La hipoteca eficiente desde el punto de vista del … Serra...para valoraciones cuya finalidad sea...

La hipoteca eficiente desde el punto

de vista del Valor

Una oportunidad de futuro

Una oportunidad de negocio “solvente”

VALORACIÓN EFICIENTEVALORACIÓN EFICIENTE

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Índice

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN

LA ORDEN MINISTERIAL ECO/805/2003

LA VALORACIÓN EN UN MERCADO EMERGENTE

ELEMENTOS A TENER EN CUENTA

CHECKING LIST PARA VALORACIÓN SOSTENIBLE

COMPARATIVA DE COSTES Y CONSUMOS

CONTACTO CON COHISPANIA

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La verdadera historia del Project Monitor 2

TRIODOS BANK


Agradecimientos

GREEN BUILDING COUNCIL ESPAÑA

CARLOS NIETO GÓMEZ (ARQUITECTO)

RAQUEL PELÁEZ Y ANDER ECHEVARRÍA DE 100x100MADERA

NESTOR ROUYET RUIZ (ARQUITECTO – Leed Green Associate)

Por confiar en mi

Por ayudarme a involucrarme más en este importante tema

Por enseñarme que era posible lograr la primera Certificación Leed Platinum en Europa para una Cooperativa de Viviendas

Por enseñarme (en vivo y en directo) todo lo que es posible lograr con una edificación PassivHouse y aportarme datos procedentes de sus desarrollos y experiencia profesional contrastados con la realidad por lo que les considero coautores.

Quién con 7 años de experiencia en EEUU le considero coautor de esta ponencia por lo mucho que me ha ayudado. Tesis.

Imagino podrán deducir, que no soy un experto en la materia.

Pero eso nunca me ha preocupado en mi vida empresarial puessiempre me he guiado por el siguiente lema:

“Rodéate de gente que sepa más que tu”

Lo importante no es lo que como Presidente de Cohispaniapueda saber, sino lo que pueda aportar a la sostenibilidad, elrespeto al medioambiente y la eficiencia energética desde elpunto de vista de un valorador.

3


Introducción

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







01

03

06

18

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Introducción

GBCE

Cuando Emilio Miguel Mitre me ofreció dar esta conferencia pensamos en que título recogería de forma más adecuada lo que se quería tranmitir, y surgió el que aparece en estas Jornadas:

La hipoteca eficiente desde el punto

de vista del Valor

Una oportunidad de futuro

Una oportunidad de negocio

LA IDEA

Una oportunidad de futuro1er ELEMENTO

Una oportunidad de negocio2º ELEMENTO

Una oportunidad de negocio “SOSTENIBLE”2º ELEMENTO CORREGIDO

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Introducción

AGENTES INTERVINIENTES

El ciudadado EntidadesFinancieras Sector Valoración

Administraciones

Públicas del Estado

Banco de España Entidades

Locales

Concienciación

Poco conocimiento

Información incorrecta

Recuperación

Oportunidad

Premiar

Nuevos Conocimientos

Nueva Metodología

Compromiso Sector

Convencer, Medios

Apuesta Política

Regulación

Supervisión

Reducir impuestos

Mejora Economía

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

PREGUNTA

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La ECO/805/2003

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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06

18

21

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La ECO/805/2003

CÓMO HEMOS LLEGADO HASTA AQUÍ: 2014, TRIODOS BANK Y UNA PREGUNTA

¿Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y siguiendo

las directrices de la normativa de valoración ECO/805/2003 y para la finalidad

de mercado hipotecario, puede valorar un inmueble teniendo en consideración

los aspectos relativos a una edificación sostenible y energéticamente eficiente?

LA PREGUNTA

LA RESPUESTA

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La ECO/805/2003

LA CALIDAD TÉCNICA DE LA ECO

ALGUNAS VOCES, PROBABLEMENTE MAL INFORMADAS O SIN

CONOCIMIENTO, SE PERMITAN REALIZAR UNA CRÍTICA A ESTA NORMA.

TAL VEZ NO SEPAN QUE CUANDO NACE EN EL AÑO 2003, ES LA MÁS

AVANZANDA DEL MUNDO INCLUSO FRENTE A OTRAS NORMAS

INTERNACIONALES MÁS RECONOCIDAS (AÚN HOY EN DIA) CUYAS

BASES ENTONCES ERAN MERAS NORMAS DEONTOLÓGICAS, DE

NORMAS DE CONDUCTA Y RESOLUCIÓN DE CONFLICOS DE INTERÉS.

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La ECO/805/2003

ARTÍCULO 21REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN

LA EXISTENCIA DE UN MERCADO REPRESENTATIVO DE LOS INMUEBLES

“COMPARABLES”.

DISPONER DE SUFICIENTES DATOS SOBRE TRANSACCIONES U OFERTAS

QUE PERMITAN, EN LA ZONA DE QUE SE TRATE, IDENTIFICAR PARÁMETROS

ADECUADOS PARA REALIZAR LA “HOMOGENEIZACIÓN” DE COMPARABLES.

DISPONER DE INFORMACIÓN SUFICIENTE SOBRE AL MENOS SEIS

TRANSACCIONES U OFERTAS DE COMPARABLES QUE REFLEJEN

ADECUADAMENTE LA SITUACIÓN ACTUAL DE DICHO MERCADO.

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La ECO/805/2003

ARTÍCULO 21 (Cont. Finalidad MERCADO HIPOTECARIO)REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN

DISPONER DE DATOS ADECUADOS (TRANSACCIONES, OFERTAS, ETC.) PARA

ESTIMAR LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE COMPRAVENTA EN EL

“MERCADO LOCAL” DE COMPARABLES DURANTE AL MENOS LOS 2 AÑOS

ANTERIORES A LA FECHA DE LA VALORACIÓN.

DISPONER DE INFORMACIÓN ADECUADA (DATOS PROPIOS, PUBLICACIONES

OFICIALES O PRIVADAS, ÍNDICES SOBRE EVOLUCIÓN DE PRECIOS, ETC.)

SOBRE EL COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LAS VARIABLES

DETERMINANTES EN LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DEL MERCADO

INMOBILIARIO DE LOS INMUEBLES DE USOS ANÁLOGOS AL QUE SE VALORE Y

SOBRE EL COMPORTAMIENTO DE ESOS PRECIOS EN EL CICLO RELEVANTE

AL EFECTO Y SOBRE EL ESTADO ACTUAL DE LA COYUNTURA INMOBILIARIA.

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La ECO/805/2003

ARTÍCULO 21 (Cont. Finalidad MERCADO HIPOTECARIO)REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN

CONTAR CON PROCEDIMIENTOS ADECUADOS QUE, A TRAVÉS DE LA

DETECCIÓN DE LAS OFERTAS O TRANSACCIONES CON DATOS ANORMALES

EN EL MERCADO LOCAL, POSIBILITEN LA IDENTIFICACIÓN Y ELIMINACIÓN DE

ELEMENTOS ESPECULATIVOS.

SE REALIZARÁ LA HOMOGENEIZACIÓN DE COMPARABLES CON LOS

CRITERIOS, COEFICIENTES Y/O PONDERACIONES QUE RESULTEN

ADECUADOS PARA EL INMUEBLE DE QUE SE TRATE.

SE ASIGNARÁ EL VALOR DEL INMUEBLE, NETO DE GASTOS DE

COMERCIALIZACIÓN, EN FUNCIÓN DE LOS PRECIOS HOMOGENEIZADOS,

PREVIA DEDUCCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO

QUE RECAIGAN SOBRE AQUÉL Y QUE NO HAYAN SIDO TENIDAS EN CUENTA

EN LA APLICACIÓN DE LAS REGLAS PRECEDENTES.

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La ECO/805/2003

POSIBLES INTERPRETACIONES

ANTE LA FALTA DE MERCADO IDÉNTICO, SE DEBERÍA VALORAR POR EL

MÉTODO DE COSTE, ES DECIR LA SUMA DE SUELO + CONSTRUCCIÓN +

GASTOS GENERALES O ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN LO QUE

IMPLICARÍA UNA FINANCIACIÓN MUY BAJA PARA EL CLIENTE DE LA ENTIDAD

FINANCIERA

ASEMEJAR LAS VIVIENDAS SOSTENIBLES Y ENERGÉTICAMENTE EFICIENTES

A UNA VIVIENDA DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL LO CUAL SERÍA

INFRAVALORAR LA VIVIENDA SOSTENIBLE E IR EN CONTRA DE LAS

RECOMENDACIONES MUNDIALES SOBRE SOSTENIBILIDAD DEL

MEDIOAMBIENTE.

ASEMEJAR LAS VIVIENDAS SOSTENIBLES Y ENERGÉTICAMENTE EFICIENTES

A UNA VIVIENDA DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL PERO DESCONTANDO

LOS COSTES ASOCIADOS A LA SOSTENIBILIDAD, LO CUAL IRÍA EN CONTRA

DEL PRINCIPIO DE HOMOGENEIZACIÓN QUE INDICA QUE EL BIEN A VALORAR

NO SE MODIFICA SINO LOS COMPARABLES.

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La ECO/805/2003

CIUDAD BBVA MADRID –LEED ORO

ENTONCES ¿COMO SE VALORARON ESTOS EDIFICIOS?

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La ECO/805/2003


CIUDAD FINANCIERA DEL SANTANDER (2004)

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La ECO/805/2003


EDIFICIO REPSOL MADRID (2008) – LEED-NC –CATEGORIA PLATINO

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La ECO/805/2003

¿Y SI LA ECO HUBIERA ESTADO VIGENTE EN ESTOS INSTANTES?

1976 1989 1996

Torres de Colón Puerta Europa Torre Picasso

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La ECO/805/2003

Y SIN LLEGAR A DIMENSIONES CONSTRUCTIVAS TAN GIGANTESCAS

Cooperativa Arroyo Bodonal PassivHouse 100x100 Madera

Creamos que la construcción sostenible y energéticamente eficiente está reescribiendo

una nueva historia del sector inmobiliario, financiero e impositivo.

Ha llegado para quedarse y todos debemos estar dispuestos a ayudar en ello.


La Valoración en un mercado emergente 18

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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¿POR QUÉ ES POSIBLE VALORAR EN UN MERCADO EMERGENTE?

Cuando la ECO establece el concepto de los “comparables” indica que son inmuebles

que se consideran “similares” al inmueble objeto de valoración o “adecuados” para

aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología,

superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante.

La lectura no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado

inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de “similares” e incluso ante la

inexistencia de estos se refiere a estos como “adecuados”.

Por lo tanto es posible acogerse a esta interpretación para hacer una comparación con

datos de mercado que no sean exactamente idénticos y que se proceda a realizar una

homogenización teniendo en cuenta la diferencia en sus características o

incluso, como dice la ECO, con “otra característica física relevante”.


20


¿POR QUÉ ES POSIBLE VALORAR EN UN MERCADO EMERGENTE? (Cont)

¡Qué ¿puede haber? más relevante que la diferencia en los materiales de

construcción, las instalaciones, su sostenibilidad, su potencial de reciclado, su

eficiencia energética, etc.!

Todos estos elementos son los que permiten realizar una comparación entre la vivienda

sostenible y energéticamente eficiente con una que no lo es.

La metodología de transformación a una “vivienda equivalente” es la que da

sentido a la valoración y eso es declarado en la ECO como proceso de

“homogenización”



Elementos a tener en cuenta 21

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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CUESTIONES PREVIAS

Por norma general, los técnicos valoradores autorizados por el RD/775/1997

(Arquitectos, Aparejadores e Ingenieros o Ingenieros técnicos de la especialidad

correspondiente) no están preparados para realizar este tipo de valoraciones.

Esta afirmación nunca puede interpretarse como una crítica a la profesionalidad de los

técnicos valoradores en España, sino la constatación de una realidad incuestionable ya

que el estudio y formación de la sostenibilidad en la construcción, la eficiencia

energética y su efecto sobre el medioambiente es muy reciente en nuestro país.

A esto hay que añadirle el hecho de que muchas de las instalaciones de energías

renovables, el uso de la aerotermia, la geotermia, los nuevos materiales sostenibles y

reciclables han entrado a formar parte de la cadena productiva de la construcción muy

recientemente.

23



COMPROMISO

Todo lo que envuelve a la sostenibilidad en la construcción, eficiencia energética,

consumos de energías renovables, uso de materiales reciclables, controles de

emisiones, etc. posee un nuevo e innovador lenguaje y por lo tanto un conocimiento

altamente especializado.

Por todo ello, anuncio ahora mi compromiso personal en las siguientes vertientes:

• He solicitado formalmente al Presidente de nuestra Asociación (AEV) que se

incluya en la Comisión Técnica, el estudio y análisis de un Estándar específico

para valoraciones cuya finalidad sea la concesión de una hipoteca eficiente. Ya

he recibido respuesta afirmativa de que dicho proceso de estudio y análisis

ha sido trasladado a dicha Comisión.

• Mi compromiso de transmitir a dicha Comisión todos los conocimientos

adquiridos en estos años en beneficio de una mejor formación de todos los

técnicos valoradores del sector.

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COMPROMISO (Cont)

• Promoveré, en la medida de mis fuerzas, que este tema sea tratado en la

Comisión conjunta entre la AEV y la Asociación Hipotecaria Española.

Así, nuestra aportación se inicia hoy, con el compromiso formal de mover todos los

estamentos posibles para lograr que los principios de sostenibilidad en la construcción,

la defensa del medioambiente y la eficiencia energética sea una realidad en el sector

de la valoración, en el financiero y, hasta donde nuestras fuerzas nos los permitan, en

las instituciones políticas y administrativas así como influir para posibilitar la

consideración que, en forma de beneficios fiscales, puedan llegar a tener.

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ELEMENTOS A REVISAR

En el tiempo que dura una inspección de un inmueble, un valorador es capaz de

procesar cientos de caracteristicas diferentes (visibles y ocultas), como el diseño,

antigüedad, materiales, instalaciones, acabados y terminaciones, estados de

conservación, aspectos físicos, funcionales y económicos, legislativos, costes, precios,

toma de medidas para el levantamiento de planos, linderos, servidumbres,

orientaciones, asoleamientos, ventilaciones, programas arquitectónicos, existencia de

posibles defectos o deterioros, y así un largo etcétera.

Aparentemente este trabajo es realizado con tanta normalidad (gracias a su

profesionalidad) que, aún siendo una labor ingente, a menudo no es valorada por los

solicitantes de las valoraciones.

Si nos acercamos al ámbito de las edificaciones sostenibles y energéticamente

eficientes, el esfuerzo aumenta exponencialmente.

A modo de ejemplo y para no alargar estas diapositivas recomiendo la lectura de los

capítulos 4 y 5 del documento de esta ponencia.


Checking List para una Valoración Sostenible 26

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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CHECKING LIST PARA UNA VALORACIÓN SOSTENIBLE

ALGUNAS COMPROBACIONES EN EDIFICACIONES PASSIVHOUSE

Comprobación del nivel de energías renovables

Es imprescindible conocer y determinar las emisiones de CO2 (dióxido de carbono) o

NOx (óxido de nitrógeno) y puntuar o cuantificar las instalaciones de energías

renovables que tiene la vivienda.

Mínimos a tener en cuenta:

• Debería tener fotovoltaica de autoconsumo y adicionalmente

• Tener fuentes de energía como la geotermia o aerotermia o en su defecto

Biomasa (aunque esta sería la peor de las opciones dentro de lo renovable)

• Sistemas de ventilación con recuperador de calor

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Ventanas

Este elemento constructivo es vital dependiendo de la zona climática en la que se

encuentre el bien a valorar.

Por ejemplo en la zona climática de Madrid:

• El mínimo sería de Madera o PVC (nunca aluminio)

• Con doble cristal con bajo emisivo y gas argón en cámaras

• Preferiblemente conocer la trasmitancia térmica (Uw) que debería situarse por lo

menos de 1,5W/m²K. A modo de ejemplo Passivhaus establece que el valor debe

ser <= a 1 W/m²K). Todo lo que supere una transmitancia superior a 1,5 W/m²K

empieza a ser “no muy buena” para esta zona.

28




Aislamientos

Junto con la existencia de energías renovables y ventanas es lo más importante.

Siguiendo con el mismo ejemplo de la zona climática de Madrid, el aislamiento mínimo

debería ser de 10 cm en muros, forjados y cubierta, si bien se recomienda 20 a 25 cm.

Con este espesor mínimo de 10 cm y el tipo de ventana indicado anteriormente con

valor de transmitancia de 1,5 W/m²K estaríamos justo en línea con el cumplimento de

la CTE, alcanzándose una calificación energética aproximada de C-D.

A modo de ejemplo 100x100 Madera con ese refuerzo adicional de espesores de 20 a

25 cm alcanzan una calificación A+.

29




Estanqueídad

Obtener del Proyecto o de los autores del proyecto si se ha seguido algún criterio de

estanqueidad a la hora de diseñar y construir. En definitiva se trata de conocer si se

han tenido en cuenta:

• Las infiltraciones de aire no deseadas

• Sellados herméticos, etc

• Si se ha hecho durante la obra algún Test de Blowerdoor (prueba que se hace al

edificio para ver las infiltraciones de aire)

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Estudio del Proyecto

Determinar en el Proyecto las demandas que ha obtenido la edificación en:

• Calefacción

• Refrigeración

• Energía Primaria

Como elementos de referencia serían válidos valores de:

• Refrigeración y Calefacción de 20 kwh/m²año (15 Kwh/m²año para Passivhouse)

• Energía Primaria de 120 kwh/m²año (60 kwh/m²año para PassivHouse)

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Puentes Térmicos

Son muy difíciles de controlar y saber si realmente los tiene o no.

Para ello es imprescindible la utilización de una cámara termográfica. Con ella se logra

determinar no solo los puentes térmicos sino también las infiltraciones de aire.

Tipos de Energía que se consume

Determinar tipo de contratación existente para el suministro de energía y si la

producción de la misma tiene su origen en renovables.

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Iluminación eficiente y electrodomésticos

• Determinación de si la iluminación elegida para el bien a valorar utiliza elementos

de iluminación eficiente tipo LED.

• Calificación de los electrodomésticos seleccionados en cuanto a consumos

A+++.

Determinación de medidores de calidad del aire interior

• Obtener datos sobre la calidad del aire interior del bien a valorar.

• Observancia de Filtros y frecuencia de limpieza de los mismos

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COMPARATIVA EDIFICACIONES TRADICIONALES (ET) Y SOSTENIBLES (ESEE)

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37Project Monitor - Nueva forma de financiación


Comparativa de Costes y Consumos

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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Aunque el concepto de sostenibilidad en la edificación surgió a principios de los años

noventa, las publicaciones que abordan la cuestión sobre el coste de los edificios

sostenibles son muy recientes. La primera publicación que se puede encontrar es de

carácter comercial, consistente en un informe de investigación sobre un proyecto

realizado por el estudio de arquitectura Xenergy y Sera Architects en el año 2000.

El informe presentaba una valoración teórica sobre las medidas y el coste para

convertir tres edificios convencionales en edificios con certificación LEED, la cual no

existía en el momento de la construcción de los edificios.

La primera publicación académica sobre este tema fue un libro publicado en el año

2010, cuyo autor, Greg Kats, presenta estudios empíricos sobre el coste y los

beneficios asociados a los edificios sostenibles.

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De acuerdo con los datos existentes sobre sostenibilidad y construcción, se puede

establecer que los edificios sostenibles superan en rendimiento y eficiencia energética

a los edificios de construcción tradicional. Sin embargo, la percepción generalizada de

que el coste de la construcción sostenible es más elevado que el de la construcción

tradicional ha supuesto un obstáculo para el avance de este sector en la dirección de la

sostenibilidad.

En el presente documento se muestran los datos recogidos durante los últimos 15 años

sobre edificación sostenible para establecer una base preliminar de comparación con la

edificación tradicional.

Al analizar los estudios realizados sobre edificación sostenible, cabe destacar la falta

de definición y metodología estandarizadas sobre el coste de la sostenibilidad en

edificación.

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INCREMENTO DE COSTE DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS SOSTENIBLES

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INCREMENTO DE COSTE DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS SOSTENIBLES

42Project Monitor - Nueva forma de financiación


Contact us

AGRADECIMIENTOS

INTRODUCCIÓN







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CONTACTO ESPAÑA

Cohispania, S.A.

Avda de Europa, 34 – Edificio B

Escalera Izda, 3ª Planta Izda

28023 Madrid

Tfno: +34 91.307.00.35

Fax: +34 91.307.17.95

Email: [email protected]

Web: www.cohispania.com

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VALORACIÓN EFICIENTE

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