Arquitectura Planeamiento de desarrollo

PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 1

I. PLANEAMIENTO MUNICIPAL 1. El planeamiento urbano 2. El sistema de figuras de planeamiento 3. El plan general municipal de ordenación 4. La estructura del territorio 5. La clasificación del suelo 6. La calificación del suelo 7. La ordenación de las clases de suelo 8. Equidistribución de las cargas y beneficios 9. La programación Tema 1. Resumen El planeamiento urbano: fundamentos, justificación y necesidad. La construcción histórica del planeamiento urbano como suma de aportaciones selectivas. Naturaleza de los problemas urbano- territoriales que debe afrontar el planeamiento. Esquema conceptual general:

REALIDAD territorio sociedad

actividades-técnica

realidad urbano-territorial

TEMA 1. EL PLANEAMIENTO URBANO Ser corpóreo: necesita de un espacio físico determinado para vivir. Ser social: vive en sociedad.

Ya no se puede entender el territorio y la sociedad de manera separada. La realidad de la intervención en un ámbito es una realidad territorial.

El urbanismo es la herramienta creada para trabajar sobre

una realidad urbano- territorial. Se pretende incidir de manera racional sobre los procesos que intervienen en esa realidad. Con esto se pretende conseguir una mejora de la calidad de vida en ese ámbito. Instrumentos de planeamiento

El urbanismo como disciplina ha creado dos tipos de instrumentos:

- Análisis: pretenden conocer el funcionamiento de esa realidad.

- Intervención: intervenir en la realidad una vez sea conocida. Sin embargo, la frontera entre las dos herramientas es poco concreta. El conocimiento que el urbanismo aporta sirve para intervenir. Las decisiones tomadas a través de los instrumentos afectan a la sociedad que vive en ese territorio en su conjunto. De esta forma, por su importancia se han institucionalizado esos instrumentos. Se ha creado un formato legal que legitime las decisiones tomadas a través de esos instrumentos. Los instrumentos son creados para intervenir en esa realidad y, por tanto, si ésta cambia, los instrumentos deben adaptarse a esa nueva realidad y en consecuencia las leyes se modificarán para estar conforme a los instrumentos. Construcción histórica del planeamiento

La realidad urbano - territorial y sus cambios se aceleran a partir de la revolución industrial. Los planes urbanísticos aparecen a finales del siglo XIX como instrumentos que pretenden organizar y racionalizar el crecimiento de la ciudad.

El plan está muy marcado por las personas que lo realizan. Por su incidencia en la sociedad, ésta debe sancionar las opciones escogidas en el plan. Los planes a su vez reciben una sanción legal (Ley del Suelo).

En un principio, en España los planes regulaban una determinada ampliación de la ciudad. Sin embargo, hoy día se plantea el planeamiento de la ciudad en su conjunto, algo que estipula la Ley del Suelo del 56.

Lo que está haciendo la ley en definitiva es estipular y sancionar los instrumentos que se estaban usando con anterioridad.

Con el cambio social de los 70, se precisó una nueva reforma de la ley, apareciendo la Ley del Suelo del 76. Una reforma de la misma se da en los 90, conforme a una nueva transformación de la sociedad. En especial se debe a que si en un principio las competencias urbanísticas recaían en el Estado, en este momento pasan a las respectivas Comunidades Autónomas. El Estado solo regula en la actualidad el régimen de propiedad del suelo y las valoraciones. Obviamente las leyes autonómicas están marcadas por el signo del partido político que las concibe.

Las acciones en el territorio no solo deben ir planteadas para el presente sino también para el futuro, para que los recursos disponibles sigan existiendo, en definitiva, para que exista un desarrollo sostenible. En este sentido, van encaminadas las recomendaciones a nivel europeo. No hay Ley del Suelo europea, pero hay directrices que influyen de manera directa en el planeamien-


Tradiciones de planeamiento: - Origen anglosajón - Origen alemán Libros recomendados: GIORGIO PICCINATO La construcción de la urbanística. Alemania: 1871-1914 Ed. Oikos-Tau, 1993 Sign. Q 711.4 Aleman. 7 FRANCO MANCUSO Las experiencias del zoning Ed. Gustavo Gili, 1980 Sign. Q 711 92 Q 711.93 La experiencia alemana y la invención del zoning En el año 1981, el municipio de Frankfurt am Main adopta y aplica un instrumento urbanístico totalmente nuevo con respecto a los hasta entonces redactados en el ámbito de la legislación y de la normativa vigente en Alemania. Dicho instrumento subdivide a la ciudad en zonas dispuestas en franjas concéntricas y asigna a cada una de ellas normas diferenciadas según la actividad constructora; consiste en una normativa de edificación que contiene las distintas partes del territorio municipal (zonen), y de un mapa que define tales zonas en el suelo municipal (Bauzonenplan). Las normas atañen a la densidad de edificación, definida mediante parámetros de altura de los edificios y de la superficie cubierta de cada parcela edificable, y a las asignaciones de uso de los suelos, diferenciados en industriales, residenciales y para actividades mixtas. Constituye el primer auténtico plano de zonificación, completo y acabado, en tanto que implica a todo el territorio municipal y afecta a todos los sectores de actividad en el campo de la edificación. FRANCO MANCUSO Las experiencias del zoning

-to, como es el desarrollo sostenible. Hay que tener en cuenta que la ciudad es un sistema, es

decir, no es un ente independiente del territorio. A esto se le conoce como huella ecológica. Un plan no es un trabajo de un reducido número de personas, sino de un amplio colectivo. El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos que la disciplina urbanística ha creado para resolver problemas de la ciudad ya sea por su crecimiento o como reforma de la ciudad construida. Estos instrumentos reciben el nombre de planes. No se enfrentan a la construcción de un objeto (proyecto arquitectónico) sino a la regulación de un proceso y, por lo tanto, tanta importancia tiene la componente espacial o física como el tiempo en que se produce la intervención. Se trataría de organizar en el tiempo la transformación de un territorio o de un espacio. Tradiciones de planeamiento La problemática de la industrialización afecta a la sociedad occidental en su conjunto. Se pueden distinguir dos corrientes o tradiciones de planeamiento: - Origen anglosajón: se inicia a partir de la transformación de las ciudades americanas. - Origen europeo-continental: se inicia a partir de la transformación de las ciudades alemanas. La tradición que parte del mundo alemán es la más conocida en Europa. Se potenció la creación de Planes Generales y de los Manuales de Urbanismo sobre como desarrollar el planeamiento de una gran ciudad. Se podría señalar el énfasis de los planes generales en los problemas espaciales del crecimiento, sobre como organizar la formación de la ciudad. La tradición anglosajona se diferencia en que se centra más en la organización social de la ciudad. Se priman más los aspectos socioeconómicos que los espaciales. Son en definitiva la misma problemática pero tratada desde una perspectiva diferente.

La problemática común que ha abordado el planeamiento se pretende resolver con el control del uso del suelo. Los planes lo que pretenden decidir es como se va a usar un territorio que está vacante. Esto se plantea desde el siglo XIX por los inconvenientes que producen las mezclas de actividades en la ciudad histórica. Todo esto generará la calificación en el planeamiento, es decir, la asignación de usos del suelo. El planeamiento siempre ha estado incidiendo en las problemáticas derivadas de la sociedad y sus cambios. Esto implica que en distintos momentos históricos el planeamiento deberá centrarse en diferentes problemas. En los años 20 se planteó trasladar el esquema teórico de organización de la industria a la creación de la ciudad. En los años 50 se pretendía trasladar la teoría de sistemas. En los 70 se incidió en aspectos sociopolíticos, en la participación ciudadana. En los 80 se incidió en aspectos físicos o morfológicos de la sociedad, es decir, el ciudadano tiene derecho a una adecuada calidad de vida, actitud aparecida con el freno del crecimiento. En los 90 se dio el desarrollo sostenible, la protección del medio ambiente. Modos de afrontar los problemas en la actualidad El planeamiento es la instrumentación de una serie de acciones que se van a desarrollar en el tiempo y que van encaminadas hacia la determinación de un modelo de organización del territorio. Un plan urbanístico sería necesario hacerlo o revisarlo cuando se prevén que se están o se estarán produciendo cambios en la sociedad y su implicación en el territorio.


Necesidades de renovación de un plan general: - Agotamiento del suelo previsto para el crecimiento - Necesidad de intervenir en la ciudad existente - Agotamiento del sistema estructural El zapping y las ciudades: ¿Son las ciudades suficientemente dinámicas? Saber si esta nueva ciudad cubrirá necesidades y requerimientos, si aportará valor a las tareas concretas que se deben realizar en la misma y si se proyectan a nivel global con su imagen, es en definitiva lo que buscan las empresas y los inversores en las ciudades. En el ámbito urbano la fidelidad de los clientes es fundamental, desde el momento que las ciudades perdieron su capacidad de retención geográfica. Por ello el problema básico del proyecto de transformación, reside en obtener resultados concretos para que los ciudadanos puedan ver claramente que la ciudad vale lo que cuesta, y que no es solamente una acción de maquillaje, puesto que es fácil la defraudación y muy difícil de revertir; la marca no debe quedar en lo discursivo o una imagen inflada y mediatizada. MARCELO DACHEVSKY Urban zapping Exigencias a un plan: - Flexibilidad - Gestionabilidad - Estrategia - Participación - Cohesión social - Sostenibilidad

Dentro de esos cambios se pueden señalar tres situaciones: 1. Agotamiento cuantitativo del modelo de ciudad que el plan

existente tenga planteado. Cuando se ha agotado el suelo que la ciudad tenía para crecer o se ha visto que el modelo no era el adecuado. 2. Que el agotamiento no sea de índole cuantitativa sino cualitativa. No se necesita suelo para crecer pero se necesita intervenir en el tejido existente. Se trataría de la transformación de la ciudad existente, rentabilizarlo mediante unas determinadas decisiones. 3. Agotamiento estructural del modelo de ciudad existente. El problema es de inadaptación o inadecuación del sistema estructural: viario colapsado, necesidad de equipamientos, apertura de espacios libres. Está vinculada a la primera situación. Ejemplo: Aljarafe-Sevilla. Uno de los problemas fundamentales que ha tenido el planeamiento es una descoordinación en las decisiones que toman los agentes sociopolíticos (Estado, administraciones autonómicas, etc.). El planeamiento debería haber servido de soporte para las decisiones de ordenación. Por esta falta de coordinación surgen problemas como, por ejemplo la SE-30 realizada como circunvalación sin pensar en que el crecimiento de la ciudad la iba a absorber rápidamente. Uno de los retos actuales es el de ser capaz de coordinar todas las decisiones de organización sectorial. El definir un modelo de ciudad o territorio es necesario para que no se produzcan situaciones a contraplan. · La ciudad no es solo un lugar residencial, aún cuando sea algo necesario. La residencia tiene exigencias: - Servicios: vía urbana (comercios, equipamientos, etc.). - Sitio donde se vive vinculado al lugar de trabajo (relación de actividades productivas). La zonificación no consigue confortabilidad, ahora se busca una mezcla de servicios, de equilibrio. Está el debate periferia-centro, frente a la ciudad policéntrica. · La ciudad es una realidad heterogénea, está hecha de partes y conforme se consigue un considerable tamaño se hace necesaria una relación de equilibrio entre las partes. Por eso, los planes deben tener en cuenta la ciudad en su forma global. · La ciudad también se debe entender como un hecho homogéneo socialmente hablando, es decir, un equilibrio de los servicios y las prestaciones de los ciudadanos. · Entendimiento de la ciudad como hecho patrimonial. El plan debe respetar y poner en valor los elementos que identifican a la ciudad. Debe dar continuidad a la memoria colectiva. Objetivos básicos del planeamiento - Todo lo que hace referencia a dar solución a los problemas de la ciudad existente. - Dar solución a los problemas que se derivan del nuevo crecimiento de la ciudad. Desde un punto de vista práctico los problemas no son tan separables.

Se pueden señalar seis fundamentos para las decisiones: 1. Flexibilidad en las decisiones. Por contraste, en los años 50 se tenía la idea de que un plan era una foto fija de lo que iba suceder en la ciudad. El plan debe absorber la dinámica de transformación de la ciudad sin que esto desvirtúe el esquema de organización del modelo. 2. Gestionabilidad. El plan debe de ser viable y construible. 3. Debe haber una dimensión estratégica. Prever o conocer acciones que multiplican su influencia en la ciudad.


Libro recomendado: FERNANDO DE TERÁN Planeamiento urbano en la España contemporánea 1900-1980 Alianza Editorial Sign. Q 711 147 Q 711 148 Nueva situación del planeamiento Podríamos sintetizar esa nueva situación en los siguientes apartados: - El planeamiento se perfila como una actividad especialmente sensible hacia problemas concretos de la realidad urbana existente (reacondicionamiento y mejoras, disminución de excesos y corrección de déficit), más que hacia las grandes profecías de desarrollos futuros. - […] El planeamiento acentúa su carácter de actividad política, se identifica con la gestión casuística y acepta la incertidumbre como marco habitual. - […] validez de ciertos invariantes y permanencias y se mantiene la confianza en la posibilidad de encontrar formas teóricas racionales y tipificadas de intervención, objetivamente válidas, neutrales, alcanzables a través de la adecuada metodología […]. … FERNANDO DE TERÁN Planeamiento urbano en la España contemporánea 1900-1980 Situaciones en el planeamiento: - Dispersión - Suburbanización - Zonas heterogéneas e independientes con piezas especializadas - Marginalidad - Menor relación social - Ciudad policéntrica - Privatización del espacio público

4. Cualquier plan debe ser hoy participativo. 5. Cohesión social: equipamiento social de los ciudadanos en

cuanto a nivel de servicios. 6. Sostenibilidad: modelo de crecimiento compatible con el respeto al medio ambiente. Naturaleza de los problemas a los que se enfrenta el planeamiento El marco en el que hay que entender los problemas de la ciudad hoy tiene que ver con algo que resulta obvio. El planteamiento no se ha planteado la ciudad como una realidad en sí misma sino por oposición al campo, lo que no es ciudad. La ciudad y el territorio se han entendido como realidades distintas y a veces contrapuestas. Hoy se entiende que la ciudad y el territorio son dos elementos de una única realidad. Esto se debe a que se están produciendo cambios en el modo de ver el territorio. Es muy difícil determinar el límite de una ciudad. Estos cambios según algunos teóricos se deben a que estamos asistiendo a una 3ª Revolución Tecnológica. Las tres serían: 1ª Revolución: Neolítico. Aparece la primera ciudad con una primera civilización urbana que vive del sector primario. 2ª Revolución: Revolución Industrial. Aparece una civilización urbana que vive del sector secundario. 3ª Revolución: Revolución de las telecomunicaciones. En este caso se vive del sector terciario. La ciudad de la 3ª Revolución se la ha venido a llamar ciudad post industrial o postmoderna. Estos cambios lo que significan es un grado de independización de la dimensión física del hombre (las distancias han pasado a tener un sentido distinto). La consecuencia más visible de esas transformaciones tiene que ver con un fenómeno llamado de dispersión de las actividades en el territorio. Ya no se precisa del antiguo grado de concentración de actividades en una ciudad. Situaciones en el planeamiento En ese contexto de cambio de uso por parte de la sociedad se pueden dar siete situaciones diferentes a las que debe enfrentarse el planeamiento. 1. Dispersión de las actividades en el territorio (áreas productivas y actividad residencial). 2. Proceso de suburbanización, que ya no solo se da en Norteamérica sino en toda Europa, marcado por viviendas unifamiliares con bajas densidades. 3. Aparición de zonas absolutamente heterogéneas e independientes y especialización de alto grado de las piezas que en ellas se ubican. 4. Se produce una segregación social a unas escalas inéditas. Ya no solo se producen bolsas de marginalidad en el interior de la ciudad sino en el propio territorio. Hay una intolerancia y una segregación social visible en la separación social. 5. Esto lleva consigo una disminución de la relación social y de la vida urbana y la generación de una serie de problemas relativos a la cohesión social. 6. Así aparece la ciudad policéntrica, muy vinculada en el territorio al centro comercial, que sustituye al espacio público. Las relaciones son más que físicas temporales, se dan a horas determinadas. La dispersión genera problemas de seguridad. Determinados lugares se desertizan como los centros comerciales y se llenan otros, de esta forma adquiere gran relevancia las infraestructuras. 7. Proceso de privatización del espacio público. Las actividades tradicionales se desarrollan ahora en lugares privados.


Suburbanización y nuevas periferias […] Pero la ciudad europea no debe ser idealizada y si los centros son –todavía- muy diferentes, como también lo son los suburbios tradicionales, no es tan fácil distinguir ya las nuevas periferias de cualquier gran ciudad, incluso del sur de Europa, de las de otras de Estados Unidos. El predominio de las bajas densidades tanto en áreas residenciales de vivienda unifamiliar como en las agrupaciones de vivienda colectiva apoyadas en diversos sistemas de infraestructuras viarias y dotadas de extensos espacios libres está en la base del fenómeno de la dispersión suburbana. Pero ese fenómeno no va asociado también a la descentralización y al carácter cada vez más extensivo de las nuevas áreas industriales, los parques vallados de oficinas, los equipamientos deportivos y de todo tipo, universidades, aeropuertos e implantaciones civiles o militares, centros comerciales, instalaciones técnicas cada vez más devoradoras de espacios, etc. (sin contar usos semiurbanos como vertederos, canteras, embalses, invernaderos plásticos...). Piezas cada vez más autónomas que se yuxtaponen en forma discontinua y entre las cuales proliferan espacios intersticiales, vacíos urbanos y terrains vagues, lo que produce un efecto final de descenso generalizado de las densidades brutas. Un espacio urbano fragmentado y disperso en el que se pueden distinguir zonas destinadas a distintos usos y con diferente contenido social, desde los guetos y bolsas de marginalidad hasta los más excluyentes conjuntos residenciales o áreas de centralidad. FRANCISCO JAVIER MONCLÚS La ciudad dispersa

Problemas que plantea el planeamiento: Insuficiencia de los planes municipales El término municipal deja de ser relevante para el plan general, puesto que se ha superado el término, por lo tanto se hace necesario otra figura de planeamiento que asuma las tareas del planeamiento municipal a escala territorial. Se generan problemas de control administrativo por abarcar varios términos municipales. En este país no hay instituciones de gestión por encima de los ayuntamientos, algo que es necesario para que un plan pueda llegar a una determinada organización del territorio. Los ayuntamientos se comportan como un gestor privado más que pretende sacar beneficios a toda costa llevando a su territorio determinadas actividades.


Tema 2. Resumen El sistema de figuras de planeamiento. Planes directores, planes estructurantes y planes instrumentales. Ámbito y contenido básico. Libros recomendados: PATRICK GEDDES Ciudades en evolución Buenos Aires Infinito, 1960 Sign. Q 711 61-D Q EST. 4 6/21-T PETER HALL Ciudades del mañana: Historia del urbanismo en el siglo XX Barcelona Ediciones del Serbal, 1996 Sign. Q 711.4 135 Q 711.4 177 Q 711.4 178 Sistema de figuras - Planes directores - Planes estructurantes - Planes instrumentales

TEMA 2. EL SISTEMA DE FIGURAS DE PLANEAMIENTO Históricamente han aparecido dos grandes tipos de planes: - Planes urbanísticos: Su objetivo es el control del crecimiento y de la transformación de la ciudad. - Planes territoriales: Coordinan la transformación del territorio en cuanto medio físico. Por tanto, una primera diferenciación es el cambio de escala. En el planeamiento territorial las ciudades se incluyen en el sistema de ciudades en el que interesa la relación entre las mismas. Esta distinción tiene que ver con la tradicional diferenciación entre ciudad y territorio. Hoy día se toma como una sola realidad urbano-territorial. Los planes urbanísticos tienen dos orígenes como ya se comentó, uno anglosajón y otro alemán. También existe en la cultura de la ordenación del territorio un doble origen: La cultura anglosajona estaría encabezada por P. Geddes inicia el planeamiento regional. Opina que la ciudad no se puede entender sin la región en la que se encuentra inserta. Los problemas de la ciudad se deben comprender desde la ordenación territorial. Sus ideas se referían al paso del urban planing al regional planing. Tiene un capítulo importante en el planeamiento metropolitano, instrumento que permite racionalizar el crecimiento a gran escala de las ciudades americanas. En este caso se incluiría Londres, como la primera ciudad europea que experimentó el crecimiento característico de las ciudades americanas. Esta sería una vertiente en el mundo anglosajón, la otra es la alemana o continental europea. En la década de los 20-30 se desarrolla la teoría vinculada a la geografía y a la economía, concretamente basada en la elaboración de una teoría que explique el desarrollo del sistema de ciudades en el territorio. Los autores más conocidos son Lörsch y Christaller, que elaboraron una teoría que explica la mencionada organización del sistema de ciudades y que permiten llevar a la realidad una organización coherente. A partir de esto se empieza a aplicar en casos y regiones concretas. En la medida en que estos planes afectan a colectivos sociales amplios necesitan de una sanción legal y un reconocimiento amplio de la sociedad que facilite su puesta en funcionamiento. Sistema de figuras de planeamiento en España Estas figuras no están inventadas por la ley, sino que son creadas por la disciplina urbanística para afrontar por parte de los profesionales un problema concreto. La administración lo que hace es darle una cobertura legal. La Ley del Suelo del 56 es la primera al respecto. En España no hay legislación territorial hasta después de la formación de las Autonomías. Las leyes que regulan el territorio son leyes autonómicas, puesto que la Constitución asigna la competencia a legislar sobre el territorio a las Autonomías. En este contexto hay que distinguir tres tipos de planes: 1. Planes directores: Los planes directores son los llamados planes territoriales, aquéllos que tienen encomendados las acciones físicas sobre el territorio a gran escala. 2. Planes estructurantes: Son los que tienen como función crear la estructura urbanística sobre un territorio concreto, el municipal. Son los que proponen el modelo de ciudad - territorio para cada municipio.

3. Planes instrumentales: Conjunto de planes que permiten desarrollar las decisiones contenidas en los planes estructurantes. Serían los planes de desarrollo de los planes fundamentales.


Objeto y contenido 1. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación establecerán las exigencias del desarrollo regional, las directrices para la ordenación del territorio el marco físico dentro del que han de desarrollarse las previsiones del propio Plan y el modelo territorial en que ha de integrarse el planeamiento a que afecte. 2. Estos planes contendrán las siguientes determinaciones: a) El esquema para la distribución geográfica de los usos y actividades a que debe destinarse prioritariamente el suelo afectado. b) El señalamiento de las áreas en que se hayan de establecer limitaciones por exigencias de la defensa nacional, teniendo en cuenta la legislación específica en la materia, o por otras razones de interés público. c) Las medidas de protección a adoptar en orden a la conservación del suelo, de los demás recursos naturales y a la defensa, mejora, desarrollo o renovación del medio ambiente natural y del Patrimonio Histórico. d) El señalamiento y localización de las infraestructuras básicas relativas a las comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas al abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía y otras análogas. 3. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación comprenderán los estudios que justifiquen la elección del modelo territorial, los planes, normas y programas que requiera su realización y las bases técnicas y económicas para el desarrollo y ejecución del propio Plan. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 68

En nuestro actual sistema urbanístico, las principales diferencias se basan en lo siguiente. La figura más fuerte, con más poder urbanístico es el plan estructurante, que se pude realizar sin que existan los planes directores. Se pude decir que los planes estructurantes son originarios, es decir, no necesitan de un planeamiento superior para que se pueda llevar a cabo. Los planes instrumentales por su parte no se pueden llevar a cabo si no existen planes estructurantes. Por tanto, los planes estructurantes con respecto a los instrumentales son necesarios. Los planes urbanísticos sería los planes estructurantes y los instrumentales, mientras que los planes directores se incluirían en los planes territoriales. Sistema de figuras de planeamiento en Andalucía Planes directores Están definidos por la Ley 1/94, aprobada por el Parlamento. La Ley de Ordenación en el Territorio en la Comunidad Autónoma Andaluza define la necesidad de crear planes territoriales y especifica cual es el sistema de figuras. La Ley del Suelo del 56 preveía una coordinación entre los planes, un Plan Nacional, que nunca se llevó a cabo. Por debajo de éste, con la Ley del 75 aparecen las figuras de los Planes Directores Territoriales de coordinación. El único que se llegó a hacer es el del entorno de Doñana, aunque nunca se llegó a aplicar. Con la Ley 1/94, las competencias pasan a las autonomías. La Ley andaluza prevé una Ley de rango superior llamada POTA (Plan de Ordenación Territorial de Andalucía), que está en fase de redacción y del que solo existe un documento de base y estrategias. Por debajo de este nivel hay unas unidades de rango inferior llamadas Unidades Subregionales que deben ir dotadas de un respectivo plan (Plan Subregional de Ordenación del Territorio). Actualmente solo hay uno, que es el de Granada. Hay otros en redacción como el de Bahía de Cádiz o el de Sevilla. Hay un tercer tipo de planes, llamados planes con incidencia en la ordenación del territorio. Son planes que tienen una repercusión física inmediata aunque su influencia es muy concreta y no tienen todos los contenidos de un plan de ordenación territorial. En relación al POTA hay que mencionar que se está llevando a cabo el PEDIA (Plan Estructurante de Infraestructura en Andalucía). Debe justificarse su relación y coordinación con las propuestas de los planes de ordenación territorial y los planes subregionales. Planes estructurantes Su ámbito es el municipio, por eso se suelen llamar Planes Municipales o más normal, Planes Generales. Desde el punto de vista de su valor normativo, los planes en su sentido general pueden realizar: - Normas: Aquellas determinaciones del plan que son vinculantes tanto para la administración como para los particulares. Son determinaciones vinculantes y de obligado cumplimiento. - Directrices: Aquellas determinaciones que vinculan únicamente respecto a los fines que se propone. - Recomendaciones: Determinaciones de carácter indicativo dirigidas en principio a la administración pero que no tienen carácter vinculante. Pueden desoírse, aunque debe justificarse su no cumplimiento.

El que realiza el plan debe ser consciente de que todos los planteamientos que propone su modelo no tienen el mismo rango, por eso debe establecerse una categoría entre ellos.


Sistema de figuras de planeamiento - Planes directores - Planes estructurantes · PGMO · NNSS - Planes instrumentales · PAU · PP · PE Estudios de Detalle 1. Los Estudios de Detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en los Planes Generales para el suelo urbano y en los Planes Parciales. 2. Su contenido tendrá por finalidad prever o reajustar, según los casos: a) El señalamiento de alineaciones y rasantes; y/o b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. 3. Los Estudios de Detalle mantendrán las determinaciones de planeamiento, sin alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos, comprendidos en el estudio. En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes. 4. Los estudios de detalle comprenderán los documentos justificativos de los extremos señalados en el numero 2. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 91

El sistema de planes fue definido por la Ley del Suelo del 56 para todo el Estado. Hubo una nueva en el 75, textos refundidos en el 78 y en el 92. Éste último fue recurrido porque la legislación urbanística era competencia de las Comunidades Autónomas. El Tribunal Constitucional termina declarándola inconstitucional. El Parlamento andaluz la acoge por su parte provisionalmente como la Ley Andalucía (es la Ley 1/97). A día de hoy, la comunidad sigue funcionando con esa ley, de origen estatal, aunque la Administración Autonómica ya ha preparado un borrador de la LOUA, actualmente en el Parlamento. En la Ley 1/97 se reconocen tres figuras de carácter estructurante: - PGMO (1/92 lo llamaba PGOU): El PGMO es la figura más completa de plan estructurante por tener todos los instrumentos necesarios para producir una dinámica urbanística activa. Estos instrumentos son:

· EGOT (Estrategia general y orgánica del territorio): Es la definición del conjunto de los sistemas generales del municipio. · Clasificación (del suelo): Define el contenido o la propiedad del suelo (urbanizable, no urbanizable, etc.).

· Calificación: Regula y asigna los usos al suelo. · Programación: Consiste en el establecimiento de una secuencia temporal en la cual se desarrollarán las proposiciones del plan.

El PGMO debe contener y emplear los cuatro instrumentos mencionados. - NNSS: Normas subsidiarias de planeamiento municipal. Se aplican a núcleos urbanos con un determinado número de habitantes. En éstos se debe realizar un PGMO o unas NNSS como mínimo, en función de la actividad urbana. La diferencia fundamental con los PGMO es que no tienen programación. - PDSU: Proyecto de delimitación de suelo urbano. Delimita el suelo urbano en el ámbito municipal. Lo que no es suelo urbano es no urbanizable. No tiene esa capacidad de prever o transformar el futuro de una ciudad. En municipios con poca actividad urbana se hace necesaria esta figura, que a veces ni siquiera es considerada figura de planeamiento, por eso se le llama "proyecto". Todas las figuras son instrumentos municipales, por esto han sido muy criticadas las leyes de ordenación urbanística, que preveían que el organismo clave de la ordenación urbana era el municipio. De la nueva ley se podría decir que evita la autonomía de los ayuntamientos para dársela a la administración autonómica. Planes instrumentales Son planes que desarrollan las decisiones que el Plan General o estructurante han planteado en el tiempo. Hay tres figuras: - PAU - PP - PE Obedecen a dos tipos de situaciones claramente diferenciables. Por una parte, el Plan Parcial es un instrumento de planeamiento de desarrollo que tiene como finalidad la creación de una nueva ciudad. El ámbito es el suelo urbanizable. Por otra parte, el PERI se desarrolla en suelo urbano y plantea la reforma de la ciudad existente. Las transformaciones de los PP y PE deben ser desarrollo de las decisiones del Plan General. Al suelo urbanizable el Plan General le da la estructura y el PP plantea su desarrollo. El suelo urbanizable podía ser programado y no programado, pero esta distinción desapareció con un decreto estatal del año 97.


Principios a tener en cuenta en el planeamiento urbano actual Como síntesis de las ideas expuestas de modo general conviene reiterar que el planeamiento urbano debe tratar de ser: 1) Un planeamiento que sea consciente del marco de incertidumbre y atento al carácter variable y, a menudo, recurrente, de los problemas urbanos así como de las tendencias, prioridades y modos de atender a esos problemas. 2) Un planeamiento que interprete la realidad y las experiencias históricas, considerando que la experiencia es garantía del progreso. 3) Un planeamiento preocupado por dotarse de un impulso teórico creador y ordenador. 4) Un planeamiento que refleje el principio de solidaridad como fin para lograr un equilibrio social, económico y territorial, por encima de intereses individuales o coyunturales. 5) Un planeamiento expresado de forma clara y fácil de interpretar. 6) Un planeamiento que pueda ser llevado a la práctica y, en consecuencia, preparado para la gestión en las diversas circunstancias previsibles. 7) Un planeamiento preparado para ser desarrollado y ejecutado con agilidad y pensado para poner en práctica actuaciones estratégicas que sean claves en orden a lograr los objetivos planteados. LA PRÁCTICA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO AA.VV

El suelo urbanizable no programado (SUNP) era una reserva de suelo por si el suelo urbanizable planteado a desarrollar se agotara. Al SUNP no se le define la estructura, por eso se necesita una herramienta que se la dé para que sobre él pueda desarrollarse después el PP. A esto se le llamó PAU o programa de actuación urbanística. Una vez que éste se ha aprobado pueden empezar a desarrollarse los PP. En definitiva, el ámbito de actuación de los PAU es el SUNP. Sobre los PE hay que mencionar que la ley propone planes llamados PE con muy distintas finalidades. Existen por ejemplo PEPP (de protección del patrimonio), PES (de saneamiento), PEI (de infraestructura), PEMMU (de mejora del medio urbano) o PEMMR (de mejora del medio rural). Otro instrumento que no es exactamente un plan es el llamado estudio de detalle (ED) que hace el ajuste entre el plan y los proyectos de arquitectura.


Tema 3. Resumen El planeamiento general como proceso. La información urbanística como estrategia de análisis. El diagnóstico de la situación actual como herramienta clave para el diseño y localización de los escenarios previsibles. Los procesos participativos y la definición de objetivos y criterios de ordenación. Doble vertiente - Física, como instrumento de ordenación urbano territorial - Jurídica, por definir el contenido de la propiedad del suelo

TEMA 3. EL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN: CONCEPTO El Plan General sigue siendo en la actualidad la figura de planeamiento más fuerte. Sin embargo, esto se está cambiando en ciudades con una gran dinámica urbana, en las que se rebasa con facilidad el límite municipal. La permanencia se debe en parte a la lógica de encajar el urbanismo de un municipio con una administración única, el ayuntamiento. El problema actual es conseguir una figura administrativa capaz de gestionar un plan territorial a la manera en que ocurría con los Planes Generales. Se hicieron experimentos en Madrid y Barcelona, con entidades metropolitanas, pero no se consiguió sacarlos adelante. El Plan General en el planeamiento El Plan General es una figura originaria. No hace falta un Plan Territorial para realizar un Plan General. Respecto a los Planes de Desarrollo es necesario, pues una condición para la creación de uno de estos Planes de Desarrollo es la existencia de un Plan General. Hasta época reciente se ha entendido la ciudad como una realidad diferente de la no-ciudad. Se planteaba que el crecimiento del núcleo urbano y su problemática era el objeto de planeamiento. De esta concepción deriva la falta de planificación a escala territorial. Además, se estableció así el Plan General como herramienta clave del planeamiento. Definición Un Plan General es un instrumento de ordenación integral del territorio del término municipal. Aparece como el instrumento capaz de organizar y coordinar todas las problemáticas que se dan en el ámbito municipal, tanto en su vertiente física como en la socioeconómica, coordinando así todas las políticas sectoriales. Cuando en la ley actual se plantea como "municipal" se refiere al ámbito completo del término, tanto lo que es ciudad como lo que no lo es. Doble vertiente - Plan General como instrumento de ordenación urbano territorial. Como ordenación física plantea una regulación o estructuración del suelo de todo el término municipal. Debe existir a su vez una componente social dentro del modelo de la ciudad planteado. - El Plan General define el contenido de la propiedad del suelo. Es su vertiente legal o jurídica. No define o asigna la propiedad del suelo, sino el uso, puesto que en una propiedad no significa que un propietario pueda hacer lo que quiera. Para ello se creó la herramienta normativa de la clasificación del suelo, asignando una serie de derechos y deberes a sus respectivos propietarios. Plan General como modelo de ordenación urbana El objetivo básico es llevar a cabo la ordenación del territorio municipal, algo que necesita de unas decisiones que se encuentran coordinadas desde el modelo de ciudad propuesto por el plan. No es un instrumento físico, sino que es la expresión de un municipio, los representantes de los ciudadanos, para el modelo de futuro de su ciudad. En cada momento concreto de la vida de una ciudad existe diversidad de opciones de ordenación. Se elige una de ellas en función de la jerarquía de objetivos marcada por el ayuntamiento y que debe estar en la base del plan.


Objeto del plan general 1. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo urbano, completar su ordenación mediante la regulación detallada del uso de los terrenos y de la edificación; señalar la renovación o reforma interior que resultare procedente; definir aquellas partes de la estructura general del plan correspondiente a esta clase de terrenos y proponer los programas y medidas concretas de actuación para su ejecución. 2. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo urbanizable, definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio; establecer, según sus categorías, una regulación genérica de los diferentes usos globales y niveles de intensidad y fijar los programas de desarrollo a corto y medio plazo, referidos a un conjunto de actuaciones públicas y privadas. Asimismo, regularán la forma y condiciones con que podrán incorporarse al desarrollo urbano actuaciones no programadas mediante los correspondientes Programas de Actuación Urbanística para la realización de Unidades urbanísticas integradas. 3. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo no urbanizable, preservar dicho suelo del proceso de desarrollo urbano y establecer, en su caso, medidas de protección del territorio y del paisaje. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 71

Por tanto, esto hace que un plan no sea exclusivamente un instrumento físico. La primera proposición del modelo de ciudad es el Avance, que se expone a la ciudadanía para apreciar sus alegaciones o sugerencias. Escuchar a la ciudad es algo más que asumir las declaraciones de un pleno del Ayuntamiento o de la Gerencia de Urbanismo. Se debe comprometer también con los ciudadanos y sus representantes sociales con el fin de que en la práctica las intenciones del plan no se queden en papel mojado por no sentirse los ciudadanos identificados con el planeamiento o no estar de acuerdo con sus opiniones. Un ciudadano puede expresar sus problemas particulares pero de él no se saca la problemática de la realidad urbano - territorial de la ciudad, que debería obtenerse de un análisis realizado por técnicos que intenten comprender la realidad física de la ciudad. Elementos claves de la propuesta 1- Diseño de los elementos fundamentales de la ciudad y el territorio. 2- Previsiones de transformaciones de la ciudad existente y la propuesta para los nuevos crecimientos de la ciudad. 3- Todo esto debe estar concebido de tal manera que vincule un programa ejecutivo para llevarlo a la práctica, a una capacidad económica concreta de inversión. 4- Programación de la propuesta. El Plan General no es solo un instrumento para asignar un valor al suelo, aunque si es cierto que sus decisiones si que dan una cierta valoración al suelo. Ejemplo: el precio de la vivienda no es solo un problema del suelo urbanizable. El Plan tampoco es una foto fija de lo que será la ciudad en el futuro. La realidad es más compleja que todo eso. El Plan tampoco es una suma de las políticas sectoriales de la ciudad (carreteras, medio ambiente, etc.). Tampoco es el resultado de todos los convenios firmados por el Ayuntamiento y los particulares. El Plan General debe anticipar un modelo de ciudad a la vez que se diseñan los procesos necesarios para llegar a ese resultado. Se podría definir entonces como un conjunto de acciones que deben ser llevadas a cabo en una realidad urbano territorial del municipio, las cuales deben realizarse en un tiempo determinado y conforme a un orden de prioridades establecido por la voluntad política del municipio. De esta definición se derivan dos conclusiones importantes: 1. El plan se incardina en la política general del municipio, pero no la sustituye. Históricamente, en las primeras elecciones democráticas se tomó el urbanismo como una forma política de resolver todas las problemáticas de la ciudad. El plan es un instrumento o herramienta para optimizar la actividad pública / privada que se lleva a cabo en la ciudad en función de un proyecto de futuro consensuado. Para que se puedan llevar a cabo estos acuerdos el Plan debe ser una referencia común, por eso es necesaria una cultura de planeamiento para que el modelo planteado sea aceptado más fácilmente. 2. Importancia capital que tiene la dimensión temporal en el planeamiento urbano. La forma de la ciudad es obra del tiempo. Lo que el planeamiento pretende es racionalizar un proceso de construcción de la ciudad. No se debe tender a conseguir una determinada construcción de la ciudad puesto que esto pertenece a la arquitectura. Como se suele decir: "el orden de los factores no altera el producto".


Plan como instrumento de definición del contenido de la propiedad del suelo El plan una vez aprobado definitivamente tiene valor de ley y no puede ser modificado, salvo por el Ayuntamiento con varios procesos legales. El plan es el instrumento jurídico de la fijación del modelo de ciudad física que se lleva a cabo mediante la regulación del Estatuto jurídico del derecho de propiedad del suelo adaptado a la realidad en cuestión. Esto se lleva a cabo mediante la clasificación y la asignación de un determinado régimen de suelo (derechos y deberes). Nuestra legislación prevé que los derechos no se den de golpe sino que se den poco a poco según se vayan cumpliendo los deberes. Solo a través del Plan General es posible legalmente crear ciudad, puesto que solo a través de él se puede regular la transformación de la ciudad existente y la creación de nueva ciudad. Sistema de leyes Ahora mismo hay dos tipos: la legislación estatal (Ley del Suelo del 56 y siguientes) y la autonómica. La Ley del Suelo del 98, la estatal, regula lo que hace referencia al régimen jurídico de la propiedad del suelo y las valoraciones urbanísticas, todo común al conjunto de las autonomías. Las leyes autonómicas regulan los instrumentos de ordenación urbanística. Habría un tercer nivel, el del Ayuntamiento, al que le compete redactar y aprobar los instrumentos de planeamiento. Papel de los técnicos en la redacción de los planes generales El plan tiene una vertiente técnica, a parte de la política. Las decisiones políticas descansan sobre la corporación municipal. La articulación técnica de cómo se materializan esas políticas le corresponde a los técnicos. Se da la problemática del planeamiento de autor frente a la vertiente del planeamiento de administración. En el caso de Sevilla, este enfrentamiento es bastante marcado, pues mientras se respeta el planeamiento administrativo en Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla, la redacción del plan tiene un marcado carácter de autor, algo que en parte es lógico, pues la realiza un estudio concreto de técnicos y no la Gerencia de Urbanismo. Evolución del concepto de Plan General Analizando la evolución desde los años 30 hasta hoy, se puede percibir la forma de actuar de un plan con respecto a una realidad. En la situación actual, como problema, hay que mencionar la llamada crisis de los 80, que se ha cerrado en falso. Se ha vuelto a una situación de planeamiento que ha retomado la figura de los planes en los 70. Por este motivo se muestran en algunos aspectos como insuficientes. Ciertamente, en nuestro país, el proceso de intervención urbanística se desarrolla en la segunda mitad del siglo XIX en torno a la figura de los Planes de Ensanche, entendidos como instrumentos necesarios para el crecimiento de la ciudad. Son un intento de definición del proceso de construcción de la nueva ciudad, proponiéndose un modelo de crecimiento. Cerdá por ejemplo controla su modelo mediante una parcelación, un proceso de urbanización y por último la edificación. Esta riqueza se perderá con la popularización del modelo, del que solo queda el trazado y la ordenanza. Lo que en el Plan de Ensanche se define es un modelo de crecimiento de la ciudad, pero no una idea de conjunto de la ciudad. Por esto, aparecen urbanizaciones marginales, incontroladas, puesto que su problemática y ordenación no se encuentra recogida en el Plan de Ensanche.


El urbanismo de la democracia El urbanismo de la democracia […] pretende establecer un temario urbano de interés directo para la mayoría de los ciudadanos. Así se toma conciencia de los males que se detectan en las grandes ciudades como fruto del anterior desarrollismo sin control municipal democrático y se destaca el amenazador aumento de la densidad en las áreas centrales y periféricas, la falta de infraestructuras y de equipamientos, la degradación de la convivencia, la falta de calidad de vida urbana y el abandono del medio natural. Como reacción a estas graves cuestiones, se promueve desde 1979, por los nuevos ayuntamientos democráticos de todas las ciudades españolas grandes y medias, una revisión de su planeamiento municipal bajo el propósito de ayudar a resolver los problemas heredados con la mayor rapidez y con la preocupación básica de la prevalencia del interés colectivo. Así surge una gran generación de planes generales adaptados a la Ley del Suelo de 1975 que tratan a grandes rasgos de ‘terminar’ la ciudad existente antes de pensar en preparar nuevas extensiones urbanas (que la crisis económica no justificaría). Para ‘terminar’ la ciudad, se procede a revisar a la baja las densidades edificatorias, a prever y programar la ejecución del equipamiento urbano que requiere la sociedad actual y a dotar de infraestructuras, procediendo mediante todo ello a plantear la reestructuración del conjunto urbano. LA PRÁCTICA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO AA.VV

A nivel europeo, se estaba concibiendo un instrumento capaz de controlar un modelo de ciudad en su conjunto. En los primeros años del siglo XX se dieron dos vertientes, una hacia los Planes de Ensanche y otra que planteaba aplicar los modelos del Movimiento Moderno. En el ámbito alemán se planteaba una especie de Plan General en los años 20-30. En España no llegarán a realizarse hasta los años 40. El primero que se hizo fue el de Madrid en 1946, encargado a Pedro Vidagoga. Este plan será un laboratorio sobre como aplicar el nuevo instrumento de Plan General y cuyos resultados a nivel instrumental vendrán recogidos por la Ley del Suelo del 56. Los primeros planes generales idean una ciudad fuertemente jerarquizada y estructurada. La preocupación fundamental de los planes generales (de la Ley del 56) era la de que el crecimiento de las ciudades se hiciera de acuerdo con un modelo y no de forma aleatoria e incontrolada. A parte, se separan el derecho a edificar y la Ley de Propiedad del suelo. La dificultad que se encontraba en la práctica era la limitación de los ayuntamientos para elaborar los planes, puesto que la aprobación final estaba centralizada en Madrid. En la década de los 60, las ciudades ya han experimentado problemas de crecimiento, para cuya solución se importa el modelo americano de zonificación. Así aparecen los conocidos polígonos industriales o residenciales. A su vez se pretendía crear un sistema de espacios libres en la ciudad. En Sevilla, con el Plan del 66 se empezaron a plantear alternativas a parte del Parque de María Luisa. Así mismo se buscaba un soporte estructural basado en el viario que articulase los mencionados polígonos y espacios libres. Esta generación de planes se revisará en los 80 ya con unos planteamientos muy distintos. Esto se debe básicamente a que el crecimiento de las ciudades se ha frenado y, por lo tanto, lo que se pretende es resolver las carencias sociales, de equipamientos, etc. de zonas ya asentadas. Se da la crisis de los modelos científicos que se estaban aplicando, como resultado de la pérdida de confianza en un modelo totalizador. En planeamiento se pasará de la idea de modelo de ciudad al tratamiento y la cualificación de todas las partes de la ciudad. En el Plan de Sevilla del 87 hay más una idea de terminar la ciudad, que empieza por ejemplo con el establecimiento de un límite como la SE-30 y que se basa en el equipamiento y la reconversión de piezas características de la ciudad con un uso obsoleto. De esta forma, surge el debate entre el plan y el proyecto en la disciplina urbanística. En los 90, se planteó que podía existir una cierta continuidad, pero sin embargo, la ciudad en cuestión había cambiado completamente. Los historiadores la llaman ciudad contemporánea, basada en los ya conocidos términos de difusión, dispersión, pérdida del espacio público, etc. En resumen, la realidad urbana es muy distinta, pues está basada en el uso de actividades en el territorio. El problema que aparece es la falta y la necesidad de un proyecto que articule esta ciudad contemporánea, surgida en el exterior de la ciudad compacta. Con lo que nos encontramos es con una falta de experiencia a la hora de enfrentarse con el problema urbanístico de la ciudad contemporánea. El planeamiento en su sentido tradicional no sirve para controlar y articular el crecimiento de la ciudad contemporánea. Es por tanto, actualmente, un instrumento obsoleto. Se pretende buscar un proyecto global para el territorio y la ciudad.

En las revistas se distingue claramente entre proyectar ciudad, plan y políticas urbanas. Sin embargo, estos planteamientos no se sostienen, puesto que lo que primero se plantea es el establecimiento de un proyecto y que todo vaya englobado en él.


Proceso de elaboración de un Plan General Actualmente, la primera fase está compuesta por el llamado análisis y diagnóstico. Hay una cierta tendencia a mezclar información. Lo normal es que el encargo sea el de revisión de un Plan General, el cual está basado en una realidad muy distante del presente. Por eso, habrá que analizar esa información y actualizarla. En el análisis se tiene que tener en cuenta que se encuentra dentro de un proceso de elaboración de un plan y por lo tanto la información debe ser relevante y necesaria para la creación de un proyecto. En los años 80 hubo una cierta tendencia a suprimir el proceso de información, algo que resulta a todas luces excesivo. Normalmente se suele hablar de: - Información - Diagnóstico - Criterios y objetivos - Alternativas de planeamiento - Modelo o proyecto de ciudad - Determinaciones concretas. No se puede olvidar la idea de que un plan es un instrumento de gobierno en un territorio, de forma que puede inducir a unos procesos territoriales, donde entran las políticas urbanas. El planeamiento necesita de creatividad, por tanto, lo que interesa de cada lugar se busca para potenciarlo, se necesita una intencionalidad a la hora de recopilar información, algo muy alejado de la idea de mecanización que comúnmente se tiene del proceso de planeamiento. El plan se debe plantear como un instrumento de conocimiento de la realidad, no solo por parte de los técnicos que elaboran el plan sino también de los ciudadanos. No solamente se debe estudiar la realidad presente sino también los procesos que se están dando para ver a dónde pueden llevar y si hace falta plantear alternativas. El documento de análisis debe poner en relación los datos provenientes del medio físico con los del medio económico-social. Al final, se deberá llegar a un diagnóstico sobre lo que está sucediendo: - Problemas que se detectan. - Oportunidades que el territorio tiene en ese momento. Ambos aspectos se pueden ver de forma relacionada. Habrá que llegar a una imagen sintética de la situación por la que ese territorio atraviesa. Hará falta por una parte determinar carencias no resueltas y por otra parte las disfuncionalidades o problemas mal resueltos. Desde el punto de vista de las potencialidades hay que plantear unas alternativas en función de esas posibilidades u oportunidades en las que se incluyen los procesos de participación. Habrá que conocer las demandas o expectativas sobre unos determinados problemas del territorio. Normalmente, cuando se han llegado a producir esas alternativas, su debate y la definición de un proyecto, aparece la fase siguiente, llamada Avance, en la que se expone al público un primer modelo de ciudad articulado según la información y diagnóstico elaborados. En esta fase del plan lo que suele suceder es que cada particular analiza lo que le compete o afecta. A partir de ahí, se plantean sugerencias. Entre ellas, las de mayor peso son las de los colectivos ecologistas. A parte de esto, lo que suele quedar son intereses particulares, lo que no les quita relevancia. Es algo que se debe a la falta de cultura de planeamiento. Sin embargo, la participación ciudadana es completamente necesaria.


Tema 4. Resumen La estructura del territorio como proyecto funcional del ámbito municipal. Los sistemas generales y su carácter estructurante y relacional. La problemática de la ejecución de los sistemas generales. Fabricación del avión A400M La fabricación del avión de transporte militar europeo A400M, proyecto que en España está promovido por Construcciones Aeronáuticas S.A. (CASA), propiciará inversiones por valor de 400 millones de euros en las sedes de Airbus en Andalucía. Según refleja la revista "Estrategias" en su número de mayo-julio, las inversiones se realizarán en las factorías de Airbus en La Rinconada y Tablada en Sevilla y de Puerto Real en Cádiz, donde será ensamblado el avión, y su objetivo es ampliar y modernizar la capacidad de producción de estas instalaciones. Esto tendrá importantes efectos en la generación de empleo y en la consolidación del tejido industrial de alta tecnología, especialmente en Andalucía, donde complementará las actividades de industria civil y defensa aeronáutica que ya se desarrollan en esta comunidad. La asociación del centro de ensamblaje y de entrega del A400M en Sevilla dará ocupación a 10.000 personas, la mayoría de alta cualificación, de los que 3.000 serán empleos directos y 7.000, indirectos, y la facturación por este proyecto en España se situará en torno a los 3.100 millones de euros. ANDALUCÍA 24 HORAS 10/08/2002

TEMA 4. LA ESTRUCTURA DEL TERRITORIO

Las herramientas que maneja el planeamiento para llevar a cabo un determinado modelo de ordenación del territorio son:

- Estructura general Orgánica - Clasificación - Calificación - Programación Para intentar entender como se articula una estructura del

territorio habría que retomar los conceptos de: territorio, sociedad y las actividades que la sociedad desempeña en el territorio. En un ámbito físico se dan estos tres elementos.

Naturalmente, entre estas tres cosas se crea un sistema de relaciones. La estructura del territorio es un modelo de cómo debe de funcionar ese sistema de relaciones en un ámbito físico concreto.

Lo que el plan pretende a través de la estructura del territorio es conocer el sistema de relaciones que se dan hasta el momento y ver a qué sistema de relaciones se debe llegar.

El planeamiento ha determinado una serie de cuestiones útiles para entender y sistematizar sobre un plano cómo funciona ese sistema de relaciones. Se suele entender que hay elementos particulares como las comunicaciones, los equipamientos, los espacios libres y las infraestructuras.

Si se representan estos elementos en un plano se puede apreciar cómo se produce ese sistema de relaciones, de tal manera que, analizando que es lo que forma parte de cada elemento se llega a la conclusión de que cada uno de ellos forma un sistema.

Si detectamos que ese sistema no existe se debe poner como objetivo darle ese sistema para así llegar a una estructura coherente del territorio.

A su vez, es tradicional distinguir dos niveles en cada sistema: los sistemas generales y los sistemas locales.

Los sistemas generales son aquellos que sirven al territorio en su conjunto.

Los sistemas locales sirven a un ámbito concreto del territorio. Ejemplo: Respecto al viario, la SE-30 sería un sistema

general y Reina Mercedes sería un sistema local. La estructura del territorio está formada por todos los

sistemas generales. Por lo tanto, en un plano del territorio de un Plan General deberán aparecer los sistemas generales.

Ahora se estudiará la composición de cada uno de estos sistemas generales. Sistema de Comunicaciones Está integrado por cuatro subsistemas: el viario, el ferroviario, aeroportuario y el portuario. Normalmente, cuando decimos que los elementos conforman un sistema queremos decir que funcionan como una red. Esto es algo evidente para el viario, pero igualmente existe para los puertos (rutas aéreas o marinas). Cuando en un plano general aparece el sistema general de comunicaciones aparecerán dos elementos: - La red viaria / ferroviaria - Puertos / aeropuertos En el plano del sistema viario, por su parte, no aparecerán puertos o aeropuertos pero sí su equivalente: la estación (ferroviaria o de autobuses). Habría que decir que el sistema de comunicaciones está compuesto por otros elementos, los sistemas locales, que no son relevantes para la estructura del territorio, Sistema de equipamientos Los elementos que lo componen son: los equipamientos docentes, culturales, sanitarios, deportivos, etc.


Zona de afección 1. La zona de afección de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre legal y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación y a una distancia de cien metros en vías de gran capacidad, de cincuenta metros en las vías convencionales de la red principal y de veinticinco metros en el resto de las carreteras, medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas. 2. A efectos de la integración paisajística del dominio público viario, la Administración titular de la carretera podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos de las carreteras mediante la aprobación del proyecto de construcción o del proyecto de restauración paisajística. 3. Para la implantación de la infraestructura cartográfica de la red de carreteras de Andalucía, la Administración titular de la vía podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos de las carreteras mediante la aprobación del proyecto de construcción de la infraestructura cartográfica. LEY 25/88, DE 29 DE JULIO, DE CARRETERAS Artículo 55 Sistemas: - De comunicaciones - De equipamientos - De espacios libres - De infraestructuras

Dentro de cada uno de ellos se pude distinguir un sistema local. Un equipamiento es un lugar físico donde se proporcionan unos determinados servicios. Por ejemplo: Un equipamiento general sería el Hospital de Valme o Macarena, mientras que un equipamiento local sería un centro de salud de barrio. Que un centro docente sea un instituto no quiere decir que por sistema sea un equipamiento local, todo depende del ámbito donde se ubique. Por ejemplo, para Sevilla sería local pero para Bollullos sería general, puesto que atrae gente de otros pueblos. Sistema de espacios libres Está formado por todos aquellos elementos no edificados de la ciudad en los que se desarrolla un determinado uso urbano distinto del de la circulación, ya sea rodada o peatonal. En este caso vuelve a ocurrir lo mismo. Hay sistemas generales y locales. Ejemplo de sistema general es el Parque del Alamillo. Tradicionalmente se podían distinguir jardines, plazas, parques urbanos y parques metropolitanos. Hoy día se entiende que esto es más flexible, por ejemplo en Sevilla se puede entender como sistema general el Guadaíra o Tablada. La estructura de la ciudad como soporte es el sistema viario. Sin embargo, la ciudad contemporánea no está caracterizada por la compacidad sino por la dispersión. En tanto que la calle ya no es el elemento que relaciona actividades sino que aparecen elementos arteriales de primera importancia, que lo que en realidad consiguen es fragmentar la ciudad. De esta forma la articulación de estas piezas parece ser que está de la mano del sistema de espacios libres. Su papel en la ciudad contemporánea es predominante y de primera importancia para darle estructura. Se puede decir que ahora es el sistema de espacios libres el que soporta al sistema viario y no al revés. Sistema de infraestructuras Es un sistema general importantísimo por cuanto condiciona a los usos que se ubican en ese ámbito. Son verdaderos elementos estratégicos, no muy apreciables a primera vista. De alguna manera, se debe entender también la ciudad como un soporte de redes. Se pude mirar la Ley del Suelo para ver su importancia, por ejemplo, en ella se dice que las condiciones necesarias para considerar un suelo como urbano son el acceso rodado, la red eléctrica y el saneamiento. Hay un proceso de transformación del espacio público a partir de la aparición de las redes. Cada vez son más importantes para entender como funciona la vida en la ciudad y porque se producen determinadas dispersiones en el territorio. Son por tanto elementos a los que hay que prestar mucha atención. Forman parte de él: alumbrado, alcantarillado, red eléctrica, red de saneamiento, red de gas, red de teléfono, fibra óptica, etc, Sucede lo mismo con el resto de sistemas. Hay un sistema general y otro local, división que normalmente depende del diámetro. Cuando hablamos de los sistemas generales los tomamos como piezas que organizan un territorio. No solo interesa conocer cada sistema en concreto sino sus relaciones con los demás. Por ejemplo, la necesidad de accesibilidad de los equipamientos. Con los espacios libres ya se comentó que actualmente se deben tomar como el soporte para el resto de sistemas. Lo que se intenta diseñar para la ordenación del territorio es un programa funcional.


La Dehesa de Valme Los dueños y promotores de la zona Entre Núcleos (Dehesa de Valme) han acordado poner en manos de Dragados y Rus, que han formado una unión temporal de empresas (UTE), al menos la primera parte de la urbanización del sector, que comprenderá la construcción de la tres principales vías de comunicación que conectarán el casco urbano con Montequinto. Dentro de estos tres viales destaca una carretera de ocho kilómetros de longitud, que discurrirá de norte a sur, uniendo la Universidad Pablo de Olavide con el núcleo principal de Dos Hermanas, bordeando Montequinto y a través de la Dehesa. Paralelamente, la UTE continuará con el desbroce del terreno, para construir el segundo y el tercer vial que conseguirá interconectar la Dehesa desde el hipódromo hasta la antigua carretera de Montequinto. Éste es el primer paso en firme para conseguir el primer objetivo del recién aprobado PGOU: Urbanizar toda la Dehesa para conseguir conectar los dos núcleos urbanos. En total, en este sector está prevista la construcción de unas 8.000 viviendas, además de zonas verdes, equipamientos públicos y áreas comerciales e industriales que llegarán a convertir esta nueva zona de 730.300 hectáreas en una nueva ciudad. La concejal socialista señaló que esta urbanización es de iniciativa privada, “aunque supervisada de cerca por el Ayuntamiento”, ya que son los propios promotores los que tendrán que costear la urbanización de los terrenos. DIARIO DE SEVILLA 10/09/2002

La problemática de la ejecución de los sistemas generales ¿Cómo se consigue el suelo necesario para implantar los sistemas generales en la ciudad? De forma rápida, puede haber dos mecanismos: - Expropiación: las hacen las administraciones autonómicas o estatales por su elevado coste.

- Adscribir la obtención de los nuevos sistemas generales a la revalorización de un determinado suelo urbano, es decir, sectores de desarrollo o sujetos a la creación de una figura de planeamiento de desarrollo, de forma que las plusvalías del desarrollo de esas zonas no vayan exclusivamente a esos propietarios (cargas urbanísticas), sin que sea una condición necesaria el que ese sistema en cuestión se encuentre en el suelo urbanizable en cuestión.


Tema 5. Resumen La clasificación del suelo como inductor de un proyecto de ocupación. Las clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. El régimen urbanístico de cada clase de suelo. Adquisición del derecho a urbanizar 1. La adquisición del derecho a urbanizar requiere la aprobación del planeamiento preciso en cada clase de suelo. 2. El instrumento de planeamiento a que se refiere el apartado anterior será: a) En suelo urbano: Plan General o normas subsidiarias y, en su caso, Plan Especial de Reforma Interior. b) En suelo urbanizable programado: Plan General y Plan Parcial. c) En suelo urbanizable no programado: Plan General, Programa de Actuación Urbanística y Plan Parcial. d) En suelo apto para urbanizar: Normas subsidiarias y Plan Parcial. 3. El expresado derecho sólo se adquiere con la aprobación definitiva del instrumento de ordenación más específico. 4. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere la aprobación, cuando así lo establezca la legislación o el planeamiento urbanísticos, de estudio de detalle, proyecto de urbanización u otro instrumento previsto y regulado en aquélla. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 24

TEMA 5. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO COMO PROYECTO DE OCUPACIÓN Clasificación del suelo Si la ordenación del territorio hacía referencia a la vertiente de la construcción de un modelo de ciudad, la estructura es la herramienta principal. Para la otra vertiente del planeamiento, la jurídica, se toma la clasificación, que especifica el contenido de la propiedad del suelo. Cuando hablamos de la clasificación del suelo nos referimos a dividir el territorio del término municipal en partes o áreas, cada una de las cuales responden a un régimen jurídico de propiedad diferente. A una misma clasificación le corresponde un mismo régimen jurídico. Las clases de suelo las regula la legislación urbanística. De forma intuitiva son: urbano, urbanizable y no urbanizable. - Urbano: Aquél suelo que por las condiciones que reúne ya puede ser definido como ciudad. - Urbanizable: No es ciudad pero se prevé que se va a convertir en ciudad en el período de vigencia del plan. - No urbanizable: No es ciudad y no se prevé que lo sea. Características de las clases de suelo

1. La única figura que puede clasificar suelo es el plan general (o en su caso las normas subsidiarias), el resto de figuras no puede hacerlo.

2. Todo el suelo del término municipal ha de quedar incluido en una de esas tres clases, con una única excepción posible, los sistemas generales, fundamentalmente el sistema viario.

3. La clasificación divide el término municipal en compartimentos estancos, ya que solo hay una clase para cada suelo.

4. Los mecanismos de equidistribución (beneficios y cargas) funcionan solo dentro de cada clase de suelo.

5. La clasificación del suelo no es un fin en sí mismo. Se trata de una herramienta del plan para llevar a cabo un determinado modelo de ciudad, de forma que se garantice una determinada ocupación del territorio.

El plan se basa en la clasificación para garantizar que un modelo de ciudad es real y legal. Funcionamiento de la clasificación Siempre se han manejado tres clases de suelo a lo largo de la historia de la legislación urbanística, pero cambiando de nombres. Por ejemplo:

Ley del 56 · Suelo urbano (SUr) · Suelo de reserva urbana (SRU) · Suelo rural (SR)

La siguiente ley cambia la terminología: Ley del 75 · Suelo urbano (SUr)

· Suelo urbanizable (SU) · Suelo no urbanizable (SNU) Habría que llamar la atención en que en los tres nombres aparece el término de urbano, que hace referencia a una ocupación o transformación más urbana del territorio. Cuando se ve la definición de cada clase se pueden apreciar de mejor forma los cambios. - Suelo urbano: Lo que es ciudad, nunca ha habido duda. - Suelo urbanizable: Suelos aptos para construir ciudad.

Hay dos especificaciones, una para municipios gobernados por plan general y otra para municipios con normas subsidiarias (que no manejan programación). Para los de plan general se divide entre:


Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación 1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana. 2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable. LEY 6-1998, SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Artículo 19

· Suelo urbanizable programado (SUP): Suelo previsto para urbanizar en la vigencia del plan. Es un suelo programado y sectorizado.

· Suelo urbanizable no programado (SUNP): Se da en aquellos municipios con dinámica urbana fuerte. Es una reserva por si se agota el SUP. No está dividido en sectores, por ello se hace necesario una figura de planeamiento que le dé una estructura general que el plan general no le había dado. Aparece así la figura de los PAU, programas de actuación urbanística.

En las normas subsidiarias, como no hay programación, no se hace distinción y solo se da el SAU, suelo apto para urbanizar. - Suelo no urbanizable: Suelo residual, aquél que no ha sido

clasificado como SUr o SU. En este último se han realizado cambios sustanciales. Esta clasificación se mantiene en la reforma de los años 90, en la ley que fue considerada inconstitucional. El Ministerio de Fomento elaboró la Ley del 98, de carácter estatal, que regula lo relativo al régimen jurídico del suelo y las valoraciones. En ella también se mantienen los tres nombres, pero se varía el modo de entender las clases de suelo.

Las diferencias en este aspecto son: - Se ha suprimido la programación. No hay distinción entre SUP y SUNP sino entre suelo sectorizado y no sectorizado. Con el suelo programado había una diferenciación entre el suelo que iba a entrar en carga en el primer cuatrienio de vigencia del plan y el que entraba en el segundo. - Se han transformado las diferencias entre SU y SNU. En el 75 el SNU era residual, ahora el residual es el SU. Para que un suelo sea considerado urbanizable se deben cumplir una serie de condiciones.

Se ha cambiado el modelo de ordenación municipal desde la Ley del 75. Ahora, la ciudad no está caracterizada por su continuidad sino por la discontinuidad. Por tanto, el SU puede ser cualquiera, según su accesibilidad y otras condiciones. El SU ya no es el inmediato al suelo urbano. Lo que interesa es proteger los elementos medioambientales característicos de un término municipal para que en ellos no se pueda construir.

Se definen estas bolsas de suelo, que no deben ser transformadas y el resto es urbanizable. Todo esto tiene que ver entre otras cosas con el paso de un modelo de ciudad compacta a un modelo de ciudad difusa.

Con esto se entiende que la clasificación del suelo es algo más que un instrumento jurídico y mecánico. 1. Suelo urbano Está regulado en la Ley del Suelo del 98, concretamente en el Artículo 8º. De forma resumida dice que las situaciones para poder definir un suelo como urbano son: - Condiciones de urbanización que tiene un determinado suelo, es decir, que las unidades catastrales o parcelas dispongan de: · Acceso rodado · Agua corriente · Luz eléctrica · Saneamiento - Condiciones de consolidación de la edificación. Hay crecimientos marginales que se podrían incluir como suelo urbano. - Suelo que tenga aprobado un plan parcial y que esté en proceso de transformación o construcción. Quedaría ver lo que dice la legislación autonómica sobre las condiciones de consolidación.


Deberes de los propietarios de suelo urbanizable 1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. 2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente. 3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general. 4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. 5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. 6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente. 7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. LEY 6-1998, Artículo 18

Actualmente Andalucía está en proceso de transformación legislativa. Ahora nos referiremos a lo que dice el borrador de la ley, que es bastante continuista con la Ley del Suelo del 56, con un peso fuerte del Estado central, de ahí que sea muy criticada. Respecto al punto en cuestión, especifica que un suelo puede considerarse como urbano si está edificado en sus dos terceras partes. No son exactamente condiciones matemáticas, pues hay un margen de discrecionalidad. No obstante, se debe hacer referencia a esas condiciones para considerar un suelo como urbano. En municipios con una pequeña dinámica urbana puede convenir que un determinado suelo en el límite del municipio se considere urbano aunque solo tenga edificada por ejemplo la mitad de su superficie. Se debe tener en cuenta, por tanto, la situación en cuestión. Régimen de derechos y deberes para suelo urbano Está regulado por el Artículo 13º y 14º de la Ley del 98. En esta ley los derechos no se conceden de una vez sino paulatinamente, conforme se cumplen los deberes. - Derechos (Artículo 13º): Si un propietario de suelo urbano tiene acceso rodado, saneamiento, agua y electricidad, se considera su parcela como solar y se permite edificar según la clasificación. Si a un propietario le falta una de estas condiciones puede completar lo que le queda para poder edificar. - Deberes (Artículo 14º):

Se establecen dos situaciones distintas: · Propietarios de suelo urbanizado o casi urbanizado:

Deben completar a su costa la urbanización necesaria para alcanzar la condición de solar para así poder edificarlos en el plazo definido por el planeamiento.

· Propietarios de suelo consolidado por edificación pero sin urbanizar:

- Ceder a la administración el suelo necesario para los viales y espacios libres.

- Ceder suelo a la administración para los sistemas generales.

- Ceder a la administración el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico que corresponda a esa parcela. Tiene un carácter de máximo.

- Deben llevar a acabo la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecución material de las obras correspondientes.

- Obligación de costear y ejecutar la urbanización. - Obligación a edificar en el plazo previsto por el

planeamiento. Son los mismos que los deberes de los propietarios

de suelo urbanizable. 2. Suelo no urbanizable La ley da una serie de criterios objetivos para clasificar un suelo como no urbanizable, especificados en el Artículo 9º de la Ley del Suelo del 98. - Terrenos en que concurran las siguientes circunstancias:

· Suelos sujetos a protección, de un instrumento de rango superior, incompatible con su transformación urbana.

· Riesgos naturales. · Servidumbres de protección del dominio público. - Terrenos valorados por el planeamiento municipal por su

uso rural, ambiental, arqueológico, paisajístico, etc. Se debe justificar su protección.


Deberes de los propietarios de suelo no urbanizable 1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley. 2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. LEY 6-1998, SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Artículo 20

- Suelos considerados por el plan general como inadecuados para su desarrollo urbano (según el modelo de ciudad). Respecto a este último punto hay que decir que en el año 2000 salió un Real Decreto que lo dejó sin validez. Sin embargo, el borrador de la Ley Andaluza lo recupera. Régimen de derechos y deberes para suelo no urbanizable Están regulados en el Artículo 20º de la Ley del 98.

- Derechos: Usar, disfrutar y disponer de su propiedad dentro de los límites que establecen las leyes de planeamiento (protección agrícola, ganadera, forestal, etc.). Quedan prohibidas parcelaciones o fraccionamientos. - Deberes: Poner los medios para el mantenimiento de las características de un suelo que le hacen objeto de protección. Que un suelo sea no urbanizable no quiere decir que no tenga uso o no se pueda construir nada. Se suelen permitir usos (ejemplo: pistas de esquí o campo de golf) compatibles con su protección de forma que se puedan sufragar los gastos derivados de su mantenimiento y no caer así en el abandono. 3. Suelo urbanizable

Es aquel que no ha sido clasificado por el planeamiento como urbano o no urbanizable. Esto quiere decir, hipotéticamente, que en un principio puede ser urbanizado (Artículo 10º).

Se podría decir que la Ley se fundamenta en planteamientos económicos, intentando incidir mediante la regulación del suelo en el precio de la vivienda con el fin de abaratar su coste final.

Se estima que el precio sube por la falta de suelo y que si hay mayor cantidad de suelo el precio de la vivienda puede bajar. Sin embargo, no es realmente así.

La ley del suelo valenciana tomó estos planteamiento, pero en vez de centrarse en el propietario se centró en el urbanizador como protagonista del proceso de urbanización del territorio. Sin embargo, todos estos planteamientos no dieron los resultados estimados, como se puede apreciar en la citada Comunidad Autónoma, en la que el precio del suelo no ha bajado.

Esto es un aspecto muy discutible de la Ley del Suelo, puesto que el planeamiento no es solo economía.

La urbanización no se puede realizar si no se cumplen unas condiciones previas, como se comentó.

Los derechos de los propietarios de suelo urbanizable (semejantes a los de suelo urbano) son:

- Ceder gratuitamente el suelo necesario para los sistemas locales: viario, espacios libres locales y equipamientos de carácter local.

- Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo para los sistemas que estén en su ámbito. Se pueden dar dos casos:

· En el ámbito a desarrollar la administración ha localizado ya un sistema general.

· No ha sido localizado pero si han sido asignadas las partes correspondientes que deben costear cada uno de los propietarios de un suelo. - Costear y ejecutar las infraestructuras de conexión con los

sistemas generales y en su caso el pago de la ampliación o refuerzo de los sistemas generales. Borrador de la Ley Andaluza Recoge las tres clases de suelo que establece la Ley del 98. Dentro de cada una de ellas el borrador realiza algunas distinciones.

Concretamente, dentro del suelo urbano distingue: - Suelo urbano consolidado: Aquél dentro del cual las parcelas ya tienen la condición de solar, por lo tanto se han cumplido los deberes exigidos y son edificables.


Régimen urbanístico El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística, será de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas: a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará respectivamente el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y para el no urbanizable. b) Al suelo urbanizable programado, al suelo apto para urbanizar y al suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable. El desarrollo del suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin necesidad de concurso, mediante los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística. LEY 6-1998, SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Disposición transitoria primera En cuanto a tipos de suelo: Ley 98 BLOUA . SUr SurC SUrNC SU SUO SUS SUNS SNU SNUPLE SNUEPPTU SNUCR SNUHRD En cuanto a regímenes: Ley 98: Tres regímenes

jurídicos diferentes (según tipo de

suelo) BLOUA: SUr = SUrC SU = SUrNC, SUO, SUS SNU = SUNS, SNU

- Suelo urbano no consolidado: Aquél que ha sido clasificado como urbano por el plan pero es necesario cumplir con los deberes urbanísticos. Dentro de este grupo se pueden dar transformaciones en el suelo urbano, derivado por ejemplo al aumento del aprovechamiento en un determinado suelo, debiendo cumplirse los correspondientes deberes. Respecto del suelo urbano, el plan general da la ordenación pormenorizada necesaria para su edificación. Mientras tanto, en el suelo urbanizable da una ordenación global, encargándose de la pormenorizada una figura de planeamiento de desarrollo. Para el suelo urbanizable se establecen tres tipos: - Ordenado: Para el que se da la ordenación pormenorizada. Se garantiza así su puesta en carga inmediata por parte del plan general. - Sectorizado: Tiene definido su ámbito de ejecución, lo que permite la posterior tramitación de un plan parcial. - No sectorizado: Ha sido clasificado por el plan general como urbanizable, pero ni se la ha dado ordenación pormenorizada ni se ha dividido en sectores. Con esta división del suelo urbanizable se pretende por una parte hacer desaparecer las figuras de las normas subsidiarias y por otra recuperar la idea de clasificar como suelo no urbanizable aquellos suelos en los que no es compatible su edificación con el modelo de ciudad planteado. Esto se consigue con el suelo urbanizable no sectorizado, que precisa de un plan de sectorización para ser considerado como suelo sectorizado y poder empezar a tramitar el plan parcial. Desde el punto de vista práctico, el suelo urbanizable no sectorizado es como un suelo no urbanizable hasta tanto no se realiza un plan de sectorización. Desde el punto de vista del régimen jurídico, tienen las mismas características el suelo urbano no consolidado (SUrNC), el suelo urbanizable ordenado (SUO) y el suelo urbano sectorizado (SUS). Esto quiere decir que para el desarrollo de estos tipos de suelo es necesario el cumplimiento de los correspondientes deberes. Diferencia SUNS - SNU EL SUNS puede ser considerado a efectos prácticos como urbanizable si se realiza un plan de sectorización. Sin embargo, el SNU nunca podrá ser urbanizable en el periodo de vigencia del plan.

Dentro del suelo no urbanizable, el borrador de la Ley Andaluza establece cuatro tipos: - SNUEPLE: de especial protección por legislación específica (o legislación sectorial). - SNUEPPTU: de protección específica por planeamiento territorial o urbanístico. - SNUCR: de carácter rural. Se ha protegido desde el punto de vista rural, por su productividad (fertilidad para usos agrícolas por ejemplo). Si esta condición deja de existir se puede cambiar su protección. - SNUHRD: del hábitat rural diseminado. Responde a determinadas situaciones de explotación agrícola (ejemplo de huertas en vez de una explotación extensiva). Esta distinción responde a criterios objetivos de protección, que hace referencia al grado de protección del suelo


Tema 6. Resumen La clasificación del suelo como inductor de un modelo formal del ámbito municipal. Usos globales y usos pormenorizados. Tres mil viviendas El Polígono Sur es uno de los ejemplos más evidentes de que el urbanismo moderno también produce monstruos. Agujeros negros en mitad de una ciudad. En especial, el urbanismo nacido al calor de las corrientes funcionalistas, que entendían el esqueleto de la ciudad como un mero territorio segregado en diferentes zonas a las que los ciudadanos tenían que acudir para desarrollar todas las tareas de su existencia. Una ciudad donde la población vivía, trabajaba y se divertía en lugares distintos, lejanos los unos de los otros. Todas estas tesis urbanas, bienintencionadas y salidas de la obra del arquitecto Le Corbusier, saltaron por los aires cuando la realidad -la situación social de muchas ciudades y el poderosísimo mercado inmobiliario de los años 60 y 70- entró en escena. El Polígono Sur, copia invertida de este modelo, quedó así relegado a un simple reservorio de viviendas sociales y baratas, construidas con materiales defectuosos -aunque fueran inmobiliarias conocidas, como Dragados, quienes realizaran parte de las obras- que empezaron a ser algo así como un hogar improvisado para todo un variado paisanaje social: gitanos de la vieja Triana, familias sin hogar, gente venida del campo hasta la ciudad. La crónica local posterior a esta época sitúa en las Tres Mil Viviendas todo un alud de historias oscuras. La barriada, que empezó a construirse en los años 70, había adquirido mala fama incluso mucho antes de que el último de sus bloques residenciales -la mayoría de las viviendas no pasaban de los 70 metros cuadrados- fuera oficialmente inaugurado en la década de los 80. Lo que en origen se concibió como un barrio moderno y agradable quedó convertido en un conjunto de bloques de viviendas sin equipamientos, dotaciones públicas o cualquier lazo de unión con el resto de la ciudad. Un territorio extraño en los mismos límites de la ciudad. DIARIO DE SEVILLA, 2002-12-10 Carlos Mármol

TEMA 6. LA CALIFICACIÓN DEL SUELO COMO MODELO FORMAL Es aquella técnica urbanística a través de la cual se asignan a las unidades de suelo (parcelas) unos determinados usos. Se trata de la forma de organizar y controlar las actividades urbanas en el territorio. Es quizás la técnica que más historia tiene, marcando en los inicios al planeamiento anglosajón, que la usó para determinar cuales eran los usos y donde se ubicaban en el territorio. Los primeros planes urbanísticos anglosajones son de zonificación o clasificación. Está relacionado con la sociedad americana del siglo XIX, muy clasista y con una dinámica muy activa. Hay una doble dinámica. Por un lado, la ampliación de la frontera con la colonización está relacionada con la actividad primaria. Por otro lado, hay colectivos que pretenden desarrollar industrialmente la costa atlántica. Estos son ajenos a la oligarquía dominante en la ciudad. Parea poder controlar el desarrollo del entorno de estas ciudades se crearon los llamados planes de zonificación que después retomaron los urbanistas alemanes. Usos globales y usos pormenorizados El concepto que vincula la actividad urbana al suelo es el uso. Dentro de él, la técnica urbanística ha distinguido entre usos globales y usos pormenorizados. Entendemos por uso global al uso dominante en un determinado área (sector, barrio, etc.). Entendemos por uso pormenorizado aquel uso que no es susceptible de sucesivas desagregaciones. Su característica fundamental es que está referido a la parcela catastral. Para definir adecuadamente el uso de una zona se hace necesario cuantificar el uso mediante la densidad. Esa cuantificación se pude llevar a cabo mediante la edificabilidad y la ocupación para los usos pormenorizados y densidad para los usos globales.

- Usos globales: residencial, industrial y terciario. Asignación de densidad.

- Los usos pormenorizados están vinculados a una determinada tipología edificatoria, en la medida en que esta da una determinada forma de ocupar el suelo por la edificación. Pueden darse usos compatibles (ejemplo de viviendas con oficinas). A parte habrá que asignar una determinada edificabilidad a cada uno de esos usos. El modo en el que se han usado los usos en el planeamiento está relacionado con la zonificación. En cuanto a la relación entre los usos globales y pormenorizados hay que mencionar sobre los usos globales, que a gran escala, no se debe pensar en usos exclusivos. Se debe entender que debe haber una mezcla de usos en la ciudad. En los años 60 se pensaba en usos exclusivos con los llamados polígonos (en Sevilla San Pablo, Calonge…), que crearon graves problemas de movilidad. Es coherente pensar en los usos como el desarrollo de actividades en la mayor parte de la franja horaria, mediante la mezcla de usos. La zonificación provocó también la separación social, con todo lo que esto acarrea. Se puede impedir, facilitando la integración social mediante la mezcla de tipologías edificatorias, usos, etc. La calificación es un instrumento que crea una determinada ciudad. A la hora de planear hay que tenerlo muy en cuenta.


Urbanismo suspenderá las licencias en las ‘zonas estratégicas’ del PGOU El gabinete de decisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla (PGOU) ya está en marcha. La Gerencia de Urbanismo aprobará a finales de este mes una serie de medidas cautelares para impedir que durante el proceso de tramitación del nuevo libro urbano de la ciudad, que se inicia ahora con la aprobación en Pleno de su documento de Avance, se produzcan procesos especulativos similares al generado por la empresa municipal Tussam, que ha decidido vender al mejor postor las cocheras que tiene en El Porvenir. La Oficina del Plan de Sevilla, según explicó ayer su director, Manuel Ángel González Fustegueras, a los grupos políticos municipales, estudia en estos momentos un programa de importantes decisiones cautelares entre las que destaca la suspensión de licencias de obras y construcción en todos aquellos suelos considerados estratégicos para garantizar el nuevo modelo urbano de Sevilla. Entre estos terrenos no sólo se incluyen los suelos que según el Plan podrían ser incorporados a la ciudad durante los próximos quince años -los terrenos calificados como urbanizables-, sino también los denominados “suelos urbanos no consolidados”: los solares en los que el Plan pretende desarrollar operaciones de reforma interior -dentro de la ciudad- para acometer proyectos sociales, dotacionales o inmobiliarios. DIARIO DE SEVILLA, 14-12-2002 Carlos Mármol

El problema es que el instrumento se crea en un momento concreto y unas circunstancias históricas concretas, como son las comentadas. Por este motivo hay que cuestionarse en que medida se puede usar este instrumento de forma mecánica o en que medida se puede cuantificar la actividad en una ciudad. El planeamiento no es un fin en sí mismo, sino un conjunto de instrumentos que no se deben desvincular de un determinado proyecto de ciudad. No se debe transformar en un instrumento útil solo para determinados intereses económicos. Cuando los ayuntamientos aplicaban esto la sociedad era más homogénea. En la actualidad, las diferencias sociales se acentúan, por lo que se hace más difícil definir el interés público y hacer que prime sobre otros intereses particulares. En la medida en que existen unas minorías sociales, los grupos políticos son menos representativos de la colectividad y tienden a veces a intereses particulares de un grupo de ciudadanos. Por estos motivos, en la actualidad se dan las llamadas recalificaciones (varían el valor del suelo), que favorecen a unos intereses y perjudican a otros. En ocasiones sucede que esos intereses son muy particulares y con objetivos económicos. Ahora se tiende a que las plusvalías generadas por la calificación se aprecien claramente, que se trate de un proceso transparente. El obstáculo aparece cuando se priman intereses personales. Con todo esto se quiere dejar claro que la calificación es una operación muy delicada. Las plusvalías están reguladas por la Ley del Suelo con la equidistribución de los beneficios y las cargas urbanísticas. Las plusvalías deben recaer en la colectividad y no exclusivamente en los propietarios de un determinado suelo.


Tema 7. Resumen La ordenación de cada clase de suelo. Nivel de determinaciones y concreción. La dialéctica ordenación pormenorizada / ordenación global en los suelos urbano y urbanizable. La ordenación positiva del suelo no urbanizable y la incidencia de la legislación sectorial. Determinaciones del Plan General en Suelo urbano a) Delimitación de su perímetro. b) Asignación de usos y tipologías pormenorizadas y niveles de intensidad correspondientes a las diferentes zonas. Para las áreas remitidas a planeamiento especial, en los supuestos de inaplicación del aprovechamiento tipo, bastará con el señalamiento de los usos y niveles de intensidad. c) Delimitación de los espacios libres y zonas verdes destinados a parques y jardines públicos, zonas deportivas, de recreo y de expansión, públicas y privadas. d) Emplazamientos reservados para templos, centros docentes, asistenciales y sanitarios, y demás servicios de interés social, señalando su carácter público o privado. e) Trazado y características de la red varía pública y previsión de aparcamientos públicos y privados, con señalamiento de alineaciones y rasantes para el suelo urbano no sujeto a Plan Especial. f) Reglamentación detallada del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénicosanitarias de los terrenos y construcciones, así como de las características estéticas de

TEMA 7. LA ORDENACIÓN DE LAS CLASES DE SUELO Se trata de ver el tratamiento que da el plan general a las distintas clases de suelo. Respecto del suelo urbano el plan general debe ser ejecutivo, debiendo dar la ordenación pormenorizada, de tal forma que, con dichas especificaciones, debe ser posible la edificación de los solares. Si analizáramos lo que la ley pretende sobre la ordenación del suelo urbano, podríamos decir que, por una parte, se debe llegar a una relación de equilibrio entre el tejido existente, las dotaciones, los equipamientos y las infraestructuras. Así se pretenden resolver problemas de falta de equipamientos o infraestructuras.

Por ejemplo, con el Plan Urban de la Alameda se resolvió el problema de la renovación de las infraestructuras, pero era de tal envergadura que la mayor parte del presupuesto se gastó en eso. El tipo de objetivos es el de equilibrar. Por otra parte, se debe conseguir una precisión de las determinaciones que permita su ejecución. Para saber cuales son esas determinaciones se han agrupado en varios grupos, dependiendo del tipo de suelo. Determinaciones en suelo urbano - Delimitación del suelo urbano: Tiene que ver con los criterios y objetivos que se necesitaban para considerar un suelo como urbano. Hay dos grandes cuestiones para considerar un suelo como urbano en circunstancias especiales: · El grado de parcelación: Aquellas zonas parceladas suficientemente pero con falta de infraestructuras. · Relación consolidada entre suelo parcelado privado y espacio público. El plan general debe dar criterios para completar la ordenación. - Delimitar y asignar usos y tipologías pormenorizadas así como niveles de intensidad para esos usos en las diferentes zonas en las que se pueda dividir el suelo urbano. El plan general debe acometer la reglamentación adecuada de los usos pormenorizados. Para cada parcela se debe especificar su uso concreto así como el ámbito de asignación del uso. Todas las especificaciones deberán ir referidas a la parcela. Hay excepciones a este comportamiento del plan general, como las zonas de la ciudad con usos obsoletos (caso de las zonas industriales), con el consiguiente abandono de la edificación. Para este tipo de situaciones, el plan general puede dar unas directrices o criterios generales para luego desarrollarlos posteriormente mediante un PERI, que sería el que da la ordenación pormenorizada. Ciertamente, ha habido durante una época un abuso de esta posibilidad, transformando el plan en un puzzle de figuras a desarrollar. En realidad se trata de una herramienta para actuar en circunstancias especiales. - Definir los sistemas generales: espacios libres, dotaciones, etc. Esto tiene que ver con el tema mencionado de reequipamiento de una zona. Hay que tener en cuenta que para suelo urbano no hay unos estándares fijados, sino unos valores orientativos. No solo se deben detectar las deficiencias sino también como se pueden resolver, en qué condiciones, etc. Se tiene que determinar el lugar para ubicar los equipamientos necesarios y como conseguir ese suelo. - Trazado y características de la red viaria y de los servicios infraestructurales. En suelo urbano el plan general debe ultimar el diseño de la red viaria definiendo alineaciones y rasantes,


la ordenación, de la edificación y de su entorno. g) Características y trazado de las tuberías y redes de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos otros servicios que, en su caso, prevea el Plan. h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización. Las dotaciones de los apartados c) y d) se establecerán en función de las características socioeconómicas de la población y de acuerdo, en todo caso, con la legislación específica sobre la materia. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 72

señalando donde empieza el espacio público y donde la parcelación. Se deberán tener en cuenta los temas de aparcamiento, tráfico, transporte colectivo y tomar decisiones en consecuencia. Deberá a su vez disponer los lugares para los intercambiadores de transportes y aparcamientos rotatorios. Se definirá a su vez el trazado y las características de las redes infraestructurales. Habrá que cuantificar las redes y especificar como se costeará. Por tanto, para el suelo urbano el plan general debe decidir el estado y las modificaciones necesarias para cada estado. Determinaciones en suelo urbanizable

El criterio general es que el plan general no definirá la ordenación pormenorizada sino los elementos estructurales que afecten al modelo de ciudad que el plan propone. A partir de esto se procederá a su desarrollo mediante los planes parciales correspondientes.

Las determinaciones se podrían también agrupar en cuatro apartados:

- Definir la estructura general de la ordenación o sistemas generales. La ejecución o gestión se puede adscribir a ciertos sectores urbanizables. - Sectorización: Dividir el territorio del suelo urbanizable en sectores para el desarrollo de los planes parciales. Cada sector debe ser desarrollado por un plan parcial. No todo el suelo tiene que ser sectorizado, como ya se comentó en otros temas. La sectorización es una decisión del plan general. Para que un suelo no sectorizado sea considerado como sectorizado se debe realizar un plan de sectorización (antiguos PAU). No se debe usar de manera mecánica la sectorización para transformar las unidades catastrales en sectores (facilita las relaciones entre propietarios). Esto es lo que sucede en el Aljarafe, donde cada propietario presenta un plan parcial. Sin embargo hay que tener en cuenta que los sectores se encuentran dentro de las estructuras y la organización de la ciudad. Se debe intentar que: · Estructura de sectores distinta de la estructura de la propiedad. · No haya demasiados propietarios (para facilitar la equidistribución). · Estructura acorde con las preexistencias (redes de ferrocarril, cauce de un río, etc.). · Tamaño adecuado para realizar las cesiones de espacios públicos, viario y dotaciones. - Usos globales e intensidades para esos usos en cada una de las zonas en cuestión. Esta división no tiene porqué coincidir con la división en sectores. En muchos planes aparecen como planos de zonificación. La definición de los mismos no es incompatible con que los usos pormenorizados los maticen, pero no cambiarlos. También se pueden definir los usos compatibles y los excluyentes. - Definición del trazado de las redes infraestructurales, solamente en su carácter básico. La definición pormenorizada corresponde al plan parcial. Determinaciones para los suelos no urbanizables - El plan general deberá definir las medidas y las condiciones precisas para el mantenimiento de los requerimientos que hacen protegible ese suelo, con el fin de que los propietarios puedan mantenerlo. - Delimitación del ámbito de protección específica. - Debe definir las condiciones para la formación de posibles núcleos de población en su caso, definiendo las características de las posibles edificaciones.


Tema 8. Resumen Los mecanismos para la equidistribución de las cargas y los beneficios derivados del planeamiento. Áreas de reparto y aprovechamiento tipo. Cálculo del aprovechamiento medio A los efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera y para el suelo urbano en que no son aplicables la definición de áreas de reparto ni el aprovechamiento tipo, el aprovechamiento medio de una unidad de ejecución se calculará dividiendo la edificabilidad total, incluida la dotacional privada correspondiente a la misma, previamente homogeneizadas con los coeficientes de ponderación relativa que se definan, por la superficie total de la unidad de ejecución, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 310 DA2

TEMA 8. LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Y LAS CARGAS Las decisiones que el planeamiento toma con respecto a la ordenación del suelo llevan consigo una serie de desigualdades. Según las decisiones, hay determinados suelos que son destinados a usos públicos o espacios verdes o bien propician un beneficio económico con su desarrollo. El propietario de este tipo de suelo en realidad no ha hecho nada para que su suelo pase a aumentar su beneficio económico, mientras que el resto de propietarios que no poseen este tipo de suelo no lo consiguen. Para que todos los propietarios se beneficien se crean los mecanismos de beneficios y cargas. La Ley del 75 incluye la técnica de los aprovechamientos pero solamente estaba aplicada al suelo urbanizable. Más adelante, se intentará limar el proceso de equidistribución, consiguiendo que se realice en suelo urbano también. Aprovechamiento medio La clasificación del suelo funciona como compartimentos estancos, pues para un mismo tipo de suelo se da el mismo régimen jurídico. Es lógico, por tanto, que haya un diferente mecanismo de equidistribución para cada tipo de suelo. Hay dos cuestiones a tener en cuenta: 1º Definir la superficie en la que se realiza el reparto. 2º Nivel común de todos los propietarios a partir del cual se pueden distinguir los beneficiados o perjudicados. El ámbito territorial dentro del cual se producen los repartos se llama área de reparto que es la superficie en la que se divide el suelo urbano y urbanizable a efectos del cálculo de fijar el aprovechamiento que va a servir de base para determinar el aprovechamiento que corresponde a cada uno de los propietarios a los que afecta ese ámbito. El aprovechamiento medio es el nivel que sirve para medir la situación de cada propietario, es decir, si tiene un aprovechamiento mayor o menor al medio. Determinación de las áreas de reparto - Suelo urbanizable: Es un mecanismo reglado. El ámbito de reparto coincide con el sector o unidad de planeamiento de desarrollo. Dentro del área de reparto se incluyen las superficies destinadas a sistemas generales bien porque forman parte del sector o bien porque están adscritos a él. - Suelo urbano: No es una actividad reglada sino discrecional, es decir, que no hay unas reglas determinadas. Se dan dos situaciones extremas, todo el suelo urbano es una superficie de reparto, o la parcela es la superficie. En este último caso no se podría llevar a cabo la equidistribución. Por experiencia, se pueden fijar algunas reglas: · Principio de equidistribución: Mientras mayor sea el área de reparto más igualitaria será la equidistribución. Sin embargo, mayor tamaño es más difícil de llevar a cabo. · Facilidad de gestión: Los ámbitos deben facilitar la gestión del planeamiento. Se deben escoger áreas homogéneas, que se desarrollen a un mismo tiempo, que tengan ordenanzas semejantes o que sean áreas con los mismos derechos adquiridos comunes (plan parcial aprobado, pero en ejecución).


Unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento real 1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la Administración actuante. 2. Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas generales. También podrán destinarse dichos excesos a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación al área de reparto en que se encuentren. 3. La Administración o los propietarios señalados en el número anterior participarán en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva en proporción a los aprovechamientos que les correspondan. 4. No obstante lo dispuesto en el número 2, cuando exista conformidad de todos los propietarios de la unidad de ejecución, la Administración actuante podrá transmitirles el exceso de aprovechamiento real por el precio resultante de su valor urbanístico cuando el uso de los terrenos en la unidad de ejecución no sea adecuado a los fines del Patrimonio Municipal del Suelo. En este caso, también será posible transmitir dicho exceso por permuta con terrenos situados fuera de la unidad de ejecución con uso adecuado a los mencionados fines. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 151

Sin embargo, el redactor del plan puede realizar la fijación del plan según sus criterios, pues se trata de un método discrecional. Según la ley, cada sector es un área de reparto incluyendo los sistemas generales. En el caso de suelo urbano no es obligatorio incluir los sistemas generales. Aprovechamiento En general, denominamos aprovechamiento urbanístico a la posibilidad de usar un determinado terreno para un uso y proporción determinados. Intervienen tres factores: uso, cantidad de uso y tipología edificatoria. Se puede distinguir entre: - Aprovechamiento objetivo: Es el permitido por el planeamiento. La superficie que puede ser construida según los tres factores cuyos límites han sido marcados por el planeamiento. - Aprovechamiento subjetivo: Es el lucrativo, es decir, la cantidad de edificación que es capaz de producir beneficios al propietario de ese suelo. El aprovechamiento objetivo es el resultado de multiplicar la superficie por la edificabilidad, que da la superficie construida. El aprovechamiento subjetivo se da en aquellas superficies con usos lucrativos. Que un suelo sea público no tiene porque no tener aprovechamiento. En el caso de usos rotacionales por ejemplo no existe aprovechamiento subjetivo. Dentro de un área hay que distinguir usos, por lo que el plan deberá definir una serie de coeficientes de ponderación para homogeneizar el aprovechamiento de todas las parcelas que entran dentro del área de reparto. Habrá un uso mayoritario o predominante que se tomará como referencia, llamándose uso característico, a partir del cual se realiza su ponderación. El aprovechamiento del área de reparto, según la Ley, sirve para: - Aprovechamientos subjetivos homogéneos para todas las propiedades. - Aprovechamiento medio obtenido a partir de la suma de los aprovechamientos subjetivos multiplicados por su coeficiente de ponderación y dividido por la superficie en cuestión. Para hacer la equidistribución en suelo urbanizable hay que tener en cuenta que entre los deberes de los propietarios estaba el ceder el 10% del aprovechamiento susceptible de apropiación es en realidad el 90% del aprovechamiento de la superficie del propietario en cuestión. En resumen ASA = 0’9 · As · S 1º Caso Aprovechamiento dado por el planeamiento Aprovechamiento materializable Aprov. Medio 0’1% A la administración 2º Caso Aprov. Medio Aprov. no materializable

Estos dos casos son los ejemplos de los aprovechamientos que se deben repartir.


Adquisición de aprovechamientos por la Administración 1. Al objeto de facilitar la ejecución del planeamiento, la Administración actuante podrá adquirir los aprovechamientos susceptibles de apropiación derivados de la titularidad de una parcela no susceptibles de materialización sobre la misma, por su valor urbanístico. 2. El pago podrá hacerse en metálico o, siempre que hubiere acuerdo con el interesado, en terrenos o mediante la atribución de aprovechamientos en parcelas determinadas. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 194

Transferencias de aprovechamiento urbanístico Se distingue entre: - Ejecución sistemática de un plan: para propietarios incluidos en un plan parcial (caso de suelo urbanizable). - Ejecución asistemática: para suelo urbano. En el suelo urbanizable habrá un área de reparto dentro de la cual habrá uno o varios sectores y sistemas generales. Dentro de los sectores puede haber unidades de ejecución que se distinguen en cuanto a su ejecución en el tiempo, pero no por el reparto de beneficios, pues éste se realizó con la aprobación del plan parcial no del desarrollo de las unidades de ejecución. El exceso de aprovechamiento a partir del medio es el que se debe usar para compensar las faltas de aprovechamiento de otros suelos. En suelo urbano, en el área de reparto se diferencian unidades de ejecución y parcelas, pero que tienen un reparto discontinuo por ser un mecanismo discrecional. En suelo urbano, cuando hay un área de reparto deficitaria suele ocurrir que el ayuntamiento entre a costear una parte o toda la urbanización con el fin de que los propietarios no salgan perjudicados con el desarrollo de su terreno. En general, cabe la posibilidad de que se den compensaciones de interés sustitutorio, se puede pagar el aprovechamiento a ceder tanto al ayuntamiento como a los otros propietarios. En ambos casos la transferencia debe constar en el ayuntamiento para lo que se dispone de un registro de transferencias.


Tema 9. Resumen La programación como técnica que da validez al planeamiento. Elementos que intervienen en la programación. El factor tiempo. Los recursos. Documentación y tramitación administrativa del plan general municipal de ordenación. La ejecución completa del PGOU El Avance del Plan General, una vez aprobado inicialmente por el Pleno de la Corporación, condicionará sustancialmente la política municipal de los próximos años -en especial en materia de vivienda y desarrollo tecnológico e industrial- y su imagen exterior. Pero, sobre todo, abre un largo y complicado proceso político en el que los responsables municipales sevillanos -tanto los actuales como los venideros- tendrán que lograr que la capital hispalense reciba de forma sostenida una línea de inversiones constante y periódica por parte tanto de la Administración estatal como de la Junta de Andalucía. Sin un compromiso firme sobre esta materia, el principal proyecto de futuro de la ciudad corre el riesgo de convertirse en un simple sueño de papel. DIARIO DE SEVILLA, 06-11-2002 Carlos Mármol

TEMA 9. LA PROGRAMACIÓN En este tema se tratará la cuarta de las técnicas de planeamiento. Recordando cuales eran: - Estructura principal del territorio. - Clasificación. - Calificación. - Programación. La programación se refiere a dos cuestiones fundamentales. La primera, deriva de que la construcción de la ciudad es un proceso, es decir, que la componente tiempo es un factor decisivo. La segunda cuestión se deriva del hecho de que las modificaciones previstas en el plan deben realizarse en un tiempo y con unos recursos determinados, por este motivo la programación es la técnica de planeamiento que da validez al plan, tanto por la previsión de recursos como la organización temporal de las transformaciones. Por una parte, el programa es un orden de prioridades de las acciones previstas en el plan. La secuencia temporal es necesaria para llevar a cabo los objetivos del plan. Las acciones deben estar adecuadamente sincronizadas. Por otra parte, el programa debe contener también el lugar de donde van a salir los recursos necesarios para llevar a cabo las acciones previstas en el plan. Estos aspectos fueron desarrollados con la generación de los planes de los 80, que priorizaron la gestionabilidad. Se deben fijar no solo los recursos, sino cómo se van a obtener, si bien del ayuntamiento, de la administración autonómica, etc. Ejemplo: El metro de Sevilla supera los presupuestos de los municipios del área metropolitana. Desde la perspectiva del programa el plan se encarga de vincular acciones a un territorio y un tiempo que tiene que ver con la formulación de un determinado proyecto de ciudad. No existen formas universales para hacer un plan y menos todavía para hacer un programa. A su vez está vinculado a unos agentes que intervendrán en las acciones. La viabilidad de un plan está así pendiente de que los ayuntamientos sean capaces de hacer que los agentes sociales se sientan identificados con las acciones del plan. Esto es importante para que sea operativo y no meramente retórico. Al ayuntamiento le corresponde liderar este proceso de transformación del territorio y tiene como objetivo garantizar la viabilidad de los planes. El responsable de la gestión puede ser el ayuntamiento o los propietarios. Se suelen aplicar convenios entre el ayuntamiento y un particular o una organización para realizar la transformación de un territorio. En algunos casos llega al extremo transformando los convenios en un plan paralelo, siendo al final el plan un puzzle de los convenios realizados. Se debe llegar a un equilibrio para conseguir una coherencia del plan y su modelo de ciudad. Para la gestionabilidad del plan es muy relevante la existencia de una determinada cultura de planeamiento de los ciudadanos. Se dan problemas por cuanto el plan se puede entender como una expresión política. Sin embargo, durante el periodo de vigencia de un plan se pueden dar corporaciones municipales de signo político distinto. Por esto es necesario que exista voluntad política para que un plan pueda llevarse a cabo. Debe haber voluntad de promover la concertación entre las diversas partes que intervienen en la construcción de la ciudad, rom-


endo la sectorialización de los problemas (competencias en cuanto a una cuestión determinada). Debe haber voluntad de integrar todos los aspectos que inciden en la calidad de vida de los ciudadanos. Hay que darse cuenta que el planeamiento no concluye con su aprobación, sino que ese es el punto donde realmente comienza el proceso de planeamiento. Puede ocurrir que las mismas cuestiones puedan intentar ser controladas desde instrumentos distintos. Por ejemplo, se da el caso de la elaboración simultánea de un Plan Estratégico y un Plan General.

Un plan general, por su parte, según los planteamientos de la Ley del 56, debe actuar en todos los aspectos de la ciudad. Sin embargo, actualmente se pone en duda, pues toda la problemática de la ciudad es inabordable. Se pretende un orden de prioridades para resolver estos problemas.

En teoría, la eficacia y gestión urbana se garantizan con la integración de las decisiones para un mismo problema. Por ejemplo, todo el mundo quiere una ciudad sostenible, el problema es como se consigue.


II. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO 10. La ordenación urbana 11. El proyecto rubano. Los usos pormenorizados 12. El plan parcial 13. Cuantificación y reservas dotacionales. Las alternativas tipológicas residenciales 14. Ordenanzas 15. El plan especial de reforma interior 16. Los estudio de detalle Tema 10. Resumen Concepto de ordenación urbana. La configuración física del proyecto urbano. El sistema de espacios públicos y parcelados. La arquitectura del suelo.

TEMA 10. LA ORDENACIÓN URBANA El plan parcial no es más que un instrumento con un contenido de ordenación. El planeamiento de desarrollo lo que intenta construir de una manera específica es la arquitectura del suelo, es decir, crear el soporte para una arquitectura, con unos y características morfológicas concretas. Hay que tener en cuenta que no es un proyecto de arquitectura grande, sino que se trata de dar un suelo una determinada estructura con unas determinaciones concretas de forma que la ciudad resultante se corresponda con la idea de ciudad. La ordenación debe ser lo suficientemente flexible para poder acoger una variedad de arquitectura. Las determinaciones del plan parcial completan y están condicionadas por la ordenación general dada por el plan general. Lo que se debe respetar y asumir son las determinaciones de estructura de los sistemas generales, ya que la articulación de los sistemas pormenorizados debe ser concretada por el plan de desarrollo. A la hora de realizar una ordenación hay que tener en cuenta dos cuestiones: - Ordenación física. Cómo se van a construir los espacios de la ciudad de ese fragmento urbano. - Las actividades o usos que se darán en ese fragmento. Para un fragmento cualquiera se parte de unas determinaciones del plan general referidas a sistemas generales y usos globales. La configuración física va a venir dada por la relación entre dos sistemas: el sistema de espacios públicos y el sistema de espacios vacíos. Hay que tener en cuenta la componente temporal, esto es, la construcción de la ciudad nueva es un proceso temporal. En esto influye mucho la relación entre espacios públicos y espacios parcelados. Por ejemplo, en los polígonos de los años 50 o 60 como el de La Estrella el espacio parcelado lo ocupaba todo, con lo que el espacio libre está condicionado directamente por la edificación. En una ciudad el viario y la estructura de las parcelas es la que ha permanecido en el tiempo, mientras que la edificación se va renovando. En los polígonos se hace difícil su adaptación a la transformación de la ciudad. Por esto, no se debe atender a la estructura volumétrica de la ciudad moderna, sino a la estructura del suelo, que entiende la ciudad como una relación entre espacio libre y espacio parcelado. No se trata de repetir la forma de construir la ciudad premoderna, que se hacía a través de la línea de fachada, sino que se deben asumir las teorías modernas, en concreto las referidas a los usos y actividades y la introducción de la naturaleza en la ciudad. En la relación espacio público – espacio parcelado hay que tener en cuenta que la parcelación no implica que todo esté colmatado por la edificación. Se debe dar cabida a espacios libres, patios o espacios monumentales, en los que en la actualidad el concepto engloba a elementos medioambientales. Esto se ve claramente por ejemplo en Sevilla, con los intentos de incluir el río como elemento patrimonial, como hizo el plan del 87, que incluso en la sectorización del centro histórico le dedicó un Plan Especial. En el Aljarafe, la relación entre parcelación y el sistema viario de la ciudad tradicional se ha repetido hasta la saciedad sin tener en cuenta las estructura de los espacios libres. Al definir una estructura de espacios libres se consigue una ordenación mucho más flexible. A su vez se debe establecer un trazado no solo para el viario, sino también para los espacios públicos


Tema 11. Resumen La configuración funcional del proyecto urbano. La actividad urbana y su control desde la ordenación. Los usos pormenorizados del suelo. Los equipamientos. Concepto y tipos.

y la parcelación. Se debe por tanto establecer una relación entre el sistema edificado y la parcelación en la que se define el espacio libre, es decir, una determinada relación entre: U – urbanización – espacios libres P – parcelación E – edificación teniendo en cuenta que es un proceso temporal que no se construye de golpe. Habrá que analizar la propuesta de sistemas generales y usos globales así como la densidad de usos que orienta hacia una determinada forma de ciudad. Es muy distinto pensar en uso residencial de 15 viv/Ha o 40 viv/Ha, pues no solo se habla del número de viviendas sino que se orienta hacia unas tipologías edificatorias. A su vez se dan usos compatibles con el fin de evitar los usos exclusivos. El espacio libre se ha tratado de forma funcional, sin pensar en que es un elemento clave para la estructura de la ordenación. - Relación entre los usos en la zona a ordenar. - Relación entre los usos en el interior de las parcelas (usos compatibles – usos exclusivos). Habrá que completar cuatro cuestiones: · Relación entre los usos y tipologías edificatorias definiendo la tipología idónea para cada tipo de uso y zona. · Relación entre equipamientos y usos (ubicación). · Estructura que el transporte tenga: flujos de tráfico privado, transporte privado o colectivo (líneas de bus, metro, etc.). · En cuanto a los aparcamientos hay que distinguir entre el aparcamiento vinculado a la vivienda y los vinculados a usos distintos a los residenciales. Son decisiones que condicionan la configuración física del lugar desde la relación entre usos dando prioridades a usos concretos según el sector. Habrá que llegar a una ordenación con una estructura concreta, controlando los aspectos que interesan porque conllevan a la organización del modelo de ciudad buscado. Esto se traducirá en: - Estructura de la los espacios públicos a través de espacios libres o viario. - Condiciones de parcelación, como la agregación o desagregación de parcelas. - Ordenanzas que regulen aquello que se considere necesario regular, como puede ser: volumen de edificación (ocupación y altura), condiciones de usos (como se organizan los usos en un mismo edificio si es que se permiten y sus respectivos requerimientos, como alturas de plantas por ejemplo). Los excesos de ordenanzas no son recomendables. En esto llama la atención el conocido REPRICA de Sevilla, en el que se controlaba hasta proporciones de huecos y cornisas. En definitiva, con todos estos instrumentos se debe conseguir un orden propio del fragmento de ciudad que debe ser reconocible y capaz de ser comprensible para que los que se dediquen a construir cada una de las partes puedan asumir ese orden y aplicarlo con éxito. Por esto, los instrumentos de planeamiento deben ser eminentemente prácticos, teniendo clara la intención o proyecto que se tiene sobre el fragmento de ciudad. Por esto, tan importante es el documento escrito como el práctico, sobre todo este último, por tratarse de algo relacionado con unos criterios que demuestren que lo explicado por escrito es materializable. Habrá que llegar a un determinado trazado o arquitectura del suelo, es decir, a una relación espacio público – espacio parcelado, teniendo en cuenta que va a ser el soporte de un determinado sistema de usos o actividades urbanas. Habrá que establecer unas condiciones de creación y renovación de esos edificios (flexibilidad).


Tema 12. Resumen La ordenación de las áreas urbanas de nuevo crecimiento de la ciudad: el Plan Parcial de Ordenación. Determinaciones. Documentación y tramitación del Plan Parcial. Artículo de ley

TEMA 12. EL PLAN PARCIAL

Los planes parciales están pensados como desarrollos de las ideas del plan general. Es algo que es común en los países europeos, aunque con otros nombres.

A parte de la creación de nueva ciudad existe la reforma de la ciudad existente, en la que también se realiza el mismo proceso de figuras de planeamiento.

El plan parcial es una figura de planeamiento ejecutiva u operativa, que se encarga de convertir suelo urbanizable en suelo urbano. El plan parcial va encaminado a la transformación en ciudad de cada una de las piezas vacantes en un plazo determinado.

Realiza la ordenación en detalle de un área de características homogéneas y tamaño reducido que se urbaniza primero y se edifica luego en un tiempo corto, para incorporar ese suelo vacante a la ciudad.

A su vez, liga las decisiones estructurantes del plan general con la construcción real del fragmento urbano. Por eso el planeamiento de desarrollo también es llamado planeamiento de escala intermedia.

Su ámbito de actuación ya se trató, y son cada uno de los sectores que el plan general haya definido.

De manera concreta debe detallar: - Red de espacios públicos. - Red de los espacios parcelados (geometría y disposición de

las manzanas). - Usos pormenorizados del suelo. - Características tipológicas y parámetros dimensionales

básicos a los que deba ajustarse la edificación. El plan parcial suele acompañar imágenes, pero no son

vinculantes, sino formas de expresar la idea de ciudad. Un buen plan parcial debe ajustar bien las características básicas, dejando los detalles para los proyectos de arquitectura.

La Ley del Suelo andaluza incide en que no es posible realizar un plan de desarrollo sin la existencia de un plan general. La aprobación de un plan parcial será posterior a la de un plan general.

El campo de aplicación, desde el punto de vista del suelo, es el suelo urbanizable, que en la caracterización de la ley actual puede ser suelo urbanizable ordenado (SUO) o sectorizado (SUS). No se pude definir un plan parcial en suelo urbanizable no sectorizado (SUNS) hasta tanto no sea aprobado un plan de sectorización.

Un suelo puede ser ordenado directamente por el plan general. La ley dice que el plan parcial debe actuar cuando el plan general no haya dado la ordenación. Para el caso del SUS siempre será necesario.

La nueva ley distingue una nueva posibilidad: la modificación para su mejor de la ordenación del plan general. Lo que no puede modificar son los aspectos estructurales de la ordenación, que solo puede ser llevada a cabo por un plan estructurante, como es el caso del SurNC o SUrO. A la hora de realizar el plan parcial hay que tener en cuenta: - Analizar las vinculaciones precedentes del plan general respecto del sector concreto:

· Sólo se pude realizar un plan parcial sobre un sector definido por el plan general.

· Los sistemas generales que determinan la estructura del sector.

· Los usos globales, es decir, el programa a desarrollar en ese ámbito, a grandes rasgos, incluidas las densidades. No se pueden modificar las densidades de usos. Se pueden concretar más aún los usos u otros aspectos, pero en esto es lo básico.


· Diseño de la red básica infraestructural o redes arteriales que dan servicio al sector, con una buena conexión con la ciudad. - Determinaciones específicas: Pueden tener una doble

vertiente. · Condicionantes específicas del área de actuación:

área, cantidad de uso (los cuatro puntos vistos antes). · Se concretarán esas condicionantes mediante

criterios de ordenación. Con esto se pretende mejorar y facilitar una adecuada

integración del fragmento de mero crecimiento en el modelo de ciudad concebido. - Determinación del aprovechamiento medio para cada una

de las áreas de reparto con el fin de facilitar la operación de equidistribución de beneficios y cargas.

Contenidos de las determinaciones del plan parcial Lo que el plan parcial debe definir es, según la nueva ley: 1º Trazado y características de la red de comunicaciones del sector y su enlace con el sistema general previsto por el plan general. Se deben señalar alineaciones y rasantes (cotas topográficas o pendientes), de forma que se defina la estructura del espacio parcelado y el suelo público. 2º Asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias según la normativa del propio plan parcial o las realizadas por el plan general (de uno o varios ayuntamientos). No solo habrá que definirlo sino cuantificarlo mediante parámetros de edificabilidad a cada manzana, que deben ser tratados como máximos. 3º Superficies y características de la red de equipamientos o dotaciones del sistema local. En concreto habrá que definir la red de espacios libres (zonas verdes) de dominio y uso público, equipamientos docentes (en sus tres escalones), equipamientos deportivos, equipamiento cultural, los SIPS (servicios de interés público y social) y los aparcamientos vinculados. 4º Definir el trazado y las características de las galerías y redes de infraestructuras, así como su conexión con la red general definida por el plan general. Al menos deben estar consideradas las redes mínimas contempladas por la ley para que un suelo sea considerado como urbano (abastecimiento de agua, alcantarillado, alumbrado público y electricidad). A parte habrá que definir aquellas que marca el plan general, como el gas natural por ejemplo. 5º Plan de etapas. Puede ocurrir que la transformación del suelo no sea realizada de una sola vez sino en varias etapas, para lo cual, se debe elaborar este plan. Deben estar contemplados los plazos. 6º Estudio económico-financiero, es decir, la evaluación económica de las obras de urbanización y en su caso de las dotaciones correspondientes. Para aquellos plan parciales que sean de iniciativa particular además de éstas deben hacer constar:

- Relación de propietarios afectados. - Determinación del sistema de ejecución por el que se va a

llevar a cabo la gestión del plan. - Compromisos con la administración y los futuros propietarios

en caso de que sean distintos. - Debe haber un depósito en metálico como garantía que

suele ser el 6% del coste de las obras de urbanización. Si el suelo fuese público ninguna de estas cosas sería necesaria. Documentación

El contenido del plan parcial tiene como documentación: - Memoria

- Planos de análisis o información - Planos de ordenación


- Ordenaciones reguladoras - Plan de etapas - Estudio económico y financiero El número de planos y en particular la documentación incluida en el análisis dependerá del tamaño del sector: MEMORIA A. Memoria de análisis

1. Justificación de la procedencia de la redacción del plan parcial. Referencias al plan general y a las previsiones que éste hace en el sector. Determinaciones del plan general que afecten al sector con respecto a la ordenación y los sistemas generales así como los problemas de fondo y los criterios de desarrollo del modelo de ciudad en ese ámbito. Habrá que tener en cuenta las determinaciones del planeamiento regional como la Ley de Costas o la Ley de Carreteras.

2. Análisis de la información: - Plano de estado actual que incluya el grado y el estado

de la urbanización, red viaria, infraestructuras, puntos de conexión con los sistemas generales, etc.

- Edificaciones existentes, edificaciones a conservar, nivel de conservación, catalogación, usos. Todo esto se debe realizar especialmente con las edificaciones conservadas.

- Estructura de la propiedad del suelo y cuales son sus propietarios con vistas a la gestión del plan parcial. Total de superficie que corresponde a cada propietario, proporción de sus suelo, posibles edificaciones, etc.

- Información relativa a la situación del territorio: topografía, características naturales, geotécnicas, etc., en cuanto pueden condicionar los criterios de ordenación.

A su vez se deben incluir otras cuestiones que afecten a la ordenación, como el sistema de espacios libres con relación al sistema general. B. Memoria justificativa - Justificación de los criterios de ordenación escogidos, señalando los objetivos, diciendo el modo concreto en que se recogen los criterios del plan general. - Justificación de la ordenación propiamente dicha:

a) Cuantificación: densidad de usos del plan general. b) Alternativas de ordenación. c) Descripción de la ordenación en cuanto a la estructura

urbanística: sistema viario; de espacios libres y como se encaja en el sistema general; estructura de las dotaciones y como conforman el sector a ordenar; red de infraestructuras (al menos las cuatro básicas) detallando su posición, características, posibilidad de galerías registrables para facilitar la renovación y el mantenimiento.

d) Gestión del propio plan parcial con la descripción de la ejecución y en el caso de que las haya, las unidades de ejecución.

PLANOS A. Planos de información Deberán contener toda la información correspondiente a la memoria. - Plano de situación - Plano topográfico


- Plano catastral - Planos de información que reflejen la situación actual: infraestructuras, red viaria, edificación, etc. B. Planos de ordenación Normalmente estarán realizados sobre el plano topográfico del apartado anterior y con un grado de definición de escala 1:1000. - Plano de alineaciones y rasantes: Es el plano donde se recoge el deslinde entresuelo público y suelo parcelado. Debe haber el grado de definición suficiente para realizar el replanteo de la ordenación en el terreno y su correcto dimensionamiento, por lo que debe estar acotado. Además de definir las alineaciones de deslindes del suelo público se deben concretar otras alineaciones como las interiores (caso de edificación separada de la línea de deslinde). - Plano de viario: Define el trazado y las características de la vías según el tipo de viario. Se deben incluir secciones para dimensiones características. Debe recogerse un mínimo análisis de la circulación (sentidos). - Plano de características del manzanario resultante. El plan parcial no realiza la parcelación, pero si da criterios de parcelación. Habrá que numerar y definir cada una de las manzanas y definir sus características, tales como superficie, edificabilidad, unidades de aparcamiento, ocupación, número de plantas o altura, carácter de uso. A este plano se referirán las ordenanzas. - Plano de usos pormenorizados: definiendo el uso asignado a cada una de las parcelas. Se le suele llamar plano de zonificación. - Planos de la red local de infraestructuras: Tantos como infraestructuras haya. Se debe recoger su trazado y características técnicas. - En el caso de que se prevean unidades de ejecución debe haber un plano donde se recoja su delimitación. - Plano que recoja la imagen propuesta de ciudad, de carácter no vinculante. - Criterios y objetivos de forma resumida y explicación de cómo las ordenanzas intentan recogerlas. B. Disposiciones generales - Ámbito territorial - Vigencia - Condiciones de revisión o modificación de lo establecido en el plan parcial. C. Desarrollo y ejecución del plan parcial - Estarán definidos, si los hay, los ámbitos a desarrollar con estudios de detalle. - Condiciones concretas de parcelación. - Instrumentos de gestión o sistema de actuación para llevar a cabo el plan parcial. - Cesiones que sean necesarias realizar al ayuntamiento. - Realización del plan parcial: proyectos de urbanización necesarios. - Lo relativo a la ejecución material, es decir, a quien le corresponde su realización, los plazos de ejecución y las cuestiones a tener en cuenta para la recepción provisional y definitiva del suelo. De esta forma se recoge el proceso de ejecución del plan parcial. D. Normas generales relativas a los usos - Es necesario remitirse a lo establecido por el plan general, realizándose una matización de los mismos. - Condiciones generales de edificación en función de las distintas zonas. - Normas de urbanización: directrices básicas de los proyectos de urbanización.


E. Condiciones particulares Estarán referidas a cada una de las zonas que el plan parcial establezca. Es el capítulo fundamental, pues se definen las características morfológicas de la ciudad resultante. Para cada zona se realizará al menos: - Delimitar las zonas a las que afectan esas condiciones, señalando las manzanas a las que afecta para mayor precisión. - Condiciones de parcelación: si son uniparceladas (manzana igual a parcela) o pluriparcelada. Habrá que definir el tamaño máximo y la unidad mínima. - Edificabilidad y aprovechamiento de las manzanas. - Condiciones de ocupación por la edificación de la manzana: alineaciones, posibles retranqueos, profundidad de edificación, altura máxima y número de plantas. - Condiciones particulares de uso. Se debe realizar un cuadro resumen de cada una de las parcelas o manzanas de acuerdo con ese sistema de ordenanzas. F. Plan de etapas

Es el documento en el que se fijan los plazos para la equidistribución, urbanización, etc. Para cada una de las etapas del plan habrá que expresar:

- Duración. - Obras de urbanización. - Disponibilidad de reservas de suelo para equipamientos

previstos por el plan parcial. - Nivel de servicio para que puedan utilizarse los terrenos que

se urbanizarán progresivamente. - Circunstancias en las que es posible permitir una

modificación de los previsto en el plan parcial En el caso de que existan varias unidades de ejecución debe

contener, además de la delimitación de las unidades, el orden de prioridad para su ejecución. G. Estudio económico-financiero

Este estudio contendrá una primera parte de estudio económico en el cual se justificará el coste de las obras de urbanización, haciendo referencia como mínimo a los siguientes conceptos:

- Lo relativo al espacio público: explanación, pavimentación, señalización y jardinería.

- Cuantificación económica de la red de abastecimiento de agua, de riego y de la instalación contra incendios. - Cuantificación económica de la red de alcantarillado, red de electricidad y alumbrado público, además de otras posibles redes. - Indemnizaciones necesarias por el derribo de edificaciones o destrucción de posibles usos agrícolas. - Costes de redacción de la figura de planeamiento, de los proyectos de ejecución y de los demás documentos de gestión. El estudio económico deberá ser completado con un estudio financiero que defina a quien le corresponde el pago de cada cosa, además de la cuantificación que defienda la viabilidad por la comparación entre ingresos y gastos contemplados en el estudio económico. Tramitación administrativa del plan parcial Una vez redactado el plan parcial éste se tramita. Se pude redactar a instancias de un particular o del propio ayuntamiento. En la tramitación se dan los siguientes pasos una vez presentado el documento: - Aprobación inicial, lo que supone que el documento se somete a exposición pública durante un mínimo de un mes para que cualquier persona pueda realizar las alegaciones correspondientes. En el caso de que esté elaborado el plan parcial por un particular, el


ayuntamiento debe decidir en el plazo de tres meses su aprobación inicial. - Si las alegaciones no suponen una modificación sustancial del plan parcial, el ayuntamiento dará una aprobación provisional, sino debe ser vuelto a someter a exposición pública. En el caso de que el plan parcial sea de iniciativa particular, el ayuntamiento debe citar a los propietarios afectados por el plan parcial. No es suficiente con anuncios en los periódicos. El tiempo que puede transcurrir entre la aprobación inicial y la provisional debe ser como mucho un año. - Para la aprobación definitiva, correspondiente al ayuntamiento, se establece un plazo de tres meses tras la aprobación provisional.

Una vez aprobado definitivamente, el plan parcial tiene vigencia indefinida. Las modificaciones realizadas deberán seguir el mismo trámite. Diseño del plan parcial 1ª fase: Generación de un esquema básico de ordenación a partir de las consideraciones del plan general. 2ª fase: Construcción e instrumentación técnica de la ordenación: trazado y condiciones particulares de uso. 3ª fase: Evaluación de costes de ejecución de esa ordenación. 4ª fase: Determinación del sistema de ejecución. El siguiente esquema deberá ser adaptado a la complejidad de cada situación.

1. Definir con claridad los criterios de diseño para esa ordenación, sabiendo el tipo de ciudad que se quiere conseguir. Hay que tener cuidado con los saltos de escala y con las intenciones u objetivos para no acabar haciendo un mero ensanche. 2. Definición de una lógica de distribución espacial de espacios públicos, usos y densidades y su relación con las redes infraestructurales. Se pretende llegar a un esquema lo suficientemente claro para poder construirlo. 3. Definición técnica de la ordenación mediante los planos y las ordenanzas básicas. Es un proceso iterativo, no es lógico-deductivo. Hay dos niveles: - Documentación gráfica:

a) Definición geométrica de los trazados viarios y los sistemas de espacios libres de dominio y uso público, que quedará reflejado en un plano de alineaciones y rasantes. b) Situación e identificación de los usos pormenorizados de acuerdo con las consideraciones del plan general. El plan parcial puede definir un uso no recogido en el plan general si aquél lo estima, pero lo usual es tomarlos del plan general. Si no los hay habrá que completar los usos no determinados.

· Definir los no público, lo parcelado (plano de usos pormenorizados). · Determinar áreas homogéneas para las que habrá ordenanzas distintas.

c) Estructura del trazado de las redes de servicio. - Definición escrita (ordenanzas): Conjunto de reglas que se

deben llevar a cabo en proyectos de edificación. Sistemas de ordenación Estos son los sistemas habituales de definición de la edificación en las ordenanzas. A – Alineación a vial: Edificación continua a lo largo de la calle. B – Edificación aislada en parcela: Distancia a viario


C – Definir una determinada volumetría con independencia del viario o la parcela. Parámetros de referencia para cada sistema de ordenación A - Alineación a vial

· El parámetro fundamental es la propia alineación, que establece los límites de la edificación. Como la manzana estará parcelada, habrá una línea de fachada y un límite de parcela sobre la alineación. Por línea de fachada se entiende el límite de parcela sobre la alineación a vial. · Ancho de la calle (en plano de viario o alineaciones) para poder definir la altura reguladora máxima (en ordenanzas) así como el número de plantas máximo.

· Profundidad o fondo máximo edificable: En ordenanzas y en planos si se trata de alineaciones interiores, de forma que se puede definir un espacio libre interior de la manzana. El máximo será función de la ocupación de la parcela, aunque también se puede fijar un mínimo y decir si se admite alguna edificación auxiliar en el espacio libre interior. · Línea de retranqueo: En ordenanzas. Se realiza respecto a la fachada o a la medianera, en caso de que existan soportales o retranqueos en plantas superiores. B – Edificación aislada · Superficie de parcela: Parcela mínima edificable en m2. Cada tamaño tiene ordenanzas distintas. Mientras más parcelas salgan de una manzana, más negocio. · Edificabilidad máxima m2 techo / m2 suelo. · Altura reguladora máxima y número máximo de plantas respecto de la cota de la acera. Se obliga a respetar ambos criterios. · Ocupación máxima en % suelo de parcela que pude ser edificado. · Separaciones mínimas a los límites de parcela. · Distancia mínima entre edificios. · Frente mínimo de fachada, aunque es un parámetro más lógico en el primer apartado. · Posibilidad de edificación auxiliar. · Altura máxima o mínima de la cerca o valla de cerramiento entre parcelas o hacia la calle. Si se trata de viviendas unifamiliares o nave industrial aislada, lo normal es realizar ordenanzas respecto a la superficie mínima común para cada área. Se establece una estructura de compartimentación del suelo de forma que da como resultado un determinado tamaño de vivienda. Si es una vivienda plurifamiliar aislada, el parámetro para diferentes zonas es la edificabilidad, referida a la intensidad del uso. C - Ordenación volumétrica No hace referencia ni a la vía pública ni a la parcela. Lo fundamental es la geometría del volumen con expresión gráfica en planos.

- Volumen unívocamente determinado: alineación interior, altura reguladora y número de plantas.

- Ordenación volumétrica flexible: Lo anterior son límites que no se pueden sobrepasar. Se fija también el perímetro regulador y su edificabilidad máxima, que puede definirse como referencia al total de la parcela o para cada volumen, en este caso la suma de edificabilidades no debe superar la edificabilidad total.


Tema 13. Resumen El diseño de los equipamientos. Reservas dotacionales en el plan parcial. Tipos y cuantificación. El predimensionado del sistema dotacional como metodología para inducir la caracterización morfológica de la ordenación. La parametrización de las alternativas tipológicas residenciales.

TEMA 13. CUANTIFICACIÓN Y RESERVAS DOTACIONALES. LAS ALTERNATIVAS TIPOLÓGICAS RESIDENCIALES Reservas mínimas para dotaciones para uso global residencial

Las reservas mínimas del Reglamento están referidas al número de viviendas, dividiéndolas en tres categorías: Unidad elemental hasta 250 viviendas Unidad básica 250-500 viviendas Unidad integrada 500-1000 viviendas > 1000 viviendas Para cada una de estas unidades se expresa un módulo de m2 de suelo por vivienda, salvo para los equipamientos sociales y culturales en los que se hace sobre m2 construidos por vivienda. Resumiendo el cuadro de dotaciones:

Para 250 viv 28 m2 s + 2m2 t Para 250-500 viv 36 m2 s + 4m2 t Para 500-1000 viv 39 m2 s + 6m2 t

Para > 1000 viv 1000-2500 41m2 s + 9m2 t 2500-5000 45m2 s + 10m2 t Como se puede comprobar es mucho mayor la cantidad de

reserva cuanto más pequeño es el sector, por lo que no es proporcional. Esto es sin contar la superficie dedicada a viario. Por esto, el plan general debe tener en cuenta el tamaño del sector, porque si es demasiado pequeño puede resultar inviable.

Otra cuestión sería la proporción de suelo a ordenar que ocuparían las reservas. Según las densidades residenciales:

Baja (<35 viv/Ha) 10-18% suelo Para 25 viv/Ha Media (35-50 viv/Ha) 25-25% suelo Alta (>50 viv/Ha) 30-35% suelo Máx. 75 viv/Ha Si a estas cifras le añadimos el suelo dedicado al viario, que

normalmente es un 20-25%, se tiene que en total, el suelo no lucrativo será:

Baja 30-40% Media 40-50% Alta 50-60%

Hay una relación inversa entre la cantidad de viviendas y las reservas de suelo. Por esto se puede ver que existe un modelo de ciudad propuesto mediante las densidades.

Esto tiene un efecto perverso en ciertas medidas, por ejemplo se debe elevar la edificabilidad neta de cada parcela si se quiere conseguir la densidad pretendida. Dimensiones mínimas Se deben cumplir unas dimensiones para las reservas mínimas: - Espacios libres. Son jardines, áreas de juego para niños, áreas peatonales, ordenados de mayor a menor tamaño (en teoría). Las limitaciones tienen que ver con esto:

· Jardines: Deben ser de superficie mayor a 1000m2 siendo inscribible un círculo de 30m de diámetro.

· Áreas peatonales: Deben ser menos del 20% superficie dedicada a espacios libres. Con esto se está intentando que se hagan las otras reservas, puesto que esta es más fácil.

· Áreas de juego para niños: Deben ser mayores de 200m2, pudiendo inscribirse un círculo de 12m de diámetro.

- Equipamientos docente: Educación infantil (guardería) >1000m2

Educación primaria (colegio) según capacidad


Educación secundaria (instituto) según capacidad Colegio 8ud 5000m2

16ud 10000m2 18ud 11000m2

22ud 12000m2

24ud 14000m2 Instituto 12ud 9000m2 18ud 12000m2 24ud 16000m2

Reservas para sectores industriales y terciarios Únicamente se prevén obligatoriamente dos tipos: las relativas al sistema de espacios libres de dominio y uso público (SELDUP) y las relativas a los SIPS. En cuanto al SELDUP, los jardines deben suponer al menos un 10% de la superficie a ordenar. Para aparcamientos al menos una plaza por cada 100m2 construidos. Para SIPS:

Deportivo 2% Comercial 1% Social 1% En el caso de suelos terciarios o usos mixtos (industrial y

terciario), las reservas mínimas serían, para SELDUP un 10%, aunque se pueden incluir áreas peatonales con la condición de que no superen el 40% de la superficie dedicada al SEL.

Para SIPS, se debe reservar al menos un 4% de la superficie a ordenar en caso de terciario puro, suponiendo que los uso terciarios ya incluyen espacios libres. Para usos terciarios mixtos sería un 6%.

En cuanto a los aparcamientos, se debe reservar al menos una plaza por cada 100m2 construidos.

Para el caso de suelos terciarios con viviendas se debe incluir reserva de suelo para uso docente, que dependerá del número de viviendas.

Los suelos de reserva son cedidos gratuitamente al ayuntamiento para que ejecute en ese suelo el equipamiento previsto. EJEMPLO DE CUANTIFICACIÓN Sector Superficie 20 Ha Plan general Densidad máxima 40 viv/Ha Edificabilidad máxima 0.5 m2t/m2s

Objetivo: número de viviendas del sector 20 Ha x 40 viv/Ha = 800 viviendas Anexo del Reglamento de Planeamiento:

500-1000 viv unidad integrada Superficie máxima para viviendas: 20 Ha 20000 m2s x 0.5 m2t/m2s = 100000 m2t (construidos) Media aproximada 50 viv/Ha para cesiones aproximadas

36.5% 50% para SEL (Sistema de Espcios Libres) y dotaciones.

SELDUP (Sistema de espacios libres de dominio y uso público) Tabla de Reglamento de Planeamiento. Unidad integrada

15m2s/viv Jardines x 800 viv = 12000m2 6m2s/viv Áreas de juego x 800viv = 4800 m2

16800 m2 10% de la superficie a ordenar


Circulación peatonal = 20000 m2 16800 m2 < 20000 m2, luego 20000 m2 será la superficie dedicada a SELDUP Proporciones: 20000x15/21 jardines = 14300 m2

20000x6/21 Áreas de juego = 5700 m2 Áreas peatonales: como máximo 20% de 20000 m2 de la superficie dedicada a SELDUP (puede no destinarse nada). Esta superficie se pude restar de los jardines o áreas de juego que se calcularon en primer lugar como mínimos. Quedaría, por ejemplo: 12000 Jardines

4800 Áreas de juego 3200 Áreas peatonales

Total 20000 Todos estos son espacios libres de dominio y uso público, por lo que los espacios libres privados no se tienen en cuenta.

Centros docentes: Para unidad integrada Preescolar 2 m2s/viv Primaria 10 m2s/viv Para Secundaria y Bachillerato no es necesario reservar nada hasta las 2000 viviendas. El cálculo será sobre 1000 viviendas, que corresponde con el tope de la unidad integral. Preescolar 2000 m2s EPO 10000m2s + 12000 m2s SIPS Parque deportivo 6m2/viv x 800viv = 4800m2s Equipamiento comercial 2m2t/viv x 800viv = 1600m2t Equipamiento social 4m2t/viv x 800viv = 3200m2t + 4800m2t Estos m2 de techo se pueden transformar a m2 de suelo mediante el parámetro de edificabilidad (si se considerase en planta baja, si es en parcela independiente m2t = m2s). 16000 m2t / 0.5 32000 m2s 3200 m2t / 0.5 64000 m2s En total SIPS = 14400 m2s Aparcamientos 1 plaza por vivienda o 100 m2 10000m2t/100m2t = 1000 plazas aparcamiento 2.2 x 4.5 (plaza de aparcamiento) x 500 = 5048 m2s Viario 20-25% de la superficie a ordenar 40000-50000m2s En total las reservas serían aproximadamente (con viario): 81850 – 101450 m2s 41-51% de la superficie a ordenar

Hay que tener en cuenta que la superficie a ordenar puede no ocupar la totalidad del sector por encontrarse en algún sistema general (servidumbres o cesiones).

Quedarían 110000m2s para superficie residencial: 100000m2t / 800 viv max = 125 m2 tamaño medio viviendas 110000m2s / 800 viv = 137.5 m2s / viv viviendas adosadas Organización de la vivienda

Parcela 137.5 m2s Construido 125 m2 125 / 137.5 = 0.91 m2t/m2s Ejemplo: 5m

9.2m

5.8m 45.5% ocupación

6.8m


Se pude variar la tipología, por ejemplo: 40% unifamiliar 320 viv 60% plurifamiliar 480 viv

- Adosada 5m

20m 9m

6m 7m

9 x 7 x 2 = m2 de vivienda 167 m2t x 320 = 40320 m2t 140 m2s x 320 = 44800 m2s - Plurifamiliar Por ejemplo 50 m2s/viv x 480 viv = 24 m2s 100000 – 40320 m2t (viv unifamiliar) = 59680 m2t/viv 59680 m2t / 480 = 124.3 m2t/viv

Lo normal es 90-150 m2t Tamaño medio de vivienda en bloque

44800 + 24000 = 68800 m2s consumidos Del total de plazas de aparcamiento se reservará un 2% para minusválidos, de superficie 3.3 x 4.5. Entonces, la reserva de aparcamientos quedará: 490 x 2.2 x 4.5 10 x 3.3 x 4.5 Cuadro del Reglamento (reservas) Unidad elemental 33 m2s/viv Unidad básica 41 m2s/viv Unidad integrada 44 m2s/viv

Entre 1000 y 2000 viviendas 46 m2s/viv Entre 2000 y 5000 viviendas 50 m2s/viv > 5000 viviendas 54 m2s/viv

Además de tener en cuenta estos estándares hay otra referencia básica que dará el plan general para cada sector y que son las densidades de viviendas. Entonces, para cada sector, los datos son:

- Superficie a ordenar - Densidad - Edificabilidad total máxima

Las densidades sería: · Baja 25 viv/Ha · Media 25-50 viv/Ha · Alta 50 viv/Ha Detrás de cada densidad hay un modelo de ciudad o una determinada tipología de vivienda

De forma resumida para cada densidad, las reservas o unidades serían:

25 viv/Ha 50 viv/Ha 75 viv/Ha Baja Media Alta .

Elemental 2850m2/Ha 28.5% 36.5% 44.75% 3650m2/Ha 4475m2/Ha 3750m2/Ha 37.5% 50% 62.5% Se ha realizado tomando un viario que ocuparía un 20-25% con el fin de obtener números orientativos.


Sistema de espacios edificables Antes se ha visto la evolución con el sistema de espacios públicos. Por ejemplo, con 25 viv/Ha: Reserva Sistema edificable 2850 m2/Ha 7150 m2/Ha 3750 6250 m2

SUELO DE PARCELA POR VIVIENDA SEGÚN TIPOLOGÍA Vivienda unifamiliar - Aislada Parcelas > 500m2 de superficie (Tamaño óptimo 800m2)

Área de movimiento 4m

3m 3m

6m >20m Parámetros: Ocupación 25% (parcelas >1000m2) 50% (parcelas 500m2) Edificabilidad 0.3m2t/m2s (parc. >1000m2) 0.5m2t/m2s (parc. > 500m2) - Pareada

Área de movimiento

4m

3m

5-6m > 7m Superficie 200-400m2 Frente mínimo 10-20m Ocupación 40-50% Edificabilidad 0.5-1 m2t/m2s - Adosada Área de movimiento 4m 20m 10m 6m

>6-7m Superficie 100-200m2 (Lo normal es 120-140m2) 200-400m2t Ocupación 40-60% 150-300m2t Edificabilidad 0.9-1.2 m2t/m2s 100-200m2t


Vivienda plurifamiliar La proporción m2/viv no es unívoca para este caso. Superficie parcela + vivienda m2s/viv Habrá que conocer la superficie máxima edificable y la superficie que agota la tipología plurifamiliar. Para esto, se ha tomado el estándar de VPO de 135 m2/viv que suponen 80-90m2 útiles por vivienda. Se pude distinguir entre: - Manzana cerrada · Manzana pequeña Tamaño entre 40 y 60m de lado Alturas PB+3 o 14-17m PB+4 Superficie parcela ocupada 60-80% 30-40m2s/viv Ejemplo: Manzana 50x50m2, 70% y PB+3 Parcela 250m2s

Superficie máxima edificable (si hay viviendas en PB)

11875m2 x 4 = 7500m2t 7500 / 115m2 = 65viv 2500m2s / 65viv = 38.5m2s/viv

· Manzana grande Lados 60-90m Altura media PB+3 - PB+5 60-70% 35-50m2s/viv Altura grande PB+6 – PB+8 <60% 25-30m2s/viv Ejemplo: Parcela 60 x 80m, PB+4 y 60% 4800m2s 60% 2880m2s 2880m2s x 5 = 14400m2t 14400 / 115m2t = 125viv 4800 / 125viv = 38.5m2s/viv Cabe la posibilidad de incluir usos compatibles en las viviendas, aprovechando las plantas bajas, por ejemplo. Esto repercutiría en las proporciones, aumentando los m2s/viv. 35-45m2s/viv Si PB ocupada en manzana pequeña 40-60m2s/viv Manzana grande y altura media 30-35m2s/viv Manzana grande y altura grande - Manzana semicerrada En general será 40-80m2s/viv, dependiendo de la altura y el uso de PB. Alturas medias 40m2s/viv 50-55m2s/viv 45-50m2s/viv


Ejemplo: IV II IV Parcela 100 x 40m 74m2s/viv - Bloques abiertos · Edificio que ocupa la parcela Altura media 20-30m2s/viv > 6 plantas 15-20m2s/viv En caso de PB ocupada: Altura media 35-40m2s/viv > 6 plantas 25-30m2s/viv · Edificio en parcela mayor Parcelas >1000m2 Se puede llegar hasta

3000m2 con uno o más bloques

8-9 plantas 50m2s/viv 4-5 plantas 34-45m2s/viv Conclusiones En planteamientos de densidades bajas (hasta 25viv/Ha) las tipologías inducidas por el plan general son viviendas unifamiliares aisladas o pareadas. Si está en torno a 10viv/Ha la solución será viviendas unifamiliares aisladas. De 20 en adelantes son viviendas pareadas. En densidades medias (25-50viv/Ha) hay diversas posibilidades: - 25-35viv/Ha 150-250m2s/viv Vivienda adosada

- >35viv/Ha Los márgenes son más pequeños, pero se debe intentar compatibilizar vivienda adosada con plurifamiliar.

En densidades altas (50-75viv/Ha) serán viviendas plurifamiliares en sus múltiples soluciones.


Tema 14. Resumen La definición normativa de la forma urbana y de los usos. Técnicas instrumentales básicas: la alineación y las ordenanzas. La ordenanza como instrumento de formalización urbana. Ordenanzas de parcelación uso y edificación.

TEMA 14. ORDENANZAS Ordenanzas de zonas El plan parcial no tiene la obligación de concretar minuciosamente la forma, volumen, etc. de los edificios, sino que da un conjunto de reglas necesario para realizar el proyecto arquitectónico conforme a la idea de ciudad, distinguiendo las reglas por ámbitos de usos pormenorizados distintos, a lo que se llama ordenanzas de zonas. La operación de definir las ordenanzas no debe ser independiente de la realización del plan parcial. Se debe saber cuales son los elementos para llevar cabo el plan parcial conforme a la idea de ciudad, dejando los demás parámetros para fijarlos en el proyecto de arquitectura. Las condiciones de edificación tales como alineaciones interiores o retranqueos se pueden representar en un plano de condiciones de edificación. Debe haber un plano con referencia a las ordenanzas, de forma que se pueda averiguar que ordenanzas corresponden a cada zona. Elementos regulables por ordenanzas Se divide en nueve apartados, que se citarán ahora brevemente con el fin de obtener una visión global.

1- Condiciones de parcelación Debe definir la parcela edificable, fijando las condiciones dimensionales de tamaño, frente mínimo, etc., para que puedan ser consideradas parcelas edificables. Esto ocurre en los casos en que las manzanas sean parcelables.

2- Condiciones de posición de la edificación dentro de la parcela Relaciones a cumplir entre las líneas de fachada o perímetro y las alineaciones o linderos de la parcela. Se puede definir mediante dos formas:

- Retranqueos: mínimo, máximo u obligatorio, con respecto de los linderos de la parcela.

- Establecer gráficamente el área de movimiento dentro del cual se puede establecer la edificación.

3- Relación entre la edificación y los usos

Especificar las relaciones entre la edificación y los usos que en ella se alojen con el viario público (accesibilidad). Habrá que fijar para ello un frente mínimo de parcela. A su vez se pueden fijar también condiciones de accesos a los portales o a los aparcamientos.

4- Ocupación máxima

Superficie de la parcela (m2s) que puede ser ocupada por la edificación (coeficiente de ocupación.)

5- Condiciones volumétricas

Definen la edificación mediante un conjunto de parámetros numéricos que, referidos a la ocupación definen la superficie edificable total (m2t). Se puede fijar una altura máxima sobre rasante mediante plantas o metros lineales; si se permiten tolerancias de volumen por encima de la altura máxima (definición del mismo); fondo máximo edificable; y el coeficiente de edificabilidad máximo para esa parcela.


6- Relaciones entre cuerpos edificados En determinadas condiciones de edificación en las que los edificios no están sujetos a las alineaciones de parcelas puede resultar interesante definir: la distancia mínima entre fachadas enfrentadas entre sí, distancias mínimas o tamaños mínimos de espacios interiores de edificación.

7- Condiciones complementarias de forma, volumen o de disposición de la edificación Por ejemplo, longitud o anchura de cuerpos edificados, vuelos, etc.

8- Regulación relativa a los usos Se definen las condiciones de posición y tamaño de los usos compatibles con los pormenorizados en cada caso.

- Cuáles son los usos compatibles con los característicos de la parcela.

- Dónde se puede localizar el uso compatible (por ejemplo, la planta).

- Dimensiones máximas que pueden tener los usos compatibles en relación al total del volumen edificado (m2t).

9- Regulación de los espacios libres

Todo lo que hace referencia a los espacios libres en el interior de las parcelas. Habrá que regular:

- Régimen de uso y conservación: Quién lo puede utilizar, cómo se conserva, quienes lo pagan.

- Compartimentación: Cerramiento respecto de la vía pública y de los diferentes espacios entre sí.

- Posibilidad de otros usos: aparcamientos, edificaciones auxiliares, etc.

A continuación, se analizarán las ordenanzas detalladamente. 1. Condiciones de parcelación Son las condiciones dimensionales que debe tener una parcela para que tenga la condición de edificable. Se suelen regular: - Parcela mínima admisible, para que sea considerada edificable en el caso de que la manzana sea susceptible de parcelación. Se lleva a cabo fijando: · Número de m2 mínimos. · Frente de parcela: obligatorio, mínimo o máximo. · Fondo de parcela. Lo normal es definir dos de ellos, siendo lo más frecuente definir la superficie y el fondo. Estas condiciones de parcelación van a estar muy relacionadas con el número máximo de viviendas de la manzana. Por lo tanto, el número máximo de viviendas habrá que calcularlo según esas condiciones. - Agregación o segregación de parcelas. Hay que establecer si la parcela es susceptible de sufrir algún tipo de modificación de este tipo. 2. Condiciones de posición del edificio en la parcela Son aquellas condiciones que definen cómo se puede posicionar la edificación en el interior de la parcela. Se suele fijar mediante una serie de parámetros, los más frecuentes son: a) Alineación exterior, es decir, determinar la posición de la edificación con relación a la alineación de la parcela.


b) Fondo edificable: Hasta donde puede llegar la edificación con respecto a la alineación interior. c) Separación a linderos Interesa regularla en el caso de edificación aislada o adosada / pareada en unifamiliar y en el caso de bloque aislado en parcela para plurifamiliar.

L

h h/2 h/2

Las separaciones a linderos se regulan normalmente en función de la altura de la edificación. Es la distancia mínima entre dos fachadas, tanto en calle como entre parcelas. Asimismo se puede fijar directamente un valor numérico si la altura de todos los edificaciones es la misma. Se regula como valor mínimo, no como obligatorio. Si los edificios se enfrentan en vía, la separación entre fachadas se puede referir al eje de la vía. Se define con todo esto el área de movimiento de la edificación dentro de la parcela. La ocupación de la edificación no tiene porqué coincidir con esa área de movimiento. d) Separación entre edificios Se realiza para varios edificios dentro de una misma parcela, tanto para unifamiliar como para edificación auxiliar en plurifamiliar y unifamiliar. Se suele dar: H1 + h2 H + h L ∈ , H 4 2 h L No es necesario definir todos los parámetros, depende de la tipología. 3. Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación. Habrá que definir en primer lugar:

- La superficie ocupable por la edificación. - La superficie límite de edificación. a) Ocupación sobre rasante de vía pública Normalmente es a la que se refieren los planos. Se puede hacer: · Definiendo % de superficie ocupable por la edificación sobre el total de la parcela. No coincidirá con el área de movimiento normalmente. · Definiendo ocupación directamente de las condiciones de posición de la edificación en la parcela (habitualmente, en vivienda adosada o manzana cerrada). Se puede hacer por ejemplo con retranqueos obligatorios y fondos de parcela (en vivienda adosada unifamiliar).


b) Ocupación bajo rasante Para el caso de plantas de sótano y semisótano. Se define en función de la ocupación sobre rasante. Normalmente coincidirá o, en otro caso, será menor. También puede ser mayor debiendo dar un %. c) Ocupación de superficie libre de parcela Normalmente se aplica en plurifamiliar con diferentes bloques en la misma parcela. Interesa definir los usos posibles de ese espacio libre, estableciendo condiciones de diseño vinculadas al uso, por ejemplo los usos deportivos. Además, posibles edificaciones auxiliares vinculadas al uso permitido en el espacio libre de la parcela. d) Relativo a construcciones auxiliares Usos posibles de edificaciones auxiliares vinculados al uso pormenorizado de parcela o vinculado al uso del espacio libre. Esas edificaciones auxiliares computan tanto para ocupación máxima permitida en parcela, como para superficie máxima edificable. Deberán ajustarse a lo establecido para condiciones de posición de la edificación sean cuales sean. 4. Condiciones de forma y volumen de la edificación a) Definir altura de edificación máxima permitida Se puede regular dando:

- La altura máxima en metros o en función del ancho de vía. - Mediante el número máximo de plantas permitidas,

señalando la altura de la planta baja y de la planta tipo.

Se suelen definir: · Altura de planta baja: Respecto de la cara superficial (suelo) del forjado sanitario y hasta la rasante de la vía · Altura máxima de planta baja: Desde la rasante de la vía hasta la cara inferior del forjado de la primera planta (techo de planta baja). · Altura baja mínima de planta baja: Es de 2’70m. · Altura baja mínima de planta tipo: 2’70m. · Altura baja mínima de planta sótano: Suelen darse valores no menores de 2’50m, para posibles instalaciones colgadas. Con carácter general: - Altura de la planta respecto de la calle. - Altura máxima reguladora, referido a la cota superficial del forjado de la última planta, medida en el punto medio de la fachada. - Caso de vías en pendiente:

· Si la altura máxima permitida del forjado de planta baja, de 1’5m:

Hmáx

5m

< 1’5m 5m · Si es > 1’5m se divide la diferencia de cota entre la

altura máxima permitida de planta baja. - Caso de edificación en esquina con diferentes alturas máximas reguladoras.


Se permite volver la altura máxima mayor sobre la vía de altura máxima menor. Se permite por ello una distribución (sobre la vía de altura máxima menor) no mayor que el fondo máximo edificable medido en la vía de altura máxima mayor.

Si no está definido el fondo máximo edificable se permite una distancia de 12m (doble crujía). Aquí, el paño que se alza se tratará también como una fachada. - Caso de edificación con frente a dos vías perpendiculares (no oblicuas) con alturas máximas diferentes.

· Con espacio libre interior de parcela: cada edificio de una altura.

· Sin espacio libre interior de parcela: Se puede llegar con la altura mayor hasta una línea equidistante de ambas edificaciones a fachada. Según las diferentes alturas, se definirán las alturas interiores.

Hay que recordar que en ordenanzas nadas es

obligatorio, solo se limita sin entrar en contradicción con lo que dice el PGMO para la ordenación global del municipio.

- Caso de edificación aislada en parcela con diferente cota entre vía principal y trasera: Tiene mayor margen de libertad para definir la altura máxima reguladora. Normalmente se realiza según la vía más próxima a la edificación. b) Condiciones de los patios en interior de la edificación

- Primero habrá que definir que tipo de patio es: · Patio interior de parcela, para manzana pluriparcelada.

· Patio de manzana miniparcelada. · Interior de edificación o en contacto con alguno de los linderos de parcela, pudiendo distinguirse:

· Patios de luces: Permiten iluminar partes habitadas de la vivienda. · Patios de ventilación: Permiten ventilar partes húmedas de la vivienda. · Patios vívideros: De ventilación, con dimensiones que permitan su uso. También pueden ser: · Patios abiertos a fachada · Patio inglés: Patio junto a la vía pero rebajado con respecto a ella una altura de al menos 3m.

- Definición de condiciones dimensionales: Suelen venir definidas en ordenanzas del plan general. En tal caso solo habría que definir el tipo de patio para cada tipología edificatoria.

· Viviendas unifamiliares: La dimensión mínima del lado menor del patio es de 3 m. La superficie mínima es de 9m2. · Viviendas plurifamiliares: La dimensión mínima del patio se refiere a la altura máxima, siendo 3m el mínimo. · Patios vívideros L ∈ (2/3H, H) · Patios de luces L ∈ (1/4H, 1/3H) · Patios de ventilación L ∈ (1/5H, 1/5H)

- Otros parámetros de patios:

½

½

Hreg

HPB


· Condiciones de acceso al patio cuando sea vívidero. · Condiciones de construcciones auxiliares en patio de manzana

· Condiciones de ubicación del patio. c) Regulación de las características de las construcciones permitidas por encima de la altura máxima La altura máxima marca el punto por encima del cual no es posible edificar plantas, pero esto no quiere decir que no se pueda edificar nada. Todo depende del tipo de cubierta: - Ático: Ocupación respecto de la última planta (% edificación). Lo normal es no superar el 20-25% de la superficie de la última planta. Habrá que regular también los retranqueos a fachada y en relación con el patio si lo hay. Se regula a su vez los usos que son posible edificar en esas construcciones, por ejemplo si es posible o no construir en el ático viviendas (estudio), instalaciones generales del edificio o castilletes. - Cubierta (inclinada): Puede haber dos casos: Superficie bajo cubierta habitable o no. Si no lo es, lo normal es que solo se puedan colocar trasteros o instalaciones del edificio.

En el caso de que sea habitable habrá que señalar la ocupación y la altura mínima como condición de que pueda ser habitable. Se intenta que para que sea habitable, la superficie edificable debe ser al menos del 50%.

- La tercera cuestión son los elementos que no son de edificación pero que cumplen una función estética en el remate del edificio. Es el caso de cubierta plana, altura del pretil, o la posibilidad de incluir pérgolas o elementos singulares en la cubierta. 5. Condiciones de edificabilidad Se define la cantidad de superficie máxima edificable en una determinada parcela. Lo normal será dar un coeficiente en m2t/m2s que, multiplicado por los m2 de suelo dará los m2 de techo que se podrán edificar. El plan general suele dar para el sector una edificabilidad máxima como suma del de todas las parcelas. Para determinar la edificabilidad por parcela habrá que saber lo que se incluye en el cómputo. A continuación se señalan algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar el cómputo: - Normalmente no se suele computar las superficie construida en sótano o semisótano. - El resto de los elementos habrá que determinarlos particularmente, sobre todo en el caso de cubiertas habitables o soportales (lo normal es que se cuente la mitad). Una vez definido lo que cuenta hay que determinar cómo se regula. Lo primero es asignar una edificabilidad máxima a la parcela en m2t/m2s, pero también puede deducirse la superficie construida mediante las condiciones de posición y forma. En el caso de ordenación volumétrica, sabiendo la forma se puede deducir la edificabilidad máxima permitida (pero este es uno de los pocos caso), puesto que se conoce el volumen envolvente. Ejemplos: - Unifamiliar · Superficie 120m2

· Fondo máximo edificable: 11m · Retranqueo obligatorio: 6m · Ocupación máxima definida por el fondo máximo y el retranqueo.

· Altura máxima de 2 plantas (altura reguladora máxima 7.60m)


Varias posibilidades: - Edificabilidad deducida de los parámetros anteriores - Dar parámetro de edificabilidad - Plurifamiliar · Planta 60x60m · Superficie 3600m2 · PB+2 (10.5m) · Fondo máx edificable 12m 10 2 36 2 10

Posibilidades: Dar coeficiente de edificabilidad o deducir la edificabilidad

6. Condiciones de uso Habría que controlar tres cuestiones fundamentalmente: - Usos permitidos a parte del dominante. - Dónde se ubican en el interior de la edificación. - Cantidad de superficie edificable que puede consumir el uso permitido. 7. Condiciones estéticas de la edificación Se puede regular mucho o dejar completa libertad. No es recomendable excederse, solo regular lo que sea necesario. Algunos aspectos regulables son: - Tratamiento de planta baja, si son comerciales. - Tratamiento de primera planta si es de oficinas y el resto residencial. - Materiales de fachada: los que se pueden usar o los que están ‘prohibidos’. - Regulación de los elementos salientes. · Cuerpos de edificación: Vuelo según ancho de calle.

· Volúmenes cerrados: % de fachada que se puede ocupar. · Cornisas y otros elementos saliente: Longitud de vuelo, características, etc.


Tema 15. Resumen La ordenación de la ciudad existente: el Plan Especial de Reforma Interior. Finalidad y objetivos. Tipos de actuación de un Plan Especial de Reforma Interior. De la operación singular a las grandes operaciones estructuradas. Las actuaciones singulares en vacíos urbanos. Las operaciones de transformación integral.

TEMA 15. EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR En la Ley del 56 no existe un tratamiento del suelo urbano, solo se baraja la figura del plan general como ordenación general de la ciudad y el plan parcial como instrumento de desarrollo, de acuerdo con los primeros planteamientos alemanes. Esto es algo obvio pues, los problemas del urbanismo incipiente se referían a la falta de viviendas para la gente que se trasladaba del campo a la ciudad. Sin embargo, la reforma interior no es algo nuevo, pues ya se produjeron intervenciones en la ciudad consolidada por ejemplo con el plan de Hausman para París o los planteamientos del Ensanche de Barcelona para la prolongación de vías del centro histórico. En la reforma de la Ley del 75 se creó el plan de reforma interior como instrumento de intervención en la ciudad consolidada como respuesta y reflexión sobre la reforma del centro histórico y la ciudad existente, como dejó patente el Plan de Bolonia. Hay que tener en cuenta que en los 60-70 es cuando se revalorizan los centros históricos españoles. El famoso PRICA y REPRICA de Sevilla pretenden paralizar la destrucción del centro y revalorizarlo. Un extremo es la reforma de Valladolid, en donde es muy difícil reconocer los edificios con valor patrimonial debido a las intervenciones. Los planes especiales de reforma interior lo que intentan es frenar las operaciones de destrucción y transformación de los centros históricos comenzadas en etapas anteriores. A parte, se intentó promover la conservación de los mismos. Los planes especiales aparecen como una mezcla de figuras que afectan a múltiples aspectos y que tienen utilidades muy diversas. Ahora, se tratará el plan especial de reforma interior como la figura más completa que afecta al suelo urbano. Esto es comprensible, puesto que los problemas de la ciudad consolidada son muy difíciles de resolver o de abarcar de una vez. Las figuras de planeamiento especial vinculadas al suelo urbano son: - PERI: Plan Especial de Reforma Interior. - PEMMU: Plan Especial de Mejora del Medio Urbano. - PEP: Plan Especial de Protección. - PES: Plan Especial de Saneamiento. Los PEMMU sirven para modificar el estado de conservación de la edificación . Los PES sirven para mejorar o cambiar el conjunto de redes por estar obsoletas. El PEP se redacta cuando lo que interesa es proteger determinados aspectos del centro histórico con el fin de conservar y valorar elementos arquitectónicos y patrimoniales mediante un catálogo. Cuando lo que interesa es un planteamiento general de la zona incluyendo los aspectos mencionados y otros más, la figura más idónea es el PERI. En los años 70 es frecuente señalar el perímetro del centro histórico en los planes generales para desarrollarlos mediante un Plan Especial del Centro Histórico. Esto ha dejado de hacerse paulatinamente, tratándolo directamente el plan general y dejando para otras figuras zonas concretas del centro. El Plan del 87 de Sevilla señaló mediante zonas homogéneas un despiece del centro histórico. Por ejemplo, está por hacer el Plan Especial de la Lámina de Agua.


En los 90 se realizó un Plan Integral que sirvió entre otras cosas para ampliar el perímetro del centro histórico y señalar nuevas zonas a tratar por planes especiales.

Actualmente, salvo zonas de especial complejidad, el plan general se encarga del centro histórico. Necesidad de redacción de un PERI En principio, dentro de la ciudad consolidada se pueden encontrar dinámicas de cambios de uso vinculadas a zonas que se han quedado en el interior de la ciudad, con usos industriales obsoletos que requieren una reforma del tejido urbano. Se pueden encontrar áreas cuya transformación afecta al funcionamiento de la ciudad consolidada. En estos casos, el tratamiento de estas zonas se deja al PERI, que incluye políticas sociales, mejoras de las infraestructuras, etc. Se suelen distinguir dentro de los PERI distintos tipos de actuaciones: - Fragmentos de ciudad histórica, con uso, pero con un nivel de degradación importante de su patrimonio edificado. Lo indicado es la puesta en marcha de políticas de rehabilitación con mejoras de habitabilidad, manteniendo los usos y la población existente y creando nuevos usos que generen actividad urbana. - Fragmentos de ciudad consolidada con usos obsoletos. Lo más frecuente son zonas vinculadas a la industria. Puede ocurrir que la edificación esté ruinosa por el abandono o que el uso haya desaparecido pero que se mantenga la edificación. Se plantea una transformación mediante políticas de renovación que permita albergar nuevos usos. Se conserva en lo posible el tejido y los edificios destacables. Un ejemplo en Sevilla es la zona de Hytasa. - Vacíos en la ciudad consolidada. Son fragmentos de ciudad que por razones históricas no han sido ocupados y han sido rodeados por edificación. Un ejemplo es el terreno vacante del Prado de San Sebastián. En este último caso el PERI sería lo más parecido al plan parcial puesto que no existen ni usos ni tejidos. No es exactamente lo mismo puesto que lo que se da en este caso no es un problema de borde. - Tejido con valor patrimonial importante. El PERI tendría una cuestión patrimonial principalmente. Obviamente hay que tener en cuenta que todo no es protegible, no se puede transformar la ciudad en un museo ya que la dinámica urbana trae consigo cuestiones que hay que tener en cuenta para mantener en equilibrio la conservación razonable y la renovación necesaria del centro histórico. Objetivos generales Los PERI son instrumentos de desarrollo de una figura general, de la que tomará unos criterios y determinaciones de los cuales el EPRI es una figura de desarrollo. Puede haber muchos objetivos, según la problemática concreta a abordar. Ahora se tratarán los más comunes, repartidos en tres grupos: - Hacer habitable la ciudad consolidada, ya sea por degradación de la edificación u obsolescencia de usos. Se debe realizar sin transformar el tejido existente consiguiendo su actualización. No es solo centro histórico sino la ciudad consolidada en su forma genérica. En resumen, se trataría de adaptar las condiciones de habitabilidad existente a los requerimientos y demandas actuales (tamaño de habitaciones, ventilación, accesos), tanto para viviendas como para otros usos, como los comerciales y el espacio público. - Equilibrar los usos, tanto en el centro histórico en el que interesa la sostenibilidad como mezcla de terciarización, implantación


de viviendas y servicios, como en la periferia, en las que puede interesar que dejen de ser zonas dormitorio, dotándolas de otros usos que disminuyan la necesidad de movilidad, como por ejemplo hace el Plan General de Sevilla con los llamados barrios-ciudad. No sólo es necesario compensar los usos sino atender a la estructura del tejido edificado, puesto que puede haber usos inviables que no pueden ser acogidos por colapsar los tejidos (se necesitan secciones de calles), como es el caso del aparcamiento rotatorio de la Encarnación o los continuos atascos que se producen en Felipe II con la reducción de la calzada. - Hacer coherente el sistema de transporte con la morfología urbana, dicho de otra forma, no todas las calles fueron pensadas para que circularan los coches. Se debe atender a la capacidad que el tejido tiene para absorber el tráfico según la función o los usos que acogerá una determinada zona. Algunos aspectos actuales son: aparcamientos, petonalizaciones del centro histórico, papel de la movilidad del transporte público. Estos objetivos generales puedes ser desagregados en objetivos específicos: Objetivos sectoriales

- Población y vivienda, por ejemplo: · Aumentar o disminuir la densidad de población.

· Rejuvenecer la población: atraer gente joven regulando el tipo de vivienda. · Suprimir viviendas por su tamaño mínimo o por su condición de interior (solo dan a patios insalubres).

- Servicios, equipamientos y actividades: · Infradotación: habrá que averiguar los equipamientos que se necesitan. · Dónde se pueden situar y cómo se pueden gestionar esos equipamientos. · Actividades que generen puestos de trabajo con el fin de reducir la movilidad fuera de la zona. · Polígonos industriales de uso exclusivo en los que interese la mezcla de usos. Si se plantea incluir viviendas será necesario equipar la zona. · Déficit de equipamientos deportivos o centros asistenciales.

- Tráfico, transporte y aparcamientos: · Suprimir el tráfico privado no residente.

· Sección de calle respecto a la jerarquía que tiene y la demanda que soporte.

· Inclusión de carril-bici en las vías adecuadas. Organización del PERI

Encargo, según los grupos descritos por necesidad de redacción de un PERI:

Primer caso: El encargo lo realiza el ayuntamiento, que promueve la rehabilitación de viviendas.

Segundo caso: Según el propietario de suelo y lo que se quiera colocar. Puede ser el ayuntamiento o un particular.

Tercer caso: Salvo que el propietario del suelo sea el ayuntamiento lo normal es que sea el propietario.

En el caso de que el encargo sea municipal suele ocurrir que el mismo ayuntamiento, mediante la Gerencia de Urbanismo, redacte el plan especial.

Quizá la diferencia con un plan parcial es la importancia que tiene la gestión, por su complejidad y dificultad. Por eso debe estar redactado para facilitar su gestión.

Para conseguir la transformación que se pretende se deben detectar los elementos flexibles y mejorar las infraestructuras y el espacio público.


Ver Diario de Sevilla sobre San Telmo

En este sentido es importante señalar bien lo que se quiere conseguir y cuales son los medios con los que se cuenta. Será fundamental conocer bien la situación de partida. En el caso de que la gestión se del Ayuntamiento hay que tener en cuenta que no suele tener muchos medios económicos. Otra cuestión básica es la capacidad para involucrar a otros agentes económicos distintos del ayuntamiento. Al tratarse de un instrumento para intervenir en la ciudad consolidada tiene un peso importante en la parte de información, de análisis. La relevancia de la pieza de ciudad puede tener que ver con que sea una edificación histórica o, en otros casos, lo que tiene interés estudiar es el espacio público o la morfología de la pieza, sin tener la edificación interés patrimonial. Todos estos elementos hay que determinarlos. En el caso de fragmentos históricos tiene especial importancia el catálogo, por determinar, con carácter normativo, aquellos elementos que deben ser conservados. El catálogo debería ser preciso y complejo. Si se ha hecho un análisis completo no sólo se habrá llegado a un nivel de protección sino que se habrán detectados aquellos elementos que tienen interés para ser conservados. Esto es algo más que rellenar un catálogo con una letra, una foto y una planta de un edificio. Debe tener un compromiso mayor para evitar excesivo proteccionismo o que se destruyan elementos de valor que no se conocían o que no recogía la catalogación. Esta precisión evitaría problemas de patrimonio, sobre todo si se tiene en cuenta que los que realizan el catálogo aplican a veces criterios arbitrarios y poco fundamentados.


Tema 16. Resumen Los Estudios de Detalle. Contenido y nivel de determinaciones.

TEMA 16. LOS ESTUDIOS DE DETALLE Los estudios de detalle aparecían en la legislación anterior, dentro del planeamiento, como instrumento ínfimo. Es un paso intermedio entre la ordenación urbana y el proyecto de edificación concreto. Es, por así decirlo, un puente entre la escala urbana y la arquitectónica, realizado con el fin de resolver un problema concreto. Se dan múltiples situaciones, que necesitan un estudio de detalle. En Sevilla, por ejemplo, con el Plan del 87 se crearon múltiples viarios que planteaban la transformación del tejido existente, como el trazado de la Ronda María Auxiliadora – Los Remedios y las modificaciones que conllevó la construcción del Puente de las Delicias. El estudio de detalle es lo que se realiza cuando se plantea la integración en el entorno desde el proyecto de arquitectura. Lo que pretende es aclarar la implantación del edificio, o conjunto de ellos, en el lugar. En la ley estatal aparecía, en el apartado de Otros instrumentos, junto a los catálogos y proyectos de urbanización. En la ley andaluza tiene condición de instrumento de desarrollo. El otro instrumento que aparecía, el proyecto de urbanización, no es un instrumento de planeamiento en ningún sentido (al contrario que el estudio de detalle), no es más que el proyecto de obra para la construcción del espacio público, a semejanza de un proyecto arquitectónico para el espacio parcelado. Un proyecto de urbanización no tiene capacidad para modificar nada que haya definido el planeamiento, solo lo materializa. Necesidad de redacción de un estudio de detalle Cuando se dan situaciones en las que no se ha definido con claridad la inserción de una pieza en un entorno urbano se necesita redactar un estudio de detalle. A parte, por los siguientes motivos: - Modificación de planeamiento. - Pieza singular que necesita un estudio complejo de su implantación. Objetivos Se pueden modificar básicamente: - Las alineaciones y rasantes. - La ordenación de los volúmenes edificables. En relación con esto, lo que se podría hacer es · Completar aquello que el plan no haya definido suficientemente. · Readaptar lo que el planeamiento haya establecido. Por lo tanto, el estudio de detalle incide sobre cuestiones físicas de la ciudad, pero en ningún caso puede modificar parámetros como el aprovechamiento. En relación con las alineaciones y rasantes se pueden modificar varios aspectos: - Crear un viario interior al tejido existente para dar acceso a nuevos edificios que, por ejemplo, con esa ordenación se estén creando. Es decir, el estudio de detalle no puede suprimir o reducir el viario existente, puede ampliarlo o crear uno nuevo en el área que interviene.

Tampoco esta modificación de las alineaciones puede suponer un aumento de la edificabilidad dada ni reducir la superficie destinada al sistema de espacios libres. - Las modificaciones de los volúmenes existentes no podrá suponer un aumento de la ocupación permitida ni de las alturas máximas establecidas por el planeamiento. Tampoco se podrá aumentar la cantidad de edificación.


Finalmente, por ese carácter de modificación, el estudio de detalle no podrá contener determinaciones de planeamiento propias de instrumentos de rango superior si estos instrumentos no las han establecido anteriormente. No puede crear esas determinaciones. Contenido del documento Como cualquier instrumento de planeamiento, tendrá una memoria y unos planos: - Memoria justificativa de la propuesta adoptada, en la cual se pone de manifiesto que la propuesta, con respecto a lo planteado por el planeamiento superior, no modifica los aprovechamientos ni aumenta el resto de los parámetros. - Respecto a los planos, la escala propia es por lo menos 1:500, y deberá constar de:

· Plano de la situación actual, donde se incluirá las determinaciones, si las hay, del instrumento de planeamiento de grado superior. A parte, se debe recoger la situación topográfica, puesto que el estudio de detalle también puede modificar la rasante. · Plano de propuesta en el que se defina con suficiente detalle todo lo que hace referencia a la modificación del espacio público, pudiendo apreciarse la transformación planteada.

A parte, debe reflejar el nivel de conformación del espacio urbano como consecuencia de la transformación de los volúmenes. Esto se suele representar en planos de secciones, alzados o volumetrías. Redacción El estudio de detalle lo puede redactar de oficio el ayuntamiento o a instancia de los particulares afectados por la transformación. Será un paso previo a un proyecto de arquitectura, especialmente cuando la pieza es de gran complejidad. Tramitación El trámite del estudio de detalle consiste en que, una vez redactado, se presenta en el ayuntamiento para que éste de su aprobación inicial, que es la admisión a trámite del estudio de detalle y acuerdo de exposición pública, que deberá realizarse en el plazo de un mes. La exposición será anunciada al menos en el Boletín Oficial de la Provincia y notificado por parte del ayuntamiento a los particulares afectados para que lo conozcan y puedan presentar alegaciones. Puede ser examinado por cualquiera en el ayuntamiento durante su exposición. Después de la exposición y modificación del estudio de detalle si se han tenido en cuenta algunas alegaciones, el ayuntamiento realiza su aprobación definitiva. Toda la tramitación se realiza en el ayuntamiento.

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