El Deslinde

Ana Magnolia Méndez

El Deslinde

• Procedimiento utilizado para individualizar y determinar una porción de parcela sustentada en una Constancia Anotada (Reglamento para la Regularización parcelaria y el deslinde).

• El deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas (Artículo 10, Reglamento Regularización Parcelaria y el Deslinde)

Clases de Deslinde• Deslinde de terreno amparado en Constancia Anotada: Se

trata del deslinde clasico, concebido por la ley y los reglamentos, y que consiste en la individualización de una porción de terreno amparada en constancia anotada.

• Deslinde de terreno amparado en contrato de venta: que se realiza sobre terrenos cuyos propietarios tienen derechos sustentados en un contrato de transferencia de derechos amparados en Constancias Anotadas, anterior al 5 de marzo del año 2009.

• Deslinde con operaciones combinadas: es el que se hace como anticipo para la ejecución de otra operación de mensuras, como sería una subdivisión, un condominio o una refundición.

Etapas del Deslinde

• Tecnica En la que mediante un acto de levantamiento parcelario

se ubica, determina e individualiza el terreno sobre el que se consolida el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente (Artículo 11 literal A)

• Judicial• En el que mediante un proceso se dan las garantías

necesarias para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde. (Art. 11, literal b)

• Registral• Consistente en el acto del registro de los derechos que

recaen sobre la parcela y donde se acredita la existencia del derecho. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del correspondiente Registro Complementario. (Art. 11, literal c)

Etapa Técnica del Deslinde

Pasos en la Etapa Técnica Inicia con

la solicitud

de autorizaci

ón por parte del agrimens

or

El agrimensor se dirige al

campo y realiza el trabajo de

mensura

Si existen oposiciones, son

recibidas por al

Director Regional

de Mensuras. Art. 14,

RRPDSe remiten

los trabajo al

TJO

Documentos remitidos por Mensura al TJO. Art. 15 RRPD a) Solicitud de autorización del trabajo técnico. b) Documento de aprobación del trabajo técnico c) Planos individuales aprobados en que consta cómo están materializados los límites y las colindancias. d) Constancia de comunicación a los colindantes, de fijación del aviso y de la publicidad en el periódico. e) Objeciones recibidas por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales si las hubiere. f) Duplicado de la Constancia Anotada o copia del contrato de transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto de deslinde.

Asuntos Importantes durante la etapa técnica

1. El agrimensor debe cumplir con las reglas de publicidad. Ver el artículo 12, RRPD

2. El trabajo realizado debe cumplir con las especificaciones tecnicas. Ver artículo 13 RRPD

3. Las diferecias de áreas en exceso sólo son admisibles hasta un 5% por encima del área registrada. Ver artículo 13 literal d, RRPD

4. Si se desea suspender una mensura, es necesario acudir al Juez de los Referimientos. Artículo 48, Reglamento General de Mensuras.

LA ETAPA JUDICIAL DEL DESLINDE

¿Qué se recibe de la Dirección Regional de Mensuras? Artículo 15, Reglamento para la

Regularización Parcelaria y el Deslinde

1. Solicitud de Autorización del Trabajo Técnico

2. Documento de Aprobación de Trabajo Técnico

3. Planos individuales aprobados en que constan como están materializados los límites y colindancias

Objeciones recibidas por la Dirección Regional de Mensuras

Constancia de comunicación a los colindantes Duplicado constancia anotada o copia del contrato de

transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto de deslinde

PLANO INDIVIDUAL DESLINDE

OFICIO DE APROBACION

DOCUMENTO APROBACIÓN

¿Cómo es el proceso judicial de deslinde?1. En virtud del artículo 130 párrafo de la ley 108-05, el deslinde es

un proceso contradictorio, que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.

2. El artículo 16 del Reglamento para la regularización parcelaria y el deslinde indica que en el proceso judicial de deslinde se aplican los principios de saneamiento.

3. No es obligatorio el Ministerio de Abogado, a menos que el proceso se torne litigioso

4. El proceso se torna litigioso cuando la operación tecnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho accesorio relativo al inmueble se encuentra en discusión.

Proceso Judicial de Deslinde Se fija una audiencia a solicitud de parte

interesada, la cual debe celebrarse en un plazo no mayor de 30 días calendarios, contados a partir de la fecha de la solicitud.

Fijada la audiencia, la parte interesada debe notificar a los colindantes identificados en la etapa técnica y a quienes hubiesen presentado objeciones al proceso.

La Audiencia del Deslinde Si se han cumplido las medidas de publicidad, el Juez

celebra una sola audiencia (16, p. IV). Si existen oposiciones u objeciones, se deben

celebrar las dos fases del proceso contradictorio:

a) Audiencia de presentación de pruebas

b) Audiencia de fondo

¿Qué se debe probar en el proceso judicial de deslinde? La existencia de un derecho registrado, pero no

individualizado, a favor del solicitante. La existencia de un contrato de venta, anterior al

año 2009, en el cual se consigne la compra de una porción de un inmueble registrado.

La no objeción a los trabajos de los colindantes y la notificación del proceso a éstos.

La no oposición de acreedores inscritos

Las Notificaciones

1. Notificación a los colindantes identificados en la etapa tecnica

2. La notificación se realiza por acto de alguacil, respectando las reglas del código de procedimiento civil.

3. Debes ser notificados los acreedores inscritos por aplicación del artículo 11, literal b.

4. En el caso de deslinde con contratos, debe ser notificado del vendedor.

Medios de Prueba para el Deslinde Los documentos de aprobación (son recibidos por el

Tribunal directamente de mensuras) La correcta notificación a los colindantes (actos de

alguacil, para la fecha de la audiencia donde se concluyó al fondo)

La carta de conformidad de los colindantes con los trabajos realizados

Las Medidas de Instrucción Informativo testimonial:

Si el deslinde se torna litigioso será necesaria la presencia de medios de prueba que confirmen la posesión del reclamante en el terreno objeto del proceso. En este caso el informativo testimonial es un medio de prueba.

Se solicita el informativo testimonial en la forma clásica del derecho común, con la única variante de que cinco días antes de la audiencia debe depositarse una lista con los testigos propuestos (art. 80, Reglamento de los Tribunales)

Las Medidas de Instrucción La Inspección Artículo 33. Las inspecciones sólo proceden como

mecanismo de control sobre trabajos ejecutados o en ejecución, y son ordenadas por el Director Nacional de Mensuras Catastrales por sí o a solicitud de los Tribunales de Tierras, del Abogado del Estado, de los Directores Regionales de Mensuras Catastrales, del encargado de la Unidad de Apoyo a Mensuras o administrativamente por la Suprema Corte de Justicia.

¿Cuándo procede solicitar la inspección? Existencia de Superposición de Deslinde Problemas con los linderos Posicionamiento de trabajos técnicos Ocupación de parte de un terreno ajeno Deslinde realizado sobre la posesión de otra persona

Deslindes con contratos

Deslindes con Contratos Se pueden realizar procesos de deslinde

donde el derecho de propiedad se encuentre fundamentado en un contrato formalizado con anterioridad a la fecha del reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, es decir el día 5 de marzo del 2009.

Documentos necesarios para la aprobación

a) La etapa tecnica está a cargo del agrimensor y debe cumplir con todos los requisitos establecidos para los demás deslindes.

b) En el momento de la etapa judicial se debe encontrar depositada una certificación del estado jurídico del inmueble y el original del contrato, impuestos pagos.

c) A la audiencia tanto de este tipo de deslinde como de los demás, debe acudir el agrimensor actuante.

Continuación El vendedor debe ser citado a la audiencia

celebrada a propósito de la etapa judicial del deslinde.

Si es una segunda transferencia, también es necesario citar a los demás vendedores.

Condominios

¿Qué es un condominio? Ley de condominio. Art. 1, ley 5038

Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley.

Reglamento de Mensuras, 168 párrafo

- Para dividir edificaciones

- Para dividir complejos residenciales

- Para dividir complejos hoteleros

- Para dividir complejos industriales

- Para dividir cementerios privados

- Para dividir cualquier sistema de propiedad inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

Aspectos tecnicos del Condominio

El proceso tecnico por medio del cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio, se denomina división para la constitución de condominio.

Los distintos sectores de un condominio son: Sectores Propios: es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un

inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas físicas o morales.

Sectores Comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino,

sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Son necesariamente comunes: a) El terreno. b) Los elementos materiales que delimitan la parcela. c) Los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos

estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común.

Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios.

Caracteristica Fundamental del Condominio Es requisito indispensable para plantear la

división para la constitución de condominio la independencia y funcionalidad de todas las unidades propias que se originan. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales establece, cuáles autoridades dan la funcionalidad o determinan los criterios de la misma en casos especiales. Art. 175, Reglamento de Mensuras

¿Qué deben indicar los planos para la división del condominio? Los muros Los Elementos estructurales integrados a los

muros Escaleras, rampas y espacios vacios no

integrados a una unidad funcional Azoteas y terrazas Cuerpos avanzados y balcones

Aspectos Legales del Condominio

El Reglamento del Condominio Las resoluciones del consorcio de propietarios

Aspectos Generales del Reglamento 1. Especificación de cada una de las partes de propiedad

exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.

2. Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva

3. Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes

4. Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.

5. Destino de las diferentes partes del inmueble.

Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, Art. 17 Acciones entre los propietarios en relación con

la administración de las partes comunes Acciones entre los propietarios en relación al

goce de las partes comunes Acciones entre los propietarios con relación al

interpretación del reglamento Las demás acciones que puedan surgir de la

aplicación de la ley.

La Inscripción del Privilegio Art. 18. El pago de la cuota con que debe

contribuir cada propietario a las cargas comunes de conformidad con el artículo 4, está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquel en cuyo favor el consorcio de propietario haya hecho el avance. Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en virtud del principio establecido en el artículo 5.

Tipos de litigios entre condomines Cuota por mantenimiento Goce de las partes comunes Nombramiento de administrador (verificar

disposiciones del artículo art. 13, ley 5038)

¿Cómo hacer una Litis sobre Derechos Registrados? Realizar la instancia introductiva Notificarla a la contra parte El Tribunal fijará audiencia