Derecho Civil, Bienes y Sucesiones · 2014-05-11 · Explicación Derecho real de copropiedad y...
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Derecho Civil, Bienes y Sucesiones SESIÓN #4 Derechos reales. Parte II.
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Derecho Civil, Bienes y
Sucesiones
SESIÓN #4 Derechos reales. Parte II.
Contextualización
¿Cómo se interpreta la copropiedad?
De acuerdo con De Ibarrola (1977):
Hay situaciones jurídicas propias para dos: el
matrimonio. Hay otras propias de varios: las
asociaciones y las sociedades. En cambio la
propiedad es una institución jurídica absoluta y
exclusiva: se concibe bien para una sola persona;
pero no es fácil siempre concebirla en manos de
dos titulares simultáneos, especialmente si son
extraños. (P. 371).
Para Rojina (2009) “los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino
un derecho de copropiedad sobre todas y cada una
de las partes de la cosa en cierta proporción, es
decir, sobre parte alícuota” (P. 347).
Introducción
¿Cuál es la diferencia entre copropiedad y
propiedad?
De Ibarrola hace una distinción entre el
significado de copropiedad y la propiedad
común:
No puede confundirse la copropiedad con la
propiedad común, que tienen todos los
hombres comunalmente, porque ésta recae
sobre bienes que no son susceptibles de
propiedad privada; ni tampoco con la
propiedad colectiva, porque en ésta la
propiedad recae en una persona moral que
es distinta de todos los socios. (De Ibarrola,
1977, p. 373).
Explicación
Derecho real de copropiedad y régimen de
condominio
¿Qué es la copropiedad?
Existe copropiedad cuando varios sujetos son poseedores
de un mismo derecho, es decir, tienen un derecho en
común.
El artículo 938 del Código Civil Federal (CCF) establece lo
siguiente:
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen
pro-indiviso a varias personas.
Lo anterior significa que los copropietarios no tienen
dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un
derecho de propiedad sobre todas y cada una de las
partes de la cosa en cierta proporción (parte alícuota).
Esta “parte alícuota” es la parte ideal determinada desde
el punto de vista mental aritmético en función de la idea de
proporción (Rojina, 2008).
La copropiedad se rige en base a dos
principios:
Todo acto de dominio sólo es válido si se
lleva cabo con el consentimiento unánime de
los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa se
llevarán a cabo por mayoría de personas y
de intereses, comprendiendo los actos de
conservación y uso sin que alteren forma
sustancia o destino.
¿Cuáles son los tipos de copropiedades existentes?
En el siguiente cuadro se presentan los diferentes tipos de copropiedad:
Tipos de copropiedad
Copropiedades voluntarias y
forzosas
Copropiedad temporales y permanentes
Copropiedades reglamentadas y
no reglamentadas Copropiedad
sobre bienes determinados y
sobre un patrimonio o universalidad
Copropiedad por acto entre
vivos y por causa de muerte
Tipos de copropiedad
1) Copropiedades voluntarias y forzosas.- Existe un principio fundamental en
esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en
consecuencia no es válido el pacto por el cual los codueños se obligan a
permanentemente permanecer en dicho estado...Las copropiedades forzosas
son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad
para llegar a la división.
• Nadie está obligado a la copropiedad, así, el condueño está facultado a pedir la división siempre que esta sea posible y no exista un pacto estableciendo un tiempo para ello.
• Cuando existe imposibilidad para llegar a la división o a la venta, o en virtud de un pacto estableciendo un tiempo para ello.
2) Copropiedad temporales y permanentes.- Toda
copropiedad ordinariamente es temporal, como
consecuencia de que es voluntaria.
Excepcionalmente puede ser permanente, cuando
sea forzosa.
3) Copropiedad temporales y permanentes.- Toda
copropiedad ordinariamente es temporal, como
consecuencia de que es voluntaria.
Excepcionalmente puede ser permanente, cuando
sea forzosa.
4) Copropiedad sobre bienes
determinados y sobre un patrimonio o
universalidad.- Generalmente la
propiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de
copropiedad sobre un patrimonio integrado
con su activo y pasivo.
5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.- La copropiedad
que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto
jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la
copropiedad se origina por contrato, es decir por un acto jurídico… También la
copropiedad pueden originarse por causa de muerte, que es el caso que ocurre en
el intestado o sucesión legítima y en el de la copropiedad nacida por testamento.
Por la división
de la cosa
común.
Por la destrucción
o pérdida
de ella.
Por su
enajenación.
Por la consolidación
reunión de todas
las cuotas en un
sólo copropietario. .
Régimen en condominio
¿Qué es el régimen en condominio?
También es conocido como propiedad
horizontal, por pisos, departamentos o
propiedad colectiva se encuentra regulado
en el Código Civil Federal junto a la
copropiedad.
Este tipo de propiedad pretende resolver,
al menos en forma parcial, el problema de
alojamiento apropiado para las familias en
las grandes ciudades, no sólo por el
espacio sino por los altos costos que
representa (De Pina, 1998).
Naturaleza de la propiedad en condominio
Colin y Capitant (Citados por De Pina, 1998)
proporcionan las siguientes particularidades de la
propiedad horizontal:
Planiol y Ripert (citados por De Pina, 1998) al
exponer sobre la naturaleza de la propiedad en
condominio explican:
…que no es la de una verdadera copropiedad, en
consideración a que cada uno de los
propietarios tiene derecho exclusivo y completo
a su piso o a su departamento, pudiendo
ejercitar sobre los mismos todos los derechos
de un propietario, excepto los que se deriven
de obligaciones resultantes de las relaciones
especiales de la voluntad a que está sometido, y
que, al mismo tiempo, determinadas porciones
de inmuebles se hallan en indivisión forzosa.
(P.p.122 a 123).
¿Cuáles son los derechos y
obligaciones de los condóminos?
Dispone el artículo 951 del Código Civil
Federal que la copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble no es
susceptible de división.
La parte alícuota de los condueños sobre
los elementos de los condueños, es
inseparable del derecho de propiedad
exclusivo que les corresponde respecto de
las unidades privativas. Sólo se podrá
enajenar, gravar la parte alícuota cuando
se haga conjuntamente con la propiedad
privativa.
El citado artículo 951 del Código Civil Federal
dispone en cuanto a los derechos y
obligaciones de los condóminos en su último
párrafo lo siguiente:
Artículo 951.- Los derechos y obligaciones de los
propietarios a que se refiere este precepto, se
regirán por las escrituras en que se hubiera
establecido el régimen de propiedad, por las de
compraventa correspondientes, por el Reglamento
del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el
Régimen de Propiedad en Condominio de
Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales,
por las disposiciones de este Código y las demás
leyes que fueren aplicables.
¿Qué es la Asamblea de Condóminos?
Expone De Pina (1998) que la asamblea de condóminos es el órgano supremo
del condominio, las cuales puedes ser generales (Se celebran por lo menos una
vez al año) o de grupo de condominio (Tantas veces sean convocadas conforme
a Ley o su reglamento).
Reglas
Se rigen bajo ciertas leyes, ejemplo de ellas son:
Cada condómino goza de un número de votos igual al porcentaje del valor de su propiedad.
La votación es personal, nominal y directa.
En la elección o remoción del
administrador, cada unidad (departamento
o vivienda) corresponde a un único voto.
Las resoluciones se toman por mayoría
simple.
Las asambleas son presididas según su
reglamento.
La convocatoria para las asambleas requiere un quorum de 90% en la primera convocatoria, 51% en la segunda o por mayoría en la tercera.
El secretario lleva un libro de actas
autorizado por las autoridades locales.
Las determinaciones adoptadas obligan a
todos los condóminos, ausentes o
disidentes.
Establece cuotas a favor de los
condóminos.
La ley establece el nombramiento y
constitución de un comité de vigilancia, que
se integrará con una o hasta tres personas
que podrán ser condóminos o no.
El reglamento de condominio determinará
obligatoriamente determinadas pautas para
mantener un orden.
Los gravámenes son divisibles entre los
diferentes departamentos, viviendas, casas
o locales de un condominio. Cada uno de
los condóminos responderá sólo al
gravamen que corresponda a su propiedad.
Extinción del régimen de condominios
Además, el régimen de propiedad de condominio
puede extinguirse voluntariamente por acuerdo de un
mínimo del 75% de los condóminos, salvo que la
escritura constitutiva prevea un porcentaje superior.
Si el condominio se destruyere en su totalidad o en
una porción que represente por lo menos las tres
cuartas partes de su valor, según el peritaje
practicado por las autoridades competentes o
institución fiduciaria, una mayoría especial del 51% de
los condóminos podrá acordar la distribución o
división del terreno y los bienes comunes que queden,
o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones
legales sobre planificación, desarrollo o regeneración
urbana y otras que fueren aplicables. (De Pina, 1998).
Conclusión
Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen a dos o más
personas. Los tipos de copropiedad que existen son:
1) Voluntarias y forzosas.
2) Copropiedades temporales y permanentes.
3) Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.
4) Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.
5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.
La copropiedad en nuestro país tuvo un auge como consecuencia del
incremento de la población, lo que originó la creación de diversas viviendas, sin
embargo, ante la falta de espacios se idearon nuevas formas para aprovechar
los existentes y poder afrontar la demanda de nuevas casas, por lo que se
constituyó la construcción de departamentos que permitan el establecimiento
de un número considerado de viviendas en un espacio reducido.
Ya se ha visto lo referente a la copropiedad, lo cual es importante en el estudio
del Derecho Civil, sin embargo, todavía existen aspectos por conocer, por
ejemplo:
¿Qué es la sucesión mortis causa?
¿Cuáles son los elementos de la sucesión mortis causa?
¿Qué es el derecho hereditario?
Las respuestas a las preguntas anteriores las conocerás en la siguiente sesión.
Para aprender más
Para aprender más de los temas de copropiedad, propiedad de departamentos y
derecho de condominios, te invito a ver los siguientes recursos:
¿Qué es la propiedad por departamentos?
Borja, M. (S/f). Propiedad por departamentos y condominio horizontal.
Documento obtenido de:
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/2/693/7.pdf
¿Existe copropiedad en la sociedad conyugal?
Brena, I. (S/f). Naturaleza jurídica de la sociedad conyugal. ¿Sociedad,
copropiedad o mano común? Documento obtenido de:
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revdpriv/cont/21/dtr/dtr1.pdf
¿En qué consiste el condominio y la cooperativa?
De Souza, A. (S/f). El condominio y la cooperativa como formas de
copropiedad. Documento obtenido de:
http://biblio.juridicas.unam.mx/revista/pdf/DerechoComparado/25/art/art1.pdf
¿
Para aprender más de los temas de copropiedad, propiedad de departamentos y
derecho de condominios, te invito a ver los siguientes recursos:
¿En qué consiste el derecho de condominio en México?
Frisch, W. (S/f). Comparación sistemática del derecho de condominio en
México, Alemania, Austria y Suiza. Documento obtenido de:
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/indercom/cont/56/art/art3.pdf
Bibliografía
Bonnecase, J. (2002). Tratado elemental de derecho civil. México: Oxford.
De Ibarrola, A. (1977). Cosas y Sucesiones. México: Porrúa.
De Pina V. R. (1998). Elementos de Derecho Civil Mexicano. México: Porrúa.
M. Planiol; J. Ripert. (2002). Derecho Civil. México: Oxford.
Rojina V. R. (2008). Compendio de Derecho Civil. México: Porrúa.
