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Caracterización del problema habitacional y evaluación de losinstrumentos de política

-Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano -

Sandra Forero Ramírez

Lima, octubre 2 de 2012

1

•Presentación de CAMACOL el mes de septiembre de 2011 en Ciudad dePanamá donde se expusieron indicadores macroeconómicos, demográficosy financieros asociados a la vivienda en Latinoamérica y los aspectosgenerales de las políticas habitacionales en cada uno de los países de laregión. (Modelo de oferta y demanda)

Contexto e iniciativas estratégicas de la comisión

Situaciónhabitacional en L.A

Desafíos de lapolítica habitacional

•Reunión de la Comisión de Vivienda el mes febrero de 2012 en Bogotádonde cada uno de los países miembros expuso de manera detallada suproblemática habitacional y las políticas implementadas para superar laslimitaciones particulares en materia de acceso a la vivienda.

•Reunión realizada en el mes de abril de 2012 en Asunción en el cual sepresentaron y validaron algunos de los aspectos trasversales de la políticade vivienda y se presentaron y validaron algunos indicadores relacionadoscon el estudio de caracterización, los cuales están en proceso delevantamiento .

1. Crear dentro de la FIIC un área de profundización de cara a una problemáticacomún en América Latina: pobreza – déficit habitacional – acceso a vivienda

Actividades realizadas a la fecha

•Tema de discusión de la reunión de febrero de 2012 en Bogotá. En estepunto cada una de las cámaras se encargo de presentar los mecanismosde financiación existentes en los países, así como las facilidades ydificultades en el acceso que presentan las familias de menoresingresos.

Contexto e iniciativas estratégicas de la comisión

Situación de laFinanciación de

Vivienda

•Durante el encuentro de Ministros realizado en el mes de agosto enMedellín CAMACOL en representación de FIIC, expuso unas líneasgenerales que deben seguir las políticas de vivienda con base en laevolución y componentes de los modelos habitacionales de la región.(Modelo de oferta y demanda)

2. Propiciar la divulgación, discusión y transferencia de modelos einstrumentos de política de vivienda

Actividades realizadas a la fecha

Líneas generales deuna políticahabitacional

Contenido

Proyecto -Estudio Comparativo: Caracterización del problemahabitacional y evaluación de los instrumentos de política1

Estado de avance del proyecto: resultados parciales2

Agenda de trabajo y resultados esperados: matrices para laconstrucción de una política de vivienda3

Contenido

Proyecto -Estudio Comparativo: Caracterización del problemahabitacional y evaluación de los instrumentos de política1

Proyecto - Comisión de vivienda y desarrollo urbano1

Etapa I Etapa II Etapa III

ObjetivoDesarrollar un estudio comparativo sobre la caracterización del problema habitacionalen la región y los instrumentos de política de vivienda de cada país. El estudio servirácomo base para generar recomendaciones que permitan contribuir al mejoramiento dela política de vivienda en la región.

CaracterizaciónIdentificación deinstrumentos de

política habitacional

Matrices para lasrecomendaciones

de política

1. Situación económica

2. Demanda de vivienda

3. Vivienda social en AL

4. Oferta de vivienda

1. Identificación de losinstrumentos de demanda

3. Evaluación

2. Identificación de losinstrumentos de oferta

Etapa II

EtapaI

Contenido

Estado de avance del proyecto: resultados parciales2

Caracterización2 1. Situación económica

PIB Consumo Inversión

Ingresos fiscales y gasto público Ingresos Totales Gasto total Deuda pública y déficit fiscal

Estabilidad Macroeconómica Inflación EMBI – Riesgo país

EtapaIDinámicaeconómica

Panorama degasto fiscal

Estabilidad yriesgo macro

9 Fuente: Banco Mundial, 2010

2146.21

1035.39367.54 289 239.76203.96 159.0641.18 26.78 18.31 6.55

7.44 5.399.16

4.29-1.49

5.28.79

2.787.61

15.05

4.48

-4-20246810121416

0500

1000150020002500

PIBUS$ Billions Crecimiento real4.48

13.526.01 4.48 4.65 9.06 6.54

22.369.3

-1.07-50510152025

020406080100120Consumo (% del PIB)Consumo % del PIB % Creicimiento Real

23.211.56 6.67

21.23 18.792.37 -6.29

21.8 21.70.4

-10-50510152025

051015202530 Inversión (% del PIB)

Inversión % del PIB Crecimiento real anual

Las economías latinoamericanas han venido mostrandouna dinámica importante en los últimos años. Loscrecimientos del producto fueron del 6.4% en promediopara 2011, encontrándose jalonados por los componentesde consumo y la inversión, que representan el 78% y el22% del PIB en los países de la región.

6.4

Caracterización2 1. Situación económica EtapaI

10

Caracterización2 1. Situación económica

79 67 45 43 43 31 24 24 21 20 00102030405060708090 Deuda Pública (% del PIB)

Deuda Pública (% del PIB)

0.9515.573.33 5.89

-35.65

11.63 6.77 6.98 11.615.035.84

-40-30-20-1001020

0510152025303540 Ingresos Fiscales (% del PIB)

Ingresos fiscales % del PIB Crecimiento real anual

3.38

-21.55

22.565.35

9.315.27 0.77 2.65 8.463.72 6.45

-25-20-15-10-50510152025

051015202530354045 Gasto Total (% del PIB)

Gasto Fiscal % del PIB Crecimiento real anual

El gasto público supera, salvo en Perú y Paraguay, el20% del PIB de los países estudiados. Brasil porejemplo invierte casi el 41% del PIB, seguido porVenezuela, Argentina y Colombia. Estos niveles degasto prácticamente corresponden al ingreso delGobierno como porcentaje del PIB. El gasto, sinembargo, crece a un ritmo mas acelerado.

Fuente: Banco Mundial, 2010

EtapaI

11 Fuente: Cepal - Latin America and Caribbean Macro Watch Data Tool -2010

28.99

9.51 7.95 6.5 6.31 6.2 4.74 4.44 3.82 3.7305

101520253035 Inflación 12 meses

Inflación 12 meses

1,198917

175 160 155 148 137 1160

200400600800

100012001400 EMBI – Riesgo país

Spread en Basis PointsSalvo algunas excepciones, los países de la región muestran una gran estabilidad macroeconómica reflejada enbajos niveles de inflación y un spread de los títulos del tesoro en promedio de 148 b.p.

Caracterización2 1. Situación económica EtapaI

Caracterización2 2. Demanda de vivienda

Número de Hogares en el país y tamaño promedio Número y tamaño promedio de los hogares Tipo de tenencia Urbanización

Capacidad de acceso a la vivienda para el acceso a la vivienda Desigualdad y Pobreza Brecha de asequibilidad Tasa de desempleo Tasa de informalidad Profundización financiera: total e hipotecaria Tasas de interés: referencia y para los créditos de vivienda Plazo máximo de los créditos de vivienda

Déficit habitacional Cualitativo Cuantitativo12

EtapaIEstructurademográfica

Acceso a vivienda

Tamaño ycaracterísticas dela problemática


0.91.11.21.31.61.61.72.52.63.74.76.87.212.512.7 28.5 60.5162.70 50 100 150 200

0.0 20.0 40.0 60.0 80.0PanamáNicaraguaUruguayCosta RicaParaguayEl SalvadorHondurasBoliviaDominicanaEcuadorChileVenezuelaPerúArgentinaColombiaMéxicoBrasilA.LatinaNúmero de Familias en América LatinaFamilias (millones)

Como habíamos mencionado anteriormente, en Latinoamérica habitan aproximadamente 163 millones defamilias, compuestas en promedio por 3,6 miembros.

13 Banco Mundial, 2009

EtapaI

2.93.23.23.63.63.63.63.63.73.83.93.94.04.04.04.24.35.0

0.02.04.06.0 UruguayArgentinaBrasilA. LatinaChileColombiaCosta RicaNicaraguaPerúEcuadorDominicanaHondurasBoliviaPanamáParaguayVenezuelaEl SalvadorMéxicoTamaño promedio de los

hogares


0%20%40%60%80%100%ArgentinaBolivia

Brasil

Chile

Colombia

Costa Rica

Ecuador

El SalvadorHondurasMéxico

Nicaragua

Panamá

Paraguay

Perú

República…

Uruguay

Venezuela

Población urbana

La región presenta altos índices de propiedad frente a otras formas de tenencia. Adicionalmente se observanelevados coeficientes de urbanización donde el crecimiento del numero de familias en las ciudades hadesbordado la capacidad de la construcción formal lo cual se ha visto reflejado en un aumento sostenido deldéficit habitacional.

14 CEPAL, 2009

EtapaI75% 75% 75% 72% 71% 68% 55%

11% 14% 13% 18% 15% 14%31%

14% 12% 11% 10% 14%18% 14%

0%10%20%30%40%50%60%70%80% Formas de tenencia

Propietarios Inquilinos Otras formas de tenencia


15

10,5millones de

familias

23,7millones de

familias

126 millonesde familias

Ingresos menores aUSD 2/díaIngresos menores a USD 1/día

Los países latinoamericanos presentan problemáticas estructurales asociadas a la desigualdad y altosniveles de pobreza. Se observa que 34,2 millones de familias (21,3%) tienen ingresos diarios inferiores aUSD 2. Estas familias que se encuentran por debajo de la línea de pobreza objetiva en general sonincapaces de lograr el acceso a la vivienda por medio del mercado.

Familias pobres en Latinoamérica

33.1

24.9

11.5

45.7 46.2

26.4

34.8

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

45.0

50.0

- Pobreza –% de la población total

Fuente: CEPAL, 2009, Cálculos DEET-CAMACOL

EtapaI


16

Ingresos menores a USD 1/día

La mayoría de países de la región enfrentan un alto grado de concentración dl ingreso y desigualdad. ElÍndice GINI promedio en la región es 50 frente a un nivel promedio de 30 en los países europeos

Desigualdad y concentración del ingreso

Fuente: Human Development Reports 2000-2011

EtapaI58.5

57.3 53.9 53.752.352.352.15251.750.34948.448

46.945.843.542.40102030405060Colombia Bolivia Brasil

GuatemalaNicaragua

PanamáChile

ParaguayMéxicoCosta RicaEcuadorDominicana

PerúEl Salvador

ArgentinaVenezuela Uruguay

Índice Gini


48

101012121416

1721

24272829

4355

0 10 20 30 40 50 60

CaracasSantiago

MontevideoCiudad de México

Rio de JaneiroCiudad de Panama

QuitoBuenos Aires

BogotáAsunción

TegucigalpaSan Salvador

LimaSanto Domingo

ManaguaLa Paz

Brecha de asequibilidad por bajos ingresos(%)

Brecha con pobreza inducida por vivienda(%)

1014141415

1620

2225

2830303232

4456

0102030405060

SantiagoMontevideoRio de JaneiroCiudad de PanamaQuitoBuenos AiresCiudad de MéxicoBogotáCaracasSan SalvadorAsunciónTegucigalpaLimaSanto DomingoManaguaLa Paz

La grafica izquierda muestra la brecha de asequibilidad, la cual se define como el porcentaje de familias quedeben destinar mas del 30% de sus ingresos en pagar un préstamo con una tasa de interés real del 6% paracomprar una vivienda estándar a un precio de USD$ 15.000. Por su parte, la gráfica derecha muestra el % dehogares que quedarían bajo la línea de pobreza al acceder a una vivienda bajo las condiciones mencionadas.

17 Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo, Bouillon y Medellín

EtapaI


18 Fuente: ,Banco Mundial y BID 2011 * Chile únicamente reporta cifras promedio.

9.9% 7.8% 7.4% 7.3% 7.2% 7.1% 6.6% 6.5% 5.7% 4.5% 3.5%0%5%

10%15%20%25% Tasa de desempleo por rangos de edad

Desempleo % Desempleo 15-24 años Desempleo 25-49 Desempleo 50-64De acuerdo a cifras del Banco Mundial y cifras del BID, Latinoamérica mantiene niveles de desempleoinferiores a los registrados en la OCED en la población mayor a 15 años. Para los países de análisis,Colombia registra tasas de desempleo por encima del promedio Latinoamérica, mientras que México yPanamá registran tasas de desempleo muy por debajo del promedio.

EtapaI


19 Fuente: BID, Sociometro 2011,

61

6059

58

55

55

55

53

525150

46

44

41

39

38

36

3430

0

10

20

30

40

50

60

70Bolivia

Colombia

Perú

Nicaragua

Guatemala

El Salvador

Ecuador

Paraguay

VenezuelaHondurasDominicana

A.Latina

México

Brasil

Argentina

Uruguay

Costa Rica

Panama

Chile

Informalidad

Aún con bajas tasas dedesempleo, en promedioel 46% de los hogarestienen ingresos de origeninformal, lo cual supone unobstáculo para el acceso alos mercados financieros ypor ende dificulta laadquisición de viviendapor mecanismos demercado.

EtapaI


20 Fuente: Titularizadora Colombiana. Instituciones y establecimientos financieros

6.2 6.8 12.6 12.6 14.4 17.2 17.9 25.3 25.5 30.3 30.6 32.9

05101520253035 Cartera hipotecaria (% de la cartera total) 21.8 18.7 14.8 10.4 8.2 7.4 4 4 3.4 2.8 2.7 0.905

10152025 Cartera hipotecaria (% del PIB)

9268

45 36 32 25 24 19020406080100

Panamá Chile Brasil Colombia Nicaragua Argentina Venezuela Mexico

Crédito Total (% del PIB)

Crédito bancario % del PIB

A nivel de profundizaciónfinanciera, se observa quesalvo en Panamá y Chile,los niveles del créditorepresentan menos de lamitad del producto. El pesode la cartera hipotecaríadentro del crédito totalvaría e manera significativaentre países.

EtapaI


21

8.1

02468

10121416Venezuela

Honduras

Brasil

Nicaragua

Colombia

Costa Rica

Mexico

Perú

El Salvador

A.LatinaEcuador

Dominicana

Bolivia

Uruguay

Guatemala

Paraguay

Argentina

Chile

OCDE

Panama

Tasa de interés hipotecaria realElevadas tasas de interés:Las tasas de interés depolítica de los países de laregión son particularmentealtas respecto al resto delmundo. Por la misma línea,las tasas hipotecarias sonmuy superiores a la de lospaíses de la OCED. Es deresaltar que Panamá y Chilemantienen tasasrelativamente bajas, noobstante las tasas de interéspromedio de Latinoaméricason del 8%, lo cual haincidido negativamente en lacapacidad de acceso a lavivienda

Fuente: Sociometro, Banco Interamericano de Desarrollo, Bouillon y Medellín

EtapaI


% Hogares en déficit cuantitativo

30%

14%12%

11%10%

9%8% 8% 8%

6%5%

3% 3% 3%2% 2% 2%

0%0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Prom: 8%

Fuente: Un espacio para el desarrollo con base en Rojas y Medellín (2011).,BID, Housing Policy Mattersfor the Poor

22DÉFICIT CUANTITATIVO

•Hogares adicionales (cohabitación)•Viviendas improvisadas (asentamiento precario)

EtapaI


Fuente: Un espacio para el desarrollo con base en Rojas y Medellín (2011).,BID, Housing Policy Mattersfor the Poor

23

% Hogares en déficit cualitativo58%

46% 46%

41% 41%

36%34%

32% 31%29%

27% 26% 25% 25%

20% 19%16%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Prom: 31%

DÉFICIT CUALITATIVO•Materiales (pisos de tierra, techos deficientes, paredes deficientes)•Hacinamiento•Infraestructura (electricidad, saneamiento, agua potable)•Carentes de tenencia segura

EtapaI


24

EtapaIDificultadespara el accesoa la vivienda

Desigualdad yPobrezaLimitación en elnivel de ingresoy brecha deasequibilidad

Estructura delmercado laboral

Desempleo Informalidad

SistemafinancieroBajaprofundidad Tasas de interés

DÉFICIT HABITACIONAL

Fuente: DEET - CAMACOL

Mapa de similitudes en la región2

Fuente: Elaboración CAMACOL25

EtapaI

0 2Crecimiento

Real

0 2Ingresosfiscales % del

PIB

0 2Gasto total %

del PIB

0 2EMBI

0 2Inflación

0 2Desempleo

0 2Informalidad

0 1 2 3Brechas de

asequibilidad y pobrezainducida por vivienda

0 1 2Cartera hipotecaria/

PIB

Contexto Macro:Los países de la región tienendiferentes dinámicas económicas,sin embargo los indicadores deriesgo muestran nivelesrelativamente similares.

Demanda:En términos de la demanda existenciertas características transversalesen al región, aunque deben tenerseen cuenta cada uno de los aspectosa la hora de replicar estrategias depolítica

Caracterización2

26

EtapaI3. Vivienda Social en AL

¿Por qué caracterizar la vivienda social en AL?

Resulta relevante conocer las diferentes definiciones existentes a nivel devivienda social entre los países de América Latina. Precios promedio Áreas promedio Tipos de vivienda social Población objetivo

Puede resultar factible, en algunos casos, unificar criterios respecto a lapoblación objetivo de los estímulos a la demanda.

Los países se enfrentan a restricciones similares a nivel de oferta de viviendasocial y por lo tanto se pueden promover políticas comunes adaptables a cadacontexto.. Precio de los insumos Escasez de suelo Rigideces regulatorias

Caracterización2

Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL

27

EtapaI3. Vivienda Social en AL

Preciopromedio

Monto máximo -subsidios

Tipos devivienda socialPoblaciónobjetivo

Precio máximoUS$ 19.600-98.300US$ 98.300US$ 7.000

•Dos tiposUS$ 632

Área promedio •79 m2 Mivivienda•32 m2 TechoPropio

Asentamientosprecarios 70%

US$ 32.250US$ 32.250US$ 2.500

N/DUS$ 680

32 a 42 m2

N/D

US$ 28.000US$ 43.800

N/D

N/DN/D

42 m2

31.1%

US$24.960US$ 96.000US$38.400

Dos tiposHasta eltercer quintil

45 m2

N/D

US$ 32.400US$ 42.500US$ 22.038

•Dos tiposUS$ 1.259

40 m2

30%

N/DN/DN/D

N/DN/D

36 m2 A.útil

26.04%

Mapas de similitudes de la vivienda social2

Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL

28

EtapaI

0 1 2Déficit

cuantiativo

0 2Déficit

cualitativo

Déficit de vivienda

0 2Precio

máximo

Vivienda Social

0 2Monto maximode los subsidios

0 2Ingresos de la

poblaciónobjetivo

0 2Asentamientos

precarios

0 2Área

promedio

Con la información recolectada a la fecha sobre la vivienda social se pueden observar diferenciasimportantes en los criterios definidos. Entre los países, los criterios de identificación y focalización de depolíticas asociadas a la vivienda social cambian de forma importante.

Caracterización2

Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL. Construdata, BID, *Sujeto a revisión

29

EtapaI4. Oferta e vivienda

Viviendasconstruidas

Viviendasinformales

Costopromedio suelo

urbanizado

Suelo en laestructura de

costo

Viviendasvendidas

134.00039.500

61%

US$ 76135%

Precio Viviendaque más seconstruye

US$35,000

Precio delcemento

US$ 6.93

50.268N/DN/D

N/DN/D

N/D

US$ 8.9

380.000864.391

N/D

N/D25%

US$22.780

N/D

N/D58.176

N/D

N/D16%

US$128.200

US$ 7.65

155.000109.630

30%

N/D20%

US$85.000

US$ 13.8Precio del

HierroUS$1,129.04 US$ 584 US$1100* US$ 737 US$ 1.111

1.400.000N/D

<10%

N/DN/D

US$74.257.04

US$ 10.04US$ 1.667

Avance en la etapa de caracterización2

30

EtapaI

20%25%

80%95%

0% 20% 40% 60% 80% 100%Caracterización de la oferta

Caracterización de la vivienda socialCaracterización de la demanda

Contexto Macroeconómico% de Avance

Contenido

Agenda de trabajo y resultados esperados: matrices para laconstrucción de una política de vivienda3

Agenda de trabajo3

Primera etapa: Finalización de la caracterización: este proceso estará completo cuando se tenga todala batería de indicadores para los países miembros de FIIC. El levantamiento de estainformación se realiza mediante la encuesta realizada por la secretaría de la comisión(CAMACOL)

Segunda etapa: Identificación y evaluación desde el sector privado de los instrumentos de política devivienda presentados en reuniones anteriores y los nuevos que estén en desarrollo.Para esto enviaremos una matriz de evaluación para que sea diligenciada por lospaíses miembros, por ejemplo:

Etapa final Elaboración de recomendaciones sobre los instrumentos y propuestas deimplementación en los países de FIIC. Recomendaciones del sector del sector privadopara el mejoramiento de la políticas de vivienda de cada país.

Instrumento Oferta/demanda Evaluación / Eficacia Observaciones para elmejoramiento o aplicaciónSubsidio Oferta Evaluación: 10/10 Ninguna

Recomendaciones: matrices para la construcción de unapolítica de vivienda3

Matriz de políticas de vivienda: Esta matriz tiene la finalidad de recoger problemáticastransversales que se presentan en el mercado de la vivienda en Latinoamérica e

identificar las iniciativas de política utilizadas así como sus efectos

En esta parte sedescribirán ladificultades

observadas en lossiguientesaspectos:

•Demanda•Vivienda social•Oferta

(ej. Elevadas tasasde interés

hipotecarias)

En esta sección sedescribirán las iniciativas

utilizadas para paraatacar la problemática

que corresponda

(ej. Subsidios a la tasa deinterés)

Se describirán los resultadosobtenidos en los países queadoptaron los respectivos

mecanismos en materia de:

•Estímulos a la demanda•Provisión de vivienda socialy reducción de laproblemática habitacional.•Promoción a la oferta.(ej. En Colombia lossubsidios a la tasa de interésimpulsaron las ventas devivienda.)

Problemáticas Iniciativas Resultados Observaciones

Existen unas condicionesparticulares para poder

aplicar determinadosmecanismos. En esta sección

se presentaránobservaciones para su

implementación ydificultades presentadas.

(ej. Se cree que el aumentoen la demanda de créditoderivada del subsidio a latasa de interés, genero un

aumento en las tasashipotecarias por efectos de

oferta u demanda)

EtapaIII

Gracias!Sandra Forero RamírezPresidente Ejecutiva – [email protected]

Caracterización del problema habitacional y evaluación de losinstrumentos de política

-Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano -

Sandra Forero Ramírez

Lima, octubre 2 de 2012

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