Deficit Habitacional

Click here to load reader

  • date post

    10-Aug-2015
  • Category

    Documents

  • view

    32
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Deficit Habitacional

EL DEFICIT HABITACIONAL Y LOS LIMITANTES DEL SISTEMA FINANCIERO PARA SU RESOLUCIN. ALEJANDRO BANZAS Y LORENA FERNANDEZ

1

EL DEFICIT HABITACIONAL Y LOS LIMITANTES DEL SISTEMA FINANCIERO PARA SU RESOLUCIN.1 ALEJANDRO BANZAS Y LORENA FERNANDEZ

1. INTRODUCCIN

La falta de oportunidades en el acceso a la vivienda para un gran nmero de habitantes de los pases en desarrollo se constituye en un derecho an postergado y de compleja resolucin, surgiendo como resultado -entre otras cuestiones- de una desigual distribucin del ingreso. Argentina no es la excepcin y entre las deudas pendientes en materia social aparece la necesidad de satisfacer la demanda de viviendas que ubica a nuestro pas, segn el Censo Nacional de Poblacin y Vivienda (2001), con un dficit estimado de ms de 2.600.000 viviendas (26,2% del total de hogares). A esta situacin debe adicionarse el incremento anual en la demanda de unas 120.000 viviendas, aspecto que agrega mayores complicaciones a la resolucin del problema habitacional. A su vez, dicho dficit se desagrega en aspectos cualitativos y cuantitativos, resultando necesario trabajar sobre ambos aspectos a fin de lograr reducir la brecha estructural sealada. La poltica de vivienda en los ltimos treinta aos se asent en dos pilares: el Banco Hipotecario Nacional (BHN), como lder del financiamiento hipotecario y del sector de la construccin, y el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), los cuales cobraron distinto protagonismo en la evolucin de la poltica de vivienda segn el perodo de que se trate. En la dcada del setenta y ochenta las polticas pblicas se canalizaron por el lado de la oferta a travs de un mayor impulso a las construcciones con destino a los sectores de menores recursos mientras que por el lado de la demanda se estimul el financiamiento otorgado a travs del BHN. El desarrollo sostenido de estas acciones se vio limitado por causa de la volatilidad macroeconmica, resultando en las altas tasas de inters y la inflacin que caracterizaron a ese perodo. En la dcada de los noventa, si bien se logr atenuar el impacto inflacionario caracterstico de la dcada precedente, se observaron cambios en las polticas de vivienda como consecuencia del debilitamiento del rol estatal activo, generndose las condiciones que favorecieron una mayor participacin del sector privado. El BHN fue privatizado y se destac en el otorgamiento de financiamiento a sectores de medianos y altos ingresos, perdiendo el Estado una herramienta clave para el fomento de la poltica de1

El presente artculo se basa en el Trabajo de Investigacin N 18 del Cefid-ar cuyos autores son los investigadores Alejandro Banzas y Lorena Fernandez.

2

financiamiento de los sectores de menores recursos. Por otro lado, el FONAVI puso el nfasis en el otorgamiento de viviendas que deban ser destinadas a sectores ubicados en la base de la pirmide social y que en los hechos -debido a las circunstancias socioeconmicas imperantes, filtraciones e ineficiencias de gestin- fueron otorgados a segmentos de los niveles medios de la poblacin. En tal sentido, este organismo form parte de una poltica orientada desde el gobierno central a la descentralizacin operativa en los institutos provinciales aunque sin los recursos suficientes como para ampliar razonablemente su cometido, que no era otro que el de incrementar la oferta de vivienda social y paliar el dficit habitacional estructural del pas. En consecuencia, el modesto desempeo histrico del sector de la vivienda, fruto de las debilidades en la instrumentacin de las diversas polticas aplicadas, junto a un contexto macroeconmico desfavorable, plantea la necesidad de revisar las polticas pblicas con el fin de incrementar la eficacia y la eficiencia de la gestin habitacional. Un aspecto esencial es el desarrollo de instrumentos que permitan al sistema bancario dinamizar el financiamiento y extenderlo. Otro aspecto complementario y vinculante es el aporte sustantivo y sustentable de recursos que debe proveer el Estado de modo de poder alcanzar mayores niveles de financiamiento para la vivienda con destino a los sectores de menores ingresos. Asimismo, es importante clarificar y precisar los objetivos de los programas habitacionales en funcin de las carencias objetivas que se presentan y apuntar a una mayor complementacin entre las polticas habitacionales y aquellas polticas sociales tendientes a aliviar la pobreza y lograr una ms justa distribucin de la riqueza.

2. EL CASO ARGENTINO

Antes de adentrarnos en las necesidades habitacionales que padece nuestro pas conviene introducir algunos conceptos relacionados con la definicin misma de dficit habitacional, que permita entender los dos enfoques que son parte de un mismo problema a la hora del diseo de las polticas pblicas por parte del Estado. Si bien la definicin ms simple de dficit habitacional remite a la diferencia entre la demanda y la oferta de viviendas en un momento y espacio determinados, existen otras definiciones, tanto por el lado de su componente fsico como demogrfico, que dan lugar a una gran diversidad de estimaciones. El de mayor uso y costumbre entre los

3

diversos pases es el que identifica un enfoque cualitativo y uno cuantitativo2, siendo la sumatoria de ambos lo que constituye el dficit habitacional total de un pas (Arraigada Luco, 2003). A pesar de las dificultades de orden metodolgico por parte de los distintos censos de vivienda (1960,1980 y 1991), que impiden realizar una comparacin homognea de los resultados, se han podido establecer algunos comportamientos relevantes para destacar. En los aos transcurridos entre 1960 y 1980 avanz fuertemente en la Argentina el proceso de urbanizacin. Las viviendas en las ciudades pasaron a representar del 77% al 84% del total de unidades censadas, lo que representa un alto grado de asentamiento poblacional en ciudades y pueblos en detrimento del rural. De la informacin comparativa entre ambos censos surge que la habitabilidad de la vivienda, medida por la cantidad de personas que la ocupan evidenci una mejora en dicho lapso. Las viviendas con dos o ms personas por cuarto disminuyeron del 33% al 19%, en tanto que aquellas que tenan en promedio un nmero superior a tres personas, disminuyeron del 16% al 9% (Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1980, INDEC). De la informacin que surge del cuadro 8 y a pesar que los datos censales no permiten una comparacin del todo homognea, la dcada del noventa no contribuy a reducir el dficit habitacional estructural, apenas por encima de los sesenta y cinco mil hogares deficitarios, correspondindole parte de dicha contraccin a las viviendas irrecuperables. Cuadro 8. Cuadro comparativo del dficit habitacional en Argentina (1991 y 2001) VariacinVariacin 19912001 absolutaporcentual Total de Hogares Hogares en viviendas 651.766 irrecuperables (a) Hogares2

8.927.289

10.073.625 1.146.336 534.037 1.646.965 -117.729 73.161

12.8 -18.1 4.6

en

viviendas 1.573.804

El dficit cuantitativo estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al parque existente para absorber las necesidades acumuladas. Se trata de estimar las nuevas unidades necesarias para que exista una relacin uno a uno entre viviendas adecuadas y familias que necesitan alojamiento. En tanto que el dficit cualitativo se refiere a viviendas particulares que deben ser mejoradas en sus atributos de materialidad, servicios y/o espacio y su cmputo se refiere a viviendas en situaciones recuperables e irrecuperables. Existen discusiones metodolgicas en el plano de la medicin del dficit habitacional respecto a las variables utilizadas para detectar carencias cuantitativas, cuya medicin exige seleccionar informacin relativa a viviendas que permitan distinguir cuales son inadecuadas o que deben ser repuestas. Otra cuestin metodolgica relevante es la interaccin que se establece entre ambos dficit dado que muchas veces existe superposicin de ambos tipos de carencia (Arraigada Luco, 2003).

4

recuperables (b) Hogares con hacinamiento por cuarto en viviendas buenas (c) Subtotal de Hogares deficitarios Hogares con hacinamiento de hogar en viviendas buenas (d) Total de Hogares deficitarios 479.960 2.705.530 424.200 3.129.730 459.869 2.640.871 s/d (e) s/d -20.091 -64.659 s/d s/d -4.2 -2.4 s/d s/d

Fuente: Direccin Nacional de Polticas Habitacionales. Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda.(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

Hogares que residen en: ranchos, casillas, locales no construidos para fines habitacionales y viviendas mviles. Hogares que residen en: casas B (vivienda que no cuentan con bao con descarga de agua y piezas de inquilinato. Hogares que residen en: casas A y departamentos y que presentan una relacin superior a 2,00 personas por cuarto, produciendo situaciones de hacinamiento y promiscuidad. Hogares que residen en casas A y departamentos y que comparten la vivienda con otro u otros hogares. El censo del 2001 no relev el nmero de viviendas por lo tanto no puede ser calculado el hacinamiento de hogares, a diferencia del censo de 1991 que relev separadamente el nmero de viviendas y hogares.

A lo largo de la historia econmica argentina, la poltica de vivienda estuvo condicionada por la insuficiencia de recursos presupuestarios -gran parte de ellos tuvieron como destino el pago de la deuda externa- y por los lmites que significaron la obtencin de crditos internacionales, aplicados a programas especficos de solucin parcial del problema de la falta de vivienda. Por otra parte, la inflacin, que soport por aos la economa argentina, contribuy a impactar negativamente tanto en el desarrollo de mecanismos de financiamiento como en la capacidad de ahorro de las familias. A consecuencia de esto, los sectores de menores ingresos se vieron obligados a incrementar el mecanismo de autoconstruccin en asentamientos, muchos de ellos ilegales, con carencia de la infraestructura necesaria (agua, luz, gas, etc.). Este es un fenmeno que naci y se desarroll con marcada presencia en la provincia de Buenos Aires, en la Ciudad de Buenos Aires y en algunas ciudades del interior del pas. Entre las razones que explicaron el desplazamiento poblacional del campo a la ciudad se destacan la bsqueda de empleo y el acceso a un mejor nivel de vida a partir del desarrollo de la infraestructura que brindan las grandes ciudades. El crecimiento de estos asentamientos de emergencia no tuvo ninguna planificacin dado que sus moradores, procedentes en su mayora del interior del pas o de pases limtrofes,

5

tomaban este hbitat como transitorio. La realidad poltica, econmica y social determin que esta modalidad se constituyera en algo permanente. Planteado el problema de la vivienda y de las condiciones de vida en general que debieron afrontar estos sectores sociales, las polticas pblicas encaradas por el Estado tuvieron etapas bien diferenciadas en los ltimos treinta aos. En efecto, bajo el gobierno militar (1976/1983) la lgica dominante fue la erradicacin de los asentamientos (redujo su poblacin en la Ciudad de Buenos Aires de 224.335 habitantes a 40.533) hacia otras ciudades del interior, sin alcanzar una solucin sustentable. El gobierno democrtico de 1983 toler su regreso y comenz a desplegar una poltica de relocalizacin consensuada y la urbanizacin de algunos asentamientos, pero con resultados insuficientes. La dcada del noventa se caracteriz en este sentido por poner de relieve la importancia de la propiedad privada privilegiando el rgimen de tenencia y la legalizacin de las tierras ocupadas, entregando escrituras de dominio a los habitantes de los asentamientos con resultados incompletos3. La situacin de estos sectores refleja un estado habitacional deficitario, concentrndose casi un 80% en los quintiles de ingresos ms bajos de la estructura social (ver cuadros 9 y 10). En la misma direccin, un trabajo de Info-hbitat indica que en los ltimos 5 aos casi se triplicaron los asentamientos de emergencia en los 24 distritos que integran el cordn del conurbano bonaerense. De 385 villas de emergencia (registradas durante el censo 2001) pasaron a 1.000, ubicadas en su mayora en el sur del conurbano lindando con la Capital Federal4. Esta situacin es un fenmeno de escala mundial como resultado del avance de los procesos de urbanizacin en el que predominan poblaciones de escasos recursos, poco calificadas y mayoritariamente desempleadas o

subempleadas. Segn un informe de Naciones Unidas, para el ao 2020 unos 1.400 millones de personas vivirn en un asentamiento precario, con una poblacin mundial proyectada del orden de los 8.000 millones de habitantes. El problema es mucho ms

3

Segn lo estipulado por la ley 24.464/95 se iniciaron procedimientos de escrituraciones masivas de vivienda a fin de regularizar la propiedad. A pesar de ello, hacia fines de la dcada, la evolucin del proceso haba sido muy lento de manera que el nmero de unidades no escrituradas haba seguido creciendo. Los datos del censo del 2001 mostraron que las situaciones de propietario de la vivienda solamente haban disminuido del 6,7% al 4,3% en el ltimo periodo intercensal (Lentini, 2004). 4Durante el censo 2001, se registraron 638.657 personas viviendo bajo tales condiciones, quedando muchos asentamientos de emergencia sin registrar, y pasando a totalizar en el 2006 una cifra de casi el doble, 1.144.500. El conurbano bonaerense concentra el 85% de los asentamientos totales de la Repblica Argentina, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires la cifra supera los 100.000 habitantes, en ms de 15 barrios (Infohabitat, 2006).

6

notorio en economas como las latinoamericanas, en donde el 31,9% de la poblacin urbana vive en esas condiciones. Cuadro 9. Situacin Habitacional Deficitaria por Quintil de ingreso. (En valores absolutos)Viviendas Irrecuperables (a) Viviendas (b) Hacinamiento por buena (c) Total de Hacinamiento por Hogar Total Hogares Deficitarios (a+b+c) 27,43% 31,56% 17,74% 15,65% 7,61% 100,00% 48,01% 28,82% 13,24% 7,14% 2,78% 100,00% 1.364.054 726.065 334.150 164.419 52.182 2.640.871 650.671 1.288.660 1.680.575 1.850.306 1.962.543 7.432.754 2.014.725 2.014.725 2.014.725 2.014.725 2.014.725 10.073.625 Total de Hogares No Deficitario Total de Hogares Recuperables cuarto en vivienda

Quintil 1 Quintil 2 Quintil 3 Quintil 4 Quintil 5 Total

307.507 118.780 60.241 30.524 16.986 534.037

831.258 461.861 216.599 111.645 25.601 1.646.965

225.290 145.424 57.310 22.250 9.595 459.869

Fuente: Datos elaborados por la Direccin Nacional de Polticas Habitacionales en base al Censo 2001 Cuadro 10. Situacin Habitacional Deficitaria por Quintil de ingreso (en %)Viviendas Irrecuperables (a) Viviendas Recuperables (b) Hacinamiento por cuarto en vivienda buena (c) Total de Hacinamiento por Hogar Total Hogares Deficitarios (a+b+c) % 27,43% 31,56% 17,74% 15,65% 7,61% 100,00% 48,01% 28,82% 13,24% 7,14% 2,78% 100,00% 51,65% 27,49% 12,65% 6,23% 1,98% 100,00% Total de Hogares Deficitarios / Total de Hogares

Quintil 1 Quintil 2 Quintil 3 Quintil 4 Quintil 5 Total

57,58% 22,24% 11,28% 5,72% 3,18% 100,00%

50,47% 28,04% 13,15% 6,78% 1,55% 100,00%

48,99% 31,62% 12,46% 4,84% 2,09% 100,00%

67,70% 36,04% 16,59% 8,16% 2,59% 26,22%

Fuente: Datos elaborados por la Direccin Nacional de Polticas Habitacionales en base al Censo 2001

En consecuencia, el resultado de la poltica de vivienda en la dcada del noventa se tradujo en leves disminuciones tanto de los aspectos cualitativos como cuantitativos de la cuestin habitacional en nuestro pas sin poder resolver el problema de la vivienda para los sectores de menores recursos, ya que el mismo toma caractersticas propias que no lo hacen susceptible de ser resuelto bajo los mecanismos que utilizan las familias de ingresos medios y altos. Los sectores que se encontraban en el segmento ms bajo de la pirmide social no slo han enfrentado a las dificultades propias de no poder acceder al financiamiento bancario, sino peor an- al insuficiente resultado de las polticas activas por parte del Estado que, por diversos motivos, contribuyeron a paliar mnimamente el dficit habitacional.

7

3. EJERCICIO DE SIMULACIN

A fin de evaluar qu factibilidad puede tener, en la actualidad, el mercado de financiamiento hipotecario y a modo de mensurar los sectores de la pirmide social a los que les resultara muy difcil acceder al mecanismo de mercado, se efectu un ejercicio de simulacin (ver Cuadros 17 y 18). Los supuestos vinculados a los fines de su elaboracin se resumen a continuacin:

Se consider la encuesta permanente de hogares del primer trimestre de 2007 (INDEC) -ltimo dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares segn escala de ingreso total familiar, sobre un total de 31 aglomerados urbanos. Debido al sustantivo grado de informalidad que presenta la economa Argentina -al igual que muchas economas del mundo- en el cuadro 17 se efectu el ejercicio de simulacin contemplando como supuesto que en cada uno de los conjuntos de hogares por decil se subdeclaran ingresos dado el alto grado de informalidad de nuestra economa. En consecuencia, se utiliz como herramienta de ajuste para cada decil de ingresos, los coeficientes correctores elaborados por Santiere y Gmez Sabani (1999)5 aplicados a los ingresos del ao 1997, suponiendo que no sufren modificaciones sustantivas en la actualidad. Respecto al valor del metro cuadrado se utiliz una serie de Reporte Inmobiliario (ver cuadro 9 del anexo), seleccionando un promedio del valor del metro cuadrado (US$ 633) correspondiente a los cinco barrios de la Ciudad de Buenos Aires que observan el menor valor. Se estableci como dimensin para la habitabilidad los siguientes parmetros: Hogares Unipersonales viviendas entre 29 y 31m2, Hogares para matrimonios sin hijos entre 38 y 41m2 y Hogares para matrimonios con un hijo desde 50m2. Se tom una relacin cuota ingreso del 30%, que resulta la ms utilizada del mercado y las condiciones de acceso al prstamo hipotecario del banco que ofreca las mejores condiciones. No se consider el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la

5

Primer y segundo decil: 23%, tercero y cuarto: 28%, quinto y sexto: 32%, sptimo y octavo: 42%, noveno: 51% y dcimo: 81%

8

cuota mensual del prstamo. Financiamiento por el 100% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el ms favorable. Para la determinacin del monto de crdito asignado segn la cuota a pagar mensualmente se utiliz el sistema francs, para un plazo de 30 aos, Tasa Nominal Anual Fija: 9,50%, Costo Financiero Total en TEA: 12,23% - Incluye: Inters, Seguro de Vida, Seguro de Incendio, Gastos de administracin, Caja de Ahorro, Tasacin, Cargos de otorgamiento, ms el IVA sobre gastos y comisiones. Por considerar que es una de las propuestas del mercado ms convenientes para el tomador del prstamo. Un valor en la cotizacin del dlar de $3,20.

9

Cuadro 17. Ejercicio de simulacin de adquisicin de una vivienda con un prstamo hipotecario bajo condiciones favorables de mercado EscalaHogares Hogares Poblacin Poblacin Ingreso Ingreso RelacinMximo Mximo Decil deMiles%Miles%mediomedioCuota/ingreso Crdito Crdito Ingresos$US$30% en Pesos aa valor otorgar dlar en pesos 15-500721101.9698.23371051019.6503.016 2 3 81 4 5 6 7 8 9 10 500-750 7501.000 1.0001.200 1.2001.500 1.5001850 1.8502.300 2.3003.000 3.0004.300 4.30060.500 721 719 721 721 719 721 721 719 720 10 10 10 10 10 10 10 10 10 2.010 2.229 2.263 2.352 2.509 2.601 2.623 2.707 2.644 8.4 9.3 9.5 9.8 10.5 10.9 11.0 11.3 11.1 624 863 1.085 1.372 1.671 2.064 2.659 3.547 6.678 195 270 339 429 522 645 831 1.108 2.087 187 259 325 412 501 619 798 1.064 2.003 17.900 24.750 31.100 39.350 47.900 59.200 76.250 101.700 191.450 5.594 7.734 9.719 12.297 14.969 18.500 23.828 31.781 59.828 Mximo de M2 a comprar 5 9 12 15 19 24 29 38 50 95 Fuente : Elabor acin propia en base a Indec y

datos de informacin del valor del metro cuadrado de Reporte Inmobiliario. Nota: El resultado correspondiente a la cantidad de metros cuadrados a poder comprar ha sido redondeado. En este rango podran ubicarse hogares unipersonales.

En este rango podran ubicarse matrimonio sin hijos EscalaHogares Hogares Poblacin Poblacin Ingreso Ingreso Decil deMiles%Miles%mediomedio IngresosenUS$ pesos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 6-615 615-922 9601.280 1.4081.536 1.5841980 1.9802.442 2.6273.266 3.2664.260 4.5306.493 7.783109.505 721 721 719 721 721 719 721 721 719 720 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 1.969 2.010 2.229 2.263 2.352 2.509 2.601 2.623 2.707 2.644 8.2 8.4 9.3 9.5 9.8 10.5 10.9 11.0 11.3 11.1 415 768 1.105 1.389 1.811 2.206 2.931 3.776 5.356 12.087 130 240 345 434 566 689 916 1.180 1.674 3.777 Relacin Cuota/ingreso 30% en pesos 124 230 331 417 543 662 879 1.133 1.607 3.626 Mximo Mximo Crdito Crdito a a valor otorgar dlar en pesos 11.900 3.719 22.020 31.700 39.820 51.920 63.250 84.050 108.270 153.550 346.550 6.681 9.906 12.444 16.225 19.766 26.266 33.834 47.984 108.297 Mximo de M2 a comprar 6 11 16 20 26 31 41 53 76 171 Cuad ro 18. Ejerci cio de simul acin de adqui sicin de

En este rango podra n ubicar se matri monio con un hijo

una vivienda con un prstamo hipotecario bajo condiciones favorables del mercado corregido por coeficientes de subdeclaracin de ingresos de cada decil.

11

Fuente: Elaboracin propia en base a Indec y datos de informacin del valor del metro cuadrado de Reporte Inmobiliario. Nota: El resultado correspondiente a la cantidad de metros cuadrados a poder comprar ha sido redondeado. En este rango podran ubicarse hogares unipersonales. En este rango podran ubicarse matrimonio sin hijos. En este rango podran ubicarse matrimonio con un hijo.

12

4. CONCLUSIONES PRINCIPALES DEL EJERCICIO DE SIMULACIN

Del anlisis del cuadro 17 surge que del total de hogares con ingreso (7.203.000), aproximadamente el 65% (4.680.000), correspondientes a los primeros 6 deciles y una parte del sptimo decil, no tendran posibilidad de acceder al financiamiento hipotecario, dada las condiciones actuales del mercado. Este conjunto, que queda excluido del financiamiento bancario, abarcara a ms 61% de la poblacin (14.600.000 habitantes), quedando en manos del Estado la satisfaccin de este universo de la demanda. Del anlisis del cuadro 18, que contempla la debida correccin por subdeclaracin de ingresos, se destaca que el sistema bancario no podra brindar financiamiento para la adquisicin de una vivienda a la poblacin ubicada del 1 al 5 decil. Tambin quedara excluida una porcin del 6 decil, que si bien lograra adquirir una mayor cantidad de metros cuadrados respecto a la situacin planteada en el cuadro 17, slo podra satisfacer a los hogares unipersonales. Por otra parte, se observa que los deciles que van del 1 al 5 accederan a una mayor cantida d de metros cuadrados (entre un 20% y un 37% mas) en tanto que, los deciles que van del 6 al 10 el incremento en la superficie a adquirir se establecera en un rango entre un 29% a un 80% ms. Se destaca adems que entre el decil ms rico y el ms pobre la diferencia en la cantidad de metros cuadrados posibles de ser adquiridos es de diecinueve veces, en tanto que para el caso sin subdeclaracin de ingresos la brecha se extiende a veintiocho veces, lo cual manifiesta el grado de regresividad que existe entre los diferentes sectores sociales. Por lo tanto, utilizando cualquiera de los dos escenarios, el Estado deber contemplar al menos los primeros seis deciles y una porcin del sptimo decil para poder atender sus necesidades habitacionales. Por ltimo, cabe sealar que los cuatro primeros deciles corresponden a sectores que mantienen sus niveles de ingresos por debajo de la lnea de pobreza (La canasta bsica total que mide el lmite de la pobreza segn el INDEC durante el mes de julio de 2007 se situ entre $930 para un hogar tipo 2 -matrimonio con dos hijos- y $1.011 para un hogar tipo 3, resultando en consecuencia los ms postergados.

5. CONCLUSIONES

La experiencia internacional sugiere diversos caminos transitables para intentar alcanzar el objetivo de disminuir sustancialmente el dficit habitacional. Todos contemplan la necesidad de mayores recursos financieros y presupuestarios, pero -fundamentalmente- de una decidida participacin del Estado, junto al sector privado, en la organizacin de las polticas de vivienda. Ha quedado claramente demostrado que el mercado no puede resolver por s solo las dificultades de acceso al financiamiento para la compra de vivienda, pues no alcanza a dar respuesta a vastos sectores de la poblacin, en particular aquellos de ms bajos ingresos. Los pases en desarrollo, comparten caractersticas que dificultan el acceso al crdito hipotecario tales como: niveles de ingresos insuficientes en relacin al costo de una vivienda, alto grado de informalidad de la economa, y carencia de ahorro previo. Adicionalmente, los mercados financieros encuentran en estos pases dificultades de fondeo a largo plazo, descalces de plazos y, en algunos perodos, entornos macroeconmicos de alta inflacin y desempleo. En consecuencia el Estado debe ofrecer algn mecanismo de resolucin al problema habitacional, que con el tiempo se ha convertido en estructural. Las polticas pblicas encaradas por los pases de la regin muestran diversas modalidades: los programas sociales de Brasil, destinados principalmente a la ampliacin, reparacin y reconstruccin de viviendas sociales; las polticas de Chile, que articularon el subsidio estatal y el ahorro de las familias; y las de Mxico, que se caracterizaron por un sustantivo aporte de los diversos organismos de vivienda. A su vez los tres pases mencionados han desarrollado los instrumentos de titulizacin vinculados al mercado de capitales, que les han permitido dotar de mayor liquidez al sistema financiero y ampliar los plazos del financiamiento. Bajo similares condiciones de desarrollo la experiencia argentina atraves por distintas etapas, con mayor o menor protagonismo estatal y privado. Se ha asentado principalmente en dos pilares: el BHN y el FONAVI. En la dcada del noventa y en el marco de una poltica de reduccin del Estado, el primero fue privatizado, con lo cual el Estado resign una importante herramienta de regulacin. Si bien el crdito hipotecario alcanz un grado de desarrollo significativo, en trminos relativos respecto a la dcada precedente, el crdito bancario estuvo limitado a los sectores medios y medios altos de la poblacin, una poltica que fue compartida en los hechos por el BHN. El entorno de la poltica macroeconmica de los noventa, de fuerte sesgo hacia la dolarizacin de los prstamos, contribuy al despegue de estas lneas crediticias, en moneda dura an a costa de mayores descalces por parte de las entidades y de los propios tomadores de crdito, los que tuvieron que enfrentar a la salida de la crisis insostenibles niveles de endeudamiento en dlares (dado que perciban ingresos en moneda

14

local). Como resultado de ello, el Poder Ejecutivo y el Legislativo se vieron obligados a intervenir para evitar los impactos esperables de una masiva ejecucin hipotecaria. El FONAVI result adems insuficiente para paliar el alto dficit habitacional y los cambios introducidos en las modalidades del origen de recursos -de carcter pro cclico- y en su aplicacin. Esto ha debilitado al sistema dado que en algunas ocasiones los fondos obtenidos fueron desviados a la cobertura de gastos corrientes y no a sus fines especficos, presentndose adems filtraciones que se tradujeron en una menor oferta de viviendas y cuyos destinatarios no fueron los sectores de ms bajos ingresos. A la salida de la crisis (2001-2002) el pas encontr en materia de poltica econmica, la contracara de la dcada del noventa, como consecuencia de un tipo de cambio real ms alto y una notable recuperacin en el nivel de empleo, de la actividad econmica y del salario. El sistema financiero alcanz en un tiempo corto adems una moderada recuperacin y en tres aos retorn a niveles de intermediacin aceptables, aunque todava bajos en relacin al PIB. El repunte del crdito hipotecario comenz a hacerse visible a partir de mediados del ao 2004, de la mano de una sensible baja en las tasas de inters que incluso se ubicaron -sin alcanzar an volmenes sustantivos- por debajo de las evidenciadas durante la convertibilidad. A pesar de la reaccin registrada en el sector de la construccin de viviendas, ste se concentr fuertemente en los demandantes provenientes del exterior, con fines especulativos, y los del segmento ABC1 local, que se volcaron a la adquisicin de viviendas en detrimento de los activos financieros habituales e impulsaron hacia arriba el precio de las propiedades. Como consecuencia de ello, una creciente brecha entre los salarios y el valor de las propiedades en pesos dificult an ms la probabilidad de acceso de vastos segmentos de la poblacin al financiamiento bancario. Bajo este escenario, el BCRA dispuso flexibilizar las normas para facilitar el acceso a un mayor nmero de potenciales demandantes de prstamos hipotecarios y adems el gobierno junto a las entidades bancarias, incentiv el lanzamiento de lneas crediticias destinadas a inquilinos. A pesar de estas medidas la evolucin de los prstamos hipotecarios ad hoc result muy moderada, como consecuencia principalmente de la brecha subsistente entre el valor de la cuota del prstamo hipotecario y el valor mensual del alquiler. Con el objetivo de hacer un mapeo de la probabilidad de asistencia financiera a los sectores demandantes de viviendas, a travs de un ejercicio de simulacin, se estableci que del total de hogares (7.203.000) aproximadamente un 65% de los hogares que muestran menores ingresos -correspondientes a los primeros 6 deciles y a una porcin del sptimo decil- no tendra posibilidad de acceder al financiamiento hipotecario, a pesar de las

15

condiciones relativamente ms favorables que ofrece el mercado bancario. Este conjunto en principio excluido, que involucra a ms de 14.600.000 habitantes, debe ser el objeto entonces del alcance de las polticas pblicas orientadas por los Estados nacional y provinciales. De un ejercicio de simulacin realizado (corregido el precedente por coeficientes estimados de subdeclaracin de ingresos), dado el sustantivo grado de informalidad de nuestra economa, surgi que el mercado financiero no podra atender el segmento de familias comprendido entre el primer y el quinto decil ms un segmento de la poblacin ubicada en el sexto decil, debiendo contemplar entonces el Estado la asistencia habitacional al resto de dicho decil, y a los cinco primeros de la escala de ingresos corregida. Un dato adicional que ilustra las dificultades de acceso a la vivienda de estos sectores de la sociedad, es que la poblacin que est ubicada por debajo de la lnea de pobreza se encuentra ubicada en los primeros cuatro deciles de ingreso. A pesar de los limitantes sealados y de la prdida de una importante herramienta de regulacin como fue el Banco Hipotecario Nacional (hoy en manos privadas), existen mecanismos que podran ayudar a consolidar un horizonte de crecimiento para este mercado. La adopcin de polticas tendientes a una mayor integracin entre el mercado de capitales y el sistema financiero, a travs de los procesos de titulizacin resulta un pilar a considerar para el desarrollo del financiamiento a la vivienda dirigido a los sectores medios y medios altos de la escala de ingresos. Este instrumento no ha sido suficientemente explotado aunque ha tenido una mayor preponderancia en algunos pases de Latinoamrica, una mayor presencia en los fondos administrados por las AFJP y en la articulacin de fideicomisos destinados a la construccin de viviendas. En tal sentido, para alcanzar un grado de desarrollo avanzado en materia de vivienda a travs del crdito hipotecario resultara necesario disponer de un entorno macroeconmico sostenible que se caracterice por bajos niveles de inflacin, mayor crecimiento de la actividad econmica con una equitativa distribucin de la riqueza y menores niveles de informalidad y mayor calidad en el nivel de empleo. A pesar de ello, la Argentina, al igual que otras economas latinoamericanas, padece un dficit habitacional estructural que sobrepasa ampliamente las posibilidades de resolucin a travs de los mecanismos tradicionales de mercado empleados en los pases desarrollados. Por lo tanto, resultara conveniente planificar e instrumentar por parte del Estado las polticas activas adecuadas que permitan ir resolviendo esta necesidad contemplando en el corto plazo aquellas medidas destinadas a la generacin de recursos presupuestarios orientadas a satisfacer la demanda habitacional por encima del crecimiento vegetativo de la poblacin. Al mismo tiempo, se debera tender a disminuir el

16

dficit cualitativo utilizando algunas de las herramientas aqu expuestas de modo de ampliar la oferta de financiamiento para aquellos sectores medios de la poblacin que s podran resolver sus demandas a travs de la solucin de mercado.

17

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, EXISTE?: UN CASO PARADIGMTICO DE DESCONEXIN ENTRE OFERTA Y DEMANDA. FERNANDO ALVAREZ DE CELIS, JULIN INSUA, MELINA LPEZ CALVO, Y ALEJANDRO ROBBA

18

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, EXISTE?: UN CASO PARADIGMTICO DE DESCONEXIN ENTRE OFERTA Y DEMANDA6. FERNANDO ALVAREZ DE CELIS, JULIN INSUA, MELINA LPEZ CALVO, Y ALEJANDRO ROBBA

1.INTRODUCCIN

Desde hace mucho tiempo el mercado inmobiliario porteo ha sido un buen negocio para los actores que operan del lado de la oferta. La gran cantidad de operadores (inmobiliarias, avisos clasificados, escribanos, bancos, etc.) que aseguran entradas y salidas rpidas, permiten valorizaciones incrementales de rentabilidad. Esta situacin continu luego de la obligada y tarda salida de la convertibilidad, en la que los valores de las propiedades se pesificaron. En los noventa, la rentabilidad promedio se calculaba en 20% en dlares. Actualmente, se es el piso de las inversiones, alcanzando hasta el 40% para una importante cantidad de operaciones. A fines del 2001, la profunda crisis que atraves el pas se llev consigo el modelo de valorizacin financiera que surgiera a mediados de los setenta y que tuvo a la reforma financiera de 1977 como su mejor aliado. En la crisis la actividad econmica qued prcticamente paralizada. Entre los sectores que ms sufrieron el revs, se cuenta el sector de la construccin y el mercado inmobiliario, que ya venan deteriorndose desde antes del 2001. La devaluacin y las medidas econmicas que se tomaron durante los aos siguientes, comenzaron a desarmar el modelo anterior y conformaron un modo de acumulacin donde la produccin y el mercado interno han sido los motores del crecimiento. En lo que respecta especficamente a lo que podemos denominar mercado inmobiliario, las seales durante la crisis no eran para nada positivas: por un lado pocas operaciones y, por otro la construccin en su punto ms bajo en dcadas. No obstante, posteriormente la velocidad de su recuperacin ha sido sorprendente. En efecto, en seis aos, su situacin cambi radicalmente y el precio promedio del m2 de un terreno pas de valer U$S 555 en 2001 a U$S 1.000 en 2007. El excelente comportamiento estuvo asociado, en parte, a la posibilidad de adquisicin de inmuebles con certificados de depsitos bancarios a partir de abril del 2002, pero lo que realmente impuls el desarrollo del sector fue la cada de

6

Miembros de la Comisin de Economa de FETyP (Fundacin Estado, Trabajo y Produccin) (www.fetyp.org.ar). Agradecemos los comentarios de Fabiola Vela Velsquez, Horacio Rovelli y Alejandro Barrios, tambin miembros de la citada Fundacin.

19

la renta financiera y el proceso que, en trabajos anteriores, hemos denominado el paso del plazo fijo al ladrillo. Es muy difcil definir al mercado inmobiliario y muy especialmente al porteo- en pocas palabras, por lo que se intentar establecer una caracterizacin a lo largo del presente trabajo. No obstante, se puede adelantar que en realidad no se est hablando de un solo mercado, tal como se ensea en los libros de microeconoma neoclsica donde existe una oferta, una demanda y un precio. Estamos en presencia esencialmente de varias ofertas (unidades nuevas, o usadas habitadas o desocupadas) cuyo destino principal es la especulacin inmobiliaria (es decir, construir y vender a quienes quieran invertir y acrecentar excedentes financieros). A estas operaciones especulativas, se le deben sumar aquellas ofertas que intentan satisfacer primariamente y en el corto plazo las necesidades de viviendas y de locales para actividades econmicas. Paradjicamente, la existencia de esta sobreoferta no implica que los precios de los inmuebles bajen (como lo establece la teora econmica neoclsica), sino que, en realidad, suben (Otra paradoja?). Este incremento, adems, no ha sido provocado por un empuje de demanda, ya que todos los indicadores consultados establecen que por el contrario- la demanda efectiva (personas con capacidad de compra) es muy baja, dejando como saldo un alto dficit habitacional. Para explicar la actividad inmobiliaria en la Argentina pos-2001, y la de la ciudad de Buenos Aires en particular, se debe analizar entonces, cmo, por un lado, en una sociedad que atraviesa un fuerte boom inmobiliario, un 20% de la poblacin tiene problemas de vivienda y, por otro, cmo en situaciones donde la corriente del crdito hipotecario es mnima, la oferta de vivienda y los precios aumentan exponencialmente. A grandes rasgos, las caractersticas peculiares del mercado inmobiliario (y se lo seguir llamando as, mercado), permiten inferir la alta influencia que representa la valorizacin futura como perspectiva de renta y / o resguardo del capital invertido (valor de cambio del bien), ms que como valor de uso (es decir, la compra para su efectiva utilizacin).

2.LAS VARIABLES DEL CRECIMIENTO MACROECONMICO. DE LA CRISIS A LA RECUPERACIN

La evolucin del PBI remite a un crecimiento de la economa que contrasta con la marcha oscilante de la dcada precrisis. Concretamente, el PBI creci a una tasa promedio del

20

9 % anual durante 5 perodos consecutivos, ubicndose actualmente un 25 % por encima al pico mximo de los 90 (ao 1998). Grfico 1. PBI en miles de millones de $ a precios constantes de 1993.400 350 300 250 200 150 100 50 01993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

a precios constantes de 1993

desest

Fuente: en base a INDEC Nota: ltimo dato III trimestre 2007 Entre los factores que contribuyen a este resultado, cabe destacar aquellos ligados directamente a la salida de la convertibilidad y la competitividad creciente de ciertos sectores productivos. Por un lado, el auge exportador de productos primarios favorecido doblemente por el nuevo tipo de cambio y el alza de los precios internacionales- significa un aporte indito de divisas. A ello se suma, una evolucin ms lenta de las exportaciones industriales y a su vez, un incremento de los gastos realizados por los turistas extranjeros. Todo ello determina una de las anclas del modelo: el supervit comercial de 10.000 millones de dlares. Por otra parte, la novedad proviene de una mayor competencia frente a la produccin externa, con el consiguiente crecimiento que experimenta la industria manufacturera local; una recomposicin (menos generalizada pero auspiciosa) de las economas regionales en conjunto, y la recomposicin del mercado interno en general. A diferencia de los otros sectores mencionados, que incluso en coyunturas diferentes tuvieron evoluciones positivas, en estos casos nos encontramos con agentes que venan acumulando dcadas de deterioro. El sector de crecimiento ms tardo es el financiero (epicentro principal de la crisis) que, contrariamente, haba crecido de manera ininterrumpida durante dcadas, y slo a partir del crecimiento del supervit fiscal del ao 2003 empieza a acompaar al consumo y la inversin. Relacionado a esto, un tercer aspecto destacable, la segunda ancla del modelo, es el supervit fiscal, lo que

21

otorga un mayor margen de maniobra, negociacin y potencial autonoma a las decisiones polticas. El empleo y el consumo aparecen as como impulsores del crecimiento nacional en el nuevo modelo de acumulacin. La recomposicin del empleo y de los ingresos representan un alivio para los sectores medios asalariados respecto a su situacin previa. En cambio, en el extremo inferior de la pirmide social, se aprecia todava la injusticia heredada del rgimen de valorizacin financiera anterior, que llevar ms tiempo revertir.

3.LA CONSTRUCCIN

La actividad de la construccin representa la corporizacin de la oferta en el proceso de valorizacin financiera de los activos reales, resultado y motor al mismo tiempo de las formas de funcionamiento del mercado inmobiliario actual. Para proceder al estudio y anlisis de estas formas particulares, se ha tomado como insumo de investigacin a los permisos de obra privada solicitados en las distintas jurisdicciones. La cuantificacin de la construccin a partir del nmero de permisos y de las superficies que se detallan sintetiza varios de estos aspectos. Desde una perspectiva temporal, se advierte la cada en 2002 y el crecimiento que le precedi. Ante la situacin de 2002 (descapitalizacin, inexistencia de crdito, incertidumbre acerca de los niveles de la demanda potencial, incrementos de los costos, etc.), las empresas constructoras limitaron fuertemente su actividad. Sin embargo, varias de estas condiciones negativas se modificaron en pocos meses, en especial lo que refiere a la demanda, por la nueva capacidad de pago de los compradores, que permiti una recuperacin netamente superior a la verificada en otras actividades. Siguiendo las estadsticas oficiales publicadas por el INDEC, para la muestra de los 42 municipios principales del pas (Ciudad de Buenos Aires, GBA, Crdoba, Salta, Tucumn), la superficie permisada cay un 40 % entre 2001 y 2002; y entre 2002 y 2003 creci un 65 %, recuperando prcticamente su nivel anterior. A partir de ese momento la superficie permisada se incrementa a un ritmo de 24 % anual, hasta llegar a 9.5 millones de m2 en 2006 (91% superior a los niveles de 2001). En este conjunto, la Ciudad de Buenos Aires tuvo una evolucin similar pero con variaciones ms pronunciadas, en especial en lo que se refiere a su crecimiento luego de 2002. As, su importancia pas de 21 % al 33 % de la superficie total permisada en el ao 2006. Este comportamiento hace que Buenos Aires muestre, entre 2002 y 2006, un ritmo de construccin

22

indito en la historia reciente. Recin en el ao 2007 se observa un cambio en la tendencia y una mnima variacin negativa (0,5%). Como se presentar ms adelante, se entiende que esta situacin es resultado de cambios en la modalidad de la oferta, ms que de una merma generalizada de la actividad y sus motores de crecimiento. Grfico 2. Superficie permisada total. 42 municipios y Ciudad de Buenos Aires. 2001 200712.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 15% 4.000.000 2.000.000 0 10% 5% 0% 35% 30% 25% 20%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Ciudad

42 municipios

% Ciudad / Total

Fuente: en base a INDEC El impulso constructivo est basado principalmente en los destinos residenciales. Este tipo de construcciones representa actualmente ms del 80 % de las obras privadas, mientras que en 2001 participaba con el 60 %. Es preciso destacar que el incremento de la superficie para construccin de viviendas super ampliamente los destinos para actividades econmicas. En efecto, los datos de 2007 muestran que se permisaron viviendas que cuadriplican los niveles de 2001, mientras que en el mismo perodo, los destinos no residenciales fueron, en comparacin, slo un 52 % mayores.

4.LA RECUPERACIN DE LOS PRECIOS

En el mbito de la Ciudad de Buenos Aires, las transformaciones adquirieron una mayor relevancia. As como el impacto de la crisis fue aqu particularmente severo afectando sectores clave de la economa portea como las finanzas y los servicios-, tambin fue notable la rapidez de la recuperacin posterior. La Ciudad no slo recobra su protagonismo econmico, sino que se revela como un rea de fertilidad relativamente ms slida para los excedentes financieros nacionales y extranjeros que buscan cuasi rentas rpidas y seguras.

23

Esta caracterstica se evidencia al analizar el valor material de la Ciudad, como portadora de una renta potencial cristalizada en el valor de su suelo. As es que, como se puede observar en el Grfico 3, los precios de los terrenos ofrecidos en venta reflejan en parte este proceso, cayendo en 2002 y recuperndose rpidamente (incluso a un ritmo mayor que el resto de la economa). En slo dos aos, los valores en dlares alcanzaron el promedio de diciembre de 2001. Las estadsticas histricas de oferta del suelo porteo, entonces, permiten cuantificar este proceso. Siguiendo el mismo grfico, el precio medio del suelo de la Ciudad, previo a la devaluacin, era de U$S 555 el m2, como ya fue mencionado. Este valor desciende a la mitad en slo tres meses, para continuar cayendo un trimestre ms (U$S 272 y U$S 213 el m2 en marzo y junio de 2002, respectivamente). A partir del ascenso posterior, ya a fines del ao 2004 los valores generales haban recuperado su nivel en dlares. Posteriormente, continu el incremento hasta prcticamente duplicar, a fines del 2007, el ltimo registro pre-crisis. En dicho registro, el valor medio alcanza los U$S 1.038 el m2, siendo un 87 % superior al de diciembre de 2001 y un 387 % mayor al punto ms bajo de 2002. Sin embargo, no est de ms recordar que, medida en moneda nacional, esta evolucin tuvo variaciones positivas de manera ininterrumpida. Modificacin del tipo de cambio mediante, el promedio actual sextuplica en pesos a la media del ao 2001.

Grfico 3. Valor del suelo (U$S/m2). Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20071.500 60%

1.000

42%

38%

35% 25%

40%

500 555 274 2001 -500 2002 2003 2004 2005 388 534 722

905

1.038 15%

20%

0% 2006 2007 -20%

-1.000 -51% -1.500 U$S/m2 Variacin interanual (%)

-40%

-60%

Fuente: en base USIT Subsecretara de Planeamiento MDU, GCBA En este contexto general, si se observa la localizacin geogrfica de las ofertas, es posible verificar que los ascensos ms fuertes se producen en las zonas ya valorizadas de la Ciudad, donde adems es necesario tener presente que las cadas en la crisis fueron menores.

24

Por su parte, las zonas histricamente menos valorizadas mostraron no slo un ascenso mucho menor, sino tambin una recuperacin ms tarda. En cuanto a la temporalidad de la recuperacin, los barrios de la zona Norte (Recoleta, Palermo), ya a fines de 2003, tenan promedios similares a diciembre de 2001. En cambio los barrios del Oeste lo alcanzaron un ao despus, y los del Sur, recin en el ao 2006. Por su parte, las diferencias en la evolucin implican una ampliacin de la brecha entre los valores del suelo para los barrios de la Ciudad que actualmente se mantiene de manera palpable. Esto implica que la ciudad agudiz las disparidades norte sur en trminos de valor del suelo, es decir que los propietarios del Sur de la ciudad estn cada vez ms lejos en trminos de patrimonio de sus pares del Norte y se hacen menos visibles las dos ciudades que conviven dentro del mismo destino. Grfico 4. Valor del suelo (U$S/m2) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20073.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2001 BOCA PALERMO 2002 2003 2004 CABALLITO RECOLETA 2005 2006 MATADEROS VILLA CRESPO 2007

Fuente: en base USIT Subsecretara de Planeamiento MDU, GCBA En trminos de precios de viviendas, tambin las estadsticas histricas del mercado residencial son ilustrativas de una valorizacin general en trminos cronolgicos, pero diferencial en cuanto a la distribucin territorial de las ofertas. El precio medio de los departamentos ofrecidos en venta en la Ciudad experiment variaciones positivas desde el ao 2003 (mostrando una recuperacin similar a la de los terrenos). En dlares, los departamentos recuperaron valores precrisis en 2005. Actualmente el promedio es un 46 % superior al del 2001, con una tendencia de crecimiento ms lento en 2007 (el precio medio de 2007 fue un 16 % superior al de 2006).

25

De manera similar al caso de los terrenos, el anlisis para el caso de los departamentos evidencia que los barrios ya valorizados se recuperaron ms rpido; barrios que hoy exhiben una importante diferencia con los valores pre-crisis. As, el precio promedio de Recoleta es un 63 % superior a 2001, y de Palermo lo es en un 60 %. En cambio, para barrios del Sur de la Ciudad las diferencias, si bien son positivas, muestran valores menos significativos (24 % para la Boca; 38 % para Mataderos). Grfico 5. Precio de departamentos (U$S/m2) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20071.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 2001 2002 CABALLITO PALERMO 2003 2004 LA BOCA RECOLETA 2005 2006 MATADEROS VILLA CRESPO 2007

Fuente: en base USIT Subsecretara de Planeamiento MDU, GCBA Otra tipologa de vivienda a analizar est representada por las casas. Observando las variaciones en el precio, en este caso, se advierte la cada y la recuperacin posterior, pero con un impulso mucho menor que en el caso de los departamentos. En efecto, en el ao 2007 las casas tenan un precio medio slo 17 % superior al de 2001. Asimismo, en el ltimo registro se reconoce una diferencia positiva del 7 % con respecto a 2006. Este incremento menos extremo de los precios en las casas resulta uno de los ejemplos de las caractersticas particulares del mercado inmobiliario actual, es decir, la alta influencia que representa la valorizacin como perspectiva de renta y / o resguardo de valores (valor de cambio), ms que como bien de uso (valor de uso). De esta manera, los precios de los departamentos resultan en incrementos ms significativos que los de las casas, y esas diferencias relativas explican la voracidad del mercado por convertir casas en edificios de propiedad horizontal, particularmente en las zonas de valorizacin tradicional.

26

Pero ms all de las expectativas y motivaciones que impulsan los valores, los precios de las casas tambin ilustran las diferencias territoriales de valorizacin: en los barrios del Norte, entre el ao 2001 y el 2007 los precios ascendieron al ritmo de los departamentos (48 % en Recoleta y 60 % en Palermo). En los barrios del Sur y del Oeste los ascensos resultaron relativamente ms modestos (21 % en Mataderos; 22 % en Caballito y 40 % en Villa Crespo). En el caso de los terrenos, vale la misma reflexin que en el de la vivienda, en el sentido que las diferencias entre las propiedades del Norte y del Sur se profundizan. Grfico 6. Precio de casas (U$S/m2) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20072.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 2001 2002 2003 2004 LA BOCA RECOLETA 2005 2006 2007

CABALLITO PALERMO

MATADEROS VILLA CRESPO

Fuente: en base USIT Subsecretara de Planeamiento MDU, GCBA

Grfico 7.

27

Superficie permisada segn destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20073.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Residencial

No residencial

Fuente: en base a DGEyC. GCBA Claramente, la diferencia de la oferta representa la predileccin de los inversores por obras residenciales, y ms especficamente, multiviviendas, como se puede observar en el Grfico 8. Mientras que la construccin de univiviendas evidencia un leve crecimiento (incluso durante 2002), en multiviviendas es donde se advierte el crecimiento ms pronunciado de la construccin total. Relacionado a esto, los activos fijos no residenciales entraron en profunda crisis tras el 2001, provocando una fuerte vacancia de locales comerciales y de oficinas. Los inversores dieron preferencia al mercado de la vivienda, histricamente ms desfasado entre la oferta y la demanda por el componente especulacin. Es decir, comparativamente, en los 90 la mayora de las inversiones son de carcter no residencial, como por ejemplo shopping centers y oficinas; en la presente dcada, la mayor inversin es para viviendas multifamiliares. Se podra reflexionar acerca de que la construccin portea de los 90 tuvo un componente menos especulativo que en los aos 2003-2007, basado en el hecho de que prevalecieron las construcciones no residenciales. Pero no est de ms apuntar que ese proceso de construcciones en grandes superficies dio lugar a otros procesos que arruinaron el tejido barrial porteo con la concentracin del consumo y la extincin del consumo minorista barrial.

Grfico 8.

28

Superficie permisada residencial segn destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-20073.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Univivienda

Multivivienda

Fuente: en base a DGEyC. GCBA En la etapa de mayor crecimiento de la construccin se observa un aumento de la participacin de las multiviviendas dentro de los destinos residenciales. Pasando de un piso del 80.6 % en 2002, alcanzaron su mayor influencia en el ao 2006, totalizando el 97.4 % de la actividad. Por otra parte, tambin se puede observar que la construccin de univiviendas, si bien tiene un ritmo menor, tambin es mucho ms estable, como se puede observar en el perodo 2006 2007, donde contina el ascenso (al igual que los destinos no residenciales), mientras las multiviviendas tienen una variacin negativa. Cuadro 1. Superficie permisada residencial segn destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007 Univivienda 56.814 41.430 72.319 76.760 69.218 70.156 79.068 % 9,3 19,4 6,8 6,6 3,9 2,6 3,2 Multivivienda 551.578 172.614 994.378 1.089.376 1.726.794 2.599.641 2.396.678 % 90,7 80,6 93,2 93,4 96,1 97,4 96,8

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fuente: en base a DGEyC. GCBA Un segundo aspecto para destacar es la tendencia a orientar la construccin de multiviviendas hacia aquellas de alta categora, como respuesta a una demanda que sostiene precios y exigencias. En este punto se puede reconocer una inclinacin por las viviendas

29

suntuosas7 (con un crecimiento del 24 al 41 % entre 2003 y 2005), en claro detrimento de las confortables (44 a 21 % en el mismo perodo). Posteriormente la evolucin se modifica en parte, con una disminucin de la construccin de suntuosas, y un aumento leve de las confortables entre 2005 y 2007. Sin embargo, entre los aos 2003 y 2007 se puede reconocer una tendencia al aumento continuo en la participacin de las categoras lujosa (del 6 al 11 %) y sencillas en menor medida (del 25 al 29 %). Aqu se observa como el mercado se va adaptando a las nuevas exigencias de los inversores, que en una primera etapa contaban con una mayor liquidez, en particular de aquellos que mantuvieron sus excedentes a salvo del corralito y que ahora no obtienen alta rentabilidad en el mercado financiero; mientras que, pasado el 2005, ingresan al mercado inversores ms pequeos, que diversifican la inversin. Grfico 9. Tipologa de multiviviendas nuevas. 2003-200750% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2003 Sencilla 2004 Confortable 2005 Lujosa 2006 2007 Suntuosa

Fuente: en base a DGEyC. GCBA En trminos absolutos, entre los aos 2003 y 2007 se construyeron casi 82.000 nuevos departamentos. En detalle, se puede observar que en la disminucin que se observaba en 2007, es la categora suntuosos la que impacta mayormente en esa variacin, mientras que los confortables continuaron creciendo. Cuadro 2.7

Categoras de vivienda: sencilla: vestbulo, comedor, dormitorios, bao, cocina, lavadero, garaje, depsito, agua caliente, calefaccin; confortable: lo anterior, ms ante-comedor, habitacin y bao de servicio, cuarto de planchar; lujosa: lo anterior ms ascensor con acceso privado, ascensor de servicio, hasta tres habitaciones y baos de servicio, living-comedor que exceda los 42 m2 de superficie; suntuosa: lo anterior ms pileta de natacin, cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.

30

Multiviviendas nuevas segn categora de confort. Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007 Sencilla 2.181 2.284 4.076 7.064 7.014 % Confortable 25,4 3.767 24,4 3.321 27,1 3.508 28,7 5.850 28,8 6.280 % Lujosa 44,0524 35,4736 23,31.224 23,82.448 25,82.664 % Suntuosa 6,1 2.099 7,9 3.033 8,1 6.217 9,9 9.267 10,98.412 % Total % 24,5 8.571 100,0 32,4 9.374 100,0 41,4 15.025100,0 37,6 24.629100,0 34,5 24.370100,0

2003 2004 2005 2006 2007

Fuente: en base a DGEyC. GCBA En tercer lugar, tambin se puede reconocer una tendencia general a la preferencia por unidades de menor tamao. En su participacin porcentual, entre 2003 y 2007 fueron los monoambientes la construccin que ms creci, representando el 30% de las viviendas construidas en 2007. Con altibajos, tambin se increment la participacin de departamentos de 2 ambientes, y descendi progresivamente la participacin de los 3 ambientes. Las unidades de mayor tamao (4 y ms de 5 ambientes) tuvieron una participacin menor, y en descenso. El carcter sintomtico de este proceso se verifica en el ltimo registro, en el cual las cantidades absolutas de multiviviendas de todos los tamaos disminuyen; el nico tipo que aumenta fue el de los monoambientes (de 3.770 a 7.365 unidades). Esto explica la disminucin de la superficie permisada que se observa en el ao 2007, hecho que no impacta sobre el dinamismo de la actividad. Grfico 10. Multiviviendas segn cantidad de ambientes. Ciudad de Buenos Aires. 2003-200750% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%2003* 2004 2005 2006 2007

1 am b

2 am b

3 am b

4 am b

5 am b y m as

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

31

Un cuarto punto que caracteriza la construccin de multiviviendas es su distribucin territorial, con reas de gran concentracin en pocos barrios. La mayor participacin en la distribucin de los metros cuadrados permisados corresponde a los barrios ms valorizados. En parte, la localizacin particular se asocia con la perspectiva de los compradores de que all no se desvalorizar su capital. Es decir, existe expectativa ante la posibilidad de realizacin de la renta, teniendo en cuenta un alto componente especulativo referido a la condicin de activos inmobiliarios que revisten estas multiviviendas. Durante el 2007, los barrios preferidos fueron Caballito (10.1 %), Palermo (9.9 %), Villa Urquiza (6.8 %) y Belgrano (6.2 %). A grandes rasgos, se trata de los barrios que venan concentrando la mayor parte de la superficie permisada en los ltimos aos. Sin embargo, comparando esta situacin con el mapa de 2001 se adquiere una perspectiva histrica donde resaltan otros aspectos interesantes. En principio la disminucin de la participacin de Puerto Madero, barrio que en 2001 se encontraba en su fase inicial de construccin, y que pas de significar el 14.5 % al 2.8 % en 2007. Ese barrio se caracteriza por el alto valor de los terrenos y de las unidades terminadas, una infraestructura y caractersticas urbansticas que lo singularizan del resto de la Ciudad, y quiz es el ejemplo ms claro del efecto valorizante de la segregacin diferencial que ejerce el mercado actual. Entre los otros barrios, contina siendo fundamental la concentracin en Palermo, y la presencia ms modesta de otros barrios del eje Norte (Belgrano, Recoleta). Tambin se puede reconocer la ampliacin de las zonas preferidas por la construccin hacia Villa Urquiza, Nez, y ltimamente Saavedra. Estos barrios aparecen como opciones ms recientes, como una extensin territorial del eje Norte. Por otro lado se encuentra el Centro geogrfico de la Ciudad, con Caballito a la cabeza, y un entorno ms difuso hacia Flores, Almagro y Parque Chacabuco. Si bien son zonas que hasta 2001 mostraban una valorizacin ms moderada, se transforman en reas de importancia al reconocer un inters por parte de la demanda, sumado a la posibilidad de encontrar suelo ms barato que en el Norte, pero con condiciones y potencialidades similares. Tambin se puede advertir que, a medida que el suelo en las zonas clsicas se fue valorizando, los constructores comenzaron a buscar barrios alternativos. En este sentido se dan permisos importantes, aunque con localizaciones muy puntuales, en forma de enclaves, que no significan una valorizacin general de los barrios. Existen casos de este tipo en barrios como Barracas, Villa Crespo y Chacarita. Sobre esta cuestin es dable suponer que para los compradores existe la expectativa que los inmuebles de cierta categora resguardan su valor, ms all de la localizacin. As, la edificacin del tipo torre con servicios comunes, aun en

32

entornos poco valorizados, se torna en posibilidades alternativas para emprendimientos de mayor riesgo por parte de las constructoras y compradores8. La concentracin territorial sigue siendo alta, pero desde el ao 2005 se aprecia la expansin de la frontera inmobiliaria. As como en el sector primario, la suba de los precios internacionales de la soja posibilita que reas tradicionalmente volcadas a la produccin de otros cultivos, a la ganadera o a la produccin lechera, se destinen a la produccin sojera (en un fenmeno conocido como sojizacin del agro), el incremento sostenido del precio del suelo urbano en la Ciudad de Buenos Aires genera una valorizacin diferencial que, a la vez que acrecienta los montos en zonas histricamente valorizadas, produce un efecto derrame sobre reas aledaas e incluso, bajo nuevas modalidades y asumiendo nuevas formas, en puntos especficos del territorio que configuran los enclaves recientemente valorizados. Mapa 1. Superficie permisada total. Participacin segn barrios. Ciudad de Buenos Aires. 20012007

Fuente: en base a DGEyC (GCBA) En el grfico siguiente se distingue con mayor claridad la evolucin histrica de ciertos barrios. A partir del punto de inflexin que signific el 2002, resaltan los incrementos en Palermo y en especial, en Caballito. A diferencia del aumento de la superficie permisada total que se analiz anteriormente, el resto de los barrios creci en forma ms mesurada,8

Torre jardn: se trata de una torre habitacional en la ciudad consolidada, que conserva varios metros de separacin con respecto a la lnea municipal, con jardines de uso privado (...) y usos adicionales (...) sistemas de seguridad y personal de vigilancia (Welch Guerra y Valentini, 2005:87).

33

incluso algunos que, como Recoleta, gozan de alto valor y prestigio. Cabe sealar que quiz, esta misma perspectiva, traducida en incrementos muy rpidos en el valor del suelo, limita las posibilidades constructivas a proyectos muy especficos. Grfico 11. Superficie permisada total (m2). Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007

500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2001 CABALLITO MATADEROS 2002 2003 2004 PALERMO BOCA 2005 2006 VILLA CRESPO RECOLETA 2007

Fuente: en base a DGEyC. GCBA 5. LAS CONTRADICCIONES DEL MODELO RENTSTICO

Observando el fenmeno del notable crecimiento de la construccin, y en especial de la edificacin de departamentos, se puede suponer un aumento consecuente de la oferta de viviendas y de la superficie residencial de la Ciudad. A partir de los permisos de construccin, entre el 2002 y el 2007 se contabilizaron 85.587 viviendas nuevas, dentro de las cuales, 84.576 corresponden a departamentos. Aun restando a esta cifra la cantidad de viviendas demolidas para construir las nuevas, seguira siendo un balance de saldo positivo, que permitira dar lugar a nuevos habitantes. En segundo lugar, la Ciudad se caracteriza por tener una cantidad nada despreciable de viviendas sin utilizar. Segn el Informe sobre la Situacin Habitacional de la Direccin Nacional de Polticas Habitacionales, ya en 2001 se haban censado 126.956 viviendas desocupadas, entendiendo esto como viviendas para alquiler, desocupadas por otras razones o abandonadas. En otra categora tambin se relevaron 201.301 viviendas ocupadas en las que no se aplic la cdula censal, debido a las siguientes razones: moradores ausentes, se trataba de viviendas destinadas para veraneo o con fines no habitacionales. Esto da una idea de la magnitud de viviendas disponibles, vacantes y

34

subutilizadas, magnitud que superara ampliamente no slo el crecimiento demogrfico estimado, sino la cantidad (relativamente incierta) de viviendas para satisfacer las necesidades habitacionales actuales. Sobre esta cuestin interesa resaltar otros aspectos del mercado, ms ligados a la demanda y a las necesidades aparentes del mercado residencial, es decir: el crecimiento demogrfico, la magnitud misma de la adquisicin de viviendas (demanda efectiva), y las dificultades de financiamiento y acceso concreto a la vivienda por parte de los sectores que no cuentan con ahorros previos (demanda insatisfecha). Para el anlisis comparativo con el crecimiento demogrfico se presenta la dificultad de carecer de cifras precisas y actualizadas. Sin embargo, segn proyecciones de la Direccin General de Estadstica y Censos del GCBA, se estima un crecimiento demogrfico muy bajo (menos del 0.2 % anual) desde la fecha del ltimo censo (2001). A partir de ello se calcula que en el ao 2007 la poblacin portea debera haber alcanzado los 3.034.161 habitantes; un 1.3 % ms que en el 2001. En este sentido, durante seis aos se habran incorporado slo 38.764 habitantes. Comparado con el incremento de las viviendas (de 85.587 unidades), entonces, el crecimiento demogrfico estimado resulta muy inferior. Por otro lado, analizando la cantidad de compras (que remite a la dinamizacin completa del mercado), y tomando como indicador la cantidad de operaciones de compra venta, es decir, las escrituras registradas en el mbito de la Ciudad, se observa que desde el 2002 muestran un crecimiento mucho ms modesto que la dinmica constructiva. Desde dicho ao, la cantidad de escrituras creci a un ritmo promedio de 3.6 % anual, contabilizando 98.001 operaciones en el ao 2007. Esto significa un mercado slo un 22.6 % superior al 2001. A su vez, se observa una participacin mucho menor de las escrituras hipotecarias. As como en el 2001 este tipo de escrituras representaba el 25.5 % del total, a partir de la debacle financiera, pasaron a representar slo el 3.9 % en el 2002. Si bien su participacin fue creciendo, lo hizo muy lentamente, de manera que en el ao 2007 sumaron el 8.7 % del total, con 8.566 operaciones registradas. Esto significa que la mayor parte de las operaciones que motorizan la actividad la realizan compradores capitalizados, que prescinden claramente del crdito hipotecario para adquirir inmuebles, incluso aquellos que venden su propiedad para adquirir otro inmueble. Grfico 12. Escrituras totales e hipotecarias. Ciudad de Buenos Aires. 2001-2007

35

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Escrituras totales

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Escrituras hipotecarias

Fuente: en base a DGEyC. GCBA Siguiendo este anlisis, corresponde la referencia a un cuarto aspecto, que es la cuestin del crdito hipotecario. Este tipo de prstamo tradicionalmente permiti a los sectores no capitalizados adquirir viviendas a plazos. Analizando el stock de prstamos hipotecarios, se puede observar un balance negativo desde el ao 2001 hasta el 2005. Recin en el 2006 se observa un cambio de tendencia firme; entre 2005 y 2007 el stock aument 54 %, aunque todava se encuentra 20 % por debajo de los niveles del ao 2001. Por otra parte, cabe recordar que esta comparacin realizada a valores corrientes, seguira indicando que los prstamos no involucran un volumen suficiente como para facilitar la compra de viviendas para otros sectores sociales, es decir, no se ha recuperado la relacin cuota / ingreso. Grfico 13. Stock de prstamos hipotecarios (en millones de $ corrientes). Ciudad de Buenos Aires. 2001-2007

250 200 150

2000 1500 1000

100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 500 0

CVS (INDEC)

IIM (EPH)36

Fuente: en base a datos del BCRA Desde las entidades bancarias, a partir del 2004 se comenzaron a ofrecer diversas lneas de prstamos hipotecarios, que en algunos casos mejoraron las condiciones con respecto a aos anteriores. Sin embargo, estas condiciones fueron variando rpidamente, siendo especialmente sensibles a las fluctuaciones del mercado financiero. La ampliacin de la diferencia entre el salario real medio y el valor de las viviendas contina siendo tan alta, que impide el acceso incluso a travs del crdito. A continuacin se presentan dos indicadores de variacin salarial: el Coeficiente de Variacin Salarial generado por el INDEC, y la Medicin del Ingreso Individual Mensual a partir de la Encuesta Permanente de Hogares. En esta evolucin se distingue un incremento, en especial desde el 2003. Sin embargo, en comparacin con el incremento del precio de las viviendas (en pesos), resulta mucho menor. Sin entrar en grandes detalles, queda en evidencia el retraso de los ingresos, que se hace mucho ms severo en los sectores menos favorecidos, y los aleja aun ms del acceso a la vivienda.

Grfico 14. Coeficiente de Variacin Salarial (base 100=2001) e Ingreso Individual Mensual ($17.000 42% 12.000 30% 7.000 14% 10% 2.000 2001 2002 2003 2004-7% 0% 2005 0% 2006 2007 -10% -21% -28% -13.000 Stock de prestamos hipotecarios -18.000 Variacin interanual (%) -40% -50% -20% -30% 20% 50% 40%

-3.000

-8.000

37

corrientes). Ciudad de Buenos Aires. 2001-2007

Fuente: en base a INDEC y DGEyC, GCBA 6.LA CIUDAD COMO TERRITORIO DE ESPECULACIN

Anteriormente se observ que el ritmo de la construccin en la Ciudad de Buenos Aires presenta una evolucin ms acelerada y singular que el resto de las localidades del pas. Esto no invalida, sino que da ms sentido an, a la consideracin que detrs de esta movilizacin existen intenciones meramente especulativas. Significa que, en trminos de inversin (o especulacin) inmobiliaria, en la Ciudad se produjo una profundizacin mayor que en el resto de las ciudades argentinas. Como mbito residencial, aun cuando desde hace aproximadamente 20 aos que estudiosos plantean la tendencia de las clases altas a movilizarse a reas suburbanas, la Ciudad no ha dejado de resultar atractiva. Es ms, en el pasado cercano se han multiplicado los polos de atraccin residencial para las elites, por no hablar directamente de verdaderos procesos de gentrificacin9. Esto resulta vlido tanto si pensamos que la demanda actual responde a quienes buscan su propia vivienda, como a quienes compran en la perspectiva de su venta futura o alquiler (a este mismo grupo) que ciertos agentes estn adquiriendo propiedades y motorizando el mercado.

9

Se entiende a la gentrificacin (en ingls, literalmente, aburguesamiento) como un proceso de segregacin socioespacial con fines especulativos. Se trata bsicamente del desplazamiento de clases populares a consecuencia de los incrementos en el valor del suelo.

38

Por otra parte, no hace falta enumerar las condiciones que hacen a Buenos Aires una ciudad con grandes atractivos, tanto para compradores argentinos como extranjeros, que cabe sealar, esta ltima no es tan significativa. Tambin es interesante resaltar que en la visin de perspectiva futura en la que se valorizan las propiedades, el propio incremento de los precios resulta en s mismo un motor de valor. En un contexto donde la Ciudad y en particular ciertos barrios, se hacen formalmente inaccesibles para la mayor parte de la poblacin, sectores de altos ingresos con intenciones de exclusividad encuentran condiciones ms que ptimas. En este sentido, la propia segregacin urbana que genera la dinmica del mercado residencial actual, revaloriza los barrios ms caros, pero tambin empuja las perspectivas de los propietarios en zonas intermedias. Se da forma as a un espiral de valorizacin segregacin revalorizacin que no slo profundiza las condiciones en una zona limitada, sino que tiende a expandirse territorialmente con menor fuerza, y con mayor choque entre expectativas y realidades. Es en este sentido que puede comprenderse la presin inmobiliaria y la expansin del eje Norte como rea valorizada hacia barrios aledaos (Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Palermo, Villa Crespo), proceso que se podra denominar como de extensin de la frontera inmobiliaria haciendo alusin al proceso de expansin de la frontera agraria que se percibe en el campo a partir (sacar a partir de devaluacin el proceso empieza antes, adems venimos hablando slo de precios) del aumento de los precios internacionales de los granos, proceso que favorece el cultivo de cereales y oleaginosas (bsicamente, soja) frente a la ganadera y cultivos industriales, tanto en la regin Pampeana como en otras regiones del pas. Como asiento de actividades econmicas, es tambin palpable que la Ciudad ha recuperado el vigor de aos anteriores, y que incluso hoy ostenta una mayor diversidad de actividades. En otras palabras, la Ciudad pos-crisis mantiene una potente atraccin de actividades que revalorizan las propiedades existentes y a construirse, es decir, al suelo urbano en trminos generales. Gran parte del mercado, entonces, se encuentra fundado en perspectivas futuras; en especial si se toma en consideracin que se trata de un mercado de bienes de alto valor, directamente dolarizados y de largos plazos de amortizacin. En este sentido, para los demandantes, la compra de inmuebles (y su derecho a percibir renta), sin duda resulta mucho ms atractiva que otras formas de resguardo de valores, inversin o especulacin. Asimismo hay que considerar a los agentes extranjeros, beneficiados por el tipo de cambio, que tambin resultan en un aporte a la valorizacin descripta y son ilustrativos de la perspectiva y realidad que Buenos Aires presenta desde un punto de vista inmobiliario.

39

Por otra parte, se habla de valorizacin, segregacin y percepciones futuras en trminos generales. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual adquiere mayor complejidad territorial, considerando que estos procesos distan de ser homogneos para todos los barrios de la Ciudad. En un paneo general, las zonas valorizadas del Norte, Puerto Madero e incluso Caballito, aparecen como protagnicos del mercado, lo cual demuestra que el resto, (en especial el Sur de la Ciudad), tiene perspectivas menos alentadoras, si se consideran los plazos de valorizacin que la demanda actual soporta. Esto no quiere decir que all no existan emprendimientos que resulten comercialmente exitosos, o que las zonas carezcan de futuro, simplemente, parecera que la demanda aun encuentra posibilidades en barrios en los que siente que su valor est a mayor resguardo, y los valores de su terreno y vivienda entre las dos ciudades se siguen alejando, como se sealara anteriormente.

7.EL ROL REGULADOR DEL ESTADO.

Hasta aqu slo se fue describiendo el mercado y las acciones del sector privado, el Estado slo apareci como la fuente de relevamiento estadstico. Sin embargo, a lo largo del trabajo, difusamente el potencial rol del Estado en relacin al mercado inmobiliario se va configurando en el anlisis. En este sentido, uno de los rectores ms potentes con que se cuenta es la normativa urbanstica, que no slo regula el potencial constructivo, sino indirectamente tambin las zonas de oportunidades. La Ciudad de Buenos Aires cuenta con un Cdigo de Planeamiento Urbano, norma que establece zonas de acuerdo a usos y densidades deseables. En lnea con la nocin de un mercado guiado por las perspectivas, se observa que las zonas industriales o mixtas presentan una garanta de valor mucho menor. As, la postura de gobiernos favorables a la reindustrializacin o la residencializacin de estas zonas influiran en los procesos de especulacin. En este sentido, si se adelanta la intencin de residencializar zonas industriales, este solo hecho ofrece un guio a los constructores, ya que los potenciales compradores supondrn que el valor futuro ser mayor, favoreciendo la especulacin. Parte de eso ocurri en la Ciudad, pero con efectos negativos. A partir de los cambios normativos impulsados por la ltima dictadura militar se segreg la actividad econmica y a parte de los sectores de menores ingresos, sin responder con polticas de atraccin para los otros sectores. En este proceso quedaron zonas vacantes, improductivas, con un (relativamente) alto valor del suelo, pero sin dinamizar siquiera la construccin. Esta situacin comienza a revertirse a partir de la aprobacin de la Ley N 2.216/06, denominada Ciudad Productiva,

40

en un intento de modificar la situacin planteada que signific prcticamente la eliminacin de la industria en el mbito porteo. En efecto, en estos treinta aos, la cantidad de unidades industriales en la ciudad de Buenos Aires se redujo en un 31,9% y en un 19% la participacin de la Ciudad en el empleo total. Con la nueva Ley se busca revertir desindustrializacin de la ciudad permitiendo no slo la regularizacin de las industrias ya existentes, sino tambin la instalacin de aquellas nuevas que obtengan un certificado de impacto ambiental. Los datos proporcionados por el ndice Ciudad10 permiten apreciar el crecimiento del sector industrial tras la devaluacin. As, en 1999 la industria participaba del 17,3% del PBG y en 2007 representa el 18,6 % colocndola en una de las actividades ms importantes de la Ciudad, superando incluso la participacin del sector servicios financieros, que pas del 19,0% en 1999 a 12,5%. Algo similar ocurre cuando se incorpora ms potencialidad constructiva a una zona a travs de la normativa. En los casos en que esto ocurri, si no existi la perspectiva de un incremento de valor a futuro, no se gener el efecto deseado. Los propietarios especularon e inflaron los precios, lo cual a su vez, result menos atractivo para los constructores. stos, por su parte, contrapusieron un costo mayor al que imaginaban, con una perspectiva de comercializacin que no resultaba tan slida, y las zonas quedaron con grandes expectativas y sin comercializarse. Sin embargo, tambin es posible que en entornos poco amigables (segn los estndares del mercado actual), los constructores desarrollen inmuebles con caractersticas intrnsecas de alto valor que contrarresten el efecto desvalorizador del contexto. En estos casos, puede existir una cantidad de especuladores que acepten el riesgo (siempre que los precios de compra no sean tan altos) a cambio de una mayor renta (garantizada por unos valores suficientemente bajos como para sostener la hiptesis de valorizacin futura del entorno). En los casos en que se dio este proceso, quedaron como enclaves de valor (con perspectiva fluctuante), que no siempre tienen el efecto derrame sobre el entorno, pero que asimismo pueden llegar a generar algn tipo de segregacin hacia los sectores de menores ingresos.

8.CONCLUSIONES

10

Elaborado por la FETyP

41

Como se apreci a lo largo del trabajo, la magnitud del crecimiento de la economa nacional, y de la portea en particular, con ausencia del Estado local como orientador, genera condiciones para la existencia de un mercado inmobiliario segmentado y basado ms en la especulacin que en la utilizacin productiva de las propiedades. Es decir, se generan ofertas que no conectan con la demanda real de viviendas y actividad econmica. Principalmente, porque crea una capa de riqueza concentrada, que en este contexto resulta la nica posible de convertirse en demanda de bienes dolarizados con precios crecientes. Se observa que los precios de los inmuebles recuperaron su valor en dlares con respecto a los aos previos a la crisis, mientras que el valor del suelo se duplic. Esto mismo da una idea del largo aliento del proceso, que valoriza la potencialidad constructiva futura a un ritmo mayor que las propiedades existentes. En especial, se propulsaron mayormente los precios de los inmuebles ubicados en los barrios que ya tenan preponderancia en el mercado previo a la crisis del 2001. Asimismo, aparecieron nuevos barrios atractivos para la construccin y la oferta inmobiliaria, que mantienen un similar patrn constructivo, y orientados a segmentos de la demanda con menor disponibilidad de capital. En el otro extremo, quedaron barrios inaccesibles para los estratos medios y bajos, donde aparecen con fuerza fenmenos de segregacin social. En cuanto a las tipologas predilectas por la construccin, el anlisis permiti inferir la importancia de las propiedades como resguardo de valor y / o renta futura, que prefiri los departamentos a las casas, y a travs de los aos, incluso los de menor tamao. Estos resultan ms acordes con las perspectivas a futuro debido a su mayor posibilidad como renta, y a la mayor rapidez de su venta. Algunos analistas, refirindose a estas cualidades de los departamentos chicos de la Ciudad, llegan a considerarlos directamente como commodities. Por su parte, como la recuperacin de los ingresos en los sectores medios de la sociedad ha sido menor que la evolucin de los precios de las viviendas, dicha recuperacin no es suficiente para hacer frente a un mercado orientado casi exclusivamente a los sectores de mayores ingresos. La regulacin de la tierra por parte del Estado propicia el desarrollo de este tipo de emprendimientos, el cambio de normativa de 1977 y las posteriores modificaciones, alentaron la construccin rentstica como forma de funcionamiento de la economa argentina. Se propici un cambio de modelo en donde se intent limitar la industria en la Ciudad en beneficio de la construccin residencial y de algunas actividades de equipamiento, a travs de la aplicacin de un Cdigo de Planeamiento fuertemente restrictivo de los usos productivos. Sin embargo, treinta aos despus de aprobada esta normativa, se puede comprobar que no

42

slo no se gener ninguna vivienda para los sectores medios y altos en las reas para las que se estableci el cambio de norma, sino que al mismo tiempo se fueron cerrando muchos establecimientos (especialmente en el Sur de la Ciudad), lo que provoc una gran cantidad de terrenos que an hoy en da, en el contexto que ha sido analizado en este artculo, estn vacantes y a la espera de mecanismos que, especulacin mediante, impacten de manera positiva en su valorizacin diferencial. Siguiendo con el papel del Estado, en la actualidad la ciudad de Buenos Aires est viviendo un proceso combinado de inversin pblica y privada que est modificando drsticamente la renta del suelo. En este sentido, el tema tributario se vuelve central para reasignar recursos desde el Estado. La extensin de una lnea de subterrneo (Villa Urquiza, Flores o Parque Patricios), en una Ciudad que tiene un shock de inversin privada inmobiliaria e insuficiencia de tierra, altera drsticamente la demografa de esos barrios. Es as que estas intervenciones urbanas, ponen en valor los terrenos y cambian la situacin general de las personas que ah habitan, porque existe la posibilidad que ante el aumento del valor del suelo, el espacio fsico en el cual moran o del cual son propietarios, pueda ser vendido para un nuevo proyecto, tanto inmobiliario como comercial. Lo mismo ocurre cuando la Ciudad se inserta en ventajas comparativas que han surgido al calor de los nuevos precios relativos. El caso ms emblemtico es el de San Telmo, donde se ha invertido en mantenimiento urbano, principalmente en alumbrado, adoquinado, refacciones de veredas, etc., lo cual ha trado como consecuencia la puesta en valor del casco histrico de la Ciudad. Una de las herramientas del Estado para realizar este tipo de intervenciones es el impuesto inmobiliario. ste debe ser redistributivo, y desde el punto de vista de la infraestructura y de la inversin inmobiliaria, debera apuntar a reformas que regulen la renta del suelo, que permitan condiciones de equidad genuinas, as como articular lo pblico y lo privado de un modo virtuoso y puntual por zonas de la Ciudad de Buenos Aires que lo requieran. Un segundo punto en cuanto al rol del Estado es la inversin pblica, orientada a travs de un trabajo de planificacin que abarque los siguientes puntos bsicos:

1. Generacin de obras nuevas con el fin de favorecer la competitividad integral de la ciudad. 2. Establecimiento de un plan plurianual que oriente el mantenimiento urbano en reemplazo del trabajo por demanda parcial.

43

3. Intervencin urbana para revitalizar barrios y / o sectores degradados.

El caso de la zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires resulta paradigmtico en este sentido, ya que las obras pblicas que se proyecten e implementen deben estar orientadas por el objetivo de alcanzar una recuperacin de su destino productivo real, de manera tal que pueda revertirse la ampliacin de la histrica brecha con el Norte de la ciudad. Es decir, se deben sumar: inversin privada + inversin pblica + destino productivo. Slo as dejaremos de vivir en dos ciudades separadas por la Avenida Rivadavia.

44

9. BIBLIOGRAFA

LVAREZ DE CELIS, F.: Cambios de normativa, renta y usos del suelo en el Sur de la Ciudad de Buenos Aires. La tensin entre los usos residencial e industrial Tesis de Maestra, Universidad Torcuato di Tella, 2008. FELLETI, R.: Modelos de gestin pblico - privado para un desarrollo sustentable Exposicin presentada en el Seminario realizado por la Comisin de Inversin Pblica y Desarrollo Urbano de la Fundacin Estado, Trabajo y Produccin, Auditorio "Santa Mara de los Buenos Aires" del Banco Ciudad de Buenos Aires, 2005. FETYP: Evolucin de la construccin nacional en el perodo 1991 2006, Fundacin Estado, Trabajo y Produccin, 2007, www.fetyp.org.ar FETYP: Del plazo fijo al ladrillo: el boom de la construccin en la Ciudad de Buenos Aires, Fundacin Estado, Trabajo y Produccin, 2006, www.fetyp.org.ar FETYP: El rol de la inversin en la economa argentina, Fundacin Estado, Trabajo y Produccin, 2005, www.fetyp.org.ar GCBA: Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de departamentos y casas en venta, 2001-2007, Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial Subsecretara de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA: Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de terrenos y locales, 2001-2007. Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial Subsecretara de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA: Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de locales en venta y alquiler. Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial Subsecretara de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA Estadsticas de Edificacin. Direccin General de Estadstica y Censos. MARTNEZ, O.: Las nuevas viviendas en Buenos Aires, artculo publicado en Clarn, 1/02/2008 en base a datos e ndices elaborados por la Fundacin Estado, Trabajo y Produccin, 2008, www.fetyp.org.ar WELCH GUERRA, M. y VALENTINI, P.: Torres jardn en Buenos Aires. Proyecciones de una tipologa habitacional, en: Max Welch Guerra (editor): Buenos Aires a la deriva. Transformaciones urbanas recientes, Editorial Biblos, 2005

45

LA ECONOMA SOCIAL COMO PROYECTO DE INCLUSIN SOCIAL DE LOS JVENES. JORGE TIRENNI Y ESTEFANA FRANCIONI

46

LA ECONOMA SOCIAL COMO PROYECTO DE INCLUSIN SOCIAL DE LOS JVENES. JORGE TIRENNI11 Y ESTEFANA FRANCIONI12

1. INTRODUCCIN El deterioro de los indicadores econmicos, sociales y laborales del ltimo cuarto de siglo, han sido tan pronunciados e inditos, que a pesar de la reactivacin productiva de la economa, la generacin de nuevos puestos de trabajo y la implementacin de masivos planes sociales, seguimos observando la persistencia de un cuadro social preocupante, con una inmensa poblacin de argentinos con necesidades primarias insatisfechas, ingresos por debajo de las lneas de pobreza e indigencia y serias dificultades para insertarse o reinsertarse laboralmente en condiciones dignas. Una situacin particularmente evidente en el caso de los jvenes, que en lugar de ser una prioridad para nuestra sociedad, son quienes tienen mayores probabilidades de sufrir algn tipo de carencia y vulneracin. En este sentido, se encuentran a merced de un intenso proceso de desafiliacin social y a un creciente deterioro de las principales instancias de contencin y socializacin (familia y escuela) que otorgan sentido de pertenencia y continuidad a sus vidas. La situacin demogrfica del presente nos est brindando a los pases latinoamericanos una gran oportunidad para el desarrollo de nuestros pueblos, por varios aos tendremos una importante generacin de jvenes y una relacin entre activos y pasivos claramente ventajosa desde el punto de vista del desarrollo. Sin embargo, se notar hacia mediados de este siglo un problema del envejecimiento de la poblacin, lo que significar un desafo para los integrantes de la tercera edad y consecuencias en trminos econmicos, sociales y provisionales. (Rodrguez, E; 2003). De all la necesidad de aprovechar esta coyuntura favorable e instrumentar las medidas necesarias para acelerar los procesos de inclusin que permitan frenar este proceso de deterioro social y cimentar las bases de una sociedad ms justa y con mayores oportunidades para todos. En este marco, el artculo se estructura de la siguiente manera: una primera parte en la que hablaremos de las caractersticas de la juventud y de las dificultades que encuentran para

11 12

Docente e investigador de la UBA Investigadora de la UBA.

47

vivir en plenitud su juventud y lograr un ex