrendamiento de vivienda urbana, capítulo II del artículo

3°donde nos aclara que  puede ser suscrito de forma verbal o escrita,

donde se pacta por lo menos: nombre e identificación de los

contratantes, de igual modo los datos del inmueble; a su vez la parte

que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los demás

ocupantes.

En este contrato se pacta el precio y forma de pago, el término de

duración y designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el

pago de los servicios públicos. Se entenderá como prorrogado,

cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones.

Cada año de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el

arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que

no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el

índice de precios al consumidor del año anterior. El precio mensual no

podrá exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de

la parte que se esté dando en arriendo.

Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el

arrendatario podría demandarlo.

DE LA CONCILIACION EN GENERAL

1. Ley 640 de 2001

Por medio de la Ley 640 de Enero 5 de 2001 se modifica las normas relativas a la

conciliación.

Esta ley contiene normas generales aplicables a la conciliación, reglamenta la figura del

conciliador, los Centros de Conciliación, la conciliación extrajudicial en derecho, la

conciliación en lo Contencioso Administrativo, la conciliación extrajudicial en materia civil, la

conciliación extrajudicial en materia laboral, la conciliación extrajudicial en materia familia y

la conciliación judicial. Crea así mismo el Consejo Nacional de Conciliación y Acceso a la

Justicia como un organismo asesor del Gobierno Nacional en materia de acceso a la justicia y

fortalecimiento de los mecanismos alternativos de solución de conflictos.

1.1. La Conciliación en los Consultorios Jurídicos.

El artículo 11 de la Ley 640 de 2001 en concordancia con el artículo 65 de la Ley 446 de

1998, faculta a los estudiantes adscritos a los Consultorios Jurídicos de las facultades de

derecho para conocer, en materia de conciliación, de todos los asuntos susceptibles de

transacción, desistimiento y de aquellos que expresamente determine la ley.

1.2   REQUISITOS DE LA CONCILIACIÓN  (actas y constancias)

El artículo 1º. de la Ley 640 de 2001 indica los requisitos que debe contener el acta de

conciliación. Dice la norma:

“El acta de acuerdo conciliatorio deberá contener lo siguiente:

1. Lugar, fecha y hora de audiencia de conciliación

2. Identificación del Conciliador

3. Identificación de las personas citadas con señalamiento expreso de las que asisten a la

audiencia.

4. Relación sucinta de las pretensiones motivo de la conciliación

5. El acuerdo logrado por las partes con indicación de la cuantía, modo, tiempo y lugar de

cumplimiento de las obligaciones pactadas.”

Es de anotar, que en el caso de que las partes lleguen a un acuerdo conciliatorio,      el

conciliador deberá elaborar un ACTA con observancia de los requisitos mencionados, y, en

caso contrario, el conciliador debe elaborar una CONSTANCIA de no acuerdo o no

comparecencia según sea el caso.

Se denomina acta solamente al documentos que contiene el acuerdo conciliatorio y,

constancia, al documento que en el cual se indica que las partes no llegaron a un acuerdo o

que las partes o una de ellas con compareció a la audiencia.

En caso de que las partes o una de ellas no comparezca sin causa justa a la audiencia de

conciliación, la conducta será considerada como indicio grave en contra de sus pretensiones

o sus excepciones de mérito en un eventual proceso judicial que verse sobre los mismos

hechos, salvo en materia laboral, policiva y de familia (art. 22 de la Ley 640 de 2001)

El registro y/o archivo de las actas de conciliación, de antecedentes del trámite conciliatorio y

de las constancias, está regulado por el decreto 30 de 2002.

1.3. REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD

Se denomina requisito de procedibilidad al deber que tiene toda persona de llevar a cabo, en

aquellos casos indicados en la ley, una conciliación extrajudicial en derecho antes de acudir a

la jurisdicción civil (art. 35 Ley 640 de 2001). El incumplimiento de este requisito trae como

consecuencia jurídica el rechazo de plano de la demanda (art. 36 Ley 640 de 2001).

1.4 CONCILIACIÓN EN DERECHO CIVIL Y FAMILIA

EN MATERIA CIVIL. Podrá adelantarse conciliaciones extrajudiciales en derecho siempre que

sean  de competencia de los jueces civiles (art. 27 de la ley 640 de 2001).

En materia civil, deberá intentarse la conciliación extrajudicial en derecho en los procesos

declarativos que se tramiten por el proceso ordinario o abreviado, con excepción de los de

expropiación y los divisorios, como requisito de procedibilidad (art. 38 Ley 640 de2001).

En caso de incumplimiento de un acuerdo conciliatorio sobre restitución de bien inmueble

arrendado en donde el arrendatario se compromete a restituir al arrendador el inmueble en

determinada fecha, el arrendador podrá solicitar al juez civil municipal de la localidad, con

fundamento en el Art. 69 de la Ley 446 de 1998, que comisione a los Inspectores de Policía

para realizar la diligencia de entrega del bien arrendado.

EN MATERIA DE FAMILIA: Se podrá realizar la conciliación extrajudicial en derecho, de los

asuntos consagrados en el art 82 num. 8 y 9 del Código de la Infancia y la Adolescencia y el

art. 47 de la ley 23 del 91, tal como o establece el art. 31 de la ley 640 de 2001.

De otra parte cabe recordar que la conciliación es requisito de procedibilidad en los asuntos

de que trata el Art. 40 de la ley 640 de 2001