Código Civil y Comercial Derecho real de Condominio

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

CONDOMINIOAUTOR

Prof. Nina NormaNoriega

METODOLOGÍA –UBICACIÓN DE LA FIGURA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

EL INSTITUTO DEL CONDOMINIO SE ENCUENTRA NORMADO EN EL TÍTULO IV. CONSTA DE LOS SIGUIENTES CAPÍTULOS:

• CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES. ART 1983 AL 1992

• CAPÍTULO II ADMINISTRACIÓN, ARTÍCULOS 1993 AL 1995

• CAPÍTULO IIICONDMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA.SECCIÓN ÚNICA.PARTICIÓN. ARTÍCULOS 1996 AL 1998

• CAPÍTULO IV.CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA. ARTÍCULOS 1999 AL 2003

• CAPITULO V Condominio con indivision forzosa perdurable SECCIÓN1ª. Condominio sobre accesorios indispensables. ARTÍCULOS 2005 AL2005

• CAPITULO V Condominio con indivision forzosa perdurable.Condominio sobre muros, cercos y fosos. SECCIÓN 2ª .ARTÍCULOS.2006 AL 2036

CONDOMINIO Y SU TRATAMIENTO EN EL CÓDIGO CIVIL (video)

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- Definición

ARTÍCULO 1983.- Condominio. Condominio es elderecho real de propiedad sobre una cosa quepertenece en común a varias personas y quecorresponde a cada una por una parte indivisa.Las partes de los condóminos se presumeniguales, excepto que la ley o el título disponganotra proporción.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- Disposiciones comunes

SOBRE EL DOMINIO

SE APLICAN LAS NORMAS QUE REGULAN AL DOMINIO EN FORMA SUBSIDIARIA (ART 1894)

DESTINO DE LA COSA

SE DETERMINA POR CONVENCIÓN, POR LA NATURALEZA DE LA COSA, O POR SU USO (ART 1895)

USO Y GOCE DE LA COSA

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. (ART 1896)


CONVENIO DE USO Y GOCE

Los condóminos pueden convenir el usoy goce alternado de la cosa común o quese ejercite de manera exclusiva yexcluyente sobre determinadas partesmateriales (Art.1987)

USO Y GOCE EXCLUYENTES

El uso y goce excluyente sobre toda lacosa, en medida mayor o calidad distintaa la convenida, no da derecho aindemnización a los restantescondóminos, sino a partir de la oposiciónfehaciente y sólo en beneficio deloponente. (ART 1988)

FACULTADES EN RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA

Cada condómino puede enajenar ygravar la cosa en la medida de su parteindivisa sin el asentimiento de losrestantes condóminos. Los acreedorespueden embargarla y ejecutarla sinesperar el resultado de la partición, queles es inoponible. La renuncia delcondómino A su parte acrece a los otroscondóminos. (ART 1989)


DISPOSICIÓN Y MEJORAS CON RELACIÓN A LA COSA

La disposición jurídica o material de lacosa, o de alguna parte determinada deella, sólo puede hacerse con laconformidad de todos los condóminos.No se requiere acuerdo para realizarmejoras necesarias. Dentro de los límitesde uso y goce de la cosa común, cadacondómino puede también, a su costa,hacer en la cosa mejoras útiles quesirvan a su mejor aprovechamiento.(ART.1990)

GASTOS

Cada condómino debe pagar los gastosde conservación y reparación de la cosay las mejoras necesarias y reembolsar alos otros lo que hayan pagado en excesocon relación a sus partes indivisas. Nopuede liberarse de estas obligacionespor la renuncia a su derecho.

El condómino que abona tales gastospuede reclamar intereses desde la fechadel pago. (ART 1991)

DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDADSi un condómino contrae deudas enbeneficio de la comunidad, es el únicoobligado frente al tercero acreedor, perotiene acción contra los otros para elreembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresión decuotas y sin estipular solidaridad, debensatisfacer la deuda por partes iguales.Quien ha pagado de más con respecto ala parte indivisa que le corresponde,tiene derecho contra los otros, para quele restituyan lo pagado en esaproporción (ART 1992)

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- Administración

SEGÚN LOS ARTÍCULOS 1993 AL 1995, LOS CONDOMINIOS DEBEN CONFORMAR ALGUNA ADMINISTRACIÓN. ESTA ADMINISTRACIÓN SE ENCARGA DE:-RESOLVER EL USO Y GOCE CUANDO POR LA ANTURALEZA DE LA COSA O LA NEGATIVA DE ALGÚN CONDÓMINO NO SE PUEDA LLEVAR A CABO EN FORMA CONJUNTA.EN ASAMBLEA DEBEN DECIDIR-DEBEN REUNIRSE EN ASAMBLEA PREVIAMENTE NOTIFICADA EN FORMA FEHACIENTE Y CON ANTERIORIDAD (La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte)-LOS FRUTOS DE LA COSA COMÚN SE DEBEN DIVIDIR PROPORCIONAL AL INTERES DE LOS CONDÓMINOS

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio

SIN INDIVISIÓN FORZOSA

TIPOS

CON INDIVISIÓN FORZOSA

TEMPORARIA

TIPOS

CON INDIVISIÓN FORZOSA

PERDURABLE

TIPOS

CONDOMINIO SOBRE MUROS,CERCA Y FOSOS

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-DEFINICIÓN

CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA: ARTÍCULO 1997.- Aquel condominio que tiene derecho apedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquiertiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA ARTÍCULO 2000.- Convenio desuspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición porun plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazoincierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que seainferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE:ARTÍCULO 2004.- Indivisión forzosa sobreaccesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosasafectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen adiversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir ladivisión.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-DEFINICIÓN

CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS:ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles

colindantes;

c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes,

de modo que el filo coincide con el límite separativo;

d. medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g. de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-SIN

INDIVISIÓN FORZOSA

REGLAS A APLICAR:1) LAS CORRESPONDIENTES A LA HERENCIA2) SI EL CONDOMINO DEVIENE EN PROPIETARIO

DE LA COSA EN CONDOMINIO(ART 1996,1998)

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-CON

INDIVISIÓN FORZOSAREGLAS A APLICAR:1) PUEDE DETERMINARSE PLAZO PARA NO PRODUCIR PARTICIÓN2) EL CONDOMINO NO PUEDE RENUNCIAR A EJERCER LA ACCIÓN

DE PARTICIÓN POR TIEMPO INDETERMINADO3) PARTICIÓN NOCIVA. SE PUEDE POSTERGAR PARTICIÓN POR UN

LAPSO NO MAYOR A CINCO AÑOS Y POR SENTENCIA JUDICIAL, A PARTIR DE CAUSAS JUSTIFICADAS ( por circunstancias graves o perjudiciales, al interés de todos, al aprovechamiento de la cosa)

4) A PETICIÓN DE PARTE POR CIRCUNSTANCIAS GRAVES CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL

5) CUMPLIR CON LA PUBLICIDAD PARA SER OPONIBLE A TERCEROS(ART 1999,2001,2002,2003)

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-CON

INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLEREGLAS A APLICAR:1) CUANDO RECAE SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES PARA DOS

HEREDADES DE DUEÑOS DIFERENTES PERO DE USO COMÚN Y SIEMPRE QUE MANTENGAN DICHA FUNCIÓN NO PUEDE PARTICIÓN

2) USO DE LA COSA COMÚN . Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

(ART 2004, 2005)

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- tipos de condominio-SOBRE MUROS, CERCAS Y FOSOS-tipos de muros

(ART 2006)

LINDERO, SEPARATIVO,O DIVISORIO

•al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

ENCABALLADO

•Al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes


(ART 2006)

CONTIGUO

• al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;

MEDIANERO

• al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;


(ART 2006)

PRIVATIVO O EXCLUSIVO (no adquirida la medianera)

• al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

DE CERRAMIENTO( Muros de ciudad)

• al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado(mitad en cada terreno) o contiguo (en un solo terreno);


(ART 2006-TIPOLOGÍA)

DE ELEVACIÓN

• al lindero que excede la altura del muro de cerramiento (más de tres metros de altura;

ENTERRADO (normalmente edificios de Propiedad Horizontal)

• al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie;

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MUROS, CERCAS Y FOSOS-OBLIGACIÓN DE

CERRAMIENTOART. 2007

• Cerramiento forzoso urbano. Cada unode los propietarios de inmueblesubicados en un núcleo de población oen sus arrabales tiene frente al titularcolindante, el derecho y la obligaciónrecíprocos, de construir un murolindero de

• cerramiento, al que puede encaballaren el inmueble colindante, hasta lamitad de su espesor.

Art. 2008

• Muro de cerramiento forzoso. Elmuro de cerramiento forzoso debeser estable, aislante y de altura nomenor a tres metros contadosdesde la intersección del límite conla superficie de los inmuebles. Estamedida es subsidiaria de las quedisponen las reglamentacioneslocales.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MUROS, CERCAS Y FOSOS-PRESUNCIONES

ARTÍCULO 2010.-Presunciones

ARTÍCULO 2011.-Época de las presunciones

A menos que sepruebe lo contrario,el muro linderoentre dos edificios deuna altura mayor alos tres metros, sepresume medianerodesde esa alturahasta la línea comúnde elevación. A partirde esa altura sepresume privativodel dueño deledificio más alto.

Las presunciones delartículo 2010 seestablecen a la fechade construcción delmuro y subsistenaunque se destruyatotal o parcialmente.

ARTÍCULO 2012.-Exclusión de las presunciones

ARTÍCULO 2013.-Prueba.

Las presunciones delos artículosanteriores no seaplican cuando elmuro separa patios,huertos y jardines deun edificio o a éstosentre sí.

La prueba del caráctermedianero o privativode un muro o la quedesvirtúa laspresunciones legales alrespecto, debe provenirde instrumento públicoo privado que contengaactos comunes a los dostitulares colindantes, o asus antecesores, o surgirde signos materialesinequívocos.La prueba resultante delos títulos prevalecesobre la de los signos

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MUROS, CERCAS Y FOSOS-PROCESO DE COBRO DE

MEDIANERIA

Cobro por el constructor

•POR CERRAMIENTO CONTIGUORECLAMA VALOR DE TERRENO, MURO YCIMIENTOS

•POR CERRAMIENTO ENCABALLADO RECLAMA VALOR DE MURO Y CIMIENTOS

MAYOR VALOR POR

CARACTERÍSTICAS EDILICIAS

•NO PUEDE RECLAMAR EL CONSTRUCTOR POR CARACTERÍSTICAS DE MAYOR VALOR DEL MURO QUE SALGA DE LO

•SOLO SE PUEDE ADQUIRIR EL CONLINDANTE EN LAS CONDICIONES EN QUE EL MURO SE ENCUENTRE

DERECHO DEL QUE COSNTRUYE Y

OBLIGACIÓN DEL QUE CONTRIBUYE

•EL QUE CONSTRUYE EL MURO DE ELEVACIÓN, ENTERRADO,O PROLONGADO TIENE EL DERECHO DE SOLICITAR LA CONTRIBUCIÓN DEL CONLINDANTE DESDE QUE ESTE UTILICE EL MURO HASTA EL VALOR DE LA MITAD DE LO QUE ABONÓ

•EL CONLINDANTE DEBE ABONAR LA MITAD DEL MURO EN TODA SU LONGITUD Y EL DE ELEVACIÓN SÓLO EN LA PARTE QUE EFECTIVAMENTE UTILICE.

COBRO DE LA MEDIANERIA

ART 2014 A 2020

PRESCRIPCIÓN

INICIO DE LA ACCIÓN PARA EL COBRO ES DESDE EL INCIO DE

LA CONSTRUCCIÓN O LA UTILIZACIÓN DEL MURO ELEVADO O ENTERRADO

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- MUROS, CERCAS Y FOSOS-

PROLONGACIÓN DE MUROARTÍCULO 2021.-

Facultades materiales.

Prolongación

ARTÍCULO 2022.-Prolongación del

muro

El condómino puedeadosarconstrucciones almuro, anclarlas en él,empotrar todo tipode tirantes y abrircavidades, aun en latotalidad de suespesor, siempre quedel ejercicio regularde ese derecho noresulte peligro para lasolidez del muro.

El condómino puedeprolongar el murolindero en altura oprofundidad, a sucosta, sin indemnizaral otro condóminopor el mayor pesoque cargue sobre elmuro. La nuevaextensión es privativadel que la hizo

ARTÍCULO 2023.-Restitución del muro

al estado anterior

ARTÍCULO 2024.-Reconstrucción

Si el ejercicio de estasfacultades generaperjuicio para elcondómino, éste puedepedir que el muro serestituya a su estadoanterior, total oparcialmente.

El condómino puededemoler el murolinderocuando necesitehacerlo más firme,pero debereconstruirlo con alturay estabilidad nomenores que las deldemolido.Si en la reconstrucciónse prolonga el muro enaltura o profundidad,se aplica lo dispuestoen el artículo 2022.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- MUROS, CERCAS Y FOSOS-

PROLONGACIÓN DE MUROARTÍCULO 2025.-

Utilización de superficie mayor

ARTÍCULO 2026.-Diligencia en la reconstrucción

Si para lareconstrucción seutiliza una superficiemayor que la anterior,debe ser tomada delterreno del que larealiza yel nuevo muro,aunque construidopor uno de lospropietarios, esmedianero hasta laaltura del antiguo yen todo su espesor.

La reconstruccióndebe realizarla a sucosta, y el otrocondómino no puedereclamarindemnización por lasmeras molestias, si lareconstrucción esefectuada con ladiligencia adecuadasegún las reglas delarte

ARTÍCULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana

Los condóminos estánobligados,en la proporción de susderechos, a pagar los gastos dereparaciones oreconstrucciones de la paredcomo mejoras necesarias, perono están obligados si setrata de gastos de mejorasútiles o suntuarias que no sonbeneficiosas para el titularcolindante.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MUROS, CERCAS Y FOSOS-ABDICACIÓN DE LA

MEDIANERÍA

ARTÍCULO 2028

El condómino requerido para el pago decréditos originados por la construcción,conservación o reconstrucción de unmuro, puede liberarse mediante laabdicación de su derecho de medianeríaaun en los lugares donde el cerramientoes forzoso, a menos que el muro formeparte de una construcción que lepertenece o la deuda se haya originadoen un hecho propio.No puede liberarse mediante laabdicación del derecho sobre el muroelevado o enterrado si mantiene suderecho sobre el muro de cerramiento

ARTÍCULO 2029

La abdicación del derecho demedianería por el condómino implicaenajenar todo derecho sobre el muro yel terreno en el que se asienta.

ARTÍCULO 2030.- Readquisición de lamedianería. El que abdicó la medianeríapuede readquirirla en cualquier tiempopagándola, como si nunca la hubiera

tenido antes.

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MEDIANERIA RURAL ( Cerramiento forzoso)-Definición

ARTÍCULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. Eltitular de un derecho real sobre cosa total oparcialmente propia, de un inmueble ubicadofuera de un núcleo de población o de susaledaños, tiene el derecho a levantar oexcavar un cerramiento, aunque no sea unmuro en los términos del cerramiento forzoso.También tiene la obligación de contribuir alcerramiento si su predio quedacompletamente cerrado

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-MEDIANERIA RURAL ( Cerramiento forzoso)-Derecho de

cobro (Art 2032-2033)

1) EL QUE EFECTÚA EL CERRAMIENTOAUNQUE SEA EXCAVADO EN ZONA RURAL LOHACE COMO CERRAMIENTO FORZOSO,SUCEPTIBLE DE SER MEDIANERO2) TIENE EL DERECHO A RECLAMAR LA MITADDE SU VALOR CONFORME A LOS ESTÁNDARESDEL LUGAR3) LAS MISMAS OBLIGACIONES Y DERECHOSPARA LOS COMUNEROS DE PAREDES DECERRAMIENTO URBANO Y DE ARRABALES SEAPLICA AL CERRAMIENTO RURAL

CONDOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL-ARBOLES Y ARBUSTOS EN CONDOMINIO (2034-2036)

1)SE DEFINE COMO MEDIANERO EL ÁRBOL OARBUSTO CONTIGUO O ENCABALLADO CONRELACIÓN A MUROS, CERCOS O FOSOS.2)CUALQUIERA DE LOS CONDOMINOS QUETENGAN PERJUICIOS CON ÁRBOLES OARBUSTO ENE STAS UBICACIONES PUEDENPEDIR SER QUITADOS O CORTADOS A COSTASDE LOS DOS COMUNEROS.3)SI EL ÁRBOL O ARBUSTO SE SECA Y CAE, SUREPOSICIÓN DEBE TENER ELCONSENTIMIENTO DE AMBOS COMUNEROS .

REFLEXIONES FINALES

El artículo 1983 del Código Civil y Comercial otorgauna definición amplia de la figura que reúne en sucontenido a los artículos 2673 al 2674.El artículo 1985 y 1986 del Código Civil y Comercialse mantiene en la línea de los artículos 2675 y 2676del CC.A grandes rasgos, hay similitud entre ambas normas,aunque el Código Civil derogado es minucioso en suarticulado.El Código Civil y Comercial incluye articuladosnuevos como la obligación de llevar a caboAsambleas por parte de los condominios (Art. 1994

REFLEXIONES FINALES

Otra innovación legislativa que trae el Código Civil yComercial que lo distingue de su anterior códiceimplica la tipificación de tres tipos de condominio,sin indivisión forzosa, con indivisión forzosatemporaria, con indivisión forzosa perdurable.Con respecto al condominio de muros, fosos ycercas, también se presentan cambios con respectoal Código Civil. El artículo 2006 del CCC, tipifica ochoincisos con las diferentes acepciones yconsecuencias jurídicas sobre el condominio quepuede configurarse en los muros

REFLEXIONES FINALES

Tipifica como novedad la nueva normativa sobre laobligación de cerramiento en núcleos urbanos yarrabales, ratificando la línea del Código Civil perointroduce como novedad el cerramiento rural, quepasa a ser obligatorio. Tipifica sobre el murosubterráneo que no era mencionado en el CódigoCivil .Introduce modificaciones respecto al condominio deárboles y arbusto sobre muros medianeros, que enlas normativas del Código Civil se encontrabanprohibidos.

REFLEXIONES FINALES

El condominio por confusión de límites no fuetratado dentro de la figura del Condominio en elCódigo Civil y Comercial, sino como figura deprocedimiento en la acción de Deslinde que setipifican en el apartado de Defensas y Acciones, eneste caso de orden posesorio.

MUCHAS GRACIAS

Código Civil y Comercial Derecho real de Condominio

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